Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?

Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?
1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?
Theo pháp luật đất đai thì nhóm đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất như sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Theo đó các loại đất được nêu trên sẽ có tên trong nhóm đất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, tại Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì về
nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đùng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất,
đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo
vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác
của pháp luật có liên quan.
Ví dụ như, đối với đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng
cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, ... Tức là, theo quy định
Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp sẽ không có mục đích là để ở
giống như đất thổ cư được. Từ đó, người sử dụng đất không được xây dựng
nhà ở trên đất nông nghiệp.
2. Để xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?
Theo nội dung phân tích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây
nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có
quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích
đất này thì đầu tiên, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm
2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ
quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm
quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm
tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng
đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu
đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế
độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng
theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang
đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện
tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
3. Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do đó, khi người sử dụng đất xây dựng
nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được
xác định là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Và hành vi này sẽ bị
xử lý vi phạm hành chính.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-
CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai thì hình thức xử lý và mức phạt đối với trường
hợp xây nhà trên đất nông nghiệp (chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) được hướng dẫn như sau:
Diện tích đất xây nhà trên đất Mức phạt STT
nông nghiệp trái phép
Tại khu vực nông thôn
Tại khu vực đô thị I
Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
Từ 03 triệu đồng đến 05 1 Dưới 0,01 héc ta (100m2) triệu đồng
Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc Từ 05 triệu đồng đến 10 2 ta triệu đồng
Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc Từ 10 triệu đồng 15 triệu 3 ta đồng
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc Từ 15 triệu đồng đến 30 4 ta triệu đồng
Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy
Từ 30 triệu đồng đến 50
định đối với khu vực nông thôn
5 Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta triệu đồng
Từ 50 triệu đồng đến 80
6 Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta triệu đồng
Từ 80 triệu đồng đến 120 7
Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta triệu đồng Từ 120 triệu đồng 8 Từ 03 héc ta trở lên đến 250 triệu đồng
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm I
muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở)
Từ 03 triệu đồng đến 05 1 Dưới 0,02 héc ta (200m2) triệu đồng
Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy
Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc Từ 05 triệu đồng đến 08 2
định đối với khu vực nông thôn ta triệu đồng 3
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc Từ 08 triệu đồng đến 15 ta triệu đồng
Từ 15 triệu đồng 30 triệu
4 Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta đồng
Từ 30 triệu đồng đến 50
5 Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta triệu đồng
Từ 50 triệu đồng đến 100 6
Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta triệu đồng
Từ 100 triệu đồng đến 7 Từ 03 héc ta trở lên 200 triệu đồng
Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ tùy theo diện tích sử dụng trái
phép và tùy theo từng khu vực thì mức phạt hành chính đối với việc xây dựng
nhà trên đất nông nghiệp có thể lên đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý,
mức phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm
sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm
còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (buộc tháo
dỡ nhà ở), trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường
hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định
tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Document Outline

• Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?
  • 1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?
  • 2. Để xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm gì
  • 3. Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp