Chương 2 - Tư Tưởng Hồ Chí Minh: Cơ Sở Hình Thành và Phát Triển | Đại học Quốc Tế Hồng Bàng

lOMoARcPSD| 58854646
ĐỀ CƯƠNG LUẬT ĐẤT ĐAI Nhận định: 1.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế. - Nhận định này đúng:
+ Căn cứ vào điểm d khoản 1 điều 169 Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 quy
định về: “ Nhận quyền sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “d) Tổ chức, hộ gia đình, các
nhân,...thừa kế quyền sử dụng đất;”.
+ Căn cứ vào điểm đ khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013 quy định về: “Quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “ đ) Cá nhân sử dụng
đất có quyền để thừa kế quyền...hoặc theo pháp luật”.
=> Như vậy, căn cứ vào điểm d khoản 1 điều 169 Luật Đất Đai 2013 thì Tổ chức kinh
tế được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền
sử dụng đất. Căn cứ vào điểm đ khoản 1 điều 179 Luật Đất Đai 2013 thì cá nhân sử
dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp
luật cho tổ chức kinh tế. Do đó cá nhân hoàn toàn có quyền thừa kế quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế. 2.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi chủ thể sử dụng đất. - Nhận định này sai:
+ Nếu có sự thay đổi chủ thể là pháp nhân mới thì sẽ trở thành tài sản pháp nhân nên sẽ
thay đổi chủ thể sử dụng đất, còn nếu không hình thành sẽ không thay đổi 3.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với DNCVĐTNN
để hợp tác sản xuất, kinh doanh. - Nhận định này sai:
+ Căn cứ điểm h khoản 1 điều 179 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “Quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “h) Góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với tổ chức,....hợp tác sản xuất, kinh doanh;”.
Như vậy, Luật Đất Đai có quy định là cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn
bằng quyền sử dụng đất với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất
kinh doanh chứ không quy định hộ gia đình, cá nhân được phép góp vốn bằng quyền
sử dụng đất với DNCVĐTNN để hợp tác sản xuất, kinh doanh. lOMoARcPSD| 58854646 4.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Nhận định này sai:
+ Căn cứ vào điểm b khoản 3 điều 183 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Quyền và
nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”. Cụ thể quy định: “b)
Cuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỡ hữu của mình gắn liền với đất trong
thời hạn sử dụng đất;”.
Như vậy, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà được nhà nước Việt Nam
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5.
Tổ chức kinh tế không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp. - Nhận định này sai:
+ Căn cứ điểm d khoản 1 điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Nhận quyền sử
dụng đất”. Cụ thể quy định: “d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;”.
Như vậy, Căn cứ theo điều luật trên thì tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. 6.
Tổ chức kinh tế trong nước có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế khác. - Nhận định này sai:
+ Căn cứ điểm d khoản 2 điều 174 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “Quyền và nghĩa
vụ của tổ chức...cho cả thời gian thuê”. Cụ thể quy định: “d) Thế chấp bằng quyền sử
dụng đất...hoạt động tại Việt Nam;”.
Như vậy, chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam, còn không hoạt động tại Việt Nam thì không được phép thế
chấp , vậy thì căn cứ theo điều luật trên không được phép thế chấp quyền sử dụng đất
tại tổ chức kinh tế khác 7.
Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT không có quyền giao
dịch quyền sử dụng đất. lOMoARcPSD| 58854646 - Nhận định này sai
+ Căn cứ điểm a khoản 3 điều điều 179 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “ a) Trường hợp thuê
đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần...khoản 1 Điều này;”.
Như vậy, căn cứ theo điều luật trên với trường hợp trả tiền thuê đất một lần thì có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại điểm a,b,c,d và đ khoản 1 điều 179, trong đó có các
quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế. Cũng có nghĩa là nếu như
trả tiền thuê đất một lần thì hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT
có quyền giao dịch quyền sử dụng đất. 8.
Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhưng có quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Nhận định này sai
+ Căn cứ khoản 2 điều 181 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Quyền và nghĩa vụ của
cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “2. Cơ sở tôn giáo,
cộng đồng dân cư sử dụng đất...quyền sử dụng đất.”
Như vậy, Căn cứ vào điều luật trên thì cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không được
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 9.
Tiền sử dụng đất chính là thuế sử dụng đất. - Nhận định này sai:
+ Căn cứ vào khoản 21 điều 3 luật đất đai 2013 quy định về: “Giải thích từ ngữ”. Cụ
thể quy định: “21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất...quyền sử dụng đất.”
Như vậy, phân biệt giữa tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là
khoản tiền mà phải nộp một lần cho Nhà nước để có quyền sử dụng đất, còn thuế sử
dụng đất là khoản tiền mà người khai thác sử dụng đất phải nộp hàng năm cho nhà nước.
10. Các chủ thể sử dụng đất xây dựng kinh doanh nhà ở đều được giao đất có thu
tiền sử dụng đất? - Nhận định này sai
+ Căn cứ vào điểm đ khoản 1 điều 56 quy định về: “Cho thuê đất”. Cụ thể quy định:
“ đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngòa,...để cho thuê;”. lOMoARcPSD| 58854646
Như vậy, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê thì được cho thuê đất.
11. Khi cần đất sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước đều áp dụng
biện pháp thu hồi đất của người đang sử dụng để chuyển giao cho nhà đầu tư - Nhận định này sai
+ Căn cứ vào điều 62 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Thu hồi đất để phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Cụ thể quy định: “ Nhà nước thu hồi đất để
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,...khai thác tận thu khoán sản”.
Như vậy, căn cứ vào điều luật trên thì chỉ khi nào nhà nước thu hồi để phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà cụ thể như là thực hiện các dự án quan
trọng quốc gia do Quốc Hội quyết định, do thủ tướng Chính phủ chấp nhận, quyết
định, các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp nhận, được quy định chi tiết tại
khoản 1,2 và 3 điều này thì nhà nước sẽ thu hồi đất.
12. Người nước ngoài đều được nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân trong nước?
- Nhận định này sai, Căn cứ theo khoản 3 điều 186 Luật đất đai 2013 quy định về:
“Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở...gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.
Cụ thể quy định: “ 3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế...cập nhật vào sở Địa chính”.
Như vậy với quy định trên thì người nước ngoài chỉ nhận được giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất thừa kế từ cá nhân trong nước, Trường hợp tất cả người thừa kế đều
là người nước ngoài thì thừa kế nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Người được thừa kế là người nước ngoài chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng
cho quyền sử dụng đất.
13. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất tại VN? - Nhận định này đúng.
+ Căn cứ theo khoản 6 điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “Người sử dụng đất”.
Cụ thể quy định: “ 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp
luật về quốc tịch;”. lOMoARcPSD| 58854646
+ Căn cứ theo khoản 1 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về: “ Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng,...góp vốn quyền sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “1. Người sử dụng đất
được thực hiện...theo quy định của Luật này”.
Như vậy, căn cứ vào các điều luạt trên thì Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quốc tịch ở Việt Nam thì sẽ được nhận thừa kế, nhận tặng cho theo quy định của quyền
của người sử dụng đất.
14. Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất người sử dụng đất không còn là chủ của
quyền sử dụng đất? - Nhận định này sai,
Vì có 2 hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất: –
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất mới
thìquyền sử dụng đất của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ được chuyển sang cho
pháp nhân mới được thành lập do góp vốn –
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không làm phát sinh pháp nhân sử dụng đất mới
thìquyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
15. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên & môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? -
Nhận định này sai, Căn cứ theo khoản 1, 2 điều 105 luật đất đai 2013 quy định về:
“Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ...gắn liền vs đất”. Cụ thể quy định: “1. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh...sử dụng đất tại Việt Nam”.
Như vậy, cả UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện đều có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất , tuy từng cơ mà cấp giấy chứng nhận
cho từng người sử dụng đất khác nhau, nhưng chỉ có UBND cấp tỉnh là được ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể
quy định tại khoản 1 điều 105 của luật này.
16. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đều được chuyển đổi quyền sử
dụng đất với hộ gia đình, cá nhân khác?
- Nhận định này sai, Căn cứ theo điều 190 luật đất đai 2013 quy định về: “Điều kiện
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp”. Cụ thể quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất...và lệ phí trước bạ”.
Như vậy, Hộ gia đình, cá nhân sd đất nông nghiệp được phép chuyển đổi quyền sử
dụng đất với hộ gia đình cá nhân sử khác nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng khác đó lOMoARcPSD| 58854646
phải cùng một xã, phường, thị trấn, còn ngoài cấp, xã, phường, thị trấn thì không được chuyển đổi.
17. Khi chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong cùng nhóm đất, NSDĐ
không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền?
- Nhận định này sai, Căn cứ theo điểm đ khoản 1 điều 57 luật đất đai 2013 quy định
về: “Chuyển mục đích sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “đ) Chuyển đất phi nông
nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền...có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất;”. Như vậy, với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong
cùng nhóm đất vẫn phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục
đích sử dụng đất. Các loại đất phi nông nghiệp cụ thể quy định tại khoản 2 điều 10
luật đất đai 2013. Quy định về: “Phân loại đất”. Cụ thể quy đinh: “2. Nhóm đất phi
nông nghiệp...không gắn liền với đất ở;”.
18. Giá tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất
- Nhận định này sai, căn cứ theo điều 114 luật đất đai 2013 quy định về: “Bảng giá đất
và giá đất cụ thể”. Cụ thể quy định: “1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp...Chính phủ
quy định chi tiết điều này”.
Như vậy, để tính tiền sử dụng đất pháp luật quy định phải căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá
đất cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp cụ thể như căn cứ tại điểm
a khoản 2, điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Do đó không phải trường hợp nào
giá tính tiền sử dụng đất cũng là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
19. Hộ gia đình, người sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất?
- Nhận định này sai,
+ Căn cứ theo khoản 1,2 điều 54 luật đất đai 2013 quy định về: “Giao đât không thu
tiền sử dụng đất”. Cụ thể quy định : “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất...khoản 4 điều 55 của Luật này;”.
Như vậy, không phải mọi trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đều phải nộp
tiền cho nhà nước. Nhà nước cho thuê và giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các
trường hợp quy định tại điều 56 và điều 55 của luật này.
20. TAND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Nhận định này đúng, lOMoARcPSD| 58854646
+ Căn cứ theo điều 203 luật đất đai 2013 quy định về: “Thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai”. Cụ thể quy định: “Tranh chấp đất đai đã được giải hòa tại...cưỡng chế thi hành”.
Như vậy, chúng ta có hai trường hợp:
+ Nếu đương sự có GCN hoặc các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của luật này thì
TAND có thẩm quyền giải quyết
+ Nếu đương sự không có GCN hoặc các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của luật
này thì đương sự chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là: nộp
đơn lên UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền.
Cho nên, TAND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất Tình huống:
1. Vào năm 1993, ông A có mua và sử dụng 5.000m2, đất trồng lúa của hộ ông Nguyễn
Văn B, 02 bên có làm giấy mua bán viết tay, ông A liên hệ xã thì được biết là ông B có
đứng tên trên Sổ mục kê, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu. Hỏi ông A có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tại phần đất nhận
chuyển nhượng trên hay không? Giải thích vì sao?
- Ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phần đất nhận chuyển nhượng.
Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất...về quyền sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất ...không phải nộp tiền sử dụng đất” Như vậy thì theo điều khoản trên, ông A có đủ
điều kiện để được cấp GCN QSDĐ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính mà ông A phải thực hiện được quy định tại khoản 1 điều 63 nghị định
43/2014/ND-CP quy định về: “Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong
thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai”. Cụ thể quy định: “1. Tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất,...do cơ quan thuế xác định”.Như vậy, ông A mặc dù không phải nộp
tiền sử dụng đất theo khoản 1 điều 101 LDD 2013 quy định nhưng phải thực hiện các nghĩa
vụ tài chính khác như : tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan, lệ phí trước bạ và lệ phí địa
chính ( Thông tư 02-TC/TCT ). lOMoARcPSD| 58854646
2. Bà Nguyễn Thị B có đứng tên 10.000m2 đất trồng lúa, tại xã X, huyện Y. Đất đã
được Ủy ban nhân dân huyện Y cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở vả tài sản gắn liền với đất. Tại mục e) thời hạn sử dụng có ghi thời hạn sử
dụng đất đến ngày 10/7/2023, đến nay đã hết hạn sử dụng đát. Đất này bà B đang trực
tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp và chưa có cơ quan nào thực hiện thông báo thu
hồi hay có Quyết định thu hồi đất. Hỏi: bà B có được gia hạn thời hạn sử dụng đất tiếp
tục hay không? nếu được thì gia hạn đến thời điểm nào?
- Bà B được quyền gia hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp bà Nguyễn Thị B được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp và trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản1,2 điểm b
khoản 3, khoản 4,5 tại điều 129 LDD 2013 thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, khi hết thời
hạn thì bà B nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1
điều 126 luật đất đai 2013.
Trường hợp nếu đất bà B là đất cho thuê thì thời hạn không quá 50 năm, do đó khi hết thời
hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê
đất theo khoản 2 điều 126 của luật này.
3. Bà A có một thửa đất rộng 300m2. Thửa đất này do khai khẩn từ năm 1979. Trước
1985 bà A cất một ngôi nhà tạm và trồng cây ăn quả trên đó. Đến năm 2008 bà A sang
cho D dưới hình thức chuyển nhượng có giấy viết tay làm bằng chứng với chữ ký của
các thành viên liên quan trong đó có khu dân phố chứng kiến. Năm 2013, D làm một
căn nhà tạm, mái tôn trên nền nhà cũ của bà A. Thửa đất này từ khi bà A sử dụng đến
khi chuyển nhượng cho D năm 2008 được sử dụng ổn đinh không có tranh chấp. Chính
quyền địa phương cũng không gọi hỏi gì. Năm 2020 chính quyền địa phương thông báo
thu hồi đất. Hỏi: ông D có được bồi thường không?
- Đầu tiên phải xét về điều kiện bồi thường đất, căn cứ theo khoản 1 điều 75 LDD 2013, hộ
gia đình cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê hằng năm, có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
( sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điểu 77 luật này. lOMoARcPSD| 58854646
Qua đó D phải nằm trong diện có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mới được bồi
thường. Do đó căn cứ theo khoản 2 điều 101 LDD 2013 thì D đang sử dụng đất không có
giấy tờ quy định tại điều 100 luật này nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và
không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, xây dựng
điểm dân cư nông thôn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào các điều trên D được công
nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và nằm trong diện được nhận bồi thường về đất
4. Ông A đang sử dụng 396m2 đất ở được tạo lập từ 1989 từ đất khai hoang (trước
ngày 15/10/1993) được sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1989 đến nay và không có
tranh chấp; đồng thời cũng phù hợp với quy hoạch khu đô thị mới được duyệt ngày 01/01/2023. Hỏi
a. Ông A sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận khi thỏa mãn những điều kiện nào?
- Căn cứ vào khoản 2 điều 101 LDD2013 , ông A đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ
quy định tại điều 100 của luật này nhưng đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 và
không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sd đất.
b. Những nghĩa vụ tài chính ông A phải thực hiện đối với Nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận?
- Căn cứ theo khoản 1 điều 63 NĐ43/2014 thì nghĩa vụ tài chính ông A phải thực
hiện baogồm : tiền sử dụng đất,tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai
và lệ phí liên quan trước bạ.
- Tiền sử dụng đất : NSDĐ phải nộp khi nhà nước công nhận QSĐ cho các đối
tượngđang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Ở đây ông A
được miễn tiền sử dụng đất do đất ông sử dụng trước luật và ổn định nhưng ông
vẫn phải nộp thuê sử dụng đất nông nghiệp
- Lệ phí trước bạ; là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp
khiđăng kí QSĐ, QSH với cơ quan nhà nước có thẩm quyền lOMoARcPSD| 58854646
- Lệ phí địa chính; là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơquan
nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp GCN - Phí
thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ: phí thaamt định hồ sơ này là khoản thu đối với
các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp GCN QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm
định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất,
điều kiện về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh
Trường hợp ông A chưa được cấp GCN QSDĐ do ông A cần tiền nên chuyển nhượng
hết phần diện tích do A đang sử dụng cho bà B. Hỏi c. Điều kiện để giao dịch có hiệu lực là gì?
- Đầu tiên xét về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
căn cứtheo khoản 1 điều 188 LDD 2013. Đầu tiên phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa
kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật này, đất không có tranh chấp và còn thời hạn
sử dụng đất. Do đó ông A phải đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước
thì giao dịch chuyển nhượng với bà B mới có hiệu lực.
- Ông A được quyền chuyển nhượng đất cho bà B cần các điều kiện
- Điều kiện chung: Để thực hiện được giao dịch ông A phải đủ điều kiện tại khoản 1
điều 188 luật đất đai “..”
+ Giấy chứng nhận: điều kiện này ông A hoàn toàn được cấp theo đúng quy định của pháp luật + Đất không tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên
+ Trong thời hạn sử dụng đất
Nếu ông A đảm bảo đủ các điều kiện trên thì giao dịch chuyển nhượng sẽ có hiệu lực
- Điều kiện riêng: Theo như trên ông A có đủ 3 yếu tố cuối cùng nhưng ông A lại
thiếu giấy chứng nhận. Ông A phải đi yêu cầu cấp giấy chứng nhận thì mới được
thực hiện giao dịch và giao dịch có hiệu lực. Về phần cấp giấy chứng nhận ông A
hoàn toàn phù hợp để được cấp lOMoARcPSD| 58854646
d. Giả sử giao dịch đấy hơp pháp. Điều kiện để bà B được cấp GCN là gì?
- Nếu giao dịch đó hợp pháp mà bà B không có các giấy tờ tại điều 100 LDD2013 thì bà B
cần phải căn cứ vào khoản 1 điều 101 LDD 2013 hoặc khoản 2 điều 100.
Đầu tiên căn cứ vào khoản 1 điều 101 thì bà B phải có hộ khẩu cư trú tại địa phương, đang sử
dụng đất trước ngày 1/7/2014 và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy
sản, làm muối, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã
xác nhận là sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp giấy.
Còn nếu căn cứ vào khoản 2 điều 101 thì bà B phải sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004,
không vi phạm về luật đất đai, nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được cấp giấy.
Cả 2 trường hợp trên đều không có giấy tờ quy định tại điều 100 LDD 2013. Còn nếu bà B
có các giấy tờ tại điều 100 thì đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận không cần phải xem
xét tại khoản 1,2 điều 101 luật này
5. Ông A sử dụng 1000m2 đất trồng lúa từ ngày 20/12/1980 do nhận chuyển nhượng từ
ông B. Đến nay ông A vẫn chưa được cấp GCN. Hỏi:
a. Ông A có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện nào?
- Căn cứ theo điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “Điều kiện thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “1. Người sử dụng đất...thời
điểm đăng ký vào Sổ Địa chính”.
Cùng với đó tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp khi có đủ các điều kiện quy định tại điều 193 Luật Đất Đai 2013: “Tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, các nhân...khoản 3 điều 134 của Luật này’.
Như vậy để có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất ông A phải thõa mãn các điều kiện được
quy định theo các điều khoản trên.
b. Làm rõ điều kiện để được cấp GCN của ông A? lOMoARcPSD| 58854646
- Căn cứ theo điều 101 Luật Đất Đai 2013, Điều 18 nghị định 43/2014/ND-CP (được bổ
sung bởi Điều 2 nghị định 01/2017/ND-CP ) quy định như sau: Hộ gia đình cá nhân đang
sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này nhưng đất đã được sử
dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, các điều kiện để ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004
- Không vi phạm pháp luật về đất đai
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Trong trường hợp ông A và ông B các bên mua bán đất bằng giấy viết tay (không có công
chứng, chứng thực) từ trước năm 1993 thì được thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất Đai 2013 quy định về: “ Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với....về quyền
sử dụng đất”. Cụ thể quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng....và tài sản khác gắn liền với đất.”
Ông A phải thực hiện nghĩa vụ tài chính:
Theo Điều 63 Nghị định 43/2014/ND-CP ( sửa đổi tại nghị định 01/2017/ND-CP ) quy định
về : “Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục tài
chính về quản lý và sử dụng đất đai”. Cụ thể quy định: “ Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các
loại có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ ( sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính ) do cơ
quan thuế xác định.....nộp theo quy định của pháp luật”.
Tiền sử dụng đất: Người SDĐ phải nộp khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Ở đây ông A phải
nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải
nộp khi đăng kí QSH, QSD với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. lOMoARcPSD| 58854646
Lệ phí địa chính: là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khi được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp GCN...
Phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ: Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng kí, nộp hồ sơ cấp GCN QSDĐ có nhu cầu
hoặc cần phải thẩm định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng
đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Năm 1981, ông A cho bà C mượn 100m2 đất để sử dụng trồng rau cải thiện đời sống,
do tin tưởng ông A và bà C không làm hợp đồng mượn đất. Vào năm 2010 ông A đã
được cấp GCN QSDĐ của 1000m2 đất đó. năm 2017 ông A chết, con ông A là ông H
được thừa kế, ông H làm thủ tục thừa kế và cập nhật biến động sang tên của ông H. Hỏi:
c. Năm 2020 Bà C lập thủ tục xin cấp GCN QSDĐ phần diện tích đất 100m2 đó được không?
- Căn cứ điều 99 Luật Đất Đai 2013 thì bà C không thuộc trường hợp sử dụng đất được cấp
giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cùng với đó, do đất này hiện tại GCN quyền sử dụng đất thuộc về ông H nên khi bà C yêu
cầu cấp GCN QSDĐ sẽ được xác định là đất có tranh chấp, không đáp ứng yêu cầu tại điều
100 và 101 Luật Đất đai 2013
Do đó, Bà C không thể thực hiện thủ tục này
d. Theo các anh/chị thì sau khi giải quyết tranh chấp thì diện tích 100m2 đó thuộc quyền sử dụng của ai? vì sao?
- Theo Điều 494 BLDS 2015: Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả
tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Về quyền của bên cho mượn tài sản: Tại khoản 11 Điều 499 BLDS 2015 quy định thì bên
cho mượn tài sản có quyền “Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn tài sản đã đạt được mục lOMoARcPSD| 58854646
đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử
dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục
đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý”.
Cùng với đó, ông H đang là chủ thể được pháp luật công nhận về GCN QSDĐ nên là chủ
thể nắm giữa quyền sử dụng đất.
Bản chất sử dụng đất ổn định của bà C chỉ xuất phát từ hợp đồng cho mượn không xác định
thời gian của ông A và bà C. Do đó bà C sẽ không thể xác định là chủ sỡ hữu của QSDĐ.
Trường hợp này QSDĐ thuộc về ông H là hoàn toàn hợp pháp, do được ông A để lại theo
quy định của pháp luật về thừa kế mà luật đất đai công nhận.