Câu hỏi ôn tập môn Luật đất đai dạng nhận định đúng sai có lời giải

Câu hỏi ôn tập môn Luật đất đai dạng nhận định đúng sai có lời giải của Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh với những kiến thức và thông tin bổ ích giúp sinh viên tham khảo, ôn luyện và phục vụ nhu cầu học tập của mình cụ thể là có định hướng ôn tập, nắm vững kiến thức môn học và làm bài tốt trong những bài kiểm tra, bài tiểu luận, bài tập kết thúc học phần, từ đó học tập tốt và có kết quả cao cũng như có thể vận dụng tốt những kiến thức mình đã học vào thực tiễn cuộc sống. Mời bạn đọc đón xem!

138 69 lượt tải Tải xuống
Chia sẻ Báo cáo tài liệu

Môn: Pháp luật Đất đai

Trường: Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Thông tin:

56 trang 9 tháng trước

Tác giả:

Profile Tiến Dũng
lOMoARcPSD|36477832
1
NHẬN ĐỊNH ĐÚNG SAI LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Luật ất ai chỉ Điều chỉnh các quan hệ xã hội có liên quan ến ất ai. Nhận ịnh
úng
Căn cứ theo Điều 1 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Luật này quy ịnh về chế ộ
sở hữu ất ai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ại diện chủ sở hữu toàn dân về ất
ai và thống nhất quản lý về ất ai, chế ộ quản lý và sử dụng ất ai, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ất ối với ất ai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
2. Người sử dụng ược phép chuyển quyền sử dụng ất từ khi Luật ất ai năm 1987
có hiệu lực.
Nhận ịnh sai
Người sử dụng ược phép chuyển quyền sử dụng ất từ khi Luật Đất ai năm 1993 có
hiệu lực.
3. Người sử dụng ất cũng có quyền ịnh oạt ối với ất ai.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Đất ai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước ại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng ất cho người sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này. Như vậy Nhà nước là chủ sở
hữu tuyệt ối ất ai, nên chỉ có Nhà nước mới có quyền ịnh oạt ối với ất ai.
4. Nguồn của Luật ất ai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước
ở trung ương ban hành.
Nhận ịnh sai
Nguồn của Luật ất ai còn có các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở ịa
phương ban hành (Bảng giá ất, Quyết ịnh cấp Giấy chứng nhận,…) 5. Luật ất ai chỉ là
công cụ thực hiện quyền sở hữu nhà nước về ất ai.
Nhận ịnh sai
Luật ất ai còn là công cụ thực hiện quyền quản lý Nhà nước về ất ai (Điều tra cơ
bản về ất ai, hạn mức giao ất, giá ất…)
6. Quan hệ pháp luật ất ai bao gồm tất cả các quan hệ xã hội có liên quan ến ất
ai.
Nhận ịnh sai
Vì quan hệ pháp luật ất ai không ồng nhất với quan hệ xã hội ất ai, có một số quan
hệ xã hội có liên quan ến ất ai quan hệ pháp luật ất ai không Điều chỉnh như việc cho
mượn ất, cầm cố ất ai, hoặc quan hệ xã hội ất ai có liên quan ến quốc tế.
7. Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng ất không bao gồm các doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam.
lOMoARcPSD|36477832
2
Nhận ịnh úng
Căn cứ theo khoản 27 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Tổ chức kinh tế
bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy ịnh của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài.
8. Hộ gia ình sử dụng ất là những người có cùng hộ khẩu thường trú.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 29 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Hộ gia ình sử
dụng ất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy ịnh của
pháp luật về hôn nhân và gia ình, ang sống chung và có quyền sử dụng ất chung tại thời
iểm ược Nhà nước giao ất, cho thuê ất, công nhận quyền sử dụng ất; nhận chuyển quyền
sử dụng ất.
9. Người có quyền trực tiếp sử dụng ất ược coi là chủ thể sử dụng ất trong quan
hệ pháp luật ất ai.
Nhận ịnh sai
Vì chủ thể sử dụng ất cũng có thể là người nhận chuyển quyền sử dụng ất theo
Điều 5 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019, người ó còn phải có quyền và nghĩa vụ sử
dụng ất theo Pháp luật ất ai (Điều 19 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP)
10. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài sử dụng ất tại Việt Nam là những người
có quốc tịch Việt Nam ang sinh sống, làm ăn ổn ịnh ở nước ngoài.
Nhận ịnh sai
Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài là người có thơi gian sinh sống ổn ịnh ở nước
ngoài và là người có quốc tịch Việt Nam hoặc có gốc Việt Nam (từng có quốc tịch Việt
Nam, quốc tịch ó xác lập theo quan hệ huyết thống; có quan hệ huyết thống với người
Việt Nam – 3 ời)
11. Chỉ có UBND mới có thẩm quyền giao ất, cho thuê ất.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân dân
cấp xã cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã,
phường, thị trấn. UBND cấp xã không có thẩm quyền giao ất mà chỉ có thẩm quyền cho
thuê ất ( ất thuộc quỹ nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích).
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 150, 151 ối với ất sử dụng cho khu tinh tế, khu công
nghệ cao thì Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao có thẩm quyền giao ất, cho
thuê ất ( ối với khu công nghệ cao chỉ cho thuê ất chứ không giao ất).
12. Hạn mức giao ất nông nghiệp ối với hộ gia ình, cá nhân ược tính riêng theo
từng ịa phương.
Nhận ịnh sai
lOMoARcPSD|36477832
3
Căn cứ theo khoản 7 Điều 129 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Đối với diện
tích ất nông nghiệp của hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn
nơi ăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia ình, cá nhân ược tiếp tục sử dụng, nếu là ất
ược giao không thu tiền sử dụng ất thì ược tính vào hạn mức giao ất nông nghiệp của
mỗi hộ gia ình, cá nhân. Như vậy hạn mức giao ất nông nghiệp ược tính riêng theo mục
ích sử dụng ất.
13. Trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất khác nhóm ất ều phải
ược phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhận ịnh sai.
Vì có những trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất khác nhóm
quy ịnh trong khoản 1 Điều 57 Luật Đất ai 2013 là phải có phép của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền => Không phải xin phép.
14. Các chủ thể sử dụng ất xây dựng kinh doanh nhà ở ều ược giao ất có thu tiền
sử dụng ất.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 56 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử
dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; ất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ất xây dựng công trình công cộng
có mục ích kinh doanh; ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể cho thuê; Như vậy tổ chức
kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử
dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể cho thuê thì ược cho thuê ất.
15. Trưng dụng ất và thu hồi ất ều dẫn ến việc chấm dứt quyền sử dụng ất của
người sử dụng ất.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 1, 4, 6 Điều 72 VBHN LĐĐ 2019:
1. Nhà nước trưng dụng ất trong trường hợp thật cần thiết ể thực hiện nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng,
chống thiên tai.
4. Thời hạn trưng dụng ất là không quá 30 ngày kể từ khi quyết ịnh trưng dụng
có hiệu lực thi hành. Trường hợp trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp thì
thời hạn trưng dụng ược tính từ ngày ra quyết ịnh ến không quá 30 ngày kể từ ngày
bãi bỏ tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
6. Người có thẩm quyền trưng dụng ất có trách nhiệm giao cho tổ chức, cá nhân
quản lý, sử dụng ất trưng dụng úng mục ích, hiệu quả; hoàn trả ất khi hết thời hạn
trưng dụng; bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng ất gây ra.
lOMoARcPSD|36477832
4
Như vậy theo quy ịnh trên, trưng dụng ất không dẫn ến việc chấm dứt quyền sử dụng
ất. Vì nhà nước chỉ trưng dụng trong thời gian nhất ịnh sau ó sẽ hoàn trả ất khi hết
thời hạn trưng dụng và bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng ất gây ra.
16. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ược ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên & môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 105 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư,
người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở
tại Việt Nam. Như vậy chỉ có cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là UBND
cấp tỉnh mới ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. UBND cấp
huyện không ược phép ủy quyền.
17. Khi cần ất sử dụng cho mục ích phát triển kinh tế thì Nhà nước ều áp dụng
biện pháp thu hồi ất của người ang sử dụng ể chuyển giao cho nhà ầu tư.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm a khoản 2 Điều 68 VBNH Luật Đất ai 2019 thì ất bị thu hồi trong
trường hợp Điều 61, 62 có thể ược giao cho tổ chức dịch vụ công về ất ai ể quản lý.
18. Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ều ược chuyển ổi quyền sử dụng
ất với hộ gia ình, cá nhân khác.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 190 VBNH Luật Đất ai 2019 thì Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất
nông nghiệp do ược Nhà nước giao ất, do chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa
kế, ược tặng cho quyền sử dụng ất hợp pháp từ người khác thì chỉ ược chuyển ổi quyền
sử dụng ất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia ình, cá nhân khác ể
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển ổi
quyền sử dụng ất và lệ phí trước bạ.
19. Người nước ngoài cũng ược nhận thừa kế quyền sử dụng ất từ cá nhân trong
nước.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2019 thì trường hợp tất cả người
nhận thừa kế quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với ất êu là
người nước ngoài hoặc người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài không thuộc ối tượng ược
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam quy ịnh tại khoản 1 Điều này
lOMoARcPSD|36477832
5
thì người nhận thừa kế không ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với ất nhưng ược chuyển nhượng hoặc ược tặng
cho quyền sử dụng ất thừa kế theo quy ịnh
Như vậy người nước ngoài chỉ ược chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng
ất thừa kế tại Việt Nam theo quy ịnh.
20. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể ầu tư tại Việt Nam ược góp
vốn bằng quyền sử dụng ất ể hợp tác sản xuất kinh doanh.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2019 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam cho thuê
ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài
ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền sử dụng ất ể thực hiện dự án có các quyền
và nghĩa vụ sau ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với ất ể hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng ất.
21. Chỉ khi ược UBND cấp tỉnh ủy quyền Sở Tài nguyên và Môi trường mới ược
cấp giấy chứng nhận ối với quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 3 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
3. Đối với những trường hợp ã ược cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất hoặc cấp ổi, cấp lại Giấy
chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy ịnh của
Chính phủ.
Ngoài việc ược UBND cấp tỉnh ủy quyền cấp Giấy chứng nhận ối với quyền sử
dụng ất thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với ất ã ược cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất mà phải cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất;
b) Cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. (Căn cứ theo khoản
1 Điều 37 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP)
lOMoARcPSD|36477832
6
22. Khi chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất trong cùng nhóm ất, người sử
dụng ất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 57 VBHN Luật Đất ai 2018 Chuyển ất phi nông
nghiệp ược Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất sang ất phi nông nghiệp ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc thuê ất thì trường hợp này khi chuyển mục
ích sử dụng ất cũng phải ược phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
23. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược nhà nước giao ất không thu
tiền sử dụng ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về giao ất không thu tiền sử
dụng ất:
Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây:
1. Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều
129 của Luật này;
2. Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án
của Nhà nước;
5. Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược hưởng ưu ãi này.
24. Giải quyết khiếu nại ối với quyết ịnh hành chính trong quản lý nhà nước về ất
ai ược thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo Điều 204 VBHN Luật Đất ai 2018
1. Người sử dụng ất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ến sử
dụng ất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết ịnh hành chính hoặc hành vi hành
chính về quản lý ất ai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết ịnh hành chính, hành vi
hành chính về ất ai thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại. Trình tự,
lOMoARcPSD|36477832
7
thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính về ất ai
thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.
Như vậy giải quyết khiếu nại ối với quyết ịnh hành chính trong quản lý nhà nước
về ất ai ược thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại.
25. Chỉ khi sử dụng ất thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết
hợp cho thuê tổ chức kinh tế mới ược nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược giao
ất thực hiện dự án ầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa ể chuyển nhượng quyền sử dụng
ất gắn với hạ tầng.
Như vậy ngoài trường hợp sử dụng ất thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán
hoặc ể bán kết hợp cho thuê (khoản 2 Điều 55) thì tổ chức kinh tế ược nhà nước giao ất
có thu tiền sử dụng ất thì khi thực hiện dự án ầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa ể chuyển
nhượng quyền sử dụng ất gắn với cơ sở hạ tầng, tổ chức kinh tế cũng ược nhà nước giao
ất có thu tiền.
26. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với ất cho các chủ
thể có nhu cầu trong trường hợp cấp ổi cấp lại giấy chứng nhận.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 37 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ất cho người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất ã ược cấp Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất mà phải cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất;
b) Cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Như vậy, nếu người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất chưa ược cấp
giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng thì thẩm quyền vẫn thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ khi có
sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới có thẩm quyền
cấp trong trường hợp cấp ổi cấp lại giấy chứng nhận.
27. Mọi tranh chấp về ất ai ều bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND
cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
8
Cách 1:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 202 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước khuyến khích
các bên tranh chấp ất ai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp ất ai thông qua hòa giải
ở cơ sở.
Như vậy việc hòa giải là do các bên tự nguyện, nhà nước không bắt buộc phải thực
hiện hòa giải tại UBND cấp xã.
Cách 2:
Căn cứ theo Điều 202, Khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Các tranh chấp
ã có giấy tờ hợp pháp hay không có giấy tờ hợp pháp, ương sự phải gửi ơn ến Ủy ban
Nhân dân cấp xã ể yêu cầu hòa giải. Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành
thì ương sự có quyền lựa chọn hoặc là nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban
Nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy ịnh nêu trên, hoặc là khởi kiện ngay ra tòa án
nhân dân ể giải quyết tranh chấp.
Như vậy, hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã là bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa
án giải quyết tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 của
Hội ồng Thẩm phán TAND Tối cao ã hướng dẫn phần thứ hai Bộ Luật tố tụng dân sự
sửa ổi, bổ sung như sau:
1. Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng ất thì phải tiến hành hòa giải tại
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ất tranh chấp theo quy ịnh.
2. Đối với tranh chấp liên quan ến quyền sử dụng ất như: tranh chấp về giao
dịch liên quan ến quyền sử dụng ất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng ất, chia tài sản
chung của vợ chồng là quyền sử dụng ất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa
giải theo quy ịnh của Bộ Luật Tố tụng Dân sự.
Theo quy ịnh trên, những tranh chấp ất ai liên quan ến quyền sử dụng ất không
phải hòa giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có ất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện
thủ tục hòa giải theo quy ịnh của Bộ luật Tố tụng dân sự khi Tòa án tiến hành giải quyết
vụ án. Do ó, không phải mọi tranh chấp ất ai ều phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban Nhân
dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
28. Người sử dụng ất thuê ất trả tiền thuê ất hàng năm không ược thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 149, iểm khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018:
2. Nhà nước cho thuê ất ối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ể ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê ất
lOMoARcPSD|36477832
9
trả tiền thuê ất hằng năm thì người ược Nhà nước cho thuê ất có quyền cho thuê lại ất
với hình thức trả tiền thuê ất hằng năm; ối với phần diện tích thuê ất trả tiền thuê ất một
lần cho cả thời gian thuê thì người ược Nhà nước cho thuê ất có quyền cho thuê lại ất
với hình thức trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê ất hằng
năm.
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền
thuê ất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Cho thuê lại quyền sử dụng ất theo
hình thức trả tiền thuê ất hằng năm ối với ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong
trường hợp ược phép ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng ối với ất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy pháp luật ất ai có sự ưu ãi khác biệt dành cho chủ thể sư dụng ất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Cụ
thể ối với doanh nghiệp phát triển hạ tầng ược nhà nước cho thuê ất trả tiền thuê ất hàng
năm ể ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại cơ sở tại khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ều ó có quyền cho thuê lại
ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
29. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng ất tại Việt Nam.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
30. Giá tính tiền sử dụng ất là giá ất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất
Nhận ịnh SAI
Để tính tiền sử dụng ất pháp luật ất ai quy ịnh căn cứ vào bảng giá ất hoặc giá ất
cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất tùy vào từng trường hợp cụ thể như sau:
Căn cứ theo iểm a khoản 2 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Sử dụng bảng giá
ất: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất ở của hộ gia ình, cá
nhân ối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục ích sử dụng ất từ ất
nông nghiệp, ất phi nông nghiệp không phải là ất ở sang ất ở ối với phần diện tích trong
hạn mức giao ất ở cho hộ gia ình, cá nhân.
Căn cứ theo iểm a khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Sử dụng giá ất cụ
thể: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất của hộ gia ình, cá
nhân ối với phần diện tích ất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục ích sử dụng ất từ
lOMoARcPSD|36477832
10
ất nông nghiệp, ất phi nông nghiệp không phải là ất ở sang ất ở ối với phần diện tích
vượt hạn mức giao ất ở cho hộ gia ình, cá nhân.
Như vậy, không phải lúc nào tính tiền sử dụng ất cũng căn cứ vào giá ất cụ thể của
UBND cấp tỉnh nơi có ất.
31. Chỉ trường hợp bị Nhà nước thu hồi ất ể sử dụng vào mục ích quốc phòng, an
ninh mới ược bồi thường.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 75 VBHN Luật Đất ai 2018 thì ngoài trường hợp Nhà nước thu
hồi ất ể sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh còn có trường hợp phát triển kinh tế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng ược nhà nước bồi thường.
32. Chỉ có Chính phủ và UBND các cấp có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 42 VBHN Luật Đất ai 2018 Bộ Quốc phòng tổ chức lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất quốc phòng; Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ất an ninh.
Như vậy ngoài Chính phủ và UBND các cấp thì Bộ Quốc phòng cũng có thẩm quyền
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất.
33. Trong mọi trường hợp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ều phải lấy ý kiến
óng góp của nhân dân.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 43 Việc lấy ý kiến ối với quy hoạch sử dụng ất quốc
gia, quy hoạch sử dụng ất quốc phòng, quy hoạch sử dụng ất an ninh ược thực hiện theo
quy ịnh của pháp luật về quy hoạch.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 1 Nghị ịnh 148/2018/NĐ-CP sửa ổi bổ sung Điều 8
Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP một số nghị ịnh quy ịnh chi tiết thi hành Luật Đất ai của
Chính phủ như sau: Lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện
1. Hồ sơ lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện gồm:
a) Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng ất, trong ó có các chỉ tiêu sử dụng ất,
ịa iểm, diện tích khu vực dự kiến thu hồi ất, chuyển mục ích sử dụng ất trong kỳ quy
hoạch sử dụng ất;
b) Bản ồ quy hoạch sử dụng ất.
2. Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch sử dụng
ất ược công khai trên trang thông tin iện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Như vậy trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất quốc phòng an ninh không
cần phải lấy ý kiến óng góp của nhân dân mà phải lấy ý kiến của UBND cấp huyện.
lOMoARcPSD|36477832
11
34. Việc Điều chỉnh kế hoạch sử dụng ất chỉ ược thực hiện khi có sự Điều chỉnh
quy hoạch sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 46 VBHN Luật Đất ai 2018 Việc iều chỉnh kế hoạch sử
dụng ất chỉ ược thực hiện khi có sự iều chỉnh quy hoạch sử dụng ất hoặc có sự thay ổi
về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng ất.
35. Việc giao ất, cho thuê ất luôn phải dựa vào kế hoạch sử dụng ất hàng năm của
cấp huyện ã ược phê duyệt.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 52 VBHN Luật Đất ai 2018 Căn cứ ể giao ất, cho thuê
ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất: Kế hoạch sử dụng ất hằng năm của cấp huyện
ã ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
36. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài chỉ ược sử dụng ất dưới hình thức thuê.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất có thu
tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Như vậy doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài vẫn có thể ược sử dụng ất dưới
hình thức giao ất.
37. Việc thu hồi ất trong mọi trường hợp ều do Nhà nước tiến hành.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 11 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất là việc
Nhà nước quyết ịnh thu lại quyền sử dụng ất của người ược Nhà nước trao quyền sử
dụng ất hoặc thu lại ất của người sử dụng ất vi phạm pháp luật về ất ai.
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 66 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền thu hồi ất.
Như vậy việc thu hồi ất trong mọi trường hợp ều do Nhà nước tiến hành
38. Mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng ất ều làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Vì giao dịch quyền sử dụng ất không làm thay ổi chủ sử dụng ất chỉ gồm có hình
thức cho thuê, cho thuê lại, thế chấp. Như vậy thừa kế có sự thay ổi chủ thể chủ thể sử
dụng ất ối với ối tượng ất thừa kế, ể thừa kế.
39. Quyền sử dụng ất là 1 loại giao dịch chuyển quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
12
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 thì quyền sử dụng
ất không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án thì mới ủ iều kiện thực hiện các quyền chuyển
quyền sử dụng ất.
Trường hợp hộ gia ình ược Nhà nước giao ất, nếu trong hộ có thành viên chết và
thành viên này ể thừa kế quyền sử dụng ất của mình cho các thành viên trong hộ thì
không làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.
40. Giá ất do nhà nước quy ịnh ược áp dụng ể xác ịnh nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng ất trong mọi trường hợp.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Giá ất cụ thể ược sử
dụng ể làm căn cứ trong các trường hợp sau ây: Tính tiền thuê ất ối với trường hợp Nhà
nước cho thuê ất không thông qua hình thức ấu giá quyền sử dụng ất;
Như vậy trong trường hợp ấu giá, ấu thầu dự án có sử dụng ất tuy mức giá khởi
iểm của quyền sử dụng ất là do cơ quan có thẩm quyền tổ chức ấu giá xác ịnh nhưng
mức giá cuối cùng ạt ược sẽ do người sử dụng ất quyết ịnh và họ sẽ phải nộp nghĩa vụ
tài chính cho nhà nước theo mức giá này. Do vậy trong ấu giá, ấu thầu thì không áp
dụng giá ất do nhà nước quy ịnh.
41. Mọi trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất ều phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về những trường
hợp chuyển mục ích sử dụng ất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ta
có thể hiểu là những trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không thuộc những iểm
quy ịnh tại khoản này thì sẽ không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như:
Căn cứ vào khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT Sửa ổi, bổ sung Thông
tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy ịnh chi tiết một số iều của
Nghị ịnh số 43/2014/NĐ-CP và Nghị ịnh số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ: quy ịnh
về Các trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải ăng ký biến ộng, bao gồm:
a) Chuyển ất trồng cây hàng năm sang ất nông nghiệp khác gồm: ất sử dụng
ể xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục ích trồng trọt; ất xây dựng
chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ộng vật khác ược pháp luật cho
phép; nuôi trồng thủy sản cho mục ích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển ất trồng cây hàng năm khác, ất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây
lâu năm;
c) Chuyển ất trồng cây lâu năm sang ất nuôi trồng thủy sản, ất trồng cây hàng
năm;
lOMoARcPSD|36477832
13
d) Chuyển ất ở sang ất phi nông nghiệp không phải là ất ở;
) Chuyển ất thương mại, dịch vụ sang các loại ất khác thuộc ất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là ất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển ất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là ất thương mại, dịch vụ, ất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp sang ất xây dựng công trình sự nghiệp.
Như vậy trong một số trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
42. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ất, cho thuê ất là cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp xã
cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị
trấn.
Như vậy UBND cấp xã không có thẩm quyền giao ất mà chỉ ược phép cho thuê,
ồng thời căn cứ theo Điều 105 thì UBND cấp xã cũng không có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ất.
43. Thẩm quyền thu hồi ất và thẩm quyền trưng dụng ất ược pháp luật quy ịnh
giống nhau.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 66 VBHN Luật Đất ai 2018 thì chỉ có UBND cấp tỉnh
và cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi ất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 72 VBHN Luật Đất ai 2018 Bộ trưởng Bộ Quốc phòng,
Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp
và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công Thương, Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện có thẩm quyền quyết ịnh trưng dụng ất, quyết ịnh gia hạn trưng dụng ất.
Người có thẩm quyền trưng dụng ất không ược phân cấp thẩm quyền cho người khác.
Như vậy thẩm quyền thu hồi ất và thẩm quyền trưng dụng ất là khác nhau theo quy
ịnh của pháp luật hiện hành.
44. UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng ất mà ương sự
không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai mà ương
sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều
100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh
chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
lOMoARcPSD|36477832
14
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố
tụng dân sự.
44/1. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ược nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng ất tại VN.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thuộc các ối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy ịnh của pháp luật về nhà
ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam.
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Trường hợp người
ược thừa kế là người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc ối tượng quy ịnh tại khoản 1
Điều 186 của Luật này thì ược nhận thừa kế quyền sử dụng ất; nếu không thuộc ối tượng
quy ịnh tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì ược hưởng giá trị của phần thừa kế ó;
Như vậy, ối với người Việt Nam ịnh cư tại nước ngoài cũng có quyền nhận thừa
kế quyền sử dụng ất.
44/2. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài có ược nhận thừa kế quyền sở hữu nhà
ở.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thuộc các ối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy ịnh của pháp luật về nhà
ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam.
Căn cứ theo Điều 7 Luật nhà ở 2014 quy ịnh về ối tượng ược sở hữu nhà ở tại Việt
Nam như sau:
1. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy ịnh tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Căn cứ theo Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy ịnh về iều kiện ược công nhận quyền sở
hữu nhà ở như sau:
1. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước; ối với người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thì phải ược phép nhập cảnh vào Việt Nam; ối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài thì phải có ủ iều kiện quy ịnh tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau ây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức ầu
tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận ổi nhà ở
và các hình thức khác theo quy ịnh của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua,
thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ộng sản (sau
lOMoARcPSD|36477832
15
ây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản); mua, nhận tặng cho, nhận ổi,
nhận thừa kế nhà ở của hộ gia ình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất ở
trong dự án ầu tư xây dựng nhà ở thương mại ược phép bán nền ể tự tổ chức xây dựng
nhà ở theo quy ịnh của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy ịnh
tại
khoản 2 Điều 159 của Luật này.
Như vậy, Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài sẽ ược nhận thừa kế quyền sử dụng
ất, quyền ở hữu nhà ở nếu có ủ iều kiện ể nhập cảnh vào Việt Nam. 45. Thuế sử dụng
ất là nghĩa vụ tài chính của tất cả các chủ thể sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 28/2016/QH14 sửa ổi, bổ sung một số
iều của Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng ất nông nghiệp:
1. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm có ít nhất
một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối.
2. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
ược Nhà nước giao cho hộ nghèo.
3. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
cho các ối tượng sau ây:
a) Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao ất ể sản xuất nông nghiệp, bao gồm
cả ất ược thừa kế, tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng ất;
b) Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông
trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã, nông trường
quốc doanh, lâm trường quốc doanh ể sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của pháp luật;
c) Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của Luật hợp
tác xã.
4. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với diện tích ất nông nghiệp ược Nhà nước
giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội -
nghề nghiệp, ơn vị sự nghiệp và các ơn vị khác ang trực tiếp sử dụng ất ể sản xuất nông
nghiệp.
Đối với diện tích ất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, ơn vị sự nghiệp và các
ơn vị khác ang quản lý nhưng không trực tiếp sử dụng ất ể sản xuất nông nghiệp mà
giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp ồng ể sản xuất nông nghiệp thì thực
lOMoARcPSD|36477832
16
hiện thu hồi ất theo quy ịnh của Luật ất ai; trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi ất thì
phải nộp 100% thuế sử dụng ất nông nghiệp.
Như vậy thuế sử dụng ất chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Đối tượng không phải
nộp thuế sử dụng ất là hộ gia ình, cá nhân, tổ chức thuê ất ể sản xuất nông nghiệp (trong
giá thuê ã bao hàm cả thuế sử dụng ất); tổ chức cá nhân nước ngoài ầu tư vào Việt Nam
mà sử dụng ất nông nghiệp.
46. Thế chấp, bảo lãnh là 2 hình thức chuyển quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 10 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Chuyển quyền sử dụng ất
là việc chuyển giao quyền sử dụng ất từ người này sang người khác thông qua các hình
thức chuyển ổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ất và góp vốn bằng
quyền sử dụng ất.
Như vậy hình thức thế chấp, bảo lãnh là hai biện pháp ảm bảo thực hiện nghĩa vụ
của người khác chứ không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng ất.
47. Khi góp vốn bằng quyền sử dụng ất người sử dụng ất không còn là chủ của
quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Vì có 2 hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng ất:
Góp vốn bằng quyền sử dụng ất mà có làm phát sinh pháp nhân sử dụng ất mới thì
quyền sử dụng ất của bên góp vốn bằng quyền sử dụng ất sẽ ược chuyển sang cho pháp
nhân mới ược thành lập do góp vốn;
Góp vốn bằng quyền sử dụng ất mà không làm phát sinh pháp nhân sử dụng ất mới
thì quyền sử dụng ất vẫn thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng ất
49. Tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng ất thuê không phải nộp thuế
từ việc chuyển quyền.
Nhận ịnh SAI
50. Tổ chức, cá nhân nước ngoài ược lựa chọn hình thức cho thuê ất. Nhận ịnh
ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 172 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia ình, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài quy ịnh tại khoản 1 Điều 56 của Luật này
ược lựa chọn hình thức thuê ất trả tiền thuê ất hằng năm hoặc thuê ất trả tiền thuê ất một
lần cho cả thời gian thuê.
51. Thẩm quyền giao ất, cho thuê ất trong Luật Đất ai ược quy ịnh dựa vào chủ
thể sử dụng ất và mục ích sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
17
Căn cứ theo Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì thẩm quyền giao ất, cho thuê ất
ược quy ịnh dựa vào chủ thể sử dụng ất, không dựa vào mục ích sử dụng ất của chủ thể
ó.
52. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê ất thì có thẩm quyền giao ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp xã
cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị
trấn.
Như vậy UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê ất nhưng không có thẩm quyền
giao ất.
53. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ất thì có thẩm quyền cho thuê ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền giao ất và cho thuê ất.
54. Hộ gia ình, cá nhân có quyền sử dụng ất hợp pháp thì ược quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ khoản 1 Điều 40 Nghị ịnh 43/3014/NĐ-CP Hộ gia ình, cá nhân ồng bào
dân tộc thiểu số sử dụng ất do ược Nhà nước giao ất theo chính sách hỗ trợ của Nhà
nước chỉ ược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ất sau 10 năm kể từ ngày có
quyết ịnh giao ất nếu ược Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ất xác nhận không còn nhu
cầu sử dụng do chuyển khỏi ịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú ể ến nơi khác hoặc
do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao ộng.
Như vậy, không phải chủ thể nào có quyền sử dụng ất hợp pháp cũng ược tự do
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
55. Hộ gia ình, cá nhân ược nhà nước giao ất nông nghiệp và hộ gia ình, cá nhân
ược nhà nước khoán ất từ nông trường quốc doanh thì ược quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 7 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao quyền sử
dụng ất (sau ây gọi là Nhà nước giao ất) là việc Nhà nước ban hành quyết ịnh giao ất ể
trao quyền sử dụng ất cho ối tượng có nhu cầu sử dụng ất.
Như vậy, Nhà nước giao ất nông nghiệp thì có quyền sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 19 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP Người nhận khoán ất trong
các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng
hộ, ban quản lý rừng ặc dụng thì thuộc các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
lOMoARcPSD|36477832
18
Như vậy, nông trường giao khoán ất nông trường thì không có quyền sử dụng ất,
bởi vì chủ thể nhận khoán tuy trực tiếp sử dụng ất ược giao khoán nhưng không phải là
người sử dụng ất, không ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
56. Hộ gia ình, người sử dụng ất ều phải nộp tiền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân ang
sử dụng ất ổn ịnh mà có một trong các loại giấy tờ sau ây thì ược cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất và không phải nộp
tiền sử dụng ất.
57. Người sử dụng ất nông nghiệp thì phải óng thuế ất nông nghiệp.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 1 Nghị ịnh 20/2011/NĐ-CP và iểm b khoản 1 Điều 1 Nghị ịnh
21/2017/NĐ-CP Đối tượng ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp:
1. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm
có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối.
2. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp ược Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo.
3. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp cho các ối tượng sau ây:
a) Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao, công nhận ất ể sản xuất
nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng ất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng ất nông nghiệp).
b) Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp,
nông trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã,
nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia ình, cá nhân nhận ất
giao khoán ổn ịnh của công ty nông, lâm nghiệp ể sản xuất nông nghiệp theo quy
ịnh của pháp luật.
Việc giao khoán ất của hợp tác xã và nông trường quốc doanh, lâm trường quốc
doanh ể sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy ịnh tại Nghị ịnh số 135/2005/NĐCP
ngày 08 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và các văn bản sửa ổi, bổ sung, thay thế
(nếu có).
Nông trường viên, lâm trường viên bao gồm: Cán bộ, công nhân, viên chức ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh; hộ gia ình có người ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc ã nghỉ hưu, nghỉ
lOMoARcPSD|36477832
19
mất sức lao ộng, ược hưởng chế ộ ang cư trú trên ịa bàn; hộ gia ình có nhu cầu trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ang cư trú trên ịa bàn.
c) Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của
Luật hợp tác xã.
Như vậy thuế sử dụng ất nông nghiệp chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Những chủ
thể ược quy ịnh như trên ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp.
58. Tổ chức kinh tế chuyển quyền sử dụng ất thì không phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
59. Hộ gia ình, cá nhân ược sử dụng không quá 3 ha ất trồng lúa.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 129 VBHN Luật Đất ai 2018 Hạn mức giao ất trồng
cây hằng năm, ất nuôi trồng thủy sản, ất làm muối cho mỗi hộ gia ình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại ất ối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực ồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại ất ối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương khác.
60. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện
dự án ầu tư tại Việt Nam ều ược lựa chọn hình thức giao ất có thu tiền sử dụng
ất hoặc thuê ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư
xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 56 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước cho thuê ất
thu tiền thuê ất hằng năm hoặc thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê trong các
trường hợp sau ây: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; ất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ất xây
dựng công trình công cộng có mục ích kinh doanh; ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể
cho thuê;
61. Quy hoạch sử dụng ất chi tiết tại xã, phường, thị trấn khi ược lập không cần
lấy ý kiến óng góp của nhân dân.
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
20
Căn cứ theo iểm b khoản 2 Điều 43 VBHN Luật Đất ai 2018 Việc lấy ý kiến về
quy hoạch sử dụng ất cấp huyện ược thực hiện như sau: Việc lấy ý kiến óng góp của
các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng ồng dân cư về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện
ược thực hiện bằng hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông
tin về nội dung của quy hoạch sử dụng ất trên trang thông tin iện tử của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;
Như vậy trong quá trình quy hoạch sử dụng ất phải lấy ý kiến óng góp của nhân
dân.
62. Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp thì phải óng thuế ất nông nghiệp.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 1 Nghị ịnh 20/2011/NĐ-CP và iểm b khoản 1 Điều 1 Nghị ịnh
21/2017/NĐ-CP Đối tượng ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp:
1. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm
có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối.
2. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp ược Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo.
3. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp cho các ối tượng sau ây:
a) Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao, công nhận ất ể sản xuất
nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng ất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng ất nông nghiệp).
b) Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp,
nông trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã,
nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia ình, cá nhân nhận ất
giao khoán ổn ịnh của công ty nông, lâm nghiệp ể sản xuất nông nghiệp theo quy
ịnh của pháp luật.
Việc giao khoán ất của hợp tác xã và nông trường quốc doanh, lâm trường quốc
doanh ể sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy ịnh tại Nghị ịnh số 135/2005/NĐCP
ngày 08 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và các văn bản sửa ổi, bổ sung, thay thế
(nếu có).
Nông trường viên, lâm trường viên bao gồm: Cán bộ, công nhân, viên chức ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh; hộ gia ình có người ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc ã nghỉ hưu, nghỉ
mất sức lao ộng, ược hưởng chế ộ ang cư trú trên ịa bàn; hộ gia ình có nhu cầu trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ang cư trú trên ịa bàn.
lOMoARcPSD|36477832
21
c) Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của
Luật hợp tác xã.
Như vậy thuế sử dụng ất nông nghiệp chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Những chủ
thể ược quy ịnh như trên ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp.
63. Người sử dụng ất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng ất ều phải nộp
hồ sơ tại văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP sửa ổi bổ sung một số
nghị ịnh chi tiết thi hành Luật Đất ai: Trường hợp hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư
có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ất
tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp ăng ký biến ộng ất ai, tài sản gắn liền với ất;
cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận ủ hồ sơ, Ủy
ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ ến Văn phòng ăng ký ất ai, Chi nhánh Văn
phòng ăng ký ất ai.
64. UBND cấp tỉnh có quyền giao ất, cho thuê ất và thu hồi ất an ninh quốc phòng.
Nhận ịnh ĐÚNG
Về nguyên tắc, chủ thể nào quyết ịnh giao ất thì chủ thể ó có quyền thu hồi ất. Về
ất quốc phòng, thẩm quyền thu hồi ược trao cho UBND cấp tỉnh, iều này cũng dựa trên
nguyên tắc cũng như quy ịnh: “UBND cấp tỉnh thực hiện việc quản lý nhà nước ối với
ất sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh thuộc ịa bàn quản lý hành chính của ịa
phương”. Thẩm quyền này ược chứng minh tại khoản 2 Điều 50 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-
CP: Đất sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh phải ược sử dụng úng mục ích ã ược
xác ịnh. Đối với diện tích ất không sử dụng hoặc sử dụng không úng mục ích thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho ơn vị sử dụng ất ể ưa ất vào sử dụng úng mục ích;
sau 12 tháng kể từ ngày ược thông báo, nếu ơn vị sử dụng ất không khắc phục ể ưa ất
vào sử dụng úng mục ích thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi ể giao cho người khác
sử dụng.
Tuy nhiên, trong quá trình quản lý của UBND cấp tỉnh có sự phối hợp thực hiện
quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, iều này cũng hoàn toàn hợp lí, ặc biệt, là việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất vào mục ích quốc phòng, an ninh bảo ảm phù hợp
với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh; rà soát, xác ịnh
ranh giới ất sử dụng cho mục ích quốc phòng, an ninh; xác ịnh vị trí, diện tích ất quốc
phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng, sử dụng không úng mục ích ể bàn giao cho
ịa phương quản lý, sử dụng.
65. Đất trong khu kinh tế do UBND cấp tỉnh giao cho các chủ ầu tư.
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
22
Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 151 VBHN Luật Đất ai 2018
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao ất cho Ban quản lý khu kinh tế ể tổ
chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng ất ã ược phê duyệt trong quy
hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế.
3. Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng ối với diện tích ất ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu
hồi ể giao cho mình trước khi giao lại ất, cho thuê ất. Ban quản lý khu kinh tế
ược giao lại ất có thu tiền sử dụng ất, giao lại ất không thu tiền sử dụng ất, cho
thuê ất cho người có nhu cầu sử dụng ất trong các khu chức năng của khu kinh
tế theo quy ịnh tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này.
66. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng ất trong khu kinh tế giống như các
chủ thể khác sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật ất ai.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 151 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất trong
khu kinh tế ược ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, ược sản xuất, kinh
doanh, hoạt ộng dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ như sau:
a) Trường hợp ược Ban quản lý khu kinh tế giao lại ất trong khu kinh tế thì có
các quyền và nghĩa vụ như ược Nhà nước giao ất theo quy ịnh của Luật này;
b) Trường hợp ược Ban quản lý khu kinh tế cho thuê ất trong khu kinh tế thì có
các quyền và nghĩa vụ như ược Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh của Luật này.
Như vậy, tùy theo chủ thể ược Ban quản lý khu kinh tế giao lại ất hay cho thuê lại
ất có quyền và nghĩa vụ theo quy ịnh của pháp luật ất ai.
67. Các cộng ồng dân cư sử dụng ất ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 181 VBHN Luật Đất ai 2018 Cơ sở tôn giáo, cộng ồng
dân cư sử dụng ất không ược chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử
dụng ất; không ược thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất.
Như vậy, cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển nhượng quyền sử
dụng ất.
68. Khi tranh chấp quyền sử dụng ất người sử dụng ược quyền chọn lựa cơ quan
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho mình.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai ã ược
hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì ược giải quyết như sau:
1. Tranh chấp ất ai mà ương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với ất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
lOMoARcPSD|36477832
23
2. Tranh chấp ất ai mà ương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này thì ương sự chỉ
ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp ất ai theo quy ịnh sau
ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố
tụng dân sự;
Vì tùy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp về ất ai.
69. Không ồng ý với quyết ịnh giải quyết tranh chấp quyền sử dụng ất, ương sự có
quyền khởi kiện ra TAND.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 3 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Trường hợp ương sự lựa
chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết
tranh chấp ất ai ược thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư
với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không ồng ý
với quyết ịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại ến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng
hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài
thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không ồng ý với quyết ịnh
giải quyết thì có quyền khiếu nại ến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành
chính;
Như vậy, nếu không ồng ý với quyết ịnh tranh chấp thì ương sự có quyền khởi kiện
tại TAND theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.
70. Mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng ất ều làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 65 VBHN Luật Đất ai 2018 Các trường hợp thu
hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất, có nguy cơ e dọa
tính mạng con người bao gồm: Cá nhân sử dụng ất chết mà không có người thừa kế.
Như vậy, trong trường hợp cá nhân sử dụng ất chết mà không có người thừa kế thì
bị nhà nước thu hồi ất – không có chủ thể sử dụng ất vì vậy sẽ không làm thay ổi chủ
thể sử dụng ất.
lOMoARcPSD|36477832
24
71. TAND chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng ất khi người sử dụng ất
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai ã ược hòa
giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì ược giải quyết như sau:
2. Tranh chấp ất ai mà ương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn
một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố
tụng dân sự;
72. Căn cứ xác lập quyền sử dụng ất của người sử dụng ất là cơ sở làm phát sinh
quan hệ pháp luật ất ai.
Nhận ịnh ĐÚNG
Vì việc xác lập quyền sử dụng ất là một trong các iều kiện ể người sử dụng ất có
các quyền giao dịch về quyền sử dụng ất hoặc là căn cứ ể cơ quan có thẩm quyền giải
quyết khi có tranh chấp xảy ra – phân ịnh thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc
TAND hay cơ quan hành chính…
73. Hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển ổi quyền sử dụng ất Nhận ịnh
ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 179, Điều 190 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia
ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian
thuê, ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Chuyển ổi
quyền sử dụng ất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia ình, cá
nhân khác;
Điều 190. Điều kiện chuyển ổi quyền sử dụng ất nông nghiệp
Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do ược Nhà nước giao ất, do chuyển
ổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ược tặng cho quyền sử dụng ất hợp pháp từ
người khác thì chỉ ược chuyển ổi quyền sử dụng ất nông nghiệp trong cùng xã, phường,
thị trấn cho hộ gia ình, cá nhân khác ể thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển ổi quyền sử dụng ất và lệ phí trước bạ.
Như vậy hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển ổi quyền sử dụng ất nhưng
phải thực hiện úng theo pháp luật quy ịnh trong giới hạn ược chuyển ổi quyền sử dụng
ất.
lOMoARcPSD|36477832
25
74. Chỉ có các chủ thể sử dụng ất ược nhà nước giao ất thì mới phải nộp thuế
ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây:
1. Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều
129 của Luật này;
2. Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án
của Nhà nước;
5. Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, không phải chủ thể nào ược Nhà nước giao ất cũng phải nộp tiền sử dụng
ất.
75. Đất ược Nhà nước giao ể quản lý là một trong những trường hợp Nhà nước
thu hồi ất không ược bồi thường về ất Nhận ịnh ĐÚNG.
Căn cứ theo khoản 2 iều 82 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất không
bồi thường về ất trong các trường hợp sau ây: Đất ược Nhà nước giao ể quản lý; 76.
Một trong những loại quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã,
phường, thị trấn ó là “Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương”
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm c khoản 2 iều 132 VBHN Luật Đất ai 2018 Quỹ ất nông nghiệp
sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị trấn ể sử dụng vào các mục ích sau
ây: Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
77. Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, dự án
ầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) là một trong những các
dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết ịnh ầu tư mà phải thu hồi ất thì
ó là một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi ất ể phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
26
Căn cứ theo iểm a khoản 2 iều 62 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất ể
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau ây:
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết ịnh ầu tư mà
phải thu hồi ất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu ô thị mới, dự án ầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); 78.
Người ược sử dụng ất theo kết quả hòa giải thành ối với tranh chấp ất ai; theo bản
án hoặc quyết ịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ất ai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ã ược thi hành là một trong những trường hợp sử dụng ất
ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm d khoản 1 iều 99 VBHN Luật ất ai 2018 Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho những
trường hợp sau ây: Người ược sử dụng ất theo kết quả hòa giải thành ối với tranh chấp
ất ai; theo bản án hoặc quyết ịnh của Tòa án nhân dân, quyết ịnh thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết ịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ất ai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ã ược thi hành.
78. Cá nhân sử dụng ất có quyền ể thừa kế quyền sử dụng ất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật là một trong những quyền và nghĩa vụ Nhà nước giao
trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền
thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất;
ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm khoản 1 iều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân sử
dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước
công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Cá nhân sử dụng ất có quyền ể thừa
kế quyền sử dụng ất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
80. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất phải ược công bố công khai trong
thời hạn 30 ngày kể từ ngày ược phê duyệt.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 2 Điều 48 VBHN Luật Đất ai 2018 Toàn bộ nội dung
quy hoạch sử dụng ất cấp huyện sau khi ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
phải ược công bố công khai theo quy ịnh sau ây: Việc công bố công khai ược thực hiện
chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
lOMoARcPSD|36477832
27
81. Mọi trường hợp lấn chiếm ất ai ều bị nhà nước thu hồi ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm , e khoản 1 Điều 64 VBHN Luật Đất ai 2018 Các trường hợp thu
hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai bao gồm:
) Đất ược Nhà nước giao ể quản lý mà ể bị lấn, chiếm;
e) Đất không ược chuyển quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này mà người
sử dụng ất do thiếu trách nhiệm ể bị lấn, chiếm;
Như vậy, chỉ trong trường hợp lấn chiếm ất ai bị nhà nước thu hồi là ất ược nhà
nước giao ể quản lý hoặc ất không ược chuyển quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật
này mà người sử dụng ất do thiếu trách nhiệm ể bị lấn, chiếm. Vì vậy không phải trong
mọi trường hợp lấn chiếm ất ai ều bị nhà nước thu hồi ất.
82. Hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp do ược Nhà nước giao vượt hạn mức cũng
ược có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ất ó ể hợp tác sản xuất kinh doanh.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm h khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất
với tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ể hợp tác sản
xuất, kinh doanh;
Như vậy, hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp do nhà nước giao trong hạn mức mới
cơ quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ất ể hợp tác kinh doanh.
83. Cơ quan có thẩm quyền giao ất thì cũng có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền giao ất.
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với ất.
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền giao ất là UBND cấp tỉnh và cấp huyện cũng có
thẩm quyền cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với ất.
84. Chuyển mục ích sử dụng ất là hình thức sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
lOMoARcPSD|36477832
28
Chuyển mục ích sử dụng ất là sự thay ổi về mục ích sử dụng ất so với loại ất ban
ầu bằng quyết ịnh hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần ăng ký ất ai
trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 85. Hệ quả
pháp lý của việc thu hồi ất và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ất là như nhau. Nhận ịnh SAI
Việc thu hồi ất vì mục mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng thì sẽ ược Nhà nước bồi thường hoặc hỗ trợ hoặc lập dự án
tái ịnh cư cho những chủ thể bị thu hồi ất nếu ạt ủ iều kiện theo luật ịnh. (Điều 74, 75,
83, 85 VBHN Luật Đất ai 2018).
Việc thu hồi giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với ất thì
86. Theo Luật Đất ai 2013, dòng họ ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất
hương hỏa thờ cúng là một trong những loại chủ thể sử dụng ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ khoản 3 Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 Cộng ồng dân cư gồm cộng ồng
người Việt Nam sinh sống trên cùng ịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân
phố và iểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Như vậy, dòng họ ược coi là cộng ồng dân cư mà cộng ồng dân cư là một trong
những chủ thể sử dụng ất.
87. Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do ược UBND cấp xã cho thuê
ất có các quyền pháp lý về ất ai giống hộ gia ình, cá nhân ược UBND cấp huyện
cho thuê ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục
ích sử dụng ất trong các trường hợp sau ây:
a) Giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với hộ gia ình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia ình, cá nhân thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử
dụng ất nông nghiệp ể sử dụng vào mục ích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5
héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi
quyết ịnh;
b) Giao ất ối với cộng ồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục
ích công ích của xã, phường, thị trấn.
Căn cứ theo Điều 131, 132 VBHN Luật Đất ai 2018 thì quyền pháp lý về ất ai của
hộ gia ình, cá nhân ược UBND cấp huyện giao ất nông nghiệp khác với UBND cấp xã
giao ất.
lOMoARcPSD|36477832
29
88. Hộ gia ình sử dụng ất ở có tên trong sổ ịa chính của phường ược lập trước
ngày 15/10/1993 và hộ gia ình sử dụng ất ở từ năm 1992 (không có giấy tờ quy ịnh
tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất ai 2013 nhưng nguồn gốc không vi phạm pháp
luật ất ai không phải nộp tiền sử dụng ất cho Nhà nước khi ược công nhận quyền
sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018 thì Hộ gia ình sử dụng ất
ở có tên trong sổ ịa chính của phường ược lập trước ngày 15/10/1993 thuộc vào iểm b
khoản 1 nên không phải nộp tiền sử dụng ất. Còn hộ gia ình sử dụng ất ở từ năm 1992
(không có giấy tờ quy ịnh tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất ai 2013 nhưng nguồn gốc
không vi phạm pháp luật ất ai thì không thuộc các trường hợp tại khoản 1 vì vậy không
thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng ất.
89. Giá ất tính tiền sử dụng ất trong trường hợp Nhà nước giao ất có thu tiền sử
dụng ất không thông qua ấu giá cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Giá ất cụ thể ược sử
dụng ể làm căn cứ trong các trường hợp sau ây: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước giao
ất có thu tiền sử dụng ất không thông qua hình thức ấu giá quyền sử dụng ất; công nhận
quyền sử dụng ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với tổ chức mà phải nộp tiền
sử dụng ất.
90. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài trong trường hợp nhất ịnh cũng có
quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng như tổ chức kinh tế.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b, khoản 3 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt
Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt
Nam cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn ầu
tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền sử dụng ất ể thực hiện dự án
có các quyền và nghĩa vụ sau ây:
b, Chuyển nhượng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
ất trong thời hạn sử dụng ất;
) Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất
ể hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 4, 5 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018
Như vậy, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam trong
trường hợp nêu trên ược quyền chuyển quyền sử dụng ất như tổ chức kinh tế. (chuyển
nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng ất là một trong những hình thức của chuyển quyền
sử dụng ất)
lOMoARcPSD|36477832
30
91. Người sử dụng ất dưới hình thức giao ất không thu tiền sử dụng ất không có
quyền giao dịch quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, c khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá
nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức (khoản
1 Điều 54 giao ất không thu tiền sử dụng ất) có quyền giao dịch quyền sử dụng ất –
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
92. Tổ chức kinh tế không ược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất nông
nghiệp.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế không
ược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất trồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng
của hộ gia ình, cá nhân, trừ trường hợp ược chuyển mục ích sử dụng ất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ất ã ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, tổ chức kinh tế vẫn có thể ược nhân chuyển nhượng quyền sử dụng ất
nếu trường hợp ược chuyển mục ích sử dụng ất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã
ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
93. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng ất ở tại Việt Nam ể xây dựng nhà ở.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
94. Người sử dụng ất thuê khi bị Nhà nước thu hồi ất thì không ược bồi thường
về ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 76 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về các trường hợp không
ược bồi thường về ất nhưng ược bồi thường chi phí ấu tư vào ất còn lại khi Nhà nước
thu hồi ất thì trường hợp người sử dụng ất thuê khi bị Nhà nước thu hồi ất không thuộc
các quy ịnh trên nên ược bồi thường.
lOMoARcPSD|36477832
31
95. Chủ thể sử dụng ất ở ều phải nộp tiền sử dụng ất cho Nhà nước.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây:
1. Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều
129 của Luật này;
2. Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án
của Nhà nước;
5. Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, không phải chủ nào nào sử dụng ất ều phải nộp tiền sử dụng ất cho nhà
nước.
96. UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ất ai trong trường hợp các bên
tranh chấp lựa chọn UBND giải quyết.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2, 3 VBHN Luật Đất ai 2018
Các tranh chấp ất ai thì ược hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì ược giải
quyết theo khoản 2, 3.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp ất ai chỉ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện
và cấp tỉnh, cấp xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp chứ không ược giải quyết
tranh chấp.
Như vậy, UBND xã, phường, thị trấn không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
ất ai.
97. Thuế sử dụng ất là một tên gọi khác của tiền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 21 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Tiền sử dụng ất là số tiền
mà người sử dụng ất phải trả cho Nhà nước khi ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử
dụng ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất, công nhận quyền sử dụng ất.
lOMoARcPSD|36477832
32
Thuế sử dụng ất là loại thuế gián thu mà người sử dụng ất phải nộp cho Nhà nước
hàng năm. Thuế sử dụng ất bao gồm thuế sử dụng ất nông nghiệp và thuế sử dụng ất
phi nông nghiệp.
Như vậy, thuế sử dụng ất và tiền sử dụng ất là khác nhau.
98. TAND chỉ giải quyết các tranh chấp ất ai khi ương sự có giấy chứng nhận hoặc
các giấy tờ tại khoản Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai mà ương
sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều
100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh
chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố
tụng dân sự;
Như vậy, TAND giải quyết tranh chấp ất ai khi ương sự có giấy chứng nhận hoặc
không có giấy chứng nhận theo pháp luật quy ịnh.
99. Người sử dụng ất ược thực hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời iểm
ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược thực
hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời iểm ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất…
Căn cứ theo iểm a khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 1. Người sử dụng ất
ược thực hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ất; góp vốn bằng quyền sử dụng ất khi có các iều kiện
sau ây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy ịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Như vậy, người sử dụng ất ược thực hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời
iểm ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất
100. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển quyền sử dụng ất
ể xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
lOMoARcPSD|36477832
33
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
) Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở ược nhận chuyển quyền sử dụng ất ở thông qua
hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
ất ở hoặc ược nhận quyền sử dụng ất ở trong các dự án phát triển nhà ở; 101. Người sử
dụng ất thuê ược coi là chủ thể sử dụng ất.
Nhận ịnh ĐÚNG
Chủ thể sử dụng ất là người ang thực tế chiếm hữu ất ai do Nhà nước giao, cho
thuê, cho phép nhận quyền sử dụng ất hoặc ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất.
Căn cứ theo Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 Các chủ thể sử dụng ất gồm các tổ chức
trong nước; cá nhân, hộ gia ình trong nước; cộng ồng dân cư, cơ sở tôn giáo; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài; tổ chức,
cá nhân nước ngoài ầu tư vào Việt Nam.
Như vậy, người sử dụng ất thuê cũng ược coi là chủ thể sử dụng ất. 102. Người
ược Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất và người ược Cảng vụ hàng không
cho thuê ất có quyền sử dụng ất giống nhau.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 150 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược Ban
quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất trong khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa
vụ như ược Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh của Luật này.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 156 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức, cá nhân sử dụng
ất tại cảng hàng không, sân bay có các quyền và nghĩa vụ sau ây:
a) Sử dụng ất úng mục ích; không ược chuyển ổi, chuyển nhượng, tặng
cho,
cho thuê quyền sử dụng ất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất;
b) Được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê ể thế
chấp tại tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam; ược bán, cho thuê tài
sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê.
Như vậy, Người ược Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất và người ược
Cảng vụ hàng không cho thuê ất có quyền sử dụng ất là khác nhau.
103. Khi người sử dụng ất chuyển mục ích sử dụng ất thì quyền sử dụng ất của họ
sẽ thay ổi.
104. Tổ chức, hộ gia ình có cùng hình thức sử dụng ất thì có quyền sử dụng ất
giống nhau.
105. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
lOMoARcPSD|36477832
34
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngàoi cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
106. Các chủ thể ược Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất thì không có
quyền giao dịch quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, c khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá
nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, chủ thể sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức (khoản
1 Điều 54 giao ất không thu tiền sử dụng ất) có quyền giao dịch quyền sử dụng ất –
chuyển ổi, ể thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
107. Giá ất tính tiền sử dụng ất là giá ất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 108 VBHN Luật Đất ai 2018 Căn cứ tính tiền sử
dụng ất: Giá ất theo quy ịnh tại Điều 114 của Luật này; trường hợp ấu giá quyền sử
dụng ất thì giá ất là giá trúng ấu giá.
Như vậy, giá ất tính tiền sử dụng ất là còn bao gồm giá trúng ấu giá trong trường
hợp ấu giá quyền sử dụng ất.
108. Người sử dụng ất thuê trả tiền thuê ất hàng năm không ược thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau ây: Cho thuê lại quyền sử dụng ất theo hình thức trả tiền thuê ất
hằng năm ối với ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ược phép ầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng ối với ất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, Người sử dụng ất thuê trả tiền thuê ất hàng năm ược thực hiện giao dịch
về quyền sử dụng ất.
lOMoARcPSD|36477832
35
109. Khi sử dụng ất nông nghiệp, hộ gia ình, cá nhân có ầy ủ các quyền giao dịch
ối với quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cư theo khoản 3, 4 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018
3. Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ược
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất trồng lúa.
4. Hộ gia ình, cá nhân không ược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng ất ở, ất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng ặc dụng ó.
Như vậy, hộ gia ình, cá nhân khi sử dụng ất nông nghiệp sẽ không ược phép giao
dịch quyền sử dụng ất trong trường hợp khoản 3, 4 nêu trên.
110. Nhà nước iều tiết phần giá trị tăng thêm từ ất mà không do ầu tư của người
sử dụng ất mang lại thông qua chính sách thuế, ầu tư cơ sở hạ tầng và chính
sách hỗ trợ cho người có ất thu hồi.
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước iều tiết phần giá
trị tăng thêm từ ất mà không do ầu tư của người sử dụng ất mang lại thông qua chính
sách thuế, tiền sử dụng ất, tiền thuê ất, ầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho
người có ất thu hồi.
113. Tất cả mọi hợp ồng, văn bản giao dịch quyền sử dụng ất bắt buộc phải ược
công chứng, hoặc chứng thực bởi tổ chức, hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 VBHN Luật Đất ai 2018
114. Tất cả mọi người sử dụng ất ều phải nộp thuế sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây:
1. Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều
129 của Luật này;
2. Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
lOMoARcPSD|36477832
36
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án
của Nhà nước;
5. Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, Có thể thấy không phải chủ thể nào ược Nhà nước giao ất cũng phải nộp
tiền sử dụng ất.
1. Tổ chức kinh tế chỉ ược phép chuyển nhượng ất dự án khi ã xây dựng kết
cấu hạ tầng.
Nhận ịnh Đúng
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP (Được sửa ổi bởi
khoản 17 Điều 1 Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất ai có hướng
dẫn chi tiết nội dung này như sau:
1. Điều kiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho
thuê ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ ầu tư dự án phải hoàn thành việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các
công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết
xây dựng 1/500 ã ược phê duyệt; ảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu
vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho người dân tự xây
dựng nhà ở; ảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp iện, cấp nước, thoát nước,
thu gom rác thải;
2. Người sử dụng ất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ược phép thực hiện
các giao dịch quyền sử dụng ất
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 167 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược thực
hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này.
Căn cứ theo iểm a khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất
ược thực hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ất; góp vốn bằng quyền sử dụng ất khi có các iều
kiện sau ây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy ịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Như vậy, người sử dụng ất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thì ược phép thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng ất.
3. Hộ gia ình, cá nhân thuê ất của Nhà nước ược phép chuyển nhượng quyền
sử dụng ất cho hộ gia ình cá nhân khác
lOMoARcPSD|36477832
37
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 179 VBHN Luất Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Chuyển nhượng quyền sử dụng
ất theo quy ịnh của pháp luật;
Căn cứ theo khoản 2 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 thì không có quy ịnh nào
cho phép hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm ược
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
Như vậy, hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm
không ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất mà chỉ có hộ gia ình, cá nhân ược Nhà
nước cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê mới có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ất.
4. Tổ chức kinh tế ược Nhà nước giao ất có quyền góp vốn với tổ chức cá nhân
khác trong nước ể hợp tác sản xuất kinh doanh.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời
gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau
ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất ể hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài theo quy ịnh của pháp luật.
Như vậy, tổ chức kinh tế ược Nhà nước giao ất có quyền góp vốn với tổ chức, cá
nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ể
hợp tác sản xuất, kinh doanh chứ không không phải là tổ chức, cá nhân trong nước.
5. Tất cả các chủ thể sử dụng ất theo quy ịnh của luật ất ai năm 2013 ều có
quyền nhận tặng cho quyền sử dụng ất
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 3, 4 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018
1. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất ối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ất.
3. Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ược
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất trồng lúa.
lOMoARcPSD|36477832
38
4. Hộ gia ình, cá nhân không ược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng ất ở, ất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng ặc dụng ó.
6. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài không có quyền nhận thừa kế quyền
sử dụng ất tại Việt Nam
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh
cư ở nước ngoài thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy ịnh của pháp luật
về nhà ở ược nhận chuyển quyền sử dụng ất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận
thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở hoặc ược nhận quyền sử
dụng ất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng có quyền nhận thừa kế quyền
sử dụng ất nếu người ó thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy ịnh của pháp
luật về nhà ở.
7. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài về Việt Nam ầu tư không ược thế chấp
quyền sử dụng ất
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền
sử dụng ất có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 2
Điều 174 của Luật này.
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Thế chấp bằng quyền
sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất tại các tổ chức tín dụng ược
phép hoạt ộng tại Việt Nam;
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam có quyền thế
chấp quyền sử dụng ất.
8. Hộ gia ình cá nhân sử dụng ất nông nghiệp dưới hình thức giao không có
quyền cho thuê quyền sử dụng ất
Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân sử
dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước
công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, trong trường hợp hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp dưới hình
thức giao ất không có quyền cho thuê quyền sử dụng ất vì pháp luật không có quy ịnh.
lOMoARcPSD|36477832
39
9. Người nước ngoài ầu tư vào Việt Nam sử dụng ất không ược chuyển nhượng
quyền sử dụng ất.
Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm a khoản 3 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018
10. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất thuê của Nhà nước ều có quyền thế
chấp quyền sử dụng ất
Nhân ịnh SAI
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời
gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau
ây: Thế chấp bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất tại
các tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam;
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau ây:
Căn cứ theo iểm g khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Thế chấp quyền sử dụng ất tại
tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân
theo quy ịnh của pháp luật;
Căn cứ theo iểm khoản 2 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau ây:
Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê tại tổ chức tín dụng
ược phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy ịnh
của pháp luật;
Như vậy, tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất ược Nhà nước cho thuê ất
thu tiền thuê ất hằng năm không có quyền thế chấp quyền sử dụng ất mà chỉ ược thế
chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê.
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
Bài 1: Năm 2016, ông Hoàng Văn Hải nhận chuyển nhượng 300m2 ất nông nghiệp
trồng cây hàng năm của Hộ gia ình Anh Kiều Thanh Tuấn với mục ích xây dựng nhà ể
ở tại xã D, huyện B, tỉnh Q, vì tại thời iểm nhận chuyển nhượng, diện tích ất nói trên
thuộc khu vực quy hoạch khu dân cư ã ược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy
lOMoARcPSD|36477832
40
nhiên, do chưa có iều kiện xây dựng nhà ở nên ông Hải vẫn ể nguyên trạng diện tích ất
nhận chuyển nhượng cho ến nay.
Bằng kiến thức ã học về luật ất ai hiện hành, Anh (Chị) hãy giải quyết tình huống:
Câu 1. Trường hợp ông Hải muốn xây dựng nhà ở trên diện tích ất nhận
chuyển nhượng, ông Hải có phải xin phép chuyển mục ích sử dụng ất và có phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước không? Tại sao?
Nếu ông Hải muốn xây dựng nhà trên diện tích ất nhận chuyển nhượng, ông Hải
phải xin phép chuyển mục ích sử dụng ất và phải thực hiện ầy ủ nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nước
Theo tình huống trên, ất ông Hải là 300m2 ất nông nghiệp. Nhưng ông Hải sử
dụng diện tích ất ó không vì mục ích nông nghiệp mà là ể xây dựng nhà ở ( ất phi nông
nghiệp) nên ông Hải phải trình báo với cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển mục ích
sử dụng ất và thực hiện các thủ tục và óng các khoản phí theo quy ịnh của pháp luật về
ất ai và các văn bản QPPL liên quan khác.
Khoản 2 iều 170 luật ất ai 2013 quy ịnh: “Thực hiện kê khai ăng ký ất ai; làm ầy
ủ thủ tục khi chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng ất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật.”
Việc chuyển mục ích sử dụng ất nông nghiệp sang ất thổ cư phải ược phép của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyển theo iểm d khoản 1, 2 iều 57 Luật Đất ai 2013:
“1. Các trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất phải ược phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển ất nông nghiệp sang ất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục ích sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 1 Điều này thì người sử
dụng ất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ịnh của pháp luật; chế ộ sử dụng ất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ất ược áp dụng theo loại ất sau khi ược chuyển
mục ích sử dụng.”
Theo khoản 2 iều trên, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ã cho phép ông Hải
chuyển ổi ất nông nghiệp sang ất phi nông nghiệp, ông Hải phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính cho Nhà nước.
Cụ thể quy ịnh tại iểm b khoản 2 iều 5, Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP:
“2. Đối với hộ gia ình, cá nhân:
b) Chuyển từ ất nông nghiệp ược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ất sang
ất ở thì thu tiền sử dụng ất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng ất tính theo giá ất ở
với tiền sử dụng ất tính theo giá ất nông nghiệp tại thời iểm có quyết ịnh chuyển mục
ích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
lOMoARcPSD|36477832
41
Câu 2. Giả sử khi ông Hải chưa xây dựng nhà ở, 300m2 ất nhận chuyển
nhượng nói trên của ông Hải thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi ất ể xây dựng
nhà văn hóa xã.
Hỏi:
Thứ nhất: Khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi ất, ông Hải có ược bồi thường
về ất ối với diện tích ất nói trên hay không? Tại sao?
Khi chuyển nhượng ất cho ông Hải, hộ gia ịnh anh Kiều Thanh Tuấn phải ẩy ủ
iều kiện ể chuyển nhượng ât theo iều 188 Luật ất ai 2013, trong ó có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất. Như vậy, ông Hải ã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất của 300m2
ất nông nghiệp này.
Khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi ất ể xây dựng nhà văn hóa xã, ông Hải sẽ ược
bồi thường về ất ối với diện tích nói trên theo quy ịnh tại khoản 1 iều 75 Luật ất ai 2013:
“Điều kiện ược bồi thường về ất khi Nhà nước thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
1. Hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất không phải là ất thuê trả tiền thuê ất hàng
năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng ất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất (sau ây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có ủ iều kiện ể ược
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ất theo quy ịnh của Luật này mà chưa ược cấp, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 2
Điều 77 của Luật này; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc ối tượng ược sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có ủ
iều kiện ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất theo quy ịnh của Luật này mà chưa ược cấp.”
Thứ hai. Trường hợp ông Hải ược bồi thường về ất thì mục ích sử dụng ất
ược xác ịnh ể bồi thường là mục ích sử dụng ất nào? Tại sao?
Trường hợp 1: Nếu ông Hải ã xin chuyển ổi mục ích sử dụng ất từ nông nghiệp sang ất
thổ cư nhưng chưa xây nhà thì sẽ ược bồi thường theo mục ích sử dụng ất thổ cư ược
áp dụng tại iều 79 luật ất ai 2013.
Trường hợp 2: Nếu ông Hải chưa chuyển ổi mục ích sử dụng ất nông nghiệp sang ất ở,
thì Nhà nước sẽ bồi thường cho ông Hải mục ích sử dụng ất là ất nông nghiệp ược quy
ịnh tại iều 77 Luật ất ai 2013.
Bài 2: Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài hoạt ộng tại Việt Nam
từ năm 2006 ến nay. Năm 2017, công ty xin Nhà nước cho sử dụng ất ể thực hiện dự án
ầu tư xây dựng nhà ở ể kinh doanh tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh là 14
lOMoARcPSD|36477832
42
hecta. Trong dự án nhà nêu trên có 3.5 ha ất trồng lúa của Hộ gia ình nhà ông Huỳnh
Ngọc Ân ngụ huyện Nhà Bè thành phố Hồ Chí Minh bị thu hồi tháng 7 năm 2017.
Bằng kiến thức ã học về Luật át ai hiện hành, Anh Chị hãy giải quyết:
Câu hỏi 1: Xác ịnh nghĩa vụ tài chính của Công ty X sử dụng 3.5 ha ất trồng
lúa của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân trước khi bị nhà nước thu hồi. (1.0 iểm)
Theo quy ịnh tại k1 iều 107 – Luật ất ai 2013, ưa ra các khoản tài chính mà người
sử dụng ất phải có nghĩa vụ thực hiện ối với cơ quan nhà nước. Đối với mỗi một hình
thức sử dụng ất khác nhau thì sẽ có 1 khoản tài chính nhất ịnh. Khoản tài chính như một
công cụ ảm bảo việc sử dụng ất một cách hiệu quả của người sử dụng ất;…
Bên cạnh ó, căn cứ Theo Điều 9 Nghị ịnh 140/2016/NĐ-CP (sửa ổi, bổ sung bởi
Nghị ịnh 20/2019/NĐ-CP) ược hướng dẫn bởi Điều 5 Thông tư 301/2016/TTBTC (sửa
ổi, bổ sung bởi Thông tư 20/2019/TT-BTC) ối tượng miễn lệ phí trước bạ gồm có:
“Đất ược Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục ích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối”
->> Vậy theo ó, Công ty X khi sử dụng 3.5 ha ất trồng lúa của chủ hộ Huỳnh
Ngọc Ân phải nộp các khoản tiền bao gồm:
+ Tiền sử dụng ất: Khi Công ty X sử dụng ất ược giao ất thì nhà nước thu tiền sử
dụng ất khi Nhà nước giao ất
+ Thuế sử dụng ất: Có thể nói thuế sử dụng ất là một loại thuế gián thu còn ược
gọi là thuế nhà ất áp dụng ối với nhà, ất ở, ất xây dựng công trình mà các cá nhân, tổ
chức có quyền sử dụng ất.
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai: Hiện nay, người sử dụng ất sẽ phải nộp
các lệ phí khác như chi phí o ạc, lệ phí cấp sổ, khai thác và sử dụng dữ liệu quốc gia về
ất ai. chi phí thẩm ịnh hồ sơ, cung cấp thông tin về giao dịch bảo ảm bằng quyền sử
dụng ất, tài sản gắn liền trên ất.
Câu 2: Hình thức sử dụng ất 14 ha của Công ty X? Việc thu hồi 3.5 ha của
chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân có úng quy ịnh pháp luật không? Nêu rõ cơ sở pháp lý.
(1.5 iểm)
+ Hình thức sử dụng 14ha ất của công ty X là Nhận quyền sử dụng ất từ Nhà nước
ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất.
- Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 55 Luật ất ai 2013: “Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư
xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;”
- Điều kiện ược giao ất: theo quy ịnh tại Khoản 3 Điều 58 Luật ất ai 2013 như sau:
“Người ược Nhà nước giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ể thực
hiện dự án ầu tư phải có các iều kiện sau ây:
lOMoARcPSD|36477832
43
a) Có năng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ất theo tiến ộ của dự án ầu
tư;
b) Ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư;
c) Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với trường hợp ang sử
dụng ất do Nhà nước giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án ầu tư khác.”
- Mục ích sử dụng ất ược Nhà nước giao: Sử dụng ất ược giao ể thực hiện dự án
ầu tư xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê.
- Thời hạn sử dụng ất ược Nhà nước giao: căn cứ Khoản 3 Điều 126 Luật ất ai:
“Thời hạn giao ất, cho thuê ất ối với tổ chức ể sử dụng vào mục ích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia ình, cá nhân ể sử
dụng vào mục ích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức ể
thực hiện các dự án ầu tư; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài ể thực hiện các dự án ầu tư tại Việt Nam ược xem xét, quyết ịnh trên
cơ sở dự án ầu tư hoặc ơn xin giao ất, thuê ất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn ầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ầu tư vào ịa bàn có
iều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ịa bàn có iều kiện kinh tế - xã hội ặc biệt khó khăn
mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ất, cho thuê ất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp với cho thuê hoặc ể
cho thuê mua thì thời hạn giao ất cho chủ ầu tư ược xác ịnh theo thời hạn của dự án;
người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ược sử dụng ất ổn ịnh lâu dài. Khi hết
thời hạn, người sử dụng ất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì ược Nhà nước xem xét
gia hạn sử dụng ất nhưng không quá thời hạn quy ịnh tại khoản này.”
+ Việc thu hồi 5ha của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân là không úng theo quy ịnh của pháp
luật. Căn cứ Khoản 1 Điều 16 Luật ất ai 2013 quy ịnh về các trường hợp Nhà nước
quyết ịnh thu hồi ất.
“Điều 16. Nhà nước quyết ịnh thu hồi ất, trưng dụng ất
1. Nhà nước quyết ịnh thu hồi ất trong các trường hợp sau ây:
a) Thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai;
c) Thu hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
ất,
có nguy cơ e dọa tính mạng con người.”
Từng trường hợp quy ịnh rõ tại các iều trong Luật ất ai 2013 như sau:
- Thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh: Điều 61
- Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Điều 62
lOMoARcPSD|36477832
44
- Thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai: Điều 64
- Thu hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất,
có nguy cơ e dọa tính mạng con người: Điều 65
->> Như vậy, theo quy ịnh của pháp luật thì 3.5ha của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân bị
thu hồi khi không thuộc một trong các trường hợp trên, mà thu hồi vì mục ích giao ất
cho công ty X là trái pháp luật.
Câu 3: Cơ quan nào có thẩm quyền quyết ịnh cho Công ty X sử dụng ất và
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất cho Công ty X? Giả sử sau khi có ược
quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án, ược duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về ất ai, Công ty X tiến hành chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền cho một số cá nhân.
Việc chuyển nhượng này có phù hợp quy ịnh pháp luật không? Tại sao? (1.5 iểm)
Công ty X là công ty 100% vốn nước ngoài ược nhà nước giao ất có thu tiền hoặc
cho thuê theo iều 55 và 56 luật ất ai 2013.
Theo khoản1 Điều 59 Luật Đất ai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh
giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất trong các trường hợp sau ây:
a) Giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với tổ chức;
b) Giao ất ối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại iểm và iểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
) Cho thuê ất ối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”
->> Như vậy cơ quan có thẩm quyền cho phép công ty X sử dụng ất ở ây là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chính là UBND thành phố HCM.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND thành phố HCM) có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất cho công ty X và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho
cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất. Căn cứ theo Điều 105 Thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ất
Khoản 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
lOMoARcPSD|36477832
45
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán
nền cần áp ứng ầy ủ các iều kiện sau:
Điểm a khoản 1 iều 194 Luật Đất ai 2013 về iều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng ất trong thực hiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án ầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng ể chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào quy ịnh của Chính phủ về iều kiện loại ô thị ể cho phép chủ ầu tư dự án ầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức
phân lô sau khi ã hoàn thành ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về
ất ai;”
Quy ịnh trên ược hướng dẫn cụ thể tại khoản 1, 2 iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 (sửa ổi bổ sung Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP) của Chính phủ quy ịnh chi
tiết thi hành một số iều của Luật ất ai 2013:
“1. Điều kiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp
cho thuê ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao
gồm:
a) Chủ ầu tư dự án phải hoàn thành việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm
các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi
tiết xây dựng 1/500 ã ược phê duyệt; ảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của
khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho người dân tự xây
dựng nhà ở; ảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp iện, cấp nước, thoát nước,
thu gom rác thải;
b) Chủ ầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan ến ất ai của dự án
gồm tiền sử dụng ất, tiền thuê ất; thuế, phí, lệ phí liên quan ến ất ai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại ô thị ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới
hình thức phân lô, bán nền quy ịnh tại khoản 2 Điều này;
d) Các iều kiện khác theo quy ịnh của pháp luật về quy hoạch ô thị, xây dựng,
phát triển ô thị, kinh doanh bất ộng sản và nhà ở.
2. Chủ ầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê
ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không
nằm trong ịa bàn các phường của các ô thị loại ặc biệt và ô thị loại I trực thuộc Trung
ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh
các công trình là iểm nhấn kiến trúc trong ô thị; mặt tiền các tuyến ường cấp khu vực
lOMoARcPSD|36477832
46
trở lên và các tuyến ường cảnh quan chính trong ô thị.” - Theo giả sử của ề bài, công
ty X có ược quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án, nghĩa là công ty này có các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ất theo Điều 183 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể thực hiện dự
án ầu tư tại Việt Nam của Luật Đất ai 2013.
- Từ những iều luật nêu trên, có thể thấy công ty X có thể chuyển nhượng quyền
sử dụng ất mà công ty mình ã ược cấp theo hình thức phân lô, bán nền miễn là phù hợp
với các iều kiện quy ịnh cụ thể như iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP (sửa ổi bổ sung
Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP).
- Dữ kiện ề ã cho giả sử công ty X ược duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về ất ai ối với Nhà nước. Tuy nhiên, ể ược chuyển
nhượng quyền sử dụng ất theo hình thức bán lô, phân nền thì công ty X cần ảm bảo
thêm yêu cầu về kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch
vụ thiết yếu theo iểm b, ạt thêm các yêu cầu ở khoản a và d (nếu thuộc loại ô thị, khu
vực cần chuyển nhượng) theo các iều kiện ã quy ịnh ở Khoản 1, 2 Điều 41 Nghị ịnh 43
nêu trên.
->> Vậy, việc công ty X muốn chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong dự án ầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền là phù hợp với quy ịnh
pháp luật theo iều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng ất tại Điều 194 Luật Đất ai
2013 và áp ứng quy ịnh iều này tại iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP.
Bài 3: Ông A ứng tên chủ sử dụng 500m2 ất từ năm 1970. Khu ất này có nguồn gốc là
ất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 (có xác nhận của UBND xã H). Năm
1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu ất này. Nay, UBND huyện X ra quyết ịnh thu hồi
100m2 ất của hộ ông A ể làm ường; tuy nhiên, ông A chỉ ược bồi thường theo giá ất
nông nghiệp, với lý do khu ất này chưa có quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển ổi mục ích sử dụng từ ất nông nghiệp thành ất ở. Ông A không
ồng ý với việc bồi thường theo giá ất nông nghiệp, với lý do, khu ất này gia ình ông ã
sử dụng ể làm nhà ở từ năm 1990 và ã nộp thuế nhà ất từ ó ến nay.
1. Việc bồi thường diện tích ất thu hồi của gia ình ông A theo giá ất nông nghiệp
úng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy ịnh về vấn ề này?
Việc UBND xã X bồi thường cho ông A theo giá ất nông nghiệp là sai.
Bởi vì: Ông A là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh ất vì ã ược ông B chuyển nhượng
quyền sử dụng ất và ược UBND xã xác nhận. Ông A ứng tên chủ sở hữu mảnh ất vào
năm 1970 nên ông A thuộc diện ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất theo iểm d
khoản 1 iều 100 Luật Đất ai 2013:
lOMoARcPSD|36477832
47
“1. Hộ gia ình cá nhân ang sử dụng ất ổn ịnh mà có một trong các loại giấy tờ sau
ây thì ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất và không phải nộp tiền sử dụng ất:
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ất, mua bán nhà ở gắn liền với ất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 ược UBND cấp xã xác nhận là ã sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993”
Theo ó, ông A ã áp ứng ủ các iều kiện:
- Sử dụng ất ổn ịnh lâu dài: ông A ã xây nhà và sử dụng với mục ích làm ất
ở liên tục kể từ thời iểm năm 1990 ến khi có quyết ịnh thu hồi ất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền – hoàn toàn úng với quy ịnh tại khoản 1 iều 21 Nghị ịnh
43/2014/NĐ-CP, ông A có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử
dụng ất ổn ịnh lâu dài.
- UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng ất: thực tế thấy rằng ất
không có tranh chấp
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng ất của tỉnh, thành phố.
Văn bản pháp luật quy ịnh: theo iều 100 Luật Đất ai 2013.
Như vậy, ông A thuộc diện ược cấp giấy chứng nhận với mục ích sử dụng ất là ất
ở trên thửa ất 500m2. Thực tế, ông A ã nộp thuế nhà ất từ năm 1990, nghĩa là ã thực
hiện nghĩa vụ tài chính ối với nhà nước.
Kết luận: Căn cứ vào những lý do và các cơ sở pháp lý trên, việc UBND huyện
X bồi thường cho ông A theo giá ất nông nghiệp là sai.
2. Trong trường hợp ông A không ồng ý với quyết ịnh giải quyết khiếu nại của
UBND Huyện X thì ông sẽ ề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết
vụ việc này? Vì sao?
Theo quy ịnh tại Điều 204 Luật Đất ai 2013 về “Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện
về ất ai:
1. Người sử dụng ất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ến sử
dụng ất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết ịnh hành chính hoặc hành vi hành
chính về quản lý ất ai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết ịnh hành chính, hành vi
hành chính về ất ai thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại. Trình tự,
thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính về ất ai
thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Và iều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh:
lOMoARcPSD|36477832
48
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau ây gọi chung là cấp xã); Thủ
trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
(sau ây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần ầu ối với quyết
ịnh hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản
lý trực tiếp.”
Theo khoản 1 iều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy ịnh: “Thẩm quyền của
Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau ây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết
theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau ây:
1. Khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ
cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi ịa giới hành chính với Toà án hoặc của người
có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước ó”
Như vậy, nếu ông A không ồng ý với quyết ịnh giải quyết khiếu nại của UBND
Huyện X, ông có thể chọn 1 trong 2 cách sau:
- Gửi ơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ
quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện X
- Gửi ơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X
Tóm tắt vụ việc: Tôi là chủ sở hữu 500m2 ất từ năm 1970. Khu ất này có nguồn
gốc là ất nông nghiệp, tôi mua của B. Năm 1968 (có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã
H). Năm 1990, tôi làm nhà ở trên khu ất này. Nay, UBND huyện X ra quyết ịnh thu hồi
100m2 ất của hộ gia ình tôi làm ường. Tôi chỉ ược bồi thường theo giá ất nông nghiệp,
với lý do khu ất này chưa có quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thảm quyền cho phép
chuyển ổi mục ích sử dụng từ ất nông nghiệp thành ất ở. Tôi không ồng ý với quyết ịnh
này vì tôi ã sử dụng khu ất này làm nhà ở từ năm 1990 và ã nộp thuế theo quy ịnh.
Lý do khiếu nại và yêu cầu giải quyết: Theo tôi, việc làm này của UBND huyện X
là chưa thỏa áng, chưa úng quy ịnh của pháp luật, do vậy tôi viết ơn khiếu nại này lên
Chủ tịch UBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết nhằm òi lại quyền lợi chính áng cho
mình. Yêu cầu xem xét thu hồi và huỷ quyết ịnh hành chính của của UBND huyện X
và bồi thường cho tôi theo giá ất ở.
4. Hộ ông A có ược giao ất tái ịnh cư không? Vì sao?
Theo “Nguyên tắc bồi thường về ất khi Nhà nước thu hồi ất” tại Điều 74 Luật Đất
ai : “Việc bồi thường ược thực hiện bằng việc giao ất có cùng mục ích sử dụng với loại
ất thu hồi, nếu không có ất ể bồi thường thì ược bồi thường bằng tiền theo giá ất cụ thể
của loại ất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh tại thời iểm quyết ịnh thu hồi
ất.”
lOMoARcPSD|36477832
49
Và theo Điều 79 Luật Đất ai và iều 6 Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP quy ịnh về bồi
thường, hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất: “Trường hợp thu hồi hết ất ở hoặc
phần diện tích ất ở còn lại sau thu hồi không ủ iều kiện ể ở theo quy ịnh của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia ình, cá nhân không còn ất ở, nhà ở nào khác trong ịa bàn
xã, phường, thị trấn nơi có ất ở thu hồi thì ược bồi thường bằng ất ở hoặc nhà ở tái ịnh
cư”
Như vậy, nếu gia ình ông A sau khi bị thu hồi ất mà áp ứng ủ các iều kiện
sau thì ược giao ất tái ịnh cư:
- Phần ất còn lại sau khi thu hồi không ủ iều kiện ể ở
- Hộ gia ình, cá nhân không còn ất ở, nhà ở nào khác trong ịa bàn xã 5. Vụ
việc này cần ược giải quyết như thế nào theo úng quy ịnh của pháp luật hiện
hành?
Như ã giải thích ở trên, căn cứ vào Luật Đất ai 2013, Nghị ịnh 43/2014/NĐCP quy
ịnh chi tiết một số iều của luật Đất ai, Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP quy ịnh về bồi thường,
hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất, ông A mua ất từ năm 1968, ã xây nhà và nộp
thuế nhà ất từ năm 1990 ến này nên việc UBND huyện X thu hồi mà chỉ ền bù cho ông
theo giá ất nông nghiệp là không úng.
Như vậy, nên giải quyết vụ việc theo hướng sau:
- UBND huyện X bồi thường cho ông A 100m2 ất thu hồi theo giá ất ở
Trường hợp ất còn lại không ủ iều kiện ể ở, gia ình không còn ất ở, nhà ở nào khác
trong ịa bàn xã thì ược giao ất ở, ất tái ịnh cư. Trường hợp không có nhu cầu bồi thường
bằng ất ở, nhà ở thì ược bồi thường bằng tiền ( iểm a, khoản 1, iều 79 Luật Đất ai và
iểm a khoản 1 iều 6 Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP)
- Trường hợp ất còn lại ủ iều kiện ể ở hoặc ất còn lại không ủ iều kiện ể ở
mà hộ gia ình còn ất ở, nhà ở khác trong ịa bàn xã, nơi có ất ở thu hồi thì bồi thường
bằng tiền. Nếu ịa phương có iều kiện về quỹ ất ở thì ược xem xét bồi thường bằng ất
ở. ( iểm b, khoản 1, iều 79 Luật Đất ai và iểm b, khoản 1, iều 6, Nghị ịnh 47/2014/NĐ-
CP)
Bài 4: Năm 2000, hộ gia ình ông bà A ược Nhà nước giao 3 ha ất trồng cây lâu năm tại
Tiền Giang và sử dụng liên tục cho ến nay, quyền sử dụng ất ã ược cấp Giấy chứng
nhậnquyền sử dụng ất năm 2001. Tháng 4 năm 2020, do nghe hàng xóm bảo rằng ối
với ất hiện nay phải có “giấy hồng” mới hợp lệ nên hộ gia ình bà A nộp hồ sơ xin cấp
“giấy hồng” ối với 3 ha ất nói trên.
a. Hỏi “Giấy hồng” mà hàng xóm của bà A nói là loại giấy gì? Trong trường
hợp này, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy có thể là những cơ quan nào?
lOMoARcPSD|36477832
50
- “Giấy hồng” mà hàng xóm của bà A nói là Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
- Căn cứ theo khoản 2 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2018: “Ủy ban nhân dân
cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất cho hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư, người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt
Nam”.
Bà A thuộc trường hợp là hộ gia ình nên trong trường hợp này, cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
b. Sau khi ã ược cấp Giấy mới, ông bà A là người ứng tên trên Giấy (thay cho
hộ gia ình) ã thực hiện ký chuyển nhượng 3 ha ất trên cho bà H. Xác ịnh các iều
kiện ể có thể thực hiện ược giao dịch chuyển nhượng nói trên.
- Theo iểm b khoản 1 Điều 10 VBHN Luật Đất ai 2018 thì ất trồng câu lâu
năm thuộc nhóm ất nông nghiệp, hộ gia ình bà A ược Nhà nước giao 3 ha ất trồng
cây lâu năm vào năm 2000 và sử dụng liên tục cho ến nay, iều này cho thấy rằng,
hộ gia ình bà A ã có nguồn thu nhập ổn ịnh (cụ thể là 20 năm) từ việc sản xuất
nông nghiệp trên ất này. Vì thế căn cứ theo khoản 30 Điều 3 VBHN Luật Đất ai
2018 thì hộ gia ình bà A ược xem là hộ gia ình trực tiếp sản xuất nông nghiệp và
hộ gia ình bà A không nằm trong các trường hợp hộ gia ình chuyển nhượng quyền
sử dụng ất có iều kiện ược quy ịnh tại Điều 192 LĐĐ 2013.
- Điều kiện ối với bên chuyển nhượng, căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều
188 VBHN Luật Đất ai 2018, người sử dụng ất ược thực hiện quyền chuyển
nhượng khi áp ứng các iều kiện:
+ Có Giấy chứng nhận
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng ất không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng ất
+ Việc chuyển nhượng phải ăng ký tại cơ quan ăng ký ất ai
Điều kiện ối với bên nhận chuyển nhượng (tức bà H) là không thuộc các trường
hợp ược quy ịnh tại Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018.
Bài 5: Công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược UBND tỉnh H cho thuê
10ha ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại.
a. Do có khó khăn về tài chính nên công ty K xin ược thuê ất trả tiền thuê
hàng năm, tuy nhiên UBND tỉnh H không ồng ý vì cho rằng, nếu thuê ất trả tiền
thuê hàng năm thì mục ích thực hiện dự án làm văn phòng cho thuê không thực
hiện ược bởi ất thuê trả tiền thuê hàng năm thì không ược cho thuê tài sản gắn
lOMoARcPSD|36477832
51
liền với ất thuê. Theo anh, chị, lý giải trên của UBND tỉnh H có phù hợp hay
không, giải thích. (khum biếc)
b. Xác ịnh thời hạn công ty ược sử dụng ất và các nghĩa vụ tài chính khi sử
dụng ất
- Công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược UBND tỉnh H
ược Nhà nước cho thuê ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và trung tâm thương
mại, ây là trường hợp ất sử dụng có thời hạn cụ thể tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất ai
2018. Vì thế, thời hạn công ty ược sử dụng ất là ược xem xét, quyết ịnh trên cơ sở dự
án ầu tư hoặc ơn xin giao ất, thuê ất nhưng không quá 50 năm.
- Các nghĩa vụ tài chính khi sử dụng ất, bao gồm :
+ Thứ nhất, tiền thuê ất. Theo ó, công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước
ngoài ược UBND tỉnh H cho thuê 10 ha ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và
trungtâm thương mại, thuộc trường hợp tại iểm g khoản 1 Điều 2 NĐ 46/2014/NĐCP
nên công ty K phải trả tiền thuê ất hàng năm hoặc trả tiền thuê ất một lần cho cả thời
gian thuê.
+ Thứ hai, thuế sử dụng ất phi nông nghiệp. Công ty K thuê ất ể thực hiện dự án
văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại, tức công ty K sử dụng ất nhằm mục ích
kinh doanh. Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Luật thuế sử dụng ất phi nông nghiệp thì công
ty K phải chịu thuế sử dụng ất phi nông nghiệp.
+ Thứ ba, lệ phí trước bạ. Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 NĐ 10/2022/NĐ-CP thì
công ty K phải chịu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong trường hợp, nếu công ty K thuê ất
của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê ất hàng năm thì ược miễn lệ phí trước bạ theo
quy ịnh tại khoản 7 Điều 10 NĐ 10/2022/NĐ-CP.
+ Thứ tư, lệ phí ịa chính. Khi công ty K yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ất thì phải óng lệ phí ịa chính căn cứ theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 85/2019/TTBTC.
Bài 6: Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài ược thành lập và hoạt
ộng tại Việt Nam.
Hỏi:
1. Công ty X muốn thuê 500 m2 ất ở của một cá nhân trong nước ể xây dựng văn
phòng làm việc. Giao dịch này có ược phép thực hiện không? Tại sao?
Giao dịch này không ược phép thực hiện vì theo quy ịnh của pháp luật hiện nay,
doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài chỉ ược phép nhận quyền sử dụng ất thông
qua các trường hợp quy ịnh tại iểm g, k, h khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018:
lOMoARcPSD|36477832
52
g) Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng ất thông
qua việc Nhà nước giao ất ể thực hiện các dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán
hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
h) Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược nhận quyền sử dụng ất
thông
qua việc Nhà nước cho thuê ất;
k) Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược nhận quyền sử dụng ất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp ất ai ược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp ồng thế chấp ể xử lý nợ; quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp ất ai, khiếu nại, tố cáo về ất ai, quyết ịnh hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết ịnh thi hành án của cơ quan thi hành án ã ược thi hành;
văn bản công nhận kết quả ấu giá quyền sử dụng ất phù hợp với pháp luật; văn bản về
việc chia tách quyền sử dụng ất phù hợp với pháp luật ối với hộ gia ình hoặc nhóm
người có quyền sử dụng ất chung;
Như vậy, công ty X sẽ không ược phép thuê ất của cá nhân trong nước ể xây
dựng văn phòng làm việc.
2. Công ty X muốn thực hiện một dự án xây dựng nhà ở ể bán. Hãy cho biết:
a. Các cách thức công ty X có thể xác lập quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án này?
Công ty X có thể xác lập quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án này bằng những cách
sau:
+ Thông qua việc Nhà nước giao ất ể thực hiện các dự án xây dựng nhà ở ể bán
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 và iểm g khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018.
+ Thông qua việc Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh tại iểm h khoản 1 Điều 169
và iểm khoản 1 Điều 56 VBHN Luật Đất ai 2018.
+ Thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn ầu tư là giá trị quyền sử dụng ất theo
quy ịnh tại iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 và khoản 1 Điều 39 Nghị
ịnh 43/2014/NĐ-CP.
+ Thông qua việc thuê lại ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 185 VBHN Luật
Đất ai 2018.
b. Hình thức sử dụng ất và nghĩa vụ tài chính của công ty X khi thực hiện dự án
này?
– Công ty X thực hiện dự án này với hình thức sử dụng ất là Nhà nước giao ất thì
theo quy ịnh tại iểm a, c, g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018 có các nghĩa vụ
tài chính sau:
lOMoARcPSD|36477832
53
+ Tiền sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 4 Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP + Phí
và lệ phí trong việc quản lý và sử dụng ất.
+ Thuế sử dụng ất.
– Công ty X thực hiện dự án này với hình thức sử dụng ất là Nhà nước cho thuê ất
thì theo quy ịnh tại iểm b, c, g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018 có các nghĩa
vụ tài chính sau:
+ Tiền thuê ất.
+ Thuế sử dụng ất.
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai.
Bài 7: Ông A là cá nhân nước ngoài về Việt Nam thực hiện dự án kinh doanh gạch ngói
cao cấp tại Bình Dương, biết rằng diện tích ất ang có người sử dụng.
1. Xác ịnh tư cách chủ thể sử dụng ất ể kinh doanh gạch ngói trong trường hợp
nêu trên.
Vì ông A là cá nhân nước ngoài không thuộc các ối tượng sử dụng ất theo quy
ịnh tại Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 nên ông A có thể thành lập doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài ể trở thành chủ thể sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 7 Điều 5
VBHN Luật Đất ai 2018 Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài.
2. Để có ất thực hiện dự án, ông A phải thông qua cách thức nào, Nhà nước sẽ
thu hồi hay phải thông qua tự thỏa thuận với người ang sử dụng ất? Giải thích?
Để có ất thực hiện dự án, vì ất ó ã có người sử dụng mà theo quy ịnh tại Điều 53
VBHN Luật Đất ai 2018, việc Nhà nước giao ất, cho thuê ất ối với ất ang có người sử
dụng cho người khác chỉ ược thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
ịnh thu hồi ất theo quy ịnh của pháp luật ất ai nên ông A phải thỏa thuận với người sử
dụng ất tự nguyện trả lại ất theo quy ịnh tại Điều 65 VBHN Luật Đất ai 2018 ể Nhà
nước ban hành quyết ịnh thu hồi ất ó.
3. Do không còn nhu cầu kinh doanh tại Việt Nam, ông A quyết ịnh chuyển
nhượng toàn bộ diện tích ất và nhà xưởng gắn liền với ất cho công ty H ể thực hiện
dự án. Xác ịnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng. Giải thích?
Xác ịnh iều kiện ể ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong trường hợp này và
nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng.
– Điều kiện ể ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong trường hợp này là
thỏa mãn các quy ịnh tại khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 và không
thuộc các trường hợp quy ịnh tại Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018.
– Nghĩa vụ tài chính của ông A sẽ là nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền
sử dụng ất và nộp phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ất ai theo quy ịnh tại iểm d,
g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018.
lOMoARcPSD|36477832
54
Bài 8: Công ty T là một doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài.. Công ty T muốn
sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán. 1. Điều kiện ể Công ty
T ược Nhà nước cho sử dụng ất thực hiện dự án?
Vì công ty muốn sử dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán nên công
ty phải có iều kiện theo khoản 3 Điều 58 VBHN Luật Đất ai 2018 như sau: Người ược
Nhà nước giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ể thực hiện dự án
ầu tư phải có các iều kiện sau ây:
a) Có năng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ất theo tiến ộ của dự án ầu
tư;
b) Ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư;
c) Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với trường hợp ang sử
dụng ất do Nhà nước giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án ầu tư khác.
2. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép Công ty T sử dụng ất và cấp giấy chứng
nhận ối với quyền sử dụng ất cho Công ty T?
Căn cứ theo khoản 7 Điều 4 VBHN Luật Đất ai 2018 thì Nhà nước giao quyền sử
dụng ất (sau ây gọi là Nhà nước giao ất) là việc Nhà nước ban hành quyết ịnh giao ất ể
trao quyền sử dụng ất cho ối tượng có nhu cầu sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất có thu
tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất trong các trường
hợp sau ây: Giao ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
Căn cứ theo khoản 1 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2015 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất.
Như vậy, công ty T sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể
bán thì Nhà nước tiến hành giao ất cho công ty T sử dụng và cụ thể là UBND cấp tỉnh
lOMoARcPSD|36477832
55
có thẩm quyền cho phép công ty T sử dụng ất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ất.
3. Công ty T có thể phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi
sử dụng ất thực hiện dự án?
Vì công ty T sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán mà iều
này ược quy ịnh tại khoản 3 Điều 56 trường hợp Nhà nước giao ất có thu tiền nên công
ty T sẽ có những nghĩa vụ tài chính cho nhà nước căn cứ theo iểm a, c, g khoản 1 Điều
107 VBHN Luật Đất ai 2018 Các khoản thu tài chính từ ất ai: + Tiền sử dụng ất;
+ Thuế sử dụng ất;
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai.
4. Do nhu cầu về vốn, Công ty T ã thế chấp quyền sử dụng ất dự án của mình
cho Công ty Y (là một doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản khác) ể vay một khoản
vốn lớn. Việc thế chấp của Công ty T có phù hợp với quy ịnh của pháp luật không?
Vì sao?
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền
sử dụng ất có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 2
Điều 174 của Luật này.
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế
ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả
thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền
sau ây: Thế chấp bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất
tại các tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam;
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng ất của công ty T thế chấp quyền sử dụng
ất cho công ty Y là một doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản là không úng với quy ịnh
của pháp luật. Vì luật chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thế chấp
quyền sử dụng ất cho các tổ chức tín dụng mà công ty Y lại là công ty kinh doanh bất
ộng sản không phải là các tổ chức tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng 2017 quy
ịnh các tổ chức tín dụng bao gồm (Ngân hàng, Tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức
tài chính vi mô, quỹ tín dụng nhân dân) cho nên việc thế chấp trên không úng theo pháp
luật.
Bài 9: Chị Lê Thị Biên hiện ang là nhân viên y tế của bệnh viện huyện M là người ược
hưởng thừa kế theo pháp luật khối tài sản liên quan ến ất ai, bao gồm 300m2 ất trồng
lúa nước và 100m2 ất ở tại xã Y Nhị huyện M do cha mẹ mình ể lại. Biết rằng ất này
có nguồn gốc từ năm 1978 khi bố mẹ chị Biên mua lại của 1 hộ gia ình ã quyết ịnh i
nước ngoài ịnh cư. Ngày 21 tháng 7 năm 2015, sau 7 tháng bố mẹ chị Biên là ông Bình
lOMoARcPSD|36477832
56
qua ời (mẹ chị ã mất cách ây 4 năm), chị trực tiếp ến UBND xã Y Nhị ể làm thủ tục kê
khai chuyển quyền thừa kế và ăng ký ất ai theo quy ịnh của pháp luật hiên hành. Tuy
nhiên, chủ tịch UBND xã Y Nhị huyện M chỉ chấp nhận cho chị Biên ăng ký với 300m2
ất ở, không chấp nhận cho chị Biên ăng ký 500m2 ất trồng lúa với lý do chị B không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Là luật sư tương lai về lĩnh vực ất ai, anh chị hãy giải quyết giùm chị Biên:
1. Xác ịnh tính hợp pháp về nguồn gốc ất và thừa kế theo phấp luật của chị Biên do
bố ẻ là ông Bình ể lại. Nêu rõ căn cứ pháp lý?
2. Việc làm của chủ tịch UBND xã Y có hợp pháp không? Tại sao?
3. Chị Biên có thể làm cách nào ể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
| 1/56
| | Tải xuống

Có thể bạn quan tâm:

Preview text:

lOMoARcPSD| 36477832
NHẬN ĐỊNH ĐÚNG SAI LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Luật ất ai chỉ Điều chỉnh các quan hệ xã hội có liên quan ến ất ai.  Nhận ịnh úng
Căn cứ theo Điều 1 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Luật này quy ịnh về chế ộ
sở hữu ất ai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ại diện chủ sở hữu toàn dân về ất
ai và thống nhất quản lý về ất ai, chế ộ quản lý và sử dụng ất ai, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ất ối với ất ai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Người sử dụng ược phép chuyển quyền sử dụng ất từ khi Luật ất ai năm 1987 có hiệu lực.  Nhận ịnh sai
Người sử dụng ược phép chuyển quyền sử dụng ất từ khi Luật Đất ai năm 1993 có hiệu lực.
3. Người sử dụng ất cũng có quyền ịnh oạt ối với ất ai.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Đất ai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước ại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng ất cho người sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này. Như vậy Nhà nước là chủ sở
hữu tuyệt ối ất ai, nên chỉ có Nhà nước mới có quyền ịnh oạt ối với ất ai.
4. Nguồn của Luật ất ai chỉ bao gồm các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước
ở trung ương ban hành.  Nhận ịnh sai
Nguồn của Luật ất ai còn có các văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ở ịa
phương ban hành (Bảng giá ất, Quyết ịnh cấp Giấy chứng nhận,…) 5. Luật ất ai chỉ là
công cụ thực hiện quyền sở hữu nhà nước về ất ai.  Nhận ịnh sai
Luật ất ai còn là công cụ thực hiện quyền quản lý Nhà nước về ất ai (Điều tra cơ
bản về ất ai, hạn mức giao ất, giá ất…)
6. Quan hệ pháp luật ất ai bao gồm tất cả các quan hệ xã hội có liên quan ến ất ai.  Nhận ịnh sai
Vì quan hệ pháp luật ất ai không ồng nhất với quan hệ xã hội ất ai, có một số quan
hệ xã hội có liên quan ến ất ai quan hệ pháp luật ất ai không Điều chỉnh như việc cho
mượn ất, cầm cố ất ai, hoặc quan hệ xã hội ất ai có liên quan ến quốc tế.
7. Tổ chức kinh tế trong nước sử dụng ất không bao gồm các doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam. 1 lOMoARcPSD| 36477832  Nhận ịnh úng
Căn cứ theo khoản 27 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Tổ chức kinh tế
bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy ịnh của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài.
8. Hộ gia ình sử dụng ất là những người có cùng hộ khẩu thường trú.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 29 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Hộ gia ình sử
dụng ất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy ịnh của
pháp luật về hôn nhân và gia ình, ang sống chung và có quyền sử dụng ất chung tại thời
iểm ược Nhà nước giao ất, cho thuê ất, công nhận quyền sử dụng ất; nhận chuyển quyền sử dụng ất.
9. Người có quyền trực tiếp sử dụng ất ược coi là chủ thể sử dụng ất trong quan
hệ pháp luật ất ai.  Nhận ịnh sai
Vì chủ thể sử dụng ất cũng có thể là người nhận chuyển quyền sử dụng ất theo
Điều 5 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019, người ó còn phải có quyền và nghĩa vụ sử
dụng ất theo Pháp luật ất ai (Điều 19 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP)
10. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài sử dụng ất tại Việt Nam là những người
có quốc tịch Việt Nam ang sinh sống, làm ăn ổn ịnh ở nước ngoài.  Nhận ịnh sai
Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài là người có thơi gian sinh sống ổn ịnh ở nước
ngoài và là người có quốc tịch Việt Nam hoặc có gốc Việt Nam (từng có quốc tịch Việt
Nam, quốc tịch ó xác lập theo quan hệ huyết thống; có quan hệ huyết thống với người Việt Nam – 3 ời)
11. Chỉ có UBND mới có thẩm quyền giao ất, cho thuê ất.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân dân
cấp xã cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã,
phường, thị trấn. UBND cấp xã không có thẩm quyền giao ất mà chỉ có thẩm quyền cho
thuê ất ( ất thuộc quỹ nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích).
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 150, 151 ối với ất sử dụng cho khu tinh tế, khu công
nghệ cao thì Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao có thẩm quyền giao ất, cho
thuê ất ( ối với khu công nghệ cao chỉ cho thuê ất chứ không giao ất).
12. Hạn mức giao ất nông nghiệp ối với hộ gia ình, cá nhân ược tính riêng theo từng ịa phương.  Nhận ịnh sai 2 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo khoản 7 Điều 129 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Đối với diện
tích ất nông nghiệp của hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn
nơi ăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia ình, cá nhân ược tiếp tục sử dụng, nếu là ất
ược giao không thu tiền sử dụng ất thì ược tính vào hạn mức giao ất nông nghiệp của
mỗi hộ gia ình, cá nhân. Như vậy hạn mức giao ất nông nghiệp ược tính riêng theo mục
ích sử dụng ất.
13. Trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất khác nhóm ất ều phải
ược phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Nhận ịnh sai.
Vì có những trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất khác nhóm
quy ịnh trong khoản 1 Điều 57 Luật Đất ai 2013 là phải có phép của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền => Không phải xin phép.
14. Các chủ thể sử dụng ất xây dựng kinh doanh nhà ở ều ược giao ất có thu tiền sử dụng ất.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 56 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử
dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; ất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ất xây dựng công trình công cộng
có mục ích kinh doanh; ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể cho thuê; Như vậy tổ chức
kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử
dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể cho thuê thì ược cho thuê ất.
15. Trưng dụng ất và thu hồi ất ều dẫn ến việc chấm dứt quyền sử dụng ất của
người sử dụng ất.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 1, 4, 6 Điều 72 VBHN LĐĐ 2019:
1. Nhà nước trưng dụng ất trong trường hợp thật cần thiết ể thực hiện nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
4. Thời hạn trưng dụng ất là không quá 30 ngày kể từ khi quyết ịnh trưng dụng
có hiệu lực thi hành. Trường hợp trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp thì
thời hạn trưng dụng ược tính từ ngày ra quyết ịnh ến không quá 30 ngày kể từ ngày
bãi bỏ tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
6. Người có thẩm quyền trưng dụng ất có trách nhiệm giao cho tổ chức, cá nhân
quản lý, sử dụng ất trưng dụng úng mục ích, hiệu quả; hoàn trả ất khi hết thời hạn
trưng dụng; bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng ất gây ra. 3 lOMoARcPSD| 36477832
Như vậy theo quy ịnh trên, trưng dụng ất không dẫn ến việc chấm dứt quyền sử dụng
ất. Vì nhà nước chỉ trưng dụng trong thời gian nhất ịnh sau ó sẽ hoàn trả ất khi hết
thời hạn trưng dụng và bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng ất gây ra.
16. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ược ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên & môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh sai
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 105 Văn bản hợp nhất Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư,
người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở
tại Việt Nam. Như vậy chỉ có cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là UBND
cấp tỉnh mới ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. UBND cấp
huyện không ược phép ủy quyền.
17. Khi cần ất sử dụng cho mục ích phát triển kinh tế thì Nhà nước ều áp dụng
biện pháp thu hồi ất của người ang sử dụng ể chuyển giao cho nhà ầu tư.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm a khoản 2 Điều 68 VBNH Luật Đất ai 2019 thì ất bị thu hồi trong
trường hợp Điều 61, 62 có thể ược giao cho tổ chức dịch vụ công về ất ai ể quản lý.
18. Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ều ược chuyển ổi quyền sử dụng
ất với hộ gia ình, cá nhân khác.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 190 VBNH Luật Đất ai 2019 thì Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất
nông nghiệp do ược Nhà nước giao ất, do chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa
kế, ược tặng cho quyền sử dụng ất hợp pháp từ người khác thì chỉ ược chuyển ổi quyền
sử dụng ất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia ình, cá nhân khác ể
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển ổi
quyền sử dụng ất và lệ phí trước bạ.
19. Người nước ngoài cũng ược nhận thừa kế quyền sử dụng ất từ cá nhân trong nước.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2019 thì trường hợp tất cả người
nhận thừa kế quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với ất êu là
người nước ngoài hoặc người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài không thuộc ối tượng ược
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam quy ịnh tại khoản 1 Điều này 4 lOMoARcPSD| 36477832
thì người nhận thừa kế không ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với ất nhưng ược chuyển nhượng hoặc ược tặng
cho quyền sử dụng ất thừa kế theo quy ịnh
Như vậy người nước ngoài chỉ ược chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng
ất thừa kế tại Việt Nam theo quy ịnh.
20. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể ầu tư tại Việt Nam ược góp
vốn bằng quyền sử dụng ất ể hợp tác sản xuất kinh doanh.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2019 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam cho thuê
ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài
ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền sử dụng ất ể thực hiện dự án có các quyền
và nghĩa vụ sau ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với ất ể hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng ất.
21. Chỉ khi ược UBND cấp tỉnh ủy quyền Sở Tài nguyên và Môi trường mới ược
cấp giấy chứng nhận ối với quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 3 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2019 Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
3. Đối với những trường hợp ã ược cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất hoặc cấp ổi, cấp lại Giấy
chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy ịnh của Chính phủ.
Ngoài việc ược UBND cấp tỉnh ủy quyền cấp Giấy chứng nhận ối với quyền sử
dụng ất thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với ất ã ược cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: a)
Khi người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất mà phải cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất; b)
Cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. (Căn cứ theo khoản
1 Điều 37 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP) 5 lOMoARcPSD| 36477832
22. Khi chuyển mục ích sử dụng ất giữa các loại ất trong cùng nhóm ất, người sử
dụng ất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 57 VBHN Luật Đất ai 2018 Chuyển ất phi nông
nghiệp ược Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất sang ất phi nông nghiệp ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc thuê ất thì trường hợp này khi chuyển mục
ích sử dụng ất cũng phải ược phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
23. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược nhà nước giao ất không thu
tiền sử dụng ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về giao ất không thu tiền sử dụng ất:
Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: 1.
Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều 129 của Luật này; 2.
Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 3.
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp; 4.
Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án của Nhà nước; 5.
Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược hưởng ưu ãi này.
24. Giải quyết khiếu nại ối với quyết ịnh hành chính trong quản lý nhà nước về ất
ai ược thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo Điều 204 VBHN Luật Đất ai 2018 1.
Người sử dụng ất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ến sử
dụng ất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết ịnh hành chính hoặc hành vi hành
chính về quản lý ất ai. 2.
Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết ịnh hành chính, hành vi
hành chính về ất ai thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, 6 lOMoARcPSD| 36477832
thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính về ất ai
thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.
Như vậy giải quyết khiếu nại ối với quyết ịnh hành chính trong quản lý nhà nước
về ất ai ược thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại.
25. Chỉ khi sử dụng ất thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết
hợp cho thuê tổ chức kinh tế mới ược nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược giao
ất thực hiện dự án ầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa ể chuyển nhượng quyền sử dụng ất gắn với hạ tầng.
Như vậy ngoài trường hợp sử dụng ất thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán
hoặc ể bán kết hợp cho thuê (khoản 2 Điều 55) thì tổ chức kinh tế ược nhà nước giao ất
có thu tiền sử dụng ất thì khi thực hiện dự án ầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa ể chuyển
nhượng quyền sử dụng ất gắn với cơ sở hạ tầng, tổ chức kinh tế cũng ược nhà nước giao ất có thu tiền.
26. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với ất cho các chủ
thể có nhu cầu trong trường hợp cấp ổi cấp lại giấy chứng nhận.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 37 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ất cho người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất ã ược cấp Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng, trong các trường hợp sau: a)
Khi người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất mà phải cấp mới Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất; b)
Cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Như vậy, nếu người sử dụng ất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất chưa ược cấp
giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng thì thẩm quyền vẫn thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trừ khi có
sự ủy quyền của UBND cấp tỉnh thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới có thẩm quyền
cấp trong trường hợp cấp ổi cấp lại giấy chứng nhận.
27. Mọi tranh chấp về ất ai ều bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND
cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.  Nhận ịnh SAI 7 lOMoARcPSD| 36477832 Cách 1:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 202 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước khuyến khích
các bên tranh chấp ất ai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp ất ai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Như vậy việc hòa giải là do các bên tự nguyện, nhà nước không bắt buộc phải thực
hiện hòa giải tại UBND cấp xã. Cách 2:
Căn cứ theo Điều 202, Khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Các tranh chấp
ã có giấy tờ hợp pháp hay không có giấy tờ hợp pháp, ương sự phải gửi ơn ến Ủy ban
Nhân dân cấp xã ể yêu cầu hòa giải. Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành
thì ương sự có quyền lựa chọn hoặc là nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban
Nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy ịnh nêu trên, hoặc là khởi kiện ngay ra tòa án
nhân dân ể giải quyết tranh chấp.
Như vậy, hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã là bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa
án giải quyết tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 của
Hội ồng Thẩm phán TAND Tối cao ã hướng dẫn phần thứ hai Bộ Luật tố tụng dân sự
sửa ổi, bổ sung như sau: 1.
Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng ất thì phải tiến hành hòa giải tại
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ất tranh chấp theo quy ịnh. 2.
Đối với tranh chấp liên quan ến quyền sử dụng ất như: tranh chấp về giao
dịch liên quan ến quyền sử dụng ất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng ất, chia tài sản
chung của vợ chồng là quyền sử dụng ất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa
giải theo quy ịnh của Bộ Luật Tố tụng Dân sự.
Theo quy ịnh trên, những tranh chấp ất ai liên quan ến quyền sử dụng ất không
phải hòa giải tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có ất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện
thủ tục hòa giải theo quy ịnh của Bộ luật Tố tụng dân sự khi Tòa án tiến hành giải quyết
vụ án. Do ó, không phải mọi tranh chấp ất ai ều phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban Nhân
dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
28. Người sử dụng ất thuê ất trả tiền thuê ất hàng năm không ược thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 149, iểm khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018:
2. Nhà nước cho thuê ất ối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ể ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê ất 8 lOMoARcPSD| 36477832
trả tiền thuê ất hằng năm thì người ược Nhà nước cho thuê ất có quyền cho thuê lại ất
với hình thức trả tiền thuê ất hằng năm; ối với phần diện tích thuê ất trả tiền thuê ất một
lần cho cả thời gian thuê thì người ược Nhà nước cho thuê ất có quyền cho thuê lại ất
với hình thức trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê ất hằng năm.
1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền
thuê ất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Cho thuê lại quyền sử dụng ất theo
hình thức trả tiền thuê ất hằng năm ối với ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong
trường hợp ược phép ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng ối với ất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy pháp luật ất ai có sự ưu ãi khác biệt dành cho chủ thể sư dụng ất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Cụ
thể ối với doanh nghiệp phát triển hạ tầng ược nhà nước cho thuê ất trả tiền thuê ất hàng
năm ể ầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại cơ sở tại khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ều ó có quyền cho thuê lại
ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
29. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng ất tại Việt Nam.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
30. Giá tính tiền sử dụng ất là giá ất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất  Nhận ịnh SAI
Để tính tiền sử dụng ất pháp luật ất ai quy ịnh căn cứ vào bảng giá ất hoặc giá ất
cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất tùy vào từng trường hợp cụ thể như sau:
Căn cứ theo iểm a khoản 2 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Sử dụng bảng giá
ất: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất ở của hộ gia ình, cá
nhân ối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục ích sử dụng ất từ ất
nông nghiệp, ất phi nông nghiệp không phải là ất ở sang ất ở ối với phần diện tích trong
hạn mức giao ất ở cho hộ gia ình, cá nhân.
Căn cứ theo iểm a khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Sử dụng giá ất cụ
thể: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất của hộ gia ình, cá
nhân ối với phần diện tích ất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục ích sử dụng ất từ 9 lOMoARcPSD| 36477832
ất nông nghiệp, ất phi nông nghiệp không phải là ất ở sang ất ở ối với phần diện tích
vượt hạn mức giao ất ở cho hộ gia ình, cá nhân.
Như vậy, không phải lúc nào tính tiền sử dụng ất cũng căn cứ vào giá ất cụ thể của
UBND cấp tỉnh nơi có ất.
31. Chỉ trường hợp bị Nhà nước thu hồi ất ể sử dụng vào mục ích quốc phòng, an
ninh mới ược bồi thường.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 75 VBHN Luật Đất ai 2018 thì ngoài trường hợp Nhà nước thu
hồi ất ể sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh còn có trường hợp phát triển kinh tế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng ược nhà nước bồi thường.
32. Chỉ có Chính phủ và UBND các cấp có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 42 VBHN Luật Đất ai 2018 Bộ Quốc phòng tổ chức lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất quốc phòng; Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ất an ninh.
Như vậy ngoài Chính phủ và UBND các cấp thì Bộ Quốc phòng cũng có thẩm quyền
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất.
33. Trong mọi trường hợp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ều phải lấy ý kiến
óng góp của nhân dân.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 43 Việc lấy ý kiến ối với quy hoạch sử dụng ất quốc
gia, quy hoạch sử dụng ất quốc phòng, quy hoạch sử dụng ất an ninh ược thực hiện theo
quy ịnh của pháp luật về quy hoạch.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 1 Nghị ịnh 148/2018/NĐ-CP sửa ổi bổ sung Điều 8
Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP một số nghị ịnh quy ịnh chi tiết thi hành Luật Đất ai của
Chính phủ như sau: Lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện
1. Hồ sơ lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện gồm: a)
Báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng ất, trong ó có các chỉ tiêu sử dụng ất,
ịa iểm, diện tích khu vực dự kiến thu hồi ất, chuyển mục ích sử dụng ất trong kỳ quy hoạch sử dụng ất; b)
Bản ồ quy hoạch sử dụng ất.
2. Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch sử dụng
ất ược công khai trên trang thông tin iện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Như vậy trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất quốc phòng an ninh không
cần phải lấy ý kiến óng góp của nhân dân mà phải lấy ý kiến của UBND cấp huyện. 10 lOMoARcPSD| 36477832
34. Việc Điều chỉnh kế hoạch sử dụng ất chỉ ược thực hiện khi có sự Điều chỉnh
quy hoạch sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 46 VBHN Luật Đất ai 2018 Việc iều chỉnh kế hoạch sử
dụng ất chỉ ược thực hiện khi có sự iều chỉnh quy hoạch sử dụng ất hoặc có sự thay ổi
về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng ất.
35. Việc giao ất, cho thuê ất luôn phải dựa vào kế hoạch sử dụng ất hàng năm của
cấp huyện ã ược phê duyệt.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 52 VBHN Luật Đất ai 2018 Căn cứ ể giao ất, cho thuê
ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất: Kế hoạch sử dụng ất hằng năm của cấp huyện
ã ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
36. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài chỉ ược sử dụng ất dưới hình thức thuê.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất có thu
tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Như vậy doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài vẫn có thể ược sử dụng ất dưới hình thức giao ất.
37. Việc thu hồi ất trong mọi trường hợp ều do Nhà nước tiến hành.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 11 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất là việc
Nhà nước quyết ịnh thu lại quyền sử dụng ất của người ược Nhà nước trao quyền sử
dụng ất hoặc thu lại ất của người sử dụng ất vi phạm pháp luật về ất ai.
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 66 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền thu hồi ất.
Như vậy việc thu hồi ất trong mọi trường hợp ều do Nhà nước tiến hành
38. Mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng ất ều làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Vì giao dịch quyền sử dụng ất không làm thay ổi chủ sử dụng ất chỉ gồm có hình
thức cho thuê, cho thuê lại, thế chấp. Như vậy thừa kế có sự thay ổi chủ thể chủ thể sử
dụng ất ối với ối tượng ất thừa kế, ể thừa kế.
39. Quyền sử dụng ất là 1 loại giao dịch chuyển quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI 11 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 thì quyền sử dụng
ất không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án thì mới ủ iều kiện thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng ất.
Trường hợp hộ gia ình ược Nhà nước giao ất, nếu trong hộ có thành viên chết và
thành viên này ể thừa kế quyền sử dụng ất của mình cho các thành viên trong hộ thì
không làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.
40. Giá ất do nhà nước quy ịnh ược áp dụng ể xác ịnh nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng ất trong mọi trường hợp.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Giá ất cụ thể ược sử
dụng ể làm căn cứ trong các trường hợp sau ây: Tính tiền thuê ất ối với trường hợp Nhà
nước cho thuê ất không thông qua hình thức ấu giá quyền sử dụng ất;
Như vậy trong trường hợp ấu giá, ấu thầu dự án có sử dụng ất tuy mức giá khởi
iểm của quyền sử dụng ất là do cơ quan có thẩm quyền tổ chức ấu giá xác ịnh nhưng
mức giá cuối cùng ạt ược sẽ do người sử dụng ất quyết ịnh và họ sẽ phải nộp nghĩa vụ
tài chính cho nhà nước theo mức giá này. Do vậy trong ấu giá, ấu thầu thì không áp
dụng giá ất do nhà nước quy ịnh.
41. Mọi trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất ều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về những trường
hợp chuyển mục ích sử dụng ất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ta
có thể hiểu là những trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không thuộc những iểm
quy ịnh tại khoản này thì sẽ không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như:
Căn cứ vào khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT Sửa ổi, bổ sung Thông
tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy ịnh chi tiết một số iều của
Nghị ịnh số 43/2014/NĐ-CP và Nghị ịnh số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ: quy ịnh
về Các trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải ăng ký biến ộng, bao gồm:
a) Chuyển ất trồng cây hàng năm sang ất nông nghiệp khác gồm: ất sử dụng
ể xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục ích trồng trọt; ất xây dựng
chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ộng vật khác ược pháp luật cho
phép; nuôi trồng thủy sản cho mục ích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển ất trồng cây hàng năm khác, ất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển ất trồng cây lâu năm sang ất nuôi trồng thủy sản, ất trồng cây hàng năm; 12 lOMoARcPSD| 36477832
d) Chuyển ất ở sang ất phi nông nghiệp không phải là ất ở;
) Chuyển ất thương mại, dịch vụ sang các loại ất khác thuộc ất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là ất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển ất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là ất thương mại, dịch vụ, ất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp sang ất xây dựng công trình sự nghiệp.
Như vậy trong một số trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất không phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
42. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ất, cho thuê ất là cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp xã
cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị trấn.
Như vậy UBND cấp xã không có thẩm quyền giao ất mà chỉ ược phép cho thuê,
ồng thời căn cứ theo Điều 105 thì UBND cấp xã cũng không có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ất.
43. Thẩm quyền thu hồi ất và thẩm quyền trưng dụng ất ược pháp luật quy ịnh giống nhau.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 66 VBHN Luật Đất ai 2018 thì chỉ có UBND cấp tỉnh
và cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi ất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 72 VBHN Luật Đất ai 2018 Bộ trưởng Bộ Quốc phòng,
Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp
và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Y tế, Bộ trưởng Bộ Công Thương, Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện có thẩm quyền quyết ịnh trưng dụng ất, quyết ịnh gia hạn trưng dụng ất.
Người có thẩm quyền trưng dụng ất không ược phân cấp thẩm quyền cho người khác.
Như vậy thẩm quyền thu hồi ất và thẩm quyền trưng dụng ất là khác nhau theo quy
ịnh của pháp luật hiện hành.
44. UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng ất mà ương sự
không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai mà ương
sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều
100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh
chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền 13 lOMoARcPSD| 36477832
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng dân sự.
44/1. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ược nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng ất tại VN.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thuộc các ối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy ịnh của pháp luật về nhà
ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam.
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Trường hợp người
ược thừa kế là người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc ối tượng quy ịnh tại khoản 1
Điều 186 của Luật này thì ược nhận thừa kế quyền sử dụng ất; nếu không thuộc ối tượng
quy ịnh tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì ược hưởng giá trị của phần thừa kế ó;
Như vậy, ối với người Việt Nam ịnh cư tại nước ngoài cũng có quyền nhận thừa
kế quyền sử dụng ất.
44/2. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài có ược nhận thừa kế quyền sở hữu nhà ở.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thuộc các ối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy ịnh của pháp luật về nhà
ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam.
Căn cứ theo Điều 7 Luật nhà ở 2014 quy ịnh về ối tượng ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
1. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy ịnh tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Căn cứ theo Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy ịnh về iều kiện ược công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: 1.
Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước; ối với người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài thì phải ược phép nhập cảnh vào Việt Nam; ối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài thì phải có ủ iều kiện quy ịnh tại Điều 160 của Luật này. 2.
Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau ây: a)
Đối với tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức ầu
tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận ổi nhà ở
và các hình thức khác theo quy ịnh của pháp luật; b)
Đối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua,
thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ộng sản (sau 14 lOMoARcPSD| 36477832
ây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản); mua, nhận tặng cho, nhận ổi,
nhận thừa kế nhà ở của hộ gia ình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất ở
trong dự án ầu tư xây dựng nhà ở thương mại ược phép bán nền ể tự tổ chức xây dựng
nhà ở theo quy ịnh của pháp luật; c)
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy ịnh tại
khoản 2 Điều 159 của Luật này.
Như vậy, Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài sẽ ược nhận thừa kế quyền sử dụng
ất, quyền ở hữu nhà ở nếu có ủ iều kiện ể nhập cảnh vào Việt Nam. 45. Thuế sử dụng
ất là nghĩa vụ tài chính của tất cả các chủ thể sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 28/2016/QH14 sửa ổi, bổ sung một số
iều của Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng ất nông nghiệp: 1.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm có ít nhất
một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối. 2.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
ược Nhà nước giao cho hộ nghèo. 3.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông nghiệp
cho các ối tượng sau ây: a)
Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao ất ể sản xuất nông nghiệp, bao gồm
cả ất ược thừa kế, tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng ất; b)
Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông
trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã, nông trường
quốc doanh, lâm trường quốc doanh ể sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của pháp luật; c)
Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của Luật hợp tác xã.
4. Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với diện tích ất nông nghiệp ược Nhà nước
giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội -
nghề nghiệp, ơn vị sự nghiệp và các ơn vị khác ang trực tiếp sử dụng ất ể sản xuất nông nghiệp.
Đối với diện tích ất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, ơn vị sự nghiệp và các
ơn vị khác ang quản lý nhưng không trực tiếp sử dụng ất ể sản xuất nông nghiệp mà
giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp ồng ể sản xuất nông nghiệp thì thực 15 lOMoARcPSD| 36477832
hiện thu hồi ất theo quy ịnh của Luật ất ai; trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi ất thì
phải nộp 100% thuế sử dụng ất nông nghiệp.
Như vậy thuế sử dụng ất chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Đối tượng không phải
nộp thuế sử dụng ất là hộ gia ình, cá nhân, tổ chức thuê ất ể sản xuất nông nghiệp (trong
giá thuê ã bao hàm cả thuế sử dụng ất); tổ chức cá nhân nước ngoài ầu tư vào Việt Nam
mà sử dụng ất nông nghiệp.
46. Thế chấp, bảo lãnh là 2 hình thức chuyển quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 10 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Chuyển quyền sử dụng ất
là việc chuyển giao quyền sử dụng ất từ người này sang người khác thông qua các hình
thức chuyển ổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ất và góp vốn bằng quyền sử dụng ất.
Như vậy hình thức thế chấp, bảo lãnh là hai biện pháp ảm bảo thực hiện nghĩa vụ
của người khác chứ không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng ất.
47. Khi góp vốn bằng quyền sử dụng ất người sử dụng ất không còn là chủ của
quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Vì có 2 hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng ất:
Góp vốn bằng quyền sử dụng ất mà có làm phát sinh pháp nhân sử dụng ất mới thì
quyền sử dụng ất của bên góp vốn bằng quyền sử dụng ất sẽ ược chuyển sang cho pháp
nhân mới ược thành lập do góp vốn;
Góp vốn bằng quyền sử dụng ất mà không làm phát sinh pháp nhân sử dụng ất mới
thì quyền sử dụng ất vẫn thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng ất
49. Tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng ất thuê không phải nộp thuế
từ việc chuyển quyền. Nhận ịnh SAI
50. Tổ chức, cá nhân nước ngoài ược lựa chọn hình thức cho thuê ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 172 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ chức
sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia ình, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài quy ịnh tại khoản 1 Điều 56 của Luật này
ược lựa chọn hình thức thuê ất trả tiền thuê ất hằng năm hoặc thuê ất trả tiền thuê ất một
lần cho cả thời gian thuê.
51. Thẩm quyền giao ất, cho thuê ất trong Luật Đất ai ược quy ịnh dựa vào chủ
thể sử dụng ất và mục ích sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI 16 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì thẩm quyền giao ất, cho thuê ất
ược quy ịnh dựa vào chủ thể sử dụng ất, không dựa vào mục ích sử dụng ất của chủ thể ó.
52. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê ất thì có thẩm quyền giao ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp xã
cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị trấn.
Như vậy UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê ất nhưng không có thẩm quyền giao ất.
53. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ất thì có thẩm quyền cho thuê ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền giao ất và cho thuê ất.
54. Hộ gia ình, cá nhân có quyền sử dụng ất hợp pháp thì ược quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ khoản 1 Điều 40 Nghị ịnh 43/3014/NĐ-CP Hộ gia ình, cá nhân ồng bào
dân tộc thiểu số sử dụng ất do ược Nhà nước giao ất theo chính sách hỗ trợ của Nhà
nước chỉ ược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ất sau 10 năm kể từ ngày có
quyết ịnh giao ất nếu ược Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ất xác nhận không còn nhu
cầu sử dụng do chuyển khỏi ịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú ể ến nơi khác hoặc
do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao ộng.
Như vậy, không phải chủ thể nào có quyền sử dụng ất hợp pháp cũng ược tự do
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
55. Hộ gia ình, cá nhân ược nhà nước giao ất nông nghiệp và hộ gia ình, cá nhân
ược nhà nước khoán ất từ nông trường quốc doanh thì ược quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 7 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao quyền sử
dụng ất (sau ây gọi là Nhà nước giao ất) là việc Nhà nước ban hành quyết ịnh giao ất ể
trao quyền sử dụng ất cho ối tượng có nhu cầu sử dụng ất.
Như vậy, Nhà nước giao ất nông nghiệp thì có quyền sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 19 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP Người nhận khoán ất trong
các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng
hộ, ban quản lý rừng ặc dụng thì thuộc các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất. 17 lOMoARcPSD| 36477832
Như vậy, nông trường giao khoán ất nông trường thì không có quyền sử dụng ất,
bởi vì chủ thể nhận khoán tuy trực tiếp sử dụng ất ược giao khoán nhưng không phải là
người sử dụng ất, không ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.
56. Hộ gia ình, người sử dụng ất ều phải nộp tiền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân ang
sử dụng ất ổn ịnh mà có một trong các loại giấy tờ sau ây thì ược cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất và không phải nộp tiền sử dụng ất.
57. Người sử dụng ất nông nghiệp thì phải óng thuế ất nông nghiệp.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 1 Nghị ịnh 20/2011/NĐ-CP và iểm b khoản 1 Điều 1 Nghị ịnh
21/2017/NĐ-CP Đối tượng ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp: 1.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm
có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối. 2.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp ược Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo. 3.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp cho các ối tượng sau ây: a)
Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao, công nhận ất ể sản xuất
nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng ất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng ất nông nghiệp). b)
Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp,
nông trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã,
nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia ình, cá nhân nhận ất
giao khoán ổn ịnh của công ty nông, lâm nghiệp ể sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của pháp luật.
Việc giao khoán ất của hợp tác xã và nông trường quốc doanh, lâm trường quốc
doanh ể sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy ịnh tại Nghị ịnh số 135/2005/NĐCP
ngày 08 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và các văn bản sửa ổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
Nông trường viên, lâm trường viên bao gồm: Cán bộ, công nhân, viên chức ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh; hộ gia ình có người ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc ã nghỉ hưu, nghỉ 18 lOMoARcPSD| 36477832
mất sức lao ộng, ược hưởng chế ộ ang cư trú trên ịa bàn; hộ gia ình có nhu cầu trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ang cư trú trên ịa bàn. c)
Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của Luật hợp tác xã.
Như vậy thuế sử dụng ất nông nghiệp chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Những chủ
thể ược quy ịnh như trên ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp.
58. Tổ chức kinh tế chuyển quyền sử dụng ất thì không phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng ất. Nhận ịnh SAI
59. Hộ gia ình, cá nhân ược sử dụng không quá 3 ha ất trồng lúa.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 129 VBHN Luật Đất ai 2018 Hạn mức giao ất trồng
cây hằng năm, ất nuôi trồng thủy sản, ất làm muối cho mỗi hộ gia ình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại ất ối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực ồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại ất ối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.
60. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện
dự án ầu tư tại Việt Nam ều ược lựa chọn hình thức giao ất có thu tiền sử dụng
ất hoặc thuê ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư
xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 56 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước cho thuê ất
thu tiền thuê ất hằng năm hoặc thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê trong các
trường hợp sau ây: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; ất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ất xây
dựng công trình công cộng có mục ích kinh doanh; ất ể thực hiện dự án ầu tư nhà ở ể cho thuê;
61. Quy hoạch sử dụng ất chi tiết tại xã, phường, thị trấn khi ược lập không cần
lấy ý kiến óng góp của nhân dân.  Nhận ịnh SAI 19 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo iểm b khoản 2 Điều 43 VBHN Luật Đất ai 2018 Việc lấy ý kiến về
quy hoạch sử dụng ất cấp huyện ược thực hiện như sau: Việc lấy ý kiến óng góp của
các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng ồng dân cư về quy hoạch sử dụng ất cấp huyện
ược thực hiện bằng hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông
tin về nội dung của quy hoạch sử dụng ất trên trang thông tin iện tử của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;
Như vậy trong quá trình quy hoạch sử dụng ất phải lấy ý kiến óng góp của nhân dân.
62. Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp thì phải óng thuế ất nông nghiệp.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 1 Nghị ịnh 20/2011/NĐ-CP và iểm b khoản 1 Điều 1 Nghị ịnh
21/2017/NĐ-CP Đối tượng ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp: 1.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích ất trồng cây hàng năm
có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích ất làm muối. 2.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp ược Nhà nước giao hoặc công nhận cho hộ nghèo. 3.
Miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp ối với toàn bộ diện tích ất nông
nghiệp cho các ối tượng sau ây: a)
Hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước giao, công nhận ất ể sản xuất
nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng ất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng ất nông nghiệp). b)
Hộ gia ình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp,
nông trường viên, lâm trường viên ã nhận ất giao khoán ổn ịnh của hợp tác xã,
nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia ình, cá nhân nhận ất
giao khoán ổn ịnh của công ty nông, lâm nghiệp ể sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của pháp luật.
Việc giao khoán ất của hợp tác xã và nông trường quốc doanh, lâm trường quốc
doanh ể sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy ịnh tại Nghị ịnh số 135/2005/NĐCP
ngày 08 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và các văn bản sửa ổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
Nông trường viên, lâm trường viên bao gồm: Cán bộ, công nhân, viên chức ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh; hộ gia ình có người ang
làm việc cho nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh hoặc ã nghỉ hưu, nghỉ
mất sức lao ộng, ược hưởng chế ộ ang cư trú trên ịa bàn; hộ gia ình có nhu cầu trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ang cư trú trên ịa bàn. 20 lOMoARcPSD| 36477832 c)
Hộ gia ình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng ất nông
nghiệp của mình ể thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy ịnh của Luật hợp tác xã.
Như vậy thuế sử dụng ất nông nghiệp chỉ áp dụng cho một số chủ thể. Những chủ
thể ược quy ịnh như trên ược miễn thuế sử dụng ất nông nghiệp.
63. Người sử dụng ất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng ất ều phải nộp
hồ sơ tại văn phòng ăng ký quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP sửa ổi bổ sung một số
nghị ịnh chi tiết thi hành Luật Đất ai: Trường hợp hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư
có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ất
tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp ăng ký biến ộng ất ai, tài sản gắn liền với ất;
cấp ổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận ủ hồ sơ, Ủy
ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ ến Văn phòng ăng ký ất ai, Chi nhánh Văn phòng ăng ký ất ai.
64. UBND cấp tỉnh có quyền giao ất, cho thuê ất và thu hồi ất an ninh quốc phòng.  Nhận ịnh ĐÚNG
Về nguyên tắc, chủ thể nào quyết ịnh giao ất thì chủ thể ó có quyền thu hồi ất. Về
ất quốc phòng, thẩm quyền thu hồi ược trao cho UBND cấp tỉnh, iều này cũng dựa trên
nguyên tắc cũng như quy ịnh: “UBND cấp tỉnh thực hiện việc quản lý nhà nước ối với
ất sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh thuộc ịa bàn quản lý hành chính của ịa
phương”. Thẩm quyền này ược chứng minh tại khoản 2 Điều 50 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-
CP: Đất sử dụng vào mục ích quốc phòng, an ninh phải ược sử dụng úng mục ích ã ược
xác ịnh. Đối với diện tích ất không sử dụng hoặc sử dụng không úng mục ích thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho ơn vị sử dụng ất ể ưa ất vào sử dụng úng mục ích;
sau 12 tháng kể từ ngày ược thông báo, nếu ơn vị sử dụng ất không khắc phục ể ưa ất
vào sử dụng úng mục ích thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi ể giao cho người khác sử dụng.
Tuy nhiên, trong quá trình quản lý của UBND cấp tỉnh có sự phối hợp thực hiện
quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, iều này cũng hoàn toàn hợp lí, ặc biệt, là việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất vào mục ích quốc phòng, an ninh bảo ảm phù hợp
với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh; rà soát, xác ịnh
ranh giới ất sử dụng cho mục ích quốc phòng, an ninh; xác ịnh vị trí, diện tích ất quốc
phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng, sử dụng không úng mục ích ể bàn giao cho
ịa phương quản lý, sử dụng.
65. Đất trong khu kinh tế do UBND cấp tỉnh giao cho các chủ ầu tư.  Nhận ịnh SAI 21 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 151 VBHN Luật Đất ai 2018 2.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao ất cho Ban quản lý khu kinh tế ể tổ
chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng ất ã ược phê duyệt trong quy
hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế. 3.
Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng ối với diện tích ất ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu
hồi ể giao cho mình trước khi giao lại ất, cho thuê ất. Ban quản lý khu kinh tế
ược giao lại ất có thu tiền sử dụng ất, giao lại ất không thu tiền sử dụng ất, cho
thuê ất cho người có nhu cầu sử dụng ất trong các khu chức năng của khu kinh
tế theo quy ịnh tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này.
66. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng ất trong khu kinh tế giống như các
chủ thể khác sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật ất ai.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 151 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất trong
khu kinh tế ược ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, ược sản xuất, kinh
doanh, hoạt ộng dịch vụ và có các quyền, nghĩa vụ như sau:
a) Trường hợp ược Ban quản lý khu kinh tế giao lại ất trong khu kinh tế thì có
các quyền và nghĩa vụ như ược Nhà nước giao ất theo quy ịnh của Luật này;
b) Trường hợp ược Ban quản lý khu kinh tế cho thuê ất trong khu kinh tế thì có
các quyền và nghĩa vụ như ược Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh của Luật này.
Như vậy, tùy theo chủ thể ược Ban quản lý khu kinh tế giao lại ất hay cho thuê lại
ất có quyền và nghĩa vụ theo quy ịnh của pháp luật ất ai.
67. Các cộng ồng dân cư sử dụng ất ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 181 VBHN Luật Đất ai 2018 Cơ sở tôn giáo, cộng ồng
dân cư sử dụng ất không ược chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử
dụng ất; không ược thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất.
Như vậy, cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
68. Khi tranh chấp quyền sử dụng ất người sử dụng ược quyền chọn lựa cơ quan
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho mình.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai ã ược
hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì ược giải quyết như sau: 1.
Tranh chấp ất ai mà ương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong
các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn
liền với ất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 22 lOMoARcPSD| 36477832 2.
Tranh chấp ất ai mà ương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này thì ương sự chỉ
ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng dân sự;
Vì tùy theo từng trường hợp cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ất ai.
69. Không ồng ý với quyết ịnh giải quyết tranh chấp quyền sử dụng ất, ương sự có
quyền khởi kiện ra TAND.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 3 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Trường hợp ương sự lựa
chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết
tranh chấp ất ai ược thực hiện như sau: a)
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư
với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không ồng ý
với quyết ịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại ến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính; b)
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài
thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không ồng ý với quyết ịnh
giải quyết thì có quyền khiếu nại ến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính;
Như vậy, nếu không ồng ý với quyết ịnh tranh chấp thì ương sự có quyền khởi kiện
tại TAND theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.
70. Mọi trường hợp thừa kế quyền sử dụng ất ều làm thay ổi chủ thể sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 65 VBHN Luật Đất ai 2018 Các trường hợp thu
hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất, có nguy cơ e dọa
tính mạng con người bao gồm: Cá nhân sử dụng ất chết mà không có người thừa kế.
Như vậy, trong trường hợp cá nhân sử dụng ất chết mà không có người thừa kế thì
bị nhà nước thu hồi ất – không có chủ thể sử dụng ất vì vậy sẽ không làm thay ổi chủ thể sử dụng ất. 23 lOMoARcPSD| 36477832
71. TAND chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng ất khi người sử dụng ất
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai ã ược hòa
giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì ược giải quyết như sau:
2. Tranh chấp ất ai mà ương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều 100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn
một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng dân sự;
72. Căn cứ xác lập quyền sử dụng ất của người sử dụng ất là cơ sở làm phát sinh
quan hệ pháp luật ất ai.  Nhận ịnh ĐÚNG
Vì việc xác lập quyền sử dụng ất là một trong các iều kiện ể người sử dụng ất có
các quyền giao dịch về quyền sử dụng ất hoặc là căn cứ ể cơ quan có thẩm quyền giải
quyết khi có tranh chấp xảy ra – phân ịnh thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc
TAND hay cơ quan hành chính…
73. Hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển ổi quyền sử dụng ất  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 179, Điều 190 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia
ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian
thuê, ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Chuyển ổi
quyền sử dụng ất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia ình, cá nhân khác;
Điều 190. Điều kiện chuyển ổi quyền sử dụng ất nông nghiệp
Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do ược Nhà nước giao ất, do chuyển
ổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ược tặng cho quyền sử dụng ất hợp pháp từ
người khác thì chỉ ược chuyển ổi quyền sử dụng ất nông nghiệp trong cùng xã, phường,
thị trấn cho hộ gia ình, cá nhân khác ể thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển ổi quyền sử dụng ất và lệ phí trước bạ.
Như vậy hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp ược chuyển ổi quyền sử dụng ất nhưng
phải thực hiện úng theo pháp luật quy ịnh trong giới hạn ược chuyển ổi quyền sử dụng ất. 24 lOMoARcPSD| 36477832 74.
Chỉ có các chủ thể sử dụng ất ược nhà nước giao ất thì mới phải nộp thuế ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây: 1.
Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều 129 của Luật này; 2.
Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 3.
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp; 4.
Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án của Nhà nước; 5.
Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, không phải chủ thể nào ược Nhà nước giao ất cũng phải nộp tiền sử dụng ất. 75.
Đất ược Nhà nước giao ể quản lý là một trong những trường hợp Nhà nước
thu hồi ất không ược bồi thường về ất  Nhận ịnh ĐÚNG.
Căn cứ theo khoản 2 iều 82 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất không
bồi thường về ất trong các trường hợp sau ây: Đất ược Nhà nước giao ể quản lý; 76.
Một trong những loại quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục ích công ích của xã,
phường, thị trấn ó là “Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương”  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm c khoản 2 iều 132 VBHN Luật Đất ai 2018 Quỹ ất nông nghiệp
sử dụng vào mục ích công ích của xã, phường, thị trấn ể sử dụng vào các mục ích sau
ây: Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. 77.
Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, dự án
ầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) là một trong những các
dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết ịnh ầu tư mà phải thu hồi ất thì
ó là một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi ất ể phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng  Nhận ịnh SAI 25 lOMoARcPSD| 36477832
Căn cứ theo iểm a khoản 2 iều 62 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước thu hồi ất ể
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau ây:
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết ịnh ầu tư mà
phải thu hồi ất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu ô thị mới, dự án ầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); 78.
Người ược sử dụng ất theo kết quả hòa giải thành ối với tranh chấp ất ai; theo bản
án hoặc quyết ịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ất ai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ã ược thi hành là một trong những trường hợp sử dụng ất
ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm d khoản 1 iều 99 VBHN Luật ất ai 2018 Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho những
trường hợp sau ây: Người ược sử dụng ất theo kết quả hòa giải thành ối với tranh chấp
ất ai; theo bản án hoặc quyết ịnh của Tòa án nhân dân, quyết ịnh thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết ịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ất ai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ã ược thi hành. 78.
Cá nhân sử dụng ất có quyền ể thừa kế quyền sử dụng ất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật là một trong những quyền và nghĩa vụ Nhà nước giao
trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền
thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất;
ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm khoản 1 iều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân sử
dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước
công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Cá nhân sử dụng ất có quyền ể thừa
kế quyền sử dụng ất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
80. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất phải ược công bố công khai trong
thời hạn 30 ngày kể từ ngày ược phê duyệt.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 2 Điều 48 VBHN Luật Đất ai 2018 Toàn bộ nội dung
quy hoạch sử dụng ất cấp huyện sau khi ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
phải ược công bố công khai theo quy ịnh sau ây: Việc công bố công khai ược thực hiện
chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 26 lOMoARcPSD| 36477832
81. Mọi trường hợp lấn chiếm ất ai ều bị nhà nước thu hồi ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm , e khoản 1 Điều 64 VBHN Luật Đất ai 2018 Các trường hợp thu
hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai bao gồm:
) Đất ược Nhà nước giao ể quản lý mà ể bị lấn, chiếm;
e) Đất không ược chuyển quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này mà người
sử dụng ất do thiếu trách nhiệm ể bị lấn, chiếm;
Như vậy, chỉ trong trường hợp lấn chiếm ất ai bị nhà nước thu hồi là ất ược nhà
nước giao ể quản lý hoặc ất không ược chuyển quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật
này mà người sử dụng ất do thiếu trách nhiệm ể bị lấn, chiếm. Vì vậy không phải trong
mọi trường hợp lấn chiếm ất ai ều bị nhà nước thu hồi ất.
82. Hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp do ược Nhà nước giao vượt hạn mức cũng
ược có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ất ó ể hợp tác sản xuất kinh doanh.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm h khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất
với tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài ể hợp tác sản xuất, kinh doanh;
Như vậy, hộ gia ình sử dụng ất nông nghiệp do nhà nước giao trong hạn mức mới
cơ quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ất ể hợp tác kinh doanh.
83. Cơ quan có thẩm quyền giao ất thì cũng có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền giao ất.
Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2018 thì UBND cấp tỉnh và
cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với ất.
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền giao ất là UBND cấp tỉnh và cấp huyện cũng có
thẩm quyền cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với ất.
84. Chuyển mục ích sử dụng ất là hình thức sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI 27 lOMoARcPSD| 36477832
Chuyển mục ích sử dụng ất là sự thay ổi về mục ích sử dụng ất so với loại ất ban
ầu bằng quyết ịnh hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần ăng ký ất ai
trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 85. Hệ quả
pháp lý của việc thu hồi ất và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ất là như nhau.  Nhận ịnh SAI
Việc thu hồi ất vì mục mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng thì sẽ ược Nhà nước bồi thường hoặc hỗ trợ hoặc lập dự án
tái ịnh cư cho những chủ thể bị thu hồi ất nếu ạt ủ iều kiện theo luật ịnh. (Điều 74, 75,
83, 85 VBHN Luật Đất ai 2018).
Việc thu hồi giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với ất thì 86.
Theo Luật Đất ai 2013, dòng họ ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất
hương hỏa thờ cúng là một trong những loại chủ thể sử dụng ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ khoản 3 Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 Cộng ồng dân cư gồm cộng ồng
người Việt Nam sinh sống trên cùng ịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân
phố và iểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Như vậy, dòng họ ược coi là cộng ồng dân cư mà cộng ồng dân cư là một trong
những chủ thể sử dụng ất. 87.
Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do ược UBND cấp xã cho thuê
ất có các quyền pháp lý về ất ai giống hộ gia ình, cá nhân ược UBND cấp huyện cho thuê ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục
ích sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: a)
Giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với hộ gia ình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia ình, cá nhân thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử
dụng ất nông nghiệp ể sử dụng vào mục ích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5
héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết ịnh; b)
Giao ất ối với cộng ồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê ất thuộc quỹ ất nông nghiệp sử dụng vào mục
ích công ích của xã, phường, thị trấn.
Căn cứ theo Điều 131, 132 VBHN Luật Đất ai 2018 thì quyền pháp lý về ất ai của
hộ gia ình, cá nhân ược UBND cấp huyện giao ất nông nghiệp khác với UBND cấp xã giao ất. 28 lOMoARcPSD| 36477832 88.
Hộ gia ình sử dụng ất ở có tên trong sổ ịa chính của phường ược lập trước
ngày 15/10/1993 và hộ gia ình sử dụng ất ở từ năm 1992 (không có giấy tờ quy ịnh
tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất ai 2013 nhưng nguồn gốc không vi phạm pháp
luật ất ai không phải nộp tiền sử dụng ất cho Nhà nước khi ược công nhận quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1 Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018 thì Hộ gia ình sử dụng ất
ở có tên trong sổ ịa chính của phường ược lập trước ngày 15/10/1993 thuộc vào iểm b
khoản 1 nên không phải nộp tiền sử dụng ất. Còn hộ gia ình sử dụng ất ở từ năm 1992
(không có giấy tờ quy ịnh tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất ai 2013 nhưng nguồn gốc
không vi phạm pháp luật ất ai thì không thuộc các trường hợp tại khoản 1 vì vậy không
thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng ất. 89.
Giá ất tính tiền sử dụng ất trong trường hợp Nhà nước giao ất có thu tiền sử
dụng ất không thông qua ấu giá cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 4 Điều 114 VBHN Luật Đất ai 2018 Giá ất cụ thể ược sử
dụng ể làm căn cứ trong các trường hợp sau ây: Tính tiền sử dụng ất khi Nhà nước giao
ất có thu tiền sử dụng ất không thông qua hình thức ấu giá quyền sử dụng ất; công nhận
quyền sử dụng ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng ất. 90.
Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài trong trường hợp nhất ịnh cũng có
quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng như tổ chức kinh tế.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b, khoản 3 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt
Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt
Nam cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn ầu
tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền sử dụng ất ể thực hiện dự án
có các quyền và nghĩa vụ sau ây:
b, Chuyển nhượng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
ất trong thời hạn sử dụng ất;
) Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất
ể hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 4, 5 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018
Như vậy, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt Nam trong
trường hợp nêu trên ược quyền chuyển quyền sử dụng ất như tổ chức kinh tế. (chuyển
nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng ất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng ất) 29 lOMoARcPSD| 36477832
91. Người sử dụng ất dưới hình thức giao ất không thu tiền sử dụng ất không có
quyền giao dịch quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, c khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá
nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức (khoản
1 Điều 54 giao ất không thu tiền sử dụng ất) có quyền giao dịch quyền sử dụng ất –
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
92. Tổ chức kinh tế không ược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất nông nghiệp.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế không
ược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất trồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng
của hộ gia ình, cá nhân, trừ trường hợp ược chuyển mục ích sử dụng ất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ất ã ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, tổ chức kinh tế vẫn có thể ược nhân chuyển nhượng quyền sử dụng ất
nếu trường hợp ược chuyển mục ích sử dụng ất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã
ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
93. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng ất ở tại Việt Nam ể xây dựng nhà ở.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
94. Người sử dụng ất thuê khi bị Nhà nước thu hồi ất thì không ược bồi thường về ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 76 VBHN Luật Đất ai 2018 quy ịnh về các trường hợp không
ược bồi thường về ất nhưng ược bồi thường chi phí ấu tư vào ất còn lại khi Nhà nước
thu hồi ất thì trường hợp người sử dụng ất thuê khi bị Nhà nước thu hồi ất không thuộc
các quy ịnh trên nên ược bồi thường. 30 lOMoARcPSD| 36477832
95. Chủ thể sử dụng ất ở ều phải nộp tiền sử dụng ất cho Nhà nước.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây: 1.
Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều 129 của Luật này; 2.
Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 3.
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp; 4.
Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án của Nhà nước; 5.
Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, không phải chủ nào nào sử dụng ất ều phải nộp tiền sử dụng ất cho nhà nước.
96. UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ất ai trong trường hợp các bên
tranh chấp lựa chọn UBND giải quyết.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 2, 3 VBHN Luật Đất ai 2018
Các tranh chấp ất ai thì ược hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì ược giải quyết theo khoản 2, 3.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp ất ai chỉ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện
và cấp tỉnh, cấp xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp chứ không ược giải quyết tranh chấp.
Như vậy, UBND xã, phường, thị trấn không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ất ai.
97. Thuế sử dụng ất là một tên gọi khác của tiền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 21 Điều 3 VBHN Luật Đất ai 2018 Tiền sử dụng ất là số tiền
mà người sử dụng ất phải trả cho Nhà nước khi ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử
dụng ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất, công nhận quyền sử dụng ất. 31 lOMoARcPSD| 36477832
Thuế sử dụng ất là loại thuế gián thu mà người sử dụng ất phải nộp cho Nhà nước
hàng năm. Thuế sử dụng ất bao gồm thuế sử dụng ất nông nghiệp và thuế sử dụng ất phi nông nghiệp.
Như vậy, thuế sử dụng ất và tiền sử dụng ất là khác nhau.
98. TAND chỉ giải quyết các tranh chấp ất ai khi ương sự có giấy chứng nhận hoặc
các giấy tờ tại khoản Điều 100 VBHN Luật Đất ai 2018.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 2 Điều 203 VBHN Luật Đất ai 2018 Tranh chấp ất ai mà ương
sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại Điều
100 của Luật này thì ương sự chỉ ược lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh
chấp ất ai theo quy ịnh sau ây:
a) Nộp ơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng dân sự;
Như vậy, TAND giải quyết tranh chấp ất ai khi ương sự có giấy chứng nhận hoặc
không có giấy chứng nhận theo pháp luật quy ịnh.
99. Người sử dụng ất ược thực hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời iểm
ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược thực
hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời iểm ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất…
Căn cứ theo iểm a khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 1. Người sử dụng ất
ược thực hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ất; góp vốn bằng quyền sử dụng ất khi có các iều kiện
sau ây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy ịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Như vậy, người sử dụng ất ược thực hiện giao dịch quyền sử dụng ất, kể từ thời
iểm ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất
100. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển quyền sử dụng ất
ể xây dựng nhà ở tại Việt Nam.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng 32 lOMoARcPSD| 36477832
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
) Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở ược nhận chuyển quyền sử dụng ất ở thông qua
hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
ất ở hoặc ược nhận quyền sử dụng ất ở trong các dự án phát triển nhà ở; 101. Người sử
dụng ất thuê ược coi là chủ thể sử dụng ất.  Nhận ịnh ĐÚNG
Chủ thể sử dụng ất là người ang thực tế chiếm hữu ất ai do Nhà nước giao, cho
thuê, cho phép nhận quyền sử dụng ất hoặc ược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ất.
Căn cứ theo Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 Các chủ thể sử dụng ất gồm các tổ chức
trong nước; cá nhân, hộ gia ình trong nước; cộng ồng dân cư, cơ sở tôn giáo; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài; tổ chức,
cá nhân nước ngoài ầu tư vào Việt Nam.
Như vậy, người sử dụng ất thuê cũng ược coi là chủ thể sử dụng ất. 102. Người
ược Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất và người ược Cảng vụ hàng không
cho thuê ất có quyền sử dụng ất giống nhau.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 4 Điều 150 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược Ban
quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất trong khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa
vụ như ược Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh của Luật này.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 156 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức, cá nhân sử dụng
ất tại cảng hàng không, sân bay có các quyền và nghĩa vụ sau ây: a)
Sử dụng ất úng mục ích; không ược chuyển ổi, chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê quyền sử dụng ất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất; b)
Được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê ể thế
chấp tại tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam; ược bán, cho thuê tài
sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê.
Như vậy, Người ược Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê ất và người ược
Cảng vụ hàng không cho thuê ất có quyền sử dụng ất là khác nhau.
103. Khi người sử dụng ất chuyển mục ích sử dụng ất thì quyền sử dụng ất của họ sẽ thay ổi.
104. Tổ chức, hộ gia ình có cùng hình thức sử dụng ất thì có quyền sử dụng ất giống nhau.
105. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng ược nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng quyền sử dụng ất tại Việt Nam. 33 lOMoARcPSD| 36477832  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chuyển quyền sử dụng ất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngàoi cũng ược nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng quyền sử dụng ất tại Việt Nam.
106. Các chủ thể ược Nhà nước giao ất không thu tiền sử dụng ất thì không có
quyền giao dịch quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b, c khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá
nhân sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, chủ thể sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức (khoản
1 Điều 54 giao ất không thu tiền sử dụng ất) có quyền giao dịch quyền sử dụng ất –
chuyển ổi, ể thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
107. Giá ất tính tiền sử dụng ất là giá ất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 108 VBHN Luật Đất ai 2018 Căn cứ tính tiền sử
dụng ất: Giá ất theo quy ịnh tại Điều 114 của Luật này; trường hợp ấu giá quyền sử
dụng ất thì giá ất là giá trúng ấu giá.
Như vậy, giá ất tính tiền sử dụng ất là còn bao gồm giá trúng ấu giá trong trường
hợp ấu giá quyền sử dụng ất.
108. Người sử dụng ất thuê trả tiền thuê ất hàng năm không ược thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau ây: Cho thuê lại quyền sử dụng ất theo hình thức trả tiền thuê ất
hằng năm ối với ất ã ược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ược phép ầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng ối với ất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, Người sử dụng ất thuê trả tiền thuê ất hàng năm ược thực hiện giao dịch
về quyền sử dụng ất. 34 lOMoARcPSD| 36477832
109. Khi sử dụng ất nông nghiệp, hộ gia ình, cá nhân có ầy ủ các quyền giao dịch
ối với quyền sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cư theo khoản 3, 4 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018 3.
Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ược
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất trồng lúa. 4.
Hộ gia ình, cá nhân không ược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng ất ở, ất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng ặc dụng ó.
Như vậy, hộ gia ình, cá nhân khi sử dụng ất nông nghiệp sẽ không ược phép giao
dịch quyền sử dụng ất trong trường hợp khoản 3, 4 nêu trên.
110. Nhà nước iều tiết phần giá trị tăng thêm từ ất mà không do ầu tư của người
sử dụng ất mang lại thông qua chính sách thuế, ầu tư cơ sở hạ tầng và chính
sách hỗ trợ cho người có ất thu hồi.  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước iều tiết phần giá
trị tăng thêm từ ất mà không do ầu tư của người sử dụng ất mang lại thông qua chính
sách thuế, tiền sử dụng ất, tiền thuê ất, ầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có ất thu hồi.
113. Tất cả mọi hợp ồng, văn bản giao dịch quyền sử dụng ất bắt buộc phải ược
công chứng, hoặc chứng thực bởi tổ chức, hoặc cơ quan có thẩm quyền. Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 VBHN Luật Đất ai 2018
114. Tất cả mọi người sử dụng ất ều phải nộp thuế sử dụng ất.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo Điều 54 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất không thu tiền sử
dụng ất trong các trường hợp sau ây: 1.
Hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối ược giao ất nông nghiệp trong hạn mức quy ịnh tại Điều 129 của Luật này; 2.
Người sử dụng ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng, ất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, ất xây dựng trụ sở cơ quan, ất sử dụng vào mục ích quốc phòng,
an ninh; ất sử dụng vào mục ích công cộng không nhằm mục ích kinh doanh; ất
làm nghĩa trang, nghĩa ịa không thuộc trường hợp quy ịnh tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 35 lOMoARcPSD| 36477832 3.
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng ất xây
dựng công trình sự nghiệp; 4.
Tổ chức sử dụng ất ể xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh cư theo dự án của Nhà nước; 5.
Cộng ồng dân cư sử dụng ất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ất
phi nông nghiệp quy ịnh tại Điều 159 của Luật này.
Như vậy, Có thể thấy không phải chủ thể nào ược Nhà nước giao ất cũng phải nộp tiền sử dụng ất. 1.
Tổ chức kinh tế chỉ ược phép chuyển nhượng ất dự án khi ã xây dựng kết cấu hạ tầng.  Nhận ịnh Đúng
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP (Được sửa ổi bởi
khoản 17 Điều 1 Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất ai có hướng
dẫn chi tiết nội dung này như sau:
1. Điều kiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho
thuê ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ ầu tư dự án phải hoàn thành việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các
công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết
xây dựng 1/500 ã ược phê duyệt; ảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu
vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho người dân tự xây
dựng nhà ở; ảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp iện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; 2.
Người sử dụng ất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ược phép thực hiện
các giao dịch quyền sử dụng ất  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 167 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất ược thực
hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này.
Căn cứ theo iểm a khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 Người sử dụng ất
ược thực hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ất; góp vốn bằng quyền sử dụng ất khi có các iều
kiện sau ây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy ịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Như vậy, người sử dụng ất có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thì ược phép thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng ất. 3.
Hộ gia ình, cá nhân thuê ất của Nhà nước ược phép chuyển nhượng quyền
sử dụng ất cho hộ gia ình cá nhân khác 36 lOMoARcPSD| 36477832  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 179 VBHN Luất Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Chuyển nhượng quyền sử dụng
ất theo quy ịnh của pháp luật;
Căn cứ theo khoản 2 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 thì không có quy ịnh nào
cho phép hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm ược
chuyển nhượng quyền sử dụng ất.
Như vậy, hộ gia ình, cá nhân ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm
không ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất mà chỉ có hộ gia ình, cá nhân ược Nhà
nước cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê mới có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ất. 4.
Tổ chức kinh tế ược Nhà nước giao ất có quyền góp vốn với tổ chức cá nhân
khác trong nước ể hợp tác sản xuất kinh doanh.  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời
gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau
ây: Góp vốn bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất ể hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài theo quy ịnh của pháp luật.
Như vậy, tổ chức kinh tế ược Nhà nước giao ất có quyền góp vốn với tổ chức, cá
nhân, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ể
hợp tác sản xuất, kinh doanh chứ không không phải là tổ chức, cá nhân trong nước. 5.
Tất cả các chủ thể sử dụng ất theo quy ịnh của luật ất ai năm 2013 ều có
quyền nhận tặng cho quyền sử dụng ất  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo khoản 1, 3, 4 Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018
1. Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài không ược nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất ối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ất. 3.
Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ược
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ất trồng lúa. 37 lOMoARcPSD| 36477832 4.
Hộ gia ình, cá nhân không ược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng ất ở, ất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng ặc dụng ó. 6.
Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài không có quyền nhận thừa kế quyền
sử dụng ất tại Việt Nam  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam ịnh
cư ở nước ngoài thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy ịnh của pháp luật
về nhà ở ược nhận chuyển quyền sử dụng ất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận
thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở hoặc ược nhận quyền sử
dụng ất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài cũng có quyền nhận thừa kế quyền
sử dụng ất nếu người ó thuộc diện ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở. 7.
Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài về Việt Nam ầu tư không ược thế chấp
quyền sử dụng ất  Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền
sử dụng ất có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 2
Điều 174 của Luật này.
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Thế chấp bằng quyền
sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất tại các tổ chức tín dụng ược
phép hoạt ộng tại Việt Nam;
Như vậy, người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam có quyền thế
chấp quyền sử dụng ất. 8.
Hộ gia ình cá nhân sử dụng ất nông nghiệp dưới hình thức giao không có
quyền cho thuê quyền sử dụng ất  Nhận ịnh ĐÚNG
Căn cứ theo khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân sử
dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà nước
công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,
nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây:…
Như vậy, trong trường hợp hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp dưới hình
thức giao ất không có quyền cho thuê quyền sử dụng ất vì pháp luật không có quy ịnh. 38 lOMoARcPSD| 36477832 9.
Người nước ngoài ầu tư vào Việt Nam sử dụng ất không ược chuyển nhượng
quyền sử dụng ất. Nhận ịnh SAI
Căn cứ theo iểm a khoản 3 Điều 186 VBHN Luật Đất ai 2018 10.
Tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất thuê của Nhà nước ều có quyền thế
chấp quyền sử dụng ất  Nhân ịnh SAI
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế ược
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời
gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau
ây: Thế chấp bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất tại
các tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam;
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 175 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau ây:
Căn cứ theo iểm g khoản 1 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
sử dụng ất nông nghiệp ược Nhà nước giao trong hạn mức; ất ược Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, ược Nhà
nước công nhận quyền sử dụng ất; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Thế chấp quyền sử dụng ất tại
tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân
theo quy ịnh của pháp luật;
Căn cứ theo iểm khoản 2 Điều 179 VBHN Luật Đất ai 2018 Hộ gia ình, cá nhân
ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau ây:
Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê tại tổ chức tín dụng
ược phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy ịnh của pháp luật;
Như vậy, tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất ược Nhà nước cho thuê ất
thu tiền thuê ất hằng năm không có quyền thế chấp quyền sử dụng ất mà chỉ ược thế
chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê.
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG
Bài 1: Năm 2016, ông Hoàng Văn Hải nhận chuyển nhượng 300m2 ất nông nghiệp
trồng cây hàng năm của Hộ gia ình Anh Kiều Thanh Tuấn với mục ích xây dựng nhà ể
ở tại xã D, huyện B, tỉnh Q, vì tại thời iểm nhận chuyển nhượng, diện tích ất nói trên
thuộc khu vực quy hoạch khu dân cư ã ược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy 39 lOMoARcPSD| 36477832
nhiên, do chưa có iều kiện xây dựng nhà ở nên ông Hải vẫn ể nguyên trạng diện tích ất
nhận chuyển nhượng cho ến nay.
Bằng kiến thức ã học về luật ất ai hiện hành, Anh (Chị) hãy giải quyết tình huống:
Câu 1. Trường hợp ông Hải muốn xây dựng nhà ở trên diện tích ất nhận
chuyển nhượng, ông Hải có phải xin phép chuyển mục ích sử dụng ất và có phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước không? Tại sao?
Nếu ông Hải muốn xây dựng nhà trên diện tích ất nhận chuyển nhượng, ông Hải
phải xin phép chuyển mục ích sử dụng ất và phải thực hiện ầy ủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước
Theo tình huống trên, ất ông Hải là 300m2 ất nông nghiệp. Nhưng ông Hải sử
dụng diện tích ất ó không vì mục ích nông nghiệp mà là ể xây dựng nhà ở ( ất phi nông
nghiệp) nên ông Hải phải trình báo với cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển mục ích
sử dụng ất và thực hiện các thủ tục và óng các khoản phí theo quy ịnh của pháp luật về
ất ai và các văn bản QPPL liên quan khác.
Khoản 2 iều 170 luật ất ai 2013 quy ịnh: “Thực hiện kê khai ăng ký ất ai; làm ầy
ủ thủ tục khi chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng ất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật.”
Việc chuyển mục ích sử dụng ất nông nghiệp sang ất thổ cư phải ược phép của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyển theo iểm d khoản 1, 2 iều 57 Luật Đất ai 2013:
“1. Các trường hợp chuyển mục ích sử dụng ất phải ược phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển ất nông nghiệp sang ất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục ích sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 1 Điều này thì người sử
dụng ất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ịnh của pháp luật; chế ộ sử dụng ất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ất ược áp dụng theo loại ất sau khi ược chuyển
mục ích sử dụng.”
Theo khoản 2 iều trên, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ã cho phép ông Hải
chuyển ổi ất nông nghiệp sang ất phi nông nghiệp, ông Hải phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Cụ thể quy ịnh tại iểm b khoản 2 iều 5, Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP:
“2. Đối với hộ gia ình, cá nhân:
b) Chuyển từ ất nông nghiệp ược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ất sang
ất ở thì thu tiền sử dụng ất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng ất tính theo giá ất ở
với tiền sử dụng ất tính theo giá ất nông nghiệp tại thời iểm có quyết ịnh chuyển mục
ích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” 40 lOMoARcPSD| 36477832
Câu 2. Giả sử khi ông Hải chưa xây dựng nhà ở, 300m2 ất nhận chuyển
nhượng nói trên của ông Hải thuộc khu vực quy hoạch phải thu hồi ất ể xây dựng nhà văn hóa xã. Hỏi:
Thứ nhất: Khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi ất, ông Hải có ược bồi thường
về ất ối với diện tích ất nói trên hay không? Tại sao?
Khi chuyển nhượng ất cho ông Hải, hộ gia ịnh anh Kiều Thanh Tuấn phải ẩy ủ
iều kiện ể chuyển nhượng ât theo iều 188 Luật ất ai 2013, trong ó có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất. Như vậy, ông Hải ã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất của 300m2 ất nông nghiệp này.
Khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi ất ể xây dựng nhà văn hóa xã, ông Hải sẽ ược
bồi thường về ất ối với diện tích nói trên theo quy ịnh tại khoản 1 iều 75 Luật ất ai 2013:
“Điều kiện ược bồi thường về ất khi Nhà nước thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
1. Hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất không phải là ất thuê trả tiền thuê ất hàng
năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng ất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất (sau ây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có ủ iều kiện ể ược
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ất theo quy ịnh của Luật này mà chưa ược cấp, trừ trường hợp quy ịnh tại khoản 2
Điều 77 của Luật này; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thuộc ối tượng ược sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có ủ
iều kiện ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất theo quy ịnh của Luật này mà chưa ược cấp.”
Thứ hai. Trường hợp ông Hải ược bồi thường về ất thì mục ích sử dụng ất
ược xác ịnh ể bồi thường là mục ích sử dụng ất nào? Tại sao?
Trường hợp 1: Nếu ông Hải ã xin chuyển ổi mục ích sử dụng ất từ nông nghiệp sang ất
thổ cư nhưng chưa xây nhà thì sẽ ược bồi thường theo mục ích sử dụng ất thổ cư ược
áp dụng tại iều 79 luật ất ai 2013.
Trường hợp 2: Nếu ông Hải chưa chuyển ổi mục ích sử dụng ất nông nghiệp sang ất ở,
thì Nhà nước sẽ bồi thường cho ông Hải mục ích sử dụng ất là ất nông nghiệp ược quy
ịnh tại iều 77 Luật ất ai 2013.
Bài 2: Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài hoạt ộng tại Việt Nam
từ năm 2006 ến nay. Năm 2017, công ty xin Nhà nước cho sử dụng ất ể thực hiện dự án
ầu tư xây dựng nhà ở ể kinh doanh tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh là 14 41 lOMoARcPSD| 36477832
hecta. Trong dự án nhà nêu trên có 3.5 ha ất trồng lúa của Hộ gia ình nhà ông Huỳnh
Ngọc Ân ngụ huyện Nhà Bè thành phố Hồ Chí Minh bị thu hồi tháng 7 năm 2017.
Bằng kiến thức ã học về Luật át ai hiện hành, Anh Chị hãy giải quyết:
Câu hỏi 1: Xác ịnh nghĩa vụ tài chính của Công ty X sử dụng 3.5 ha ất trồng
lúa của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân trước khi bị nhà nước thu hồi. (1.0 iểm)
Theo quy ịnh tại k1 iều 107 – Luật ất ai 2013, ưa ra các khoản tài chính mà người
sử dụng ất phải có nghĩa vụ thực hiện ối với cơ quan nhà nước. Đối với mỗi một hình
thức sử dụng ất khác nhau thì sẽ có 1 khoản tài chính nhất ịnh. Khoản tài chính như một
công cụ ảm bảo việc sử dụng ất một cách hiệu quả của người sử dụng ất;…
Bên cạnh ó, căn cứ Theo Điều 9 Nghị ịnh 140/2016/NĐ-CP (sửa ổi, bổ sung bởi
Nghị ịnh 20/2019/NĐ-CP) ược hướng dẫn bởi Điều 5 Thông tư 301/2016/TTBTC (sửa
ổi, bổ sung bởi Thông tư 20/2019/TT-BTC) ối tượng miễn lệ phí trước bạ gồm có:
“Đất ược Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục ích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối”
->> Vậy theo ó, Công ty X khi sử dụng 3.5 ha ất trồng lúa của chủ hộ Huỳnh
Ngọc Ân phải nộp các khoản tiền bao gồm:
+ Tiền sử dụng ất: Khi Công ty X sử dụng ất ược giao ất thì nhà nước thu tiền sử
dụng ất khi Nhà nước giao ất
+ Thuế sử dụng ất: Có thể nói thuế sử dụng ất là một loại thuế gián thu còn ược
gọi là thuế nhà ất áp dụng ối với nhà, ất ở, ất xây dựng công trình mà các cá nhân, tổ
chức có quyền sử dụng ất.
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai: Hiện nay, người sử dụng ất sẽ phải nộp
các lệ phí khác như chi phí o ạc, lệ phí cấp sổ, khai thác và sử dụng dữ liệu quốc gia về
ất ai. chi phí thẩm ịnh hồ sơ, cung cấp thông tin về giao dịch bảo ảm bằng quyền sử
dụng ất, tài sản gắn liền trên ất.
Câu 2: Hình thức sử dụng ất 14 ha của Công ty X? Việc thu hồi 3.5 ha của
chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân có úng quy ịnh pháp luật không? Nêu rõ cơ sở pháp lý. (1.5 iểm)
+ Hình thức sử dụng 14ha ất của công ty X là Nhận quyền sử dụng ất từ Nhà nước
ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất.
- Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 55 Luật ất ai 2013: “Người Việt Nam ịnh cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư
xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;”
- Điều kiện ược giao ất: theo quy ịnh tại Khoản 3 Điều 58 Luật ất ai 2013 như sau:
“Người ược Nhà nước giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ể thực
hiện dự án ầu tư phải có các iều kiện sau ây: 42 lOMoARcPSD| 36477832
a) Có năng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ất theo tiến ộ của dự án ầu tư;
b) Ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư;
c) Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với trường hợp ang sử
dụng ất do Nhà nước giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án ầu tư khác.”
- Mục ích sử dụng ất ược Nhà nước giao: Sử dụng ất ược giao ể thực hiện dự án
ầu tư xây dựng nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê.
- Thời hạn sử dụng ất ược Nhà nước giao: căn cứ Khoản 3 Điều 126 Luật ất ai:
“Thời hạn giao ất, cho thuê ất ối với tổ chức ể sử dụng vào mục ích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia ình, cá nhân ể sử
dụng vào mục ích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức ể
thực hiện các dự án ầu tư; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài ể thực hiện các dự án ầu tư tại Việt Nam ược xem xét, quyết ịnh trên
cơ sở dự án ầu tư hoặc ơn xin giao ất, thuê ất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn ầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ầu tư vào ịa bàn có
iều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ịa bàn có iều kiện kinh tế - xã hội ặc biệt khó khăn
mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ất, cho thuê ất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp với cho thuê hoặc ể
cho thuê mua thì thời hạn giao ất cho chủ ầu tư ược xác ịnh theo thời hạn của dự án;
người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ược sử dụng ất ổn ịnh lâu dài. Khi hết
thời hạn, người sử dụng ất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì ược Nhà nước xem xét
gia hạn sử dụng ất nhưng không quá thời hạn quy ịnh tại khoản này.”
+ Việc thu hồi 5ha của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân là không úng theo quy ịnh của pháp
luật. Căn cứ Khoản 1 Điều 16 Luật ất ai 2013 quy ịnh về các trường hợp Nhà nước quyết ịnh thu hồi ất.
“Điều 16. Nhà nước quyết ịnh thu hồi ất, trưng dụng ất
1. Nhà nước quyết ịnh thu hồi ất trong các trường hợp sau ây:
a) Thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai;
c) Thu hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất,
có nguy cơ e dọa tính mạng con người.”
Từng trường hợp quy ịnh rõ tại các iều trong Luật ất ai 2013 như sau:
- Thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh: Điều 61
- Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Điều 62 43 lOMoARcPSD| 36477832
- Thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai: Điều 64
- Thu hồi ất do chấm dứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất,
có nguy cơ e dọa tính mạng con người: Điều 65
->> Như vậy, theo quy ịnh của pháp luật thì 3.5ha của chủ hộ Huỳnh Ngọc Ân bị
thu hồi khi không thuộc một trong các trường hợp trên, mà thu hồi vì mục ích giao ất
cho công ty X là trái pháp luật.
Câu 3: Cơ quan nào có thẩm quyền quyết ịnh cho Công ty X sử dụng ất và
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất cho Công ty X? Giả sử sau khi có ược
quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án, ược duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về ất ai, Công ty X tiến hành chuyển nhượng
quyền sử dụng ất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền cho một số cá nhân.
Việc chuyển nhượng này có phù hợp quy ịnh pháp luật không? Tại sao? (1.5 iểm)
Công ty X là công ty 100% vốn nước ngoài ược nhà nước giao ất có thu tiền hoặc
cho thuê theo iều 55 và 56 luật ất ai 2013.
Theo khoản1 Điều 59 Luật Đất ai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh
giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: a)
Giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ối với tổ chức; b)
Giao ất ối với cơ sở tôn giáo; c)
Giao ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 của Luật này; d)
Cho thuê ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại iểm và iểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
) Cho thuê ất ối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”
->> Như vậy cơ quan có thẩm quyền cho phép công ty X sử dụng ất ở ây là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chính là UBND thành phố HCM.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND thành phố HCM) có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ất cho công ty X và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho
cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất. Căn cứ theo Điều 105 Thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất
Khoản 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 44 lOMoARcPSD| 36477832
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán
nền cần áp ứng ầy ủ các iều kiện sau:
Điểm a khoản 1 iều 194 Luật Đất ai 2013 về iều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng ất trong thực hiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án ầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng ể chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào quy ịnh của Chính phủ về iều kiện loại ô thị ể cho phép chủ ầu tư dự án ầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức
phân lô sau khi ã hoàn thành ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về ất ai;”
Quy ịnh trên ược hướng dẫn cụ thể tại khoản 1, 2 iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 (sửa ổi bổ sung Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP) của Chính phủ quy ịnh chi
tiết thi hành một số iều của Luật ất ai 2013:
“1. Điều kiện dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp
cho thuê ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a)
Chủ ầu tư dự án phải hoàn thành việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm
các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi
tiết xây dựng 1/500 ã ược phê duyệt; ảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của
khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho người dân tự xây
dựng nhà ở; ảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp iện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; b)
Chủ ầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan ến ất ai của dự án
gồm tiền sử dụng ất, tiền thuê ất; thuế, phí, lệ phí liên quan ến ất ai (nếu có); c)
Dự án thuộc khu vực, loại ô thị ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới
hình thức phân lô, bán nền quy ịnh tại khoản 2 Điều này; d)
Các iều kiện khác theo quy ịnh của pháp luật về quy hoạch ô thị, xây dựng,
phát triển ô thị, kinh doanh bất ộng sản và nhà ở.
2. Chủ ầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê
ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không
nằm trong ịa bàn các phường của các ô thị loại ặc biệt và ô thị loại I trực thuộc Trung
ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh
các công trình là iểm nhấn kiến trúc trong ô thị; mặt tiền các tuyến ường cấp khu vực 45 lOMoARcPSD| 36477832
trở lên và các tuyến ường cảnh quan chính trong ô thị.” - Theo giả sử của ề bài, công
ty X có ược quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án, nghĩa là công ty này có các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ất theo Điều 183 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất ể thực hiện dự
án ầu tư tại Việt Nam của Luật Đất ai 2013. -
Từ những iều luật nêu trên, có thể thấy công ty X có thể chuyển nhượng quyền
sử dụng ất mà công ty mình ã ược cấp theo hình thức phân lô, bán nền miễn là phù hợp
với các iều kiện quy ịnh cụ thể như iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP (sửa ổi bổ sung
Nghị ịnh 148/2020/NĐ-CP). -
Dữ kiện ề ã cho giả sử công ty X ược duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về ất ai ối với Nhà nước. Tuy nhiên, ể ược chuyển
nhượng quyền sử dụng ất theo hình thức bán lô, phân nền thì công ty X cần ảm bảo
thêm yêu cầu về kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch
vụ thiết yếu theo iểm b, ạt thêm các yêu cầu ở khoản a và d (nếu thuộc loại ô thị, khu
vực cần chuyển nhượng) theo các iều kiện ã quy ịnh ở Khoản 1, 2 Điều 41 Nghị ịnh 43 nêu trên.
->> Vậy, việc công ty X muốn chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong dự án ầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền là phù hợp với quy ịnh
pháp luật theo iều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng ất tại Điều 194 Luật Đất ai
2013 và áp ứng quy ịnh iều này tại iều 41 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP.
Bài 3: Ông A ứng tên chủ sử dụng 500m2 ất từ năm 1970. Khu ất này có nguồn gốc là
ất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 (có xác nhận của UBND xã H). Năm
1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu ất này. Nay, UBND huyện X ra quyết ịnh thu hồi
100m2 ất của hộ ông A ể làm ường; tuy nhiên, ông A chỉ ược bồi thường theo giá ất
nông nghiệp, với lý do khu ất này chưa có quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển ổi mục ích sử dụng từ ất nông nghiệp thành ất ở. Ông A không
ồng ý với việc bồi thường theo giá ất nông nghiệp, với lý do, khu ất này gia ình ông ã
sử dụng ể làm nhà ở từ năm 1990 và ã nộp thuế nhà ất từ ó ến nay.
1. Việc bồi thường diện tích ất thu hồi của gia ình ông A theo giá ất nông nghiệp
úng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy ịnh về vấn ề này?
Việc UBND xã X bồi thường cho ông A theo giá ất nông nghiệp là sai.
Bởi vì: Ông A là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh ất vì ã ược ông B chuyển nhượng
quyền sử dụng ất và ược UBND xã xác nhận. Ông A ứng tên chủ sở hữu mảnh ất vào
năm 1970 nên ông A thuộc diện ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất theo iểm d
khoản 1 iều 100 Luật Đất ai 2013: 46 lOMoARcPSD| 36477832
“1. Hộ gia ình cá nhân ang sử dụng ất ổn ịnh mà có một trong các loại giấy tờ sau
ây thì ược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ất và không phải nộp tiền sử dụng ất:
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ất, mua bán nhà ở gắn liền với ất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 ược UBND cấp xã xác nhận là ã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”
Theo ó, ông A ã áp ứng ủ các iều kiện:
- Sử dụng ất ổn ịnh lâu dài: ông A ã xây nhà và sử dụng với mục ích làm ất
ở liên tục kể từ thời iểm năm 1990 ến khi có quyết ịnh thu hồi ất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền – hoàn toàn úng với quy ịnh tại khoản 1 iều 21 Nghị ịnh
43/2014/NĐ-CP, ông A có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử
dụng ất ổn ịnh lâu dài.
- UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng ất: thực tế thấy rằng ất không có tranh chấp
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng ất của tỉnh, thành phố.
Văn bản pháp luật quy ịnh: theo iều 100 Luật Đất ai 2013.
Như vậy, ông A thuộc diện ược cấp giấy chứng nhận với mục ích sử dụng ất là ất
ở trên thửa ất 500m2. Thực tế, ông A ã nộp thuế nhà ất từ năm 1990, nghĩa là ã thực
hiện nghĩa vụ tài chính ối với nhà nước.
 Kết luận: Căn cứ vào những lý do và các cơ sở pháp lý trên, việc UBND huyện
X bồi thường cho ông A theo giá ất nông nghiệp là sai.
2. Trong trường hợp ông A không ồng ý với quyết ịnh giải quyết khiếu nại của
UBND Huyện X thì ông sẽ ề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết
vụ việc này? Vì sao?
Theo quy ịnh tại Điều 204 Luật Đất ai 2013 về “Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về ất ai: 1.
Người sử dụng ất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ến sử
dụng ất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết ịnh hành chính hoặc hành vi hành
chính về quản lý ất ai. 2.
Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết ịnh hành chính, hành vi
hành chính về ất ai thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về khiếu nại. Trình tự,
thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính về ất ai
thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Và iều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: 47 lOMoARcPSD| 36477832
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau ây gọi chung là cấp xã); Thủ
trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
(sau ây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần ầu ối với quyết
ịnh hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”
Theo khoản 1 iều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy ịnh: “Thẩm quyền của
Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau ây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết
theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau ây:
1. Khiếu kiện quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ
cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi ịa giới hành chính với Toà án hoặc của người
có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước ó”
Như vậy, nếu ông A không ồng ý với quyết ịnh giải quyết khiếu nại của UBND
Huyện X, ông có thể chọn 1 trong 2 cách sau:
- Gửi ơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ
quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện X
- Gửi ơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X
Tóm tắt vụ việc: Tôi là chủ sở hữu 500m2 ất từ năm 1970. Khu ất này có nguồn
gốc là ất nông nghiệp, tôi mua của B. Năm 1968 (có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã
H). Năm 1990, tôi làm nhà ở trên khu ất này. Nay, UBND huyện X ra quyết ịnh thu hồi
100m2 ất của hộ gia ình tôi làm ường. Tôi chỉ ược bồi thường theo giá ất nông nghiệp,
với lý do khu ất này chưa có quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thảm quyền cho phép
chuyển ổi mục ích sử dụng từ ất nông nghiệp thành ất ở. Tôi không ồng ý với quyết ịnh
này vì tôi ã sử dụng khu ất này làm nhà ở từ năm 1990 và ã nộp thuế theo quy ịnh.
Lý do khiếu nại và yêu cầu giải quyết: Theo tôi, việc làm này của UBND huyện X
là chưa thỏa áng, chưa úng quy ịnh của pháp luật, do vậy tôi viết ơn khiếu nại này lên
Chủ tịch UBND có thẩm quyền yêu cầu giải quyết nhằm òi lại quyền lợi chính áng cho
mình. Yêu cầu xem xét thu hồi và huỷ quyết ịnh hành chính của của UBND huyện X
và bồi thường cho tôi theo giá ất ở.
4. Hộ ông A có ược giao ất tái ịnh cư không? Vì sao?
Theo “Nguyên tắc bồi thường về ất khi Nhà nước thu hồi ất” tại Điều 74 Luật Đất
ai : “Việc bồi thường ược thực hiện bằng việc giao ất có cùng mục ích sử dụng với loại
ất thu hồi, nếu không có ất ể bồi thường thì ược bồi thường bằng tiền theo giá ất cụ thể
của loại ất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh tại thời iểm quyết ịnh thu hồi ất.” 48 lOMoARcPSD| 36477832
Và theo Điều 79 Luật Đất ai và iều 6 Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP quy ịnh về bồi
thường, hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất: “Trường hợp thu hồi hết ất ở hoặc
phần diện tích ất ở còn lại sau thu hồi không ủ iều kiện ể ở theo quy ịnh của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia ình, cá nhân không còn ất ở, nhà ở nào khác trong ịa bàn
xã, phường, thị trấn nơi có ất ở thu hồi thì ược bồi thường bằng ất ở hoặc nhà ở tái ịnh cư”
 Như vậy, nếu gia ình ông A sau khi bị thu hồi ất mà áp ứng ủ các iều kiện
sau thì ược giao ất tái ịnh cư: -
Phần ất còn lại sau khi thu hồi không ủ iều kiện ể ở -
Hộ gia ình, cá nhân không còn ất ở, nhà ở nào khác trong ịa bàn xã 5. Vụ
việc này cần ược giải quyết như thế nào theo úng quy ịnh của pháp luật hiện hành?
Như ã giải thích ở trên, căn cứ vào Luật Đất ai 2013, Nghị ịnh 43/2014/NĐCP quy
ịnh chi tiết một số iều của luật Đất ai, Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP quy ịnh về bồi thường,
hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất, ông A mua ất từ năm 1968, ã xây nhà và nộp
thuế nhà ất từ năm 1990 ến này nên việc UBND huyện X thu hồi mà chỉ ền bù cho ông
theo giá ất nông nghiệp là không úng.
 Như vậy, nên giải quyết vụ việc theo hướng sau: -
UBND huyện X bồi thường cho ông A 100m2 ất thu hồi theo giá ất ở
Trường hợp ất còn lại không ủ iều kiện ể ở, gia ình không còn ất ở, nhà ở nào khác
trong ịa bàn xã thì ược giao ất ở, ất tái ịnh cư. Trường hợp không có nhu cầu bồi thường
bằng ất ở, nhà ở thì ược bồi thường bằng tiền ( iểm a, khoản 1, iều 79 Luật Đất ai và
iểm a khoản 1 iều 6 Nghị ịnh 47/2014/NĐ-CP) -
Trường hợp ất còn lại ủ iều kiện ể ở hoặc ất còn lại không ủ iều kiện ể ở
mà hộ gia ình còn ất ở, nhà ở khác trong ịa bàn xã, nơi có ất ở thu hồi thì bồi thường
bằng tiền. Nếu ịa phương có iều kiện về quỹ ất ở thì ược xem xét bồi thường bằng ất
ở. ( iểm b, khoản 1, iều 79 Luật Đất ai và iểm b, khoản 1, iều 6, Nghị ịnh 47/2014/NĐ- CP)
Bài 4: Năm 2000, hộ gia ình ông bà A ược Nhà nước giao 3 ha ất trồng cây lâu năm tại
Tiền Giang và sử dụng liên tục cho ến nay, quyền sử dụng ất ã ược cấp Giấy chứng
nhậnquyền sử dụng ất năm 2001. Tháng 4 năm 2020, do nghe hàng xóm bảo rằng ối
với ất hiện nay phải có “giấy hồng” mới hợp lệ nên hộ gia ình bà A nộp hồ sơ xin cấp
“giấy hồng” ối với 3 ha ất nói trên. a.
Hỏi “Giấy hồng” mà hàng xóm của bà A nói là loại giấy gì? Trong trường
hợp này, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy có thể là những cơ quan nào? 49 lOMoARcPSD| 36477832
- “Giấy hồng” mà hàng xóm của bà A nói là Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
- Căn cứ theo khoản 2 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2018: “Ủy ban nhân dân
cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất cho hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư, người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài ược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ất ở tại Việt Nam”.
 Bà A thuộc trường hợp là hộ gia ình nên trong trường hợp này, cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy là Ủy ban nhân dân cấp huyện. b.
Sau khi ã ược cấp Giấy mới, ông bà A là người ứng tên trên Giấy (thay cho
hộ gia ình) ã thực hiện ký chuyển nhượng 3 ha ất trên cho bà H. Xác ịnh các iều
kiện ể có thể thực hiện ược giao dịch chuyển nhượng nói trên.
- Theo iểm b khoản 1 Điều 10 VBHN Luật Đất ai 2018 thì ất trồng câu lâu
năm thuộc nhóm ất nông nghiệp, hộ gia ình bà A ược Nhà nước giao 3 ha ất trồng
cây lâu năm vào năm 2000 và sử dụng liên tục cho ến nay, iều này cho thấy rằng,
hộ gia ình bà A ã có nguồn thu nhập ổn ịnh (cụ thể là 20 năm) từ việc sản xuất
nông nghiệp trên ất này. Vì thế căn cứ theo khoản 30 Điều 3 VBHN Luật Đất ai
2018 thì hộ gia ình bà A ược xem là hộ gia ình trực tiếp sản xuất nông nghiệp và
hộ gia ình bà A không nằm trong các trường hợp hộ gia ình chuyển nhượng quyền
sử dụng ất có iều kiện ược quy ịnh tại Điều 192 LĐĐ 2013.
- Điều kiện ối với bên chuyển nhượng, căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều
188 VBHN Luật Đất ai 2018, người sử dụng ất ược thực hiện quyền chuyển
nhượng khi áp ứng các iều kiện: + Có Giấy chứng nhận
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng ất không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng ất
+ Việc chuyển nhượng phải ăng ký tại cơ quan ăng ký ất ai
 Điều kiện ối với bên nhận chuyển nhượng (tức bà H) là không thuộc các trường
hợp ược quy ịnh tại Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018.
Bài 5: Công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược UBND tỉnh H cho thuê
10ha ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại. a.
Do có khó khăn về tài chính nên công ty K xin ược thuê ất trả tiền thuê
hàng năm, tuy nhiên UBND tỉnh H không ồng ý vì cho rằng, nếu thuê ất trả tiền
thuê hàng năm thì mục ích thực hiện dự án làm văn phòng cho thuê không thực
hiện ược bởi ất thuê trả tiền thuê hàng năm thì không ược cho thuê tài sản gắn 50 lOMoARcPSD| 36477832
liền với ất thuê. Theo anh, chị, lý giải trên của UBND tỉnh H có phù hợp hay
không, giải thích. (khum biếc) b.
Xác ịnh thời hạn công ty ược sử dụng ất và các nghĩa vụ tài chính khi sử dụng ất -
Công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược UBND tỉnh H
ược Nhà nước cho thuê ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và trung tâm thương
mại, ây là trường hợp ất sử dụng có thời hạn cụ thể tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất ai
2018. Vì thế, thời hạn công ty ược sử dụng ất là ược xem xét, quyết ịnh trên cơ sở dự
án ầu tư hoặc ơn xin giao ất, thuê ất nhưng không quá 50 năm. -
Các nghĩa vụ tài chính khi sử dụng ất, bao gồm :
+ Thứ nhất, tiền thuê ất. Theo ó, công ty K là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước
ngoài ược UBND tỉnh H cho thuê 10 ha ất ể thực hiện dự án văn phòng cho thuê và
trungtâm thương mại, thuộc trường hợp tại iểm g khoản 1 Điều 2 NĐ 46/2014/NĐCP
nên công ty K phải trả tiền thuê ất hàng năm hoặc trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Thứ hai, thuế sử dụng ất phi nông nghiệp. Công ty K thuê ất ể thực hiện dự án
văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại, tức công ty K sử dụng ất nhằm mục ích
kinh doanh. Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Luật thuế sử dụng ất phi nông nghiệp thì công
ty K phải chịu thuế sử dụng ất phi nông nghiệp.
+ Thứ ba, lệ phí trước bạ. Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 NĐ 10/2022/NĐ-CP thì
công ty K phải chịu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong trường hợp, nếu công ty K thuê ất
của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê ất hàng năm thì ược miễn lệ phí trước bạ theo
quy ịnh tại khoản 7 Điều 10 NĐ 10/2022/NĐ-CP.
+ Thứ tư, lệ phí ịa chính. Khi công ty K yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ất thì phải óng lệ phí ịa chính căn cứ theo khoản 3 Điều 5 Thông tư 85/2019/TTBTC.
Bài 6: Công ty X là doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài ược thành lập và hoạt ộng tại Việt Nam. Hỏi:
1. Công ty X muốn thuê 500 m2 ất ở của một cá nhân trong nước ể xây dựng văn
phòng làm việc. Giao dịch này có ược phép thực hiện không? Tại sao?
Giao dịch này không ược phép thực hiện vì theo quy ịnh của pháp luật hiện nay,
doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài chỉ ược phép nhận quyền sử dụng ất thông
qua các trường hợp quy ịnh tại iểm g, k, h khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018: 51 lOMoARcPSD| 36477832 g)
Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng ất thông
qua việc Nhà nước giao ất ể thực hiện các dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán
hoặc ể bán kết hợp cho thuê; h)
Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược nhận quyền sử dụng ất thông
qua việc Nhà nước cho thuê ất;
k) Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược nhận quyền sử dụng ất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp ất ai ược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp ồng thế chấp ể xử lý nợ; quyết ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp ất ai, khiếu nại, tố cáo về ất ai, quyết ịnh hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết ịnh thi hành án của cơ quan thi hành án ã ược thi hành;
văn bản công nhận kết quả ấu giá quyền sử dụng ất phù hợp với pháp luật; văn bản về
việc chia tách quyền sử dụng ất phù hợp với pháp luật ối với hộ gia ình hoặc nhóm
người có quyền sử dụng ất chung;
 Như vậy, công ty X sẽ không ược phép thuê ất của cá nhân trong nước ể xây
dựng văn phòng làm việc.
2. Công ty X muốn thực hiện một dự án xây dựng nhà ở ể bán. Hãy cho biết:
a. Các cách thức công ty X có thể xác lập quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án này?
Công ty X có thể xác lập quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án này bằng những cách sau:
+ Thông qua việc Nhà nước giao ất ể thực hiện các dự án xây dựng nhà ở ể bán
theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 và iểm g khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018.
+ Thông qua việc Nhà nước cho thuê ất theo quy ịnh tại iểm h khoản 1 Điều 169
và iểm khoản 1 Điều 56 VBHN Luật Đất ai 2018.
+ Thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn ầu tư là giá trị quyền sử dụng ất theo
quy ịnh tại iểm b khoản 1 Điều 169 VBHN Luật Đất ai 2018 và khoản 1 Điều 39 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP.
+ Thông qua việc thuê lại ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 185 VBHN Luật Đất ai 2018.
b. Hình thức sử dụng ất và nghĩa vụ tài chính của công ty X khi thực hiện dự án này?
– Công ty X thực hiện dự án này với hình thức sử dụng ất là Nhà nước giao ất thì
theo quy ịnh tại iểm a, c, g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018 có các nghĩa vụ tài chính sau: 52 lOMoARcPSD| 36477832
+ Tiền sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 4 Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP + Phí
và lệ phí trong việc quản lý và sử dụng ất. + Thuế sử dụng ất.
– Công ty X thực hiện dự án này với hình thức sử dụng ất là Nhà nước cho thuê ất
thì theo quy ịnh tại iểm b, c, g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018 có các nghĩa vụ tài chính sau: + Tiền thuê ất. + Thuế sử dụng ất.
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai.
Bài 7: Ông A là cá nhân nước ngoài về Việt Nam thực hiện dự án kinh doanh gạch ngói
cao cấp tại Bình Dương, biết rằng diện tích ất ang có người sử dụng. 1.
Xác ịnh tư cách chủ thể sử dụng ất ể kinh doanh gạch ngói trong trường hợp nêu trên.
Vì ông A là cá nhân nước ngoài không thuộc các ối tượng sử dụng ất theo quy
ịnh tại Điều 5 VBHN Luật Đất ai 2018 nên ông A có thể thành lập doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài ể trở thành chủ thể sử dụng ất theo quy ịnh tại khoản 7 Điều 5
VBHN Luật Đất ai 2018 Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài. 2.
Để có ất thực hiện dự án, ông A phải thông qua cách thức nào, Nhà nước sẽ
thu hồi hay phải thông qua tự thỏa thuận với người ang sử dụng ất? Giải thích?
Để có ất thực hiện dự án, vì ất ó ã có người sử dụng mà theo quy ịnh tại Điều 53
VBHN Luật Đất ai 2018, việc Nhà nước giao ất, cho thuê ất ối với ất ang có người sử
dụng cho người khác chỉ ược thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
ịnh thu hồi ất theo quy ịnh của pháp luật ất ai nên ông A phải thỏa thuận với người sử
dụng ất tự nguyện trả lại ất theo quy ịnh tại Điều 65 VBHN Luật Đất ai 2018 ể Nhà
nước ban hành quyết ịnh thu hồi ất ó. 3.
Do không còn nhu cầu kinh doanh tại Việt Nam, ông A quyết ịnh chuyển
nhượng toàn bộ diện tích ất và nhà xưởng gắn liền với ất cho công ty H ể thực hiện
dự án. Xác ịnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng. Giải thích?
Xác ịnh iều kiện ể ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong trường hợp này và
nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng.
– Điều kiện ể ược chuyển nhượng quyền sử dụng ất trong trường hợp này là
thỏa mãn các quy ịnh tại khoản 1 Điều 188 VBHN Luật Đất ai 2018 và không
thuộc các trường hợp quy ịnh tại Điều 191 VBHN Luật Đất ai 2018.
– Nghĩa vụ tài chính của ông A sẽ là nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền
sử dụng ất và nộp phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ất ai theo quy ịnh tại iểm d,
g khoản 1 Điều 107 VBHN Luật Đất ai 2018. 53 lOMoARcPSD| 36477832
Bài 8: Công ty T là một doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài.. Công ty T muốn
sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán. 1. Điều kiện ể Công ty
T ược Nhà nước cho sử dụng ất thực hiện dự án?
Vì công ty muốn sử dụng ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán nên công
ty phải có iều kiện theo khoản 3 Điều 58 VBHN Luật Đất ai 2018 như sau: Người ược
Nhà nước giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ể thực hiện dự án
ầu tư phải có các iều kiện sau ây:
a) Có năng lực tài chính ể bảo ảm việc sử dụng ất theo tiến ộ của dự án ầu tư;
b) Ký quỹ theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư;
c) Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với trường hợp ang sử
dụng ất do Nhà nước giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án ầu tư khác.
2. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép Công ty T sử dụng ất và cấp giấy chứng
nhận ối với quyền sử dụng ất cho Công ty T?
Căn cứ theo khoản 7 Điều 4 VBHN Luật Đất ai 2018 thì Nhà nước giao quyền sử
dụng ất (sau ây gọi là Nhà nước giao ất) là việc Nhà nước ban hành quyết ịnh giao ất ể
trao quyền sử dụng ất cho ối tượng có nhu cầu sử dụng ất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 55 VBHN Luật Đất ai 2018 Nhà nước giao ất có thu
tiền sử dụng ất trong các trường hợp sau ây: Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược giao ất ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở ể bán hoặc ể bán kết hợp cho thuê;
Căn cứ theo iểm c khoản 1 Điều 59 VBHN Luật Đất ai 2018 Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyển mục ích sử dụng ất trong các trường
hợp sau ây: Giao ất ối với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ầu tư nước ngoài theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
Căn cứ theo khoản 1 Điều 105 VBHN Luật Đất ai 2015 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn ầu tư nước ngoài thực hiện dự án ầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ược ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
 Như vậy, công ty T sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể
bán thì Nhà nước tiến hành giao ất cho công ty T sử dụng và cụ thể là UBND cấp tỉnh 54 lOMoARcPSD| 36477832
có thẩm quyền cho phép công ty T sử dụng ất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất. 3.
Công ty T có thể phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi
sử dụng ất thực hiện dự án?
Vì công ty T sử dụng ất ể thực hiện một dự án ầu tư xây dựng nhà ở ể bán mà iều
này ược quy ịnh tại khoản 3 Điều 56 trường hợp Nhà nước giao ất có thu tiền nên công
ty T sẽ có những nghĩa vụ tài chính cho nhà nước căn cứ theo iểm a, c, g khoản 1 Điều
107 VBHN Luật Đất ai 2018 Các khoản thu tài chính từ ất ai: + Tiền sử dụng ất; + Thuế sử dụng ất;
+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ất ai. 4.
Do nhu cầu về vốn, Công ty T ã thế chấp quyền sử dụng ất dự án của mình
cho Công ty Y (là một doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản khác) ể vay một khoản
vốn lớn. Việc thế chấp của Công ty T có phù hợp với quy ịnh của pháp luật không? Vì sao?
Căn cứ theo iểm b khoản 1 Điều 183 VBHN Luật Đất ai 2018 Người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư tại Việt Nam ược Nhà nước Việt Nam giao ất có thu tiền
sử dụng ất có các quyền và nghĩa vụ sau ây: Quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 2
Điều 174 của Luật này.
Căn cứ theo iểm d khoản 2 Điều 174 VBHN Luật Đất ai 2018 Tổ chức kinh tế
ược Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả
thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy ịnh tại khoản 1 Điều này còn có các quyền
sau ây: Thế chấp bằng quyền sử dụng ất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất
tại các tổ chức tín dụng ược phép hoạt ộng tại Việt Nam;
 Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng ất của công ty T thế chấp quyền sử dụng
ất cho công ty Y là một doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản là không úng với quy ịnh
của pháp luật. Vì luật chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thế chấp
quyền sử dụng ất cho các tổ chức tín dụng mà công ty Y lại là công ty kinh doanh bất
ộng sản không phải là các tổ chức tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng 2017 quy
ịnh các tổ chức tín dụng bao gồm (Ngân hàng, Tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức
tài chính vi mô, quỹ tín dụng nhân dân) cho nên việc thế chấp trên không úng theo pháp luật.
Bài 9: Chị Lê Thị Biên hiện ang là nhân viên y tế của bệnh viện huyện M là người ược
hưởng thừa kế theo pháp luật khối tài sản liên quan ến ất ai, bao gồm 300m2 ất trồng
lúa nước và 100m2 ất ở tại xã Y Nhị huyện M do cha mẹ mình ể lại. Biết rằng ất này
có nguồn gốc từ năm 1978 khi bố mẹ chị Biên mua lại của 1 hộ gia ình ã quyết ịnh i
nước ngoài ịnh cư. Ngày 21 tháng 7 năm 2015, sau 7 tháng bố mẹ chị Biên là ông Bình 55 lOMoARcPSD| 36477832
qua ời (mẹ chị ã mất cách ây 4 năm), chị trực tiếp ến UBND xã Y Nhị ể làm thủ tục kê
khai chuyển quyền thừa kế và ăng ký ất ai theo quy ịnh của pháp luật hiên hành. Tuy
nhiên, chủ tịch UBND xã Y Nhị huyện M chỉ chấp nhận cho chị Biên ăng ký với 300m2
ất ở, không chấp nhận cho chị Biên ăng ký 500m2 ất trồng lúa với lý do chị B không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Là luật sư tương lai về lĩnh vực ất ai, anh chị hãy giải quyết giùm chị Biên: 1.
Xác ịnh tính hợp pháp về nguồn gốc ất và thừa kế theo phấp luật của chị Biên do
bố ẻ là ông Bình ể lại. Nêu rõ căn cứ pháp lý? 2.
Việc làm của chủ tịch UBND xã Y có hợp pháp không? Tại sao? 3.
Chị Biên có thể làm cách nào ể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? 56