Bài tập nhóm Nhận định quyền của người sử dụng đất môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 40551442
B Ộ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM
MÔN : LUẬT ĐẤT ĐAI
Đề bài: Bằng các quy định của pháp luật đất đai, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ
nhận định sau: “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có
xu hướng ngày càngquan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất”. Anh
( Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trên thực tế thời gian qua?
Nhóm: 01 - Lớp: 4707 - 24201004717
Hà Nội – Kỳ 2 năm 2025 lOMoAR cPSD| 40551442
BẢNG ĐÁNH GIÁ SINH VIÊN THAM GIA BTN
Kết quả điểm bài tập - Giáo
viên chấm thứ nhất:…..
- Giáo viên chấm thứ hai:…..
Hà Nội, ngày......tháng......năm SV đánh giá GV đánh giá STT MSV Họ và tên SV ký tên GV A B C Điểm ký tên 1 470762 Doãn Trần Đức Anh X 2 470748 Nguyễn Hoàng Anh X 3 470757 Tạ Phương Anh X 4 470746 Tần Thị Phương Anh X 5 470705 Trần Hà Anh X 6 470710 Bùi Minh Châu X 7 470703 Đào Thanh Diệp X 8 470758 Bùi Thái Dương X 2024 NHÓM TRƯỞNG GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất lOMoAR cPSD| 40551442 Sở TN&MT
Sở Tài nguyên và Môi trường
BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT lOMoAR cPSD| 40551442 Mục Lục
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................. 1
NỘI DUNG .......................................................................................................................................................... 1
I. Các vấn đề lý luận về QSDĐ: Khái niệm, Đặc điểm, Các quyền ................................................................ 1
Khái niệm về quyền của người sử dụng đất ............................................................................................. 1
Đặc điểm pháp lý về quyền sử dụng đất .................................................................................................. 2
Các quyền của người sử dụng đất ............................................................................................................ 3
II. Bình luận, đánh giá nhận định .................................................................................................................. 3
1. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1945 - 1986 .......................................................... 3
2. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1986 - 1993 .......................................................... 4
3. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1993 - 2003 .......................................................... 5
4. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2003 - 2013 .......................................................... 6
5. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2013 đến 2024 ..................................................... 7
a. Điểm tích cực ......................................................................................................................................... 7
b. Điểm hạn chế ......................................................................................................................................... 8
6. Từ 2024 đến nay .................................................................................................................................... 9
7. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trong thời
gian qua ( Thời điểm cả trước và sau khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực) ............................................ 10
a. Thời điểm trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ........................................................................... 10
b. Thời điểm từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ................................................................................. 13
c. Những tranh cãi ................................................................................................................................... 13
8. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về QSDĐ ............................................................... 14
KẾT LUẬN ......................................................................................................................................................... 14
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................................................... 15 lOMoAR cPSD| 40551442 MỞ ĐẦU
Quá trình phát triển của pháp luật đất đai ở Việt Nam đã trải qua nhiều giai
đoạn lịch sử quan trọng. Từ khi thành lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đến nay,
công tác quản lý và sử dụng đất đai đã trải qua nhiều thay đổi đáng kể, phản ánh sự
chuyển đổi trong tư duy kinh tế và chính trị của đất nước. Đặc biệt, sau Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VI năm 1986, Việt Nam đã bước vào giai đoạn đổi mới, dẫn đến sự
thay đổi căn bản trong cách tiếp cận quản lý và sử dụng đất đai. Luật Đất đai đầu tiên
được ban hành năm 1987 đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong việc điều
chỉnh các quan hệ đất đai. Kể từ đó, pháp luật đất đai liên tục được hoàn thiện và mở
rộng, đặc biệt là trong việc bảo vệ và mở rộng quyền của người sử dụng đất. NỘI DUNG
I. Các vấn đề lý luận về QSDĐ: Khái niệm, Đặc điểm, Các quyền
Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Theo giáo trình lí luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể được hiểu :”Là
cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ
thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép.
Chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà họ được phép tiến hành
hoặc không xử sự như vậy”1.
Từ những phân tích trên đây, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về quyền của
người sử dụng đất đó là: Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho
phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử
1 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2000, tr.448. lOMoAR cPSD| 40551442
dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao2.
Đặc điểm pháp lý về quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai
và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở
hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai
như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi
… Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân
thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở hữu và trở thành
một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất. Đó là những cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những chủ
thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của
người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa và ngày
càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời
sống kinh tế xã hội. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ
thể của quyền sử dụng đất.
2 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2024, tr.199. lOMoAR cPSD| 40551442
Các quyền của người sử dụng đất
Điều 26 Luật đất đai 2024 đã quy định rõ 8 quyền chung của người sử dụng đất
bao gồm: (1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.(2) Hưởng thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.(3) Hưởng các lợi ích khi Nhà
nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.(4)
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
(5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.(6) Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật Đất
đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan.(7) Được bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.(8) Khiếu nại,
tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, người sử dụng đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh các quyền chung nêu trên, từng đối tượng thuộc người sử dụng đất
theo Luật Đất đai 2024 sẽ thêm các quyền và nghĩa vụ riêng như: Quyền và nghĩa vụ
của tổ chức trong nước sử dụng đất được quy định từ Điều 32 đến Điều 36…
II. Bình luận, đánh giá nhận định.
1. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1945 - 1986
Giai đoạn này bao gồm toàn bộ thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
(1945- 1975). Đặc trưng cơ bản của chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai
hoang, vỡ hóa, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất lOMoAR cPSD| 40551442
của thực dân, việt gian, địa chủ phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.
Trước những đòi hỏi của sự nghiệp Cách mạng, Quốc hội nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà đã thông qua Luật Cải cách ruộng đất vào năm 1953 với mục tiêu đảm
bảo “người cày có ruộng” và Nhà nước đã ghi nhận phạm vi quyền năng của người sở
hữu ruộng đất (chia gia tài, cầm, bán, cho...). Luật cải cách ruộng đất 1953 được coi
là pháp luật thành văn đầu tiên của Việt Nam tập trung các quy định về đất đai. Pháp
luật đất đai năm 1953 của nước ta đã bước đầu thừa nhận quyền của người sử dụng
đất, cũng là “người được chia ruộng đất”, đó là “quyền sở hữu ruộng đất đó”.3 Tiếp
đó, Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hình thức sở hữu đất đai là: Sở hữu của
nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu của người
lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân tộc (sở hữu tư nhân).4Có thể thấy trước
năm 1986, đất đai là tài sản của nhà nước. Người dân chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu.
2. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1986 - 1993
Sau 10 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch, đến năm
1986, dưới sự lãnh đạo của Đảng, đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, xoá bỏ bao
cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh. Luật đất đai năm 1987 ra đời,
đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai, với 3 loại quyền
cơ bản về đất đai: Quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng. Luật đất đai đầu
tiên của nước ta quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý”5. Theo đó, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê và cho
3 Luật cải cách ruộng đất 1953
4 Bài viết: “Một số nét khái quát về lịch sử pháp luật đăng ký bất động sản ở Việt Nam”, đăng bài Cổng thông tin điện
tử Bộ Tư Pháp, bài viết ngày 8/2/2016, tác giả Hồ Quang Duy, đọc lần cuối ngày 1/4/2025.
5 Điều 1 Luật đất đai năm 1987 lOMoAR cPSD| 40551442
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 vẫn hạn
chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua quy định: “nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”6.
So với Luật cải cách ruộng đất năm 1953, có thể thấy ở Luật đất đai 1987, quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất đã được quy định cụ thể và chi tiết hơn tương đối
rõ ràng về quyền lợi, kèm theo đó phát sinh một số nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, do sự theo đổi theo giai đoạn lịch sử và sự thay đổi về các chính sách phát
triển kinh tế, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo luật đất đai năm 1987
tuy cụ thể hơn song lại có phần bị hạn chế và eo hẹp hơn trước, đặc biệt trong việc
không có những quy định cụ thể về việc cho người sử dụng đất được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất… mà chỉ quy định về các quyền định đoạt đối với những thành quả tạo ra trên đất.
Luật đất đai 1987 đánh dấu sự thay đổi lớn trong việc quản lý đất đai. Người
dân bắt đầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mở đường cho việc sử
dụng đất có hiệu quả hơn.
3. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1993 - 2003
Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy
định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp
ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Luật Đất đai 1993 được sửa đổi và ban
hành đã tách quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai theo hướng khẳng định quyền
sở hữu đất thuộc về toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý, những hộ gia đình vẫn được giao quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài và có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, đó là
quyền sở hữu quyền sử dụng đất.
6 Điều 5 Luật đất đai năm 1987 lOMoAR cPSD| 40551442
Nhà nước ta đã quan tâm đến các quyền của người sử dụng đất, điều đó thể
hiện ở việc các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định ở những điều
khoản đầu tiên, được phân ra rõ ràng hơn ở những điều khoản cụ thể hơn. Nhận thấy,
sự hạn chế của luật đất đai năm 1987 đã được luật đất đai năm 1993 hóa giải tương
đối triệt để khi luật đất đai năm 1993 đã bắt đầu có những quy định cụ thể, rộng rãi
hơn về việc người sử dụng đất đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng
đất, ngoài ra còn đặc biệt nhấn mạnh các quyền năng cơ bản và quan trọng nhất của
người sử dụng đất, đó là “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (theo
khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993). Theo đó, quyền của người sử dụng đất lúc này
thực sự có những bước mở rộng đột phá khi họ bắt đầu có quyền đối với một chủ thể
mới: “quyền sử dụng đất” chứ không đơn thuần chỉ là những thành quả tạo ra trên
đất như luật cũ. Sự cụ thể hóa và mở rộng này cho thấy Nhà nước đã cho phép người
dân được định đoạt tài sản đất đai trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Có thể thấy trong giai đoạn này, nhà nước đã mở rộng quyền sử dụng đất của
người dân, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi
cho việc thu hút đầu tư.
4. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2003 - 2013
Giai đoạn 2003-2013 được đánh dấu bởi sự ra đời và thực thi của Luật Đất đai
2003, có nhiều điểm tiến bộ. Về quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất
được trao nhiều quyền hơn, như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu phát
triển7. Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất là một quyền mới được bổ sung
trong luật đất đai 2003 so với luật đất đai 2001, thể hiện sự tôn trọng của nhà nước
đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện, hoàn
7 Điều 46 Luật Đất đai 2003 lOMoAR cPSD| 40551442
cảnh thực tế của người sử dụng. Điểm mới về cơ chế thị trường, luật thừa nhận yếu
tố thị trường trong quản lý đất đai, như định giá đất theo cơ chế thị trường dưới sự
kiểm soát của Nhà nước, dù việc triển khai còn nhiều hạn chế8. Bên cạnh những cải
tiến, pháp luật đất đai giai đoạn này vẫn bộc lộ nhiều bất cập. Tranh chấp đất đai gia
tăng trong giai đoạn này do cơ chế quản lý chưa chặt chẽ. Việc phân cấp quản lý đất
đai cho địa phương đôi khi dẫn đến tình trạng lạm dụng quyền lực, tham nhũng trong
cấp đất, thu hồi đất, và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sự bất cập lớn về chênh
lệch giá đất, giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị
trường, tạo kẽ hở cho đầu cơ và bất bình đẳng trong đền bù giải phóng mặt bằng. Cơ
chế thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội còn gây tranh cãi9. Giai đoạn 2003-
2013 là thời kỳ pháp luật đất đai Việt Nam chuyển mình để thích nghi với nền kinh tế
thị trường, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập trong quản lý và thực thi. Đây là bước
đệm quan trọng để hoàn thiện khung pháp lý đất đai trong những năm tiếp theo, đặc
biệt với sự ra đời của Luật Đất đai 2013.
5. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2013 đến 2024
Giai đoạn từ năm 2013 đến 2024 phản ánh sự chuyển mình mạnh mẽ của hệ
thống pháp luật đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời
giải quyết những bất cập tồn đọng từ thực tiễn. Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp
luật chủ đạo điều chỉnh việc sử dụng đất trong suốt hơn một thập kỷ, vẫn tồn tại
những điểm nổi bật và bạn chế. Cụ thể: a. Điểm tích cực
Thứ nhất, tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Luật 2013 quy định rõ trách
nhiệm của Nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho
8 Điều 56 Luật Đất đai 2003
9 Bài viết: “Một số bất cập của Luật đất đai 2003”, báo Thanh tra Việt Nam viết ngày 23/08/2012, tác giả: ThS.GVC Vũ
Ngọc Hà, đọc lần cuối ngày 28/3/2024. 10 Điều 22 Luật Đất đai 2013. lOMoAR cPSD| 40551442
thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này giúp
thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước10.
Thứ hai, về quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được trao nhiều
quyền hơn tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai10. Luật đất đai 2013 còn bổ
sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với trường hợp được
miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền của tổ chức kinh tế nhập góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư trên đất của hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, về khung giá đất, luật duy trì cơ chế khung giá đất do Chính phủ ban
hành, làm cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất, nhằm ổn định thị trường
bất động sản và đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. b. Điểm hạn chế
Thứ nhất, tầm chiến lược của Luật Đất đai năm 2013 có hạn chế, do đó đã mâu
thuẫn với các luật ban hành theo tinh thần Hiến pháp 2013 sau này: Luật Đầu tư 2014
(2020), Luật Doanh nghiệp 2014 (2020); Luật Xây dựng 2014 (2020), Luật Nhà ở 2014,
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đặc biệt là Bộ Luật Dân sự 2015, dẫn đến khó
khăn trong triển khai thực tế, đặc biệt trong các dự án phát triển kinh tế và đô thị hóa11.
Thứ hai, khung giá đất không sát thực tế, thường thấp hơn giá thị trường. Mức
giá tại các bảng giá đất do địa phương quy định cao nhất chỉ bằng 30% mức giá tối đa
phổ biến trên thị trường, ở nhiều đường phố tại các đô thị lớn, cá biệt có trường hợp
10 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
11 Bài viết: “Luật Đất đai năm 2013, thành tựu và hạn chế sau 8 năm áp dụng vào thực tiễn”, đăng bài website Trường
Chính trị tỉnh Đồng Tháp,đăng bài 04/08/2022, tác giả : Nguyễn Quốc Bình, Phó Trưởng khoa NN-PL, đọc lần cuối ngày 19/3/2025. lOMoAR cPSD| 40551442
không bằng 20%12, gây thất thoát nguồn thu ngân sách và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.
Thứ ba, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Việc thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số địa phương còn chậm, nhất là các
dự án thực hiện thu hồi đất, bồi thường trong giai đoạn thay đổi cơ chế, chính sách.
Trong giai đoạn 2013-2024, pháp luật sử dụng đất đã chuyển từ một hệ thống tập
trung vào quản lý hành chính sang hướng tiếp cận thị trường và bảo vệ quyền lợi
người sử dụng đất, đánh dấu bước chuyển mình quan trọng của pháp luật sử dụng
đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, hiệu quả thực sự của các quy định mới sẽ phụ thuộc vào
quá trình triển khai thực tế ở giai đoạn tới.
6. Từ 2024 đến nay
Luật Đất đai 2024 là đạo luật quan trọng, thay thế Luật Đất đai 2013, với nhiều
điểm mới nhằm hoàn thiện chính sách, giải quyết các vấn đề tồn đọng trong quản lý
và sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều cải cách quan trọng, ảnh hưởng
trực tiếp đến thực trạng sử dụng đất. Cụ thể:
Thứ nhất, bỏ khung giá đất. Thứ hai, mở rộng quyền sử dụng đất.Quyền của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng, ngang bằng với công dân trong
nước nếu họ mang quốc tịch Việt Nam. Điều này thúc đẩy đầu tư và sử dụng đất hiệu
quả hơn từ nhóm đối tượng này13.
Thứ ba, cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ. Luật kéo dài thời gian sử dụng đất
không giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thêm 10 năm từ
trước ngày 01/07/2004 lên trước ngày 01/07/2014, tạo điều kiện cho người dân hợp
thức hóa quyền sử dụng đất.
12 Bài viết: “Thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013 và những bất cập cần sửa đổi, bổ sung”, đăng bài Tạp chí điện tử
Luật sư Việt Nam, đăng bài 27/11/2021, tác giả: Lê Minh Hoàng, truy cập lần cuối 1/4/2025.
13 Bài viết: “Luật đất đai năm 2024 - mở rộng hơn quyền sử dụng đất của người việt nam định cư tại nước ngoài”,
đăng bài Cổng TTĐT Quốc hội, đăng bài 09/03/2024, tác giả; Lê Anh, truy cập lần cuối 1/4/2025. lOMoAR cPSD| 40551442
Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành
một số nghị định, thông tư hướng dẫn (Nghị định 102/2024/NĐ-CP về đăng ký đất
đai). Tuy nhiên, việc triển khai đồng bộ trên cả nước vẫn đang trong giai đoạn đầu,
dẫn đến một số địa phương gặp khó khăn trong áp dụng. Tính đến cuối năm 2024, cả
nước ghi nhận hơn 11.000 cơ sở nhà, đất công không sử dụng, sử dụng sai mục đích
hoặc kém hiệu quả, trong đó hơn 7.200 trường hợp chưa có phương án xử lý14. Điều
này cho thấy việc thực thi pháp luật về quản lý đất công vẫn còn nhiều bất cập. Đối
với giải quyết tranh chấp đất đai, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh vai trò của trọng tài
thương mại và cơ quan nhà nước trong giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên trên thực tế,
số lượng tranh chấp đất đai vẫn gia tăng, đặc biệt liên quan đến đất không giấy tờ
hoặc đất thu hồi, do người dân chưa quen với các quy định mới.
Tóm lại, từ năm 2024 đến nay, pháp luật sử dụng đất tại Việt Nam đã có những
bước tiến đáng kể với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, nhưng vẫn đối mặt với nhiều
thách thức trong triển khai thực tế. Từ nay đến cuối năm 2025, thực trạng pháp luật
sử dụng đất có thể sẽ tiếp tục chuyển biến theo hướng tích cực khi các văn bản hướng
dẫn được hoàn thiện và bảng giá đất mới được áp dụng.
7. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trong thời gian qua ( Thời điểm cả trước và sau khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực)
a. Thời điểm trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
Đầu tiên, Về công tác cấp GCNQSDĐ cho người SDĐ. Theo thông tin từ Tổng
cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến năm 2018 Tỷ lệ cấp GCNQSDĐ
lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Tổng cục
Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp
14 Bài viết: “Cả nước có hơn 11 nghìn cơ sở nhà, đất công không sử dụng, sử dụng không hiệu quả” - Tạp chí Tài chính,
đăng bài Tạp chí Tài chính, đăng 16/03/2025, tác giả Tuấn Thủy, đọc lần cuối 1/4/2025. lOMoAR cPSD| 40551442
GCNQSDĐ lần đầu và tiến hành phân tích các nguyên nhân, vướng mắc để đề xuất
cũng như tiến hành các giải pháp nhằm thực hiện và hoàn thành cấp
GCNQSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện trên phạm vi cả nước.15
Thứ hai, trong công tác thực hiện việc chuyển mục đích SDĐ do Người SDD.
Theo Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo dự án, công trình được cấp có thẩm
quyền phê duyệt của 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (2 tỉnh chưa có báo
cáo: Khánh Hòa, Kiên Giang), sau 7 năm thực hiện theo luật đất đai 2013 đã cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất cho 23.381 dự án với tổng diện tích là 12,61 nghìn ha, chiếm 0,95 %.16
Thứ ba, về hoạt động thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Người
SDD khi Nhà nước thu hồi đất. Cả nước hiện đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương ban hành quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo các
nghị định của Chính phủ để áp dụng tại địa phương. Theo báo cáo kết quả Đề án hoàn
thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư để
đẩy nhanh tiến độ bằng thực hiện các dự án đầu tư của Tổng cục Quản lý đất đai
(năm 2018). Đã thực hiện bồi thường bằng đất với diện tích 13.022,83 ha, trong đó
diện tích đất để bồi thường bằng đất ở là 250,50 ha, bằng đất nông nghiệp là
12.636,63 ha và bằng đất phi nông nghiệp là 135,71 ha. Bên cạnh đó, việc bồi thường
tại các địa phương cho người có đất thu hồi chủ yếu được diện theo hình thức chi trả
bằng tiền, các tỉnh đã chi trả tổng số tiền là 46.896,48 tỷ trong đó: tiền bồi thường
đất ở là 16.344,63 tỷ đồng, tiền bồi thường đất nông nghiệp là 25.282,70 tỷ đồng và
tiền bồi thường đất phi nông nghiệp là 4.377,26 tỷ đồng. Đối với bồi thường tài sản
gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất, các địa phương đã
15 Bài viết: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước”, đăng Thời báo Tài chính , đăng ngày 4/9/2018, đọc lần cuối 18/3/2025.
16 Nghiên cứu: “Thực trạng pháp luật và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất”, tác giả Nguyễn Thị Hải Yến, đăng số 48 – Tạp chí Khoa học và Môi trường, đọc lần cuối 2/4/2024. lOMoAR cPSD| 40551442
thực hiện bồi thường bằng tiền với tổng số tiền là 51.456,88 tỷ đồng, trong đó, tiền
bồi thường nhà ở và công trình gắn liền với đất là 44.708,79 tỷ đồng. Thực hiện hỗ
trợ số tiền là 43.075,63 tỷ đồng, trong đó, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất là
9.069,47 tỷ đồng; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm là 33.666,42
tỷ đồng; hỗ trợ tái định cư là 820,24,83 tỷ đồng và hỗ trợ khác là 3.279,64 tỷ đồng.
Việc bố trí tái định cư tại các địa phương được thực hiện bằng việc giao đất ở hoặc
nhà ở với tổng diện tích ở để bố trí tái định cư là 567,40 ha cho 25.770 hộ gia đình, cá
nhân ( bình quân 220,18m2/ hộ) diện tích đất ở để bố trí tái định cư là 29.745 m2 cho
347 hộ gia đình, cá nhân (tỉnh Quảng Ninh). Đối với các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ
ở thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để tự tìm chỗ ở tái định cư với số tiền là 1.218 triệu đồng17.
Thứ tư, về hoạt động giải quyết các khiếu nại, tố cáo về đất đai nhằm bảo
đảm quyền cũng như lợi ích hợp pháp cho Người SDD. Theo đó, kết quả giải quyết
khiếu nại, tố cáo trong 6 tháng đầu năm 2024, UBND thành phố Hà Nội đã tiếp nhận
và thụ lý theo thẩm quyền 2.463 vụ và đã giải quyết 1.333 vụ ( đạt tỉ lệ 54,0%) số vụ
còn lại đang trong thời hạn giải quyết.18 Ngoài ra, tại Bắc Ninh tỷ lệ giải quyết đơn xong là 76,87%.
17 Bài viết: “Nhìn lại 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW: Bài 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư”, đăng báo Tài nguyên và Môi trường, đăng hồi 22/11/2021, tác giả: TS. Nguyễn Đắc Nhẫn, truy cập lần cuối 3/4/2025.
18 Bài viết: “Hà Nội: Khiếu nại, tố cáo chủ yếu vẫn liên quan tới đất đai”, đăng báo Tài nguyên và Môi trường, đăng hồi
26/06/2024, tác giả: Phạm Thiện, truy cập lần cuối 3/4/2025. lOMoAR cPSD| 40551442
b. Thời điểm từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực được 6 tháng, thời gian này chưa đủ để đánh
giá tác động của Luật tới thị trường nhà đất hay bất động sản. Tuy vậy, để chuẩn bị
các điều kiện đưa Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống, hiện nay, Sở TN&MT đang
tập trung tham mưu UBND tỉnh ban hành văn bản giao nhiệm vụ cụ thể cho các sở,
ngành, các huyện, thành phố.
Hiện nay, thị trường BĐS đang dần đi vào ổn định, do nhiều nguyên nhân khác
nhau, do điều phối, quản lý của Chính phủ, các chính sách mới. Nhìn lại cơn sốt BĐS
do thiếu nguồn cung, giá tăng rất cao và cao đột biến. Nếu tình hình tiếp diễn như vậy
thì người lao động rất khó để tìm được nhà ở. c. Những tranh cãi
Luật Đất đai 2024 cũng đã được áo dụng một thời gian tuy nhiên cũng có những
tranh cãi. Theo khoản 8 điều 81 quy định về các trường hợp thu hồi đất vì lý do vi
phạm Luật đất đai chưa được thỏa đáng và thiếu tính khả thi. Đó là các trường hợp
nhà nước giao đất cho các chủ đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư mà không thực
hiện trong 12 tháng liền hoặc sử dụng đất chậm so với tiến độ 24 tháng so với tiến độ
ghi trong dự án, kể cả khi đã được gia hạn. Thực tế trong không ít các doanh nghiệp,
nhà đầu tư sau khi được giao đất vì các lý do mà chậm hoặc không triển khai thực
hiện dự án, bỏ đất trống kéo dài, gây lãng phí đất đai, bức xúc trong nhân dân. Chính
quyền các cấp có thẩm quyền cũng đã vào cuộc, đã ra quyết định thu hồi đất theo
luật định để giao cho đơn vị khác sử dụng nhưng trên thực tế quyết định thu hồi đất
cũng không thực hiện được, vì hai bên không thỏa thuận được việc bồi thường. Cần
bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc phê
duyệt kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm và thẩm quyền thu hồi đất nhằm
tránh tình trạng áp dụng một cách tràn lan và quá giới hạn thu hồi đất.
Thời hạn cho thuê đất pháp luật đất đai quy định tại điều 172 Luật đất đai 2024
giới hạn từ 50 - 70 năm và có thể gia hạn. Do đó, cần thiết phải quy định thêm cụ thể lOMoAR cPSD| 40551442
về điều kiện gia hạn để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư khi thực hiện các dự án đầu
tư, thu hút sự đóng góp của họ cho đất.
8. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về QSDĐ
Thứ nhất, về kiến nghị hoàn thiện pháp luật, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật
về đất đai, cụ thể là các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tiếp
đến, cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan tránh gây bất lợi cho người
sử dụng đất. Ngoài ra, cũng cần bảo đảm mức bồi thường sát với giá thực tế thị trường.
Thứ hai, về kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, cần tuyên truyền,
phổ biến đến mọi người dân các quy định pháp luật về đất đai, qua đó đảm bảo mỗi
người dân đều được tiếp cận các quy định này và các các thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và xét duyệt dự án đầu tư. Tiếp đến, cần nâng cao trình độ chuyên
môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, ý thức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính,
quản lý đất đai các cấp, tránh xảy ra sai phạm, tiêu cực trong quá trình làm việc. Cuối
cùng, cần đơn giản, minh bạch hóa thủ tục hành chính về đất đai, áp dụng thực hiện
thủ tục trên cổng dịch vụ công trực tuyến, và công khai rõ ràng trình tự, thủ tục, thời
gian giải quyết, lệ phí để người dân dễ dàng tra cứu và thực hiện. KẾT LUẬN
Quá trình phát triển của pháp luật đất đai ở Việt Nam đã thể hiện một xu hướng
rõ ràng trong việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất, các quy định pháp luật đã
ngày càng hoàn thiện và cởi mở hơn. Việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, bao gồm
cả người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và việc tăng cường bảo vệ quyền lợi của
họ đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy thị trường bất động sản và thu hút đầu
tư. Sự phát triển này không chỉ phản ánh sự thay đổi trong tư duy kinh tế mà còn thể
hiện sự quan tâm của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền lợi của người dân và các tổ chức kinh tế. lOMoAR cPSD| 40551442
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.
Luật Cải cách ruộng đất 1953 2. Luật Đất đai 1987 3. Luật Đất đai 2003 4. Luật Đất đai 2013 5. Luật Đất đai 2024 6.
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai 2024 7.
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật 8.
Nghiên cứu: “Thực trạng pháp luật và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”, tác giả Nguyễn Thị Hải Yến,
đăng số 48 – Tạp chí Khoa học và Môi trường, đọc lần cuối 2/4/2024 9.
Bài viết: “Một số nét khái quát về lịch sử pháp luật đăng ký bất động sản ở Việt
Nam”, đăng bài Cổng thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, bài viết ngày 8/2/2016, tác giả Hồ
Quang Duy, đọc lần cuối ngày 1/4/2025. 10.
Bài viết: “Một số bất cập của Luật đất đai 2003”, báo Thanh tra Việt Nam viết
ngày 23/08/2012, tác giả: ThS.GVC Vũ Ngọc Hà, đọc lần cuối ngày 28/3/2024. 11.
Bài viết: “Luật Đất đai năm 2013, thành tựu và hạn chế sau 8 năm áp dụng vào
thực tiễn”, đăng bài website Trường Chính trị tỉnh Đồng Tháp, đăng bài 04/08/2022,
tác giả: Nguyễn Quốc Bình, Phó Trưởng khoa NN-PL, đọc lần cuối ngày 19/3/2025. 12.
Bài viết: “Thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013 và những bất cập cần sửa đổi,
bổ sung”, đăng bài Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, đăng bài 27/11/2021, tác giả: Lê
Minh Hoàng, truy cập lần cuối 1/4/2025. 13.
Bài viết: “Luật đất đai năm 2024 - mở rộng hơn quyền sử dụng đất của người
việt nam định cư tại nước ngoài”, đăng bài Cổng TTĐT Quốc hội, đăng bài 09/03/2024,
tác giả; Lê Anh, truy cập lần cuối 1/4/2025. lOMoAR cPSD| 40551442 14.
Bài viết: “Cả nước có hơn 11 nghìn cơ sở nhà, đất công không sử dụng, sử dụng
không hiệu quả” - Tạp chí Tài chính, đăng bài Tạp chí Tài chính, đăng 16/03/2025, tác
giả Tuấn Thủy, đọc lần cuối 1/4/2025. 15.
Bài viết: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước”, đăng Thời báo
Tài chính, đăng ngày 4/9/2018, đọc lần cuối 18/3/2025. 16.
Bài viết: “Nhìn lại 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW: Bài 2: Thực trạng
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, đăng báo Tài nguyên và Môi
trường, đăng hồi 22/11/2021, tác giả: TS. Nguyễn Đắc Nhẫn, truy cập lần cuối 3/4/2025. 17.
Bài viết: “Hà Nội: Khiếu nại, tố cáo chủ yếu vẫn liên quan tới đất đai”, đăng báo
Tài nguyên và Môi trường, đăng hồi 26/06/2024, tác giả: Phạm Thiện, truy cập lần cuối 3/4/2025.