Tài Liệu Quản Lý Bảo Trì Hệ Thống Điện Tòa Nhà | Môn Hệ thống cơ điện tòa nhà - Đại học Xây Dựng Hà Nội

TÀI LIỆU QUẢN LÝ BẢO
TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN TRONG TÒA NHÀ
(Tài liệu tham khảo) MỞ ĐẦU
Tòa nhà chung cư là nơi ở của hàng trăm hộ gia ình, nhất là tại các tòa nhà chung cư
lớn có thể chứa dân số lên tới hàng nghìn người. Lúc này tòa nhà nếu muốn vận hành
hiệu quả và ổn ịnh thì ban quản lý tòa nhà cần ảm bảo hệ thống iện luôn luôn hoạt
ộng ổn ịnh hiệu quả.
Điều này òi hỏi ban quản lý tòa nhà cần quản lý chặt chẽ và bảo trì hệ thống iện trong
tòa nhà thường xuyên, qua ó có thể kịp thời phát hiện sự cố bất ngờ xảy ra cũng như
kịp thời xử lý hiệu quả.
Khi quản lý bảo hành bảo trì hệ thống iện trong tòa nhà, ban quản lý cần:
+ Quản lý việc iều khiển, duy trì hoạt ộng của hệ thống trang thiết bị (hệ thống iện,
nước,.. ) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của tòa nhà.
+ Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những iều cần chú ý cho người sử
dụng khi bắt ầu sử dụng tòa nhà, hướng dẫn việc lắp ặt các trang thiết bị thuộc phần
sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung.
+ Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận hệ thống cấp iện, hệ thống iện, hệ thống
trang thiết bị cấp, thoát nước trong và ngoài nhà của tòa nhà.
+ Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng tòa nhà.
+ Sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của hệ thống kỹ thuật bị hư hỏng nhằm ảm bảo cho
tòa nhà hoạt ộng ược bình thường.
HỆ THỐNG ĐIỆN TÒA NHÀ CÓ NHỮNG GÌ?
Quy trình vận hành hệ thống iện tòa nhà ã phức tạp, quy trình bảo dưỡng càng phức tạp
hơn. Quản lý bảo trì hệ thống iện òi hỏi nhiều ầu công việc, ội ngũ nhân lực có trình ộ và
chuyên môn cao với những máy móc, thiết bị chuyên dụng hỗ trợ. Quan trọng nhất là việc bảo trì cần ược tiến hành thường xuyên, úng ịnh kỳ. Hệ thống cơ iện Hệ thống iện nhẹ Hệ thống iều hòa trung tâm Hệ thống PCCC Hệ thống thang máy Hệ thống thoát nước Hệ thống xử lý nước thải
NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN
Khi quản lý vận hành, bảo trì hệ thống iện trong tòa nhà, ban quản lý cần tuân
thủ một số nguyên tắc cơ bản như sau:
+ Phải nghiên cứu, nắm vững cấu tạo và nguyên tắc hoạt ộng của hệ thống cung cấp iện.
+ Không i một mình vào phòng máy biến áp. Không lau chùi các thiết bị khi ang có iện.
+ Chỉ ược phép thao tác tại khu vực trung thế khi ược sự chấp thuận của trưởng
bộ phận kỹ thuật hoặc trong trường hợp khẩn cấp.
+ Khi cần ngắt iện thì cắt các MCCB phụ tải trước, ngắt MCCB tổng sau (Khi mở thì ngược lại).
+ Khi mất iện lưới toàn bộ, ca trực phải cấp thời trở về khu vực máy phát iện
và thực hiện theo các hướng dẫn công việc: Trường hợp mất iện, bộ phận kỹ
thuật cần chuyển ổi bộ ATS (Automatic Transfer Switches) bằng tay. Vận hành
và bảo dưỡng hệ thống máy phát.
+ Khi có cháy nổ xảy ra thì phải cách ly hệ thống iện khu vực cháy nổ và lân
cận ra khỏi hệ thống phân phối chính.
+ Các thiết bị phân phối chính tại phòng biến áp và phòng MSB: chủ yếu chỉ
làm vệ sinh các khu vực chung quanh thiết bị. Việc làm vệ sinh bên trong thiết
bị sẽ do nhà thầu chuyên môn thực hiện khi ã ngắt iện.
LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN
Khi quản lý bảo trì hệ thống iện trong tòa nhà, ban quản lý cần bàn giao và
giám sát cho ơn vị/bộ phận có chuyên môn ể lập quy trình bảo trì hệ thống iện
chuyên nghiệp, ảm bảo hệ thống iện tòa nhà vận hành an toàn và ổn ịnh.
Trong ó tùy từng hệ thống trang thiết bị iện thuộc ơn vị nhà thầu nào cung cấp
thì quy trình bảo trì hệ thống sẽ do ơn vị nhà thầu ó lập và bàn giao cho chủ ầu tư.
Nhà thầu Chịu trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ ầu tư
quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình thiết kế
do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở Nhà thầu
cung cấp Chịu trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ ầu tư
quy trình bảo trì ối với thiết bị do mình cung thiết bị cấp
trước khi lắp ặt vào công trình.
Trường hợp các nhà thầu trên không lập ược Không có
quy trình bảo trì thì chủ ầu tư có thể thuê tổ
nhà thầu chức tư vấn khác có ủ iều kiện năng lực hoạt ộng xây
dựng ể lập quy trình bảo trì.
NỘI DUNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN
Trong quy trình bảo trì, bảo dưỡng hệ thống iện trong tòa nhà, chủ ầu tư sẽ
phải thẩm ịnh, giám sát và xác ịnh trong quy trình công việc có ầy ủ các hạng
mục nội dung sau trước khi phê duyệt:
+ Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình và thiết bị công trình iện
+ Quy ịnh ối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình
+ Quy ịnh nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình
+ Quy ịnh thời iểm và chỉ dẫn thay thế ịnh kỳ các thiết bị lắp ặt vào công trình
+ Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng, xử lý các trường hợp công trình bị xuống cấp
+ Quy ịnh thời gian sử dụng của công trình
+ Quy ịnh về nội dung, thời gian ánh giá ịnh kỳ ối với công trình phải ánh giá
an toàn trong quá trình khai thác sử dụng
+ Xác ịnh thời iểm, ối tượng và nội dung cần kiểm ịnh ịnh kỳ
+ Quy ịnh thời iểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc ối với công trình có yêu cầu quan trắc
+ Các chỉ dẫn khác liên quan ến bảo trì công trình xây dựng.
NHIỆM VỤ CỦA BAN QUẢN LÝ KHI VẬN
HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT ĐIỆN
Khi quản lý vận hành và bảo trì bảo dưỡng hệ thống iện trong tòa nhà, ban quản lý
tòa nhà cần phải có nhiệm vụ và trách nhiệm sau:
+ Quản lý việc iều khiển, duy trì hoạt
ộng của hệ thống trang thiết bị (hệ thống
iện, nước,..) thuộc phần sở hữu chung
hoặc phần sử dụng chung của tòa nhà.
+ Thông báo bằng văn bản về những yêu
cầu, những iều cần chú ý cho người sử
dụng khi bắt ầu sử dụng tòa nhà, hướng
dẫn việc lắp ặt các trang thiết bị thuộc
phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung.
+ Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ
phận hệ thống cấp iện, hệ thống iện, hệ
thống trang thiết bị cấp, thoát nước
trong và ngoài nhà của tòa nhà.
+ Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy
cơ gây thiệt hại cho người sử dụng tòa nhà.
+ Sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của hệ thống kỹ thuật bị hư hỏng nhằm ảm bảo cho
tòa nhà hoạt ộng ược bình thường.
TỔ CHỨC BỘ PHẬN KỸ THUẬT
Ban quản lý tòa nhà cần tổ chức một bộ phận kỹ thuật ể thường xuyên vận hành,
kiểm tra và thực hiện bảo trì ịnh kỳ hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà. Trong ó bộ phận
kỹ thuật cần có ủ các vị trí: Trưởng bộ phận kỹ thuật Kỹ sư phụ tá Tổ vận hành Tổ bảo trì Tổ trưởng Tổ trưởng Các tổ viên Các tổ viên
CÁC BƯỚC BẢO TRÌ DỰ PHÒNG
Trong quá trình vận hành hệ thống iện tòa nhà, nếu hệ thống iện xuất hiện sự cố hư
hỏng hay thiệt hại, hoặc tới thời hạn bảo trì bảo dưỡng mà ội ngũ kỹ thuật tòa nhà có
thể thực hiện. Bộ phận kỹ thuật tòa nhà cần thực hiện công tác bảo trì hệ thống iện.
Phương pháp sửa chữa và bảo trì hệ thống iện tòa nhà gồm:
* Phương pháp sửa chữa liên tục: Sửa
chữa theo tuần tự từng công oạn,
Không òi hỏi lượng tập trung nhân
công cao nhưng có thời gian sửa chữa dài.
* Phương pháp sửa chữa song song:
Tiến hành ồng thời các công oạn, thời
gian sửa chữa ược rút ngắn nhưng òi
hỏi nhân sự cần tập trung cao.
* Phương pháp sửa chữa phối hợp.
* Phương pháp sửa chữa cụm: Tiến
hành thay thế ngay bộ phận có các chi
tiết máy hư hỏng bằng một bộ phận
mới, có thời gian sửa chữa ngắn nhất,
lượng nhân sự tập trung tại mỗi thời
iểm là không cao. Bộ phận hư hỏng
sau khi ược tháo ra sẽ ược sửa chữa
tại một thời iểm thích hợp.Đòi hỏi
trang thiết bị ồng nhất, lượng phụ tùng dự trữ phải lớn và ầy ủ.
QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM
Hệ thống iều hòa trung tâm thường phải hoạt ộng liên tục, vì vậy nên cần có kế hoạch
ể bảo trì, bảo dưỡng ể hệ thống iều hòa trung tâm luôn vận hành ổn ịnh. Nên bảo
dưỡng hệ thống iều hòa trung tâm khi nhận thấy iều hòa hoạt ộng có vấn ề như chạy
yếu, không mát, không hoạt ộng, hỏng... hoặc khi nhận thấy hệ thống nước ngưng bị
tắc nghẽn, trục trặc, mạch iện hở, iện chập chờn…
Thời gian ể bảo dưỡng hệ thống iều hòa trung tâm hợp lý nhất sẽ là khoảng 1 năm 1
lần. Riêng với những khu vực có môi trường ô nhiễm hay gần biển có tính hao mòn
và hỏng hóc cao hơn thì nên bảo dưỡng 6 tháng 1 lần ể ảm bảo iều hòa luôn hoạt ộng tốt. •
Kiểm tra quạt dàn lạnh, Block, dòng iện ịnh mức, quạt dàn nóng, hoạt Kiểm
ộng của tay iều khiển như kiểm tra Pin, màn hình hiển thị... chức năng hoạt tra
ộng của máy iều hòa xem hoạt ộng ổn ịnh không. •
Kiểm tra và vệ sinh máng hứng nước ngưng, thông tắc ường ống thoát nước, vệ sinh Bảo
thiết bị bơm, vệ sinh trong dàn lạnh và kiểm tra các chức năng iều khiển và ộ chính dưỡng
xác của các bộ iều khiển dàn lạnh Bảo
• Kiểm tra bộ cảm biến nhiệt ộ và các bộ cảm biến áp suất, nạp gas bổ sung nếu cần. dưỡng Vệ sinh dàn ngưng dàn nóng •
Kiểm tra nguồn iện và các chế ộ vận hành iều khiển, Aptomat cấp iện nguồn cho Kiểm tra thiết bị. nguồn
• Làm sạch phía bên trong của tủ iện và các cầu ấu iện. iện Vận
• Vận hành chạy thử lại toàn bộ hệ thống ể chắc chắn máy móc vận hành trơn tru, ổn hành ịnh. chạy thử
QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG MÁY
Bảo trì thang máy là quá trình kiểm tra, bảo dưỡng nhằm duy trì thang máy không bị
hư hỏng và luôn trong tình trạng vận hành an toàn, tin cậy. Nếu phát hiện hư hỏng
thì có biện pháp khắc phục, thay thế ể tránh các rủi ro áng tiếc xảy ra. Có 2 hình thức bảo trì thang máy là:
Bảo trì thông thường: Tức là hàng tháng ơn vị bảo trì sẽ kiểm tra, bảo dưỡng các
chi tiết và cụm chi tiết theo hướng dẫn của nhà chế tạo và các tiêu chuẩn về an toàn
thang máy hiện hành của Việt Nam. Nếu trong quá trình thực hiện bộ phận nào ó của
thang bị hỏng hóc, cần thay thế thì ơn vị bảo trì sẽ báo với chủ thang về kinh phí,
thời gian thay thế nếu ồng ý thì họ sẽ thực hiện, bằng không chủ thang máy có thể
thuê ơn vị khác thay thế.
Bảo trì trọn gói: Chỉ khác với bảo trì thông thường là khi phát hiện những chi tiết bị
hỏng hóc (Thuộc danh mục thỏa thuận trong hợp ồng bảo trì) ơn vị bảo trì sẽ tự ộng
thay thế ể ảm bảo thang máy chạy ổn ịnh, an toàn là ược.
Quy trình bảo trì bảo dưỡng thang máy gồm 5 bước: Kiểm tra và vệ Kiểm tra giếng Kiểm tra áy sinh buồng thang và trên giếng thang và thang máy dưới cabin cabin Bảo trì bảo Bảo trì bên dưỡng ngoài trong cabin cửa tầng
KIỂM TRA VỆ SINH BUỒNG THANG MÁY
Khi kiểm tra vệ sinh buồng thang máy, nhân viên kỹ thuật cần phải kiểm tra các hạng mục sau:
+ Cần phải tiến hành kiểm tra nguồn iện áp và các thiết bị óng ngắt iện nguồn của
máy xem có an toàn hay không.
+ Sau ó kiểm tra tới tủ iều khiển xem các thiết bị aptomat, rơ le, quạt có xảy ra bất
cứ vấn ề hỏng hóc nào hay không.
+ Sử dụng dụng cụ siết chặt các vít kẹp ầu dây iện và các ầu ấu thiết bị iện.
+ Kiểm tra vệ sinh một số bộ phận khác như kiểm tra bộ cứu hộ ể xem chế ộ nạp iện
có còn hoạt ộng tốt không, má phanh bên trái ộng cơ có bị ăn mòn hay không, mức
dầu còn lại và chất lượng dầu trong hộp giảm tốc của thang máy có còn ủ không.
Nếu như không ủ cần phải ổ thêm dầu. Còn trong trường hợp lượng dầu bên trong ã
kém chất lượng cần thay dầu.
+ Kiểm tra lại ộ kín khít của các ổ trục, tình trạng hiện tại của thép, puly và bộ hạn
chế tốc ộ lẫy cơ, công tắc iện tránh gặp các sự cố hỏng hóc.
Độ ẩm, nhiệt ộ, mức ộ thông thoáng của buồng thang máy cũng cần ược xem xét ạt
chuẩn. Phần ổ cắm, công tắc, èn chiếu sáng cần hoạt ộng tốt và cửa ra vào, khóa cửa
cũng cần chắc chắn, óng kín.
KIỂM TRA GIẾNG THANG & PHÍA TRÊN CABIN
Trong bước kiểm tra giếng thang cùng với phía trên cabin, nhân viên kỹ thuật sẽ chú
ý một số bộ phận cần kiểm tra như sau:
+ Kiểm tra kỹ sự liên kết của công tắc với giá ỡ và giá ỡ tay.
+ Kiểm tra bu lông tại chỗ nối rat xem có bị lỏng hay không. Nếu ang bị lỏng cần phải siết chặt lại.
+ Kiểm tra phần ầu treo cabin, ầu treo cáp ối trọng và ê cu khóa cáp, ộ căng của cáp xem có ều không.
+ Phần liên kết giữa các bộ phận dừng tầng và gá, gá và ray có ang hoạt ộng tốt.
+ Kiểm tra lại phần dầu bên trong hộp cabin, hộp ray có còn ủ hay không. Để ý chất
lượng dầu xem có bị óng cặn không. Nếu có cần phải ược thay kịp thời.
+ Phần guốc trượt trên của cabin và ối trọng cần ảm bảo hoạt ộng tốt, không có bất cứ hư hỏng gì.
+ Kiểm tra ệm cao su có tác dụng chống rung lắc cho cabin. Nếu có hư hỏng cần
phải thay thế ngay ảm bảo an toàn cho người sử dụng.
+ Kiểm tra lại phần công tắc hạn chế hành trình trên thang máy.
+ Kiểm tra quạt thông gió nằm phía trên nóc cabin, èn chiếu sáng ở dọc giếng thang.
Nếu không hoạt ộng tốt cũng cần thay thế.
+ Cáp treo quả ối trọng và khóa cửa từng tầng cần phải hoạt ộng tốt ảm bảo an toàn.
+ Khe hở của tầng và ộ thẳng ứng các cửa tầng, tiếp iện các cửa tầng và cáp iện dọc
giếng thang cần phải gọn gàng.
KIỂM TRA ĐÁY GIẾNG THANG VÀ DƯỚI CABIN
Trong bước này chúng ta tiếp tục kiểm tra tới các chi tiết bộ phận ở dưới
áy giếng thang và dưới cabin. Nhân viên kỹ thuật sẽ tiến hành các bước bảo trì sau:
Kiểm tra xem xét các công
tắc hạn chế hành trình bên
dưới, liên kết của công tắc
và giá ỡ, giá ỡ với ray.
Kiểm tra má phanh trái và cả má phanh phải
Kiểm tra guốc trượt bên mài mòbên dưới cabin n, iều chỉnh khe hở má
phanhxem có hoạt ộng tốt hay dưới của cabin và ối trọng ảm bảo hoạt ộng tốt nhất.
Kiểm tra lại chỗ treo, chỗ cố ịnh cáp dẹt.
Xem lại công tắc và bộ gá công tắc quá tải, bộ căng cáp ể hạn chế hành trình,
ồng thời dùng dụng cụ siết kỹ lại các vít. Kiểm tra ổ cắm, èn, công tắc bên dưới áy giếng thang.
Vệ sinh kỹ lại hộp chứa dầu thừa bên
dưới giếng thang, ồng thời dọn dẹp lại
khu vực áy giếng thang sao cho luôn sạch sẽ, khô ráo.
BẢO TRÌ BÊN TRONG CABIN
Ở trong cabin cũng cần phải kiểm tra các
bộ phận như èn chiếu sáng, iện thoại nội
bộ, bảng iều khiển hay chuông cứu hộ xem
còn hoạt ộng tốt hay không. Ngoài ra, kiểm
tra thêm rãnh hướng dẫn và sensor an toàn của phần cửa cabin.
BẢO TRÌ, BẢO DƯỠNG NGOÀI CỬA TẦNG THANG MÁY
Khi bảo trì ngoài cửa tầng thang máy, nhân viên kỹ thuật sẽ cần thực hiện các công việc: Kiểm tra bảng iều khiển ở từng tầng
xem có sáng, có hoạt ộng tốt Chạy thử không. thang máy xem có còn bất kỳ sự cố nào hay không
Kiểm tra khe hở ở cửa tầng và ể khóa cửa tầng. khắc phục
Kiểm tra ray hướng dẫn của kịp thời. từng tầng.
BẢO TRÌ TRẠM BIẾN ÁP HẠ THẾ
Việc quản lý, vận hành và sửa
chữa trạm biến áp hạ thế
thường ược giao cho Công ty
Điện lực (dạng thuê khoán
hoặc bàn giao tài sản). Khi
phát hiện sự cố tại trạm biến áp hạ thế:
+ Thông báo ngay cho Công ty Điện lực khu vực.
+ Nếu có cháy nổ phải báo ngay cho cảnh sát PCCC.
+ Phối hợp với cơ quan chức
năng ể tìm ra nguyên nhân sự cố.
VẬN HÀNH BỘ TỤ BÙ
Trong lúc vận hành bộ tụ bù, bộ phận kỹ thuật tòa nhà cần chú ý:
+ Khi cắt iện khỏi bộ tụ sẽ vẫn tồn tại iện áp dư lưu trên tụ bằng giá trị iện áp của lưới iện vận hành.
+ Điện áp lưu trên tụ cao áp rất lớn lên có thể làm nguy hiểm ến tính mạng của người
làm việc nếu không làm ủ các biện pháp an toàn hoặc vi phạm quy trình vận hành tụ iện.
+ Đóng cắt tụ iện chỉ ược phép óng cắt tụ bằng máy cắt hoặc cầu dao phụ tải (Không
dùng cầu dao thông thường).
Ngoài ra, khi làm việc trên bộ tụ bù nhân viên kỹ thuật cần: Đấu một ầu của Dùng ầu còn lại Cắt iện khỏi tụ iện trở phóng của iện trở phóng với iểm chung lần lượt ấu vào của bộ tụ từng pha của bộ tụ Tiến hành ặt Dùng bút thử, thử tiếp ịa các cực hết iện của tụ
HỆ THỐNG PHÂN PHỐI ĐIỆN ĐẾN CÁC TẦNG
Mỗi tòa nhà quản lý hệ thống cơ iện ều có phân phối hệ thống iện ến các tầng
trong tòa nhà. Nguồn iện từ tủ iện tổng ược chia ra các riser ể ến các tủ iện từng
tầng sau ó tủ phân phối iện từng tầng sẽ cấp nguồn cho từng căn hộ.
Nguồn iện từ tủ iện tổng ược chia ra các riser ể ến các tủ iện từng tầng.
VẬN HÀNH MÁY PHÁT ĐIỆN DỰ PHÒNG
Các tòa nhà lớn thường có hệ thống máy phát iện dự phòng ể phòng ngừa
sự cố mất iện xảy ra. Tuy nhiên, khi vận hành hệ thống máy phát iện ban
quản lý tòa nhà cần lưu ý:
+ Hệ thống máy phát iện có thể vận hành tự ộng hoàn toàn trong iều
kiện bình thường, nhưng vẫn cần giám sát thường xuyên và liên tục ể ề
phòng rò rỉ dầu hoặc nước làm mát. Thiết bị cảm biến bị hư cùng lúc với một hư hỏng khác.
+ Khi máy hoạt ộng, nhân viên trực ca phải hiện diện tại phòng MSB ể
theo dõi hệ thống iện và máy phát iện.
+ Cứ mỗi 15 phút, nhân viên trực vào phòng máy:
Ghi các thông số trên panel iều khiển.
Kiểm tra tổng quát xung quanh máy: Có tiếng ộng lạ? Có rò rỉ nhiên liệu,
chất bôi trơn, chất làm mát ?
+ Tuyệt ối không ược thay ổi các tham số ã ược cài ặt trên panel iều khiển máy.
+ Cửa cách ly giữa phòng ặt máy phát và phòng Main Switch Board phải
luôn ược khoá chặt ể ề phòng cháy lan.
BẢO DƯỠNG MÁY PHÁT ĐIỆN
Máy phát iện sử dụng trong tòa nhà cần bảo dưỡng hàng tuần + Chạy
không tải 5 phút + chạy có tải 30 phút. Quy trình bảo dưỡng sẽ theo
hướng dẫn của nhà cung cấp, lắp ặt máy phát.
Khi bảo dưỡng máy phát iện cần thực hiện các công việc: