Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn nhất

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử
dụng đất chuẩn nhất
1. Hệ số sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng
hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa
cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. (Mục
1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01 : 2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)
Hệ số sử dụng đất ra đời với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ
công trình xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây
dựng được cho phép. Ngoài ra, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy
mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi mét vuông đất. Tùy vào mỗi
địa điểm, mỗi vùng đất, hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Nếu người
mua mua đất nền thì nhìn vào con số này, người mua có thể xác định được
tòa căn hộ tương lai xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng, dự án căn hộ sẽ
có quy mô lớn nhất như thế nào.
Khái niệm hệ số sử dụng đất được bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị tại các
nước phát triển trên thế thới. Tuy hệ số sử dụng đất có liên quan đến số tầng
và mật độ xây dựng của các tầng trong tòa tháp, song hầu như không gây
ảnh hưởng nhiều đến các địa điểm nhà xưởng, khu công nghiệp. Hệ số này
chủ yếu để giới hạn số tầng của các tòa căn hộ tại các dự án khu đô thị so
với mật độ xây dựng cho phép. Hệ số sử dụng đất chính là đơn vị thể hiện rõ
nét nhất quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trình chiếm bao
nhiêu mét vuông trên toàn bộ diện tích.
Đây được coi là số liệu rất cần thiết mà nhà thầu cần phải nắm bắt được cụ
thể trước khi tiến hành khởi công xây dựng một dự án mới nào đó. Hệ số sử
dụng đất càng cao, tương ứng với tính kinh tế càng cao vì tăng được diện
tích sàn và diện tích mật độ xây dựng. Từ đó, chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ
đất, đồng thời quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng tỉ lệ thuận với
mật độ dân cư tại dự án, nghĩa là khi hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân
cư sinh sống tại khu đô thị sẽ càng cao. Đây chính là chỉ số tác động đáng kể
đến quyền lợi của chủ sở hữu.
2. Hệ số sử dụng đất được dùng để làm gì?
Hệ số sử dụng đất được sử dụng cho một số mục đích cụ thể:
- Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu
đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
- Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn;
khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên,
khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm
giảm mức độ cạnh tranh của dự án
- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng
càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
- Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ
hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi
cho chủ căn hộ. Kết luận: Bài viết không chỉ trả lời rõ cho câu hỏi hệ số sử
dụng đất là gì mà còn nêu cách tính và chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất được tính theo tỉ lệ thuận với mật độ dân cư, nếu hệ số
này càng thấp, mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại, hệ số sử dụng đất
càng cao, mật độ dân cư sẽ càng cao. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến
chất lượng sống của cộng đồng cư dân và quyền lợi của chủ sở hữu sản
phẩm căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc. Bên cạnh đó, dự án có hệ số sử
dụng đất thấp sẽ dễ dàng tìm được các nhà đầu tư mới khi hết niên hạn sử
dụng bởi các nhà thầu mới sẽ cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng dự án
cũ đồng thời đảm bảo bố trí tái định cư cho dân. Do vậy, hệ số sử dụng đất
của dự án mới cần cao gấp 2 - 3 lần dự án cũ.
3. Cách tính hệ số sử dụng đất?
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức cụ thể:
- Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
- Trong đó: tổng diện tích sàn của công trinh bao gồm tầng hầm trừ các diện
tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn
và đỗ xe của công trình
Hệ số sử dụng đất tối đa được coi là có ý nghĩa quan trọng xác định mật độ
xây dựng thuần trong xây dựn:
- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa
cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có
diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%
nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn
quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công
cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ
- công cộng nhưng không vượt quá 60%.
- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu
hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu
mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ
án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế
đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa
của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp
cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình cụ thể:
Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất
STT Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) < = 3.000 m2 10.000 m2 18.000 m2 > = 35.000 m2 1 < = 16 4,0 3,5 3,4 3,25 2 19 4,8 3,9 3,78 3,6 3 22 5,6 4,34 4,2 3,99 4 25 6,4 4,64 4,48 4,24 5 28 7,2 4,95 4,77 4,5 6 31 8,0 5,3 5,1 4,8 7 34 8,8 5,61 5,39 5,06 8 37 9,6 5,88 5,64 5,28 9 40 10,4 6,24 5,98 5,59 10 43 11,2 6,58 6,3 5,88 11 46 12,0 6,9 6,6 6,15 12 > 46 12,8 7,2 6,88 6,4 Lưu ý:
- Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được
phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
- Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh
quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao
hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính
toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Document Outline

• Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đ
  • 1. Hệ số sử dụng đất được hiểu như thế nào?
  • 2. Hệ số sử dụng đất được dùng để làm gì?
  • 3. Cách tính hệ số sử dụng đất?