Đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có xin cấp sổ đỏ được không?

Đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có xin cấp sổ đỏ được không? Trả lời: 1. Đất xen kẹt là gì?
Theo Điều 10, Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất
chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất
nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt”
được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.
Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp
nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có
diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng
cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay
không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Như vậy, có thể hiểu đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân chỉ đất
có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và
thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
2. Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không?
2.1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng các
điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, điều kiện
cấp Giấy chứng nhận vẫn được chia thành 02 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chủ yếu rơi vào nhóm này).
2.2. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân
chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: 
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK 
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). 
Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100
Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
Ngoài ra, trên thực tế trong một số trường hợp cần giấy xác nhận của UBND
cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch,
sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
- Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân
nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc
theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện
nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng
nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời
hạn như thông báo và lưu giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp
lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Không tính thời vào thời gian này các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của
pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý
đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
3. Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng
nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên
phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì
hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen
kẹt thuộc khu vực đô thị).
Kết luận: Đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định;
chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng
trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).
Đất xen kẹt có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh nhưng
người dân nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần hết sức lưu ý
vì hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận;
trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở
phải mất 2 lần làm thủ tục (kèm theo chi phí): (i) khi cấp Giấy chứng nhận
(làm Sổ đỏ, Sổ hồng); (i ) khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp xen kẹt
Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau: 
Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của
các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ
chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ
gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người
làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín). 
Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ
nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về
việc đã nhận đủ số tiền. 
Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ
ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và
đặc điểm của thửa đất, nhà. 
Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán,
lều…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.
5. Quy định về chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp xen kẹt
Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở: Hộ gia đình, cá nhân xin
chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất
đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý
chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn
công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an
ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn
diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp
nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi
chuyển mục đích sử dụng như sau:
1. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư
không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người
sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ
địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa
tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất
nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo
giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có
quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Trên đây chỉ là quy định về cách tính tiền sử dụng đất, để biết rõ số tiền phải
nộp thì phải có các dữ liệu quy định về cách tính tiền sử dụng đất (như phần
trên) và phải biết rõ tiền sử dụng đất từng loại đất theo Bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
6. Câu hỏi thường gặp về đất xen kẹt
6.1 Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
Mua bán đất theo quy định pháp luật nếu không thuộc trường hợp kinh doanh
bất động sản thì hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công
chứng hoặc chứng thực. Như vậy, nếu chỉ viết tay thì hợp đồng mua bán này
không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định pháp luật.
6.2 Có mua bán đất xen kẹt được không?
Đối với đất xen kẹt nếu đủ điều kiện chuyển nhượng:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất
không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án; Trong thời hạn sử dụng đất thì có thể mua bán bình thường.
6.3 Đất nông nghiệp xen kẹt là gì?
Đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân chỉ đất có vị trí xen lẫn giữa
các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Document Outline

• Đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có xin cấp sổ đỏ đư
  • 1. Đất xen kẹt là gì?
  • 2. Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không?
    • 2.1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu
    • 2.2. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
  • 3. Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?
  • 4. Lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp xen kẹt
  • 5. Quy định về chuyển mục đích đối với đất nông ng
  • 6. Câu hỏi thường gặp về đất xen kẹt
    • 6.1 Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp khô
    • 6.2 Có mua bán đất xen kẹt được không?
    • 6.3 Đất nông nghiệp xen kẹt là gì?