Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất thị trường

Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất thị trường
1. Sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước?
Giá đất thị trường là thuật ngữ thường thấy trong các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Vậy pháp
luật quy định gì về giá đất thị trường? Có sự khác biệt gì so với giá đất nhà nước?
Thực tế, giá đất thị trường chỉ là một thuật ngữ xã hội mà người dân hay sử
dụng để nhằm chỉ mức giá đất hình thành thực tế trên thị trường thông qua
các hoạt động chuyển nhượng, buôn bán, đấu giá.... Giá đất trên thị trường
sẽ không phụ thuộc vào giá đất của Nhà nước ban hành, hoàn toàn dựa trên
sự thỏa thuận của các bên.
Qua định nghĩa này, chúng ta hoàn toàn có thể hình dung được phần nào sự
khác biệt giữa bản chất của hai loại giá đất này. Giá đất trên thị trường phụ
thuộc vào hoạt động cung cầu của thị trường, tăng giảm theo từng thời kỳ,
từng giai đoạn, từng giao dịch. Còn giá đất nhà nước được xác định theo
nguyên tắc cụ thể theo Luật Đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm
2024 có hiệu lực từ 1/8/2024) đề ra. Cụ thể việc xác định giá đất nhà nước sẽ
phụ thuộc vào những yếu tố sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
- Theo thời hạn sử dụng đất
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau
Hiện nay, Nhà nước quy định ra các Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ
thể. Việc phân biệt ba loại thuật ngữ này sẽ được Luật Minh Khuê phân tích
cụ thể ngay tại phần 2 của bài viết:
2. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất
Để phân biệt ba loại thuật ngữ trong lĩnh vực đất đai này, chúng ta cần phải
dựa theo những tiêu chí cụ thể như định nghĩa, cơ quan có thẩm quyền ban
hành, thời hạn áp dụng, trường hợp áp dụng và trường hợp thay đổi hoặc
điều chỉnh. Tất cả sẽ được Luật Minh Khuê cụ thể hóa qua bảng sau:
Tiêu chí Khung giá đất Bảng giá đất Giá đất cụ thể
- Điều 114 Luật Đất - Điều 114 Luật Đất đai - Điều 113 Luật đai 2013 2013 Đất đai 2013 Căn cứ - Nghị định số - Nghị định số - Nghị định pháp lý 44/2014/NĐ-CP 44/2014/NĐ-CP
số 44/2014/NĐ- - Nghị định số - Nghị định CP 01/2017/NĐ-CP số 01/2017/NĐ-CP
Là giá đất theo mục đích
Là tập hợp các mức sử dụng đất và thời hạn
Là các quy định giá đất cho mỗi loại sử dụng đất ghi trong
của Chính phủ đất do Ủy ban nhân quyết định giao đất, cho Khái
xác định giá đất dân cấp tỉnh ban hành thuê đất, công nhận niệm
từ tối thiểu đến trên cơ sở phương quyền sử dụng đất, quyết
tối đa cho từng pháp xác định giá đất định thu hồi đất và được loại đất.
và khung giá các loại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đất xây dựng Uỷ ban nhân dân cấp Cơ quan tỉnh sau khi trình hội ban Chính phủ
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đồng nhân dân cùng hành cấp thông qua
Xây dựng định kỳ Xây dựng định kỳ 05
Thời hạn 05 năm một lần năm một lần và công ban
đối với từng loại bố công khai vào ngày - hành
đất, theo từng 01 tháng 01 của năm vùng đầu kỳ
- Tính tiền sử dụng đất - Tính tiền sử dụng đất khi
Khung giá đất khi Nhà nước công Nhà nước công nhận
được sử dụng nhận quyền sử dụng quyền sử dụng đất của hộ
Trường làm căn cứ để đất ở của hộ gia đình, gia đình, cá nhân đối với
hợp áp Ủy ban nhân cá nhân đối với phần phần diện tích đất ở vượt dụng
dân cấp tỉnh quy diện tích trong hạn hạn mức; cho phép
định bảng giá đất mức; cho phép chuyển chuyển mục đích sử dụng
tại địa phương. mục đích sử dụng đất đất từ đất nông nghiệp,
từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
đất phi nông nghiệp phải là đất ở sang đất ở
không phải là đất ở đối với phần diện tích
sang đất ở đối với vượt hạn mức giao đất ở
phần diện tích trong cho hộ gia đình, cá nhân.
hạn mức giao đất ở Tính tiền thuê đất đối với
cho hộ gia đình, cá đất nông nghiệp vượt hạn nhân.
mức giao đất, vượt hạn
- Tính thuế sử dụng mức nhận chuyển quyền đất.
sử dụng đất nông nghiệp
- Tính phí và lệ phí của hộ gia đình, cá nhân.
trong quản lý, sử dụng - Tính tiền sử dụng đất khi đất đai.
Nhà nước giao đất có thu
- Tính tiền xử phạt vi tiền sử dụng đất không phạm hành
chính thông qua hình thức đấu
trong lĩnh vực đất đai. giá quyền sử dụng đất;
- Tính tiền bồi thường công nhận quyền sử dụng
cho Nhà nước khi gây đất, cho phép chuyển mục
thiệt hại trong quản lý đích sử dụng đất đối với và sử dụng đất đai.
tổ chức mà phải nộp tiền
- Tính giá trị quyền sử sử dụng đất.
dụng đất để trả cho - Tính tiền thuê đất đối với
người tự nguyện trả lại trường hợp Nhà nước cho
đất cho Nhà nước đối thuê đất không thông qua
với trường hợp đất trả hình thức đấu giá quyền
lại là đất Nhà nước sử dụng đất.
giao đất có thu tiền sử - Tính giá trị quyền sử
dụng đất, công nhận dụng đất khi cổ phần hóa
quyền sử dụng đất có doanh nghiệp nhà nước
thu tiền sử dụng đất, mà doanh nghiệp cổ phần
đất thuê trả tiền thuê sử dụng đất thuộc trường
đất một lần cho cả thời hợp Nhà nước giao đất có gian thuê.
thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian
thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh
nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất
Khi giá đất phổ mà mức giá đất điều biến trên thị chỉnh tăng từ 20%
trường tăng từ hoặc giảm từ 20% trở
20% trở lên hoặc lên so với giá tối đa
Trường giảm từ 20% trở hoặc tối thiểu.
hợp thay lên so với giá tối - Khi giá đất phổ biến - Hệ số điều chỉnh giá đất.
đổi, điều đa hoặc tối thiểu trên thị trường tăng từ chỉnh
trong khung giá 20% hoặc giảm từ
đất trong khoảng 20% trở lên so với giá
thời gian >180 đất tối đa hoặc tối ngày. thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian > 180 ngày.
3. Dự thảo Luật Đất đai về giá đất thị trường?
Luật Đất đai năm 2013 có một thuật ngữ trong việc định giá đất theo nguyên
tắc đó là phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Tuy nhiên tại Dự
thảo Luật Đất đai năm 2023 sửa đổi thì lại không còn cụm từ này, thay vào đó
là cụm từ "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất phổ biến trên thị trường được định
nghĩa khá cụ thể, đó là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các
giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất,
giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử
dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định
Nhưng trong Dự thảo luật đất đai mới đây lại không có quy định rõ việc xác
định giá đất trên thị trường phụ thuộc vào yếu tố nào. Việc quy định nguyên
tắc xác định giá đất trong trường hợp này là chưa rõ ràng, chưa có sự bảo
đảm thể chế đầy đủ và toàn diện theo yêu cầu về chính sách đất đai. Xét thấy
giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày nên cần có sự đánh giá độc
lập, chuyên môn, trung thực, khách quan trong việc định giá đất thông qua giá
đất thị trường là như thế nào.
Document Outline

• Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất th
  • 1. Sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất
  • 2. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đấ
  • 3. Dự thảo Luật Đất đai về giá đất thị trường?