Tài liệu Đánh giá và phân tích quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2024 môn Luật đất đai | Trường Đại học Luật Hà Nội
Với sự ra đời của Luật đất đai 2024, chúng ta đã có những cái nhìn sâu và đa chiều hơn về nhiều góc độ của vấn đề đất đai, đặc biệt là về quyền sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất. Tài liệu được sưu tầm gồm 20 trang, giúp các bạn ôn luyện và phục vụ cho việc học tập, đạt kết quả tốt. Mời các bạn đón xem!
Môn: Luật đất đai 26 tài liệu
Trường: Đại học Luật Hà Nội 597 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 40551442 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1
1. Các vấn đề lý luận về quyền cho người sử dụng đất 1 1.1. Khái niệm 1
1.2. Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất 2
2. Bình luận, đánh giá nhận định 3
2.1. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1945 - 1986 3
2.2. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1986 - 1993 5
2.3. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1993 - 2003 6
2.4. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 2003 - 2013 8
2.5. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 2013 - 2023 10
2.6. Thực trạng pháp luật đất đai 2024 11
3. Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền của NSDĐ trên thực tế 13 thời gian qua 13
3.1. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử 13
dụng đất trong thời gian qua 13
3.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng 15
đất trong thời gian qua 15
4. Một số kiến nghị 16
4.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 16
4.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 17 KẾT LUẬN 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 18 lOMoAR cPSD| 40551442 MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, có vai trò quan trọng đối với sự phát
triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển của đất nước,
Pháp luật đất đai đóng vai trò nền tảng trong việc điều chỉnh quản lý và sử dụng
một tài nguyên quan trọng nhưng hữu hạn – đất đai. Trải qua các giai đoạn phát
triển khác nhau, các quy định pháp luật đất đai tại Việt Nam không ngừng được
hoàn thiện, phản ánh những thay đổi trong tư duy chính sách và sự nhấn mạnh
ngày càng rõ ràng vào việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Để có cái nhìn
cụ thể và sâu sắc hơn cho việc, pháp luật hiện nay có xu hướng mở rộng quyền
cho người sử dụng đất, nhóm bọn em xin phép chọn đề số 5: “ Bằng các quy định
của pháp luật hiện hành, anh (chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau: “quá trình
phát triển pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở
rộng quyền cho người sử dụng sử dụng đất”. anh (chị) có nhận định, đánh giá gì
về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua?
” cho bài tập nhóm của mình.
1. Các vấn đề lý luận về quyền cho người sử dụng đất 1.1. Khái niệm
Với sự ra đời của Luật đất đai 2024, chúng ta đã có những cái nhìn sâu và
đa chiều hơn về nhiều góc độ của vấn đề đất đai, đặc biệt là về quyền sử dụng
đất và quyền của người sử dụng đất.
Đối với quyền sử dụng đất, căn cứ theo Từ điển luật học năm 2006, kết hợp
với các văn bản pháp luật trực tiếp điều chỉnh là Nghị định 102/2024/NĐ-CP và
Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, chúng ta có thể đưa ra định nghĩa cho
quyền sử dụng đất, theo đó: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước
giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những
chủ thể khác có quyền sử dụng đất. Xét trên định nghĩa có thể thấy, quyền sử
dụng đất là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước quy định trong những
trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 105 và 115 Bộ luật dân sự 2015, lOMoAR cPSD| 40551442
ngoài là quyền, thì quyền sử dụng đất cũng được coi như là một loại tài sản đặc biệt.
Còn đối với quyền của người sử dụng đất, Chương III, Luật đất đai 2024 đã
có quy định rõ ràng bao gồm cả về quyền chung của người sử dụng đất cũng như
quyền riêng của tổ chức trong nước sử dụng đất; cá nhân, cộng đồng dân cư sử
dụng đất và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất. Vậy
nên, quyền của người sử dụng đất là quyền được nhà nước trao cho một hoặc
từng nhóm người khi họ có đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất theo quy
định tại Điều 4 của bộ luật này.
1.2. Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm
2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115
BLDS năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao
gồm quyền tài sản đối với QSH trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”. Như
vậy, dưới góc độ này QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này
đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với
đất đai. Khi Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ, thì QSDĐ là một loại quyền tài
sản. NSDĐ có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện
các giao dịch đối với QSDĐ của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ....
Thứ hai, QSDĐ là một vật quyền hạn chế. Vì QSDĐ có đối tượng là vật,
cụ thể là dưới dạng đất đai1. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của
con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật
của QSDĐ là không thể phủ nhận. Ngoài ra, căn cứ vào Điều 166 LĐĐ năm 2013
quy định các quyền năng chung của QSDĐ bao gồm: “Quyền được cấp GCN
QSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo
hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình...;”.
Ngoài ra, những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình
1 Nguyễn Văn A. (2017). Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất. Dân chủ Pháp luật.
https://danchuphapluat.vn/ban-ve-khai-niem-quyen-su-dung-dat lOMoAR cPSD| 40551442
thức làm phát sinh QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ…
Thứ ba, QSDĐ có tính hạn chế. Vì QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền
SHTD về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện
trao QSDĐ cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công
nhận QSDĐ thì lúc này mới làm phát sinh QSDĐ của các chủ thể.
Thứ tư, QSDĐ là quyền phụ thuộc. Cụ thể, QSDĐ bị hạn chế về rất nhiều
nội dung như không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng có đầy đủ các quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ; khi được Nhà nước trao QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đất, không
được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất…
Thứ năm, QSDĐ không có tính vĩnh viễn. Nó được thể hiện qua hạn sử
dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm hoặc dài
nhất theo quy định của luật hiện hành thì chỉ có thời hạn cho thuê đất để xây dựng
trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99
năm... khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì QSDĐ
của các chủ thể bị chấm dứt.
2. Bình luận, đánh giá nhận định
2.1. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1945 - 1986
2.1.1. Những kết quả đạt được
Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1986, pháp luật về đất đai ở Việt Nam có
nhiều thay đổi lớn, chuyển từ chế độ sở hữu tư nhân sang chế độ sở hữu toàn dân
theo mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Từ năm 1946 đến năm 1956, chính
quyền cải cách ruộng đất tịch thu đất của địa chủ, phong kiến để chia cho nông
dân nghèo. Với mục tiêu là xoá bỏ độ chiếm hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện
khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Từ 1958, miền Bắc hợp tác hóa nông nghiệp,
đưa đất đai vào các hợp tác xã. Sau năm 1975, chính sách đất đai theo mô hình
tập thể hoá mở rộng trên cả nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý và phân phối.
Trước hết, việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai giúp Nhà nước
kiểm soát và phân bổ đất một cách thống nhất, tránh tình trạng đầu cơ đất đai. lOMoAR cPSD| 40551442
Chính sách này cũng góp phần đảm bảo rằng đất đai được sử dụng theo kế hoạch
kinh tế chung, phù hợp với định hướng phát triển công - nông nghiệp của Nhà nước.
Bên cạnh đó, chính sách cải cách ruộng đất có ý nghĩa lớn trong việc xóa
bỏ bất công xã hội. Trước năm 1953, một bộ phận nhỏ địa chủ sở hữu phần lớn
đất đai, trong khi đa số nông dân không có đất canh tác. Việc tịch thu và phân
chia lại đất giúp hàng triệu nông dân có điều kiện sản xuất, nâng cao mức sống
và giảm thiểu khoảng cách giàu nghèo ở nông thôn.
Ngoài ra, mô hình hợp tác xã dù còn nhiều hạn chế nhưng cũng giúp tổ chức
lại sản xuất nông nghiệp, hạn chế tình trạng sản xuất manh mún. Việc hợp tác xã
cung cấp giống, phân bón và hỗ trợ kỹ thuật tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển
nông nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, vào cuối
giai đoạn này, chính sách khoán sản phẩm theo Nghị quyết 10/NQ-TW năm 1981
đã bước đầu tạo động lực cho nông dân, giúp tăng năng suất và khuyến khích sự
chủ động trong sản xuất.
2.1.2. Những hạn chế, tồn tại
Mặc dù có những ưu điểm nhất định, hệ thống pháp luật về đất đai trong
giai đoạn này vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Thứ nhất, cải cách ruộng đất đã được
thực hiện quá khích, dẫn đến nhiều sai lầm nghiêm trọng. Nhiều địa chủ bị đấu
tố oan sai, gây ra hậu quả nặng nề về mặt xã hội và tâm lý. Thứ hai, việc thực
hiện hợp tác xã nông nghiệp với chế độ sở hữu tập thể đã làm giảm động lực sản
xuất của người dân. Người nông dân không còn quyền sở hữu đất đai, dẫn đến
tình trạng ỷ lại, thiếu trách nhiệm trong sản xuất, gây ra tình trạng kém hiệu quả
trong nông nghiệp. Thứ ba, việc không công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với
đất đai đã hạn chế khả năng đầu tư, phát triển và chuyển nhượng đất đai. Điều
này gây ra tình trạng kém phát triển trong nông nghiệp và kinh tế nông thôn, làm
chậm quá trình hiện đại hóa đất nước. Mặc dù có những thành tựu nhất định trong
việc xóa bỏ chế độ phong kiến và thực hiện công bằng xã hội, nhưng cũng tồn tại
nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc áp dụng mô hình tập thể hóa nông nghiệp. lOMoAR cPSD| 40551442
2.2. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1986 - 1993
2.2.1. Những kết quả đạt được
Giai đoạn 1986 - 1993 đánh dấu sự chuyển đổi quan trọng trong chính sách
quản lý đất đai của Việt Nam. Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước quản lý. Luật Đất đai 1987 lần đầu tiên quy định cụ thể
về quản lý, giao đất ổn định lâu dài và chuyển quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp. Hơn hết, Nghị quyết 10/NQ-TW và Luật Đất đai 1993 đã giải phóng
sức sản xuất trong nông nghiệp, tạo động lực cho người dân tích cực lao động và
đầu tư vào sản xuất. Việc giao quyền sử dụng đất lâu dài cho hộ gia đình thông
qua chính sách khoán giúp người dân có quyền chủ động trong canh tác. Nhờ đó,
sản lượng nông nghiệp tăng nhanh, đời sống nông dân được cải thiện đáng kể.
Kế đến, Luật Đất đai 1993 cho phép quyền sử dụng đất có thể chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn, giúp đất đai trở thành một loại tài sản có thể
tham gia vào nền kinh tế. Điều này tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp
tiếp cận vốn tín dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh. Cùng với đó tạo nền tảng
pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc công nhận quyền sử
dụng đất giúp các giao dịch đất đai diễn ra hợp pháp hơn, hạn chế tình trạng mua
bán ngầm như trước đây.
Mặt khác, Nhà nước còn tăng cường vai trò quản lý đối với đất đai. Nếu
như trước đây, việc phân bổ đất đai chủ yếu dựa vào cơ chế hành chính, thì từ năm
1993, Nhà nước bắt đầu xây dựng hệ thống quản lý đất đai theo hướng minh bạch
hơn, giảm tình trạng lãng phí đất đai, góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh
tế. Pháp luật đất đai trong giai đoạn 1986 - 1993 cũng tạo nền tảng cho sự hình
thành thị trường đất đai. Mặc dù chưa chính thức thừa nhận quyền mua bán,
chuyển nhượng đất, nhưng việc giao đất cho hộ gia đình và cá nhân đã đặt nền
móng cho một hệ thống quản lý đất đai theo hướng linh hoạt hơn.
2.2.2. Những hạn chế, tồn tại
Một là, việc thiếu cơ chế giám sát dẫn đến thị trường đất đai còn chưa minh
bạch. Mặc dù Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lOMoAR cPSD| 40551442
nhưng việc quản lý thị trường này còn lỏng lẻo. Tình trạng đầu cơ, mua bán đất
trái phép vẫn diễn ra, khiến giá đất bị đẩy lên cao một cách bất hợp lý.
Hai là, hệ thống pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ. Luật Đất đai và
các văn bản hướng dẫn thi hành chưa thống nhất, gây khó khăn trong thực tế áp
dụng. Thêm vào đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chưa
được triển khai rộng rãi, dẫn đến nhiều tranh chấp, xung đột về quyền sử dụng
đất, đặc biệt là ở khu vực nông thôn.
Ba là, việc quy hoạch và sử dụng đất chưa hiệu quả. Nhiều địa phương giao
đất không hợp lý, dẫn đến tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, trong khi một số
nơi lại thiếu đất sản xuất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được kiểm
soát chặt chẽ, làm ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
Giai đoạn này đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong hệ thống pháp luật đất
đai Việt Nam, từ mô hình quản lý tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự điều
tiết của Nhà nước. Những cải cách trong thời kỳ này đã tạo điều kiện cho sản
xuất nông nghiệp phát triển, hình thành thị trường quyền sử dụng đất và tăng
cường quản lý đất đai.
2.3. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 1993-2003
2.3.1 Những kết quả đạt được
Luật đất đai 1987 là văn bản pháp lý đầu tiên quy định về việc quản lý và
sử dụng đất, đánh dấu một mốc quan trọng trong quá trình lập pháp điều chỉnh
quan hệ dân sự nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, Luật đất đai 1987 vẫn
còn bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là các quy định về quyền của người sử dụng
đất. Do đó, Luật đất đai 1993 ra đời, với những điểm mới sau:
Đầu tiên, Luật đất đai 1993 vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại quản lý nhưng quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng
hơn so với Luật đất đai 1987. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất được "chủ
thể hóa" cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với các quyền và nghĩa vụ cụ thể.
Điểm khác biệt thứ hai là ở Luật đất đai 1993, Nhà nước đã cho phép người
sử dụng đất có quyền được định tài sản đất đai (một cách hạn chế). Cụ thể, người
sử dụng đất được quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, chuyển
đổi. Bên cạnh đó, ngày 14/10/1994, UBTVQH đã ban hành Pháp lệnh cụ thể hoá lOMoAR cPSD| 40551442
quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư
nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam của LĐĐ năm 1993.
Tiếp theo là người quyền sử dụng đất được tham gia trường thị trường mua
bán hàng hóa. Đây là điểm đột phá mới của Luật đất đai 1993. Quyền sử dụng
đất được coi là một loại tài sản có giá trị kinh tế, tham gia trực tiếp vào cơ chế
thị trường. Nhà nước bắt đầu quy định việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất,
đánh dấu sự công nhận giá trị kinh tế của đất đai.
Cuối cùng, đến với Luật đất đai 1993, Nhà nước đã công nhận quyền sử
dụng đất không còn chỉ là quyền hành chính, chỉ được nêu chung chung như
trong Luật 1987. Quyền sử dụng đất bây giờ đây mang tính kinh tế, có thể giao
dịch và khai thác giá trị, được quy định cụ thể hơn ở Luật đất đai 1993. Đây cũng
là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sử dụng đất (cho đến tận ngày nay)
2.3.2 Những hạn chế, tồn tại
Mặc dù mang những điểm tiến bộ hơn so với Luật cũ nhưng Luật đất đai
1993 vẫn còn một số điểm hạn chế.
Trước hết, Luật đã mở rộng các quyền đối người sử dụng đất (chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, chuyển đổi),tuy nhiên quyền sử dụng đất
vẫn không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quyền của người sử dụng đất vẫn phụ
thuộc nhiều vào quyết định của Nhà nước. Việc chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất,
chuyển nhượng trong một số trường hợp hợp (đặc biệt với nông nghiệp) vẫn cần
phải có trình duyệt của cơ quan nhà nước, do đó làm hạn chế sự chủ động của
người sử dụng đất trong thị trường kinh tế.
Thứ hai, cơ chế pháp luật vẫn chưa hoàn thiện, bộc lộ nhiều thiếu sót. Mặc
dù Luật 1993 cho phép giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng cơ chế thị trường bất
động sản lúc đó chưa phát triển đồng bộ. Hệ thống định giá đất, thuế chuyển
nhượng, và các quy định liên quan còn thiếu minh bạch, rõ ràng Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tuy được quy định, nhưng phát triển khai thực tế
chậm tiến độ, nhiều nơi chưa hoàn thiện cửa sổ đỏ cho người dân. Điều này làm
giảm hiệu quả bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đối với các mục tiêu ra.
Luật 1993 chưa được giải quyết triệt để các vấn đề chồng chéo giữa quyền lOMoAR cPSD| 40551442
của Nhà nước (quản lý đất đai) và quyền của người sử dụng đất. Ví dụ, Nhà nước
có quyền thu hồi đất vì "lợi ích công cộng" hoặc "phát triển kinh tế", nhưng khái
niệm này chưa được định nghĩa rõ ràng, dẫn đến sử dụng hoặc xung đột lợi ích.
Quyền thừa kế được đề cập, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về thủ tục, điều
kiện thừa kế, đặc biệt trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, gây khó
khăn trong thực tế. Việc cho phép giao dịch quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều
tranh chấp giữa các bên (hộ gia đình, tổ chức, Nhà nước) do thiếu cơ chế giải quyết minh bạch.
2.4. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 2003 - 2013
2.4.1 Những kết quả đạt được
Thứ nhất, việc quy định về QSDĐ đã có sự thay đổi rõ nét. Lần đầu tiên, LĐĐ
đã quy định một chương riêng về QSDĐ - Chương IV LĐĐ năm 2003. Đồng
thời, các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để được giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 9 LĐĐ 2003, tạo nền tảng cho sự bình
đẳng cho các chủ thể trong xã hội trong việc tiếp cận QSDĐ. Ngoài ra, LĐĐ
2003 còn mở rộng phạm vi các quyền cho người sử dụng đất. Cụ thể, LĐĐ đã
quy định 12 quyền của người sử dụng đất, tăng đáng kể so với các văn bản pháp
luật trước đó. Bên cạnh các quyền truyền thống như quyền sử dụng, quyền
chuyển nhượng, quyền thừa kế, LĐĐ 2003 bổ sung thêm một số quyền mới như
quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này đã tạo điều
kiện cho người dân sử dụng đất đai như một nguồn vốn, thúc đẩy sự phát triển
của thị trường bất động sản.
Thứ hai, LĐĐ 2003 đã quy định về các tổ chức dịch vụ công về đất đai. Các tổ
chức dịch vụ công gồm văn phòng đăng ký QSDĐ, có chức năng tổ chức thực
hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,...2 và
tổ chức phát triển quỹ đất, có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư,...3 Bằng quy định trên, người dân đã có cơ sở tiếp cận, khai
2 Khoản 1 Điều 1 Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC
3 Khoản 1 Điều 1 Thông tư liên tịch 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC lOMoAR cPSD| 40551442
thác, sử dụng quyền năng của mình, đồng thời tạo sự công khai, minh bạch trong
quá trình giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai hiệu quả hơn.
Thứ ba, LĐĐ 2003 đã cụ thể hóa các quyền bằng cách quy định chi tiết hơn về
điều kiện, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, giảm thiểu sự tùy
tiện trong quá trình thực thi. Thêm vào đó, để nhằm bảo vệ quyền lợi của người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, LĐĐ đã có những quy định như việc bồi
thường, hỗ trợ tái định cư. Cụ thể, Điều 39 LĐĐ 2003 quy định về việc bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc quy định rõ ràng, cụ thể các quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đã góp phần giảm thiểu tranh chấp về đất đai.
2.4.2 Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, LĐĐ 2003 chưa giải quyết được sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thể sử dụng đất. Có thể thấy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và giao đất có thu tiền sử dụng
đất nhưng ngược lại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng không được giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Sự không đồng đều này khiến cho quyền lợi của hai nhóm chủ
thể không được đảm bảo một cách trọn vẹn.
Thứ hai, LĐĐ 2003 chưa khai thông việc cho phép các nhà đầu tư trong và ngoài
nước được tiếp cận đất nông nghiệp thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Sự hạn chế này khiến việc đầu tư,
phát triển trong thị trường bất động sản chưa có “mảnh đất màu mỡ” để phát triển
vì các nhà đầu tư không có điều kiện đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở để kinh doanh.
Thứ ba, LĐĐ 2003 không quy định chi tiết, cụ thể các trường hợp Nhà
nước thu hồi đất để phát triển kinh tế. Điều này khiến cho một số cơ quan nhà
nước thu hồi đất không có chiến lược, kế hoạch cụ thể hoặc khiến tình trạng thu
hồi vì lợi ích nhóm xảy ra nhiều hơn. Việc thu hồi không có khuôn khổ này ảnh
hưởng không nhỏ đến đời sống sản xuất và thu nhập của người làm nông bởi
phần lớn đất bị thu hồi là đất nông nghiệp. Ngoài ra, việc Nhà nước chỉ quyết
định thu hồi đối với một số dự án đầu tư quan trọng đã tạo ra sự bất bình đẳng lOMoAR cPSD| 40551442
giữa chủ đầu tư của các dự án lớn và chủ đầu tư của các dự án vừa và nhỏ trong
việc tiếp cận đất đai. Đồng thời, sự khác biệt giữa giá thỏa thuận với giá bồi
thường dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất của các dự án khác nhau trên cùng địa bàn.
2.5. Thực trạng pháp luật đất đai qua các thời kỳ 2013 - 2023
2.5.1. Những kết quả đạt được
LĐĐ 2013 vừa tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp đã và đang
đi vào cuộc sống của LĐĐ 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số
quy định không còn phù hợp, đặc biệt tập trung vào những quy định liên quan tới quyền lợi của NSDĐ.
Thứ nhất, quyền của NSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng ngày càng được chú trọng bảo đảm hơn4. Luật quy định cụ thể
và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách
công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi; cũng như, quy định
cụ thể tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm
tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi đủ các nội dung cần thiết theo luật
quy định tại Điều 69 Luật Đất Đai 2013.
Thứ hai, LĐĐ 2013 đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp, cũng như mở rộng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông
nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống
nhất cho các loại đất nông nghiệp; cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện
tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) tại Điều 129 LĐĐ
2013, đồng thời mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sản xuất nông nghiệp tại Điều 126 LĐĐ 2013 và quy định rõ về xác định giá đất
theo điểm c Điều 188, Điều 114 LĐĐ 2013, giúp tạo điều kiện sử dụng đất gắn bó, lâu dài cho NSDĐ.
4 PGS.TS.Nguyễn Thị Thanh Thủy, (n.d.). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và việc thực hiện bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn từ các tỉnh Đông Nam Bộ. Tapchicongthuong.vn.
https://tapchicongthuong.vn/che-do-so-huu-toan-dan-ve-dat-dai-va-viec-thuc-hien-boi-thuong-khi-nha-
nuoc-thuhoi-dat--thuc-tien-tu-cac-tinh-dong-nam-bo-103130.htm lOMoAR cPSD| 40551442
Thứ ba, một trong những điểm mới quan trọng của LĐĐ 2013 được Quốc
hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cùng với đó, quyền tiếp cận
đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đã được LĐĐ 2013 đảm bảo bằng
việc quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều
kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
đảm bảo đối xử công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể.
2.5.2. Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số địa
phương còn phát sinh vướng mắc. Theo quy định của LĐĐ 2013, việc định giá
đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở
“giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá
đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi
thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai minh bạch.
Thứ hai, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp LĐĐ năm 2013 vẫn còn sự
hạn chế. LĐĐ năm 2013 giới hạn diện tích đất đã hạn chế khả năng tích tụ đất
đai và gây trở ngại cho đầu tư dài hạn, có thể thấy cụ thể ở Điều 129 LĐĐ
2013. Việc này gây ra tình trạng đất đai manh mún, khó tập trung đầu tư, sản
xuất, dẫn đến tác động tiêu cực đến việc sử dụng đất trong sản xuất nông
nghiệp, làm giảm năng suất cây trồng và ảnh hưởng đến sinh kế của người dân.
2.6. Thực trạng pháp luật đất đai 2024
Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ
pháp luật Việt Nam, mở ra một kỉ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai.
Thứ nhất, bổ sung thêm hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, nhiều hơn
2 hình thức so với Luật Đất đai 2013, được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 91
Luật Đất đai 2024. Hai hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở. Ưu tiên người dân được bồi thường
bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Bên
cạnh đó, chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. lOMoAR cPSD| 40551442
Thứ hai, cấp sổ đỏ cho nhiều loại đất không có giấy tờ. Các trường hợp
sử dụng đất là các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện như: đất không
có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao
đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ
có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo
đó, người dân được bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình, giúp giải quyết tranh chấp dễ dàng hơn.
Thứ ba, bổ sung nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ
2025. Cụ thể, Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp
được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 so với quy định tại Điều
110 Luật Đất đai 2013. Quy định này sẽ đặc biệt tạo điều kiện cho việc phát triển
các công trình công cộng, tạo cảnh quan cho môi trường đô thị ngày càng hiện đại và quy củ.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2024 cũng cho phép người không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong
khi theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực
tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không
còn quy định trường hợp này. Theo đó, người không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Điều này đã giúp
thúc đẩy sự linh hoạt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền
lợi cho người sử dụng đất chuyển nhượng đất.
Ngoài ra, luật cũng quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mở rộng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định
cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam
là công dân Việt Nam và được gọi chung là cá nhân. Theo đó, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước5…
5 Trần Văn Toàn, (2024, January 22). Người Việt Nam định cư nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất. Báo Chính Phủ. lOMoAR cPSD| 40551442
Như vậy, qua phân tích sự phát triển của pháp LĐĐ qua các thời kỳ, ta có
thể khẳng định: PLĐĐ nước ta qua các thời kỳ đã thể hiện xu hướng mở rộng
quyền năng cho NSDĐ. Trước tiên, điểm rõ nét nhất có thể thấy là sự mở rộng
quy định về QSDĐ cho các chủ thể. Từ sự khởi đầu với việc thừa nhận quyền
của NSDĐ vào năm 1953, ghi nhận SHTD về đất đai và ghi nhận những quyền
cơ bản của NSDD vào năm 1987, PLĐĐ trong những giai đoạn tiếp theo đã có
sự phát triển vượt bậc trong việc xây dựng cơ chế bảo vệ QSDĐ như quy định
giá đất, các hình thức giao đất, cho thuê đất, ghi nhận các quyền cho thuê, thừa
kế, thế chấp, tặng cho,... Ngoài ra, các thủ tục hành chính cũng như quy định về
các cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi của NSDĐ cũng ngày càng đảm bảo
tính minh bạch, công khai trong quản lý đất đai.
3. Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền của NSDĐ trên thực tế thời gian qua
3.1. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trong thời gian qua
Đầu tiên, Công tác tuyên truyền, phổ biến về quyền của người sử dụng đất
(NSDĐ) được chú trọng hơn, với 797 hội nghị, 803 lớp tập huấn và 1.806 phóng
sự, 93 bài phát thanh trên truyền hình tại 63 tỉnh, thành phố. Một số địa phương
như Nam Định, Kon Tum, Đắk Lắk, Thừa Thiên Huế có cách tuyên truyền đa
dạng, hiệu quả, thậm chí lồng ghép với tuyên truyền Hiến pháp. Một số tỉnh còn
đưa nội dung này vào “Bản tin nội bộ” phục vụ sinh hoạt chi bộ hàng tháng, giúp
nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất. Đây là những mô hình
hiệu quả, góp phần nâng cao hiểu biết cho người dân về QSDĐ của mình.
Ngoài việc được bồi thường bằng đất hoặc tiền, người có đất thu hồi còn được
Nhà nước xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển
đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác. Đến nay, 63/63
tỉnh, thành phố trực thuộc TW đã ban hành quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn. Đã quy định và phân định rõ
https://baochinhphu.vn/nguoi-viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai-duoc-mo-rong-quyen-su-dung-dat- 10224012213435 3625.htm lOMoAR cPSD| 40551442
trách nhiệm các sở, ban, ngành, các đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc tổ
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhờ đó đã bước đầu khắc phục
được tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất. Chẳng hạn, như hiện nay, với
chủ trương thống nhất tạo điều kiện phát triển không gian mới cho khu vực tại
Hồ Hoàn Kiếm. Thành phố Hà Nội sẽ di dời nhiều hộ dân quanh hồ Hoàn Kiếm
không chỉ với chính sách đền bù cao nhất mà còn bồi thường, hỗ trợ, bố trí tạm
cư và bố trí tái định cư bằng đất tại huyện Đông Anh. Như vậy, có thể thấy Nhà
nước đang có những bước tiến rõ rệt quan tâm hơn đến quyền của người sử dụng đất6.
Thực hiện chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước trong công cuộc chuyển đổi
số và phát triển khoa học công nghệ. Do đó, Luật Đất đai 2024 kế thừa Luật Đất
Đai 2013, bổ sung quy định về thủ tục hành chính trong Chương XIV (Điều 223
- 229), mở rộng và chi tiết hơn về giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là các dự án ven biển, lấn biển7. Việc đơn
giản hóa các thủ tục hành chính giúp đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu,
phù hợp với Chính phủ điện tử, đảm bảo linh hoạt, ổn định, đáp ứng yêu cầu cải
cách và phát triển kinh tế. Giúp cho việc tổ chức thực hiện, quản lý đất đai của
cơ quan nhà nước đảm bảo được sự minh bạch, hiệu quả. Lĩnh vực đất đai luôn
là vấn đề nhạy cảm, nhiều hồ sơ, thủ tục; trong khi đó, để hoàn thiện, xác minh
đúng, đủ một hồ sơ phải có sự tham gia của nhiều cơ quan, đơn vị. Đồng thời,
việc cải cách trong thủ tục hành chính khiến quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất được bảo vệ một cách tốt nhất, cũng như giúp cá nhân, tổ chức tiếp
cận đất đai thuận lợi hơn.
Công tác giải quyết tranh chấp đất đai đã trở nên minh bạch và hiệu quả hơn
nhờ các quy định rõ ràng trong luật Đất Đai 2024. Cụ thể, thời hạn hòa giải tranh
chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã đã được rút ngắn từ 45 ngày xuống còn
30 ngày, giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp, đảm bảo việc giải quyết
tranh chấp được nhanh chóng và kịp thời. Ngoài ra, luật mới quy định hòa giải
6 Khánh An. (2025, March 12). Di dời hộ dân quanh hồ Hoàn Kiếm, tái định cư tại Đông Anh. Lao Động.
https://laodong.vn/xa-hoi/di-doi-ho-dan-quanh-ho-hoan-kiem-tai-dinh-cu-tai-dong-anh-1475590.ldo
7 CTTĐT, Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Truy cập tháng 3 năm 2025, từ
http://subportal.monre.gov.vn/cchc/443/15/6386/Cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-trong-linh-vuc-dat- dai.html. lOMoAR cPSD| 40551442
tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai
bằng hòa giải thương mại, thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại. Quy
định mới này mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Trọng tài
thương mại Việt Nam đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại
liên quan đến đất đai, tạo thêm kênh giải quyết linh hoạt cho các bên liên quan.
Những thay đổi này giúp nâng cao hiệu quả cho việc tổ thực thi quyền của người
sử dụng đất. Bên cạnh đó, những cải cách này còn góp phần nâng cao niềm tin
của người dân vào hệ thống quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
3.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trong thời gian qua
Thứ nhất, về hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất chưa được đảm bảo một cách hợp lý. Đầu tiên là về mức giá đền bù và
các điều kiện bồi thường đảm bảo sinh kế lâu dài cho chủ thể bị thu hồi đất chưa
thỏa đáng. Bởi giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi không tính theo giá đất thị
trường mà theo giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, các địa phương chưa quan tâm đúng
mức đến vấn đề thực hiện chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm
việc làm, định hướng việc hỗ trợ chuyển đổi nghề gắn với tạo việc làm mới. Tiếp
đến, tốc độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại một số địa phương còn
chậm. Một số dự án lớn thực hiện kéo dài đã nhiều năm nhưng chưa hoàn thành,
vừa ảnh hưởng đến tiến độ của dự án đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống của người
dân, vừa tác động không tốt đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Thứ hai, về sự hiểu biết những quy định cụ thể về đất đai trong các
VBQPPL của người dân còn hạn chế. Đa số người dân vẫn chưa nắm bắt được
PLĐĐ, chưa hiểu biết hết những quyền lợi đương nhiên của mình trong quá trình
sử dụng đất nên quyền lợi của NSDĐ chưa được đảm bảo. Về phía các cơ quan
ban hành luật, trong các VBQPPL còn tồn tại nhiều mâu thuẫn và chồng chéo,
quyền lợi của NSDĐ chưa được đảm bảo một cách tối đa.
Thứ ba, về những quyền của NSDĐ chưa được quy định một cách đầy đủ.
Pháp luật hiện hành chỉ quy định NSDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại,… Trong khi thực tế hiện nay, việc đem “tài sản thuộc lOMoAR cPSD| 40551442
SHTD” để thực hiện các giao dịch khác nhằm phục vụ cho nhu cầu, lợi ích của
cá nhân, tổ chức sử dụng đất được diễn ra phổ biến, thường xuyên. Nếu chỉ bó
hẹp trong một số quyền nhất định sẽ gây ra thiếu sự bình đẳng, thống nhất cho
NSDĐ trong việc thực hiện các quyền liên quan đối với QSDĐ.
Thứ tư, về hoạt động tổ chức thi hành BLĐĐ của các cấp chính quyền còn
hạn chế, chưa quyết liệt. Các vụ việc phức tạp chủ yếu liên quan đến thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Theo đó, kết quả khảo sát của một số
cơ quan tổ chức thời gian qua thì trong lĩnh vực hành chính, đơn khiếu nại, tố
cáo, kiến nghị, phản ánh phát sinh chủ yếu liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai
và việc thực hiện thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng
mặt bằng khi triển khai các dự án (chiếm trên 69,5%), ngày càng diễn biến phức
tạp và có xu hướng vượt cấp lên các cơ quan trung ương.
Thứ năm, một số đội ngũ cán bộ thiếu chuyên môn, xử lý hồ sơ chậm trễ
hoặc chưa thực hiện đúng quy trình, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
Ngoài ra, tình trạng nhũng nhiễu, gây khó khăn trong việc giải quyết thủ tục hành
chính vẫn còn diễn ra ở một số địa phương, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền và
lợi ích của người sử dụng đất. Việc thiếu tinh thần trách nhiệm, không minh bạch
trong quá trình xét duyệt hồ sơ cũng dẫn đến tình trạng chậm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc gây ra tranh chấp không đáng có.
4. Một số kiến nghị
Luật đất đai 2024 có hiệu lực đã đưa ra nhiều giải pháp cho nhiều vấn đề
tồn đọng nhiều năm của Luật đất đai 2013. Vì Luật đất đai 2024 mới được đưa
vào áp dụng, những vấn đề phát sinh vẫn cần thời gian để nhìn nhận và phát triển,
vậy nên, đối với vấn đề về quyền của người sử dụng đất, nhóm chúng em xin đưa
ra một số kiến nghị theo ý kiến cá nhân để có thể góp phần hoàn thiện hơn.
4.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Đầu tiên, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đảm bảo tính đồng bộ, minh
bạch, khả thi. Tiếp tục mở rộng quyền của người sử dụng đất, Cho phép người
dân và doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định theo hướng bắt buộc cơ quan quản lý lOMoAR cPSD| 40551442
đất đai thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trong quá trình xác định
giá đất cụ thể cũng như chế tài đặt ra khi không thực hiện thủ tục này.
Tiếp đến, giải quyết tình trạng dự án treo. Xử lý kiên quyết đối với các chủ
đầu tư vi phạm Ban hành quy định rõ ràng về thời hạn thực hiện dự án, nếu không
đảm bảo, các chủ đầu tư sẽ bị thu hồi đất hoặc xử phạt theo quy định. Tăng mức
chế tài đối với các chủ đầu tư cố tình chậm trễ hoặc không thực hiện dự án, nhằm
tạo sức ép và nâng cao trách nhiệm. Cho phép chuyển giao dự án sang chủ đầu
tư mới có năng lực tốt hơn, bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Tạo điều
kiện cho các dự án khả thi được tiếp tục triển khai giảm thiểu các thủ tục rườm
rà, chồng chéo, cần rà soát và loại bỏ các thủ tục không cần thiết, đồng thời đơn
giản hóa các thủ tục còn lại để giảm thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư.
Cuối cùng, đơn giản hóa quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, tránh gây mất thời gian cho nhân dân, tồn đọng nhiều việc cho các cơ quan liên quan.
4.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
Thứ nhất, nâng cao nhận thức pháp luật đất đai của người dân, tổ chức các
buổi tuyên truyền tại xã, phường về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
đặc biệt ở khu vực nông thôn nơi người dân ít tiếp cận thông tin. Phát hành tài
liệu ngắn gọn, dễ hiểu.
Thứ hai, nâng cao trình độ của cán bộ Toà án, thẩm phán trong quá trình
giải quyết tranh chấp đất đai triệt để. Nhà nước nâng cao trình độ cán bộ của
UBND các cấp trong hoạt động quản lý đối với đất đai. Đảng và Nhà nước cần
tăng cường công tác giáo dục pháp luật về đất đai cho cán bộ và nhân dân.
Thứ ba, đào tạo chuyên sâu cho cán bộ địa chính, thanh tra đất đai, và nhân
viên phòng tài nguyên môi trường .Tập trung vào kỹ năng đo đạc, xác định ranh
giới, và giải quyết tranh chấp đất đai một cách công bằng. Đưa vào các khóa học
về đạo đức công vụ để tránh tình trạng "lợi ích nhóm" trong quản lý đất đai.
Thứ tư, tăng cường phối hợp liên ngành: Các cơ quan như tài nguyên môi
trường, công an, và tòa án cần phối hợp chặt chẽ hơn để xử lý nhanh các vụ vi
phạm đất đai (như lấn chiếm đất công, làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). lOMoAR cPSD| 40551442
Thứ năm, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những sai
phạm, đồng thời nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ để
đảm bảo việc thực thi pháp luật về đất đai một cách hiệu quả, minh bạch KẾT LUẬN
Hệ thống pháp luật đất đai trải qua các thời kỳ đổi mới ngày càng được hoàn
thiện và một trong những thành tựu lớn của pháp luật đất đai đó là ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền của người sử dụng đất,
đã mang lại những kết quả to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai của người dân
ngày càng hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Người dân
và doanh nghiệp có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận đất đai, sử dụng đất linh
hoạt thông qua các hình thức như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê,...
Tuy nhiên, việc thực thi quyền người sử dụng đất trong thực tế có nhiều tiến bộ
song vẫn còn tồn tại những bất cập cần được cả Nhà nước tích cực sửa đổi và
không ngừng hoàn thiện để nâng cao hiệu quả quản lý cũng như sử dụng đất đai trong thời gian tới.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo số 85/BC-BTNMT về “ Đánh giá tình hình thi hành LĐĐ 2013
và định hướng sửa đổi LĐĐ (Phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư
pháp) ”, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, ngày 03/08/2022.
2. Đinh Văn Liêm, “ Một số góp ý về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo LĐĐ sửa đổi ”, Cổng thông tin
Đại biểu Nhân dân tỉnh Nghệ An, ngày 20/03/2023.
https://dbndnghean.vn/mot-so-gop-y-ve-thu-hoi-boi-thuong-ho-tro-tai-
dinh-c u-khinha-nuoc-thu-hoi-dat-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi- 8273.htm
3. CTTĐT, “Một số tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai”, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, ngày 10/05/2021.
https://monre.gov.vn/Pages/mot-so-ton-tai,-han-che-trong-cong-tac- quan-lydatdai.aspx lOMoAR cPSD| 40551442
4. An Vũ, “Vì sao giá đất bồi thường lại thấp, chênh lệch nhiều so với thị
trường?”, Báo Dân Việt, ngày 20/03/2021.
https://danviet.vn/vi-sao-gia-dat-boi-thuong-lai-thap-chenh-lech-nhieu-
so-vo i-thitruong-2021030416193345.htm
5. Thu Hà, “ Dự thảo Luât Đất đai: Đảm bảo quyền của người sử dụng
đất”, ̣ Đài VOV, ngày 01/11/2022.
https://vov2.vov.vn/phap-luat/dam-bao-quyen-cua-nguoi-su-dung-dat- 38393. vov2
6. Phạm Thị Phương Hoa, “Bổ sung quyền của NSDĐ vào Hiến pháp”, Sở
Tư pháp tỉnh Đắk Lắk, ngày 26/02/2013.
https://sotuphap.daklak.gov.vn/bo-sung-quyen-cua-nguoi-su-dung-dat- vao-hi enphap-2131.html
7. Nguyễn Văn A. (2017). Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất. Dân chủ
Pháp luật. https://danchuphapluat.vn/ban-ve-khai-niem-quyen-su-dung- dat
8. ThS.NCS. TẠ ĐÌNH TUYÊN. (2024). Hòa giải tranh chấp đất đai theo
Luật Đất đai năm 2024 và một số kiến nghị thực thi. Truy cập ngày
19/3/2025, từ https://tapchitoaan.vn/hoa-giai-tranh-chap-dat-dai-theo- luat-dat-dai-nam-202
4-va-mot-so-kien-nghi-thuc-thi12713.html
9. CTTĐT, Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Truy cập tháng 3 năm 2025, từ
http://subportal.monre.gov.vn/cchc/443/15/6386/Cai-cach-thu-tuc-hanh-
chin h-trong-linh-vuc-dat-dai.html.
10. Khánh An. (2025, March 12). Di dời hộ dân quanh hồ Hoàn Kiếm, tái
định cư tại Đông Anh. Lao Động.
https://laodong.vn/xa-hoi/di-doi-ho-dan-quanh-ho-hoan-kiem-tai-dinh-cu-tai -dong-anh-1475590.ldo