Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài tối đa là bao nhiêu?

Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài tối đa là bao nhiêu?
1. Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nhiêu ?
Thưa luật sư, Tôi muốn biết ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao
nhiêu? Tôi đang định xây nhà có ban công 1.0m ở mặt sau nhà. Mặt sau nhà
tôi tiếp giáp với đường 2m. Khu đất nhà tôi ở quận Nam Từ Liêm.
Vậy xin hỏi luật sư tôi có được làm ban công ra ngoài đường như vậy không?
Nếu làm thì bị phạt thế nào ? Cảm ơn luật sư! Trả lời:
Chào bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:
Theo như bạn trình bày, có thể hiểu là mặt sau nhà bạn đã sát đường dân
sinh. Như vậy, trường hợp này sẽ áp dụng điều 2.8.10 trong Quy chuẩn kĩ
thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Quyết định
04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành: "Quy chuẩn kĩ thuật
Quốc gia về quy hoạch xây dựng") như sau:
2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ
trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải
pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể
hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy
hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:
1) Các bộ phận cố định của nhà:
- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m,
mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đườ
ng đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được
phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo m ỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cử
a, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận
cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua.. , nhưng không áp dụng
đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra),
tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở
bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm
bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây
dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo
được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến
trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
Chiều rộng lộ giới (m)
Độ vươn ra tối đa Amax (m) Dưới 7m 0 7¸12 0,9 >12¸15 1,2 >15 1,4
- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều
không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng
để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:
+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;
+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;
+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;
+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác
(như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh.. ). Ghi chú:
1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng
vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà
2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.
1) Phần nhô ra không cố định:
- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn
nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.
Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra
Độ cao so với mặt
Bộ phận được nhô ra
Độ vươn tối Cách mép vỉa hè hè (m) đa (m) tối thiểu (m) ≥ 2,5 Gờ chỉ, trang trí 0,2 Kết cấu di động: ≥2,5 1,0m Mái dù, cánh cửa
Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc ≥3,5 khu vực): - Ban công mái đua 1,0 - Mái đón, mái hè 0,6 phố Kết luận:
Như vậy, theo quy định trên, bạn được phép xây dựng ban công. Tuy nhiên,
theo bảng 2.9 quy định về Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng,
ban công, vì đường phía sau nhà bạn chỉ rộng 1.7m nên ban công nhà bạn
không được vươn ra (0.0 m). Giấy phép xây dựng sẽ không cho phép bạn vươn ban công ra ngoài.
Nếu bạn làm ban công vươn ra 1.0m là bạn sẽ làm sai nội dung giấy phép
xây dựng được cấp. Bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo khoản 2 Điều 15 Nghị
định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật
liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà
và công sởvới mức phạt tiền từ 3.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ.
2. Diện tích ban công theo quy định ?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang chuẩn bị xây nhà trong ngõ thuộc quận Long
Biên, Hà Nội. Tôi đã có đấy đủ giấy phép xây dựng và có cả bản cam kết về
ranh giới giữa các hộ liền kề cùng thửa đất ở. Gia đình tôi muốn được đua ra
ban công rộng 80cm. Ngõ chung của các hộ rộng 2m03. Các hộ gia đình đều
đồng ý kí vào đơn xin được đua ban công của gia đình tôi nhưng cán bộ địa
chính chỉ cho phép đua ra 60cm.
Vậy tôi có được phép đua ra 80cm như trong đơn đề nghị không? Nếu tôi cố
tình đưa ra 80cm thì có bị phạt không ? Nếu bị phạt thì sẽ là bao nhiêu?
Tôi rất mong được luật sư tư vấn. Cảm ơn luật sư rất nhiều! Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn đưa ra thì gia đình bạn xây nhà trong ngõ và nếu chỉ giới
đường đỏ và chỉ giới đường xây dựng trùng nhau thì chiều dài ban công
được nhô ra theo quy định tại Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng
về việc ban hành: "Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng như sau:
"2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp
chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không
gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng
theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:
1) Các bộ phận cố định của nhà:
- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của
nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua
đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận
trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận
cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua.. , nhưng không áp dụng
đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra),
tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở
bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm
bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây
dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo
được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến
trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
Chiều rộng lộ giới (m)
Độ vươn ra tối đa Amax (m) Dưới 7m 0 7¸12 0,9 >12¸15 1,2 >15 1,4
Vậy, nếu chiều rộng lộ giới do mỗi địa phương quy định thì độ vươn ra của
ban công sẽ khác nhau đối với từng địa phương, nếu địa phương chỉ cho
phép đưa ra 60cm thì địa phương nơi gia đình bạn xây nhà đã căn cứ vào
chiều rộng lộ giới của địa phương đó.
3. Quy chuẩn xây dựng ban công theo pháp luật ?
Thưa luật sư, xin Luật sư cho tôi xin quy định về việc xây dựng ban công thò
ra để không bị xử lý vi phạm hành chính ? Cảm ơn luật sư! Luật sư tư vấn:
Theo như bạn trình bày, có thể hiểu là mặt sau nhà bạn đã sát đường dân
sinh. Như vậy, trường hợp này sẽ áp dụng điều 2.8.10 trong Quy chuẩn kĩ
thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD) như sau:
2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ
trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới
đường đỏ
Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp
tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện
trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch
của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:
1) Các bộ phận cố định của nhà:
+ Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m,
mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đườ
ng đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được
phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo m ỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa,
gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận
cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua.. , nhưng không áp dụng
đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra),
tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở
bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm
bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây
dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo
được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến
trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng
Chiều rộng lộ giới (m)Độ vươn ra tối đa Amax (m) Dưới 7m 0 7¸12 0,9 >12¸15 1,2 >15 1,4
- Phần ngầm dưới mặt đất: Mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều
không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Mái đón, mái hè phố: Khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công
cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:
+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;
+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;
+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;
+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác
(như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh.. ). Ghi chú:
1- Mái đón: Là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới
cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà
2- Mái hè phố: Là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.
1) Phần nhô ra không cố định:
Cánh cửa: Ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà
công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.
Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra Độ cao so với
Bộ phận được nhô ra
Độ vươn Cách mép vỉa hè mặt hè (m) tối đa (m) tối thiểu (m) ≥ 2,5 Gờ chỉ, trang trí 0,2 Kết cấu di động: ≥2,5 1,0m Mái dù, cánh cửa
Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy ≥3,5
định trong tổng thể kiến trúc khu vực): - Ban công 1,0 mái đua - Mái đón, 0,6 mái hè phố Kết luận:
Như vậy, theo quy định trên, bạn được phép xây dựng ban công. Tuy nhiên,
theo bảng 2.9 quy định về Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng,
ban công, vì đường phía sau nhà bạn chỉ rộng 1.7m nên ban công nhà bạn
không được vươn ra (0.0 m). Giấy phép xây dựng sẽ không cho phép bạn vươn ban công ra ngoài.
Nếu bạn làm ban công vươn ra 1.0m là bạn sẽ làm sai nội dung giấy phép
xây dựng được cấp. Bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo khoản 5 Điều 13 Nghị
định số 121/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật xây dựng năm 2014 với mức phạt
tiền từ 10.000.000 VNĐ đến 20.000.000 VNĐ.
4. Tư vấn xây tường trên ô văng ban công nhà ở ?
Chào các luật sư và anh chị em.! Em xin phép hỏi các luật sư và anh chị em
cộng đồng dân luật, chả là em đang xây nhà ở (nhà ở riêng lẻ). Đã có Giấy
phép xây dựng, vấn đề ở chỗ là e được cấp phép. Trích nguyên văn như sau:
+ Ban công phía trước được phép đưa ra 1,2m. Do nhà ở hướng Tây Nam,
em đã xây tường hai bên cánh gà và mặt tiền xây 60cm trên ô văng. (khu nhà
em đang xây thì nhà liền kề nào cũng đua ra, có nhà còn đua ra đủ 1,2m).
Hiện nay mấy đồng chí bên thanh tra giao thông công chính hay là quản lý đô
thị gì đó có sang hoạnh là làm không đúng bản vẽ (vì bản vẽ chỉ vẽ cái lan
can) và đòi lập biên bản (vì e có bạn làm bên đội đó bảo vậy). Bản vẽ để xin
cấp phép của e thì chỉ là bản mua nhanh không chi tiết (khi làm bản cấp phép
mấy đồng chí bên 1 cửa bảo là xây thế nào thì xây, không làm thay đổi giấy phép là được) ?
Giờ lại bị như này mong các luật sư và anh chị em tư vấn giúp ạ. Xin cảm ơn! Trả lời:
Chào bạn! Liên quan tới câu hỏi của bạn Luật sư có ý kiến tư vấn như sau:
Điều 12 Luật xây dựng 2014 . quy định về các hành vi bị nghiêm cấm
"Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm
1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định củ a Luật này.
2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện
khởi công theo quy định của Luật này.
3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây d
ựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quố
c phòng, an ninh, giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lư
ợng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ
công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dự ng
công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đấ
t, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phụ
c những hiện tượng này.
4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, tr
ừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạ
m chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình
không đúng với giấy phép xây dựng được cấp".
Như vậy việc bạn tự ý xây dựng thêm tường hai bên cánh gà và mặt tiền xây
60cm trên ô văng không phù hợp với giấy phép xây dựng và bị xử lý vi phạm hành chính.
5. Xử lý vi phạm hành chính đối với trường hợp trên?
Đối với hành vi xây dựng gia đình nhà bạn không phù hợp với giấy phép xây
dựng thì sẽ bị xử lí vi phạm theo quy định Điều 13-Nghị định 121/2013/NĐ-CP
về vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng:
” 5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng
công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối
với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến
1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông
thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trườ
ng hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối
với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối
với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo
cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự
án đầu tư xây dựng công trình. ....
9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điể
m b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng,
không gây ả nh hư ở ng các công trình lân c ậ n, không có
tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp
pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị
buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá
tr ị ph ầ n xây d ự ng sai phép, không phép đ ố i v ớ i công
trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dự
ng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặ
c sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệ
t đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc
công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây
dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp
phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng ho
ặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc xây dựng không đúng với giấy
phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Document Outline

• Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài tối đa là
  • 1. Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nh
  • 2. Diện tích ban công theo quy định ?
  • 3. Quy chuẩn xây dựng ban công theo pháp luật ?
  • 4. Tư vấn xây tường trên ô văng ban công nhà ở ?
  • 5. Xử lý vi phạm hành chính đối với trường hợp trê