Làm sáng tỏ nhận định về Luật Đất đai qua các thời kỳ (Luật 1993-2003) | Môn Luật đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 61622929
Làm sáng tỏ nhận định: “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai các thời kỳ có
xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất
1. Trước khi có Luật đất đai 1993
Trước khi có Luật đất đai nước ta sử dụng Luật cải cách ruộng đất 1953 để
điều chỉnh các mối quan hệ về đất. Theo đó, quyền của người sử dụng đất được quy
định tại Điều 31 Luật này như sau: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu
ruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào.
Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia. Mọi khế
ước cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho,
v.v... ruộng đất được chia”. Như vậy, Luật cải cách ruộng đất 1953 của nước ta đã
bước đầu thừa nhận quyền của người sử dụng đất, đó là quyền sở hữu ruộng đất của
“người được chia ruộng đất”. Tuy nhiên, trong quy định trên lại không giải thích rõ
ràng nào về quyền sở hữu ruộng đất mà chỉ đưa ra các quy định chung chung, khái
quát sơ về quyền của người sử dụng đất lúc ấy là quyền sở hữu ruộng đất được hình
thành trên cơ sở “được chia ruộng đất” và quyền sở hữu này về mặt pháp lý được
thể hiện ở “giấy chứng nhận quyền sở hữu” ruộng đất được cấp bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đến ngày 29/12/1987 Luật đất đai đầu tiên của nước ta được Quốc hội thông
qua, nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai 1987 ra đời
đã thể chế hóa đường lối, chính sách của của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và
20) đồng thời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai 1987 quy định 3 loại quyền cơ bản về đất đai, đó là: quyền sở
hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng. Căn cứ theo Điều 49 Luật Đất Đai 1987 người
sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: (1) được sử dụng đất, (2) được phép hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, (3) được lợi ích do công trình công cộng
bảo vệ hoặc cải tạo đất mang lại theo quy định của pháp luật, (4) được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất, (5) được đền bù thiệt hại thực
tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi, (6) được Nhà nước bảo vệ
khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp của mình. Thông
qua những quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định trên, ta nhận thấy nội dung
về quyền quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết
quả đầu tư trên đất và họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức khác nhau.
So với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 chỉ quy định khái quát quyền của
người sử dụng đất thì Luật đất đai 1987, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
đã được quy định cụ thể và chi tiết hơn tương đối rõ ràng về quyền lợi, kèm theo đó lOMoAR cPSD| 61622929
phát sinh một số nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình thi hành
Luật đất đai 1987 trên thực tế đã nảy sinh những bất cập. Theo quy định, người sử
dụng đất thực chất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, mà chỉ có các quyền định
đoạt đối với những thành quả, tài sản tạo ra trên đất (ví dụ như quyền chuyển nhượng,
bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách
hợp pháp trên đất được giao). Ngoài ra, luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc
mua nhà ở, đồng thời được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Đặc biệt, nếu có
được chuyển nhượng thì họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường
hợp nhất định như: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa
thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi
nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
So với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 chỉ quy định khái quát quyền của người sử
dụng đất thì Luật đất đai 1987, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được
quy định cụ thể và chi tiết hơn tương đối rõ ràng về quyền lợi, kèm theo đó phát sinh
một số nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật đất
đai 1987 trên thực tế đã nảy sinh những bất cập. Quyền của người sử dụng đất đối
với đất của mình như chuyển giao, chuyển nhượng, quyền thừa kế,... đều không có,
họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong một số trường hợp quy định nhưng lại
phát sinh một vấn đề, Luật đất đai 1987 cho phép thừa kế nhà ở hoặc mua bán nhà ở
như thế đồng nghĩa với việc mua bán quyền sử dụng đất mà căn nhà đó đang sở hữu,
sau khi được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở bởi cơ quan nhà nước.
Từ quá trình thi hành Luật đất đai 1987 trong thực tế, có thể thấy được, quy
định đưa ra tuy có nhiều điểm nổi bật hơn so với Luật cải cách ruộng đất năm 1953,
nhưng vẫn còn gò bó, chưa mang lại lợi ích thật sự cho người sử dụng đất, mà thông
qua đó có thể phát sinh một số vấn đề, đặc biệt là việc mua bán đất trả hình thông
qua việc lợi dụng mua căn nhà mà được xây dựng trên mảnh đất đó. Luật đất đai
1987 chỉ chú trọng vào việc quản lý đất đai trong trạng thái tĩnh, chưa thực sự đối
chiếu với lợi ích mà đất đai mang lại với nền kinh tế.
2. Từ khi có Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003
Sau giai đoạn đổi mới (1986-1991), Luật đất đai 1987 vẫn không thể đáp ứng
được yêu cầu trong giai đoạn đó, nên sau đó Hiến pháp 1992 ra đời hướng tới đổi
mới toàn diện nền kinh tế và phù hợp với quá trình đổi mới đất nước. Thông qua
Hiến pháp 1992 và khắc phục những hạn chế từ Luật đất đai năm 1987, ngày
19/07/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993. lOMoAR cPSD| 61622929
Nội dung của Luật đất đai 1993 về cơ bản đã kế thừa nội dung cũng như
những quy định của Luật đất đai 1987, đồng thời bổ sung những vấn đề mới mà luật
này chưa quy định như ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình,
cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng,
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụ thể 5 quyền trên được quy định lần lượt tại Luật Đất đai 1993 như sau: Chuyển
đổi quyền sử dụng đất (Điều 74); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 75); Để
lại thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 76); Thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 77) và
Cho thuê (Điều 78). Với những quy định này của Luật đất đai 1993, khái niệm sở
hữu đất đai đã mang một ý nghĩa mới: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; quyền sử dụng
đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ đây quyền sử dụng đất
được chủ sở hữu toàn dân về đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện
và trở thành một loại quyền về tài sản mang tính độc lập tương đối. Nhận thấy, Luật
đất đai 1993 đã hoá giải tương đối những vấn đề hạn chế về quyền của người sử
dụng đất đối với đất thuộc sở hữu của mình mà Luật đất đai 1987 không làm được,
đồng thời còn mở rộng thêm một số quyền của người sử dụng đất, để họ có thể định
đoạt quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên, do sự phát triển của kinh tế, xã hội, dưới sự tác động của kinh tế
thị trường đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và nảy sinh nhiều
vấn đề mới mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có dữ liệu, trong khi nhiều vấn đề cũ
vẫn chưa có phương án giải quyết. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được tiến hành
sửa đổi, bổ sung. Và để đồng bộ với tình hình kinh tế liên quan đến đất đai lúc bấy
giờ, luật đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau: Tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê; Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê; Cho thuê lại quyền sử
dụng đất trong thời hạn thuê đất. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất thu và chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Song song với quá trình phát triển của Luật đất đai 1993 là sự hình thành và phát
triển của một thị trường mới, thị trường quyền sử dụng đất. Do việc vận dụng quyền
sử dụng đất một cách có hiệu quả mà thị trường này dần dần có bước tiến, tuy nhiên lOMoAR cPSD| 61622929
đây lại là thời kỳ đầu cho nên không tránh khỏi được một số khó khăn cùng những
tồn tại cần giải quyết. Tuy nhiên, do sự phát triển của nền kinh tế và tác động của cơ
chế kinh tế thị trường, các vấn đề mới nảy sinh mà Luật đất đai 1993 chưa quy định,
đến năm 1998 đã được sửa đổi, bổ sung. Để đồng bộ với tình hình kinh tế liên quan
đến đất đai lúc bấy giờ, luật đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất
như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Ứng
với mỗi chủ thể sử dụng đất sẽ có những quyền liên quan tương ứng để phù hợp với
quá trình sử dụng đất.
Dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng trong Luật đất đai mới chỉ quy định về
việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà chưa đề cập cụ thể các
quyền năng này đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Từ đó, để tiếp tục hoàn thiện các vấn đề cũ về quyền của người sử dụng đất cũng
như bổ sung những quyền mới cho người sử dụng đất, ngày 29/06/2001, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được thông qua. So với luật sửa đổi, bổ
sung năm 1998 thì Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra
đời đã có nhiều điểm mới như: Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ
cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (khoản 8 Điều 1). Có quy định mới về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất khi “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì được thế chấp
hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Khoản 12 Điều
1). Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bằng giá trị QSDĐ tại các tổ
chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động
tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Ngoài ra, việc bổ sung, mở
rộng thêm những quyền của người sử dụng đất trong Luật đất đai 1993, sửa đổi, bổ
sung năm 1998 đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã cho thấy sự mở rộng
rõ rệt về quyền của người sử dụng đất, tạo cho người sử dụng đất có những điều kiện
thuận lợi hơn trong các giao dịch, từ đó có thể tận dụng triệt để những quyền lợi từ đất.
Ngày 29/06/2001, Quốc hội lại thông qua kỳ họp, sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai. Sửa đổi bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như: bổ sung
quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như sau: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc lOMoAR cPSD| 61622929
sở hữu của mình gắn liền với đất đỏ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam”; cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển
đổi cơ cấu. Việc sửa đổi bổ sung thêm tạo thuận lợi cho người sử dụng trong các
giao dịch, đồng thời phù hợp với nền kinh tế thị trường quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 đã qua hai lần sửa đổi bổ sung vào năm 1998 và năm 2001
nhưng có một vấn đề vẫn chưa xác định được đó là vai trò của Nhà nước trong quan
hệ sở hữu đất đai. Nhà nước với tư cách là người đại diện cho toàn dân nhưng trong
pháp luật lại không nêu rõ Nhà nước có phải là người có quyền sở hữu đất đại hay
không? Do đó dẫn đến việc xác lập cơ chế quản lý đất đai không cụ thể, không thích
hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nhằm xác định cụ thể vị trí, vai trò của Nhà
nước đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 2003 đã ra đời và quy định rõ vấn đề này.
a. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987
Luật cải cách ruộng đất 1953 là văn bản sơ khai đưa ra các quy định về đất đai tại
nước ta sau khi độc lập. Theo đó, quyền của người sử dụng đất được quy định tại
Điều 31 Luật này như sau: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất
đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Chính
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia. Mọi khế ước cũ
đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, ... ruộng đất được chia.”
Như vậy, Luật cải cách ruộng đất 1953 của nước ta đã bước đầu thừa nhận quyền
của người sử dụng đất, đó là “quyền sở hữu ruộng đất của người được chia ruộng
đất”. Tuy nhiên, trong quy định trên lại không lý giải rõ ràng nào về “thế nào là
quyền sở hữu ruộng đất?” mà chỉ đưa ra quy định chung chung, khái quát sơ về
quyền của người sử dụng đất lúc ấy là quyền sở hữu ruộng đất được hình thành trên
cơ sở “được chia ruộng đất” và quyền đó, về mặt pháp lý, được thể hiện ở “giấy
chứng nhận quyền sở hữu” ruộng đất được cấp bởi các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Đoạn ba Điều 31 Luật cải cách ruộng đất có đưa ra những quyền cơ bản của
người sử dụng đất thời kì này. Những người được chia đất thì có quyền sở hữu tư
nhân đối với đất của mình bao gồm các quyền chia, cầm, bán, cho… Tuy nhiên lại
chưa rõ ràng và cụ thể.
a. Từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993
Ngày 29/12/1987, nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai
năm 1987 được ban hành. Luật Đất đai 1987 ra đời đã thể chế hóa đường lối, chính
sách của của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20), đồng thời khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. lOMoAR cPSD| 61622929
Về quyền của người sử dụng đất, Điều 49 Luật Đất Đai 1987 quy định những quyền
cơ bản sau đây: (1) Được sử dụng đất ổn định, lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời
nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định khi giao đất; (2) Hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng,
bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách
hợp pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi theo
khoản 1, khoản 2 và khoản 3, Điều 14 của Luật này để giao cho người khác thì được
đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm
tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật; (3) Hưởng các lợi ích do công
trình công cộng bảo vệ hoặc cải tạo đất mang lại; (4) Được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất; (5) Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu
cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất
khác; (6) Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất đai hợp pháp của mình.
Thông qua những quyền lợi của người sử dụng đất theo quy định trên, ta thấy nội
dung về quyền quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những
kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức khác nhau.
Theo quy định, người sử dụng đất thực chất không có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng,
mà chỉ có các quyền định đoạt đối với những thành quả, tài sản tạo ra trên đất (ví dụ
như quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử
dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao). Ngoài ra, luật chỉ cho phép
được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở, đồng thời được quyền sử dụng đất có ngôi nhà
đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở. Đặc biệt, nếu có được chuyển nhượng thì họ chỉ được chuyển quyền sử dụng
đất trong các trường hợp nhất định như: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn
tiếp tục sử dụng đất đó.
Qua đó ta thấy được rằng, dù Luật Đất đai năm 1987 đã có những điểm mới và tiến
bộ nhưng vẫn còn bất cập, vẫn còn những quy định bó hẹp quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất . lOMoAR cPSD| 61622929
Luật đất đai năm 1993 được ban hành đã bắt đầu có những quy định mới, cụ thể và
rộng rãi hơn về quyền của người sử dụng đất. Cụ thể những điểm mới như: người sử
dụng đất đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình, ngoài ra
còn đặc biệt nhấn mạnh các quyền năng cơ bản và quan trọng nhất của người sử
dụng đất, đó là cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất (Căn cứ khoản
2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”).
Và cụ thể 5 quyền trên được quy định lần lượt tại Luật Đất đai 1993 như sau: Chuyển
đổi quyền sử dụng đất (Điều 74); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 75); Để
lại thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 76); Thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 77) và
Cho thuê (Điều 78). Việc mở rộng những quy định về các quyền năng cơ bản và
quan trọng của người sử dụng đất, Luật đất đai 1993 cho thấy người sử dụng đất đã
bắt đầu có quyền đối với một đối tượng mới là “quyền sử dụng đất”, không đơn
thuần chỉ là quyền đối với những thành quả tạo ra trên đất như quy định tại Luật Đất
đai 1987. Sự cải tiến và mở rộng này cho thấy Nhà nước đã cho phép người dân
được định đoạt tài sản đất đai trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Tuy nhiên, do sự phát triển của kinh tế, xã hội, dưới sự tác động của kinh tế thị trường
đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và nảy sinh nhiều vấn đề mới
mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có dữ liệu, trong khi nhiều vấn đề cũ vẫn chưa
phương án giải quyết. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được tiến hành sửa đổi, bổ
sung. Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998 đã thêm một số quyền của người sử
dụng đất như: Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu
dài, mở rộng các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất đến
việc bổ sung hai quyền năng, đó là quyền cho thuê lại và quyền góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Cụ thể như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê
đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như:
Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê trong thời hạn thuê; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời
hạn thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất. Riêng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thu và chuyển nhượng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Luật Đất đai 1993 hay Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 mới chỉ quy định về việc
chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà chưa đề cập cụ thể các quyền lOMoAR cPSD| 61622929
năng này đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Từ đó, để
tiếp tục hoàn thiện các vấn đề cũ về quyền của người sử dụng đất cũng như bổ sung
những quyền mới cho người sử dụng đất, ngày 29/06/2001, Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai được thông qua. So với luật sửa đổi, bổ sung năm 1998
thì Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 ra đời đã có nhiều
điểm mới như: Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(Căn cứ khoản 8 Điều 1) Hay quy định mới về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất khi “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì được thế chấp hoặc bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” – Khoản 12 Điều 1.
Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức
tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại
Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Ngoài ra, việc bổ sung, mở rộng
thêm những quyền của người sử dụng đất trong Luật đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung
năm 1998 đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã cho thấy sự mở rộng rõ rệt
về quyền của người sử dụng đất, tạo cho người sử dụng đất có những điều kiện thuận
lợi hơn trong các giao dịch, từ đó có thể tận dụng triệt để những quyền lợi từ đất.