Bài tập nhóm 3 Phân tích quyền người sử dụng đất môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 40551442
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ------------
BÀI TẬP NHÓM
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ BÀI:
B ằ ng các quy đ ị nh c ủ a pháp lu ậ t đ ấ t đai, Anh (Ch ị ) hãy làm
sáng t ỏ nh ậ n đ ị nh sau: “Quá trình phát tri ể n c ủ a pháp lu ậ t đ ấ t
đai qua các th ờ i k ỳ có xu hư ớ ng ngày càng quan tâm m ở r ộ ng các
quy ề n cho ngư ờ i s ử d ụ ng đ ấ t”. Anh (Ch ị ) có nh ậ n đ ị nh, đánh giá
gì v ề vi ệ c t ổ ch ứ c th ự c thi quy ề n c ủ a ngư ờ i s ử d ụ ng đ ấ t trên th ự c
t ế th ờ i gian qua? LỚP: 4709 NHÓM: 0 3 Downloaded by Mai Mai Mai (abcdefghis@gmail.com) lOMoAR cPSD| 40551442
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM Lớp: 4709 Nhóm: 3
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng thành viên trong việc
thực hiện bài tập nhóm: STT Họ và Tên MSSV Công việc
Đánh giá Ký tên 1 Tô Anh Đạt 470918 Phần I 2 Phạm Vũ Hải Đăng 470927 2.2 3 Mai Thị Đoan 470957 2.1 4 Khúc Thu Hà 470959 Phần III 5 Phùng Ngọc Hà 470945 Phần IV 6 Hoàng Trung Hải 470964 2.4 7
Lê Nguyễn Minh Hằng 470937 2.3 8 Nguyễn Minh Hiền 470951 Viết MĐ + Tổng hợp word 9 Nguyễn Thúy Hiền 470958 2.5
Hà Nội, ngày tháng 4 năm 2025 NHÓM TRƯỞNG Tô Anh Đạt MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
NỘI DUNG .................................................................................................... 1
I. Những vấn đề lí luận liên quan đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng
đất .................................................................................................................. 1
1. Một số khái niệm liên quan đến vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất
........................................................................................................................ 1 lOMoAR cPSD| 40551442
2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - cơ sở làm phát sinh quyền của người sử
dụng đất .......................................................................................................... 2
3. Đặc điểm quyền của người SDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở
Việt Nam ........................................................................................................ 4
II. Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ quan tâm mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất ....................................................... 4
1. Giai đoạn trước 01/7/2014.......................................................................... 4
2. Giai đoạn từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024 ............................................. 6
3. Giai đoạn từ 01/8/2024 đến hiện nay ......................................................... 9
III. Thành tựu và hạn chế về việc tổ chức thực thi quyền cho người sử dụng
đất trên thực tế, kiến nghị hoàn thiện ...................................................... 11
1. Những thành tựu đã đạt được ................................................................... 11
2. Bất cập của pháp luật hiện hành đối với quyền của người sử dụng đất ... 12
3. Kiến nghị nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất . 13
KẾT LUẬN ................................................................................................. 15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................. 15
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LĐĐ Luật Đất đai NSDĐ Người sử dụng đất GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất lOMoAR cPSD| 40551442 MỞ ĐẦU
Các quy định về pháp luật đất đai đặc biệt là những quy định liên quan đến quyền
cho người sử dụng đất luôn là vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong xã hội. Luật
Đất đai của nước ta được ban hành lần đầu vào năm 1987 và qua các giai đoạn sửa
đổi, bổ sung và cho đến năm 2024 - một năm trở lại đây, luật mới ra đời thay thế cho
các văn bản trước đó đã ghi nhận nhiều sự thay đổi theo hướng phù hợp và tiến bộ
hơn. Để làm rõ một trong những điểm mới đó, nhóm đã chọn đề bài “Bằng các quy
định của pháp luật đất đai, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình
phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất”. Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc
tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trên thực tế thời gian qua?” để nghiên cứu và đánh giá. NỘI DUNG
I. Những vấn đề lí luận liên quan đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất
1. Một số khái niệm liên quan đến vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất
1.1. Khái niệm “Người sử dụng đất”
“Người sử dụng đất” là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong thời hạn sử dụng đất1. Quy
định của pháp luật Việt Nam về người sử dụng đất có nhiều thay đổi qua các
thời kỳ. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người sử dụng đất bao
gồm 7 nhóm đối tượng bao gồm: Tổ chức trong nước; Tổ chức tôn giáo, tổ chức
tôn giáo trực thuộc; Cá nhân trong
1 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, tr.171, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội năm 2022 lOMoAR cPSD| 40551442
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Cộng đồng
dân cư; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
1.2. Khái niệm “Quyền của người sử dụng đất”
“Quyền của người sử dụng đất” là khả năng mà pháp luật cho phép người
sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng
đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
1.3. Khái niệm “Quyền sử dụng đất”
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó bao gồm hệ
thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp
cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất,
tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho các chủ thể2.
2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai - cơ sở làm phát sinh quyền của người sử dụng đất
Hiến pháp năm 1980, quy định tại Điều 18: "Đất đai, rừng núi, sông hồ,
hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa,...
đều thuộc sở hữu toàn dân". Theo đó, từ thời điểm này ở Việt Nam chỉ còn tồn
tại một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tiếp đó,
Luật Đất đai 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài
của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong
thời hạn sử dụng. Hay nói cách khác, kể từ đây, quyền sử dụng đất được chủ sở
hữu toàn dân về đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở
thành một loại quyền về tài sản mang tính độc lập tương đối. Đến Luật Đất đai
2003 sửa đổi, bổ sung quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
2 Châu Thị Vân ( 2017),” Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật lOMoAR cPSD| 40551442
diện chủ sở hữu. Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật. Việc xác lập và duy trì chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai là cần thiết dựa trên các căn cứ lịch sử, yếu tố khách
quan và chủ quan của nước ta. Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai này, đất
đai được "chủ thể hoá” có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ
được luật pháp quy định. Đây là cơ sở để khắc phục tình trạng "vô chủ" về quan
hệ đất đai trước đây. Sở hữu, suy cho cùng, là vì mục tiêu phát triển, sở hữu để
sử dụng tốt nhất tiềm năng đất đai, khẳng định địa vị pháp lý quyền tài sản của
người sử dụng kết hợp với tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước. Đặc điểm của
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý: Do không thể có cơ chế để toàn dân thực hiện tất cả các quyền chủ sở
hữu mà quyền năng chủ sở hữu đối với đất đai được thực hiện thông qua vai trò
của Nhà nước. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu quyền sử
dụng đất thông qua việc ban hành chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…
Đất đai không phải là đối tượng của quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu:
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nên người sử dụng đất chỉ có quyền
chuyển giao quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho trên cơ sở pháp luật.
Thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai phải đảm bảo sự công bằng
trong việc tiếp cận và khai thác quyền sử dụng đất của các chủ thể: Việc ghi
nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai phải đảm bảo khả năng tiếp cận và lOMoAR cPSD| 40551442
khai thác quyền sử dụng đất của các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất một cách minh bạch, công bằng.
3. Đặc điểm quyền của người SDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai ở Việt Nam
Quyền sử dụng đất ngày càng được mở rộng với ý nghĩa là một quyền tài
sản. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là
quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí
tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc độ này,
quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt
ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn
với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại
tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện
các giao dịch đối với tài sản này
Nội dung quyền của người sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả
sử dụng đất đai và quyền lợi của người lao động. Quyền của người sử dụng đất
được xác lập và đảm bảo thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật. Quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền phái sinh, xuất hiện khi
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất. Được hiểu theo nghĩa rộng không chỉ những quyền được quy định tại
Điều 26 Luật Đất đai 2024 mà còn được mở rộng hơn. Theo đó, người sử dụng
đất được thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất. Nếu như
quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược
lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể
II. Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ quan
tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
1. Giai đoạn trước 01/7/2014
Luật cải cách ruộng đất 1953 được coi là pháp luật thành văn đầu tiên của
Việt Nam tập trung các quy định về đất đai. Trong đó Điều 31 có quy định về lOMoAR cPSD| 40551442
xác lập quyền sở hữu ruộng đất cho người được chia ruộng đất. Người sử dụng
đất được quyền bán, cho, chia, cầm cố… và được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu đối với phần đất đó. Tuy nhiên, các quyền chưa được giải thích rõ ràng
mà mới chỉ được ghi nhận khái quát, thiếu quy định cụ thể về phạm vi, nội dung
và cách thức thực hiện.
Luật Đất đai đầu tiên được ban hành là Luật Đất đai năm 1987. Luật này
xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước thống nhất quản
lý và giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi như sử dụng đất; hưởng thành quả
lao động; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất;
được bảo vệ khi bị xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp; được đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, họ không có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền định
đoạt đối với những thành quả tạo ra trên đất.
Tiếp đến là sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, quyền
của người sử dụng đất đã được mở rộng đáng kể. Hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng. Đây
là bước tiến quan trọng, cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch
dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không chỉ là tài sản trên đất như
quy định trước. Bên cạnh đó, trải qua hai lần sửa đổi vào năm 1998 và 2001,
Luật Đất đai năm 1993 đã có sự bổ sung, mở rộng hợp lý hơn về quyền của
người sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho
thuê, quyền cho thuê lại, quyền góp vốn, thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. lOMoAR cPSD| 40551442
Luật Đất đai năm 2003 cũng bổ sung quyền lựa chọn hình thức sử dụng
đất (giao đất hoặc thuê đất), thể hiện sự tôn trọng quyền tự do lựa chọn của
người dân. Quy định này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn
cho thấy pháp luật đất đai ngày càng hướng đến bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
2. Giai đoạn từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024
Giai đoạn này các quyền của NSDĐ được thực hiện theo quy định tại
Luật Đất đai năm 2013. So với giai đoạn trước, Luật Đất đai năm 2013 có những điểm mới:
Thứ nhất, quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. LĐĐ năm 2013 quy định tại Điều 100, hộ gia đình, cá
nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đang sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp và có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, một số
trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng các
điều kiện theo quy định của pháp luật; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo
bản án, quyết định của Tòa án. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công
trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
định của pháp luật. LĐĐ năm 2013 đã sửa đổi và quy định cụ thể những
trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất, nhằm khắc phục những trường hợp
thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của
người sử dụng đất, gây lãng phí. Về giá đất bồi thường áp dụng giá đất cụ thể
do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Do tính ổn định của
bảng giá đất nên nó được sử dụng làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất. Giá đất cụ thể thì được xác định ở một thời điểm nhất định,
dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, được xác định qua đội lOMoAR cPSD| 40551442
ngũ có chuyên môn về giá đất, có Hội đồng thẩm định xem xét, phê duyệt. Giá
đất cụ thể được xác định làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Quy định này giúp cho giá đất bồi thường được sát thực hơn và phù hợp
hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Thứ ba, quyền được sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Đây là lần đầu
tiên quyền này được quy định trong LĐĐ năm 2013 nhằm đáp ứng các nhu cầu
thực tế khách quan của các chủ thể sử dụng đất vì có vị trí và ranh giới đất cùng
với các công trình công cộng, sinh hoạt liền kề với nhau được quyền khai thác,
sử dụng mà không bị cản trở bởi các chủ thể khác. Quy định này góp phần ngăn
ngừa những xung đột, tranh chấp xảy ra phổ biến trong thời gian qua về quyền
khai thác, sử dụng đất liền kề của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vị trí giáp ranh với nhau.
Thứ tư, quyền được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. LĐĐ năm
2013 tại Điều 172 bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê
đất cho phù hợp hơn. Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với
quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất dựa trên khả năng tài chính của
người sử dụng đất. Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai quan tâm
và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận
lợi cho quá trình sử dụng đất.
Thứ năm, quy định về giá đất. Điều 113 LĐĐ năm 2013 cũng quy định
về khung giá đất cũng được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so
với giá tối thiểu trong khung giá đất bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử
dụng đất. Trên căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất
được quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố
công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ (Điều 114) tạo điều kiện thuận lợi lOMoAR cPSD| 40551442
hơn cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước không bị thất thu, góp phần
hình thành một thị trường bất đô ̣ ng sản khởi sắc hơn. ̣ Bước tiến quan trọng
của Luật Đất đai 2013 là tháo gỡ những nút thắt trong việc bồi thường khi thu
hồi đất, vấn đề mà bấy lâu nay đã từng gây bức xúc trong dư luận, là nguyên
nhân gây ra những vụ khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định xã hội. Luật Đất đai
đã bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, làm rõ thẩm quyền cho phép để tránh tùy tiện trong thu hồi đất.
Thứ sáu, quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 sửa đổi và quy định cụ thể rõ ràng các đối
tượng và điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhằm khắc phục
việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan trong việc triển khai thực hiện dự
án, gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí và kém hiệu quả trong thời gian qua,
xác định rõ đối tượng được giao đất để phát triển kinh tế xã hội phải có năng
lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp này phải là các dự án theo
Luật Đầu tư 2014 hoặc căn cứ vào khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 62 Luật
Đất đai 2013 để xác định dự án thuộc trường hợp phát triển kinh tế xã hội nhằm
tránh những cách hiểu không đúng ở địa phương. Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp
các trường hợp giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất và cơ bản
chuyển sang hình thức cho thuê đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm
và có hiệu quả. Theo khoản 3 Điều 55, Luật Đất đai 2013 đã thể hiện sự mở
rộng cần thiết cho các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được giao đất để thực hiện các
dự án đầu tư nhà ở, tiến tới thiết lập trật tự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, phù hợp với những cam
kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia ký kết. lOMoAR cPSD| 40551442
3. Giai đoạn từ 01/8/2024 đến hiện nay
Sau khoảng 10 năm áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013,
đến năm 2024 Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2024 để thay thế và có
nhiều điểm mới. Theo đó, các quy định liên quan đến quyền của người sử dụng
đất có một số điểm mới như sau:
Thứ nhất, mở rộng quyền cho nhóm chủ thể là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài. Ở đây, nhóm chủ thể này được xác định là người mang quốc
tịch Việt Nam và định cư ở nước ngoài. Nếu theo LĐĐ năm 2013 thì nhóm chủ
thể này được tách ra một khoản riêng và có các quy định riêng về quyền và
nghĩa vụ; thì đến LĐĐ năm 2024 lại được gộp với nhóm chủ thể cá nhân trong
nước (gọi chung là cá nhân). Do đó, họ được hưởng các quyền ngang bằng với
cá nhân trong nước nên có thể thấy quyền của nhóm chủ thể này được mở rộng đáng kể.
Thứ hai, mở rộng chủ thể được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Trước kia LĐĐ năm 2013 quy định các cá nhân không trực tiếp sản nông nghiệp
thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa. Tuy
nhiên, theo quy định tại Điều 45 LĐĐ năm 2024 thì có thể thấy pháp luật cho
phép các chủ thể này thực hiện quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đó;
đồng thời quy định trường hợp nhận quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức
kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.
Thứ ba, mở rộng phạm vi địa giới hành chính được chuyển đổi QSD
đất nông nghiệp. Điều 190 LĐĐ năm 2013 quy định: cá nhân, hộ gia đình sử
dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được
chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho cá nhân, hộ lOMoAR cPSD| 40551442
gia đình khác. Tuy nhiên, LĐĐ năm 2024 đã mở rộng phạm vi thành trong cùng
đơn vị hành chính cấp tỉnh3.
Thứ tư, quy định về chuyển đổi hình thức thuê đất. LĐĐ năm 2013 chỉ
quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép chuyển từ trả tiền thuê đất hằng
năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và không quy định quyền ngược
lại. Đến LĐĐ năm 2024 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm4.
Thứ năm, thêm quy định về bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
LĐĐ năm 2013 quy định NSDĐ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm có các quyền khai thác, quản lý, sử dụng đất và quyền đối với tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. LĐĐ năm 2024 ra đời đã kế thừa
các quyền đó và bổ sung thêm quyền bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất,
người nhận chuyển nhượng quyền thuê sẽ được kế
thừa các quyền và nghĩa vụ tương ứng với đất đó5.
Thứ sáu, quyền của NSDD khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Xét quy định của LĐĐ năm 2013 thì chỉ quy định NSDĐ có quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật, nhưng đến LĐĐ năm
2024 thì bổ sung thêm quyền được hỗ trợ, tái định cư (Điều 26). Việc này thể
hiện chính sách an sinh xã hội, sự quan tâm sâu sắc hơn của
Nhà nước, giúp họ khắc phục phần nào ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra.
Thông qua làm rõ một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 về các quyền
của NSDĐ, có thể thấy các pháp luật đã mở rộng hơn các quyền cho
NSDĐ,không chỉ quy định mới một số quyền cho các chủ thể nói chung mà còn
mở rộng phạm vi hưởng quyền cho một số nhóm chủ thể nói riêng.
3 Điều 47, Luật Đất đai 2024
4 Điều 30, Luật Đất đai 2024 lOMoAR cPSD| 40551442
III. Thành tựu và hạn chế về việc tổ chức thực thi quyền cho người sử
dụng đất trên thực tế, kiến nghị hoàn thiện
1. Những thành tựu đã đạt được
Một trong những thành tựu nổi bật của pháp luật đất đai Việt Nam, đặc
biệt được khẳng định trong Luật Đất đai 2024, là sự mở rộng ngày càng toàn
diện quyền của người sử dụng đất. Từ chỗ người sử dụng đất chỉ được sản xuất,
canh tác theo quy hoạch và sự chỉ đạo của Nhà nước, đến nay quyền sử dụng
đất đã được công nhận là một loại tài sản có giá trị, có thể tham gia giao dịch
dân sự, kinh tế phù hợp với nhu cầu thực tế. Luật Đất đai 2024 quy định rõ các
hình thức sử dụng đất như: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho
thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần, và nhận chuyển quyền sử dụng đất từ
người khác. Đồng thời, người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền như tặng
cho, góp vốn, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế... Từ cơ chế pháp lý quy định
quyền sử dụng đất trong trạng thái “tĩnh”, nay pháp luật đã điều chỉnh sang
trạng thái “động”, tức là không chỉ xác lập quyền của người chuyển giao mà
còn công nhận đầy đủ quyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất6. Các giao
dịch về đất đai được thực hiện trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, đúng quy
định về mục đích sử dụng, thời hạn và điều kiện pháp lý, góp phần xây dựng
một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch. Luật cũng đã có bước tiến
lớn trong việc bảo đảm quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi
cho phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trình tự,
thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất đã dần chuyển từ cơ chế xin-cho
hành chính sang cơ chế công nhận dân sự, trong đó vai trò của cơ quan nhà
nước là hỗ trợ, đăng ký và bảo hộ pháp lý. Chính nhờ các cải cách quan trọng
này, người sử dụng đất ngày càng yên tâm đầu tư, gắn bó với đất đai, phát triển
sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn. lOMoAR cPSD| 40551442
Đồng thời, môi trường pháp lý thuận lợi cũng góp phần thu hút đầu tư
trong và ngoài nước, phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững. Luật Đất
đai 2024 vì thế không chỉ mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất,
5 Điều 34, 37, 41 Luật Đất đai 2024
6Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư nước ngoài, Tạp
chí điện tử Tòa án Nhân dân (https://tapchitoaan.vn/luat-dat-dai-2024-mo-rong-quyen-sudung-dat-
cua-nguoi-viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai10436.html)
mà còn tạo hành lang pháp lý an toàn, hạn chế sự can thiệp hành chính trong
các quan hệ dân sự về đất đai.
2. Bất cập của pháp luật hiện hành đối với quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã có nhiều bước tiến quan trọng trong việc mở rộng
quyền của người sử dụng đất và hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong quá trình thực thi.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau dồn điền đổi thửa vẫn diễn ra chậm, tỷ lệ cấp giấy còn
thấp; nhiều hồ sơ chưa được giải quyết do vướng mắc về nguồn gốc đất, lấn
chiếm, tranh chấp, hoặc vi phạm quy định về xây dựng, chuyển mục đích sử
dụng. Kinh phí đo đạc, chỉnh lý biến động đất đai còn hạn chế, phân bổ theo kế
hoạch hàng năm nên chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Trong công tác giao đất, cho thuê đất, vẫn còn tình trạng sử dụng đất không
đúng mục đích, đầu cơ, chậm đưa đất vào sử dụng; một số tổ chức còn cho thuê,
cho mượn đất nông nghiệp trái phép, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Cơ chế
tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài chưa bảo đảm sự bình đẳng, minh
bạch, làm phát sinh bất cập trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên liên
quan. Công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất cũng chưa theo kịp yêu cầu hiện đại hóa, khi phần lớn vẫn áp dụng lOMoAR cPSD| 40551442
phương pháp thủ công, thiếu sự cập nhật kịp thời, thiếu độ tin cậy và chưa phản
ánh đầy đủ thực trạng sử dụng đất. Bên cạnh đó, giá bồi thường khi thu hồi đất
chưa sát giá thị trường, chính sách tái định cư còn bất cập, thiếu minh bạch, gây bức xúc cho người dân.
Dù Luật Đất đai 2024 đã tiệm cận gần hơn với việc công nhận quyền sử
dụng đất như một quyền tài sản, nhưng trên thực tế, vẫn còn không ít trường
hợp quyền của người sử dụng đất chưa được bảo đảm một cách đầy đủ, bình
đẳng trong các quan hệ pháp lý, đặc biệt là khi có sự can thiệp hành chính hoặc
chưa rõ ràng trong chính sách thực thi.
3. Kiến nghị nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất.
1. Về giá đất
Cần tiếp tục mở rộng quy định việc áp dụng cơ chế thị trường trong xác
định giá đất, đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm
quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Đồng thời, cần giới hạn phạm vi
áp dụng giá đất do Nhà nước quy định để tránh chênh lệch bất hợp lý giữa giá
đất thị trường và giá đất tính theo bảng giá đất. Bảng giá đất ban hành cần được
xác định theo mục đích sử dụng cụ thể của từng thửa đất, nhằm khắc phục tình
trạng "cào bằng" giá giữa các thửa đất cùng loại nhưng có giá trị sử dụng khác
nhau. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về bảng giá đất áp dụng tại các khu
vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố để giải quyết tình trạng giá đất không
đồng nhất dù cùng vị trí, cùng mục đích và thời điểm sử dụng, từ đó đảm bảo
tính thống nhất và công bằng trong quản lý đất đai.
2. Về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn về nguyên tắc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất theo hướng sát thực tế, bảo đảm quyền lợi chính đáng của
người sử dụng đất. Nghiên cứu bổ sung cơ chế định giá bồi thường công bằng,
minh bạch, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài. Bên cạnh đó, cần sửa đổi các lOMoAR cPSD| 40551442
quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù giữa chủ đầu tư và người sử
dụng đất, đồng thời bổ sung quy định buộc các tổ chức, cá nhân được hưởng
lợi do Nhà nước đầu tư hạ tầng phải đóng góp tài chính tương ứng để đảm bảo công bằng xã hội.
3. Về giao đất, cho thuê đất
Cần thu hẹp đối tượng được giao đất và mở rộng hình thức thuê đất, đặc biệt
trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Đối với đất nông nghiệp, tiếp tục cho hộ
gia đình, cá nhân thuê đất có thời hạn theo hướng kéo dài để người dân yên tâm
sản xuất, ổn định đời sống. Đồng thời, quy định rõ tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư
đủ năng lực, có trách nhiệm khi được giao, cho thuê đất; có chế tài nghiêm khắc
đối với các trường hợp sử dụng đất sai mục đích, đầu cơ, để hoang hóa hoặc
chậm đưa đất vào sử dụng.
4. Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Cần bổ sung các quy định hướng dẫn chi tiết để đảm bảo thống nhất trong việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với cá nhân là người nước
ngoài. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất còn lại,
đặc biệt là các trường hợp đã đủ điều kiện nhưng chưa được cấp do vướng mắc
về thủ tục, từ đó hoàn thiện hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất trên cả nước.
5. Về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
Tiếp tục rà soát, đơn giản hóa và chuẩn hóa các thủ tục hành chính về đất đai
theo hướng minh bạch, dễ tiếp cận, giảm thời gian và chi phí cho người dân,
doanh nghiệp. Thường xuyên cập nhật, công khai đầy đủ bộ thủ tục hành chính
đất đai để người dân dễ theo dõi và thực hiện. Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ
chế giám sát hiệu quả đối với hoạt động thực thi của cơ quan nhà nước, bảo
đảm người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong khuôn khổ pháp lOMoAR cPSD| 40551442
luật, từ đó hình thành thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, hiệu quả và bền vững. KẾT LUẬN
Từ thực tiễn lập pháp và tổ chức thực thi pháp luật đất đai qua các thời kỳ,
có thể khẳng định rằng quá trình phát triển của pháp luật đất đai Việt Nam đã
thể hiện rõ xu hướng mở rộng ngày càng đầy đủ và toàn diện hơn các quyền
của người sử dụng đất. Từ chỗ chỉ được giao đất để sử dụng có thời hạn, người
sử dụng đất ngày nay đã được pháp luật ghi nhận nhiều quyền quan trọng như
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn… Điều này phản ánh sự
thay đổi trong tư duy quản lý, phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa. Sự mở rộng quyền sử dụng đất không chỉ góp phần bảo đảm
quyền lợi của người dân mà còn tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực
quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Pháp luật đất đai hiện hành ngày
càng coi trọng quyền sử dụng đất như một quyền tài sản được bảo hộ, tạo nền
tảng pháp lý vững chắc cho người dân yên tâm đầu tư, sản xuất và ổn định cuộc
sống lâu dài. Tuy nhiên, thực tiễn tổ chức thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế.
Thủ tục hành chính còn phức tạp, tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, việc thu hồi đất và bồi thường thiếu minh bạch, cùng với một số
tiêu cực trong quản lý đất đai đã làm suy giảm hiệu lực thực tế của pháp luật.
Vì vậy, bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng
minh bạch, ổn định và phù hợp thực tiễn, cần tăng cường hiệu quả tổ chức thực
hiện, nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý và bảo đảm quyền của người
sử dụng đất được thực thi đầy đủ, công bằng, hiệu quả trên thực tế.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Giáo trình lOMoAR cPSD| 40551442
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội năm 2022;
* Văn bản quy phạm pháp luật:
1. Luật Đất đai năm 2013; 2. Luật Đất đai 2024
* Sách tham khảo, bài viết, bài báo: 1.
Nguyễn Đắc Nhẫn, Nội dung kế thừa, bổ sung, đổi mới của Luật
Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2024. 2.
Bùi Đức Hiển, Trần Văn Biên, Bình luận khoa học Luật Đất đai
năm 2024, Nxb. Lao động, Hồ Chí Minh, 2024. 3.
B.B.T, 11 điểm mới cơ bản của Luật Đất đai năm 2024,
https://www.quangngai.dcs.vn/tin-tuc-su-kien1/-
/asset_publisher/9F2li5r5FPQI/content/11-iem-moi-co-ban-cua-luat-at-ainam-
2024, truy cập ngày 02/4/2025. 4.
Nghị Viện, Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024,
https://dbnd.daklak.gov.vn/nhung-diem-moi-cua-luat-dat-dai-nam-
20242743.html, truy cập ngày 31/3/2025. 5.
Quá trình phát triển của luật đất đai qua các thời kỳ
(https://opic.com.vn/vi/blog/qua-trinh-phat-trien-cua-phap-luat-dat-daiqua- cac-thoi-ky ) 6.
Đảm bảo quyền sử dụng đất của cho đồng bào dân tộc thiểu số theo
điều 16 Luật Đất đai 2024 (https://luatsucong.vn/dam-bao-quyen-su-dungdat-
cho-dong-bao-dan-toc-thieu-so-theo-dieu-16-luat-dat-dai-nam-2024/ )
7. Một số vấn đề nổi lên trong triển khai thi hành Luật Đất đai năm
(https://www.baokontum.com.vn/xa-hoi/mot-so-van-de-noi-len- 2024
trong -trien-khai-thi-hanh-luat-dat-dai-nam-2024-43696.html)
8. Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư
nước ngoài, Tạp chí điện tử Tòa án Nhân dân lOMoAR cPSD| 40551442
(https://tapchitoaan.vn/luat-dat-dai-2024-mo-rong-quyen-su-dung-dat-cuanguoi-
viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai10436.html)