Tiểu luận môn Luật Đất đai: Sai phạm và trách nhiệm pháp lý trong kinh doanh nhà ở hình thành tương lai Tiểu luận môn Luật Đất đai: Sai phạm và trách nhiệm pháp lý trong kinh doanh nhà ở hình thành tương lai | Trường Đại học Luật Hà Nội

lOMoAR cPSD| 40551442 MỤC LỤC =
MỞ ĐẦU...................................................................................................................2
NỘI DUNG...............................................................................................................2 I.
Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai..................................................................................2 1.
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật...2 2.
Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai..................3 II. Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai...4 1. Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh
nghiệp:.........................................................4 2. Các sai phạm xảy ra từ phía khách
hàng:............................................................5 3.
Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai.......6 III. Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các
vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua
trên thực tế...........................7
1. Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai..................................................................................................7 Trách nhiệm
dân sự............................................................................................7 1.2. Trách
nhiệm hành chính..............................................................................8
1.3. Trách nhiệm hình sự....................................................................................9
2. Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai trong thời gian qua trên thực tế...........................................................9 2.1. Đánh giá về quy định pháp
luật......................................................................9 2.2. Về thực tiễn thi hành pháp
luật...............................................................11 KẾT
LUẬN...............................................................................................................14
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM
KHẢO.....................................................................15 lOMoAR cPSD| 40551442 MỞ ĐẦU
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta.
Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy
định chi tiết hơn về việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên,
do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm
chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau.
Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ này. Điều này
đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và khách hàng trong việc thực
hiện các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởi đây là một trong
những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng
gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng
thỏa thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Do đó, cần phải đánh giá thực trạng
pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và nhận diện những
sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương
lai, từ những sai phạm đó chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý những sai phạm đó như
thế nào. Để làm rõ hơn vấn đề này, em xin phép chọn đề tài: “Hãy chỉ rõ các dạng
sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong
tương lai. Chỉ rõ pháp luật hiện hành xử lý như thế nào về những sai phạm này?
Hãy đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai trong thời gian qua trên thực tế”, để làm bài Tiểu luận kết thúc môn học. Trong
quá trình nghiên cứu và làm bài em còn nhiều thiếu sót và hạn chế, rất mong Quý
Thầy (Cô) góp ý thêm để bài làm của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn! NỘI DUNG I.
Khái quát chung về quy định của pháp luật trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của phápluật
Theo Khoản 1 Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại
tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì
người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa
được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được
xây dựng hoàn thành trong tương lai. lOMoAR cPSD| 40551442
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình
thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
2. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động cụ thể do các nhà đầu
tư thực hiện trên thực tế với các công trình là nhà ở hình thành trong tương lai được
xây dựng chưa xong và chưa được nghiệm thu. Pháp luật hiện hành cho phép các
chủ thể này được tiến hành các hoạt động bán, cho thuê hay cho thuê mua đối với
những công trình là nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế, các chủ
thể là các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phải bảo đảm những điều kiện nhất định
khi tham gia vào hoạt động này. Các điều kiện kinh doanh góp phần giúp cho người
mua nhà ở hình thành trong tương lai phần nào tránh được những rủi ro nhất định từ
các hoạt động kinh doanh này. Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có
thể được các nhà đầu tư thực hiện dưới các hình thức sau:
-Nhà đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thông qua hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp tiến hành
mua đứt bán đoạn với nhau loại nhà ở này. -
Nhà đầu tư cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Hoạt động
này được tiến hành thông qua hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong
tương lai. Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư hoặc các doanh nghiệp vẫn
là chủ sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai. -
Nhà đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành thành trong tương
lai: Mục đích cuối cùng mà các bên hướng đến trong hợp đồng là khách
hàng sẽ mua lại công trình nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu
cuối cùng được chuyển giao giữa các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp cho khách hàng.
Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi các quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Chương
III Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Kinh doanh nhà ở hình thành trong lOMoAR cPSD| 40551442
tương lai cũng là một trong các giao dịch dân sự, vì vậy các bên trong hợp đồng luôn
có quyền và nghĩa vụ tương ứng.
Ngoài những quyền và nghĩa vụ nói chung được quy định trong Bộ luật Dân sự năm
2015 về giao dịch dân sự, các bên trong hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai còn có những quyền và nghĩa vụ đặc thù được Luật Kinh doanh bất động
sản quy định tại Điều 58. Hơn nữa, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là
một trong các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, dễ gây ra rủi ro cho các bên, đặc
biệt là đối với bên mua. Vì vậy, liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể hơn so với việc
kinh doanh các tài sản thông thường hoặc kinh doanh nhà ở có sẵn, cụ thể là các quy
định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; quy
định của pháp luật về bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai; các quy định của pháp luật về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. II.
Những sai phạm thường thấy về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Có thể nói rằng các sai phạm xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai xuất phát từ hai phía, đó là nhà đầu tư và phía khách hàng.
1. Về phía các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp: -
Chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Việc thanh toán
trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách
hàng với nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó
“chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục
đích đã cam kết” và “hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng
vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên
thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng
mục đích theo cam kết là bị cấm”. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh ra
nhiều trường hợp nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực
hiện sai mục đích ban đầu như: không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng
nhà ở hình thành trong tương lai như ban đầu mà đưa nguồn vốn vào hoạt
động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo nhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động
từ khách hàng. Ví dụ: dự án Dream Home Reverside được xây dựng trong
tổng thể khu dân cư hiện hữu ven sông rộng 5,1 ha, trên 2 mặt tiền đường
Nguyễn Văn Linh - Phạm Thế Hiển, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án đã lOMoAR cPSD| 40551442
được chủ đầu tư Nhà Mơ và DKRS giới thiệu ra thị trường từ cuối năm
2017 và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ với khách hàng ngay
sau đó. Ngay từ năm 2018, chủ đầu tư Nhà Mơ đã “tự ý” ký hợp đồng đặt
cọc với khách hàng ngay trên khu đất không thuộc quyền sở hữu mình, ước
tính số tiền chủ đầu tư Nhà Mơ “chiếm dụng” của khách hàng từ hợp đồng
đặt cọc lên đến vài trăm tỷ đồng. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện. -
Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong
tương lai nhưng vẫn tiếnhành mở bán: Theo quy định của pháp luật, việc
mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải thỏa mãn các điều kiện
nhất định do pháp luật quy định. Trên thực tế chưa có đầy đủ các điều kiện
đó nhưng các chủ đầu tư đã mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. -
Chất lượng của nhà ở hình thành trong tương lai được chủ đầu
tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu.
Thông thường chất lượng của nhà ở so với thỏa thuận ban đầu là thấp hơn,
sự kém về chất lượng trong các công trình nhà ở hình thành trong tương
lai là không giống nhau, có thể là các thiết bị được sử dụng trong dự án
kém chất lượng, chưa đưa vào sử dụng đã hỏng hóc hoặc bản thân nguyên
vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng cũng không đảm bảo như vỡ, rạn
nứt…Ví dụ như dự án Goldmark City (Hà Nội) đã được bàn giao đến khách
hàng tuy nhiên chất lượng thi công không đảm bảo như cam kết của chủ
đầu tư. Nhiều căn hộ trong dự án chất lượng tường nhà đều ở mức độ kết
dính kém, có thể gây nguy hiểm cho cư dân. -
Chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà: Đây là trường hợp chủ
đầu tư bàn giao nhà chậm so với thỏa thuận bao đầu của các bên. Khách
hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu
tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây
hoang mang và bức xúc cho khách hàng. Thời gian gần đây, các dự án nhà
ở, chung cư cao tầng... rơi vào tình trạng chậm tiến độ bàn giao nhà xảy ra
khá phổ biến, có thể nhắc đến như: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena
Complex Pháp Vân” (dự án Athena Complex Pháp Vân) của Liên danh nhà
đầu tư Công ty CP công nghiệp hàn Việt Nam với Công ty TNHH Phát
triển Đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường
Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội). -
Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai: Thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư tự soạn thảo, sau
đó mới đưa cho khách hàng ký kết. Các điều khoản trong hợp đồng này có
thể gây ra bất lợi cho khách hàng. Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo hợp
đồng theo mẫu về nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ tự soạn lOMoAR cPSD| 40551442
thảo ra những điều khoản mà giúp cho chủ đầu tư xa rời trách nhiệm và
khó quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư.
2. Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng:
Thực tế cho thấy trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều sai
phạm xảy ra lại xuất phát từ phía các khách hàng: -
Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp
đồng. Hành vi này có thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả
năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán
nghĩa vụ của mình. Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa vụ thanh
toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được
nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện
chậm nghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở
hình thành trong tương lai, để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán. -
Khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở hình thành
trong tương lai cho nhiềuđối tượng. Nhiều khách hàng mua nhà ở hình
thành trong tương lai vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở
hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ
xác lập, họ sẵn sàng trao tay.
3. Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến sự sai phạm trong kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai. Chủ đầu tư và khách hàng đều có lợi ích trong kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai. Khi lợi ích của các bên bị xâm phạm hoặc vì chính lợi ích (lợi
nhuận) bị xâm phạm, bị ảnh hưởng thì các chủ thể này sẵn sàng thực hiện các hành
vi vi phạm. Chẳng hạn, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để bán nhà chậm tiến độ
cho khách hàng, bởi thực tế mức phạt so với lợi nhuận mà nhà đầu tư có được không
đáng là bao nhiêu. Đối với khách hàng, khi giá cả nhà ở hình thành trong tương lai
biến động theo hướng bất lợi cho họ, họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không đủ căn cứ. lOMoAR cPSD| 40551442
Nguyên nhân thứ hai là do sự thiếu hiểu biết của khách hàng cũng là một nguyên
nhân dẫn đến những sai phạm của số lượng lớn khách hàng. Đa số khách hàng mua
nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích để ở, nhưng cũng không ít người mua
theo “phong trào”,… Tuy nhiên, dù với bất kỳ mục đích nào, nhưng nếu khách hàng
chủ quan, không xem xét kỹ các quy định của pháp luật, đặc biệt là các điều khoản
thỏa thuận trong hợp đồng, không chọn kỹ lưỡng chủ đầu tư… thì sai phạm xảy ra
là tất yếu. Hơn nữa, một số chủ đầu tư cũng lợi dụng sự chủ quan, sự thiếu hiểu biết
của khách hàng để thực hiện những hoạt động có lợi cho mình.
Nguyên nhân thứ ba là do những quy định của pháp luật liên quan đến kinh
doanh nhà ở trong tương lai còn thiếu và yếu, đặc biệt là các biện pháp chế tài còn
chưa thỏa đáng với mức độ vi phạm, nhất là những sai phạm của chủ đầu tư. Ngoài
ra, công tác quản lý nhà nước trong hoạt động này cũng chưa đạt hiệu quả cao, dẫn
đến tình trạng lách luật vẫn xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
III. Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở
hình thành trong tương lai và đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực tế.
1. Quy định pháp luật về trách nhiệm pháp lý khi vi phạm kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. 1.1.Trách nhiệm dân sự
Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua trong kinh
doanh bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi. Nội
dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã kí kết
hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc
do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật. Các hình thức trách nhiệm do vi
phạm hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại nhà ở hình thành trong tương lai, các
bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau:
Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm
nghĩa vụ hợp đồng phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm. Bên vi
phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng hoặc
dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí
tổn. Ví dụ: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở lOMoAR cPSD| 40551442
hữu cho người mua đã dẫn đến có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng
đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra Hanoi Times Tower ,
Bright City , CT1 Vân Canh , Hesco Văn Quán ...
Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng phải trả cho bên bị vi phạm một
khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Đây là một biện pháp được áp
dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ
áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm. Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt
theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào,
có thiệt hại xảy ra hay không?”.
Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch có
thể thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt
vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường
thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi
thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp
đồng không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải
nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).
Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực hiện
nghĩa vụ và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Hủy bỏ hợp
đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn
bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải
hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải
bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên
đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong quá trình thực hiện hợp đồng thường
có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ
bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao
không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng,
một bên cố tình không thực hiện hợp đồng,... Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự
thương lượng, hòa giải. Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi
có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định. Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường
khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ
những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông
tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu. Do vậy, khi xảy ra
tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo vệ. lOMoAR cPSD| 40551442
1.2.Trách nhiệm hành chính
Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, việc xử lý các hành vi vi phạm
pháp luật của tổ chức, cá nhân trong mua bán bất động sản nói chung và nhà ở hình
thành trong tương lai nói riêng được căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm để xác
định các biện pháp xử lý cụ thể bao gồm xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy
cứu trách nhiệm hình sự. Trong đó, các quy ảnh xử phạt hành chính đối với hành vi
vi phạm pháp luật mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được cụ thể hóa tại Điều
57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định xử phạt
vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến kinh doanh
khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý
công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử
dụng nhà và công sở (Nghị định 139/2017/NĐ-CP) trên cơ sở xác định rõ các loại
hảnh vi vi phạm, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả.
Ngoài ra, nếu gây ra thiệt hại trên thực tế, tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi
phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại. Trường hợp vi phạm nghiêm
trọng quy định của pháp luật tổ chức cá nhân có nguy cơ bị thu hồi dự án xây dựng
nhà ở hình thành trong tương lai theo Khoản 2 Điều 79 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
1. 3.Trách nhiệm hình sự
Trường hợp hành vi của chủ thể có dấu hiệu cấu thành tội phạm quy định tại
bộ luật hình sự hiện hành , điển hình như Tội lừa đảo chiếm đoạt tài săn , Tội lạm
dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản , chủ thể đó có nguy cơ phải chịu trách nhiệm
hình sự tương ứng được quy định tại Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
2. Đánh giá về việc xử lý các vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương
laitrong thời gian qua trên thực tế.
2.1. Đánh giá về quy định pháp luật
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy
định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật
Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp
đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người lOMoAR cPSD| 40551442
mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn
nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những
quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự
án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn.
Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư
quyền mua căn hộ”; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản
phẩm. Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu
nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán
rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực
tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi
phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư
cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức,
hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động
sản nhà ở” của chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp
đồng vay vốn” và “được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”;
doanh nghiệp phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp”. Người mua trái
phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng
đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của chủ đầu tư
với khách hàng... Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách
hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành
Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động
vốn cho phát triển nhà ở thương mại.
Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ. Theo quy định
tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính
trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức
phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Mức phạt quá thấp so
với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ
đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm đã
chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác. Các chế
tài của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng lOMoAR cPSD| 40551442
ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật
trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai
phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật.
Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự
án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp,
nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh
hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.
2.2. Về thực tiễn thi hành pháp luật
Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được
dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở
tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng
theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ
thi công công trình. Vì vậy, cần thiết phải có công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh
dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy
định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng
mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối
tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người
thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án.
Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ
đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản
thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự
án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để
thế chấp nên rất khó khăn.
Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định trường
hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà sở lOMoAR cPSD| 40551442
xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ
đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Quy định này
đã loại bỏ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý hoạt
động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo
vệ quyền lợi của người mua, vốn là người chịu nhiều rủi ro trong giao dịch này. Có
thể thấy pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thiếu
sự thống nhất và đồng bộ.
Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử
dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành
lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có
những biện pháp nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành
vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp
này. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém
nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào tình
trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết
quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua
cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền
mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng
nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường
hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá. Việc thi hành án trở nên khó
khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết
quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý.
Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế cho
thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà
họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện
tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi
phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy
định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Từ những đánh giá nêu trên, nhận thấy cần có những giải pháp để hoang thiện
pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: lOMoAR cPSD| 40551442
Một là, về chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động
sản hình thành trong tương lai, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành
vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ
lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của
hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động
hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc
tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong
tương lai không đúng mục đích cam kết.
Hai là, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. Giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 hiện nay có sự
mâu thuẫn trong việc xác định trách nhiệm và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước
là sở xây dựng khi tiếp nhận thông báo về một nhà ở hình thành trong tương lai thỏa
mãn điều kiện được tham giao dịch. Quy định này gây khó khăn cho cả bên bán và
bên mua, cần phải xem xét sửa đổi.
Ba là, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai,
pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các bên giao kết
hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung trong hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần phải thắt chặt quy trình ký kết hợp đồng
bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ thống chế tài xử phạt
nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc không cung cấp đầy đủ hồ sơ
liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ bảo lãnh cho
bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không phát hành chứng thư bảo
lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành.
Bốn là, về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án
bất động sản, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử
lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối
với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập
thấp nói riêng. Chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương
lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài. Do
vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài
chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. lOMoAR cPSD| 40551442
Năm là, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhìn
chung còn nhiều sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh
hưởng đến môi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra,
kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao
dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư
ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.
Sáu là, cần có quy định cụ thể về việc xử lý các biến động, đảm bảo lợi ích cho
khách hàng và chủ đầu tư. Nhìn dưới góc độ của bên bán, thị trường bất động sản
luôn luôn biến động những biến đổi trong giá vật liệu, nhân công, chính sách của
nhà nước…là khó tránh khỏi cho nên nếu cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm
hợp đồng thì khá bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề cũng không được giải quyết một
cách tốt nhất. Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định về việc xử lý các biến
động – nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp
đồng. Ví dụ như “Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là
tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao
căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao
căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện
tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu
chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được
điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”.Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng
chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng như trên có thể dẫn đến bất lợi cho người mua nhà
bởi vì con số 2% hay bao nhiêu phần trăm là do chủ đầu tư quyết định, trong khi
người mua nhà hoàn toàn có quyền từ chối nhận bàn giao nhà nếu chủ đầu tư vi phạm
thì lại không được đưa vào điều khoản hợp đồng.
Bảy là, Nhà nước cần đặc biệt chú trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà
ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Kinh doanh và giao dịch mua, thuê mua
nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cần có sự quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc
biệt của chính quyền địa phương, các ban ngành đoàn thể, các doanh nghiệp và người dân. lOMoAR cPSD| 40551442 KẾT LUẬN
Như vậy, để bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh xảy ra những tranh chấp, rủi
ro cho khách hàng thì việc hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai là rất cần thiết. Bài viết trên đã phần nào làm rõ: “rõ các dạng sai phạm phổ biến,
điển hình trong kinh doanh quyền nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ rõ pháp luật
hiện hành xử lý như thế nào về những sai phạm này? Hãy đánh giá về việc xử lý các
vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua trên thực
tế”. Và đề ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật. trong quá trình nghiên cứu,
không tránh khỏi những thiếu sót rất mong Quý Thầy (Cô) đóng góp ý kiến, để bài
làm của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Nhà ở năm 2014.
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3. Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
5. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.
6. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy định
xửphạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế
biến kinh doanh khoảng sản làm vật liệu xây dụng sản xuất, kinh doanh vật
liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản
phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. 7. Bộ luật Hình sự năm 2015
sửa đổi bổ sung năm 2017 8. https://www.google.com.vn/url?
sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwid4cfotvqCAx
Vrr1YBHSQ3A6gQFnoECBMQAQ&url=https%3A%2F%2Flsvn.vn
%2Fmot-so-van-de-phap-ly-ve-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-
tuonglai1657031860.html&usg=AOvVaw1EE5kfZdHiHIodRi13NIka&opi= 8997 8449
9. https://www.google.com.vn/url? lOMoAR cPSD| 40551442
sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwid4cfotvqCAx
Vrr1YBHSQ3A6gQFnoECA4QAQ&url=https%3A%2F
%2Ftapchicongthuong.vn%2Fbai-viet%2Fphap-luat-ve-mua-ban-bat-
dongsan-hinh-thanh-trong-tuong-lai-thuc-trang-va-kien-nghi-
114359.htm&usg=AOvVaw3OsAlaJjOAcQugwh1r8IVk&opi=89978449
10. https://www.google.com.vn/url?
sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwjS8bvmg4eDA
xU6klYBHUO9BdMQFnoECA0QAQ&url=https%3A%2F%2Ftntplaw.vn
%2Frui-ro-khi-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-va-cach-han-che
%2F&usg=AOvVaw3hLPbyhMxAFD2iytIG64z-&opi=89978449