Đề cương Môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội
Đề cương Môn Luật đất đai. Tài liệu được sưu tầm gồm 42 trang, giúp bạn ôn tập tốt hơn. Mời các bạn đón xem.
Môn: Luật đất đai 51 tài liệu
Trường: Trường Đại học Luật Hà Nội 1 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 61622929
30. Thực trạng hiện nay người dân thường bất đồng và khiếu nại với các cơ quan
chức năng về tình trạng thu hồi đất còn nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời sống
của người dân. Anh (Chị) hãy chỉ ra các dạng sai phạm trong thu hồi đất mà
người dân khiếu nại và cho biết những nhận định, đánh giá của mình về vấn đề đó?
- KN: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và QSDĐ
đang có người sử dụng, trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật đất đai.
- Căn cứ Luật Đất Đai 2024, thu hồi đất được chia làm các trường hợp:
+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78)
+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)
+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81)
+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng (Điều 82)
- Các dạng sai phạm trong thu hồi đất mà người dân khiếu nại:
* Thu hồi đất không đúng các trường hợp quy định tại các điều 78, 79, 81
và82 Luật Đất Đai 2024.
* Thu hồi đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng
* Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy định; không
đúng trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2024
* Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích
đất, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, làm sai lệch hồ
sơ thu hồi đất, xac định sai vị trí và diện tích thu hồi đất trên thực địa
* Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện
quyết định thu hồi đất không dúng nguyên tắc, không đủ điều kiện; ban hành quyết
định không đúng thẩm quyền; trình tụ thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế không
đúng theo quy định và không thực hiện đúng trách nhiệm trong việc thực hiện quyết
định cưỡng chế thu hồi đất.
* Nhận định, đánh giá:
- Những sai phạm trên có thể xuất phát từ nhiều yếu tố như: nhận thức pháp luật của
một số cán bộ thực thi hoạt động thu hồi đất còn hạn chế, còn nhiều chủ quan; cơ
chế kiểm tra, giám sát chưa hiệu quả, còn nhiều thiếu sót; thậm chí là tham nhũng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai...
- Từ những nguyên nhân trên, có thể dẫn đến nhiều hậu quả như: gây mất niềm tin
của người dân vào chính quyền; gây nhiều thiệt hại đến vật chất và tinh thần của
người bị thu hồi đất; ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực đầu tư, từ đó có thể ảnh hưởng
đến quá trình phát triển kinh tế xã hội;... lOMoAR cPSD| 61622929
- Các dạng sai phạm trên là những vấn đề nhức nhối, đòi hỏi sự quan tâm, giám
sátchặt chẽ từ các cơ quan nhà nước và toàn xã hội. Việc nhận diện những hành vi
này còn khó khăn do nhận thức của bộ phận người dân về vấn đề thu hồi đất chưa
cao, không nhận diện được những sai phạm, từ đó dẫn đến thiệt hại quyền lợi của người dân....
31. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay
trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong
thời gian qua? Giải thích rõ nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng
mắc đó? Theo anh chị Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được những bất cập hạn chế này hay chưa?
* Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
- Bồi thường về đất là việc NN trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất
bịthu hồi cho người có đất bị thu hồi.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách của Nhà nước nhằm trợ giúp
chongười có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển ngoài các khoản đã bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2024.
- Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở
tạikhu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ
bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất
ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.
* Quy định hiện hành của pháp luật liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh
cư: Chương VII Luật Đất Đai 2024, ND 88/2024/ND-CP
* Những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong công tác
bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất:
- Việc xác định giá đất: Giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường. Trong quá
trìnhthu hồi đất, có rất nhiều trường hợp người bị thu hồi đất không đồng ý với
phương án bồi thường do Hội đồng đền bù đưa ra, không tự nguyện thực hiện quyết
định thu hồi đất, thậm chí còn quyết liệt chống trả khi bị cưỡng chế thu hồi. Trên
thực tế người bị thu hồi đất thường cảm thấy chưa thỏa đáng với mức giá mà nhà nước bồi thường. lOMoAR cPSD| 61622929
- Cơ quan tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa tuân thủ đúng quy định
phápluật: cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực
hiện; cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không công khai kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân
biết làm cho người bị thu hồi đất không có được những thông tin cần thiết.
- Người sử dụng đất chưa chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của
Nhànước: Ý thức chấp hành pháp luật chưa cao của người dân: Tình trạng lấn
chiếm đất công, làm nhà trái phép, mua, bán, đổi, tặng cho nhà đất theo hình thức
viết tay, trao giấy tờ qua tay,…đã tạo ra sự lộn xộn trong quản lý và sử dụng đất
đai, gây áp lực cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất.
- Vấn đề tái định cư còn chậm và chưa được quan tâm đúng mức:..
* Nguyên nhân:
- Do có sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do Hội đồng đền bù đưa
ra.Thị trường bất động sản ở VN biến động nhanh chóng, không ổn định và khó dự
đoán, còn khung giá đất do Nhà nước quy định chưa có sự cập nhật kịp thời khiến
người bị thu hồi đất không đồng thuận với giá đất do NN đưa ra.
- Do cán bộ, cơ quan nhà nước thiếu trách nhiệm, lơ là lợi ích của người dân,
thiếusự kiểm tra, giám sát; có thể xuất phát từ sự yếu kém trong việc am hiểu pháp
luật của cán bộ đất đai, cũng có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch
pháp luật để hưởng lợi riêng của một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền
trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hệ thống pháp luật còn
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn nhiều lỗ hổng... Một bộ phận người dân thiếu
hiểu biết về quyền và nghĩa vụ của bản thân trong quá trình thu hồi đất...
- Ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận người dân chưa cao, có lý giữ đất
dođất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế,...
- Nhiều trường hợp khu tái định cư chưa được xây dựng sau khi thu hồi đất
khiếnngười có đất bị thu hồi không có chỗ ở, hoặc các nhà đầu tư không thực hiện
đúng cam kết hỗ trợ tiền thuê chỗ ở cho người dân trong thời gian tạm cư, tạm tái
định cư. Ở một số địa phương còn không có sẵn quỹ đất để phục vụ cho tái định cư,
điều này dẫn đến nhiều bất cập trong thực hiện các dự án cũng như ổn định đời sống
cho nhân dân thuộc diện phải di chuyển.
* Luật ĐĐ 2024 đã giải quyết những hạn chế... lOMoAR cPSD| 61622929
- Về giá đất, tại Điều 159 Luật Đất Đai 2024 quy dịnh bảng giá đất được xây dựng
theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá
đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 01/01/2026. Hàng
năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HDND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh,
sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm
tiếp theo. Như vậy, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh
Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường
thay vì căn cứ vào giá đất tốt thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. - ... -...
- Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư: khoản 6 Điều 91 Luật Đất
Đai 2024 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách
nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đạm chủ động trong việc
bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.” Như
vậy, việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư phải được hoàn
thành trước khi có quyết định thu hồi đất, tức là tái định cư phải đi trước một bước.
32. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ở. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi
chính sách tái định cư trong thời gian qua và lý giải vì sao trong thời gian qua,
người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư?
* Các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư khi NN thu hồi đất ở: - Nguyên tắc: Điều 91 - Điều kiện: Điều 95
- Các hình thức tái định cư:
+ Điều 98: Bồi thường về đất khi NN thu hồi đất ở lOMoAR cPSD| 61622929
- Đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức
kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Hình thức bồi thường: bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng
đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.
- Đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chứckinh tế
có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Hình thức bồi thường: bằng tiền hoặc bằng đất.
+ Hình thức bồi thường bằng nhà ở: người dân bị thu hồi đất được bố trí vào các căn
hộ hoặc nhà ở xây sẵn trong khu tái định cư
+ Hình thức bồi thường bằng giao đất mới: NN giao cho người bị thu hồi đất một lô
đất ở mới trong khu tái định cư để họ tự xây dựng nhà ở
+ Hình thức bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới: Áp dụng trong trường hợp
người bị thu hồi đất không có nhu cầu được tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở mà
muốn nhận tiền để tự lo nơi ở cho mình. Hạn chế được tình trạng thiếu nhà ở tái định
cư hoặc chuyển nhượng nhà ở tái định cư do không có nhu cầu nhưng vẫn lấy suất
tái định cư ở một số địa phương.
- Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư (Điều 110, Đ 111)
* Nhận xét, đánh giá về việc thực thi chính sách tái định cư trong thời gian qua:
- Kết quả đã đạt dược:
+ Pháp luật về tái định cư ngày càng được hoàn thiện, quy định rõ ràng hơn về các
hình thức tái định cư, điều kiện tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người dân tái định cư.
+ Nhiều địa phương đã triển khai các dự án tái định cư, xây dựng các khu tái định cư
với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương đối đồng bộ.
+ Công tác tái định cư đã góp phần ổn định đời sống của một bộ phận người dân bị thu hồi đất. - Hạn chế: lOMoAR cPSD| 61622929
+ Quy hoạch tái định cư chưa tốt:
Nhiều khu tái định cư được quy hoạch ở vị trí không thuận lợi, xa nơi ở
cũ, gây khó khăn cho sinh kế và cuộc sống của người dân.
Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở một số khu tái định cư chưa được xây
dựng đồng bộ, thiếu các tiện ích công cộng thiết yếu.
+ Chậm trễ trong thực hiện tái định cư: Việc xây dựng và bàn giao các khu tái định
cư thường bị chậm trễ so với kế hoạch, khiến người dân phải sống tạm bợ trong thời gian dài.
+ Chất lượng tái định cư chưa đảm bảo: Nhà ở tái định cư ở một số nơi có chất lượng
kém, không đảm bảo tiêu chuẩn. Việc bố trí tái định cư chưa phù hợp với nhu cầu
và nguyện vọng của người dân.
+ Thiếu sự công khai, minh bạch:
Thông tin về quy hoạch, kế hoạch tái định cư, phương án tái định cư chưa
được công khai đầy đủ, kịp thời đến người dân.
Quy trình thực hiện tái định cư ở một số nơi còn thiếu minh bạch, gây bức xúc cho người dân.
+ Thiếu sự hỗ trợ toàn diện:
Việc hỗ trợ người dân ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp sau tái
định cư chưa được quan tâm đúng mức.
Nhiều người dân gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm, ổn định thu nhập ở nơi ở mới.
* Lý giải vì sao trong thời gian qua, người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về
vấn đề tái định cư:
- Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyếtđịnh thu hồi đất ở.
- Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường.
- Một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặcbằng nơi ở cũ.
- Giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủtrả
cho nhà ở tại khu tái định cư.
33. Phân tích mối quan hệ giữa đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất? Hãy cho biết những điểm mới của Luật Đất đai 2024 về đăng ký đất
đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? lOMoAR cPSD| 61622929
*KN: - Đăng ký đất đai là việc người sử dụng đất kê khai quyền sử dụng đất với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất. * Mối quan hệ:
- Đăng ký đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận
quyềnsử dụng đất (đối với đăng ký lần đầu)
+ Đăng ký đất đai là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà
nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai. Đăng ký đất đai được chia làm 2 loại: đăng
ký ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & đăng ký biến
động khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập
nhật các thông tin mới. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được sử dụng đất
+ Đăng ký đất đai chính là việc người sử dụng đất chủ động kê khai các hông tin liên
quan đến quyền sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông
qua quá trình này, các thông tin về thửa đất, người sử dụng, nguồn gốc, thời hạn sử
dụng và các quyền liên quan khác sẽ được ghi nhận chính thức vào hồ sơ địa chính
của Nhà nước. Thông qua đó NN xác lập thông tin pháp lý ban đầu. Hồ sơ đăng ký
đất đai đã được cơ quan nhà nước thẩm định và chấp nhận sẽ tạo ra một hồ sơ pháp
lý ban đầu về quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước xem
xét và quyết định việc cấp GCNQSDĐ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chức năng là minh bạch các thủ tục
đăngký và cũng là cơ sở chứng minh tư cách của người sử dụng đất. GCNQSDĐ là
văn bản chính thức do Nhà nước ban hành để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người có tên trên giấy chứng nhận. Việc cấp GCNQSDĐ thường là kết quả tất
yếu của quá trình đăng ký đất đai hợp lệ. Sau khi các thông tin kê khai được kiểm
tra, xác minh và không có tranh chấp, cơ quan nhà nước sẽ cấp GCNQSDĐ để chính
thức hóa quyền của người sử dụng đất. Nó trao cho người sử dụng đất một công cụ
pháp lý mạnh mẽ để thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất và được pháp luật bảo vệ.
* Điểm mới của Luật Đất Đai 2024 về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: lOMoAR cPSD| 61622929
- Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 trường hợp đăng ký lần đầu đối với đất đai,tài
sản gắn liền với đất gồm: Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được
Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng
ký; Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai
trong các trường hợp trên.
- Về đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN màcó
thay đổi, trong đó phân định thành 16 trường hợp (tăng 4 trường hợp so với Luật Đất
đai 2013), bao gồm các nhóm thay đổi do: Thực hiện quyền; thông tin về người; về
thửa đất; về tài sản gắn liền với đất; thông tin liên quan đến xác lập quyền; quyền sử
dụng không gian ngầm và khoảng không; tài sản công; cấp đổi, cấp lại GCN.
+ Đối với chủ thể là hộ gia đình đang sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 cấp 1 GCN
cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ, từng bước cá thể hóa quyền
tài sản là quyền sử dụng đất, thống nhất với Bộ luật Dân sự. Đối với trường hợp
GCN đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu
các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp
đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
- So với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết hơn về
thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của UBND cấp tỉnh và quy định về việc UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho
cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1
Điều 136 Luật Đất đai 2024.
34. Hãy phân tích các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
* Các nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: (Điều 135):
1. Nguyên tắc cấp theo từng thửa đất và linh hoạt cho nhiều thửa đất nông nghiệp
liền kề (Khoản 1): -
Cấp theo từng thửa đất là nguyên tắc cơ bản: Điều này khẳng định rằng,
về nguyên tắc, mỗi thửa đất sẽ được cấp một GCNQSDĐ riêng biệt. Điều này
giúp xác định rõ ràng ranh giới, diện tích và người có quyền đối với từng đơn vị quản lý đất đai. lOMoAR cPSD| 61622929 -
Linh hoạt cho nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề: Nhằm tạo thuận lợi
cho người dân sản xuất nông nghiệp trên nhiều thửa đất liền kề tại cùng một đơn
vị hành chính cấp xã, luật cho phép cấp một GCNQSDĐ chung nếu người sử
dụng đất có yêu cầu. Điều này giúp giảm thiểu chi phí và thủ tục hành chính cho
người dân. Nguyên tắc này thể hiện sự hướng đến thực tiễn và tạo điều kiện thuận
lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp tập trung.
2. Nguyên tắc cấp cho từng người chung quyền hoặc cấp chung theo yêu
cầu(Khoản 2): -
Bảo vệ quyền của từng người đồng quyền: Khi một thửa đất hoặc tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, nguyên tắc là mỗi người sẽ
được cấp một GCNQSDĐ riêng để xác nhận phần quyền của mình. Điều này
đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi riêng của từng chủ sở hữu. -
Tạo thuận lợi cho quản lý chung: Luật cũng tạo điều kiện cho những
người đồng quyền có thể thống nhất yêu cầu cấp chung một GCNQSDĐ và cử
người đại diện nhận. Điều này có thể phù hợp với các hình thức sở hữu chung
của hộ gia đình hoặc các nhóm người có thỏa thuận quản lý tài sản chung. Nguyên
tắc này thể hiện sự tôn trọng ý chí của các chủ sở hữu chung.
3. Nguyên tắc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cấp Giấy chứng
nhận(Khoản 3): -
Gắn nghĩa vụ tài chính với quyền được cấp GCN: Đây là một nguyên
tắc quan trọng nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước (ví dụ: tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ...). Chỉ khi nghĩa vụ này được hoàn thành, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản mới được Nhà nước chính thức công nhận thông qua việc cấp GCNQSDĐ. -
Quy định ngoại lệ và trường hợp đặc biệt: Luật cũng lường trước các
trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính, được miễn, được ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hàng năm. Trong những
trường hợp này, việc cấp GCNQSDĐ sẽ được thực hiện sau khi có xác nhận của
cơ quan có thẩm quyền hoặc sau khi ký hợp đồng thuê đất. Điều này đảm bảo
tính công bằng và phù hợp với từng đối tượng. -
Ưu đãi cho trường hợp tặng cho vì lợi ích công cộng: Luật có quy định
đặc biệt đối với trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho
Nhà nước hoặc cộng đồng vì mục đích công ích. Trong trường hợp này, Nhà nước lOMoAR cPSD| 61622929
có trách nhiệm chi trả chi phí đo đạc, chỉnh lý hồ sơ và cấp GCNQSDĐ, thể hiện
sự khuyến khích và ghi nhận những đóng góp vì lợi ích chung.
4. Nguyên tắc ghi nhận thông tin của cả vợ và chồng đối với tài sản chung(Khoản 4): -
Bảo vệ quyền đồng sở hữu của vợ chồng: Nguyên tắc này thể hiện sự
tôn trọng và bảo vệ chế độ hôn nhân và gia đình, công nhận quyền đồng sở hữu
tài sản hợp pháp của vợ và chồng trong thời kỳ hôn nhân. Việc ghi đầy đủ tên cả
hai người trên GCNQSDĐ làm tăng tính pháp lý và đảm bảo quyền lợi của cả hai
bên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản. -
Cho phép thỏa thuận về người đại diện: Luật cũng tôn trọng sự thỏa
thuận của vợ chồng trong việc cử một người đứng tên đại diện trên GCNQSDĐ,
tạo sự linh hoạt trong quản lý tài sản chung. -
Quy định về cấp đổi GCN đã cấp thiếu thông tin: Luật tạo điều kiện cho
việc cập nhật thông tin đầy đủ của vợ chồng trên GCNQSDĐ đã cấp trước đó,
đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin pháp lý.
5. Nguyên tắc cấp GCN cho hộ gia đình và sự thỏa thuận của các thành
viên(Khoản 5): -
Ghi nhận hình thức sử dụng đất của hộ gia đình: Luật quy định rõ cách
thức cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về hộ gia đình,
có thể ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền hoặc ghi tên người đại diện
theo nhu cầu của các thành viên. -
Tôn trọng sự tự thỏa thuận của các thành viên: Việc xác định thành
viên có chung quyền sử dụng đất và người đại diện do các thành viên trong hộ
gia đình tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Điều này thể hiện sự
tự chủ và trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình trong việc quản lý tài sản chung.
6. Nguyên tắc xử lý chênh lệch diện tích và sai sót vị trí (Khoản 6): -
Ưu tiên số liệu đo đạc thực tế khi ranh giới không thay đổi và không
cótranh chấp: Trong trường hợp có sự khác biệt về diện tích giữa thực tế đo đạc
và giấy tờ cũ nhưng ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp, luật ưu tiên
sử dụng số liệu đo đạc thực tế để cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ. Điều này đảm
bảo tính chính xác và phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. lOMoAR cPSD| 61622929 -
Xem xét cấp GCN cho phần diện tích tăng thêm hợp pháp: Trường hợp
đo đạc lại cho thấy diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ cũ và
ranh giới có thay đổi, luật cho phép xem xét cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích
tăng thêm. Điều này tạo điều kiện cho người sử dụng đất được công nhận quyền
đối với phần diện tích thực tế đang sử dụng hợp pháp. -
Khắc phục sai sót về vị trí: Luật quy định việc rà soát và cấp đổi
GCNQSDĐ trong trường hợp GCN đã cấp có sai sót về vị trí thửa đất, đảm bảo
tính chính xác của thông tin địa chính.
-> Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc cấp GCNQSDĐ một cách
toàn diện, vừa đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ, vừa linh hoạt và hướng đến việc bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, đồng thời tạo điều
kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước
35. Hãy cho biết các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành để
Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân?
Chỉ rõ những trường hợp nào khi Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất
mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp
nào người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất?
https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/dieu-kien-cap-giay-chung-nhan-quyen-sudung-
dat-567-24449-article.html
* KN: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có
thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo
quy định của Luật này. (k33 Điều 3)
* Căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất để xác nhận sử dụng đất ổn địnhđối
với các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của
Luật Đất đai: (k4 Đièu 34 ND 101/2024)
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất,biên
bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
- Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết địnhvề
thi hành án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; lOMoAR cPSD| 61622929
- Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có địa chỉ thuộc thửa đất phảixác định;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận
thanhlý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 140 của Luật Đất đai;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bánđất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 trở về sau;
- Bản đồ, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai; sổ mục kê, sổ kiến điền được lập từngày
18 tháng 12 năm 1980 trở về sau;
- Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấpxã,
cấp huyện hoặc cấp tỉnh tại thời điểm kê khai kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;
- Giấy tờ về việc đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn với đất ở do cơ quan cóthẩm quyền cấp;
- Biên bản ghi nhận kết quả của Hội đồng đăng ký đất đai trong trường hợp khôngcó
một trong các thông tin, giấy tờ quy định tại các điểm trên khoản này hoặc trên
giấy tờ, thông tin đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ, thời điểm xác lập
thông tin và mục đích sử dụng đất.
* Các điều kiện để NN xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia định,
cá nhân: (Đ137)
- Đất có giấy tờ về QSDĐ (là khi người dân có một trong những loại giấy tờ
quyđịnh tại Điều 137 Luật Đất đai 2024). Trong trường hợp không có bất kỳ loại
giấy tờ nào, phải đạt đủ điều kiện quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 138.
Các loại giấy tờ này mang tính chất định danh, thể hiện chủ sở hữu, chủ sử
dụng đã được nhà nước, cơ quan có thẩm quyền giao đất một cách hợp pháp.
→ xác định rõ chủ thể có quyền đối với đất đai. Điều kiện này là căn cứ để
xác định người thực hiện giao dịch có phải là người sd đất không, đất đó có
được giao dịch không… nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên giao
dịch. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp không đòi hỏi phải có gcn qsd đất
như: Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền,
đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân... lOMoAR cPSD| 61622929
- Đất không thuộc diện đang tranh chấp, hay có đơn từ khởi kiện, không vướngmắc
về tính pháp lý của đất….
Việc xác định xem đất đai có tranh chấp hay không là một điều kiện quan
trọng để cấp QSDĐ vì khi đất đai bị tranh chấp thì QSDĐ không thể được xác
định một cách chắc chắn. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được
thực hiện giao dịch QSDĐ đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng.
Tranh chấp đất đai thường xảy ra do mâu thuẫn về ranh giới giữa các vùng
đất, giao dịch liên quan đến đất, hay do các tranh chấp khác liên quan đến
QSDĐ. Việc hiểu rõ về tranh chấp đất đai giúp người có QSDĐ có cơ sở pháp
lý và bảo vệ quyền/lợi ích của mình. Điều này có thể giúp tránh được rủi ro
pháp lý và tranh chấp sau này.
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổnđịnh,
không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
UBND xã/địa phương là CQQL có thẩm quyền giao đất/cấp GCNQSD đất tại
địa phương. Do đó, nếu có xác nhận của UBND xã → đất đai đã có tính hợp
pháp, đủ minh bạch để được cấp GCN.
* Những TH khi NN xét công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất: (khoản 1, 2, 3 Điều 137; Khoản 1, 2, 5 Điều 138)
1) Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờđược lập từ trước thời điểm ngày 15/10/1993 được quy định theo khoản 1 thuộc
Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và sẽ không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một
trongnhững loại giấy tờ được quy định tại Khoản 3 thuộc Điều 137, Luật Đất đai
2024 sẽ được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ nông/lâmtrường
quốc doanh trước thời điểm ngày 1/7/2004: Khoản 2 thuộc Điều 137 Luật Đất đai
2024, các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất có giấy tờ của nông/lâm trường
quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở và kết hợp với sản xuất lOMoAR cPSD| 61622929
nông, lâm nghiệp trước thời điểm ngày 01/7/2004 thì sẽ được cấp sổ đỏ và sẽ không
phải nộp tiền sử dụng đất.
3) TH hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấytờ
sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữunhà nước theo quy định của pháp luật.
4) Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 nêu: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấttrước
ngày 18/12/1980, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa
đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai
2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
5) Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 chỉ rõ: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
từngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tíchthửa
đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật
Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tíchthửa
đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai
2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
6) Khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối
tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai
2024 đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các lOMoAR cPSD| 61622929
giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, có đăng ký thường trú tại địa
phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Những TH khi NN xét công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải
nộp tiền sử dụng đất: (khoản 4, 5, 6)
36. Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá
đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Phân biệt giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể?
KN: Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2024, “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng
đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.”
* Pháp luật không quy định cụ thể có bao nhiêu loại giá đất hiện hành, căn cứ vào
luật đất đai, có thể chia thành 2 loại là giá đất thị trường và giá đất do NN xác định:
Giá đất thị trường:
Điều 158 Luật Đất Đai 2024 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá
đất có nêu “ Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: phương pháp định giá
đất theo nguyên tắc thị trường...” -> Nhà nước có thừa nhận sự tồn tại của giá đất thị
trường. Giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua các giao dịch dân sự, là sự
thỏa thuận giữa người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê,... do các bên tự do thỏa thuận bình
đẳng, không áp dụng giá đất NN. Giá đất thị trường bao gồm giá đất do đấu giá
quyền sử dụng đất và giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi giao dịch quyền sử dụng đất.
Giá đất do NN quy định
- Bảng giá đất (Điều 159)
Bảng giá là các mức giá đất được UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng
cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm
2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân
cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng
từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Điều chỉnh bảng giá đất (Điều 16 ND 72/2024). lOMoAR cPSD| 61622929
- Giá đất cụ thể (Điều 160)
Giá đất cụ thể là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp UNBD cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá
đất để tư vấn giá đất cụ thể, căn cứ vào kết qur đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng
thời là căn cứ để tính tiền bồi thường khi NN thu hồi đất sao cho phù hợp với giá thực tế.
* Cơ chế áp dụng giá đất trong các TH cụ thể:
- Giá đất thị trường được áp dụng trong các giao dịch QSDĐ trên thị trường
nhưchuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... QSDĐ. Pháp luật không quy định cụ thể
giá đất này bởi xuất phát từ mục đích của các giao dịch trên là giao dịch dân sự
mang tính thỏa thuận, tự do ý chí. Nếu như có sự xuất hiện của bóng dáng Nhà
nước sẽ mất đi bản chất thật sự. Như vậy, pháp luật chỉ quy định cụ thể các trường
hợp áp dụng giá đất do Nhà nước xác định. - Giá đất NN
+ Bảng giá đất: k1 Điều 159
+ Giá đất cụ thể: k1 Điều 160
* Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể: Tiêu chí Bảng giá đất Giá đất cụ thể
Điều 159 Luật Đất Đai 2024
Điều 160 Luật Đất Đai 2024 Cơ sở pháp lý lOMoAR cPSD| 61622929 Phạm vi
Cơ sở để xác định mức thu thuế, Được sử dụng trong các tình
phí, lệ phí, và các khoản tiền huống cần sự đánh giá chính xác
khác liên quan đến đất đai, góp giá trị đất, giúp tăng tính minh
phần ổn định tài chính địa bạch và hiệu quả khi giao dịch, phương.
đầu tư, hoặc thu hồi đất. -> Rộng hơn -> Hẹp hơn
Thẩm quyền – UBND cấp tỉnh xây dựng, – Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết ban hành
trình HĐND cùng cấp quyết
định giá đất cụ thể đối với các
định để công bố và áp dụng từ trường hợp thuộc thẩm quyền tỉnh ngày 01/01/2026.
như: giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, xác định –
Hằng năm, UBND cấp giá khởi điểm đấu giá, thu hồi đất,
tỉnhđiều chỉnh bảng giá đất, v.v.
công bố áp dụng từ ngày 01/01 năm sau.
– Chủ tịch UBND cấp huyện
quyết định giá đất cụ thể đối với –
Trường hợp đặc biệt, các trường hợp thuộc thẩm quyền
UBNDcấp tỉnh có thể trình huyện.
HĐND cấp tỉnh điều chỉnh trong năm. lOMoAR cPSD| 61622929 Mục đích sử –
Tính tiền sử dụng đất, –
Tính tiền sử dụng đất khi dụng
thuêđất khi Nhà nước giao đất, Nhànước giao đất có thu tiền
công nhận quyền sử dụng đất, không qua đấu giá hoặc cho thuê
cho thuê đất thu tiền hằng năm. đất trả tiền một lần. –
Tính thuế sử dụng đất, –
Xác định giá trị đất khi cổ
thuếthu nhập chuyển nhượng phầnhóa doanh nghiệp Nhà nước. quyền sử dụng đất. –
Tính giá trị bồi thường, –
Xác định giá khởi điểm giákhởi điểm đấu giá đất chưa có
đấugiá đất đã có hạ tầng kỹ hạ tầng, hoặc các trường hợp cần thuật.
tính giá đất cụ thể khác. –
Tính phí, lệ phí và xử phạt
viphạm hành chính về đất đai.
37. Anh (chị) nhận xét gì về giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
trong trường hợp thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân
sách nhà nước và trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất? Hãy nêu các ví dụ cụ thể.
* TH thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân sách nhà nước:
- Giá đất do nhà nước quy định:
Ưu điểm: có tính ổn định, là căn cứ để tính toán thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính
khác của người sử dụng đất, có tính đồng bộ trên địa bàn cụ thể, dễ dàng áp dụng và quản lý
Nhược điểm: Giá đất do nhà nước quy định thường thấp hơn giá đất thị trường nên có thể dẫn đến: + Thất thu cho NSNN:
+ Gây khó khăn trong việc quản lý thị trường bất động sản
+ Không công bằng giữa người sử dụng đất - Giá đất thị trường:
Ưu điểm: Phản ánh sát giá trị thực tế của QSDĐ tại thời điểm giao dịch, dựa trên
quan hệ cung cầu và các yếu tố khác như vị trí, hạ tầng,... lOMoAR cPSD| 61622929
Nhược điểm: Biến động liên tục, khó xác định một cách chính xác và đồng bộ trên
địa bàn đề làm căn cứ tính toán nghĩa vụ tài chính, khó quản lý * TH áp giá bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
- Giá đất do NN quy định:
+ Trong TH này, giá đất do NN quy định sẽ luôn thấp hơn giá thị trường nên có thể
dẫn đến việc gây thiệt hại cho người có đất bị thu hồi.
+ Giá đất NN lại có tính ổn định nên cơ quan thẩm định dễ dàng áp dụng khi ấp giá
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất. - Giá đất thị trường
+ Giá đất thị trường chỉ phản ánh giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại một thời
điểm nhất định. Do giá đất thị trường biến động liên tục, nhanh chóng và có sự khác
nhau giữa các khu vực, việc này sẽ gây khó khăn cho NN trong quá trình định giá
đất bị thu hồi nếu áp giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất. * Ví dụ???
1. Giá đất Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến khi yêu cầu giá đất cụ thể phải tiệm cận với giá thị
trường, nhưng trên thực tế, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành vẫn thấp hơn rất nhiều so
với giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ:
Một mảnh đất ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) có giá thị trường khoảng 150 triệu đồng/m², nhưng
theo bảng giá đất của UBND TP.HCM, chỉ khoảng 30–40 triệu đồng/m². Điều này dẫn đến sự
chênh lệch lớn trong việc thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền, và bồi thường khi thu hồi.
2. Bất công trong nghĩa vụ tài chính với người dân
Người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính như: nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
(từ đất vườn sang đất ở), nộp thuế chuyển nhượng... thì phải nộp theo giá đất Nhà nước, vốn thấp
hơn nhiều so với giá họ giao dịch trên thực tế. Điều này gây thất thu cho ngân sách và không
khuyến khích minh bạch thị trường. Ví dụ:
Một người dân bán đất nông nghiệp tại huyện Đông Anh (Hà Nội) với giá 5 tỷ đồng, nhưng kê khai
chuyển nhượng theo giá bảng đất là 1,2 tỷ đồng để giảm thuế. Điều này gây mất công bằng và thiếu minh bạch. lOMoAR cPSD| 61622929
3. Thiệt thòi cho người bị thu hồi đất
Người bị thu hồi đất để làm dự án thường chỉ được bồi thường theo giá Nhà nước (cụ thể là giá
đất do UBND tỉnh phê duyệt), trong khi giá thị trường cao hơn gấp nhiều lần. Điều này làm phát
sinh khiếu kiện, bức xúc và làm chậm tiến độ dự án. Ví dụ:
Một hộ dân ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) bị thu hồi đất để làm dự án hạ tầng, được bồi thường 50
triệu đồng/m² theo khung giá Nhà nước, nhưng giá thị trường tại khu vực đó là 120 triệu đồng/m².
Họ không đủ tiền để mua đất tái định cư tương đương, dẫn đến mất sinh kế và nơi ở, làm phát
sinh khiếu nại kéo dài.
4. Mâu thuẫn lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư •
Khi thu thuế, Nhà nước muốn áp giá thị trường để thu được cao. •
Khi bồi thường, lại áp giá Nhà nước (thấp hơn) để chi trả ít. •
Điều này gây ra mâu thuẫn lợi ích và làm mất lòng tin vào chính sách pháp luật.
38. Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Hãy chỉ rõ những thất
thu trên thực tế thời gian qua khi thực hiện nguồn thu này và đề xuất giải pháp khắc phục?
*Các khoản thu ngân sách từ đất đai (9) bao gồm (Điều 153): - Tiền sử dụng đất
Ở VN, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN là đại diện chủ sở hữu, NN có đầy đủ
các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai. NN thực hiện quyền sử dụng,
quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê QSDĐ; giao đất có thu tiền sử dụng
đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đây là khoản thu quan trọng nhất, là khoản
thu chủ yếu cho NSNN từ đất đai. Chi tiết tại ND 103/2024 - Tiền thuê đất
Tiền thuê đất có thể được nộp hàng năm hoặc thanh toán một lần cho toàn bộ thời
gian thuê. Tính tiền thuê đất (chương III ND 103/2024)
- Tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước;
- Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng thêm; - Thuế sử dụng đất;
Tài liệu liên quan:
-
Bài Giảng Môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội
13 7 -
65 câu hỏi ôn tập Môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội
10 5 -
Phân Tích Phương Thức Tiếp Cận và Rào Cản Đầu Tư | Môn Luật đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội
7 4 -
Các khái niệm cơ bản về luật đất đai và quy định pháp luật | Môn Luật đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội
11 6 -
Bài Tập Lớn Môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội
8 4