Bài tập nhóm môn luật kinh doanh bất động sản
Bài tập nhóm môn luật kinh doanh bất động sản của Đại học Kiểm sát Hà Nội với những kiến thức và thông tin bổ ích giúp sinh viên tham khảo, ôn luyện và phục vụ nhu cầu học tập của mình cụ thể là có định hướng ôn tập, nắm vững kiến thức môn học và làm bài tốt trong những bài kiểm tra, bài tiểu luận, bài tập kết thúc học phần, từ đó học tập tốt và có kết quả cao cũng như có thể vận dụng tốt những kiến thức mình đã học vào thực tiễn cuộc sống. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Luật kinh doanh bất động sản
Trường: Đại Học Kiểm sát Hà Nội
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
lOMoARcPSD| 10435767 MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc,
tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá
trình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây
nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng
như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ
sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là
một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các
ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản
(BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát
triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường
đầy tiềm năng và cơ hội. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm
pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.
Rất nhiều doanh nghiệp đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với
nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh
doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn
lớn để đầu tư. Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước
đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá
trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị
trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng và
hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp
luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường.
Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị
trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây
khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. lOMoARcPSD| 10435767
Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS
để có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị
trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra.
Vì vậy, đề tài nghiên cứu nhóm chúng em chọn là “Đánh giá quá trình hình
thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về kinh doanh dịch vụ bất động sản
và những sai phạm phổ biến trong thực tế về kinh doanh dịch vụ bất động sản” để
nghiên cứu, phân tích, cũng như tìm kiếm các giải pháp hoàn thiện hệ thống QPPL
của Việt Nam là một điều rất cần thiết cho lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS. NỘI DUNG
I.KHÁI QUÁT HÓA KHÁI NIỆM
1. Kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Kinh doanh bất động sản là
việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, lOMoARcPSD| 10435767
chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ
môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản
hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Từ khái niệm kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động
sản 2014, có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động: Môi
giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi.
3.Môi giới bất động sản
- Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4. Sàn giao dịch bất động sản -
Theo khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
5. Tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. -
Theo khoản 8 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh
bất động sản theo yêu cầu của các bên.
-Theo khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: lOMoARcPSD| 10435767
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về
quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà,
công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
II. Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về kinh
doanh dịch vụ bất động sản và những sai phạm phổ biến trong thực tế về kinh
doanh dịch vụ bất động sản
1. Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về môi
giới bất động sản và những sai phạm phổ biến trong thực tế về môi giới bất động sản
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản
a. Giai đoạn trước 1995
Từ sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp, đất đai và nhà ở được phân
phối lại, các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm
cố đất đai vẫn có nhưng không phổ biến. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau
và thỏa thuận, mua bán theo cách thức truyền thống mang; tính tập quán của cộng
động. Tuy rằng Nhà nước vẫn thừa nhận và thực hiện các thủ tục cho giao dịch bất
động sản và vẫn thu lệ phí trước bạ đối với các trường hợp đăng ký quyền sở hữu
nhà, đất, nhưng chưa có khung pháp lý cho thị trường bất động sản, không có các
văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản. Cũng vì giai đoạn này các giao
dịch bất động sản diễn ra mang tính tự phát, khu vực vì nhu cầu sinh hoạt, nên cũng
không tồn tại các cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản. Đến giai đoạn những năm
1980, Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc
mua bán đất đai, do vậy Nhà nước vẫn chưa ban hành hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật liên quan tới thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực môi giới bất
động sản nói riêng. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được giao cho các tổ chức kinh tế
nhà nước và kinh tế hợp tác xã quản lý, do đó việc đăng ký sở hữu đất đai không được thực hiện. lOMoARcPSD| 10435767
Giai đoạn này, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành, vì vậy các hoạt động
môi giới diễn ra dưới các hình thức hoạt động ngầm, môi giới bất động sản vẫn chưa
được Nhà nước công nhận là một nghề chân chín mà chỉ được xem là “cò nhà”, “cò
đất”. Hơn nữa, hoạt động môi giới bất động sản ở thời kì này ở khu vực nông thôn
mang tính chất tình cảm, phi mục đích, phi lợi nhuận do quan hệ anh em, họ hàng,
làng xã. Cũng vì quan hệ truyền thống khu vực này, việc đứng trung gian kết nối
giữa các bên mua bán không đòi hòi phải có trình độ cao, do việc tiếp nhận, kiểm
soát thông tin về giá cả, tình trạng bất động sản có thể thực hiện thông qua khu vực
chợ, quán nước, bến sông nơi tập trung đông người hoặc thông tin từ những người cùng địa phương.
Giai đoạn từ 1980 tới 1995 là giai đoạn đánh dấu sự xuất hiện và phát triển của các
khu vực kinh tế do Nhà nước bắt đầu đổi mới sang nền kinh tế thị trường, kéo theo
đó, nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế, sản xuất nông nghiệp,
thương mại, dịch vụ tăng cao dần, dẫn tới xuất hiện nhu cầu giao dịch về đất đai.
Giai đoạn 1991 – 1993 là giai đoạn diễn ra các hoạt động mua bán đất đai nhà ở khá
sôi động dưới hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất. Sự ra đời của Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân, cùng với quy
định công dân có quyền tự do kinh doanh trong Hiến pháp 1992 tuy thúc đẩy sự phát
triển của khu vực môi giới bất động sản, nhưng không vì thế mà các tổ chức môi giới
được thành lập dễ dàng, hơn nữa hoạt động môi giới lại gắn với nhiều mặt tiêu cực
hơn, vì vậy đến giai đoạn này, mặc dù đã có những sự phát triển hơn cùng với nền
kinh tế thị trường, song thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản
vẫn còn là hoạt động ngầm và tự phát. Tổng kết lại, trước 1995, thị trường bất động
sản và hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta hoạt động ngầm, chưa có sự thừa
nhận của pháp luật. Do đó, sự phát triển kinh tế bằng việc huy động tiềm năng từ thị
trường này không có hiệu quả. Tuy vậy, các quan hệ môi giới bất động sản đã manh lOMoARcPSD| 10435767
nha phát triển, đặt ra những yêu cầu về việc phải ban hành các quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản.
b. Giai đoạn từ năm 1995 đến nay
Sự ra đời của Hiến pháp 1992, trong đó tiếp tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật. Nhưng Luật Đất đai 1993 quy
định Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình,
cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế. Bộ luật Dân sự 1995 có
những quy định về nội dung, điều kiện của hợp đồng mua bán, chuyển quyền sử dụng
đất. Cũng trong Bộ luật dân sự 1995, với 8 Điều từ 521 tới 528, lần đầu tiên có các
quy định về hợp đồng dịch vụ, là bản chất của một hợp đồng môi giới. Như vậy, bắt
đầu từ 1995, sự công nhận về một nghề mới với những quy định được luật hóa cụ
thể đã bắt đầu hình thành. Nhìn chung, tuy chưa có sự thừa nhận cụ thể nghề môi
giới bất động sản, chưa có quy định về hoạt động môi giới bất động sản, nhưng với
những quy định chung về hợp đồng dịch vụ, với những quy định khá rõ ràng về
quyền và nghĩa vụ của các bên, tiền công dịch vụ hay các quy định liên quan tới việc
chấm dứt hoặc tiếp tục thực hiện dịch vụ, có thể thấy sự bắt đầu thừa nhận và nhìn
nhận đúng mức về tầm quan trọng của hoạt động dịch vụ trong đó có dịch vụ môi
giới đối với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Những quy định này là dấu mốc
quan trọng đánh dấu sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động
sản sau này. Tuy các quan hệ về giao dịch bất động sản đã được pháp luật quy định
nhưng còn bị hành chính hóa, chưa phù hợp với các thói quen và tự do hợp đồng nên
thực tế thời gian này, các giao dịch bất động sản không đúng theo quy định pháp luật.
Đến 1999, khi Luật Doanh nghiệp ra đời, việc tự do kinh doanh được thể hiện qua
việc cơ chế xin phép được thay đổi thành việc đăng ký kinh doanh, các tổ chức hoạt
động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã có điều kiện để phát triển. Nếu như sự
phát triển của thị trường bất động sản giai đoạn 1991 – 1992 chỉ ảnh hưởng tới khu
vực thành thị, thì trái ngược lại, giai đoạn 2001 – 2006 có tác động mạnh mẽ và rộng lOMoARcPSD| 10435767
lớn hơn, cả ở khu vực thành thị và khu vực nông thôn. Tuy vậy, giai đoạn này quá
trình đô thị hóa mới bắt đầu diễn ra, nên phần lớn sự phát triển môi giới bất động sản
tập trung ở khu vực đô thị là chủ yếu, còn ở khu vực nông thôn thì mới bắt đầu xuất
hiện. Trong khu vực nông thôn, tư tưởng “Phép vua thua lệ làng” vẫn còn tồn tại, vì
vậy các quan hệ xã hội vẫn dựa trên tình cảm hơn là pháp luật. Các chủ thể tham gia
giao dịch bất động sản không cần thông qua sự tư vấn của bên môi giới mà chỉ cần
các giấy tờ có xác nhận của địa phương. Cũng chính vì các quan hệ xã hội dựa trên
tình cảm truyền thống, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận của môi giới chưa có điều
kiện phát triển, hơn thế nữa khu vực làng xã nông thôn vẫn còn nhiều quan niệm tư
tưởng rằng “cò” thường gắn liền với những vụ lừa đảo và 4 hoạt động không hợp
pháp, vì vậy hoạt động môi giới bất động sản ở khu vực nông thôn tuy đã xuất hiện
nhưng phát triển rất khó khăn. Còn ở khu vực đô thị, thị trường bất động sản phát
triển mạnh mẽ cải thiện nhiều đời sống của người dân. Giai đoạn 2005, thị trường
bất động sản chiếm khoảng 25% tới 30% tổng GDP quốc gia, riêng giá trị quyền sử
dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoài lên đến 50.000 tỷ đồng .
Và với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nghề môi giới đã được
công nhận và có “danh phận”. Các quy định đối với nghề môi giới đã được cụ thể
hóa trong luật một cách rõ ràng. Người môi giới bất động sản được đào tạo, quản lý
và cấp chứng chỉ, nâng cao tính tin cậy trong cộng đồng. Để là một người môi giới
có uy tín, có đẳng cấp, họ cần phải có trình độ, có thông tin, có kĩ năng, và phải tuân
thủ các quy tắc nghề nghiệp, đạo đức, quy chế hành nghề và pháp luật kinh doanh
bất động sản. Đây là giai đoạn khởi đầu của sự phát triển vượt bậc của nghề môi giới
bất động sản ở Việt Nam. Theo kết quá khảo sát từ đề tài nghiên cứu khoa học “Thị
trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp” năm 2009 –
2010 của PGS.TS 1 Nguyễn Ngọc Vinh, đã cho thấy hoạt động môi giới bất động
sản là lĩnh vực 4 hấp dẫn được xếp hạng thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biến của hoạt
động kinh doanh bất động sản tại thành phố chỉ đứng sau lĩnh vực đầu tư vào dự án
bất động sản, chứng minh tính hấp dẫn của nghề này đối với các chủ thể tham gia thị lOMoARcPSD| 10435767
trường. Lý giải điều này một cách dễ hiểu là nghề môi giới mang lại thu nhập cao,
thông thường phí môi giới cho thương vụ từ 0,5 – 2% trên tổng giá trị giao dịch.
Ngoài ra, các công ty môi giới còn có lợi ích quan trọng khác là tự doanh, họ có thể
đặt cọc mua những bất động sản mà khách hàng bán “hớ” vì không tiếp cận thông
tin giá cả thị trường và bán cho khách hàng tiềm năng mua để hưởng chênh lệch giá
mà không cần nhiều chi phí. Mặt khác, chi phí họat động không cao, thông thường
nhân viên môi giới bất động sản hưởng lương theo doanh thu từ kết quả giao dịch [3].
Giai đoạn 2005 – 2007 đánh dấu thêm sự ra đời của nhiều văn bản khác quy định về
lĩnh vực môi giới bất động sản. Tiếp nối Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005
vẫn có các quy định về hợp đồng dịch vụ nói chung từ Điều 518 đến Điều 526, tiếp
tục coi trọng vai trò của các hợp đồng dịch vụ và hoạt động cung ứng dịch vụ. Sự ra
đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó quy định một mục riêng dành
cho hoạt động môi giới bất động sản, chính thức đánh dấu sự công nhận hoàn toàn
nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam một cách đầy đủ nhất. Bên cạnh các quy định
về môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng có các quy định
về các lĩnh vực có mối liên hệ với môi giới bất động sản như các quy định về sàn
giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản... Kế tiếp đó, các Nghị định,
Thông tư, văn bản dưới luật bổ sung thêm các quy định về môi giới bất động sản
cũng lần lượt được ban hành như Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản, Quyết định 29/2007/BXD liên quan tới đào tạo nghề
môi giới hay Thông tư 13/2008/BXD về việc cấp chứng chỉ môi giới và quản lý nhà
nước về lĩnh vực môi giới. Có thể thấy, từ khi được chính thức công nhận năm 2006,
nghề môi giới bất động sản đã nhận được nhiều sự quan tâm của Nhà nước với các
văn bản pháp luật điều chỉnh nhằm phát triển nghề môi giới bất động sản một cách
hiệu quả. 4 Luật Đất đai 1993, sau đó qua hai lần sửa đổi năm 1998 và 2000, kế tiếp
đó là Luật Đất đai 2003 và được sửa đổi năm 2009 chưa có những quy định về hệ lOMoARcPSD| 10435767
thống cơ sở thông tin đất đai. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 ra đời đã có bổ sung thêm
những quy định này, góp phần phát triển nghề môi giới bất động sản bằng việc dành
một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được
công khai, minh bạch và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người
dân. Thêm một kênh thông tin về bất động sản, là giảm thiểu thêm rủi ro trong môi
giới, giao dịch bất động san. Người mua có thể chủ động tiếp cận thông tin đối với
bất động sản mình định mua, nắm được chính xác tình hình, tình trạng và giá trị thực
tế của bất động sản; người bán có thêm kênh thông tin tin cậy để giới thiệu và quảng
cáo cho sản phẩm của mình. Hơn nữa, bản thân những nhà môi giới cũng có thể đảm
bảo những bất động sản mà mình môi giới có tính chính xác cao, đảm bảo uy tín bản
thân và hạn chế rủi ro với những trường hợp bất động sản không đủ điều kiện tham
gia giao dịch. Việc thành lập một kênh thông tin tập trung sẽ giúp các bên tham gia
giao dịch tiết kiệm được thời gian và chi phí cho việc tìm hiểu thông tin, và hạn chế
tình trạng nhiễu thông tin do có quá nhiều nguồn không có độ tin cậy cao.
1.2 Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về
môi giới bất động sản
*Những điểm nổi bật của hệ thống QPPL Việt Nam về môi giới BĐS
Tổng kết lại, với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014, cùng với
những văn bản pháp lý liên quan hỗ trợ, một khuôn khổ pháp lý tương đối cụ thể và
chi tiết đã được xây dựng để định hướng cho một ngành nghề vốn dĩ mang nhiều ấn
tượng không tốt. Dựa theo các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật về môi
giới bất động sản, ta có thể thấy được những điểm nổi bật, những thành tựu của hệ
thống quy phạm pháp luật môi giới bất động sản cho tới hiện tại: -
Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản được xây dựng tương
đốiđầy đủ và toàn diện. Các quy định về từng vấn đề trong lĩnh vực môi giới bất động
sản được quy định chi tiết, riêng biệt, rõ ràng như điều kiện của chủ thể, điều kiện về lOMoARcPSD| 10435767
chứng chỉ, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Các quy định pháp luật khá đầy
đủ và chi tiết, có đủ các quy định và chế tài tại các văn bản luật và dưới luật. Hệ
thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản đã bao quát được các vấn đề của
môi giới bất động sản đặt trong hoàn cảnh hiện tại. -
Nhìn chung, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản có được
sựđồng bộ nhất định. Tuy vẫn còn xảy ra việc trùng lặp, mâu thuẫn và chồng chéo,
song nhìn tổng thể, hệ thống các văn bản đã quy định chi tiết và cụ thể từng nhóm
vấn đề. Hơn nữa, các quy định đối với lĩnh vực môi giới bắt động sản cũng đồng bộ
với các quy định của các lĩnh vực khác có liên quan như sàn giao dịch bất động sản,
định giá bất động sản..., tạo nên một hệ thống pháp luật về bất động sản phù hợp và ổn định. -
Thị trường bất động sản là thị trường thay đổi từng ngày, và hoạt động môi
giớibất động sản cũng phát triển liên tục từng ngày. Hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản được xây dựng dựa trên cơ sở thực tế của Việt Nam, phù hợp
với hoàn cảnh của Việt Nam. Các quy định về môi giới bất động sản được xây dựng
dựa trên cơ sở là các tập quán, truyền thống, các vấn đề kinh tế xã hội của Việt Nam,
kết hợp với sự điều chỉnh cho phù hợp với từng giai đoạn. Sự phù hợp giữa pháp luật
và xã hội, cụ thể là pháp luật môi giới bất động sản với thực tế hoạt động môi giới
bất động sản, là cơ sở cho những sự phát triển lớn hơn trên thị trường bất động sản nói chung. -
Bên cạnh việc phù hợp với thực tế của Việt Nam, hệ thống quy phạm pháp luật
vềmôi giới bất động sản cũng đã có những sự thay đổi để phù hợp và khả thi dựa
theo nhiều yếu tố. Thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản không
tồn tại và phát triển độc lập, mà nằm trong mối liên hệ với các nghề khác, các nhân
tố khác. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản đã có những quy
định phù hợp với thực tế Việt Nam, và phủ hợp với xu hướng phát triển nói chung
trong nước và quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời kỳ hội nhập phát
triển kinh tế, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố tác động mới, hệ thống pháp luật môi giới bất lOMoARcPSD| 10435767
động sản này đánh giá chung đã được xây dựng cho phù hợp, dự liệu các tác động
tới hoạt động môi giới bất động sản. -
Về mặt kỹ thuật lập pháp, nhìn chung các quy phạm pháp luật được xây dựng
dễhiểu, không có sự phức tạp gây nhầm lẫn trong nội hàm, đảm bảo đầy đủ các thành
tố cần thiết của một quy phạm pháp luật nói chung, dự đoán và giải quyết được các
vấn đề có thể xảy ra.
Thông qua việc phân tích 4 nhóm quy phạm về các khía cạnh của hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể, có thể thấy quan điểm của Đảng
cũng như sự định hướng của Nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản.
Nghề môi giới bất động sản phải được kiểm soát chặt chẽ, hoạt động phải trong sạch,
ổn định, minh bạch và bền vững trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phát triển từng ngày như hiện nay.
*Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể
Trải qua 10 năm phát triển, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản
của các chủ thể đã đạt được nhiều điểm nổi bật. Tuy vậy, tính tới hiện tại, vẫn còn
tồn tại những điểm hạn chế và bất cập, dẫn tới sự phát triển của nghề môi giới bất
động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung không ổn định.
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và về
môi giới bất động sản nói riêng hiện nay tuy nhiều, nhưng thiếu tính đồng bộ. Các
quy định được ban hành rải rác trong nhiều văn bản Luật, Nghị định, Quyết định,
Thông tư.. dẫn tới sự khó khăn trong việc thi hành, như Luật Kinh doanh bất động
sản và Bộ luật dân sự có các quy định về hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản, Nghị định 71/2014/NĐ-CP có các quy
định về cạnh tranh giữa các chủ thể môi giới, Thông tư 13/2008/BXD quy định về
việc đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản, Quyết định 29/2007/BXD quy định về
khung chương trình đào tạo môi giới bất động sản... Các văn bản quá nhiều, lộn xộn,
nhiều văn bản xảy ra sự trùng lặp, mâu thuẫn. Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, lOMoARcPSD| 10435767
sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể
nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái. Tuy nhiên sự “bội thực” của
pháp luật bất động sản hiện nay không có nghĩa là hàng trăm, hàng nghìn văn bản đó
đã đủ để có thể tạo ra một khung pháp lý hoàn thiện cho các hoạt động trong lĩnh vực khá nhạy cảm này.
Thứ hai, vẫn chưa có một chế tài đủ mạnh để kiểm soát các chủ thể trong hoạt động
môi giới bất động sản. Tuy rằng Chính phủ đã ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP
quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, nhưng nhìn
chung, khung pháp lý này còn chưa đủ sức kiểm soát sự hoạt động của các chủ thể
môi giới. Suy cho cùng, đặc thủ của hoạt động môi giới bất động sản là hướng tới
các tài sản có giá trị lớn hơn thông thường, do đó nếu một khung pháp lý không đủ
mạnh để kiểm soát, các chủ thể môi giới sẵn sàng phá vỡ quy định để làm trái với
mục đích thu về lợi nhuận nhiều hơn. Cũng vì chế tài chưa đủ mạnh, dẫn tới tình
trạng đầu cơ tích trữ của các chủ thể môi giới. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới
bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung
gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu
về bất động sản. Nhưng thực tế có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò
của người bán. Các dự án nhà chung cư là một ví dụ. Thay vì tới với những người có
nhu cầu sử dụng chung cư, các căn hộ này lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới
đầu cơ từ sớm. Tuy hành vi đầu cơ tích trữ không được pháp luật cho phép nhưng
biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi đầu cơ tích trữ này vẫn còn là vấn đề khó.
Thứ ba, vẫn thiếu vắng những quy định về một hệ thống cơ sở thông tin hỗ trợ cho
các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Đặc điểm nổi bật của thị trường
bất động sản là khó tiếp cận về mặt thông tin, vì vậy một hệ thống cơ sở thông tin
bất động sản, thông tin khu vực và thông tin chính sách sẽ khiến cho các chủ thể khác
dễ dàng nắm rõ tình hình của bất động sản. Khách hàng thiếu thông tin, cộng thêm
với việc các chủ thể môi giới có thể dễ dàng thao túng và khai thác triệt để thông tin lOMoARcPSD| 10435767
riêng mà họ có, sẽ dẫn tới những thiệt hại cho những chủ thể khác trên thị trường
BĐS và làm ảnh hưởng uy tín đối với những chủ thể môi giới hoạt động chân chính.
1.3 Các sai phạm phổ biến trong môi giới bất động sản -
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ
hànhnghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; -
Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nộidung chứng chỉ; -
Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sảnđể thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản; -
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là
nhàmôi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. -
Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy
địnhhoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy
định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; -
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản
hoặckhông đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
-Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ bất động sản, giao
dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập
không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định.
1.4 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản
-Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
phải dựa vào các quan điểm, chủ trương của Đảng về bất động sản và môi giới bất động sản. lOMoARcPSD| 10435767
-Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
phải đảm bảo tính toàn diện, tính phù hợp và tính khả thi.
-Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
phải đảm bảo tính khoa học trong quá trình xây dựng, ban hành các quy phạm.
-Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
phải phù hợp và tương thích với pháp luật môi giới bất động sản của các quốc gia trên thế giới.
-Nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ cán bộ, công chức xây dựng hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới BĐS của các chủ thể và tang cường cơ sở vật chất, trang thiết
bị, nguồn lực tài chính cho hoạt động này
-Xây dựng các quy phạm pháp luật về các giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản. -
2. Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về sàn
giao dịch bất động sản và những sai phạm phổ biến trong thực tế về sàn giao
dịch bất động sản
2.1 Sự ra đời và phát triển của sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009
thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của
SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do
sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của
nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên
của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả
nước học tập mô hình sàn chuẩn này. Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS
của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS
Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là sàn giao dịch – sẽ góp
phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. lOMoARcPSD| 10435767
Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật
nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn giao dịch phát triển. Vì vậy mà số lượng các
sàn giao dịch phát triển với một tốc độ nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát
triển nhiều hơn trong tương lai. Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch,
trong số đó có một số sSGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như:
Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Sự phát triển của các sàn giao dịch đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của
TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
2.2 Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về
sàn giao dịch bất động sản
Dù hình thành muộn hơn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song
thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất,
sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất.
Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh
hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại
hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006- khi
có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định
số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD
ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn
bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở
năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của lOMoARcPSD| 10435767
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;…
Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi
giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã
chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị
trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch
bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật.
Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản
đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính quy,
có tổ chức rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực
này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương hiệu riêng của mình -
điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được.
Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm
quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có những
nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới
quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm
thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và
hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản.
2.3 Những sai phạm phổ biến trong thực tế về sàn giao dịch bất động sản
TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, vì vậy mà nguồn
tư liệu nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về SGD BĐS. Theo báo cáo
của Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM, hiện nay vẫn còn nhiều chủ đầu tư và sàn giao
dịch BĐS có biểu hiện sai phạm về điều kiện BĐS được giao dịch qua sàn, về hợp
đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn,
vi phạm về việc công khai thông tin sản phẩm trên sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn… lOMoARcPSD| 10435767
Tiếp tay cho chủ đầu tư làm sai
Từ chỗ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, tránh đi
sự lũng đoạn của chủ đầu tư đối với các dự án BĐS, sàn giao dịch BĐS hiện nay
đang có nguy cơ lại trở thành đối tượng đầu tư thứ cấp, làm hàng, ép giá, huy động
vốn của người mua nhà một cách vô tội vạ dẫn đến mất khả năng thanh toán. Với
thực tế diễn biến tranh chấp tại các dự án BĐS thời gian qua, sự đổ bể của một số dự
án và thiệt hại của khách mua nhà phải kể đến sự tiếp tay rất lớn của một số sàn giao
dịch BĐS. Thay vì đứng ra kiểm soát tiến độ thực hiện dự án và làm cầu nối giữa
chủ đầu tư và khách mua nhà, một số sàn giao dịch BĐS lại tiếp tay cho chủ đầu tư
huy động vốn của khách mua nhà một cách vô tội vạ dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Chẳng hạn như trường hợp các khách hàng mua căn hộ thuộc dự án Trung Sơn
Plaza, quận 7, TP. Hồ Chí Minh thông qua sàn giao dịch BĐS của công ty địa ốc Hòa
Bình (báo Lao Động đã từng phản ánh) đang ở trong tình trạng không biết mình bị
lừa bởi ai. Cụ thể, công ty địa ốc Hòa Bình nhận thầu và tổ chức thi công dự án Thảo
Loan Plaza phần thô, đến khi bàn giao, chủ đầu tư lại không có tiền trả và yêu cầu trả bằng 25 căn hộ.
Số căn hộ này đã được công ty địa ốc Hòa Bình bán gần hết. Tuy nhiên, cho
đến nay phía chủ đầu tư là công ty địa ốc Thảo Loan lại không thể bàn giao căn hộ
vì có nhiều vấn đề tranh chấp quyền lợi trong việc chuyển nhượng dự án. Về phần
mình, công ty địa ốc Hòa Bình đã kiện công ty Thảo Loan ra Tòa án Nhân dân huyện
Bình Chánh và tòa đã thụ lý hồ sơ. Đồng thời công ty địa ốc Hòa Bình cũng đang trả
lại tiền cho khách hàng, nhưng không thể trả hết cùng một lúc.
Tuy nhiên, nhiều khách hàng khá bức xúc khi đáng lẽ ra những thông tin bất
lợi mà chủ đầu tư dự án này đang gặp phải được sàn giao dịch này thông báo cho họ
lúc họ mua nhà, thì sàn giao dịch này lại chỉ biết quan tâm đến việc bán để thu hồi
phần vốn đã chôn vào việc xây dựng dự án. lOMoARcPSD| 10435767
Theo một giám đốc sàn giao dịch BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, trong giai đoạn thị
trường phát triển nóng, sàn BĐS một thời mở ra như nấm gặp mưa. Và không phải
quá lời khi nói rằng, có không ít sàn giao dịch đã tham gia làm lũng đoạn thị trường,
làm cho giá thị trường tăng ảo, làm cho người mua nhà không tiếp cận được với giá
thật của nó. Ngay cả việc, theo quy định các sàn giao dịch BĐS phải báo cáo định kỳ
hoạt động giao dịch thì lại có những trường hợp “chạy giấy” giao dịch qua sàn, mà
thực tế giao dịch đó không hề diễn ra hay liên quan tới sàn, vị giám đốc này cho biết. Khó quản
Theo các chuyên gia trong ngành BĐS thì thực tế hoạt động giao dịch qua sàn có sát
với những giao dịch đang diễn ra trên thị trường hay không, là điều mà các cơ quan
quản lý vẫn rất khó nắm bắt. Chẳng hạn như một số sản phẩm thuộc phân khúc nhà
phố của cá nhân cho thuê, bản chất là kinh doanh BĐS nhưng các cá nhân chủ sở
hữu do không thuộc diện “bắt buộc” gọi là kinh doanh BĐS (và phải hạch toán khai
thuế), nên vừa “trốn” thuế, vừa “trốn” luôn giao dịch qua sàn. Một số chủ đầu tư sản
phẩm cho thuê căn hộ mini ngay trong địa bàn TP, cũng bất chấp quy định giao dịch
Còn theo báo cáo của Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn thành phố hiện
có 479 sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, tính đến nay đã có một nửa trong số đó ngừng
hoạt động hoặc chuyển địa điểm mà không hề có thông báo với cơ quan quản lý.
Ngoài ra, trong thời gian qua khi tiến hành kiểm tra thực tế hoạt động của các sàn
giao dịch BĐS, đoàn thanh tra đã xử phạt vi phạm hành chính đối với 6 chủ đầu tư
và 4 sàn giao dịch BĐS vi phạm các quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP. Trong
đó chủ yếu là các hành vi vi phạm về điều kiện BĐS được giao dịch qua sàn, về hợp
đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn,
vi phạm về việc công khai thông tin sản phẩm trên sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng. lOMoARcPSD| 10435767
Được biết, để chấn chỉnh tình trạng này, mới đây lãnh đạo UBND TPHCM cho biết,
năm 2014 sẽ định kỳ tổ chức các đoàn thanh tra tình hình thực hiện các dự án phát
triển nhà ở, kinh doanh BĐS và hoạt động của các sàn giao dịch BĐS để phát hiện
xử lý kịp thời các hành vi vi phạm của các chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS; kiên
quyết chấm dứt phát triển tràn lan tình trạng mua bán nhà đất trao tay, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và các loại BĐS trái quy định của pháp luật.
Các sàn giao dịch BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa
hồng được cao. Cụ thể như sau:
* Trong vai trò là một nhà đầu tư:
Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm
đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng
hoá đã mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây
là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của
nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người
mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%.
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là
hợp đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người
đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp
vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp
của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm “n…” lí do để huỷ
hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người
mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp
đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản
tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư lOMoARcPSD| 10435767
và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không
được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên
chủ đầu cơ không phải đóng thuế.
* Trong vai trò là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ
không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn
thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy,
khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản
phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi
đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây
là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi
trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho
chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả
thuận miệng. Và người mua được SGD giải thích là: “vì người đầu cơ là người nhà
giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng
tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần”
Ngoài ra, theo báo cáo của Thanh tra Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện nay
vẫn còn nhiều chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản (BĐS) có biểu hiện sai phạm
về điều kiện BĐS được giao dịch qua sàn, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, vi
phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn, vi phạm về việc công khai thông tin
sản phẩm trên sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn…
2.4 Một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả
quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
Tuy sàn giao dịch bất động sản mới hình thành ở Việt Nam nhưng đã có những bước
phát triển khá phức tạp tương ứng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Pháp
luật chưa thể lường trước hết được những yếu tố phức tạp này và còn có phần hạn lOMoARcPSD| 10435767
chế trong việc điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Sau đây là những đề xuất để
nâng cao tính khả thi của pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.
Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn
Kể từ khi được thành lập tới nay, chưa có một tiêu chí hay một quy định cụ thể nào
về yếu tố chuẩn của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản thành
lập, hoạt động một cách ồ ạt, nhưng không phân biệt nổi đâu là sàn giao dịch bất
động sản chuẩn, sàn giao dịch bất động sản không chuẩn. Bộ xây dựng cũng đã xác
định một số tiêu chí cho sự thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, đây không phải là tiêu chí để khẳng định sàn giao dịch bất động sản chuẩn
hay không. Những điều kiện này chỉ để công nhận một sàn giao dịch bất động sản
đủ điều kiện để hoạt động chứ chưa hề nói tới chất lượng của sàn giao dịch bất động sản.
Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta số lượng khá lớn, liên tục có
xu thế tăng lên, nhưng chất lượng thì không đảm bảo. Sự hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản còn “bát nháo”, mỗi sàn giao dịch bất động sản hoạt động một
kiểu, không có quy củ. Như vậy, đến bao giờ mới có thể hướng tới tính chuyên nghiệp
khi kinh doanh loại hình dịch vụ này. Chỉ quan tâm tới các yếu tố về cơ sở vật chất
của sàn giao dịch bất động sản là chưa đủ; Nhà nước cần song song thúc đẩy việc
nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ của sàn giao
dịch bất động sản. Vì thế, cần xây dựng chỉ số chuẩn (thông tin về giá cả, thông tin
về mặt hàng, chủng loại…) và tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn để có thể
xác định chất lượng của sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhằm minh bạch hóa thị trường bất động
sản, cung cấp thông tin chính xác, tạo thuận lợi cho việc tiến hành các giao dịch bất
động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa làm tốt
chức năng của mình. Sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được tính minh bạch
về thông tin trên sàn thì sao có thể tạo ra sự minh bạch trên thị trường. Việc tiến hành lOMoARcPSD| 10435767
giao dịch các sản phẩm bất động sản theo chu trình khép kín từ khâu cung cấp thông
tin tới bán hàng của một số sàn giao dịch bất động sản đã đi ngược lại nguyên tắc
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, việc nâng cao tính pháp lý cho sàn
giao dịch bất động sản là một nhu cầu bức thiết.
Vì vậy, cần sát sao trong công tác kiểm tra để đảm bảo các sàn giao dịch bất động
sản phải cung cấp đầy đủ, chính xác và niêm yết công khai các thông tin liên quan
đến tính pháp lý của dự án nhà ở. Hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán, cho thuê
nhà ở, bảng giá bán, giá cho thuê nhà ở có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên
bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, sàn giao dịch bất
động sản chỉ được tổ chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản ủy quyền đã ký
với doanh nghiệp có nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng. Đây
là những vấn đề đã được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐCP hướng dẫn Luật Nhà ở.
Như vậy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản sẽ bị siết chặt hơn, những
sàn giao dịch bất động sản nào hoạt động theo kiểu chụp giật sẽ bị thị trường đào thải.
Thứ ba, thực hiện thống nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao
dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản.
Để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện đúng chức năng của mình thì cần có
sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay công tác quản lý Nhà nước đối với
sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập.
Theo quy định hiện hành, cơ quan quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động
sản ở Trung ương là Cục quản lý nhà- Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý địa phương là
Sở xây dựng. Việc phân cấp quản lý như thế những tưởng sẽ tạo ra sự hợp lý và thuận
lợi nhưng thực tế lại trở nên nhiêu khê, phức tạp. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn
giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt
động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương sẽ có trách nhiệm báo lOMoARcPSD| 10435767
cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao
dịch bất động sản Việt Nam. Quá trình này không chỉ mất nhiều thời gian mà thủ tục
kiểm tra cũng trở nên phức tạp hơn. Hậu quả của nó đối với các doanh nghiệp, cá
nhân muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra tâm lý ngại tiến hành các
thủ tục hành chính; đối với Nhà nước việc quản lý, nắm bắt thông tin của các sàn
giao dịch cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Sự tiếp cận của các sàn giao dịch bất động sản
với Nhà nước luôn phải thực hiện qua các cơ quan trung gian. Như vậy, vừa không
đảm bảo tiến độ về thời gian vừa không đảm bảo tính chính xác của thông tin.
Có thể thấy, cần xây dựng cơ chế “một cửa” trong công tác quản lý Nhà nước đối
với các sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước nên cân nhắc việc thành lập một cơ
quan chuyên trách quản lý về sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng.
Thứ tư, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản,
thành lập cơ quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
Một vấn đề khá nhức nhối hiện nay đó là tình trạng hoạt động “nhốn nháo” của các
sàn giao dịch bất động sản. Vi phạm pháp luật trở nên phổ biến và không ngừng tăng
lên ở các sàn giao dịch bất động sản. Nguyên nhân cơ bản là do Nhà nước chưa có
những chế tài xử phạt đủ sức răn đe đối với các vi phạm của sàn giao dịch bất động
sản. Những chế tài xử phạt hiện nay còn quá nhẹ, chưa đảm bảo ngăn chặn được vi
phạm. Mức phạt cao nhất hiện nay cũng mới chỉ lên tới 70.000.000 đồng và một số
hình phạt bổ sung. So với khoản lợi nhuận mà các sàn giao dịch bất động sản có thể
thu được thì mức phạt này chẳng thấm vào đâu. Thêm vào đó, công tác kiểm tra,
giám sát và tiến hành xử phạt cũng vô cùng lỏng lẻo. Không có những quy định cụ
thể trong việc rà soát hoạt động của các sàn giao dịch trên địa bàn một cách thường
xuyên. Cũng chưa có cơ quan chuyên trách để thực hiện việc này. Sở xây dựng khi
phải ôm đồm quá nhiều công việc cũng chưa sát sao trong việc tiến hành công tác
này. Gần đây, việc kiểm tra và xử lý các sàn giao dịch bất động sản đã được chú
trọng hơn. Nhưng so với những vi phạm hiện nay thì vẫn chỉ như “muối bỏ bể”. lOMoARcPSD| 10435767
Như đã đề cập ở trên, nếu có cơ quan chuyên trách quản lý về sàn giao dịch bất động
sản thì cũng nên có một cơ quan chuyên thực hiện nhiệm vụ hậu kiểm đối với các
sàn giao dịch bất động sản. Chịu trách nhiện cấp phép hoạt động cho các sàn giao
dịch bất động sản thì cũng phải chịu trách nhiệm giám sát hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản. Cơ quan này sẽ thường xuyên tiến hành kiểm tra, phát hiện và xử
lý vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản vi phạm. Kết hợp với việc nâng
cao chế tài xử phạt, hoạt động xử phạt vi phạm hành chính sẽ đạt hiệu quả cao hơn.
Từ đó, góp phần ngăn chặn những vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản trong tương lai.
Thứ năm, ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay hoạt động còn nhỏ lẻ, manh mún, mạnh ai
nấy làm, chưa có sự liên kết với các sàn giao dịch bất động sản khác. Đôi khi còn có
sự cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các sàn giao dịch bất động sản, gây thiệt hại cho
bản thân sàn giao dịch bất động sản và cả khách hàng. Vì thế, cơ chế liên kết giữa
các sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết.
Trước thực trạng đó, cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn trong việc thực
hiện cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản. Sự liên kết này phải dựa
trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các sàn giao dịch bất động sản, trong khuôn khổ sự
quản lý của Nhà nước. Thông qua đó, thông tin trên các sàn giao dịch bất động sản
sẽ được sàng lọc một cách rõ ràng, thống nhất và chính xác. Đây sẽ là tiền đề cho
sự phát triển sàn giao dịch bất động sản một cách có hệ thống, nâng cao tính chuyên
nghiệp và hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản.
Thứ sáu, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản hiện nay được lập ra một cách “ồ ạt” nhưng hoạt động
còn chưa hiệu quả, vi phạm pháp luật cũng khá phổ biến. Tuy nhiên, việc phát hiện,
xử lý vi phạm trong thực tế còn khá chậm. Vì vậy, cần xử lý nghiêm minh nếu có
sai phạm xảy ra; thanh lọc và đình chỉ hoạt động đối với các cơ sở, các sàn giao lOMoARcPSD| 10435767
dịch không còn khả năng và không hoạt động trên thực tế. Đồng thời, luôn cập nhật
thông tin kịp thời về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên
cổng thông tin chính thức của Bộ xây dựng để thuận lợi cho việc theo dõi và nắm bắt sát sao.
Sàn giao dịch bất động sản vẫn là một mô hình còn khá mới mẻ ở nước ta. Vì thế,
việc còn những hạn chế nhất định là điều không thể tránh khỏi. Vấn đề quan trọng
là dám nhìn nhận những hạn chế, thiếu sót để đề ra giải pháp khắc phục kịp thời.
Với những hạn chế đã được chỉ ra, những giải pháp đề xuất góp phần hướng tới
việc hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản như trên; Hy vọng rằng, sàn
giao dịch bất động sản trong tương lai sẽ phát triển lành mạnh hơn, thể hiện một
cách tốt nhất vai trò là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần minh
bạch hóa thị trường bất động sản.
3. Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về tư
vấn, quản lý bất động sản và những sai phạm phổ biến trong thực tế về tư vấn,
quản lý bất động sản
3.1 Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về tư
vấn, quản lý bất động sản
Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, và được thay thế bằng
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các quy phạm pháp luật về kinh doanh dịch vụ
tư vấn, quản lý bất động sản được Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh đã có
những sự thay đổi và phát triển dần. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về
các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên. dịch vụ
tư vấn bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 74 Luật kinh doanh bất động sản
2014. Dịch vụ quản lý bất động sản được quy định trong Điều 75 Luật kinh doanh
bất động sản 2014. Tuy hệ thống quy phạm pháp luật về kinh doanh dịch vụ tư vấn,
quản lý bất động sản đã có những điểm nổi bật trong thời gian qua, song vẫn chưa
phát huy được hết hiệu quả khi thực tiễn áp dụng còn để bỏ lọt nhiều sai phạm và
cần phải được quan tâm điều chỉnh trong thời gian tới để phù hợp hơn với thực tiễn. lOMoARcPSD| 10435767
3.2 Những sai phạm phổ biến trong thực tế về tư vấn, quản lý bất động sản
- Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy
động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng,
mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở
theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn
- Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ,
thông tin về bất động sản mà mình tư vấn.
- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định của pháp luật
- Đưa ra các phương án, lời khuyên sai lầm nhằm lừa dối khách hàng nhằm trục lợi cá nhân
- Không nắm vững những quy định của pháp luật nhưng vẫn tư vấn cho khách hàng-
Vượt quá phạm vi được ủy quyền của chủ sở hữu khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản. KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính
tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Để tạo nên một thị trường bất động
hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, cạnh tranh lành mạnh và công bằng thì cần có
sự chung tay góp sức của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản,
các nhà môi giới và các chủ thể tham gia vào thị trường. Kinh doanh bất động sản là
một hoạt động kinh doanh có những đặc thủ nhất định. Hoạt động KDBĐS có ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Điều chỉnh pháp luật về
KDBĐS là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp lOMoARcPSD| 10435767
phần bảo đảm ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên
cứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh
giá và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất
kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những
biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm
đạt được những mục tiêu đặt ra,tránh những rủi ro không đáng có.
DANH MỤC THAM KHẢO 1.
Bộ luật Dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH13 2.
Bộ luật Dân sự 2005, Luật số 33/2005/QH11 3.
Luật kinh doanh bất động sản, Luật số 63/2006/QH11 4.
Luật kinh doanh bất động sản, Luật số 66/2014/QH13 5.
Vũ Thị Hồng Vân (2016). Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 1. NXB
Chínhtrị Quốc gia sự thật, Hà Nội. 6.
Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
https://thegioiluat.vn/baiviet-hoc-thuat/PHAP-LUAT-VE-SAN-GIAO- DICH-BAT-DONG-SAN-O-VIET- NAM-1567/ 7.
Phát hiện nhiều sai phạm tại sàn giao dịch bất động sản
https://cafef.vn/thitruong/phat-hien-nhieu-sai-pham-tai-san-giao-dich-bat- dong-san- 201401131551467007.chn lOMoARcPSD| 10435767 8. Tác động của sàn giao dịch bất động sản
https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/tac-dong-cua-san-giao-dich-bat-dongsan- 2016.pdf
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ***
BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM MÔN: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 2 – Lớp K9D Thành viên nhóm : 1.
Hoàng Thị Ngọc Hà (Nhóm trưởng) 6. Nông Quốc Trung 2.
Nguyễn Phan Hoài Anh (Thư ký) 7. Hồ Doãn Anh Duy 3.
Lê Quốc Huy 8. Hoàng Trọng Khánh 4.
Hoàng Thị Vân Anh 9. Lê Thị Diễm Quỳnh 5.
Phan Nguyễn Anh Khuê 10. Nguyễn Công KhanhĐề
tài: Đánh giá quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam
về kinh doanh dịch vụ bất động sản và những sai phạm phổ biến trong
thực tế về kinh doanh dịch vụ bất động sản
Các lần thảo luận nhóm: Nhóm có 4 lần gặp mặt thảo luận lOMoARcPSD| 10435767
Địa điểm tiến hành làm việc
Các thành viên tham nhóm gia h 20 đến 22h Phòng kí túc xá 1115 Tất cả thành viên ngày 30/12/2022 18 h đến 20h Ghế đá sân trường Tất cả thành viên ngày 12/1/2023 9 h đến 11h Ghế đá sân trường Tất cả thành viên ngày 6/1/2023 h 20 đến 22h Phòng kí túc xá 1115 Tất cả thành viên ngày 8/2/2023
Nội dung công việc chính: Thành viên
Công việc phụ trách Đánh giá Thời gian lOMoARcPSD| 10435767 Hoàng Thị Ngọc Hà
Phân chia, tổng hợp và chỉnh sửa Hoàn thành tốt ( Nhóm trưởng )
phần công việc của các thành viên.
Nghiên cứu làm nội dung chính phần II – 1.1 và 1.2
Nguyễn Phan Hoài Anh Nghiên cứu làm phần II - 2.1, 2.2 Hoàn thành tốt ( Thư ký ) và làm biên bản Lê Quốc Huy
Nghiên cứu làm phần nội dung Hoàn thành tốt
chính phần II – 2.3 và làm powerpoint Hoàng Thị Vân Anh
Thuyết trình, nghiên cứu phần nội Hoàn thành tốt
dung chính phần II – 1.3 và 1.4 Nguyễn Công Khanh
Thuyết trình, Nghiên cứu làm Hoàn thành tốt
phần nội dung chính phần 2.4 Hồ Doãn Anh Duy
Nghiên cứu làm phần nội dung Hoàn thành tốt
chính phần 3, chỉnh sửa nội dung
Phan Nguyễn Anh Khuê Nghiên cứu làm phần nội dung Hoàn thành tốt
chính, bổ sung và sửa nội dung tham gia làm powerpoint Lê Thị Diễm Quỳnh
Nghiên cứu làm phần nội dung Hoàn thành tốt
chính mở đầu và kết luận và phần I lOMoARcPSD| 10435767 Hoàng Trọng Khánh
Thuyết trình, nghiên cứu chỉnh Hoàn thành tốt sửa nội dung Nông Quốc Trung
Chỉnh sửa, bổ sung nội dung, tham Hoàn thành tốt gia vào làm powerpoint
Đánh giá tổng quan của nhóm trưởng: Trong quá trình làm việc nhóm, tất cả các
bạn đều tích cực tham gia đóng góp ý kiến để giải quyết tình huống và hoàn thành
nhiệm vụ đầy đủ, đúng thời gian quy định phần việc của mình.
Hà Nội, ngày 01 tháng 02 năm 2023 Thư ký Nhóm trưởng