38 trang 8 lượt tải

Thực tiễn pháp luật về chế định thu hồi đất

16

Thực tiễn pháp luật về chế định thu hồi đất. Tài liệu sưu tầm được tổng hợp. Mời các bạn tham khảo

Môn: Luật dân sự Việt Nam 165 tài liệu

Trường: Trường Đại học Luật Hà Nội 1.7 K tài liệu

Tác giả:

Profile

Thoa Võ Thị Kim

2 tháng trước
Tải xuống
Báo cáo
Danh sách Quiz
Tải xuống
/38
II. Thực tiễn pháp luật về chế định thu hồi đất
1. Tóm tắt sự việc
1.1. “Bản án số: 24/2025/HC-ST ngày 21/5/2025 tỉnh Phú
Yên: Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành
chính trong lĩnh vực thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.”
1.1.2. Các đương sự liên quan
Nguyên đơn: Ông Trần Văn T (Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê
Chí H (có mặt tại phiên tòa).
Bị đơn : Ủy ban nhân dân thành phố T (vắng mặt, có đơn xin xét xử
vắng mặt).
Chủ tịch UBND thành phố T (vắng mặt, có đơn xin xét xử
vắng mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của UBND thành phố T:
Bà Nguyễn Thị H, bà Hoàng Thị H1 (Trung tâm Phát triển quỹ
đất thành phố T)
Ông Bùi Đức K – Phó Chủ tịch UBND thành phố T
(cả hai đều có mặt).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Tô Thị N, vợ ông Trần Văn T
UBND phường I, nơi có đất bị thu hồi
Ban Quản lý Dự án và các cơ quan liên quan khác
1.1.3. Nội dung vụ án
Vợ chồng ông Trần Văn T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất từ năm 2013 đối với diện tích 111,6 m², mục đích sử dụng
là đất ở tại đô thị. Khi Nhà nước triển khai dự án Hồ điều hòa H, toàn
bộ diện tích này bị thu hồi để phục vụ công trình công cộng. Tuy
nhiên, trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND
thành phố T phê duyệt, chỉ 5 m² được tính là đất ở; 36,2 m² được áp
giá đất trồng cây lâu năm; 3 m² không được bồi thường. Điều này
khiến số tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với trường hợp toàn bộ
diện tích được tính là đất ở theo đúng Giấy chứng nhận. Ông T khiếu
nại nhưng Chủ tịch UBND thành phố T ban hành quyết định bác
khiếu nại, giữ nguyên phương án bồi thường.
Cho rằng UBND xác định sai loại đất, dẫn đến bồi thường
không đúng quyền lợi hợp pháp của gia đình, ông T khởi kiện yêu
cầu:
Một là: Hủy Quyết định 5195/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ.
Hai là: Hủy Quyết định 4731/QĐ-UBND phê duyệt phương án
bồi thường.
Ba là: Buộc UBND thành phố xác định lại bồi thường theo toàn
bộ 111,6 m² đất ở.
1.1.4. Quyết định của Tòa án
Tòa án quyết định chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông
Trần Văn T, hủy bỏ Quyết định số 5195/QĐ-UBND về phương án bồi
thường – hỗ trợ và Quyết định số 4731/QĐ-UBND về việc phê duyệt
phương án bồi thường liên quan đến dự án.
Tòa án buộc UBND thành phố T phải tiến hành bồi thường lại theo
đúng quy định của pháp luật trên cơ sở xác định toàn bộ diện tích
111,6 m² bị thu hồi là đất ở, đúng với Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà gia đình ông T đã được cấp trước đó. Đồng thời, UBND
thành phố T còn phải thanh toán cho ông T số tiền 6.000.000 đồng
chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, và chịu 300.000 đồng án phí
hành chính sơ thẩm theo quy định.
1.2. “Bản án số: 08/2025/HC-ST ngày 28-02-2025: Kiện quyết
định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai thuộc
trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định
cư.”
1.1.1. Các đương sự
Nguyên đơn: Bà Trần Thị M (SN 1944, vắng mặt) - Đại diện theo ủy
quyền: Ông Lê Văn L (SN 1960, có mặt)
Bị đơn : UBND thành phố V (vắng mặt, xin xử vắng mặt)
Chủ tịch UBND thành phố V (vắng mặt, xin xử vắng mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của UBND:
Bà Nguyễn Thị H – Trung tâm Phát triển quỹ đất TP V
Bà Hoàng Thị H1 – Trung tâm Phát triển quỹ đất TP V
Ông Bùi Đức K – Phó Chủ tịch UBND TP V
(cả ba đều có mặt)
1.1.2. Nội dung vụ án
Bản án số 08/2025/HC-ST ngày 28/02/2025 của TAND tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu giải quyết vụ bà Trần Thị M khởi kiện UBND thành
phố V liên quan đến quyết định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Diện tích đất của bà M vốn có nguồn gốc từ rất lâu đời, do gia tộc sử
dụng từ năm 1898–1899 và được mẹ chồng bà là bà Nguyễn Thị N1
kê khai qua nhiều giai đoạn. Sau khi bà N1 mất, các thành viên
trong gia đình thống nhất giao toàn bộ diện tích đất lại cho bà M
quản lý. Đến năm 2008, bà M được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với nhiều thửa khác nhau, trong đó phần đất còn lại
liên quan vụ án là 41,2 m², gồm một phần đất ở và một phần đất
nông nghiệp. Khi thực hiện dự án thu hồi đất, UBND thành phố V ban
hành Quyết định số 12952/QĐ-UBND phê duyệt phương án bồi
thường cho bà M. Theo đó, chỉ 41,2 m² được bồi thường (gồm 5 m²
đất ở và 36,2 m² đất nông nghiệp), còn 3 m² nằm ngoài giấy chứng
nhận nên không được bồi thường. Không đồng ý với kết quả này, bà
M khiếu nại yêu cầu công nhận toàn bộ diện tích bị thu hồi, bao gồm
cả 3 m², là đất ở và phải được bồi thường theo giá đất ở, đồng thời
yêu cầu bồi thường tài sản trên đất theo giá thị trường. Tuy nhiên,
Chủ tịch UBND thành phố V ban hành Quyết định số 5472/QĐ-UBND
bác yêu cầu khiếu nại của bà. Bà M tiếp tục khởi kiện ra Tòa, cho
rằng phần đất 36,2 m² thực chất là đất ở do gia tộc sử dụng ổn định
từ thời Pháp thuộc và thuộc phần đất được cấp theo hạn mức 750 m²
đất ở. Bà cũng khẳng định 3 m² còn lại không phải đất công cộng mà
nằm trong ranh sử dụng truyền thống của gia đình. Ngược lại, UBND
thành phố V cho rằng phần đất 36,2 m² có nguồn gốc là đất Ao theo
hồ sơ năm 1992 và đã được cấp giấy chứng nhận là đất nông
nghiệp, không có căn cứ pháp lý để xác định lại thành đất ở. Đối với
3 m², cơ quan này chứng minh rằng diện tích này nằm ngoài giấy
chứng nhận của bà M và thực tế là lối đi/ao tồn tại trước đây nên
không thuộc đối tượng được bồi thường.
1.1.3. Quyết định của Tòa án
Sau khi nghiên cứu toàn bộ hồ sơ, chứng cứ và kết quả thẩm
định tại chỗ, Tòa án nhận định rằng yêu cầu của bà M không có cơ
sở. Phần 36,2 m² đúng là đất nông nghiệp đã được kê khai từ năm
1992 và chưa từng được công nhận là đất ở. Bản thân bà M cũng
không cung cấp được tài liệu pháp lý nào chứng minh diện tích này
đủ điều kiện xác định lại thành đất ở theo quy định của Luật Đất đai
2013. Đối với 3 m² còn lại, Tòa xác định diện tích này nằm ngoài
ranh giới giấy chứng nhận và không chứng minh được thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của bà M, nên việc UBND không bồi thường là
đúng quy định.
Từ những căn cứ trên, Tòa án quyết định bác toàn bộ yêu cầu
khởi kiện của bà Trần Thị M, đồng thời giữ nguyên cả hai quyết định
của UBND thành phố V. Bà M là người cao tuổi và có đơn xin nên
được miễn án phí hành chính sơ thẩm theo quy định.
2. Phân tích bản án
2.1. Phân tích bản án “Bản án số: 24/2025/HC-ST ngày
21/5/2025 tỉnh Phú Yên”
2.1.1. Phân tích tính hợp pháp của căn cứ thu hồi đất
theo Luật Đất đai 2024
Trong vụ án này, UBND thành phố T thu hồi 11,6 m² đất của
ông Trần Văn T để thực hiện dự án mở rộng đường giao thông. Đây
là trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng theo Điểm a Khoản 1 Điều 16
Luật Đất đai 2013, nên về mặt mục đích thu hồi thì UBND đã thực
hiện đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, vấn đề trọng tâm không
nằm ở mục đích thu hồi đất, mà nằm ở việc UBND xác định phần
diện tích 11,6 m² này là đất sử dụng không hợp pháp, từ đó không
xem xét bồi thường cho ông T. Theo Luật Đất đai 2013, việc kết luận
một diện tích đất không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không
thể chỉ dựa vào kết quả đo đạc hiện trạng tại thời điểm thu hồi. Pháp
luật yêu cầu cơ quan nhà nước phải chứng minh được nguồn gốc
đất, thời điểm người dân bắt đầu sử dụng, quá trình sử dụng và việc
cơ quan có thẩm quyền đã quản lý, theo dõi hoặc từng xử lý đối với
phần đất đó như thế nào. Điều 22 và Điều 24 Luật Đất đai 2013 quy
định Nhà nước có trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính, theo dõi biến
động đất đai, quản lý mốc giới, ranh giới và hiện trạng sử dụng đất
qua từng thời kỳ. Điều này đồng nghĩa rằng nếu cho rằng phần đất
11,6 m² là đất lấn chiếm hoặc sử dụng sai pháp luật, thì UBND phải
có hồ sơ địa chính, biên bản kiểm tra hoặc tài liệu quản lý đất đai để
chứng minh.
Tuy nhiên, hồ sơ vụ án cho thấy UBND thành phố T chỉ căn cứ
vào phiếu đo đạc, bản đồ trích đo và hiện trạng sử dụng đất tại thời
điểm thu hồi. Những tài liệu này chỉ phản ánh hiện trạng hiện tại,
không thể hiện lịch sử quản lý đất. Hồ sơ không có biên bản xử lý vi
phạm, không có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, cũng không
có tài liệu nào chứng minh phần đất này từng do Nhà nước quản lý
như đất công. Không có chứng cứ nào thể hiện ông T từng bị yêu cầu
tháo dỡ, trả lại đất hoặc từng bị lập biên bản vi phạm trong quá trình
sử dụng. Điều này cho thấy căn cứ mà UBND thành phố T sử dụng
để xác định phần diện tích 11,6 m² là đất sử dụng không hợp pháp
chưa đáp ứng yêu cầu của Luật Đất đai 2013. Theo quy định về
trách nhiệm quản lý đất đai trong Điều 22 và Điều 24, việc đánh giá
tính hợp pháp của đất phải dựa trên hệ thống hồ sơ quản lý qua
nhiều giai đoạn, chứ không thể chỉ dựa vào một kết quả đo đạc hiện
trạng tại thời điểm thu hồi.
Trong vụ án này, UBND không cung cấp được bất kỳ tài liệu quản lý
đất đai trong quá khứ để chứng minh ông T sử dụng đất sai pháp
luật. Vì vậy, dù mục đích thu hồi đất là phù hợp theo Điểm a Khoản 1
Điều 16 Luật Đất đai 2013, căn cứ để kết luận diện tích 11,6 m²
không đủ điều kiện bồi thường vẫn chưa thật sự thuyết phục. Đây là
điểm cần xem xét khi đánh giá tính hợp pháp của quyết định thu hồi
đất của UBND thành phố T.
2.1.2. Phân tích xác định điều kiện bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất về mặt pháp lý
Trong tranh chấp liên quan đến phần diện tích 11,6 m² mà
UBND thành phố T từ chối bồi thường, vấn đề pháp lý cốt lõi không
nằm ở việc diện tích này nằm ngoài Giấy chứng nhận, mà ở chỗ cơ
quan thu hồi đất có chứng minh được rằng đây là phần đất thuộc
trường hợp không được bồi thường theo Luật Đất đai 2013 hay
không. Luật Đất đai 2013 xây dựng nguyên tắc bồi thường dựa trên
việc bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp; theo Điều
74 Luật Đất đai 2013, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là nghĩa
vụ bắt buộc, còn việc không bồi thường chỉ được đặt ra khi rơi đúng
vào các trường hợp luật định. Điều này đòi hỏi mọi quyết định bất lợi
đối với người dân phải được chứng minh bằng hệ thống chứng cứ
đầy đủ, chứ không thể chỉ dựa vào đo đạc hiện trạng tại thời điểm
thu hồi. Luật Đất đai 2013 cũng không quy định rằng đất nằm ngoài
ranh giới Giấy chứng nhận thì đương nhiên không được bồi thường.
Điều 75 Luật Đất đai 2013 nêu rõ hộ gia đình, cá nhân được bồi
thường nếu đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận hoặc đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Do đó, khi đánh giá điều kiện bồi
thường, Nhà nước phải xem xét toàn diện nguồn gốc đất, thời điểm
đưa đất vào sử dụng, tính ổn định lâu dài và hồ sơ quản lý đất đai
qua các thời kỳ. Chỉ khi những yếu tố này bị loại trừ trên cơ sở chứng
cứ rõ ràng thì phần đất mới được xem là không đủ điều kiện bồi
thường. Để từ chối bồi thường, UBND thành phố T phải chứng minh
diện tích 11,6 m² thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất do vi
phạm pháp luật tại Điều 64 Luật Đất đai 2013. Điều luật này chỉ ra
các hành vi như lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích hoặc tự ý
chuyển mục đích sử dụng mà không được phép. Tuy nhiên, để áp
dụng các trường hợp này, phải có chứng cứ xác định hành vi vi phạm
như biên bản kiểm tra, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc
các tài liệu thể hiện sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước qua
nhiều năm. Trong hồ sơ vụ án, không có bất kỳ biên bản vi phạm,
quyết định xử phạt hay tài liệu nào chứng minh ông T từng bị xử lý
liên quan đến phần đất 11,6 m² này. Cũng không có tài liệu nào thể
hiện cơ quan nhà nước đã quản lý hay theo dõi phần diện tích này
trong quá khứ. Khi thiếu toàn bộ những chứng cứ nền tảng như vậy,
việc kết luận đất thuộc trường hợp vi phạm để áp dụng Điều 64 Luật
Đất đai 2013 là không có cơ sở pháp lý. Một thiếu sót khác của
UBND thành phố T là việc xác định phần đất nằm ngoài Giấy chứng
nhận chỉ dựa vào thông tin đo đạc hiện trạng. Theo Điều 95 và Điều
98 Luật Đất đai 2013, hồ sơ địa chính là căn cứ phản ánh đầy đủ lịch
sử quản lý và biến động đất đai. Việc bỏ qua đối chiếu hồ sơ địa
chính qua các thời kỳ, không xác minh nguồn gốc sử dụng đất và
không thu thập tài liệu quản lý đất đai trong quá khứ đã khiến kết
luận “không đủ điều kiện bồi thường” mang tính một chiều. Đo đạc
hiện trạng chỉ phản ánh tình trạng đất tại thời điểm thu hồi; trong
khi đó, pháp luật yêu cầu phải đánh giá toàn bộ quá trình quản lý và
sử dụng trước đó. Việc không thực hiện bước này khiến lập luận của
UBND thiếu chặt chẽ, không đáp ứng yêu cầu về tính hợp pháp theo
Luật Đất đai 2013.
Từ những phân tích trên, có thể thấy việc UBND thành phố T từ
chối bồi thường đối với phần diện tích 11,6 m² chưa đáp ứng chuẩn
mực pháp lý của Luật Đất đai 2013. UBND không chứng minh được
rằng diện tích này rơi vào trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật
theo Điều 64 Luật Đất đai 2013; Tòa án khi giải quyết vụ án cũng chỉ
ra rằng cơ quan nhà nước chưa đánh giá đầy đủ điều kiện được bồi
thường theo Điều 75 Luật Đất đai 2013; và không có chứng cứ nào
thể hiện ông T đã vi phạm pháp luật đất đai để bị loại trừ khỏi nhóm
được bồi thường. Mặc dù dự án mở rộng đường thuộc trường hợp thu
hồi đất phục vụ lợi ích công cộng theo Điểm a Khoản 1 Điều 16 Luật
Đất đai 2013, việc xác định quyền được bồi thường đối với phần diện
tích bị thu hồi vẫn phải tuân thủ đúng cơ sở pháp lý và nguyên tắc
bảo vệ người sử dụng đất. Trong vụ việc này, UBND đã không đáp
ứng được các yêu cầu đó.
2.1.3. Phân tích về thủ tục bồi thường thu hồi về mặt
pháp lý
Để đánh giá tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất trong vụ
án này, bên cạnh việc xem xét mục đích thu hồi, cần đi sâu phân
tích toàn bộ quy trình thu hồi đất theo Điều 69 Luật Đất đai 2013.
Đây là điều luật trung tâm quy định trình tự bắt buộc mà cơ quan
nhà nước phải tuân thủ khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Mỗi bước trong Điều 69 Luật
Đất đai 2013 đều nhằm bảo vệ quyền được biết, được tham gia và
được tự bảo vệ của người sử dụng đất. Vì vậy, chỉ cần một bước
không được thực hiện đầy đủ thì thủ tục thu hồi đã không hợp pháp.
Trước hết, khoản 1 điểm a Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định
rằng UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất phải ban hành thông báo
thu hồi đất, gửi trực tiếp đến từng người có đất bị thu hồi, đồng thời
họp phổ biến nội dung thu hồi đến người dân trong khu vực. Ngoài
ra, thông báo này phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp
xã và tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư. Đây là bước mở
đầu cực kỳ quan trọng, nhằm bảo đảm người dân được biết chính
xác lý do thu hồi đất, phạm vi dự án, diện tích, thời gian kiểm đếm,
và toàn bộ kế hoạch thu hồi. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án chỉ thể hiện
UBND thành phố T có mời ông T lên làm việc về đo đạc, chứ không
cung cấp bất kỳ tài liệu nào chứng minh đã gửi thông báo thu hồi
đất cho ông T, cũng không thể hiện việc tổ chức họp dân hoặc niêm
yết thông báo theo đúng điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013.
Điều này cho thấy quy trình công khai ban đầu vốn là bước mang
tính nền tảng đã không được thực hiện đúng luật. Sau khi có thông
báo thu hồi đất, khoản 1 điểm b Điều 69 Luật Đất đai 2013 đặt trách
nhiệm cho UBND cấp xã phải phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường để triển khai điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm tài sản,
đất đai. Đây là bước nhằm xác định chính xác hiện trạng sử dụng
đất, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng và các tài sản khác gắn liền với
đất. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án không thể hiện vai trò của UBND cấp xã
trong quá trình này. Không có biên bản thể hiện UBND cấp xã đã
phối hợp kiểm đếm, đã lập biên bản khảo sát, hay đã cùng tổ chức
bồi thường thực hiện các bước theo quy định. Sự thiếu vắng những
tài liệu này cho thấy quy trình đo đạc, kiểm đếm đã không được thực
hiện với sự tham gia đầy đủ của các chủ thể bắt buộc theo luật.
Khoản 1 điểm c Điều 69 Luật Đất đai 2013 tiếp tục yêu cầu người sử
dụng đất phải phối hợp với tổ chức bồi thường trong việc đo đạc và
kiểm đếm. Trong vụ án, ông T có mặt khi tổ chức bồi thường tiến
hành đo đạc nhưng không đồng ý ký biên bản do không thống nhất
với cách xác định diện tích. Đây là một tình huống pháp lý rất phổ
biến, và luật đã dự liệu rõ ràng cách xử lý tại khoản 1 điểm d Điều
69 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất không phối hợp, UBND
cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và tổ chức bồi
thường phải tổ chức vận động, thuyết phục người dân thực hiện
kiểm đếm. Nếu sau 10 ngày vận động mà người dân vẫn không hợp
tác, Chủ tịch UBND cấp huyện phải ban hành quyết định kiểm đếm
bắt buộc. Trường hợp người dân tiếp tục không chấp hành, Chủ tịch
UBND cấp huyện có quyền ban hành quyết định cưỡng chế kiểm
đếm bắt buộc theo Điều 70 Luật Đất đai 2013. Thế nhưng trong hồ
sơ vụ án, UBND không chứng minh được rằng đã tiến hành vận
động, thuyết phục ông T theo đúng khoản 1 điểm d Điều 69 Luật Đất
đai 2013. Không có biên bản vận động, không có tài liệu ghi nhận sự
tham gia của Mặt trận Tổ quốc cấp xã, cũng không có quyết định
kiểm đếm bắt buộc do Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành. Khi một
bước quan trọng như kiểm đếm bắt buộc bị bỏ qua, toàn bộ kết quả
đo đạc sau đó mất giá trị pháp lý bởi nó không được thực hiện thông
qua quy trình bắt buộc theo Điều 69 Luật Đất đai 2013. Bên cạnh
vấn đề kiểm đếm, khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định quy
trình lập và lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư. Theo điểm a Khoản 2, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phải lập
phương án bồi thường và phối hợp với UBND cấp xã tổ chức họp lấy
ý kiến người dân trong khu vực có đất thu hồi; đồng thời phải niêm
yết công khai phương án tại trụ sở UBND xã và địa điểm sinh hoạt
chung của khu dân cư. Việc lấy ý kiến này phải lập thành biên bản
có xác nhận của UBND cấp xã, Mặt trận Tổ quốc cấp xã và đại diện
các hộ có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án hoàn toàn không có
biên bản họp dân, không có biên bản tổng hợp ý kiến, và cũng
không có tài liệu chứng minh phương án bồi thường đã được niêm
yết công khai. Đây là những thiếu sót nghiêm trọng vì việc lấy ý kiến
là bước giúp người dân được trình bày, phản ánh và bảo vệ quyền lợi
của mình trước khi phương án bồi thường được phê duyệt. Không chỉ
vậy, điểm a Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 còn yêu cầu phải tổ
chức đối thoại đối với các trường hợp còn có ý kiến không đồng ý.
Trong vụ án này, ông T không đồng ý với cách xác định diện tích và
cách xác định phần đất được bồi thường; tuy nhiên, hồ sơ không thể
hiện UBND thành phố T đã tổ chức bất kỳ cuộc đối thoại nào với ông
T để giải quyết ý kiến của ông. Sự thiếu vắng bước đối thoại vốn
mang tính bắt buộc cho thấy quyền được giải thích, quyền được
phản biện và quyền tự bảo vệ của ông T đã không được bảo đảm.
Cuối cùng, khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp có
thẩm quyền phải quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi
thường trong cùng một ngày, đồng thời phổ biến và niêm yết công
khai quyết định phê duyệt phương án tại UBND cấp xã và khu dân
cư. Hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng minh việc niêm yết này đã
được tiến hành. Không có chứng cứ về việc gửi quyết định bồi
thường cho ông T để ông biết cụ thể mức bồi thường, thời gian, địa
điểm chi trả hay thời gian bàn giao đất. Việc thiếu tài liệu này tiếp
tục cho thấy giai đoạn cuối của quy trình thủ tục cũng không được
thực hiện đầy đủ.
Từ các phân tích trên, có thể thấy rằng UBND thành phố T đã vi
phạm hàng loạt yêu cầu bắt buộc của Điều 69 Luật Đất đai 2013,
bao gồm: không thông báo và niêm yết theo khoản 1 điểm a; không
chứng minh vai trò phối hợp của UBND xã theo Điểm b Khoản 1;
không thực hiện vận động và kiểm đếm bắt buộc theo điểm d Khoản
1; không tổ chức họp dân và lấy ý kiến đúng quy định theo Điểm a
Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013; không tổ chức đối thoại khi có ý
kiến không đồng ý; và không niêm yết, phổ biến quyết định phê
duyệt phương án bồi thường theo Điểm b Khoản 3. Những vi phạm
này cho thấy quy trình thu hồi đất không bảo đảm tính minh bạch,
dân chủ và hợp pháp theo chuẩn mực của Luật Đất đai 2013, ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của ông T và là căn cứ quan
trọng để Tòa án tuyên hủy các quyết định hành chính của UBND
thành phố T.
2.1.4. Nhận xét tổng quan về bản án số 24/2025/HC-ST ngày
21/5/2025 tỉnh Phú Yên
Bản án cho thấy Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
ông T và tuyên hủy Quyết định thu hồi đất, Quyết định bồi thường
cùng các văn bản liên quan của UBND thành phố T. Đây là kết quả
hợp lý khi đối chiếu toàn bộ hồ sơ vụ án với các quy định của Luật
Đất đai 2013, vốn đòi hỏi cơ quan nhà nước phải chứng minh rõ ràng
căn cứ thu hồi đất, điều kiện không được bồi thường cũng như phải
tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục trước khi tiến hành thu hồi. Việc
UBND cho rằng phần diện tích 11,6 m² mà ông T đang sử dụng là
đất “không hợp pháp” hoàn toàn chưa có cơ sở vững chắc. Luật Đất
đai 2013, đặc biệt tại Điều 75, yêu cầu phải xem xét đầy đủ nguồn
gốc đất, thời điểm đưa đất vào sử dụng, tính ổn định cũng như việc
Nhà nước đã quản lý, theo dõi phần đất này ra sao. Tuy nhiên, hồ sơ
vụ án lại không thể hiện UBND đã đánh giá những yếu tố này. Việc
cơ quan nhà nước chỉ dựa vào kết quả đo đạc hiện trạng để kết luận
đất không đủ điều kiện bồi thường vừa thiếu căn cứ, vừa không đáp
ứng yêu cầu pháp lý về chứng minh tình trạng sử dụng đất.
Bên cạnh đó, để xếp một diện tích đất vào trường hợp không
được bồi thường theo Luật Đất đai 2013 thì UBND phải chứng minh
được thửa đất đó thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai theo
Điều 64, ví dụ như lấn chiếm đất công hoặc sử dụng sai mục đích.
Tuy nhiên, trong hồ sơ không có bất kỳ biên bản vi phạm, quyết định
xử phạt hay tài liệu nào thể hiện ông T đã bị cơ quan chức năng xử
lý trong quá trình sử dụng phần đất 11,6 m² này. Điều này cho thấy
UBND hoàn toàn không có chứng cứ để khẳng định đất thuộc nhóm
đất vi phạm pháp luật.
Ngoài sự thiếu hụt về căn cứ, thủ tục thu hồi đất mà UBND
thành phố T tiến hành cũng chưa bảo đảm đúng quy định tại Điều 69
Luật Đất đai 2013. Luật yêu cầu quy trình thu hồi đất phải được thực
hiện công khai, minh bạch, bao gồm thông báo thu hồi, họp dân,
niêm yết công khai phương án bồi thường, lấy ý kiến, giải trình, đối
thoại và ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc khi người dân
không phối hợp. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án không chứng minh được
UBND đã tổ chức họp dân, cũng không có tài liệu thể hiện đã niêm
yết phương án bồi thường hay ghi nhận ý kiến của người dân theo
đúng trình tự. Đáng chú ý hơn, dù ông T không đồng ý ký biên bản
kiểm đếm, nhưng UBND cũng không ban hành quyết định kiểm đếm
bắt buộc theo quy định pháp luật. Khi các thủ tục quan trọng như
vậy không được thực hiện, quyền được biết, được tham gia và được
tự bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng nghiêm
trọng.
Từ các thiếu sót về cả căn cứ pháp lý lẫn thủ tục, việc Tòa án
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T là hoàn toàn phù hợp. Tòa đã
đúng khi khẳng định rằng UBND thành phố T không chứng minh
được phần đất 11,6 m² thuộc trường hợp không được bồi thường và
cũng không thực hiện đầy đủ quy trình thu hồi đất theo Điều 69 Luật
Đất đai 2013. Phán quyết này thể hiện đúng vai trò của Tòa án trong
việc kiểm soát tính hợp pháp của quyết định hành chính và bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
2.2. Phân tích Bản án hành chính sơ thẩm số 08/2025/HC-ST
ngày 28/02/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu
2.2.1. Phân tích tính hợp pháp của căn cứ thu hồi đất
theo Luật Đất đai 2024
Trong vụ án thu hồi đất của bà M để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng Khu C Cá, việc đánh giá tính hợp pháp của căn cứ thu hồi
đất phải bắt đầu từ mục đích thu hồi, nguồn gốc đất và loại đất bị
thu hồi, thẩm quyền thu hồi cũng như các tài liệu địa chính qua từng
thời kỳ. Chỉ khi xem xét đầy đủ các yếu tố này theo đúng quy định
của Luật Đất đai 2013 thì mới có thể kết luận được tính hợp pháp
của quyết định hành chính mà UBND thành phố V đã ban hành.
Trước hết, xét về mục đích thu hồi, Điểm a Khoản 1 Điều 16
Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng.”. Đây là điều luật mang tính nguyên tắc, xác lập phạm vi
quyền lực công của Nhà nước trong hoạt động thu hồi đất. Quy định
này được cụ thể hóa tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013, theo đó
Nhà nước được thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng
như “công viên, quảng trường, các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội.” Chiếu theo quy định này, dự án xây dựng Khu C Cá
chính là dự án công trình công cộng điển hình, phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng dân cư và thuộc nhóm dự án mà Nhà nước được
quyền thu hồi đất. Vì vậy, xét riêng về mục đích thu hồi, UBND
thành phố V đã áp dụng đúng các quy định của Điều 16 và khoản 3
Điều 62 Luật Đất đai 2013. Vấn đề tiếp theo phải đánh giá là thẩm
quyền của cơ quan ban hành quyết định thu hồi đất. Theo đó,
khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân.”. Bà M là
cá nhân sử dụng đất và UBND thành phố V là cơ quan hành chính
cấp huyện nên việc UBND thành phố V ban hành quyết định thu hồi
đất hoàn toàn đúng thẩm quyền. Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều
69 Luật Đất đai 2013 còn yêu cầu quyết định thu hồi đất và quyết
định phê duyệt phương án bồi thường phải được ban hành trong
cùng một ngày để bảo đảm tính đồng bộ của thủ tục thu hồi. Hồ sơ
vụ án cho thấy UBND thành phố V đã thực hiện đúng quy định này,
không có dấu hiệu vi phạm về thẩm quyền hoặc hình thức ban hành
quyết định. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi nhất trong phần phân tích căn
cứ thu hồi đất không chỉ dừng lại ở mục đích và thẩm quyền mà còn
phải xem xét việc xác định loại đất, nguồn gốc đất và tình trạng
pháp lý của phần diện tích bị thu hồi. Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy
định: “Việc phân loại đất được thực hiện theo hồ sơ địa chính, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài
liệu kiểm kê đất đai qua từng thời kỳ.”. Khi đối chiếu hồ sơ quản lý
đất đai từ năm 1992, có thể thấy phần diện tích 36,2 m² mà bà M
tranh chấp vốn thuộc thửa đất số 201 và được kê khai từ năm 1992
là đất Ao – đất nông nghiệp. Khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho
bà M năm 2008, diện tích này tiếp tục được công nhận là đất trồng
cây hàng năm và đất Ao, chỉ có 5 m² là đất ở. Bà M không xuất trình
được bất kỳ giấy tờ nào theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013
điều quy định điều kiện công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân nếu có giấy tờ chứng minh sử dụng đất hợp pháp. Vì
vậy, việc Tòa án xác định diện tích 36,2 m² là đất nông nghiệp là
hoàn toàn phù hợp với Điều 11 và Điều 100 Luật Đất đai 2013. Đối
với diện tích 3 m² ngoài ranh giới Giấy chứng nhận, hồ sơ cho thấy
trong đó 0,9 m² là lối đi chung của khu dân cư và 2,1 m² thuộc khu
vực Ao cá Bác H3 – đất do Nhà nước quản lý. Khoản 2 Điều 82 Luật
Đất đai 2013 quy định rõ: “Nhà nước không bồi thường về đất đối với
đất lấn chiếm, đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.”. Do bà M không có bất kỳ giấy tờ nào chứng
minh quyền sử dụng hợp pháp đối với 3 m² này, việc UBND thành
phố V từ chối bồi thường là có căn cứ pháp lý chắc chắn.
Từ toàn bộ các phân tích trên, có thể khẳng định rằng căn cứ
thu hồi đất của UBND thành phố V trong dự án xây dựng Khu C Cá là
hoàn toàn hợp pháp theo hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Mục
đích thu hồi đúng tại Điểm a Khoản Điều 16 và khoản 3 Điều 62 Luật
Đất đai 2013; thẩm quyền thu hồi đúng ở Khoản Điều 66 Luật Đất
đai 2013; hình thức ban hành quyết định phù hợp điểm a khoản 3
Điều 69 Luật Đất đai 2013; việc xác định loại đất đúng Điều 11 và
Điều 100 Luật Đất đai 2013; và việc từ chối bồi thường diện tích 3
m² đúng khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2013. Nhận định của Tòa án
trong bản án 08/2025/HC-ST vì vậy hoàn toàn có cơ sở pháp lý vững
chắc.
2.2.2. Phân tích xác định điều kiện bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất về mặt pháp lý
Trong mọi vụ án liên quan đến thu hồi đất, vấn đề xác định
điều kiện được bồi thường luôn là nội dung trung tâm bởi nó liên
quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân. Việc được bồi
thường hay không, được bồi thường bao nhiêu, được bồi thường loại
đất nào… đều phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có đáp ứng các
điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 hay không. Đặc biệt
trong vụ án thu hồi đất nhằm thực hiện dự án Xây dựng Khu C Cá,
tranh chấp phát sinh chính từ việc bà M yêu cầu được bồi thường
toàn bộ diện tích bà đang quản lý thực tế, trong khi UBND thành phố
V chỉ chấp nhận bồi thường phần diện tích nằm trong Giấy chứng
nhận. Điều này đặt ra yêu cầu phải phân tích thật kỹ các điều kiện
được bồi thường mà Luật Đất đai 2013 thiết lập, đồng thời đối chiếu
chúng với từng phần diện tích đất liên quan trong vụ án.
Theo quy định của pháp luật đất đai, chính sách bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất được xây dựng trên một nguyên tắc nền tảng
được thể hiện tại Điều 74 Luật Đất đai 2013. Điều luật này xác định
rằng việc bồi thường chỉ được đặt ra khi người sử dụng đất đáp ứng
đầy đủ các điều kiện pháp lý mà luật quy định. Cụ thể, Điều 74 Luật
Đất đai 2013 khẳng định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi
đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất.
Việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.”. Từ quy định này có thể
thấy, pháp luật không chỉ thiết lập cơ chế bồi thường mang tính đền
bù thiệt hại đơn thuần, mà còn đặt ra yêu cầu mang tính điều kiện:
Nhà nước chỉ bồi thường khi người sử dụng đất đang sử dụng đất
hợp pháp. Nói cách khác, bồi thường là quy tắc, nhưng chỉ đối với
trường hợp đất được sử dụng hợp pháp; ngược lại, việc không bồi
thường được xem là ngoại lệ và chỉ áp dụng cho những trường hợp
người dân sử dụng đất không đáp ứng điều kiện pháp lý, chẳng hạn
như đất lấn chiếm, đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
hoặc đất công do Nhà nước quản lý. Để xác định một người có thuộc
nhóm “người được bồi thường” hay không, cần phải soi chiếu với
Điều 75 Luật Đất đai 2013 sẽ thấy điều luật quy định một cách chi
tiết các điều kiện pháp lý nhằm xác định tư cách được bồi thường
của hộ gia đình, cá nhân. Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Điều 100 của Luật này thì được bồi thường.”. Điều luật này làm rõ
hai tiêu chí pháp lý quan trọng. Thứ nhất, đất phải được người dân
sử dụng một cách hợp pháp, tức là sử dụng đúng mục đích, đúng
ranh giới, đúng nguồn gốc, và không vi phạm các hành vi bị cấm
như lấn chiếm hoặc sử dụng vào mục đích trái với quy định của Nhà
nước. Thứ hai, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; hoặc trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, thì họ
phải thuộc nhóm “đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận” theo
Điều 100 Luật Đất đai 2013 tức là có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
sử dụng đất hợp pháp, ổn định, liên tục trong những thời kỳ mà pháp
luật yêu cầu. Như vậy, Điều 75 Luật Đất đai 2013 cho thấy cơ chế
bồi thường không dựa trên yếu tố thời gian sử dụng thực tế hay hiện
trạng sử dụng, mà dựa trên tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.
Khi pháp luật yêu cầu phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận, điều đó đồng nghĩa rằng Nhà nước chỉ
bồi thường đối với những trường hợp mà quyền sử dụng đất có nền
tảng pháp lý rõ ràng. Đây cũng chính là cơ chế nhằm bảo đảm sự
công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất; bởi nếu cho phép bồi
thường đối với đất không hợp pháp, điều đó sẽ vô tình khuyến khích
các hành vi lấn chiếm, mở rộng ranh giới trái phép hoặc sử dụng đất
sai mục đích.
Tinh thần của Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai 2013 vì vậy
thiết lập ranh giới rõ ràng giữa quyền được bồi thường và quyền
không được bồi thường: ranh giới đó chính là sự hợp pháp trong quá
trình sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo
vệ quyền lợi; ngược lại, những hành vi sử dụng đất không đúng quy
định dù là sử dụng trong thời gian dài, sử dụng thực tế hay sử dụng
do nhầm lẫn về ranh giới cũng không đủ cơ sở để làm phát sinh
quyền được bồi thường. Cơ chế này khi áp dụng vào vụ án thu hồi
đất để thực hiện dự án Khu C Cá giúp giải quyết một cách khách
quan yêu cầu của bà M: phần đất nằm trong Giấy chứng nhận đương
nhiên được bồi thường theo Điều 74 và 75 Luật Đất đai 2013; nhưng
phần đất 3 m² nằm ngoài Giấy chứng nhận, không có giấy tờ chứng
minh, không thuộc diện đủ điều kiện theo Điều 100 Luật Đất đai
2013, lại thuộc đất công hoặc lối đi chung, thì không thể phát sinh
quyền được bồi thường. Chính vì thế, việc UBND thành phố V bác
yêu cầu bồi thường diện tích 3 m² là phù hợp với tinh thần và nội
dung của các quy định pháp luật.
2.2.3. Phân tích về thủ tục bồi thường về mặt pháp lý
Trong bất kỳ dự án thu hồi đất nào, tính hợp pháp của thủ tục hành
chính luôn được xem là nền tảng để xác định tính hợp pháp của
quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi
thường. Đối với dự án xây dựng Khu C Cá, việc đánh giá thủ tục cần
phải dựa trên các quy định tại Điều 67, Điều 69 và Điều 70 Luật Đất
đai 2013, là ba điều luật giữ vai trò trục chính trong toàn bộ trình tự
thu hồi đất. Việc phân tích phải được thực hiện bằng cách đối chiếu
trực tiếp từng hành vi hành chính với từng điểm, từng khoản trong
các điều luật nêu trên, qua đó xác định mức độ tuân thủ pháp luật
của UBND thành phố V trong quá trình thu hồi đất của bà M.
Theo khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi ban hành quyết
định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi thông
báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi chậm nhất 90 ngày đối với
đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung
thông báo phải bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc và kiểm đếm. Quy định này khẳng định thông báo là bước bắt
buộc nhằm bảo đảm sự minh bạch ngay từ đầu của quá trình thu hồi
đất và tạo điều kiện để người dân có thời gian chuẩn bị đầy đủ thông
tin, tâm lý và tài liệu cần thiết. Việc UBND thành phố V đã gửi thông
báo cho bà M cho thấy cơ quan này đã thực hiện bước đầu theo
đúng khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, để khẳng định
thủ tục hoàn chỉnh, cần xem xét thêm các bước tiếp theo tại Điều 69
Luật Đất đai 2013 là điều luật trọng tâm của thủ tục thu hồi đất.
Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định một chuỗi các thủ tục có tính
bắt buộc, trải dài từ việc công khai thông báo, đo đạc kiểm đếm cho
đến lập phương án bồi thường và ban hành quyết định thu hồi đất.
Điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013 yêu cầu Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền ở bản án này có thể thấy là cấp huyện phải ban
hành thông báo thu hồi đất và công khai thông báo này theo bốn
hình thức: gửi đến từng người sử dụng đất, họp phổ biến tại khu dân
cư, đăng trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã cũng như tại địa điểm sinh hoạt chung của
khu dân cư. Quy định này cho thấy pháp luật không chỉ yêu cầu
thông báo mang tính hình thức mà đòi hỏi mức độ công khai sâu
rộng, nhằm bảo đảm mọi người có đất bị thu hồi đều tiếp cận thông
tin một cách đầy đủ. Trong vụ án này, hồ sơ chỉ thể hiện việc gửi
thông báo cho bà M, nhưng không nêu rõ việc tổ chức họp dân hay
niêm yết công khai, cho nên bước công khai thông tin cần được xem
xét kỹ lưỡng hơn.
Tiếp theo đó, điểm b khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy
ban nhân dân cấp xã phải phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường để triển khai điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm hiện
trạng đất. Đây là bước nhằm xác định chính xác diện tích đất bị thu
hồi và tài sản gắn liền với đất đây là những yếu tố quyết định nội
dung bồi thường. Trong trường hợp của bà M, UBND xã đã phối hợp
thực hiện đo đạc, tuy nhiên người dân không đồng ý ký biên bản, và
điều này đã kích hoạt cơ chế pháp lý tại điểm d khoản 1 Điều 69
Luật Đất đai 2013. Theo điểm d khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013,
khi người sử dụng đất không phối hợp trong quá trình điều tra, khảo
sát, đo đạc, kiểm đếm, Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam cấp xã và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường bắt buộc
phải tiến hành vận động, thuyết phục người dân. Nếu sau thời hạn
10 ngày kể từ ngày được vận động mà người dân vẫn không phối
hợp, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phải ban hành quyết định
kiểm đếm bắt buộc. Đây là thủ tục mang tính cưỡng chế mềm, và
chỉ khi người dân không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc
thì mới áp dụng cưỡng chế kiểm đếm theo Điều 70 Luật Đất đai
2013. Trong vụ án này, hồ sơ không thể hiện UBND đã tiến hành vận
động, không có biên bản vận động, không ghi nhận thời hạn 10 ngày
theo luật, và cũng không thấy quyết định kiểm đếm bắt buộc của
Chủ tịch UBND cấp huyện. Điều này cho thấy bước đo đạc và kiểm
đếm trong vụ án chưa tuân thủ đầy đủ yêu cầu pháp lý và thiếu một
trong những thủ tục bắt buộc quan trọng nhất của Điều 69 Luật Đất
đai 2013. Sau bước kiểm đếm, khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013
quy định về lập và lấy ý kiến đối với phương án bồi thường. Điểm a
khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 yêu cầu tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối
hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức họp trực tiếp với người dân
để lấy ý kiến, đồng thời niêm yết công khai phương án tại trụ sở Ủy
ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.
Biên bản lấy ý kiến phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã,
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và đại diện người dân. Đây là cơ chế pháp
lý bảo đảm quyền tham gia của người dân, thể hiện tính dân chủ và
minh bạch của quá trình thu hồi đất. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án không
thể hiện rõ ràng các buổi họp dân hoặc niêm yết công khai phương
án, và điều này đặt ra yêu cầu phải đánh giá lại mức độ tuân thủ
điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013. Khoản 3 Điều 69 Luật
Đất đai 2013quy định rằng quyết định thu hồi đất và quyết định phê
duyệt phương án bồi thường phải được ban hành trong cùng một
ngày. Quy định này nhằm đảm bảo rằng khi Nhà nước thu hồi đất,
quyền lợi của người dân về bồi thường phải được xác định ngay,
tránh tình trạng thu hồi trước, bồi thường sau. UBND thành phố V đã
ban hành hai quyết định này cùng ngày, thể hiện sự tuân thủ khoản
3 Điều 69 Luật Đất đai 2013.Cuối cùng, Điều 70 Luật Đất đai 2013
quy định về cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc. Điều luật này chỉ áp
dụng khi đã có vận động theo điểm d khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai
2013 nhưng người dân không phối hợp, và chủ tịch UBND cấp huyện
phải ban hành quyết định cưỡng chế hợp pháp. Vì UBND thành phố V
không ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc, nên điều này cho
thấy việc áp dụng Điều 70 là không có căn cứ.
Khi tổng hợp các phân tích, có thể nhận định rằng UBND thành
phố V đã thực hiện một số bước thủ tục theo Điều 67 và Điều 69
Luật Đất đai 2013, tuy nhiên lại thiếu các bước vận động, thuyết
phục và kiểm đếm bắt buộc theo điểm d khoản 1 Điều 69 Luật Đất
đai 2013 là bước giữ vai trò then chốt trong quá trình xác lập cơ sở
bồi thường. Đồng thời, hồ sơ chưa chứng minh được việc tổ chức họp
dân, niêm yết công khai và lấy ý kiến theo đúng điểm a khoản 2
Điều 69 Luật Đất đai 2013. Những thiếu sót này cho thấy thủ tục thu
hồi đất trong vụ án chưa được thực hiện hoàn chỉnh theo quy định
pháp luật, mặc dù một số quyết định hành chính được ban hành
đúng trình tự thời gian theo khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013.
2.2.4. Nhận xét tổng quan về Bản án số 08/2025/HC-ST
ngày 28/02/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu
Qua toàn bộ phần phân tích về căn cứ thu hồi đất, điều kiện
bồi thường và thủ tục thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013, có thể
thấy rằng vụ việc thu hồi đất của bà M để thực hiện dự án Khu C Cá
đặt ra hai vấn đề pháp lý lớn: thứ nhất là tính hợp pháp của quyết
định thu hồi xét trên mục đích, thẩm quyền và tình trạng pháp lý
của thửa đất; thứ hai là mức độ tuân thủ các trình tự, thủ tục bắt
buộc mà pháp luật quy định. Đây là cơ sở để đánh giá liệu quyết
định hành chính của UBND thành phố V có hợp pháp toàn diện hay
không.
Xét về mục đích thu hồi, UBND thành phố V đã áp dụng đúng
quy định của Luật Đất đai 2013. Dự án xây dựng Khu C Cá là dự án
công trình công cộng, thuộc nhóm dự án mà Nhà nước được quyền
thu hồi đất theo Điểm a khoản 1 Điều 16 và khoản 3 Điều 62 Luật
Đất đai 2013. Thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất của
UBND thành phố V cũng phù hợp với khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai
2013, vì UBND thành phố thuộc tỉnh được xác định là UBND cấp
huyện khi xem xét thẩm quyền thu hồi đối với hộ gia đình, cá nhân.
Việc ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt
phương án bồi thường trong cùng một ngày cũng phù hợp với yêu
cầu của điểm a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013. Như vậy, xét về
mục đích, thẩm quyền và hình thức, quyết định thu hồi đất có nền
tảng pháp lý rõ ràng và phù hợp với luật định. Về xác định loại đất
và tình trạng pháp lý của diện tích bị thu hồi, UBND và Tòa án đều
dựa vào hồ sơ địa chính qua các thời kỳ theo đúng Điều 11 và Điều
100 Luật Đất đai 2013. Diện tích 36,2 m² được kê khai từ năm 1992
là đất Ao, sau đó được cấp Giấy chứng nhận năm 2008 với mục đích
nông nghiệp, nên việc xác định đây là đất nông nghiệp là chính xác.
Bà M không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh đủ điều kiện chuyển
mục đích hoặc được công nhận đất ở theo Điều 100 Luật Đất đai
2013, nên yêu cầu bồi thường đất ở không có cơ sở. Đối với phần
diện tích 3 m² nằm ngoài ranh giới Giấy chứng nhận, pháp luật
không thừa nhận vì phần diện tích này thuộc đất công và lối đi
chung, đồng thời Khoản 2 Điều 82 quy định rõ Nhà nước không bồi
thường đối với đất lấn chiếm hoặc đất không đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận. Như vậy, việc từ chối bồi thường đối với 3 m² hoàn toàn
phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi xem xét thủ tục thu
hồi đất theo Điều 67, Điều 69 và Điều 70 Luật Đất đai 2013, có thể
thấy quy trình của UBND thành phố V còn tồn tại một số thiếu sót.
Dù UBND đã gửi thông báo thu hồi đất theo khoản 1 Điều 67 Luật
Đất đai 2013 và ban hành các quyết định hành chính theo đúng
khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013, nhưng hồ sơ vụ án không thể
hiện rõ việc công khai thông báo thu hồi theo đúng bốn hình thức
mà điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định. Bên cạnh
đó, khi bà M không ký vào biên bản đo đạc, chính quyền địa phương
lẽ ra phải thực hiện bước vận động, thuyết phục theo điểm d khoản
1 Điều 69 Luật Đất đai 2013 và nếu không đạt được sự phối hợp của
người dân thì phải ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Hồ sơ
không chứng minh được bất kỳ biên bản vận động nào cũng như
không có quyết định kiểm đếm bắt buộc, cho thấy quy trình kiểm
đếm chưa được thực hiện đúng với yêu cầu bắt buộc của pháp luật.
Đây là thiếu sót đáng kể vì bước này là cơ sở pháp lý quan trọng để
bảo đảm việc đo đạc, kiểm đếm có giá trị pháp lý. Hơn nữa, các quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai 2013 yêu cầu tổ chức
họp dân, lấy ý kiến và niêm yết công khai phương án bồi thường
trong thời gian tối thiểu theo luật. Tuy nhiên, hồ sơ không thể hiện
đầy đủ các biên bản họp dân, biên bản lấy ý kiến hay văn bản tổng
hợp ý kiến về những tài liệu bắt buộc trong quy trình lập phương án
bồi thường. Điều này đặt ra nghi vấn về mức độ tuân thủ quy định
pháp luật trong bước lập phương án bồi thường của UBND thành phố
V.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra nhận xét rằng mặc dù
căn cứ thu hồi đất và việc xác định loại đất, nguồn gốc đất là hoàn
toàn phù hợp với các quy định pháp luật, nhưng thủ tục thu hồi và
bồi thường lại chưa được thực hiện một cách đầy đủ theo đúng trình
tự mà Điều 67 và Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định. Điều này dẫn
đến việc một số bước thiết yếu chưa được thực hiện hoặc chưa được
chứng minh rõ ràng, làm ảnh hưởng đến tính hợp pháp tổng thể của
quy trình thu hồi đất. Do đó, dù quyết định thu hồi đúng mục đích,
đúng thẩm quyền và đúng căn cứ pháp lý, việc không tuân thủ đầy
đủ thủ tục vẫn là yếu tố làm giảm tính hợp pháp của toàn bộ quá
trình thu hồi đất mà UBND thành phố V thực hiện.
3. So sánh hai bản án về chế định thu hồi đất
Khi đặt hai bản án về đất đai cùng giải quyết tranh chấp thu hồi
đất cạnh nhau, có thể nhận thấy chế định thu hồi đất trong Luật Đất
đai 2013 được tòa án vận dụng theo hai cách tiếp cận khác nhau tùy
thuộc vào tình trạng pháp lý của đất, hệ thống tài liệu địa chính mà
cơ quan nhà nước cung cấp, cũng như mức độ tuân thủ thủ tục hành
chính của cơ quan thu hồi. Về điểm chung, cả hai vụ án đều liên
quan đến các dự án thuộc nhóm công trình công cộng, phù hợp điểm
a khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 về mục đích Nhà nước thu hồi
đất, đồng thời thẩm quyền thu hồi trong cả hai trường hợp đều thuộc
về UBND cấp huyện theo khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013. Tuy
nhiên, khi xem xét sâu vào từng khía cạnh pháp lý, đặc biệt là chứng
cứ về loại đất, điều kiện bồi thường theo Điều 74 và Điều 75 Luật
Đất đai 2013, cũng như trình tự thu hồi theo Điều 67 và Điều 69 Luật
Đất đai 2013, tòa án đã đi đến hai kết luận hoàn toàn trái ngược vì
sự khác biệt trong cách cơ quan hành chính thực hiện nghĩa vụ
chứng minh và tuân thủ thủ tục.
Trong vụ án số 24/2025/ HC-ST tại tỉnh Phú Yên, tranh chấp
xoay quanh diện tích 11,6 m² mà UBND thành phố T cho rằng ông
Trần Văn T sử dụng không hợp pháp nên không được bồi thường.
Tuy nhiên, để khẳng định một thửa đất là sử dụng không hợp pháp,
cơ quan hành chính phải chứng minh thửa đất rơi vào một trong các
trường hợp thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai nêu tại Điều 64 Luật
Đất đai 2013. Những trường hợp này bao gồm hành vi lấn chiếm đất
công, sử dụng sai mục đích, hoặc chuyển mục đích sử dụng trái
phép. Điều 22 và Điều 24 Luật Đất đai 2013 cũng quy định trách
nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý hồ sơ địa chính và ghi nhận
đầy đủ các biến động sử dụng đất qua từng thời kỳ. Nghĩa vụ chứng
minh này đòi hỏi UBND phải cung cấp được biên bản kiểm tra, hồ sơ
xử phạt, tài liệu quản lý đất đai hoặc ghi nhận quản lý nhà nước
trong quá khứ đối với khu vực đất tranh chấp. Thế nhưng trong vụ
ông T, hồ sơ UBND cung cấp lại chỉ gồm phiếu đo đạc hiện trạng tại
thời điểm thu hồi, bản đồ trích đo và một số tài liệu kỹ thuật đo đạc
khác. Đây đều là tài liệu phản ánh hiện trạng sử dụng ở thời điểm
thu hồi đất chứ không phải tài liệu chứng minh lịch sử quản lý theo
đúng yêu cầu của Điều 22 và Điều 24 Luật Đất đai 2013. Không có
bất kỳ biên bản vi phạm nào, không có quyết định xử phạt hành
chính, không có tài liệu địa chính qua các thời kỳ, cũng không có
chứng cứ Nhà nước đã từng quản lý phần đất 11,6 m² này như đất
công. Việc thiếu toàn bộ các tài liệu cốt lõi như vậy khiến kết luận
của UBND về tính bất hợp pháp của phần đất trở nên không có cơ sở
pháp lý vững chắc. Khi đối chiếu với Điều 75 Luật Đất đai 2013, ông
T là người sử dụng đất ổn định, không có chứng cứ cho rằng ông vi
phạm pháp luật, do đó xét theo nguyên tắc tại Điều 74 Luật Đất đai
2013 thì ông thuộc nhóm người được bồi thường. Không chỉ yếu về
căn cứ nội dung, UBND thành phố T còn vi phạm một loạt thủ tục
mang tính bắt buộc theo Điều 67 và Điều 69 Luật Đất đai 2013.
Theo khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013, việc gửi thông báo thu hồi
đất phải được thực hiện trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo phải nêu
rõ kế hoạch thu hồi, thời gian kiểm đếm, khảo sát, đo đạc. Theo
điểm a khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013, ngoài việc gửi trực tiếp,
UBND còn phải tổ chức họp dân, niêm yết công khai và đăng tải
thông tin thu hồi trên phương tiện thông tin đại chúng. Hồ sơ vụ án
lại chỉ thể hiện một giấy mời làm việc về đo đạc, hoàn toàn không
thể hiện việc công khai thu hồi theo đúng bốn hình thức luật quy
định. UBND cấp xã cũng không xuất hiện trong các tài liệu phối hợp
đo đạc theo điểm b khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013. Nghiêm
trọng hơn, khi ông T không ký biên bản đo đạc, UBND phải thực hiện
cơ chế vận động theo điểm d khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2013 và
nếu vẫn không hợp tác thì Chủ tịch UBND cấp huyện phải ban hành
quyết định kiểm đếm bắt buộc. Đây là bước quyết định tính hợp
pháp của kết quả kiểm đếm theo Điều 70 Luật Đất đai 2013. Nhưng
hồ sơ lại không hề có biên bản vận động, không có xác nhận của
Mặt trận Tổ quốc cấp xã, không có quyết định kiểm đếm bắt buộc và
cũng không có biên bản cưỡng chế kiểm đếm. Tất cả các bước then
chốt trong Điều 69 Luật Đất đai 2013 đều không được thực hiện, dẫn
đến việc tòa án kết luận toàn bộ thủ tục thu hồi đất là vi phạm
nghiêm trọng, làm mất tính hợp pháp của quyết định hành chính.
Ngược lại, trong vụ án số 08/2025/ HC-ST tại tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu, tình trạng pháp lý của đất bà M lại có lịch sử sử dụng và hồ sơ
địa chính rõ ràng. Khi đối chiếu Điều 11 Luật Đất đai 2013 về phân
loại đất và Điều 100 Luật Đất đai 2013 về căn cứ công nhận quyền
sử dụng đất, tòa án xác định hồ sơ kê khai từ năm 1992 thể hiện
36,2 m² là đất ao – một loại đất nông nghiệp. Khi cấp Giấy chứng
nhận năm 2008, Nhà nước tiếp tục công nhận phần diện tích đó là
đất nông nghiệp và chỉ xác nhận 5 m² là đất ở. Bà M không cung cấp
được giấy tờ nào thuộc khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 chứng
minh đủ điều kiện xác định lại mục đích sử dụng thành đất ở. Đối với
3 m² nằm ngoài Giấy chứng nhận, cơ quan quản lý chứng minh đây
là đất công và lối đi chung, phù hợp khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai
2013 quy định Nhà nước không bồi thường đối với đất lấn chiếm
hoặc đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Như vậy, dù bà M
cho rằng cả diện tích có lịch sử sử dụng từ thời Pháp thuộc nhưng
không chứng minh được yếu tố pháp lý nào theo luật hiện hành, nên
yêu cầu bồi thường đất ở không có cơ sở. Dù thủ tục thu hồi đất
trong vụ bà M cũng có thiếu sót như không chứng minh đầy đủ biên
bản họp dân, vận động, hay niêm yết phương án theo khoản 2 Điều
69 Luật Đất đai 2013, nhưng điều này không làm thay đổi bản chất
pháp lý của diện tích đất, vì hồ sơ địa chính xuyên suốt và Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã xác định rõ mục đích sử dụng
theo từng phần diện tích. Tòa án vì vậy đặt trọng tâm vào chứng cứ
lịch sử có giá trị pháp lý cao hơn là những thiếu sót về thủ tục, vốn
không làm ảnh hưởng đến bản chất quyền sử dụng đất hợp pháp đã
được xác lập và ghi nhận từ trước.
So sánh hai bản án cho thấy tòa án luôn cân bằng giữa hai tiêu
chí: nội dung pháp lý và hình thức thủ tục hành chính. Trong vụ ông
T, sự thiếu hụt nghiêm trọng về cả nội dung lẫn thủ tục khiến quyết
định hành chính bị hủy bỏ. Trong vụ bà M, nội dung pháp lý đầy đủ,
rõ ràng và có căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 100 và
khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2013 nên quyết định hành chính vẫn
được bảo vệ, dù thủ tục có thiếu sót. Điều này phản ánh một thông
điệp nhất quán: để quyết định thu hồi đất hợp pháp, cơ quan nhà
nước phải chứng minh bằng hồ sơ địa chính chính xác, đầy đủ, đồng
thời tuân thủ chặt chẽ trình tự theo Điều 67 và Điều 69 Luật Đất đai
2013. Nếu thiếu chứng cứ pháp lý, quyết định sẽ bị hủy; nếu thiếu
một phần thủ tục nhưng nội dung pháp lý vững chắc thì quyết định
có thể vẫn được bảo vệ.
Nói cách khác, hai bản án này bổ sung cho nhau trong việc giải
thích thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2013: một bản án nhấn mạnh
vai trò của thủ tục bắt buộc trong bảo đảm quyền của người dân khi
Nhà nước thu hồi đất; bản án còn lại khẳng định giá trị của hồ sơ địa
chính và Giấy chứng nhận là nền tảng quyết định khi tranh chấp liên
quan đến nguồn gốc và loại đất. Cả hai đều cho thấy rằng nội dung
và thủ tục không thể tách rời trong đảm bảo tính hợp pháp của
quyết định hành chính về thu hồi đất.
4. Bất cập về chế định thu hồi đất
4.1. Bất cập về chế định thu hồi đất trong hai bản án
4.1.1. Bất cập về chứng cứ quản lý đất và khả năng chứng
minh nguồn gốc đất
Qua hai bản án, có thể thấy một bất cập rất lớn của chế định
thu hồi đất, đó là sự thiếu nhất quán và thiếu đầy đủ của hệ thống
chứng cứ trong quản lý đất đai. Điều này dẫn đến việc tòa án, dù áp
dụng cùng một đạo luật là Luật Đất đai 2013, nhưng lại đưa ra phán
quyết hoàn toàn khác nhau. Mấu chốt nằm ở chỗ hồ sơ quản lý đất
đai của Nhà nước thường không phản ánh đầy đủ quá trình sử dụng
đất của người dân, trong khi hệ thống pháp luật lại đặt gánh nặng
chứng minh quá nặng nề lên chính người sử dụng đất.
Trong vụ án của ông T tại Phú Yên, chính quyền địa phương kết
luận rằng phần diện tích 11,6 m² mà ông đang sử dụng là đất không
hợp pháp. Nhưng cơ sở duy nhất được đưa ra lại chỉ là kết quả đo
đạc tại thời điểm thu hồi. Những hồ sơ mà lẽ ra phải tồn tại trong
quá trình quản lý đất của Nhà nước như là biên bản kiểm tra định kỳ,
giấy tờ xử lý vi phạm, tài liệu thể hiện ranh giới quản lý trong từng
thời kỳ trong vụ án hoàn toàn không có. Theo Luật Đất đai 2013, đặc

Tài liệu khác của Trường Đại học Luật Hà Nội

Tài liệu liên quan: