Bài tập nhóm Phân tích quyền NĐT 2024 môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 40551442 B
Ộ TƯ PHÁP TRƯ
Ờ NG Đ Ạ I H Ọ C LU Ậ T HÀ N Ộ I BÀI T Ậ P NHÓM MÔN: LU
Ậ T Đ Ấ T ĐAI
Đề số 8 : Với quy định của Luật đất đai 2024, anh (chị) hãy làm sáng tỏ nhận
định sau đây: “Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở
rộng các quyền cho các NĐT trong nước và nước ngoài trong quá trình sử
dụng đất, trên cơ sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó
trên thực tế của người sử dụng đất trong thời gian qua còn gặp rất nhiều rào
cản, vướng mắc”, cho ví dụ thực tiễn để chứng minh nhận định trên. Nhóm : 01 Lớp : 4713
Hà N ộ i, 202 5 Downloaded by Mai Mai Mai (abcdefghis@gmail.com) lOMoAR cPSD| 40551442
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ
THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM
Tên học phần: Luật Đất đai; Lớp: 4713; Nhóm: 01
Tổng số thành viên trong nhóm: 11; Có mặt: 11; Vắng mặt: 0
Đề bài: Đề số 8: Với quy định của Luật đất đai 2024, anh (chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây:
“Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các NĐT trong
nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất, trên cơ sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực
thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất trong thời gian qua còn gặp rất nhiều rào cản,
vướng mắc”, cho ví dụ thực tiễn để chứng minh nhận định trên.
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực hiện bài tập nhóm như sau: Tiến độ
thực hiện Mức độ hoàn thành (Đúng hạn) Xếp STT Họ và tên MSSV loại SV ký tên Có Không Tốt Không Trung tốt bình 1 Lê Minh Anh 471318 2 Nguyễn Thị Thùy Anh 471324 3 Phạm Tú Anh 471337 4 Phạm Thị Lan Anh 471343 5 Trần Vũ Phương Anh 471368 6 Mạc Thị Ngọc Ánh 471327 7 Cầm Thanh Bình 471321 8 Lê Thị Kim Chi 471338 9 Quách Thùy Chinh 471326
10 Nguyễn Thị Thanh Diệp 471360 11 Lê Phương Diệu 471307 lOMoAR cPSD| 40551442 12 Nguyễn Linh Chi 461606
Kết quả điểm bài viết:……………
Hà Nội, ngày ...... tháng ...... năm 2025
Kết quả điểm thuyết trình:………… NHÓM TRƯỞNG
Kết quả cuối cùng:………… Lê Phương Diệu lOMoAR cPSD| 40551442
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất NĐT Nhà đầu tư ĐTNN Đầu tư nước ngoài lOMoAR cPSD| 40551442 MỤC LỤC MỞ ĐẦU
.................................................................................................................... 1 NỘI DUNG
................................................................................................................ 1
I. Pháp luật đất đai hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất ........... 1 1. Một số khái niệm
............................................................................................ 1
1.1. Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
................................. 1
1.2. Quyền sử dụng đất
...................................................................................... 2
2. Quy định hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất ........ 1
2.1. Bình đẳng trong phương thức tiếp cận đất đai .......................................... 2
2.2. Bình đẳng trong quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất .......................................... 4
2.3. Bình luận về sự bình đẳng trong việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất .................. 6
II. Thực trạng áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai về
quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá
trình sử dụng đất ........................................................................................ 7
1. Khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước
và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất ............................................... 7
2. Kiến nghị hoàn thiện ................................................................................ 13
KẾT LUẬN .................................................................................................. 16
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 16
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 17 lOMoAR cPSD| 40551442 MỞ ĐẦU
Pháp luật đất đai đóng vai trò then chốt trong quản lý và sử dụng đất, nhất
là trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và thu hút đầu tư. Luật Đất đai 2024 đã
mở rộng quyền cho NĐT trong và ngoài nước theo nguyên tắc bình đẳng, minh
bạch, góp phần phát triển kinh tế và bảo đảm lợi ích xã hội. Tuy nhiên, việc thực
thi pháp luật vẫn còn nhiều bất cập, như chồng chéo quy định và phân biệt đối xử
giữa các NĐT. Do đó, việc tiếp tục mở rộng quyền cho NĐT là cần thiết. Trong
bài tập nhóm này, Nhóm 1 sẽ phân tích các vấn đề còn tồn tại và đề xuất giải pháp
hoàn thiện pháp luật đất đai trong bối cảnh hội nhập. NỘI DUNG
I. Pháp luật đất đai hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
1. Một số khái niệm
1.1. Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
Căn cứ Điều 3 Luật Đầu tư 2020 về Giải thích từ ngữ, NĐT được hiểu là tổ
chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm NĐT trong nước, NĐT
nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, NĐT trong nước
và NĐT nước ngoài là các chủ thể, là các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Cụ thể:
Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định về khái niệm NĐT trong
nước như sau: “ Nhà đầu tư trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức
kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.” Việc thực
hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam đối với NĐT trong nước không dẫn
đến sự dịch chuyển về tài sản, vốn vay ngoại tệ ban đầu ngoài phạm vi lãnh thổ
quốc gia, do đó việc quản lý, giám sát đối với quá trình thực hiện dự án đầu tư có
thể được thực hiện một cách dễ dàng hơn. Quan hệ đầu tư giữa các NĐT trong
nước hoàn toàn chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm cả
những văn bản pháp luật về đầu tư và văn bản pháp luật chuyên ngành liên quan. lOMoAR cPSD| 40551442
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định về khái niệm NĐT nước
ngoài như sau: “NĐT nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức
thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại
Việt Nam.” Trái với các NĐT trong nước, NĐT nước ngoài khi tới Việt Nam đều
sẽ mang theo vốn và tài sản từ quốc gia khác tới Việt Nam. Điều này sẽ tạo một
nguồn ngoại tệ được đưa vào Việt Nam, nhưng mặt khác cũng tạo ra những rủi ro
về mặt pháp lý. Vì vậy, các NĐT nước ngoài sẽ phải tuân thủ pháp luật Việt Nam
bên cạnh những quốc gia mà họ mang quốc tịch. Những điều này đòi hỏi pháp luật
cần có những quy định mang tính chất cụ thể hơn để kiểm soát việc sử dụng nguồn
vốn. Đồng thời cũng cần có những biện pháp để hài hòa, hạn chế gây khó khăn cho NĐT nước ngoài.
1.2. Quyền sử dụng đất
QSDĐ theo Luật đất đai 2024 được hiểu là quyền của người sử dụng đất1
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những người sử dụng đất khác thông
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…
từ những người sử dụng đất khác có QSDĐ.
2. Quy định hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
2.1. Bình đẳng trong phương thức tiếp cận đất đai
Tiếp cận đất đai hay tiếp cận QSDĐ chính là khả năng của các chủ thể có
thể sử dụng, hưởng lợi từ đất đai. Quyền tiếp cận QSDĐ từ đó có thể coi là quyền
(khả năng) mà pháp luật quy định cho các chủ thể nhất định để trở thành người sử
dụng đất theo pháp luật đất đai hoặc ít nhất có thể trực tiếp sử dụng đất phục vụ
cho mục đích của mình một cách hợp pháp. Theo đó, có hai phương thức tiếp cận
đất đai: phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước và phương thức tiếp cận đất đai
từ thị trường. Cụ thể:
1 Điều 4 Luật Đất đai 2024 lOMoAR cPSD| 40551442
Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, NĐT trong nước và nước
ngoài có thể có được QSDĐ từ Nhà nước thông qua các hình thức như sau:
(i) Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê2; hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án
bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường
hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.3
(ii) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao
đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định.4
(iii) Nhà nước giao đất cho Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao
đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.5
Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, NĐT có thể thực hiện
thông qua một trong các hình thức theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2024 sau: (i)
Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu công nghệ cao; (ii)
Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; (iii)
Nhận góp vốn bằng QSDĐ;
Bên cạnh các hình thức trên, đối với đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp thì NĐT còn được tiếp cận đất đai thông qua các hình thức
như: Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước
ngoài; Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài (khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai 2024).
Ngoài hai phương thức trên, NĐT có thể được nhận QSDĐ theo quyết định
hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam đây là một điểm mới được
ghi nhận trong Luật Đất đai 2024, bên cạnh việc kế thừa các hình thức tiếp cận
2 Điểm i khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024
3 Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai 2024
4 Điểm k khoản 1 Điều 28, Điều 120 Luật Đất đai 2024
5 Khoản 4 Điều 119 Luật Đất đai 2024 lOMoAR cPSD| 40551442
QSDĐ khác theo Luật Đất đai năm 2013 như: Theo kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; Thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết
định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
Văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; Văn bản về việc
chia, tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có
chung QSDĐ (điểm m, khoản 3, Điều 28 Luật Đất đai 2024).
Với các quy định Luật Đất đai 2024 tạo ra được môi trường công khai, minh
bạch, công bằng và thuận lợi cho các NĐT tiếp cận đất đai, có đất để thực hiện các
dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với chủ trương,
đường lối, chính sách pháp luật Nhà nước.
2.2. Bình đẳng trong quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
Quyền tiếp cận đất đai và quá trình sử dụng đất đóng vai trò quan trọng đối
với các hoạt động sản xuất kinh doanh của NĐT trong nước và NĐT nước ngoài.
Điều này cho thấy cần tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các NĐT nước ngoài
thông qua sự tạo bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai. Theo đó Luật đất đai 2024
đã có những quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án. Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt
Nam được quy định ở Mục 4 (từ Điều 40 – Điều 44) với những sửa đổi, bổ sung
về sử dụng đất cụ thể như sau:
Thứ nhất, thay thế khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” được
sử dụng trong Luật Đất đai năm 2013 bằng khái niệm “tổ chức có vốn đầu tư nước
ngoài” trong Luật Đất đai năm 2024 nhằm thống nhất với quy định của Luật Đầu
tư năm 2020, của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, của Luật Nhà ở năm 2023.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ tổ chứức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm lOMoAR cPSD| 40551442
công nghiệp, khu công nghệ cao. Điều này ảnh hưởng, hạn chế đến QSDĐ của chủ
thể này sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Theo đó Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định cho phép tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ để có thể mở rộng QSDĐ
của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định rõ tổ chức kinh tế có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường
hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy thiếu cơ sở pháp lý để tổ
chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất do nhận chuyển nhượng
dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
bị hạn chế. Để khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án
bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ tư, Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận
trong hợp đồng về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án, quyết định của Toà án;
quyết định thi hành án mà không đề cập đến quyết định hoặc phán quyết của Trọng
tài thương mại Việt Nam. Điều này sẽ hạn chế sự lựa chọn của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài trong việc lựa chọn cơ chế, phương thức giải quyết tranh
chấp đất đai và dường như chưa áp dụng triệt để nguyên tắc thị trường trong giải
quyết loại tranh chấp này, đặc biệt tranh là tranh chấp đất đai giữa các thương nhân,
các tổ chức kinh tế sử dụng đất. Để khắc phục hạn chế này, Luật đất đai năm 2024
sửa đổi, bổ sung quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai; bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành
án; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài Thương mại Việt Nam; văn bản công lOMoAR cPSD| 40551442
nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách
QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với nhóm người có QSDĐ chung.
Thông qua những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 tạo ra sự bình
đẳng giữa quyền và nghĩa vụ của các NĐT trong nước và NĐT nước ngoài. Tạo
tiền đề và điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triển cũng như sự tận dụng đất
đai một cách hợp lý, mang lại giá trị cao.
2.3. Bình luận về sự bình đẳng trong việc mở rộng quyền cho các nhà đầu
tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
Trên cơ sở hội nhập quốc tế, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã sửa đổi một số
những điều khoản về QSDĐ giữa NĐT trong nước và NĐT nước ngoài, nhằm bảo
đảm cho sự bình đẳng giữa các NĐT, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước
ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam một cách dễ dàng hơn, góp phần thu hút vốn
đầu tư, khuyến khích phát triển kinh tế và từ đó đảm bảo sự cạnh tranh công bằng.
Tuy nhiên, vì đất đai có mối liên hệ mật thiết tới vấn đề an ninh - quốc phòng và
toàn vẹn lãnh thổ nên mức độ tiếp cận đất đai vẫn tồn tại một số điểm hạn chế,
cũng như bất cập chưa triệt để trong vấn đề bình đẳng trên thực tế.
Luật Đất đai 2024 đã có những ưu đãi trong QSDĐ của NĐT nước ngoài ở
Việt Nam. Các nhà làm luật đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các NĐT này,
chính việc thừa nhận thêm một số quyền đó đã tạo điều kiện cho họ có thêm những
lựa chọn linh hoạt hơn khi tiếp cận quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh, thúc đẩy
việc đầu tư dài hạn thông qua các quy định rõ ràng hơn về vấn đề sở hữu bất động
sản, thời hạn sử dụng đất và khả năng gia hạn, từ đó giúp các doanh nghiệp có thể
tận dụng đất đai làm tài sản bảo đảm khi hợp tác với các đối tác trong nước. Chính
những sự thay đổi này đã thúc đẩy khả năng đầu tư của các NĐT nước ngoài vào
Việt Nam, hứa hẹn có thể nâng cao khả năng tiếp cận thị trường và hội nhập quốc
tế của đất nước cũng như phát triển nền kinh tế trong nước thêm đa dạng.
Tuy nhiên, vì lĩnh vực đất đai có khả năng ảnh hưởng lớn đến vấn đề an ninh
- quốc phòng và toàn vẹn lãnh thổ, nên Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại những quy lOMoAR cPSD| 40551442
định hạn chế quyền, dẫn đến chưa hoàn toàn thực hiện được nguyên tắc bình đẳng
trên thực tế. Để đảm bảo cho vấn đề quốc phòng an ninh và toàn vẹn lãnh thổ, Luật
Đất đai 2024 chỉ cho phép NĐT nước ngoài có quyền sử dụng nhưng không được
quyền sở hữu đất, và QSDĐ của họ vẫn bị ràng buộc bởi những điều kiện nghiêm
ngặt hơn so với NĐT trong nước. Bên cạnh đó, vì Luật Đất đai 2024 mới được ban
hành và thi hành trên thực tế nên vẫn còn nhiều bất cập tồn tại từ Luật Đất đai
2013, chưa thể giải quyết ngay lập tức. Tất cả những rào cản và bất cập này vẫn
đang tồn tại và phần nào làm hạn chế quyền của các NĐT nước ngoài đối với lĩnh
vực đất đai trong nước, vô hình chung tạo nên sự bình đẳng không trọn vẹn cho họ.
II. Thực trạng áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai về quyền
của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
1. Khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước
và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất
Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp
cận đất đai giữa NĐT nước ngoài và NĐT trong nước.
Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước dưới hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Căn cứ vào điểm i, khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai
năm 2024, NĐT nước ngoài chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất
đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê. Trong khi đó, khoản 2, Điều 119 Luật Đất đai 2024 ngoài trường
hợp nêu trên thì NĐT trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực
hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với
hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu trữ tro cốt.
Như vậy, quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa NĐT trong nước
và NĐT nước ngoài, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “Thực hiện lOMoAR cPSD| 40551442
bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”.6
NĐT nước ngoài bị hạn chế hơn so với NĐT trong nước khi tiếp cận đất đai
từ thị trường. Họ chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua một số hình thức
như: góp vốn, chuyển nhượng vốn là giá trị QSDĐ, hoặc nhận đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao. Ngoài ra, họ có thể thuê đất từ tổ chức kinh tế hoặc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong khi đó, NĐT trong nước có thể tiếp
cận đất qua nhiều hình thức hơn như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.
Không nhìn đâu xa, CapitaLand là một trong những NĐT bất động sản nước
ngoài lớn tại Việt Nam, sở hữu nhiều dự án nhà ở, thương mại tại TP.HCM và Hà
Nội. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, CapitaLand chỉ có thể nhận QSDĐ theo
các hình thức: Một là, thuê đất từ Nhà nước. Cụ thể, công ty chỉ có thể thuê đất có
thời hạn từ Nhà nước, không thể nhận chuyển nhượng QSDĐ như NĐT trong
nước. Hai là, Liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam: CapitaLand thường phải
hợp tác với đối tác trong nước để phát triển dự án, do bị hạn chế trong việc nhận
chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp. Năm 2010, CapitaLand lần đầu tiên ký thỏa thuận
liên doanh với Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NovaLand để phát triển dự án khu dân cư
tại Quận 9, TP.HCM.7 Ba là, nhận chuyển nhượng dự án đã có sẵn (dự án đã được
cấp phép và triển khai): CapitaLand phải thực hiện phương án mua lại cổ phần của
doanh nghiệp Việt Nam sở hữu QSDĐ thay vì trực tiếp nhận chuyển nhượng đất.
CapitaLand đã chi 30 triệu USD để mua 99,49% cổ phần của Công ty Cổ phần
Hiền Đức Hồ Tây, qua đó nắm quyền phát triển dự án rộng 8.970 m² bên cạnh Hồ Tây, Hà Nội.
Ngược lại, một NĐT trong nước như Novaland có thể dễ dàng nhận chuyển
nhượng QSDĐ từ các tổ chức, cá nhân mà không cần phải qua hình thức liên doanh
6 Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa
7 Singapore tiếp tục đầu vào bất động sản Việt Nam, Đình Dũng, Cafeland lOMoAR cPSD| 40551442
hay mua lại doanh nghiệp. Nhìn vào dự án The Grand Manhattan (TP.HCM),
Novaland có thể mua lại QSDĐ từ các cá nhân hoặc tổ chức trong nước để phát
triển dự án mà không bị hạn chế. Novaland đã tiến hành mua lại các dự án bất động
sản trong nước để mở rộng quỹ đất và phát triển dự án. Trong năm 2014, Novaland
đã công bố mua lại và hợp tác đầu tư 3 dự án với tổng vốn hơn 3.000 tỷ đồng. Các
dự án này bao gồm Galaxy 9 (Quận 4), Lexington (Quận 2) và Sunrise City (Quận 7).
Việc phải thuê đất từ Nhà nước hoặc hợp tác với doanh nghiệp trong nước
làm gia tăng chi phí đầu tư đối với NĐT nước ngoài. Họ có thể phải trả mức giá
cao hơn khi thuê lại đất từ đối tác trong nước hoặc phải chấp nhận các điều khoản
bất lợi khi liên doanh. Thời gian thực hiện thủ tục cũng kéo dài hơn do cần có sự
phê duyệt từ các cơ quan có thẩm quyền. Trong nhiều trường hợp, NĐT nước ngoài
phải trải qua quá trình xin chấp thuận từ cấp trung ương, như Thủ tướng Chính
phủ, trong khi NĐT trong nước chỉ cần xin phép cấp địa phương.
Một bất cập khác là Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép NĐT nước ngoài nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước, mà không mở rộng
cho các chủ thể khác. Điều này làm hạn chế quyền tiếp cận đất qua hình thức góp
vốn và tạo sự bất bình đẳng so với NĐT trong nước.
Nhìn chung, NĐT nước ngoài đang bị giới hạn đáng kể trong tiếp cận đất
đai, chủ yếu phải thông qua thị trường sơ cấp, trong khi gần như không thể tham
gia thị trường thứ cấp để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Những rào cản
này đi ngược với cam kết hội nhập quốc tế và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường
đầu tư và năng lực cạnh tranh của Việt Nam.
Thứ hai, quy định cụ thể về các trường hợp nhận QSDĐ của NĐT nước
ngoài chưa đảm bảo tính hợp lý.
Đầu tiên, về trường hợp nhận QSDĐ bởi hình thức nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị QSDĐ. Căn cứ khoản 1, Điều 9, Nghị định 102/2024/NĐ-CP
Quy định chi tiết thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024: “Tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị lOMoAR cPSD| 40551442
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.”
Có thể dễ dàng nhận thấy rằng phần đầu của Điều 9 dẫn chiếu cụ thể đến
“chuyển nhượng vốn đầu tư” nhưng sau đó lại sử dụng cụm từ “vốn điều lệ của tổ
chức kinh tế”. Điều này hình thành nên quan điểm cho rằng quy định này chỉ có
thể được áp dụng trong trường hợp một NĐT nước ngoài nhận góp vốn bằng giá
trị QSDĐ từ thành viên/ cổ đông/ chủ sở hữu của mình chỉ trong trường hợp QSDĐ
đã là vốn điều lệ của tổ chức kinh tế trong nước. Mâu thuẫn với việc đề cập đến
“chuyển nhượng vốn đầu tư”được hiểu là trường hợp chuyển nhượng dự án đầu
tư. Vì vậy, quy định này, một mặt chưa phù hợp với quy định của pháp luật, một
mặt chưa rõ ràng trong việc xác định đó là trường hợp NĐT nước ngoài nhận
QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng dự án hay thông qua nhận chuyển nhượng
cổ phần trong doanh nghiệp khác.
Thứ ba, thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc đối với các NĐT.
Về thủ tục thuê đất và cấp phép đầu tư, quá trình diễn ra còn nhiều phức tạp và
phải qua nhiều cấp xét duyệt. NĐT phải làm việc với nhiều cơ quan quản lý để
được cấp phép đầu tư và thuê đất, bao gồm UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với dự án quy
mô lớn). Mặc dù Luật đất đai 2024 đã có quy định về rút ngắn thời gian thực hiện
thủ tục8, nhưng thực tế cho thấy các quy trình như thẩm định, phê duyệt, giải phóng
mặt bằng, định giá đất vẫn kéo dài, gây chậm trễ cho các dự án, đặc biệt là những
dự án có yếu tố nước ngoài. Tại khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định chi
tiết về việc lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Theo đó, phương án này phải được thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Theo Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP,
trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể bao gồm các bước như thu thập, tổng hợp
8 Luật Đất đai 2024: Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Báo điện tử chính phủ lOMoAR cPSD| 40551442
và phân tích thông tin; lựa chọn phương pháp định giá đất; và các bước khác liên
quan. Điều này dẫn đến việc làm tăng chi phí cơ hội cho doanh nghiệp, khiến môi
trường đầu tư của Việt Nam kém hấp dẫn so với các quốc gia khác trong khu vực.
Về cơ chế giải quyết dự án bị đình trệ nhìn chung còn chưa hiệu quả do
vướng mắc hành chính, việc thiếu minh bạch trong quy trình cấp phép có thể dẫn
đến tình trạng “xin-cho”, làm tăng chi phí không chính thức cho NĐT. Nhiều dự
án, đặc biệt là các dự án nhà ở, đã bị đình trệ do vướng mắc trong thủ tục hành
chính và sự thiếu đồng thuận trong đền bù, tái định cư.9 Sự chậm trễ này không
chỉ làm tăng chi phí mà còn kéo dài thời gian thực hiện dự án, gây khó khăn cho
NĐT. Sự không đồng bộ về giá đất giữa các địa phương có thể tạo ra sự thiếu công
bằng và minh bạch trong các giao dịch liên quan đến đất đai.10 Như vậy dẫn đến
tình trạng NĐT trong và ngoài nước sẽ bị chậm tiến độ, mất cơ hội kinh doanh, và
phải gánh thêm chi phí không đáng có.
Có thể thấy, năm 2024, Tập đoàn Keppel có động thái thoái vốn khỏi dự án
Saigon Centre giai đoạn 3 thông qua việc bán cổ phiếu tại công ty con. Đối tác
mua lại là Công ty Toshin Development, một doanh nghiệp bất động sản thuộc Tập
đoàn Takashimaya (Nhật Bản), đã đăng ký mua gần 46,4 triệu cổ phiếu phổ thông
mới của Himawari VNSC3 Pte Ltd, công ty con của Keppel. Thương vụ này giúp
Toshin gián tiếp tham gia vào dự án Saigon Centre giai đoạn 3, dự án đang trong
quá trình quy hoạch. Tuy nhiên, giai đoạn IV và V của dự án đã bị đình trệ suốt 30
năm do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý. Vụ việc này cho
thấy những bất cập trong Luật Đất đai 2024, khiến NĐT nước ngoài gặp khó khăn
trong quá trình sử dụng đất. Keppel Land phải chờ hàng chục năm để hoàn tất các
thủ tục liên quan đến đất đai do sự chồng chéo trong quản lý hành chính. Nhiều
quy trình cấp phép, điều chỉnh quy hoạch đất đai và phê duyệt dự án không có thời
gian xử lý cụ thể, khiến doanh nghiệp rơi vào trạng thái "chờ đợi vô thời hạn".
9 Nhiều rào cản cần được gỡ để Luật Đất đai đi vào cuộc sống, Báo đầu tư, bất động sản
10 Tác động của Luật Đất đai năm 2024 đối với hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng thương mại
Việt Nam, Tạp chí ngân hàng lOMoAR cPSD| 40551442
Thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý (Bộ Xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi
trường, UBND TP.HCM...) khiến tiến trình xử lý hồ sơ bị đình trệ. Thứ tư, vấn đề
áp dụng bảng giá đất cũng gây khó khăn cho các NĐT.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định xây dựng bảng giá đất
hằng năm (Điều 159), nhằm tiệm cận giá thị trường và tăng tính minh bạch. Bảng
giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, xác định
giá khởi điểm khi đấu giá,... Việc điều chỉnh giá đất sát với thực tế không chỉ góp
phần tăng thu ngân sách mà còn giúp tạo sự đồng thuận từ người dân trong các
trường hợp thu hồi đất.
Theo Điều 257, bảng giá đất cũ được áp dụng đến 31/12/2025. Tuy nhiên,
UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh sớm nếu cần thiết để phù hợp với tình hình thực
tế, tránh tăng giá đột ngột gây xáo trộn. Dù vậy, trên thực tế, việc điều chỉnh bảng
giá đất tại nhiều địa phương đã khiến giá đất tăng đột biến, gây khó khăn cho cả
NĐT trong và ngoài nước. Chi phí sử dụng đất tăng cao kéo theo giá thành sản
phẩm bất động sản tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở và công trình thương mại.
Đơn cử Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024,
tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội,
giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 26
lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.11
Nhiều NĐT thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng
trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua
lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh. Một doanh
nghiệp sản xuất sản phẩm từ gỗ đang định thuê đất để làm nhà máy ở khu vực
thành phố Thủ Đức cho biết, phải tạm ngưng triển khai do chi phí thuê đất tăng
đột biến. Giá đất tại khu vực này trước đây vào khoảng 7 triệu đồng/m2, nhưng
theo bảng giá đất mới đã tăng lên tới 84 triệu đồng/m2. Điều này sẽ khiến chi phí
11 Doanh nghiệp “đứng hình” khi nhìn bảng giá đất mới, Tú Ân, Báo Đầu tư lOMoAR cPSD| 40551442
đội lên rất nhiều, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của công ty. Chủ doanh
nghiệp này kiến nghị thành phố cần tính hệ số phù hợp, không tăng lên nhiều để
tránh gây ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Việc tăng giá đất là tất yếu để phản ánh giá trị thực tế và thúc đẩy minh bạch
hóa thị trường, nhưng cũng cần có lộ trình hợp lý để giảm thiểu những tác động
tiêu cực đối với doanh nghiệp và nền kinh tế.
2. Kiên nghị hoàn thiện
Từ việc phân tích những bất cập còn tồn tại trong Luật Đất đai 2024 liên
quan đến quyền tiếp cận đất đai của các NĐT, đặc biệt là NĐT nước ngoài, nhóm
chúng tôi xin đề xuất một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật,
đảm bảo công bằng, minh bạch, và nâng cao hiệu quả thực tiễn trong thi hành.
Thứ nhất, để bảo đảm bình đẳng trong quyền tiếp cận đất đai giữa NĐT
trong nước và nước ngoài.
Một trong những điểm còn bất cập của Luật Đất đai 2024 là chưa bảo đảm
sự bình đẳng thực chất giữa NĐT trong nước và NĐT nước ngoài trong quyền tiếp
cận đất đai, đặc biệt là từ Nhà nước. Pháp luật hiện hành cho phép doanh nghiệp
trong nước tiếp cận đất để thực hiện đa dạng loại hình dự án, trong khi doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại bị giới hạn ở một số lĩnh vực nhất định, như
phát triển nhà ở để bán hoặc cho thuê. Điều này chưa phù hợp với chủ trương nhất
quán của Nhà nước về việc áp dụng một chế độ pháp lý thống nhất cho mọi doanh
nghiệp, không phân biệt thành phần kinh tế hay hình thức sở hữu. Do đó, cần rà
soát, điều chỉnh các quy định liên quan đến điều kiện nhận quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN, bảo đảm họ được tiếp cận đất đai bình đẳng cả từ
Nhà nước và trên thị trường, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh và hội nhập.
Cụ thể để khắc phục điều này, cần sửa đổi khoản 1 Điều 28 và khoản 2 Điều
119 Luật Đất đai 2024 theo hướng mở rộng phạm vi các loại dự án mà NĐT nước
ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Đồng thời, cần xây dựng một danh mục các ngành nghề ưu tiên đầu tư lOMoAR cPSD| 40551442
mà NĐT nước ngoài được ưu đãi tiếp cận đất đai, nhằm thể chế hóa chủ trương
“bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào”.
Bên cạnh đó, trong việc mở rộng hình thức tiếp cận đất đai từ thị trường cho
NĐT nước ngoài. So với NĐT trong nước, NĐT nước ngoài đang bị giới hạn đáng
kể trong việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất
từ thị trường. Điều này ảnh hưởng đến khả năng mở rộng quỹ đất đầu tư, cũng như
làm tăng chi phí đầu tư khi phải thông qua liên doanh hoặc thuê lại đất từ doanh nghiệp Việt Nam.
Do đó, cần sửa đổi Điều 28 Luật Đất đai 2024 để cho phép NĐT nước ngoài
được tiếp cận đất đai thông qua nhiều hình thức hơn, tương đương với NĐT trong
nước. Việc bổ sung cơ chế kiểm soát điều kiện, tiêu chuẩn cho các NĐT nước
ngoài (ví dụ: có năng lực tài chính, cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ...) sẽ là
giải pháp trung gian phù hợp để vừa mở rộng quyền tiếp cận đất, vừa bảo đảm an ninh kinh tế.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về nhận chuyển nhượng vốn gắn với quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 9 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hiện hành có nội dung thiếu rõ
ràng khi sử dụng đồng thời khái niệm “chuyển nhượng vốn đầu tư” và “vốn điều
lệ”, dễ dẫn đến hiểu nhầm giữa việc chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng cổ
phần doanh nghiệp có sử dụng đất. Điều này không chỉ gây khó khăn trong thực
thi mà còn ảnh hưởng đến tính minh bạch trong các giao dịch đất đai.
Do đó, cần sửa đổi quy định tại Điều 9 theo hướng phân biệt rõ giữa các
hình thức chuyển nhượng: (i) chuyển nhượng vốn đầu tư gắn với dự án; (ii) chuyển
nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp có liên quan đến quyền sử dụng đất. Đồng
thời, cần có văn bản hướng dẫn liên tịch giữa Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài
nguyên và Môi trường để làm rõ thủ tục và điều kiện của từng hình thức chuyển nhượng này.
Đồng thời, bổ sung thêm các quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và những quy định liên quan đến việc xác định quyền và nghĩa vụ của lOMoAR cPSD| 40551442
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất theo tỷ lệ nắm giữ vốn điều lệ
của NĐT nước ngoài để bảo đảm sự cụ thể, chính xác, khả thi và thống nhất với
những quy định của pháp luật đầu tư. Bổ sung quy định về một số trường hợp nhận
QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trên thực tế để đảm bảo sự toàn diện trong
điều chỉnh pháp luật đối với quyền tiếp cận đất đai của loại chủ thể này.
Thứ tư, cải cách thủ tục hành chính trong thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính liên quan đến thuê đất, bồi thường
và giải phóng mặt bằng nhằm tạo thuận lợi cho NĐT. Mặc dù Luật Đất đai 2024
đã có bước tiến trong việc rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục, nhưng trên thực
tế, nhiều quy trình vẫn bị kéo dài do sự phối hợp thiếu hiệu quả giữa các cơ quan
và cấp quản lý. Điều này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn ảnh hưởng tiêu
cực đến sức hút của môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Để khắc phục, cần xây
dựng mô hình “một cửa liên thông” cho toàn bộ quá trình xin giao đất, thuê đất và
cấp phép đầu tư, với cơ quan đầu mối thống nhất như UBND cấp tỉnh hoặc trung
tâm hành chính công. Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng, chi tiết về thời hạn xử lý
từng thủ tục, đồng thời ứng dụng công nghệ số để theo dõi tiến độ, bảo đảm công
khai, minh bạch và hạn chế cơ chế xin – cho. Việc thi hành Luật cần được triển
khai đồng bộ với hệ thống các văn bản hướng dẫn đầy đủ, dễ hiểu, đồng thời lược
bỏ những quy định không cần thiết để giảm tải cho bộ máy hành chính và tạo điều
kiện thuận lợi hơn cho NĐT trong và ngoài nước.
Những kiến nghị nêu trên không chỉ nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất
đai, mà còn hướng đến việc tạo lập một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng
và hiệu quả hơn cho cả NĐT trong nước và nước ngoài. Trong bối cảnh Việt Nam
đang đẩy mạnh hội nhập quốc tế, việc bảo đảm quyền tiếp cận đất đai bình đẳng
và thông thoáng là điều kiện tiên quyết để thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao,
thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.