Phân Tích Phương Thức Tiếp Cận và Rào Cản Đầu Tư | Môn Luật đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 61622985 MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 2
NỘI DUNG .................................................................................................................... 2
I. Yêu cầu 1: Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu
tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện
các dự án đầu tư theo quy định của Luật đất đai 2024? ...................................... 2
1. Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước ......................................................... 2
2. Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường ......................................................... 5
II. Yêu cầu 2: Hãy chỉ rõ những rào cản đối với chủ thể đầu tư khi tiếp cận đất
đai từ các phương thức theo quy định của Luật đất đai 2013 khi thực hiện các
dự án đầu tư trên thực tế thời gian qua? ............................................................... 6
1. Chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng đất” khiNhà
nước giao đất, cho thuê đất ..................................................................................... 7
2. Thiếu tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định khi tiến hành đấu thầu dự án
để lựa chọn nhà đầu tư ............................................................................................ 8
3. Rào cản giải phóng mặt bằng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất ................................................................... 9
4. Khó khăn trong tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa .................... 9
5. Quyền tiếp cận đất đai không bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .......................................................................... 10
III. Yêu cầu 3: Cho các ví dụ thực tiễn để minh chứng cho những vấn đề đã chỉ
ra. Theo Anh (Chị), Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được những rào cản này
hay chưa? ................................................................................................................ 11
1. Chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng đất” khiNhà
nước giao đất, cho thuê đất ................................................................................... 11
2. Thiếu tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định khi tiến hành đấu thầu dự án
để lựa chọn nhà đầu tư .......................................................................................... 13
3. Rào cản giải phóng mặt bằng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất ................................................................. 14
4. Khó khăn trong tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa .................. 15
5. Quyền tiếp cận đất đai không bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .......................................................................... 17
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 20 lOMoAR cPSD| 61622985 MỞ ĐẦU
“Tấc đất tấc vàng” – thành ngữ đã được ông cha ta truyền lại từ xưa, ông cha ta
vẫn luôn coi trọng đất đai, một nguồn tài nguyên quý giá không thể thiếu trong cuộc
sống của con người. Trải qua giai đoạn dài phát triển đất nước, Đảng và Nhà nước ta
vẫn luôn chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của tất cả chủ thể của xã hội. Trong đó pháp luật đất đai là một phần quan
trọng trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
pháp luật đất đai không ngừng được hoàn thiện qua thời gian. Nhằm ôn luyện và nâng
cao kiến thức bộ môn Luật Đất đai Việt Nam, nhóm sinh viên làm bài tập nhóm phân
tích những vấn đề sau:
1. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước
và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư
theo quy định của Luật đất đai 2024?
2. Hãy chỉ rõ những rào cản đối với chủ thể đầu tư khi tiếp cận đất đai từ các phương
thức theo quy định của Luật đất đai 2013 khi thực hiện các dự án đầu tư trên thực tế thời gian qua?
3. Cho các ví dụ thực tiễn để minh chứng cho những vấn đề đã chỉ ra. Theo Anh
(Chị), Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được những rào cản này hay chưa? NỘI DUNG
I. Yêu cầu 1: Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu
tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực
hiện các dự án đầu tư theo quy định của Luật đất đai 2024? 1.
Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước
I.1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
Để tiếp cận đất ở phương thức này, chủ thể phải đáp ứng các điều kiện giao đất,
cho thuê đất quy định tại Khoản 1, 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024. Những điều kiện về lOMoAR cPSD| 61622985
ký quỹ, sẽ được thực hiện tuân theo quy định pháp luật về đầu tư. Cụ thể, Điều 43 Luật
Đầu tư 2020 và Điều 25, 26 tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về nguyên tắc lũy
tiến từng phần khoản ký quỹ đối với mức đầu tư dự án. Ví dụ, đối với dự án có mức đầu
tư trên 1.000 tỷ sẽ có mức ký quỹ là 1%; đối với dự án dưới 300 tỷ, mức ký quỹ là 3%.
Ký quỹ lúc này sẽ như một hình thức đảm bảo chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư đất, bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, làm đúng trách nhiệm được giao.
Về năng lực tài chính, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử
dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Quy định này sẽ đảm bảo duy trì tiến độ dự án,
tránh chủ đầu tư lợi dụng đất đai được Nhà nước giao cho để trục lợi riêng. Khi đầu tư
vượt quá ngưỡng ban đầu, chủ đầu tư vẫn sẽ được hỗ trợ để đảm bảo hoàn thành dự án.
Khi có tài chính đảm bảo, nhà đầu tư có thể triển khai các hạng mục sử dụng đất một
cách hiệu quả, đúng mục đích, không để đất bỏ hoang hoặc sử dụng sai quy hoạch, tránh các rủi ro pháp lí.
Cuối cùng, về việc xét vi phạm pháp luật, cũng như tiền án, tiền sự của doanh
nghiệp, chủ đầu tư. Theo Điểm c Khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư
không được vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối nếu đang sử dụng đất do Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc này nhằm xác nhận độ
uy tín, trách nhiệm đối với dự án của chủ đầu tư. Các dự án thường xuyên vi phạm,
thường xuyên chậm tiến độ hay không đủ vốn sẽ là điểm trừ lớn đối với các dự án muốn được cấp phép. I.2. Giao đất
Các chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất dưới hai
hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 118 và giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo Điều 119 Luật Đất đai 2024. Nhà nước giao đất để thực hiện các dự
án đầu tư xây dựng các chủ đầu tư trong và ngoài nước thực hiện các dự án cho thu tiền
và không thu tiền nhưng có thể thấy các tổ chức kinh tế trong nước có nhiều lợi thế và
phạm vi được giao đất lớn hơn chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài. I.3. Cho thuê đất lOMoAR cPSD| 61622985
Các chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài thuộc đối tượng được Nhà nước
cho thuê đất theo quy định tại Điều 120 Luật Đất đai 2024.
Thứ nhất, hình thức thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Khi lựa chọn hình thức
này, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo từng năm và số tiền nộp sẽ
chịu ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường hoặc theo sự điều chỉnh khung giá đất
của Nhà nước1. Hình thức thuê đất này phù hợp với nhiều đối tượng doanh nghiệp hơn
vì nhà đầu tư sẽ không cần chuẩn bị một khoản tiền lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính
với đất đai mà dàn trải theo từng năm. Hơn nữa, hình thức này cũng đảm bảo khả năng
rút lui khỏi thị trường do trong trường hợp dự án đầu tư xảy ra vấn đề, nhà đầu tư có
thể chấm dứt hợp đồng thuê đất trả tiền từng năm và chỉ cần trả tiền cho thời gian mình đã sử dụng đất.
Thứ hai, hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần. Nghĩa là, chủ thể đầu tư phải
trả toàn bộ số tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê một lần. Khi hoàn thành nghĩa vụ
nộp tiền thuê đất một lần, người sử dụng sẽ không phải chịu thêm bất kỳ nghĩa vụ tài
chính nào trong suốt thời gian sử dụng đất. Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kỳ
một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất trong suốt cả quá trình thuê. Tuy nhiên, điều
này có thể sẽ gây ra gánh nặng tài chính lớn lên nhà đầu tư, gây khó khăn cho việc rút
lui khỏi thị trường của chủ thể đầu tư nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước khi hết thời gian thuê.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bằng cách
cho phép thuê người sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và ngược lại theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 30.
I.4. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Để tạo sự tự do và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, Nhà nước còn tiến hành
việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất
1 Khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. lOMoAR cPSD| 61622985
và cho thuê đất theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2024. Khác với giao đất và cho
thuê đất theo cách thức thông thường, với hình thức đấu giá, các chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào trả giá
cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất. Mục đích được hướng tới là nhằm đưa
tài sản tiếp cận với người có nhu cầu thực sự, phát huy cao giá trị của tài sản hàng hóa
đặc biệt đó là quyền sử dụng đất. Ngoài các quy định về điều kiện tham gia đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên, những vấn đề liên quan khác như về trình tự, thủ tục, quyền
và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá,... khi tham gia đấu giá, được quy định cụ thể ở
Luật Đấu giá tài sản 2016.
I.5. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án
đầu tư có sử dụng đất
Đây là một hình thức minh bạch và công khai vì các nhà đầu tư tham gia đấu
thầu đều có cơ hội như nhau, thông qua đó chính quyền có thể chọn ra nhà đầu tư có
phương án tốt nhất, đảm bảo không có sự thiên vị hay chỉ định thiếu minh bạch. Tiếp
theo, đấu thầu giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất, đảm bảo đất đai được khai
thác hiệu quả, đúng mục đích và tránh tình trạng bỏ hoang, lãng phí. Đồng thời, quá
trình cạnh tranh giữa các nhà thầu cũng giúp nâng cao giá trị kinh tế của khu đất và thúc
đẩy phát triển hạ tầng được quy định cụ thể tại Điều 126 Luật Đất đai 2024. 2.
Phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường
Trong bối cảnh đẩy mạnh phát triển nền kinh tế, để khuyến khích các chủ thể đầu
tư trong và ngoài nước đầu tư tại Việt Nam, Nhà nước không chỉ quy định về phương
thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước mà còn cho phép các thủ thể này tiếp cận đất đai từ
thị trường. Nhà đầu tư có thể thực hiện thông qua một trong các hình thức theo quy định
tại Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 sau: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhận chuyển nhượng vốn đầu
tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bên cạnh các
hình thức trên, đối với đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì
Nhà đầu tư còn được tiếp cận đất đai thông qua các hình thức như: thuê đất, thuê lại đất lOMoAR cPSD| 61622985
của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết
cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.2
Ngoài hai phương thức trên, nhà đầu tư có thể được nhận quyền sử dụng đất theo
quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam. Đây là một điểm mới
được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh việc kế thừa các hình thức tiếp
cận quyền sử dụng đất khác theo Luật Đất đai năm 2013 như: theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định
của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc
chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà
có chung quyền sử dụng đất.3
II. Yêu cầu 2: Hãy chỉ rõ những rào cản đối với chủ thể đầu tư khi tiếp cận đất
đai từ các phương thức theo quy định của Luật đất đai 2013 khi thực
hiện các dự án đầu tư trên thực tế thời gian qua?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai
từ cơ quan nhà nước với hai cách thức giao đất hoặc cho thuê đất. Đối với hình thức
giao đất, pháp luật đất đai quy định các tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước giao đất
trong hai trường hợp được quy định tại khoản 2,4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013: “ 2.
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
2 Khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024.
3 Điểm m, khoản 3, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 lOMoAR cPSD| 61622985
Như vậy, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, hoặc để thực
hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa. Ngoài những trường hợp trên, doanh
nghiệp sẽ không được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chỉ được Nhà nước
cho thuê đất.4 Ngoài 3 hình thức chính nêu ở trên, Nhà nước còn tiến hành tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
đối với một số trường hợp được pháp luật quy định tại Điều 117, 118, 119 Luật Đất đai năm 2013.
Với phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, tại Điều 73 Luật Đất đai năm
2013 đã quy định cụ thể về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng,
thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
Theo đó các chủ thể đầu tư hoàn toàn có thể tiếp cận đất đai từ phía thị trường thông
qua các hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuê, thuê lại đất; nhận góp vốn bằng QSDĐ;…
1. Chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng đất” khi Nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.”
Các văn bản pháp luật chưa đưa ra một quy định cụ thể hay hướng dẫn chi tiết
nào để có thể đánh giá được chính xác nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể, nhất là
trong những trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất.5 Vấn đề trên có thể coi là một “lỗ hổng” trong pháp luật về giao đất, cho thuê đất,
4 Điểm đ, e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013
5 Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 lOMoAR cPSD| 61622985
gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi tiếp cận đất đai. Từ đó cũng dẫn đến tình trạng đầu
cơ đất gây lãng phí tài nguyên và hiện tượng tham nhũng diễn ra ngày càng nhiều hơn.
2. Thiếu tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định khi tiến hành đấu thầu dự
án để lựa chọn nhà đầu tư.
Liên quan đến vấn đề này, phần lớn các nhà đầu tư thường gặp trong những dự
án liên quan đến bất động sản. Việc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu
tư thực hiện dự án bất động sản được thực hiện đối với đất chưa được giải phóng mặt
bằng và thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi nhà đầu tư thắng thầu. Đây là
một giải pháp đặt ra trong bối cảnh Nhà nước chưa thể bố trí ngân sách để bồi thường khi thu hồi đất.
Căn cứ theo Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 4
Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, một trong những điều kiện phải đáp ứng để xác định
dự án đầu tư có sử dụng đất là: “Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo
quy định của pháp luật về đất đai,...”. Mặt khác, dự án đầu tư có sử dụng đất quy định
phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư gồm: dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu
đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương
mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn
đầu tư công để xây dựng công trình.6 Tuy nhiên có thể thấy các loại hình dự án đầu tư
được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP lại không đồng
nhất với các dự án được thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.
Do đó, các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại,
dịch vụ không thể áp dụng phương thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Chính từ
những quy định chồng chéo, mâu thuẫn này đã khiến các nhà đầu tư gặp vướng mắc,
hoang mang trong việc bảo đảm quyền lợi của mình khi tham gia hoạt động đấu thầu.
6 Khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. lOMoAR cPSD| 61622985
3. Rào cản giải phóng mặt bằng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất.
Cả hai cơ chế đấu giá QSDĐ và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đều đòi hỏi Nhà
nước phải đứng ra đóng vai trò trung gian trong việc thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng thay cho chủ đầu tư. Về cơ bản, giữa hai hình thức này có điểm khác nhau khá rõ
ràng: Đối với cơ chế đấu giá chỉ áp dụng khi đất thực hiện dự án đã được giải phóng
mặt bằng (đất sạch)7; ngược lại, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư áp dụng với khu đất thực
hiện dự án chưa được giải phóng mặt bằng (đất chưa sạch)8.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc tiến hành triển khai hai hình thức tiếp cận này vẫn
còn gặp nhiều lúng túng khi có những trường hợp có sự chồng lấn giữa đấu giá QSDĐ
và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất. Có những khu đất thực hiện dự án
có một tỷ lệ nhất định là đất đã được giải phóng mặt bằng và phần còn lại chưa được
giải phóng. Với những khu đất như này hiển nhiên không thể áp dụng hình thức đấu giá
QSDĐ bởi chưa đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện theo quy định tại khoản 1
Điều 119 Luật Đất đai năm 2013. Câu hỏi đặt ra ở đây là nếu không thể đấu giá QSDĐ
thì liệu có áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất hay không?9
Chính câu hỏi còn bỏ ngỏ này đã khiến các nhà đầu tư phải băn khoăn, lúng túng khi
tiếp cận với các dự án có tỷ lệ đất sạch chiếm phần lớn ở các địa phương. 4.
Khó khăn trong tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa
Một đánh giá khác cũng cho thấy, các DNNVV gặp khó khăn khi tiếp cận đất đai
ở các địa phương so với các DN có quy mô lớn. 27% DNNVV cho biết, họ không gặp
phải khó khăn trong việc tiếp cận hoặc mở rộng mặt bằng sản xuất kinh doanh. Tuy
nhiên, với các DN quy mô lớn, tỷ lệ này là 35%. Đối với một số địa phương có chủ
trương di dời các cơ sở sản xuất, chế biến ra khỏi các đô thị nhằm tránh ô nhiễm, đảm
7 Điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013
8 Minh Hùng (2023), “Thống nhất quy tắc áp dụng luật, tránh chồng chéo giữa luật đất đai và luật đấu thầu”,
https://quochoi.vn/pages/tim-kiem.aspx?ItemID=76440, truy cập ngày 30/10/2024
9 Nguyễn Thị Nga (2022), “Nhận diện những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu
tư bất động sản”, https://tapchitoaan.vn/nhan-dien-nhung-rao-can-phap-ly-trong-viec-tiep-can-dat-dai-de-thuc-
hiencac-du-an-dau-tu-bat-dong-san6665.html, truy cập ngày 30/10/2024 lOMoAR cPSD| 61622985
bảo an toàn cháy nổ,... cũng gây khó khăn cho các DNNVV trong việc tìm kiếm nơi di
dời khi họ không thể vào được các khu, CCN bởi giá thuê đất cao. Những năm trước,
mặt bằng sản xuất cho các DNNVV là rất khó khăn, tỷ lệ DNNVV tiếp cận được với
đất đai trong KCN, CCN là rất thấp (DN vừa chiếm 19%, DN nhỏ là 8%, DN siêu nhỏ
là 3%)10. Phần lớn DNNVV hiện vẫn đang tận dụng đất trong khu dân cư, thuê nhà ở
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Thực tế, việc thuê lại trong các KCN, CCN của
DNNVV còn hạn chế vì quy mô các khu đất cho thuê theo quy hoạch xây dựng chi tiết
KCN, CCN thường không phù hợp với khả năng chi trả của các DNNVV. Trong khi
nhu cầu thuê đất đai tại các KCN, CCN của các DNNVV đang rất lớn, Nhà nước cần
có chính sách đồng bộ về giá cho thuê, cũng như quy hoạch, lao động và hạ tầng nhằm
tạo thuận lợi hơn cho các DNNVV trong việc tiếp cận đất đai tại các KCN, CCN.
5. Quyền tiếp cận đất đai không bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể được thực hiện
trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức
kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng11. Quy định này
đã phần nào tạo ra sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp
có vốn ĐTNN, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “thực hiện bình đẳng
trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”11.
Trường hợp doanh nghiệp có vốn ĐTNN tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn
hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh
10 Nguyễn Thị Lý (2023), “Tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa - Những vấn đề đặt ra trong hoàn thiện
chính sách đất đai”, Tạp chí Môi trường, số 8/2023, tr.68 11 Khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013.
11 Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về
hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. lOMoAR cPSD| 61622985
nghiệp có vốn ĐTNN chỉ có thể nhận QSDĐ từ thị trường thông qua 03 hình thức, đó
là: (i) Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; (ii) Nhận góp vốn bằng QSDĐ;
(iii) Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài 03 hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế
trong nước còn có thể nhận QSDĐ thông qua nhiều hình thức khác như: Nhận chuyển
nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ. Bên cạnh đó, việc tiếp cận
đất đai từ 03 hình thức trên của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng bị giới hạn hơn rất
nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức
tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp.
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu
tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp12. Những rào cản này đã đi
ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác động tiêu cực đến tính
hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế13.
III. Yêu cầu 3: Cho các ví dụ thực tiễn để minh chứng cho những vấn đề đã chỉ
ra. Theo Anh (Chị), Luật Đất đai 2024 đã khắc phục được những rào cản này hay chưa?
1. Chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định “nhu cầu sử dụng đất” khi Nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
Trước đây, việc các văn bản pháp luật chưa quy định tiêu chí cụ thể trong việc
xem xét, thẩm định "nhu cầu sử dụng đất" khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất
đang là một thách thức thực tế ở nhiều nơi. Cụ thể là Dự án Khu đô thị Golden Hills,
được triển khai tại Đà Nẵng, có mục tiêu phát triển một khu đô thị hiện đại với nhiều
12 Nguyễn Quang Tuyến và Trần Tuấn Sơn (2018), “Thực trạng pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay dưới góc
nhìn tham chiếu với Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương”, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, số 8/2018, tr. 54 - 62
13 Nguyễn Ngọc Minh, “Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật
học, Đại học Luật Hà Nội, 2016, tr. 116. lOMoAR cPSD| 61622985
tiện ích. Tuy nhiên, quá trình giao đất cho dự án này đã gặp phải những khó khăn do
thiếu tiêu chí cụ thể trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Đầu tiên về vấn đề thiếu tiêu chí rõ ràng: Khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất,
họ đã gặp khó khăn trong việc chứng minh "nhu cầu sử dụng đất" theo quy định tại
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013. Mặc dù dự án có đầy đủ giấy tờ và kế hoạch, nhưng
không có tiêu chí cụ thể để đánh giá nhu cầu thực tế, dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối hoặc
kéo dài thời gian xem xét.
Bên cạnh đó do không có hướng dẫn chi tiết về cách thức xác định nhu cầu sử
dụng đất, nhiều chủ đầu tư khác cũng phản ánh rằng quy trình xem xét thiếu minh bạch
và khó khăn. Điều này dẫn đến cảm giác không công bằng trong việc tiếp cận đất đai.
Việc chưa có tiêu chí cụ thể khi xem xét, thẩm định nhu cầu sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất của dự án đã dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai gia
tăng, khi một số nhà đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ hoặc bỏ hoang đất đai
sau khi được giao. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư mà còn góp
phần vào tình trạng đầu cơ đất, làm giá đất leo thang và gây khó khăn cho các dự án phát triển bền vững.
Dự án Khu đô thị Golden Hills đã thể hiện rõ ràng lỗ hổng trong quy định về nhu
cầu sử dụng đất, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư và dẫn đến
các vấn đề xã hội, kinh tế nghiêm trọng hơn. Việc thiếu tiêu chí cụ thể không chỉ gây
khó khăn cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Ở Luật Đất đai 2024, các nhà làm luật đã bổ sung chương V nhằm hoàn thiện các
quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể như sau: bổ sung hoàn thiện
nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo đất thống nhất của hệ thống quy hoạch;
đổi mới, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 03 cấp hành chính:
quốc gia, tỉnh, huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an
ninh; quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó các nội dung
kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật đơn giản hơn; phân cấp lOMoAR cPSD| 61622985
thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ, thẩm quyền quyết
định kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tạo sự chủ động,
linh hoạt trong điều hành của Chính phủ và các địa phương; đổi mới nội dung quy hoạch
sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử
dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.
2. Thiếu tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định khi tiến hành đấu thầu dự
án để lựa chọn nhà đầu tư.
Một ví dụ thực tiễn về vấn đề thiếu tính thống nhất, đồng bộ trong các quy định
khi đấu thầu dự án bất động sản có thể được nhìn thấy qua trường hợp Dự án khu đô thị
Đông An Tây tại tỉnh Bình Dương. Dự án được phê duyệt với mục tiêu phát triển một
khu dân cư hiện đại và đồng bộ, bao gồm các khu nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự, nhà ở
tái định cư dạng liền kề, nhà ở xã hội dạng liền kề (để bán, cho thuê, cho thuê mua) kết
hợp với các công trình thương mại dịch vụ đơn vị ở, thương mại liền kề, thương mại
dịch vụ (văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, siêu thị, nhà hàng, …), các công
trình giáo dục (trường mầm non, tiểu học, THCS, THPT), công trình y tế đồng bộ với
hạ tầng kỹ thuật và hệ thống các công trình cây xanh, mặt nước Nhà đầu tư dự kiến
tham gia đấu thầu để thực hiện dự án này. Theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, dự án
khu đô thị Đông An Tây phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất. Tuy nhiên, dự án
này lại không nằm trong danh mục các dự án được thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất
đai năm 2013, gây ra mâu thuẫn. Nhà đầu tư không thể xác định rõ ràng liệu họ có thể
tham gia đấu thầu hay không. Về giải phóng mặt bằng, khi tham gia đấu thầu, nhà đầu
tư nhận thấy rằng phần lớn đất của dự án chưa được giải phóng mặt bằng. Điều này làm
gia tăng rủi ro tài chính cho nhà đầu tư, vì họ không chắc chắn về thời gian và chi phí
giải phóng mặt bằng trước khi thực hiện dự án.
Do sự không đồng bộ trong quy định và thiếu hướng dẫn cụ thể, nhà đầu tư quyết
định rút lui khỏi dự án. Họ không muốn đối mặt với những rủi ro không xác định và
không rõ ràng về quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án. Chính vì vậy, dự lOMoAR cPSD| 61622985
án khu đô thị Đông An Tây đã bị trì hoãn và dẫn đến sự lãng phí nguồn lực và chậm trễ
trong việc cung cấp nhà ở cho người dân.
Dự án khu đô thị Đông An Tây đã cho thấy rõ ràng những khó khăn mà nhà đầu
tư phải đối mặt do sự thiếu nhất quán trong quy định về đấu thầu và thu hồi đất. Điều
này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư mà còn làm chậm lại tiến trình
phát triển kinh tế địa phương. Chính vì vậy, cần có sự điều chỉnh và đồng bộ hóa các
quy định để tạo ra môi trường đầu tư minh bạch và thuận lợi hơn.
Ở Luật Đất đai 2024, các nhà làm luật đã bổ sung ở Điều 79 với 32 khoản quy
định chi tiết các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng, gồm 3 tiêu chí lớn: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở
cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm
tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và
các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách,…
Theo đó, có 31 nhóm dự án, công trình thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tương
ứng với 31 khoản; ngoài ra, ở khoản 32 còn quy định các trường hợp có thể áp dụng thủ
tục rút gọn để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, kịp thời đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng trong điều kiện
nước ta đang hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế.
3. Rào cản giải phóng mặt bằng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất.
Để làm rõ hơn về những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng và đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư tại Việt Nam thì dự án Khu đô thị Thủ Thiêm nằm ở quận 2,
TP.HCM là một trong những ví dụ nổi bật nhất. Việc giải phóng mặt bằng cho dự án
này gặp nhiều trở ngại và kéo dài hơn hai thập kỷ do tranh chấp về quyền lợi của người
dân bị ảnh hưởng và sự không đồng thuận về mức đền bù giải phóng mặt bằng. Trong
quá trình phát triển dự án, đã có một số khu đất trong Khu đô thị Thủ Thiêm được giải
phóng mặt bằng (đất sạch) và sẵn sàng cho việc triển khai. Tuy nhiên, một số khu đất
khác vẫn chưa được giải phóng xong (đất chưa sạch), dẫn đến việc không thể áp dụng lOMoAR cPSD| 61622985
đấu giá quyền sử dụng đất. Thành phố sau đó phải chuyển sang cơ chế đấu thầu lựa
chọn nhà đầu tư cho các phần đất chưa giải phóng mặt bằng, gây chậm trễ và khó khăn
cho cả cơ quan nhà nước và các nhà đầu tư. Có những phần đất trong dự án có tình trạng
chồng lấn, khiến cho việc lựa chọn hình thức đấu giá hay đấu thầu trở nên phức tạp.
Giải phóng mặt bằng kéo dài và chậm trễ trong việc triển khai đấu thầu hoặc đấu
giá đã làm trì hoãn quá trình phát triển của dự án. Các nhà đầu tư đã bày tỏ lo ngại về
sự không rõ ràng trong quy định pháp lý, đặc biệt là khi phải xử lý các khu đất có tỷ lệ
đất sạch và chưa sạch khác nhau. Có thể nói rằng Dự án khu đô thị Thủ Thiêm là minh
chứng điển hình cho những khó khăn mà các dự án bất động sản lớn phải đối mặt khi
gặp tình trạng chồng lấn giữa đất sạch và đất chưa sạch trong quá trình đấu giá và đấu
thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết ở Điều 125 về Giao đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất và Điều 126 về Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu
thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bãi bỏ quy định về đất
phải được giải phóng mặt bằng trước khi đem ra đấu giá theo khoản 1 Điều 119 Luật
Đất đai 2013, giải quyết tình trạng chồng lấn, nhầm lẫn không thể lựa chọn giữa đấu
giá và đấu thầu. Ngoài ra, nghị định số 102/2024/NĐ-CP và nghị định số 115/2024/NĐ-
CP cũng quy định về vấn đề này. 4.
Khó khăn trong tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa
Đối với vấn đề khó khăn trong tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa
(DNNVV) tại Việt Nam thì trường hợp của một doanh nghiệp sản xuất thực phẩm Thực
Phẩm Dasaque - Công Ty TNHH Dasaque tại TP. HCM là một ví dụ thực tiễn để minh
chứng cho vấn đề này. Doanh nghiệp sản xuất thực phẩm Thực Phẩm Dasaque - Công
Ty TNHH Dasaque muốn mở rộng sản xuất để đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng
tăng. Các thành viên trong doanh nghiệp quyết định tìm kiếm mặt bằng trong các khu
công nghiệp (KCN) gần đó để chuyển đổi từ sản xuất tại nhà ở sang một cơ sở chuyên nghiệp hơn. lOMoAR cPSD| 61622985
Mặc dù có nhu cầu rõ ràng, doanh nghiệp Thực Phẩm Dasaque - Công Ty TNHH
Dasaque gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin về quỹ đất trống trong các KCN.
Họ đã tham gia vào một số hội nghị do chính quyền địa phương tổ chức nhưng nhận
thấy rằng thông tin không thực sự đầy đủ và không cụ thể. Những doanh nghiệp lớn
hơn và có mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng, mới có cơ hội tiếp cận thông tin
chi tiết về quy hoạch đất đai và các dự án tiềm năng.
Khi tìm hiểu về giá thuê đất, doanh nghiệp Thực Phẩm Dasaque - Công Ty TNHH
Dasaque nhận thấy rằng mức giá này cao hơn nhiều so với khả năng tài chính của doanh
nghiệp. Giá thuê đất trong các KCN này thường được quy định cao và không linh hoạt,
điều này khiến cho DNNVV khó khăn trong việc tiếp cận.Và do không có thông tin đầy
đủ và giá thuê cao, doanh nghiệp Thực Phẩm Dasaque - Công Ty TNHH Dasaque buộc
phải tiếp tục hoạt động tại nhà ở, không đảm bảo tiêu chuẩn sản xuất thực phẩm an toàn.
Điều này không chỉ làm giảm khả năng cạnh tranh của họ mà còn gây rủi ro về an toàn thực phẩm.
Trường hợp của doanh nghiệp Thực Phẩm Dasaque - Công Ty TNHH Dasaque
đã cho thấy rõ những khó khăn mà các DNNVV phải đối mặt trong việc tiếp cận đất
đai. Không chỉ là vấn đề tài chính, mà còn là vấn đề thông tin và sự minh bạch trong
quy trình kêu gọi đầu tư. Chính vì vậy, cần có những chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn để
tạo điều kiện cho DNNVV trong việc tiếp cận đất đai và thông tin.
Tại Điều 202 Luật Đất đai 2024, khoản 6 có quy định:
“Điều 202. Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp
6. Chủ đầu tư có trách nhiệm dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê
lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.
Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm
được hoàn trả cho chủ đầu tư thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư
phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất. lOMoAR cPSD| 61622985
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để xác định
quỹ đất dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.”
Cho ta thấy với quy định của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ có
cơ hội tiếp cận đất đai khu công nghiệp, cụm công nghiệp và sẽ được giảm tiền thuê lại
đất, hỗ trợ giải quyết những khó khăn trong quá trình thuê lại đất.
5. Quyền tiếp cận đất đai không bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Dự án Khu đô thị Ocean Park tại huyện Gia Lâm, Hà Nội là một minh chứng
thực tiễn cho vấn đề về sự không bình đẳng trong quyền tiếp cận đất đai giữa doanh
nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Dự án này do Tập đoàn
Geleximco làm chủ đầu tư, nằm tại huyện Gia Lâm, Hà Nội. Đây là một trong những
dự án lớn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, bao gồm cả doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài (FDI). Nhưng chính dự án này cũng gồm nhiều khó khăn của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như:
Hạn chế trong tiếp cận đất đai: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn
tham gia vào dự án này thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng gặp
khó khăn do quy định chỉ cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở. Vậy nên doanh nghiệp có vốn đầu rư nước ngoài không thể tham gia vào các hạng
mục khác như hạ tầng xã hội hay dịch vụ công cộng, mà doanh nghiệp trong nước lại có thể.
Hạn chế hình thức tiếp cận: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể
tiếp cận đất đai thông qua các hình thức như chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc thuê đất trong các khu công
nghiệp. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước có thể nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, nhận tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, tạo ra nhiều cơ hội hơn cho họ.
Hệ quả là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải chờ đợi lâu hơn trong
việc hoàn tất thủ tục và nhận quyền sử dụng đất, điều nay dẫn đến sự chậm trễ trong lOMoAR cPSD| 61622985
tiến độ dự án và khả năng mất đi cơ hội cạnh tranh. Bên cạnh đó sự khác biệt trong
quyền tiếp cận đất đai khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài cảm thấy không được hoan
nghênh và tạo ra cảm giác bất bình đẳng trong môi trường đầu tư.
Minh chứng về khu đô thị Ocean Park đã cho thấy rõ ràng sự phân biệt trong
quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài
mà còn làm giảm độ thiện cảm của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, gây tác
động tiêu cực đến môi trường đầu tư và khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Ở Luật Đất đai 2024, những quy định tại Điều 28, Điều 119, Điều 120, Điều 206
về tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN đã góp phần thiết lập sự bình đẳng và thu hẹp khoảng
cách liên quan đến quyền tiếp cận đất đai và QSDĐ của Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN
so với các tổ chức kinh tế trong nước, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng
đất ổn định, lâu dài để thực hiện các dự án đầu tư của nhóm chủ thể này. Cụ thể như sau:
Trước hết, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN có thể có được QSDĐ từ Nhà nước
thông qua các hình thức như sau: (a) Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; hoặc sử dụng đất do nhận chuyển
nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. (b) Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối
với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. (c) Nhà nước giao
đất do Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Với phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN có
thể thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: (a) nhận chuyển nhượng vốn đầu
tư là giá trị QSDĐ; (b) nhận góp vốn bằng QSDĐ; (c) nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. lOMoAR cPSD| 61622985
Bên cạnh các hình thức trên, đối với đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp thì Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN còn được tiếp cận đất đai thông qua
các hình thức như (i) thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định
cư ở nước ngoài; (ii) thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN.
Tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN có thể được nhận QSDĐ theo quyết định hoặc
phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam là một điểm mới trong Luật Đất đai
2024, bên cạnh việc kế thừa các hình thức tiếp cận QSDĐ khác theo Luật Đất đai 2013
như: (i) theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; (ii) thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; (iii) quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; (iv) văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với
pháp luật; (v) văn bản về việc chia, tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với nhóm NSDĐ mà có chung QSDĐ.14 KẾT LUẬN
Đất đai luôn luôn là vấn đề được quan tâm trong quá trình phát triển kinh tế vì
đất đai là nguồn lực cơ bản của xã hội. Sau quá trình phân tích, nghiên cứu, tìm hiểu về
Luật Đất đai 2024, nhóm sinh viên đã đưa ra những câu trả lời cho câu hỏi đề bài đưa
ra. Qua đây, các thành viên của nhóm cũng đã rút ra được nhiều kiến thức và kinh
nghiệm về pháp luật đất đai, từ đó vận dụng những kiến thức được học của bộ môn này cho tương lai.
14 Admin (2024), “Quyền tiếp cận và sử dụng đất của Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam theo
Luật Đất đai 2024”, https://gvlawyers.com.vn/quyen-tiep-can-va-su-dung-dat-cua-to-chuc-kinh-te-co-von-dau-
tunuoc-ngoai-tai-viet-nam-theo-luat-dat-dai-2024/#_ftn9, truy cập ngày 31/10/2024 lOMoAR cPSD| 61622985
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Giáo trình
1. Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Công an Nhân dân, 2022
B. Văn bản pháp luật 2. Hiến pháp 2013 3. Bộ Luật dân sự 2015
4. Luật Đất đai năm 2013
5. Luật Đất đai năm 2024
6. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Đầu tư
7. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
8. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP: Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
9. Nghị định số 115/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
10.Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
C. Luận án, luận văn
11.Phạm Hương Thảo (2015), “Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 22.
12.Nguyễn Thị Hiền (2020), “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, giai đoạn 2015 2019”, Luận
văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tr. 4. D. Sách, tạp chí