Trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khái niệm về thu hồi đất
Theo khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
Và Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm
2024) quy định: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.”
Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Việc bồi thường cho người sử dụng đất không do lỗi của Nhà nước gây
ra mà xuất phát từ nhu cầu của xã hội, của cộng đồng.
Việc bồi thường về đất thực hiện không căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (trao đổi ngang giá) mà dựa trên
khung giá do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất.
2. Các trường hợp thu hồi đất để giải phóng mặt bằng
Nhà nước muốn tiến hành thu hồi đất để giải phóng mặt bằng phải thuộc
một trong hai trường hợp sau:
Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013).
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp
sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây
dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc
phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công
nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc
phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm
trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào
tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang
nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng
cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013).
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu
tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng
nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ
quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ
sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử
- văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường,
tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm,
công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện
lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng
công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ
công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây
dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân
cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản,
thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than
bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
Thứ ba, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ
đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Luật Đất đai năm 2013) gồm: Thu hồi
đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con
người và thu hồi đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện
tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là: 
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp quy định dưới đây). 
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định ở trên
không được uỷ quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất.
4. Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường
Người sử dụng đất được bồi thường khi có đủ điều kiện được bồi thường
được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
5. Quy trình giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phải thông báo thu hồi đất với người bị thu hồi đất. Thông báo thu hồi
đất phải gửi đến từng người có đất bị thu hồi, họp phổ biến tới người dân
cũng như thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở
Uỷ ban nhân dân cấp xã. Sau khi áp dụng đúng thủ tục nói trên, nếu người
sử dụng đất trong khu vực bị thu hồi đồng ý thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền có thể ra quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết ngày như
quy định thông báo thu hồi đất.
Bước 2: Thu hồi đất
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ
đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc thẩm quyền
của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền
quyết định thu hồi đất đối với trường hợp đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác
định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu như người sử dụng đất không
phối hợp, sẽ do Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam thực hiện công việc vận
động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Sau 10 ngày nếu như
không thuyết phục được thì chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành
quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người sử dụng đất không thực
hiện, sẽ thực hiện kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế (Điều
70 Luật Đất đai năm 2013).
Bước 4: Lập phương án bồi thường và tái định cư
Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phòng mặt bằng có trách nhiệm
lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân,
hộ gia đình bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông
tin liên quan của từng trường hợp, áp giá trính giá trị bồi thường về đất đai, tài sản trên đất.
Bước 5: Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân
Trong quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng thì việc tổ chức lấy ý kiến
của dân được coi là bước khó khăn nhất. Tất cả các ý kiến của người dân sẽ
được đối thoại trực tiếp và đơn vị có trách nhiệm bồi thường sẽ phải đưa ra
những thỏa thuận hợp lý để người dân chấp nhận phương án bồi thường.
Bước 6: Hoàn chỉnh phương án
Trên cơ sở đóng góp ý kiến của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện
chính quyền, đoàn thể tại cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh
phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn
thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện
Việc quyết định thu hồi đất sẽ áp dụng Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy
định thẩm quyền thu hồi đất. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã phổ biến và
niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tại Uỷ ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân
cư. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã
phê duyệt. Nếu như người sử dụng đất thuộc diện tích đất bị thu hồi không
hợp tác, cần triển khai công tác giải thích, thuyết phục, thậm chí cưỡng chế nếu không chấp hành.
Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường
Áp dụng Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 quy đinh về việc chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
Sau khi nhận xong tiền bồi thường đúng theo quy định, thì các đơn vị, cá
nhân sẽ tiến hành giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Nếu như trong quá
trình bàn giao mặt bằng mà cá nhân người sử dụng đất không giao đất, thì sẽ
tiến hành cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
Document Outline

• Trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
  • 1. Khái niệm về thu hồi đất
  • 2. Các trường hợp thu hồi đất để giải phóng mặt bằ
  • 3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu h
  • 4. Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường
  • 5. Quy trình giải phóng mặt bằng theo quy định phá