Bài tập Giá đất và cơ chế áp dụng môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 40551442
Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất. Phân tích cơ chế áp
dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể như thế nào? Hãy chỉ rõ
những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản
lí nhà nước về đất đai hiện nay
(Luật đất đai 2013)
Bài viết được viết từ năm 2020
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... 2
NỘI DUNG ....................................................................................................... 1
Chương 1. Các loại giá đất theo quy định hiện hành ..................................... 3
1.2. Các loại giá đất theo quy định hiện hành ................................................. 3
1.2.1. Giá đất thị trường .................................................................................... 3
1.2.2. Giá đất do Nhà nước xác định ................................................................ 4
1.2.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định trong khung giá đất, bảng giá đất ......... 4
1.2.2.2. Giá đất cụ thể ........................................................................................ 5
Chương 2: Cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể .................. 5
2.1. Cơ chế áp dụng giá đất do Nhà nước quy định trong khung giá đất, bảng
giá đất ............................................................................................................... 6
2.2. Cơ chế áp dụng giá đất cụ thể .................................................................. 8 lOMoAR cPSD| 40551442
2.3. Cơ chế áp dụng giá đất đối với phần đất giáp ranh giữa các địa phương
trong bảng giá đất .......................................................................................... 10
Chương 3: Hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí
nhà nước về đất đai ........................................................................................ 11
1.1. Khái quát chung về giá đất ....................................................................... 1
2. Han chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá và giải pháp khắc
phục tình trạng trên. ........................................................................................ 9
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................... 11
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ
: Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân lOMoAR cPSD| 40551442 NỘI DUNG
Chương 1. Các loại giá đất theo quy định hiện hành
1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất là một trong những công cụ quan trọng và không thể thiếu trong việc thực
hiện quản lí đất đai của Nhà nước. Dưới góc độ kinh tế, giá đất là số tiền người
mua, người thuê sẵn sàng có thể trả cho một hàng hóa là QSDĐ nào đó và được
người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa QSDĐ đó được đem ra làm
đối tượng trao đổi tại một thời điểm nhất định, số tiền này có thể do các bên tự
thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc
do Nhà nước quy định. Từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lí, Bộ Tư pháp
định nghĩa giá đất là “ số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai
2013 quy định: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện
tích đất”, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là “giá trị bằng tiền của QSDĐ đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất
nhất định trong khoảng thời gian nhất định; là đại lượng dùng để biểu thị giá trị
của QSDĐ được tiền tệ hóa khi tham gia các giao dịch trên thị trường. Khác với
các loại hàng hóa khác, giá cả của đất đai rất khó xác định đầy đủ và xác thực về
giá trị vốn có của đất. Có nhiều yếu tố tác động đến giá đất như Đường lối của
Đảng trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; quy định của pháp luật về giá đất và
các nguồn thu nhập tài chính về đất đai; cơ chế quản lí nhà nước về đất đai, các
quy luật của kinh tế thị trường; phong tục tập quán, vị trí địa lí của thửa đất. Giá
đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý tốt các quan hệ tài chính đất đai, được
sử dụng là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất khi Nhà nước giao đất và
cho thuê đất, tính thuế sử dụng đất, thu thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, giá đất còn là
cơ sở để thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
1.2. Các loại giá đất theo quy định hiện hành
Pháp luật không quy định cụ thể có bao nhiêu loại giá đất hiện hành. Tuy
nhiên, căn cứ vào tinh thần các điều luật, có thể chia giá đất thành hai loại là giá
đất thị trường và giá đất do Nhà nước xác định.
1.2.1. Giá đất thị trường
Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá
đất, trong đó quy định việc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng lOMoAR cPSD| 40551442
đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
thu nhập từ việc sử dụng đất”.1 Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của
Chính phủ quy định về giá đất quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức
giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập
của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng
thời gian nhất định”.
Có thể thấy, Nhà nước hoàn toàn thừa nhận sự tồn tại của giá đất thị trường.
Giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua các giao dịch dân sự, là sự thỏa
thuận giữa của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê,...do các bên tự do thỏa thuận bình
đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước. Giá đất thị trường bao gồm giá đất do đấu
giá QSDĐ và giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi giao dịch quyền sử dụng đất.2
1.2.2. Giá đất do Nhà nước xác định
Giá đất do Nhà nước xác định hay gọi tắt là giá đất Nhà nước là giá mà Nhà
nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật khi giao đất có thu tiền hoặc thuê
đất. Giá đất Nhà nước được cụ định cụ thể tại Mục 2 Chương VIII Luật Đất đai
2013 và tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị
định 44/2014/NĐ-CP). Giá đất Nhà nước được hình thành phải đảm bảo các
nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất phù hợp tại thời điểm định giá; theo thời
hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc
thu nhập từ quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có
cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau thì có mức giá giống nhau.
Giá đất do Nhà nước xác định gồm hai loại: giá đất do Nhà nước quy định
trong khung giá, bảng giá định kì 05 năm một lần và giá đất cụ thể do UBND cấp
tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể.
1.2.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định trong khung giá đất, bảng giá đất
Khung giá đất là những quy định của Chính phủ xác định mức giá từng loại
đất cụ thể từ tối thiểu đến tối đa với thời hạn 05 năm, được quy định cụ thể tại
1 Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013.
2 Điểm c Khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: “Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên
thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao
dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải
bảo đảm khách quan, trung thực” lOMoAR cPSD| 40551442
Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy
định về khung giá đất. Khung giá đất sẽ được điều chỉnh khi giá đất phổ biến
trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so
với giá tối thiểu trong khung giá đất.3
Bảng giá đất là các mức giá đất do các UBND tỉnh xây dựng và trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp thông qua, định kì 5 năm một lần. Bảng giá đất được quy
định cụ thể tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Để đảm
bảo tính linh hoạt và tạo thuận lợi cho việc xác định giá đất, Luật đất đai quy định
hai trường hợp điều chỉnh bảng giá đất: một là, khi Chính phủ điều chỉnh khung
giá đất tăng từ 20% so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất
tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự; hai là, khi giá đất phổ biến trên
thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so
với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên4.
Việc quy định bảng giá đất định kì 5 năm một lần thay vì hàng năm như Luật Đất
đai 2003 đã khắc phục, hạn chế được việc thiếu hụt ngân sách Nhà nước khi thực
hiện giao đất, cho thuê đất và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất, giảm khó
khăn cho nhà nước khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
1.2.2.2. Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi được Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét. Giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng đối với
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng thời là căn cứ để tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất sao cho phù hợp với giá thực tế. Việc xác định giá đất cụ thể
phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và
thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất
phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.5
Ngoài ra, còn có những loại giá đất khác như: giá đất do các tổ chức tư vấn
giá đất cung cấp, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch là giá đất do
các bên tự thỏa thuận bình đẳng và không áp dụng giá đất nhà nước quy định.
Chương 2: Cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể
Giá đất thị trường được áp dụng trong các giao dịch QSDĐ trên thị trường như
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Pháp luật không quy
3 Điều 113 Luật Đất đai 2013.
4 Khoản 1 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
5 Khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP lOMoAR cPSD| 40551442
định cụ thể giá đất này bởi xuất phát từ mục đích của các giao dịch trên là giao
dịch dân sự mang tính thỏa thuận, tự do ý chí. Nếu như có sự xuất hiện của bóng
dáng Nhà nước sẽ mất đi bản chất thật sự. Như vậy, pháp luật chỉ quy định cụ thể
các trường hợp áp dụng giá đất do Nhà nước xác định.
2.1. Cơ chế áp dụng giá đất do Nhà nước quy định trong khung giá đất, bảng giá đất
Về khung giá đất, Khoản 3 Điều 7 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:
“Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
bảng giá đất tại địa phương”. Như vậy, khung giá đất chỉ được sử dụng để làm
căn cứ cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất.
Về bảng giá đất, giá đất trong bảng giá đất được xác định theo nguyên tắc đất
thuộc loại nào thì áp dụng khung giá đất của loại đó và phải phù hợp với giá thị
trường. Đối với từng vị trí loại đất, mức độ sử dụng đất, UBND cấp tỉnh có thể
căn cứ vào những yếu tố khác như giá đất của loại đất tương tự tại khu vực lân
cận để xác định, hoặc có thể định giá đất cao hơn 50% ( hoặc 30%) so với mức
giá tối đa trong khung giá đất6. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013,
bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, tính tiền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi được công nhận
quyền sử dụng đất với diện tích trong hạn mức; chuyển mục đích sang đất ở với
diện tích trong hạn mức giao.
Hạn mức đất ở được hiểu là diện tích tối đa được phép xây dựng nhà ở cho người
sử dụng đất và được hưởng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của
pháp luật về vấn đề xây dựng nhà ở. Việc xác định hạn mức đất ở đã được quy
định cụ thể tại Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013, Điểm a Khoản 3 Điều 3
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai,
Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất. Theo đó, mỗi địa phương sẽ có quy định về hạn mức đất ở khác nhau,
tùy theo quy hoạch phát triển và quỹ đất ở từng địa phương, và có thể thay đổi tùy
theo kế hoạch phát triển đô thị của địa phương. Tuy nhiên, việc xác định hạn mức
đất ở phải đảm bảo chỉ xác định diện tích đất trong hạn mức một lần và trong
phạm vi một tỉnh, một thành phố trực thuộc trung ương; nếu có nhiều thửa đất
trong phạm vi một tỉnh, một thành phố thì được cộng dồn diện tích các thửa đất
để xác định diện tích đất trong hạn mức nhưng tổng diện tích đất được chọn không
6 Khoản 3, 4 Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. lOMoAR cPSD| 40551442
vượt quá hạn mức giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.
Thứ hai, tính thuế sử dụng đất; phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất đai.
Thuế sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi sử dụng đất.
Theo nguyên tắc, chủ thể sử dụng loạt đất nào thì được điều chỉnh bởi đạo luật về
thu thuế loại đất đó. Do đó, thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng nhóm đất nông
nghiệp (quy định cụ thể tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993) và thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp (quy định cụ thể tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
2010 và các văn bản hướng dẫn).
Lệ phí gồm lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính. Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà
các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi làm thủ tục đứng tên cấp GCNQSDĐ
với mức thu đối với nhà, đất là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất. Theo Điều 6 Nghị
định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định giá tính lệ phí trước bạ là giá
đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, ngoại trừ giá tính thuế đối với nhà
mua do đấu giá và mua nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê. Đối
với đất, giá tính lệ phí trước bạ = diện tích đất chịu lệ phí (m2) X giá 1m2 đất tại
Bảng giá đất. Còn lệ phí địa chính là khoản thu đối tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết
các công việc về địa chính như cấp GCNQSDĐ, chứng nhận đăng kí biến động,
trích lục bản đồ, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính. Mức thu đối với lệ phí địa chính
do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và được hướng dẫn chi tiết tại thông tư
85/2019/TT-BTC. Ngoài việc nộp lệ phí, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải
nộp phí trong một số trường hợp như phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm
định cấp QSDĐ, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai.
Thứ ba, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; tiền bồi thường cho Nhà nước
khi gây thiệt hại trong quản lí và sử dụng đất. Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định cụ thể về các trường
hợp vi phạm luật đất đai.
Thứ tư, khi tính tiền trả cho người tự nguyện trả lại đất với trường hợp đất
được trả là đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có
thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê7. Như
vậy, có thể thấy, cơ chế sử dụng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường
để thực hiện các khoản thu mang tính chất ổn định trong quản lí đất đai như tính
7 Điểm e Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013. lOMoAR cPSD| 40551442
thuế sử dụng đất, tính phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính.. Thông
qua đó, vừa giúp cho Nhà nước đảm bảo được quyền quản lí vĩ mô trong việc sử
dụng công cụ giá đất và các chính sách tài chính về đất đai, chủ động nguồn thu
vào ngân sách, vừa đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động
sản, nhằm loại trừ những tác động ngược chiều khó tránh khỏi từ việc xác định
giá đất hiện nay. Tuy nhiên, Chính phủ chỉ quy định về khung giá đất chung đối
với từng loại đất, còn Bảng giá đất lại phụ thuộc hoàn toàn vào UBND cấp tỉnh.
Điều này có thể gây ra những tiêu cực, tham nhũng từ một số cán bộ, công chức
nhà nước. Đồng thời, pháp luật đất đai chỉ quy định giá đất trong bảng giá đất phải
phù hợp với khung giá đất là mơ hồ, chung chung, khó xác định mức độ “phù hợp
với khung giá đất” là như thế nào. Hơn nữa, pháp luật quy định được xây dựng
giá đất cao hơn mức giá tối đa của khung giá đất và không có quy định UBND
cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất.
Quy định này đã làm hạn chế tính chủ động, tự chủ, kịp thời và tính trách nhiệm
của UBND cấp tỉnh khi xây dựng Bảng giá đất cũng như không phù hợp với
nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
2.2. Cơ chế áp dụng giá đất cụ thể
Hầu hết giá đất cụ thể được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất8.
Đó là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối
với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản
3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê9:
Một là, tính tiền sử dụng đất ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với phần diện tích đất vượt hạn mức
giao. Tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền không thông qua đấu giá; công
nhận, chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức mà phải nộp tiền. Đối với trường
hợp thửa đất có giá trị từ 30 tỉ đồng trở lên với đất ở thành phố trực thuộc trung
ương, từ 10 tỉ đồng trở lên đối với đất ở miền núi, vùng cao, từ 20 tỉ đồng trở lên
với đất ở các tỉnh còn lại thì giá đất cụ thể được tính theo phương pháp so sánh
trực tiếp, chiết tự, thặng dư, thu nhập. Đối với thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng
đối với thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỉ đồng đối với miền núi, vùng
8 Điều 18 Nghị định 4/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
9 Khoản 2 Điều 15 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. lOMoAR cPSD| 40551442
cao và dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh khác thì giá đất cụ thể được tính bằng tích
của giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh.
Hai là, tính tiền thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức giao, nhận chuyển
quyền và cho thuê đất không qua đấu giá.
Ba là, tính giá QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp. Điểm c Khoản 27
Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: “Việc xác định giá trị quyền
sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được thực hiện theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
nhưng phải đảm bảo nguyên tắc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là
giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại khoản 3
và điểm d khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai.”
Bốn là, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai
năm 2013 có quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. UBND cấp tỉnh
quyết định giá đất cụ thể dưới sự tham mưu của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tuy là xác
định giá đất cụ thể nhưng vẫn có kế hoạch và quy trình chặt chẽ. Điều này nhằm
đáp ứng yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá nhưng
vẫn bảo đảm sự thống nhất trong quá trình định giá đất cụ thể ở địa phương, tránh
sự không đồng bộ, gây so bì khiếu nại.
Điều cần lưu ý là theo quy định của pháp luật, giá đất tính bồi thường về
đất, trong xác định tiền hỗ trợ và giá đất thu tiền SDĐ tái định cư là ba loại giá đất
hoàn toàn khác nhau. Nếu giá đất tính bồi thường về đất là giá đất cụ thể được xác
định “tại thời điểm quyết định thu hồi đất” thì giá đất để tính mức hỗ trợ đào tạo,
chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong trường
hợp hỗ trợ bằng tiền là “không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong
bảng giá đất do UBND tỉnh đó ban hành. Riêng giá đất “tính thu tiền SDĐ tại nơi
tái định cư” là một loại giá đất cụ thể xác định riêng trong từng dự án tái định cư
“do UBND cấp tỉnh quyết định”. Mặc dù về hình thức, giá đất tính tiền bồi thường
và giá đất nộp tiền sử dụng trong khu tái định cư đều có tính chất “cụ thể”, đều do
UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thực hiện các công việc tương ứng, nhưng
trên thực tế đây là hai loại giá đất khác nhau với phương pháp xác định giá đất lOMoAR cPSD| 40551442
thường cũng không giống nhau. Pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào
về mối tương quan giữa hai loại giá đất này. Vì vậy, trong một số trường hợp, giá
đất tính tiền bồi thường được quyết định “tương đối thấp” nhưng giá đất nộp tiền
SDĐ lại được UBND cấp tỉnh xác định “tương đối cao”, gây khó khăn cho người
dân có đất bị thu hồi thuộc diện tái định cư và hoặc thuộc diện được xem xét mua
đất tái định cư cũng như khó khăn cho các cơ quan tiến hành định giá đất.
Năm là, tính tiền thuê đất khi chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm
sang thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê:
Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại
thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Sáu là, tính tiền thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê được
Nhà nước tiếp tục cho thuê trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Khoản 3 Điều 189
Luật Đất đai 2013 quy định:“ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê
đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong dự án”.
Cuối cùng, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian
thuê. Đối với trường hợp này, giá đất được xác định bằng phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất.
2.3. Cơ chế áp dụng giá đất đối với phần đất giáp ranh giữa các địa phương
trong bảng giá đất
Khoản 2 Điều 13 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: “Đất tại khu vực
giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng
đất tương tự nhau thì quy định mức giá như nhau. Trường hợp có sự khác nhau về
các yếu tố nêu trên thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhưng
chênh lệch tối đa không quá 30%”. Đây là một nguyên tắc gây ra nhiều khó khăn
trong quá trình áp dụng, dẫn đến tình trạng khiếu kiện khi Nhà nước thực hiện bồi
thường. Bởi hầu như không có địa phương nào có giá đất như nhau tại các phần
đất giáp ranh như các quy định trên. Chính vì vậy, Điều 13 Nghị định 44/2014/NĐ-
CP quy định giá đất đã đưa ra giới hạn cụ thể về phạm vi của vùng đất được xác
định là đất giáp ranh và cùng phải thực hiện quy chế giá đất như nhau, đồng thời, lOMoAR cPSD| 40551442
nâng cao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc phối hợp để xử lý chênh lệch
về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong quá trình xây dựng bảng giá đất. Nếu
trong trường hợp không thể thống nhất được giá đất, UBND cấp tỉnh có đất giáp
ranh phải báo cáo cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường giải quyết, nếu vẫn không
thống nhất được thì sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Chương 3: Hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà
nước về đất đai.
1. Cơ chế hai giá đất
Cơ chế hai giá đất là cơ chế Nhà nước sử dụng hai loại giá đất để điều chỉnh
quan hệ đất đai: một là giá đất Nhà nước được áp dụng trong các trường hợp Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính
thuế sử dụng đất…; hai là, giá đất được hình thành từ các giao dịch quyền sử dụng
đất hoặc giá trúng đấu giá ( gọi là giá thị trường).
2. Han chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá và giải pháp khắc phục tình trạng trên.
Việc Nhà nước thừa nhận sự tồn tại đồng thời của hai loại giá đất là giá đất
do Nhà nước quy đinh và giá đất thị trường đã gây ra những khó khăn trong quản
lý và trong thực tiễn sử dụng đất. Bởi trên thực tế, giá đất mà Nhà nước quy định
không đạt được hiệu quả như mong muốn. Giá đất Nhà nước không phù hợp và
không bắt kịp với sự biến động của giá đất trên thị trường. Giá đất do Nhà nước
quy định luôn thấp hơn so với giá thị trường, giá đất do Nhà nước quy định chỉ
bằng 30-60% giá thị trường. Có khi, giá thị trường có khu vực, địa phương lấy
căn cứ giá đất Nhà nước ban hành và khá sát gần với giá định khung. Cũng có
những khu vực có khoảng chênh lệch rất cao, từ 1- thậm chí 3, 4 lần. Chính việc
chênh lệch giữa hai loại giá đất này không chỉ khiến cho giá đất không thể là chuẩn
mực để điều tiết các quan hệ đất đai về mặt kinh tế mà còn khiến cho ngân sách
Nhà nước bị thâm hụt một khoản lớn khi xác định nghĩa vụ tài chính cho người
sử dụng đất. Đồng thời, gây nên những tranh cãi, kiện tụng kéo dài vì người sử
dụng đất không chấp nhận giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất quá thấp so
với mức giá mà họ đã chi trả để sở hữu quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, chính việc chênh lệch giá đã “châm ngòi” cho những biến tướng, lách
luật để trốn lậu thuế. Với mục đích trốn thuế, các chủ thể thường thỏa thuận trong
hợp đồng mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế mà các bên ngầm giao
dịch, điều này dẫn đến tình trạng giá đất trong các giao dịch mang tính “ảo”, không
phản ánh đúng thực tế. Vì vậy, không thể xem giá cả thị trường như một loại
“chuẩn mực” để điều tiết các quan hệ đất đai, là căn cứ để xác định khung giá đất, lOMoAR cPSD| 40551442
bảng giá đất. Do đó, thông tin dữ liệu về giá đất phù hợp với giá thị trường cũng
có độ tin cập rất thấp khi các cơ quan có thẩm quyền thực hiện khảo sát, kiểm tra để định giá đất.
Mặc dù việc áp dụng cơ chế hai giá đất mang lại nhiều bất cập nhưng không
thể phủ nhận một trong hai loại giá đất. Bởi lẽ, giá đất thị trường thể hiện ý chí
của người dân. Thông qua giá đất thị trường, Nhà nước mới nắm bắt được tâm tư,
nguyện vọng, mong mỏi của người dân để điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Nếu
chỉ áp dụng giá đất do Nhà nước quy định sẽ dẫn đến sự “thoát ly thực tế”, gây
bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn khi giá
đền bù quá chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và
không đồng thuận gây tắc nghẽn cho quá trình triển khai các dự án. Nếu chỉ áp
dụng giá đất thị trường thì có thể gây ra sự tùy tiện, tranh cãi, chênh lệnh giá, dẫn
đến mất cân bằng, ổn định, không thể hiện được chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai.
Như vậy, có thể thấy, tuy cơ chế hai giá để lại những hậu quả, khó khăn
nhưng lại không thể phủ nhận, bác bỏ một trong hai loại giá. Để có thể khắc phục
được tình trạng này, điều quan trọng nhất chính là rút ngắn được khoảng cách giữa
giá thị trường và giá Nhà nước. lOMoAR cPSD| 40551442
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Văn bản pháp luật: 1. Luật Đất đai 2003. 2. Luật Đất đai 2013.
3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
4. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
5. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất. 6. Nghị
định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
7. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
8. Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
9. Thông tư Số: 36/2014 ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá
đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
10. Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-
CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
II. Sách, tài liệu tham khảo khác:
11. Trường Đại học Luật Hà Nội,(2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an Nhân dân, Hà Nội.
12. Mai Thị Thanh Mai,(2017), Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành
phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang : luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
13. Vũ Nguyễn Quỳnh Chi,(2018), Pháp luật về định giá đất khi Nhà nước thu hồi
đất để phát triển kinh tế- xã hội qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Trị: luận văn thạc sĩ
luật học, Trường Đại học Luật- Đại học Huế.
14. Nguyễn Thị Dung, (2014), Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật
học, Số Đặc san Luật Đất đai năm 2013, tr. 12 – 20.
15. Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, đất ở -Luật Đất đai,
https://ancu.me/tuvan/quy-dinh-han-muc-giao-dat-nong-nghiep-dat-o-luat-dat-
dai-2013.html, 25/9/2015, truy cập : 01/4/2020.
16. https://sav.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID
=33335&l=/noidung/tintuc/Lists/TinTucSuKien
17. Phan Trung Hiền, Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
lapphap.vn,http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=20799
3 01/01/2017, truy cập ngày 01/04/2020. lOMoAR cPSD| 40551442 18. Lê Mỹ, Xóa cơ chế hai giá đất, tapchitaichinh.vn,
http://tapchitaichinh.vn/thitruong-tai-chinh/xoa-co-che-2-gia-dat-316313.html,
ngày 09/12/2019, truy cập 12/04/2020.
19. Bùi Ngọc Thanh, Bất cập giá đất trong Luật Đất đai 2013, thuvienphapluat.vn,
https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/18709/bat-
capve-gia-dat-trong-luat-dat-dai-2013, 02/01/2018, truy cập 11/04/2020.