4. Khi định giá đất theo các phương pháp như Luật đất đai (sửa đổi)
thì có lợi gi và khó khăn gì cho người dân đầu tư và giao dịch định giá trong thời gian tới?
Vấn đề xác định giá đất, giá trị của đất là một trong những nội dung quan
trọng. Luật đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác
định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sửa đổi nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
Trong quá trình xác định bảng giá đất, nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên đáng
kể. Nhưng nhà nước sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người
dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng đến đời sống. Việc
tăng này sẽ được xem xét một cách cân đối với đời sống người dân và quá trình
liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hòa. Khi chúng ta xác định
giá đúng thì sẽ giải quyết được một số vấn đề quan trọng.
Thứ nhất, khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê,
hoặc giao đất có trả tiền thì sẽ thu được giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì
có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan.
Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.
Thứ hai, khi giá cả đúng thì sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân
không có đầu tư gì cả, nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là nhà nước chuyển
đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do
nhà nước thì nhà nước tính toán để cân đối điều hòa địa tô chênh lệch mà
không phải do người sử dụng đất đầu tư. Nhà nước thu lại những phần này để
điều tiết lại cho toàn dân.
Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế quy định này ngay tại thời điểm Luật
được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ
thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị
trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu chung thì mới có
thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất
nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất
như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được.
5. Khi mua đất hoặc nhà, thì cần những thủ tục, giấy tờ gì để khách
hàng cảm thấy an toàn nhất?
Bước 1: Kiểm tra sổ đỏ và các thông tin về nhà đất
Nên kiểm tra các thông tin sau khi đi mua nhà đất: -
Kiểm tả sổ đỏ, các giấy tờ bản chính:
Nên đến tận nơi để kiểm tra, so sánh thửa đất trên sổ và trên thực tế xem có khớp nhau không
Vì thủ đoạn làm giả giấy tờ vô cùng tinh vi nên cần kiểm tra thêm các giấy
tờ khác như CCCD, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu,... -
Tìm hiểu thông tin về quy hoạch
Nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch thì việc thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng, mua bán sẽ gặp khó khăn. Vì vậy cần tìm hiểu thông tin quy hoạch
dự án ở một số nơi như Phòng địa chính thuộc UBND xã/phường nơi có
nhà đất, văn phòng đăng ký đất đai. - Về tranh chấp
Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp
Như vậy, nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không thể làm thủ
tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được. - Vay nợ - thế chấp Bước 2: Thỏa thuận
Những nội dung cần thỏa thuận với bên bán + Giá mua bán nhà đất +
Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và
các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ +
Có đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu +
Thời điểm khi nào giao tiền mua bán, giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền +
Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản; Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online +
Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng +
Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ +
Thời điểm bàn giao nhà thực tế (bàn giao chìa khóa, đồ đạc và những tài sản khác liên quan) +
Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Bước 3: Chọn Văn phòng công chứng
Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ, các giấy tờ cần thiết +
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) +
Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân +
Xác nhận cư trú (nếu chưa có CCCD gắn chip – mã QR) của bên mua và bên bán +
Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn
nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn) +
Biên lai thuế phi nông nghiệp mới nhất
Bước 5: Công chứng hợp đồng - Thanh toán tiền theo thỏa thuận
Bước 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
6. Theo ông Tấn Phong thì thị trường BĐS năm 2024 sẽ có những điểm
gì nổi bật, đáng quan tâm đầu tư và khả quan như thế nào?
2023 được xem là năm nối dài các khó khăn của thị trường vốn bắt đầu từ
năm 2022. Tuy nhiên, càng về cuối năm, thị trường bất động sản 2023 ghi nhận
những chuyển biến tích cực, là nền tảng vững chắc cho sự chuyển biến của thị
trường bất động sản 2024.
Trong năm 2023, gần 20 động thái từ phía Chính phủ đã được thông báo
một cách liên tục và mạnh mẽ để tháo gỡ các khó khăn của thị trường, đồng
thời gia tăng cường lòng tin cho các bên liên quan. Đặc biệt, Nghị quyết số
33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là chỉ thị quan trọng, đưa ra những chỉ đạo, hướng
dẫn rõ ràng để khắc phục khó khăn. Tiếp theo, Quốc hội thông qua Luật Nhà ở
2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo hành lang pháp lý thông
thoáng cho những chuyển biến tích cực của thị trường.
Ngoài ra, hiện có khoảng 31/63 tỉnh thành công bố quy hoạch, tạo ra sự
minh bạch, công khai về mặt thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi
và phát triển của thị trường bất động sản 2024 và những năm kế tiếp. Thị
trường bất động sản 2024 được kỳ vọng sẽ tích cực hơn nhờ những chuyển
biến khởi sắc từ nền tảng năm 2023, tạo đà cho sự phục hồi mạnh mẽ sau đó.
Phân khúc căn hộ chung cư được giới chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục là điểm
sáng của thị trường bất động sản 2024 do hướng tới nhu cầu ở thực. Để đáp
ứng nhu cầu thực lớn, trong năm 2024, chung cư cần liên tục thay đổi linh hoạt
và tối ưu hóa trong tiếp cận người mua hơn. Khả năng hấp thụ ở phân khúc này
sẽ tiếp tục tăng trong năm tới nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư.
Chính sách ưu đãi và bán hàng linh hoạt cũng là chiến lược hiệu quả được các
chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu trong giai đoạn khủng hoảng và tiếp cận
nhóm khách hàng rộng hơn.
Trong sự phát triển của sản phẩm căn hộ, các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ
gia tăng nguồn cung nhờ sự thông thoáng của cơ chế chính sách. Hai loại hình
trên sẽ góp phần giải bài toán nhà ở đang nhức nhối tại các đô thị. Thị trường
bất động sản 2024 cũng ghi nhận xu hướng nhiều chủ đầu tư chuyển hướng
sang phát triển căn hộ do phân khúc này thanh khoản cao, mang lại dòng tiền nhanh và bền vững.