Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?

Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?
1. Bất động sản là gì?
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có
ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những
thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên
hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
- Đặc điểm của bất động sản
Những thông tin ở trên đã một phần giải đáp được những thông tin cơ bản về
bất động sản là gì. Dưới đây sẽ là những đặc điểm của bất động sản, giúp
bạn hiểu sâu hơn về lĩnh vực này.
+ Tính cá biệt và khan hiếm
Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính
khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện
tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và
hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt.
Không đơn giản như vấn đề bất động sản là gì, tính chất này được thể hiện
một cách cụ thể hơn. Vậy tính chất khan hiếm, cá biệt của bất động sản được
biểu hiện như thế nào trong thực tế? Hãy cùng tìm hiểu kỹ hơn qua những ví dụ sau đây.
Một ví dụ thực tế như hai miếng đất A và B nằm cạnh nhau, thuộc vùng một
khu vực. Nếu như là loại hàng hóa bình thường, A và B có thể tương đương
nhau. Nhưng cả 2 đều là hàng hóa bất động sản, vì vậy hai mảnh đất này có
những yếu tố rất khác nhau và không được xem là giống nhau hay tương đương với nhau.
Hơn nữa, cho dù hai mảnh đất A, B này có chung kiểu thiết kế kiến trúc trên
mặt đất hay sở hữu những đặc điểm gì khác nhau đi chăng nữa thì xét về bất
động sản cũng sẽ khác nhau. Lý do là bất động sản mang tính cá biệt mà
không mảnh đất nào có thể giống với mảnh đất nào. Nhiều nhà đầu tư bất
động sản đã lợi dụng được đặc điểm này của những mảnh đất. Họ dựa trên
những đặc điểm cá biệt, duy nhất để làm điểm nổi bật cho bất động sản của
họ trở nên thu hút và hấp dẫn hơn với khách hàng. + Tính lâu bền
Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là
nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và
không thể nào bị hủy hoại. Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những
công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm.
Ý nghĩa của tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ của công trình,
kiến trúc được xây dựng trên nó. Tuổi thọ của bất động sản được phân thành
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.
Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài hơn về kinh tế. Khi công trình, kiến trúc
bị hư hỏng, không còn bảo toàn kết cấu chịu lực nữa thì những lợi ích kinh tế
mới chấm dứt. Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi hơn khi nó
có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị trường. Theo ước tính
trung bình của các nghiên cứu, bất động sản có tuổi thọ khoảng 40 đối với
các nhà ở, khách sạn,… Các công trình khác như nhà phồ thông và nhà
xưởng có tuổi dài hơn một chút, khoảng 45 năm.
Với tính chất lâu bền, các tài sản bất động sản được sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau. Bởi tính chất này khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa
mang đặc điểm không bao giờ vơi hay cạn đi, đa dạng và phong phú.
+ Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Nếu bạn đã trả lời được cho câu hỏi bất động sản là gì, thì bạn sẽ liên tưởng
được là nó sẽ có tính chất chịu sự ảnh hưởng của các bất động sản khác.
Tác động giữa các bất động sản thậm chí còn rất rõ rệt. Một bất động sản này
có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác.
Có thể xét đến những ví dụ thực tế để các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Chẳng hạn như tại một khu vực, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư thi công, xây
dựng những công trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc hiện đại và cao cấp. Điều này
khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về kinh tế cũng như
dịch vụ. Vì vậy, những bất động sản khác nằm trong cùng khu vực sẽ gia
tăng giá trị sử dụng hơn cũng như thu hút các nhà đầu tư hơn.
Nói tóm lại, các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính
chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất của bất động
sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư.
2. Kinh doanh bất động sản là gì?
Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định
vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt
động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để
cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn
giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư
vấn hoặc quản lý bất động sản.
Ngoài ra, Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động
sản nhằm mục đích sinh lợi.
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản có những nguyên tắc sau:
– Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp
luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn
trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật kinh doanh bất động sản.
– Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.
– Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ
quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê
duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản
đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (sau đây
gọi là bất động sản) bao gồm:
– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
4. Điều kiện kinh doanh bất động sản
4.1. Điều kiện để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản
- Đối với nhà ở có sẵn
Cũng giống như điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch, để nhà ở được
đưa vào kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện quy định tại
Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Thứ nhất, có đăng ký quyền ở hữu nhà gắn liền với đất trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đối với nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh bất động
sản được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường
hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong
tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ
đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc
nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ
ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm
trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
4.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại
Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Thứ nhất, đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng;
Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bấn, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải
thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp
luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định trên được liệt kê tại Điều 5
Nghị định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và
trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án
có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng
do phá sản, giải thể, chia tách.
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản
của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây
dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà,
công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho
thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở
hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản thuộc sở hữu của mình.
5. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
Căn cứ Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nội dung của hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở bao gồm:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nội dung này được quy định tại Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
như sau: giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà do các
bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp nhà nước có quy
định về giá thì phải thực hiện theo quy định đó.
- Phương thức và thời hạn thanh toán: Thanh toán trong giao dịch bất động
sản quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
+ Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
+ Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng,
bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển
nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động
sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
+ Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; + Bảo hành;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; + Giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
6. Câu hỏi thường gặp về kinh doanh bất động sản
6.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?
Bất động sản phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp cấp phép xây
dựng; có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, có bản vẽ thiết kế thi
công đã được cấp chính quyền phê quyệt; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Riêng với nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào
kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó. Việc thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà có quyền yêu cầu
chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
6.2 Các Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản?
Nghị địnhhướng dẫn luật kinh doanh bất động sản là hình thức văn bản do
chính phủ ban hành và dùng để hướng dẫn luật hoặc quy định những vấn đề
phát sinh mà chưa có luật hoặc pháp lệnh nào điều chỉnh. Mặt khác, nghị
định do Chính phủ ban hành còn để quy định những quyền lợi và nghĩa vụ
của người dân theo Hiến pháp và Luật do Quốc hội ban hành.
Nói một cách dễ hiểu hơn thì Nghị định là quy định cho từng lĩnh vực (nhà nước, doanh nghiệp..).
Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản quy định chi tiết một số
điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm những nội dung về
điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp
đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê
mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và về thủ tục chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Các loại nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản bao gồm:
Nghị định 76 hướng dẫn luật kinh doanh bđs: Nghị định 76/2015/NĐ-CP thay
thế nghị định 153 hướng dẫn luật kinh doanh bđs năm 2006
Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị
6.3 Điều kiện khi người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam?
Theo Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua
các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng
làm văn phòng làm việc,…
Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải
đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, Điều
76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ
được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn
hộ của một tòa nhà chung cư;
Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua trong một đơn
vị hành chính cấp phường hoặc tương đương thì tổ chức, cá nhân nước
ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và
không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.
Document Outline

• Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doan
  • 1. Bất động sản là gì?
  • 2. Kinh doanh bất động sản là gì?
  • 3. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
  • 4. Điều kiện kinh doanh bất động sản
    • 4.1. Điều kiện để nhà ở được đưa vào kinh doanh bấ
    • 4.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
  • 5. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê m
  • 6. Câu hỏi thường gặp về kinh doanh bất động sản
    • 6.1 Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành t
    • 6.2 Các Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất độ
    • 6.3 Điều kiện khi người nước ngoài mua nhà ở Việt