Tiền đặt cọc (deposit) được hiểu như thế nào?

Tiền đặt cọc (deposit) được hiểu như thế nào?
1. Tiền đặt cọc và tiền trả trước là gì?
Tiền đặt cọc là tiền ký gửi làm tin ban đầu của người mua nhà, cho biết ý
định mua bất động sản đã được chào bán, và nhận nguồn tài chính từ ngân
hàng hoặc một công ty thế chấp. Cũng được gọi là tiền làm tin.
Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên đặt cọc giao cho bên
nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác
(tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao hết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:
– Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có
năng lực pháp luật dân sự , năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch
đặt cọc một cách tự nguyện. (Theo Điều 117 BLDS 2015)
– Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (theo Điều 295 BLDS 2015).
– Hình thức đặt cọc: BLDS 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập
thành văn bản như BLDS 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo
thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (Theo Điều 296 BLDS 2015).
Do đó, với việc đặt cọc trong trường hợp không phải lập thành văn bản có thể
thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận của các bên
tham gia giao dịch. Khi đó thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một
văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức.
Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện
bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.
Tiền trả trước là một hình thức thanh toán bằng tiền mặt khi bắt đầu mua
một hàng hóa hoặc dịch vụ đắt tiền. Khoản thanh toán này chiếm một tỉ lệ
phần trăm của giá mua đầy đủ.
Trong một số trường hợp, khoản thanh toán trước sẽ không được hoàn lại
nếu thỏa thuận giao dịch không thành do phía người mua. Sau khi thanh toán
khoản tiền trả trước, người mua đưa ra các thỏa thuận tài chính để thanh
toán số tiền còn lại cho người bán.
2. Cách thức hoạt động của tiền trả trước
Các khoản tiền trả trước sẽ giảm bớt số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian
vay tiền, giảm các khoản phải thanh toán hàng tháng và cho phép cho người
cho vay một mức độ bảo đảm nhất định. Trong giao dịch mua nhà
Tại Mỹ, khoản tiền trả trước tiêu chuẩn mà người cho vay yêu cầu thanh toán
là 20% cho một ngôi nhà. Tuy nhiên, người dân ở Mỹ cũng có thể mua một
ngôi nhà với yêu cầu khoản tiền trả trước chỉ ở mức 3.5% như trong các
chương trình vay nợ được sự bảo trợ của chính phủ liên bang.
Có một số trường hợp việc tăng khoản tiền trả trước là cần thiết như khi mua
một tài sản sở hữu chung thường phổ biến ở các thành phố lớn do rủi ro tăng lên. Trong giao dịch mua xe
Trong giao dịch mua xe, khoản tiền trả trước từ 20% trở lên có thể giúp
người mua dễ dàng có được lãi suất và các điều khoản cho vay tốt hơn, cũng
như qui trình phê duyệt khoản vay nhanh hơn.
Một số đại lí xe có thể không yêu cầu khoản trả trước cho một số người mua
nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc lãi suất sẽ cao hơn cho khoản vay mua xe này. Một số lưu ý
Việc xác định khoản tiền trả trước thường là một quá trình phức tạp và có
một số lĩnh vực kinh doanh cần tính toán kĩ lưỡng khoản tiền trả trước hơn những lĩnh vực khác.
Tiền trả trước cũng cung cấp cho người cho vay một mức độ đảm bảo nhất
định. Về cơ bản, nếu bạn đã thanh toán một khoản tiền trả trước thì khả năng
vỡ nợ khoản vay của bạn là thấp hơn.
3. Tác dụng của Tiền trả trước Lãi suất
Nếu bạn thanh toán tiền trả trước khi mua hàng và vay tiền để thanh toán
phần còn lại, ngay lập tức số tiền lãi bạn phải trả trong suốt thời gian vay được giảm xuống.
Giả sử bạn vay $100,000 với lãi suất 5%, năm đầu tiên số tiền lãi bạn cần trả
là $5,000. Nếu bạn đã thanh toán khoản tiền trả trước $20,000, bạn chỉ cần vay thêm $80,000.
Kết quả là, năm đầu tiên tiền lãi của bạn chỉ còn $4,000, giúp bạn tiết kiệm được $1,000.
Vì vậy, khoản trả tiền trước càng lớn sẽ giúp bạn tiết kiệm càng nhiều tiền lãi trong suốt thời gian vay.
Khoản thanh toán hàng tháng
Tiền trả trước cũng làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng cho các khoản vay trả góp.
Giả sử bạn mua một chiếc xe hơi với giá $15,000. Nếu bạn vay khoản vay
$15,000 với lãi suất 3% trong thời hạn bốn năm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn là $332.
Tuy nhiên, nếu bạn thanh toán khoản tiền trả trước $3,000, bạn chỉ cần vay
$12,000 và khoản thanh toán hàng tháng của bạn giảm xuống còn $266. Bạn
sẽ tiết kiệm được $66 mỗi tháng hay $3,168 trong suốt thời hạn vay 48 tháng của khoản vay.
4. So sánh tiền trả trước (down payment) và tiền đặt cọc (deposit)
Tiền đặt cọc (deposit) là số tiền mà bạn phải trả để bảo đảm bạn sẽ mua một
tài sản, nói cách khác, bạn đang chứng minh rằng bạn nghiêm túc trong việc
mua tài sản đó. Tiền đặt cọc không có một mức yêu cầu xác định sẵn.
Khi bạn đề nghị mua một tài sản với đại lí bất động sản, họ sẽ yêu cầu một
khoản tiền đặt cọc. Số tiền đó sẽ phụ thuộc vào giá mua và mức độ nhanh
chóng của giao dịch. Số tiền này sẽ dựa trên giá mua tài sản khi chốt giao
dịch và là một phần của khoản tiền trả trước. Nếu giao dịch thất bại, tiền đặt cọc cũng bị mất.
Khoản tiền trả trước (down payment) là số tiền mà bạn phải trả trước khi bạn
mua một tài sản. Các khoản tiền trả trước thường dao động từ 5% đến 20% tổng giá trị tài sản.
Thông thường yêu cầu tiền trả trước sẽ khác nhau tùy vào giao dịch bạn
thực hiện. Nếu bạn là nhân viên, bạn sẽ phải trả trước ít nhất 5% cho khoản thanh toán.
Đối với các cá nhân làm chủ, họ phải trả trước ít nhất 10% và nếu bạn mua
bất động sản cho thuê/đầu tư, bạn sẽ cần phải trả trước tối thiểu 20% khoản thanh toán.
Toàn bộ số tiền trả trước phải được thanh toán hết khi đóng giao dịch.
5. Nhận tiền đặt cọc để bán đất, đơn phương chấm dứt hợp
đồng có phải trả lại tiền đặt cọc không?
Căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc
kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung
là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt
cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Trong trường hợp này việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực
hiện chyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán và người nhận
chuyển nhượng. Như vậy, người bán sẽ phải trả lại tiền cọc trong trường hợp
nhà người bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất với người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp
này người nhận chuyển nhượng còn có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu có căn
cứ người bán chậm thực hiện nghĩa vụ sang tên, nếu trong hợp đồng có ghi
nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ sang tên giữa người bán và người nhận chuyển nhượng .
“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ
1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ
mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn
hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền
có thể hủy bỏ hợp đồng.
2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các
bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được
thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có
nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền
hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Nếu người nhận chuyển nhượng muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc
hủy bỏ này được quy định tại Điều 427 BLDS 2015:
“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời
điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa
thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và
thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ
chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không
hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả
phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan
đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định
tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ
hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực
hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo
quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”
Vậy nếu xác nhận việc chậm thực hiện việc tách thửa là căn cứ để xác nhận
việc bạn đã không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực
hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý thì bên nhận chuyển nhượng có thể
hủy bỏ hợp đồng. Và khi đó, bạn sẽ phải hoàn trả lại tiền cọc cho bên nhận
chuyển nhượng sau khi đã trừ đi những khoản chi phí hợp lý trong thực hiện
hợp đồng và chi phí quản lý tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 427 BLDS 2015.
Document Outline

• Tiền đặt cọc (deposit) được hiểu như thế nào?
  • 1. Tiền đặt cọc và tiền trả trước là gì?
    • 2. Cách thức hoạt động của tiền trả trước
    • 3. Tác dụng của Tiền trả trước
    • 4. So sánh tiền trả trước (down payment) và tiền đ
  • 5. Nhận tiền đặt cọc để bán đất, đơn phương chấm d