Bài tập nhận định Luật kinh doanh bất động sản | Trường Đại Học Kiểm sát Hà Nội

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I. NHẬN ĐỊNH

1. Khi mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các bên được thỏa thuận số tiền mà bên mua phải trả cho bên bán của mỗi lần thanh toán.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS

2. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được bán nhà ở sau khi khởi công xây dựng công trình nhà ở của dự án.

Nhận định sai.

Hiện nay pháp luật cho phép Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà chung cư – nhà ở chưa hoàn thành xây dựng, đang trong giai đoạn xây dựng, tạo lập, chưa có đầy đủ công năng để ở. Tuy nhiên, phải tuân thủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS.

3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thực hiện công việc môi giới thông qua Sàn giao dịch bất động sản.

Nhận định sai Điều 62 Luật KDBĐS quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bđs không bao gồm việc thực hiện công việc thông qua sàn giao dịch.

4. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án bất động sản để bán lại.

Nhận định sai.

Doanh nghiệp kinh doanh bđs bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mà đối với chủ thể này lại có sự hạn chế về phạm vi kinh doanh bđs (theo k3 Điều 11 Luật KDBĐS 2014). Ví dụ, DNCVĐTNN ko được mua nhà ở xã hội, vậy nên cũng không được mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản đối với bất động sản thuộc dự án của mình.

Nhận định sai. Theo định nghĩa tại khoản 5 Điều 3 Luật KDBĐS thì dịch vụ quản lý bđs được thực hiện theo ủy quyền của chủ đầu tư và theo khoản 1 Điều 75 khi kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp.

6. Tại mọi thời điểm sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, bên mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đó cho chủ thể khác đủ điều kiện mua nhà ở.

Nhận định sai. Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng theo k1 điều 122 Luật Nhà ở → hợp đồng phải có hiệu lực mới chuyển nhượng.

7. Cá nhân được cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản sau khi có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS, phải đăng ký thuế.

8. Mọi bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản.

Nhận định sai. Theo Điều 9 Luật KDBĐS thì phải không có tranh chấp, không bị kê biên.

9. Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực thì vô hiệu.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở, mua nhà ở thuộc sở hữu NN, nhà ở xã hội hoặc nhà ở tái định cư thì không phải công chứng

10. Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa bất động sản chỉ được thể hiện thông qua quy định về vốn pháp định.

Nhận định sai: Phải đáp ứng tất cả điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản (k2 đ.4 NĐ 02/2022, k3 đ.58 LDĐ, Đ.14 NĐ43/2014)

Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; Không < 15% đối với 20 ha trở lên

Việc xác định vốn chủ sở hữu: doanh nghiệp đang hoạt động căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính, doanh nghiệp mới thành lập căn cứ theo vốn điều lệ.

11. Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản của các chủ thể không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản luôn phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Nhận định sai: K2 Đ.7 Luật KDBĐS quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực."

12. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực hiện.

Nhận định sai. Còn có tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản theo khoản 1 Điều 75 Luật KDBĐS.

13. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ do đơn vị tổ chức giảng dạy quyết định.

Nhận định sai. Phải có chương trình khung, hướng dẫn đào tạo từ cơ quan NN có thẩm quyền theo điểm d khoản 2 Điều 77 Luật KDBĐS.

14. Mọi trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản đều phải có vốn pháp định ít nhất là 20 tỷ đồng.

Nhận định sai. CSPL: k1 và k2 Điều 10 Luật KDBĐS.

15. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản.

Nhận định đúng CSPL: khoản 3 Điều 11 Luật KDBĐS

16. Giá cả bất động sản trong giao dịch kinh doanh bất động sản do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận.

Nhận định sai

Ví dụ nhà ở xã hội theo Điều 61 Luật Nhà ở và bđs hình thành trong tương lai theo

Điều 57 Luật KDBĐS.

17. Góp vốn bằng nhà ở là một hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Nhận định sai.

Góp vốn bằng nhà ở là hình thức dùng tài sản cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp. Còn hợp đồng chuyển nhượng là chuyển nhượng tài sản và các quyền lien quan đến tài sản.

Khác biệt nhất là ở yếu tố bên nhận nhà có phải trả tiền cho bên giao nhà không.

18. Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh các quan hệ nhà ở.

Nhận định sai: Bất động sản bao gồm cả nhà ở.

19. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Nhận định đúng

CSPL: khoản 3 Điều 11 Luật KDBĐS

20. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, người mua nhà ở theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lại có nghĩa vụ phải thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư khi nhận bàn giao nhà ở.

Nhận định sai.

CSPL: Điều 57 Luật KDBĐS 2014

21. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã có cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Nhân định sai: Bđs hình thành trong tương lai muốn được đưa ra bán không chỉ cần có cam kết bảo lãnh của NHTM mà còn cần đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 19 NĐ 99/2015 hoặc Điều 55 Luật KDBĐS.

22. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không cần phải được công chứng, chứng thực.

Nhận định sai.

HĐ chuyển nhượng dự án là một trong những loại HĐ kinh doanh bđs và pháp luật kinh doanh bđs buộc phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS.

23. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở thương mại trong hợp đồng mua bán của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng được xác định theo thỏa thuận giữa các bên.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 5 Điều 19 Luật KDBĐS.

24. Trong mọi trường hợp, chủ thể kinh doanh bđs đều phải đăng ký thành lập doanh nghiệp.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS.

25. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng mọi loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhận định sai.

CSPL: khoản 4 Điều 59 Luật KDBĐS.

26. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có thể là tổ chức kinh tế.

=> Sai. Vì theo điều 10 luật nhà ở thì chủ thể kinh doanh bất động sản ngoài các tổ chức kinh tế còn có cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sản.

27. Bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh theo hình thức cho thuê khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng).

=> Sai. Vì theo điều 9 thì trừ trường hợp bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nếu muốn đưa vào kinh doanh thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu không thuộc trường hợp đó thì việc đưa bất động sản là nhà, công trình vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

28. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có quyền thực hiện giao dịch khi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính thực hiện bảo lãnh.

=> Sai. Vì bảo lãnh chỉ là trường hợp áp dụng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể là điều 56 luật nhà ở, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố để đảm bảo giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng.

29. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thành lập thành văn bản và công chứng.

=> Sai. Theo điều khoản 2 điều 17 chỉ quy đinh hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Còn về vấn đề công chúng, chứng thực thì do các bên thỏa thuận trừ trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 10.

Như vậy hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng là không bắt buộc trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 10.

30. Bất động sản là tài sản gắn liền với đất.

(Đúng)

Giải thích: Theo Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản là tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Đất: Gồm phần mặt đất và phần dưới mặt đất.
• Cây lâu năm: Là cây có tuổi thọ từ 10 năm trở lên.
• Công trình: Là những công trình kiến trúc, kết cấu gắn liền với đất và có giá trị sử dụng lâu dài.
• Cải tạo, biến đổi: Là những sự thay đổi về mặt trạng thái, hình thái, kích thước, kết cấu của đất, cây lâu năm, công trình.

31. Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. (Đúng)

Giải thích: Theo Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh bất động sản là hoạt động mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích sinh lợi.

32. Chỉ có tổ chức kinh tế mới được kinh doanh bất động sản. (Sai)

Giải thích: Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh và pháp luật về bất động sản đều được kinh doanh bất động sản.

33. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. (Đúng)

Giải thích: Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, phù hợp với quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, an ninh, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội và các quy định khác của pháp luật.

34. Nhà nước không quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. (Sai)

Giải thích: Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nhà nước thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo hoạt động này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường, an ninh, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội và các lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

35. Mọi hành vi kinh doanh bất động sản trái pháp luật đều bị xử lý theo quy định của pháp luật. (Đúng)

Giải thích: Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mọi hành vi kinh doanh bất động sản trái pháp luật đều bị xử lý theo quy định của pháp luật.

36. Chỉ có người có hộ khẩu thường trú tại địa phương mới được kinh doanh bất động sản trên địa bàn đó. (Sai)

Giải thích: Theo Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh và pháp luật về bất động sản đều được kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước.

37. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có giấy phép kinh doanh do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. (Đúng)

Giải thích: Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có giấy phép kinh doanh do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

38. Nhà nước không quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. (Sai)

Giải thích: Nhà nước có trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra một cách hợp pháp, lành mạnh và hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

39. Việc cấp phép kinh doanh bất động sản là do Bộ Xây dựng thực hiện. (Sai)

Giải thích: Việc cấp phép kinh doanh bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện. Bộ Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn Bộ trưởng Bộ Nội vụ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục cấp phép kinh doanh bất động sản.

40. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện tất cả các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản. (Sai)

Giải thích: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản bị cấm theo quy định của pháp luật.

41. Cá nhân có thể hành nghề môi giới bất động sản mà không cần được cấp phép. (Sai)

Giải thích: Cá nhân chỉ được hành nghề môi giới bất động sản khi được cấp Giấy chứng nhận hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

42. Thông tin quảng cáo về bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm duyệt trước khi công bố. (Đúng)

Giải thích: Thông tin quảng cáo về bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm duyệt trước khi công bố nhằm đảm bảo thông tin quảng cáo chính xác, đầy đủ, trung thực và không gây hiểu lầm cho người tiêu dùng.

43. Người mua nhà ở được quyền đổi trả nhà ở đã mua. (Sai)

Giải thích: Người mua nhà ở chỉ được đổi trả nhà ở đã mua trong trường hợp nhà ở đó có lỗi về chất lượng hoặc không đúng với nội dung hợp đồng mua bán nhà ở.

44. Nhà nước không hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. (Sai)

Giải thích: Nhà nước có chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua việc hỗ trợ về vốn, đất đai, giá cả nhà ở, v.v.

45. Việc phân lô, tách thửa đất chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (Đúng)

Giải thích: Việc phân lô, tách thửa đất chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc phân lô, tách thửa đất được thực hiện một cách hợp lý, khoa học và tuân thủ theo quy định của pháp luật.

46. Cá nhân có thể tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Sai)

Giải thích: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Cá nhân chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

47. Nhà nước không thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. (Sai)

Giải thích: Nhà nước thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế.

48. Vai trò của môn luật kinh doanh bất động sản trong thực tiễn đời sống

Môn luật kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thực tiễn đời sống từ nhiều khía cạnh khác nhau:

• Bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan: Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quy định và nguyên tắc để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia trong giao dịch bất động sản, bao gồm người mua, người bán, và các bên liên quan như môi giới, ngân hàng, và nhà đầu tư.
• Định rõ quy định về quyền sở hữu và sử dụng đất đai: Luật kinh doanh bất động sản xác định quyền sở hữu và sử dụng đất đai, giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của họ khi mua, bán, hay thuê bất động sản.
• Quy định về các giao dịch bất động sản: Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quy định cụ thể về các loại hợp đồng, thủ tục và yêu cầu pháp lý liên quan đến mua bán, cho thuê, hay chuyển nhượng bất động sản, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.
• Quản lý và điều chỉnh thị trường bất động sản: Luật kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh thị trường bất động sản, đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường, đồng thời ngăn chặn các hành vi gian lận, rủi ro và lạm dụng trong giao dịch.
• Bảo vệ môi trường và cộng đồng: Luật kinh doanh bất động sản thường chứa các quy định về bảo vệ môi trường và cộng đồng, đảm bảo rằng việc phát triển bất động sản không gây ra hậu quả tiêu cực đến môi trường và cuộc sống của cộng đồng.
• Hỗ trợ phát triển kinh tế: Một hệ thống pháp lý rõ ràng và minh bạch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có thể tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh, đóng góp vào sự phát triển kinh tế và xã hội.

Môn luật kinh doanh bất động sản không chỉ định hình và điều chỉnh các quan hệ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và hỗ trợ cho sự phát triển bền vững của thị trường và xã hội.

49. Tầm quan trọng luật kinh doanh bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Luật kinh doanh bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp luật của Việt Nam với nhiều lý do sau:

• Hỗ trợ phát triển kinh tế: Bất động sản thường là một phần quan trọng của nền kinh tế. Một luật kinh doanh bất động sản rõ ràng và hiệu quả giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh, đầu tư và phát triển trong lĩnh vực này, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
• Bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan: Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quy định pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia trong các giao dịch bất động sản, bao gồm người mua, người bán, chủ đầu tư, môi giới và các bên liên quan khác.
• Quản lý thị trường và ngăn chặn các hành vi phi pháp: Luật kinh doanh bất động sản giúp quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và trật tự trong các giao dịch, ngăn chặn các hành vi gian lận, lạm dụng và vi phạm pháp luật.
• Bảo vệ môi trường và phát triển bền vững: Luật kinh doanh bất động sản thường chứa các quy định về bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, đảm bảo rằng các dự án bất động sản được triển khai một cách bền vững và không gây ra hậu quả tiêu cực đến môi trường và cộng đồng.
• Tạo điều kiện cho sự đầu tư và phát triển: Một hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản minh bạch và dễ hiểu giúp tạo ra môi trường ổn định và an toàn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản và các ngành kinh tế liên quan.
• Hỗ trợ cho quy hoạch đô thị và phát triển đô thị: Luật kinh doanh bất động sản thường liên quan mật thiết đến các quy định về quy hoạch đô thị và phát triển đô thị, giúp tạo ra các khu đô thị và đô thị hóa một cách hợp lý và bền vững.

Luật kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc định hình, điều chỉnh và bảo vệ các hoạt động kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.

TÌNH HUỐNG

Doanh nghiệp A thành lập năm 2018, không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp A có mua 1 sàn thương mại tại 1 tòa nhà, không dùng hết diện tích và muốn cho 1 đơn vị khác thuê lại 1 phần diện tích sàn thương mại này. Doanh nghiệp A có phải đăng ký ngành nghề KDBĐS để được cho thuê diện tích trên?

=> tổ chức cho thuê diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (Điểm a khoản 2 Điều 3 NĐ96) dưới mức quy mô nhỏ nên không phải tuân thủ quy định của luật KD BDS (khoản 4 Điều 9 Luật KDBDS, khoản 2 Điều 7 ND96)

=> Như vậy trong trường hợp doanh nghiệp có xây dựng văn phòng, nhà xưởng để sản xuất kinh doanh; nhưng sau đó vì lý do nào đó (gặp khó khăn hoặc dư thừa diện tích không sử dụng đến); có thể thực hiện việc cho thuê lại phần diện tích dôi dư này mà không phải thành lập doanh nghiệp và không cần phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Khi đó tổ chức cho thuê văn phòng, nhà xưởng thì phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định pháp luật đối với hoạt động cho thuê.

BÀI TẬP TÌNH HUỐNG

Tình huống 1: K là công dân Mỹ hành nghề môi giới bất động sản được 20 năm tại Mỹ.Sau khi kết hôn với chị H, là người Việt Nam, đang sinh sống tại Tp. HCM. Vì vậy, anh K quyết định đến Việt Nam để định cư lâu dài.

a) Anh K có thể mua nhà ở tại Việt Nam không?

• Điều kiện cụ thể.- Anh K có thể mua nhà ở tại Việt Nam. Căn cứ K3 Đ160 Luật Nhà ở 2014 quy định về điềukiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì:“3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”
• Trong đó điểm c K1 Đ159 Luật Nhà ở 2014 quy định:“c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”Như vậy, anh K là người nước ngoài kết hôn với chị H là người Việt Nam mà muốn mua ngà ở tại Việt Nam thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật theo quy định của pháp luật Việt Nam.

b) Xác định số lượng nhà ở và thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Căn cứ K4 Đ76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu thì: “4. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thìtổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:

+ a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

+ b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

+ c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặcbằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ởcủa mỗi dự án.”- Căn cứ theo điểm c K2 Đ161 Luật Nhà ở 2014 thì:Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây: c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;”

c) Anh K muốn tiếp tục hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam được hay không?

- Anh K có thể tiếp tục hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam. Vì Bộ Xây dựng cho biế tnhững người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản do tổ chức nước ngoài cấp còn giá trị, được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam. Tuy nhiên,chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứngthực theo quy định của pháp luật Việt Nam và người sử dụng phải nộp cho cơ quan quản lý hoạtđộng kinh doanh bất động sản tại địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý. Và căn cứ theoK1 Đ68 Luật KDBĐS hiện hành quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì:“1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sauđây:a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

Tình huống

Ông A là người định cư ở nước ngoài. Hỏi:

1. Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích.

> Để có quyền kinh doanh bất động sản ông A cần có 20 tỷ vốn pháp định theo Điều 9 luật kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra ông A không được kinh doanh bất động sản trên danh nghĩa cá nhân mà phải thành lập dưới danh nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp. Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích.

=> Theo khoản 2 điều 10 quy định các hình thức kinh doanh bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép làm thuộc các điêm b,d,g và h tại khoản 1 điều này.

Theo đó tại điểm d quy định đối với đất được NN cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Như vậy công trình ông A đầu tư trên đất được UBND tỉnh X cho thuê không được là công trình kinh doanh theo hình bán hay cho thuê mua. Ông A chỉ được phép xây dựng nhà ở để cho thuê.

3. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê một lần, ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích.

=> Theo Điều 183 Luật đất đai thì với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi trả tiền thuê một lần có những quyền quy định tại khoản 3 điều này.

Trong đó người thuê có quyền:

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

2. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

3. Thế chấp

4. Góp vốn

Và các giao dịch ấy chỉ giá trị trong khoảng thời hạn sử dụng đất của cá nhân định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thỏa thuận thuê với NN. Như vậy ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng.

Tình huống 2: Công ty ABC là một doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, trong nước là một công ty vận tải tại Tp.HCM nay muốn mở rộng sang lĩnh vực bất động sản. Công ty muốn thực hiện dự án chung cư để bán tại huyện Bình Chánh Tp. HCM với quy mô sử dụng đất là 2ha. Hỏi:

a) Để công ty được bán nhà hình thành trong tương lai cần có điều kiện gì?

- Căn cứ theo Đ55 LKDBDS 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

b) Công ty có bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản không?

Căn cứ theo Đ22 LKDBDS 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) quy định về Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng thì không có quy định nào bắt buộc bên bán nhà phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản cả nên công ty không bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản:

“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Tình huống 3: Ông A đang mua một căn hộ hình thành trong tương lai của một dự án bất động sản trên địa bàn Tp. HCM, ông A đã thanh toán được 3 đợt và dự kiến sẽ bàn giao nhà vào cuối năm 2021. Tuy nhiên, vì tình hình kinh tế khó khăn nên ông A muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho người khác tiếp tục. Vậy ông A có được chuyển nhượng cho người khác được không? Nếu được thì ông A thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

- Ông A được chuyển nhượng lại hợp đồng cho người khác. CSPL: K2 Đ7 NĐ 02/2022/NĐ-CP.

“Điều 7. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

c) Hơn đồng mua hán thuê mua nhà công trình xây dưng phải thuộc diện không có tranh chấp

khiếu kiện;

d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

- Căn cứ theo Đ8 NĐ 02/2022/NĐ-CP quy định thì ông A thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

“Điều 8. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn 1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. 2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như sau:

a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu:

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;

c) Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;

d) Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

đ) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

e) Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

g) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

h) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi."

Tình huống 4: Dự án X do UBND tỉnh A quyết định việc đầu tư. Doanh nghiệp Y là chủ đầu tư. Dự án này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một phần, đã hoàn thành việc bồi thường và giải phóng mặt bằng.

a) Doanh nghiệp Y có được chuyển nhượng toàn bộ dự án trên không? Vì sao?

- Doanh nghiệp Y không được chuyển nhượng toàn bộ dự án trên mà chỉ được chuyển nhượng một phần. - Vì căn cứ K2 Đ49 LKDBĐS 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định về Điều kiện chuyển

nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì: “2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Nhưng trong trường hợp này doanh nghiệp Y mới chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một phần thôi do đó doanh nghiệp Y chỉ được phép chuyển nhượng một phần dự án.

b) Giả sử, doanh nghiệp Y được chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có cần phải đáp ứng điều kiện gì không? Và hai bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án trong vòng bao lâu?

- Căn cứ K3 Đ49 LKDBĐS 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định về Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện sau:

“3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án." Căn cứ K3 Đ51 LKDBĐS 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định về Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì:

“3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án."

Tình huống 5: Công ty cổ phần M&N (100% vốn trong nước) được UBND tỉnh A quyết định cho đầu tư dự án XY. Dự án này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã hoàn thành việc bồi thường và giải phóng mặt bằng. Hỏi:

a) Công ty M&N có được chuyển nhượng toàn bộ dự án XY không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý?

- Công ty M&N được chuyển nhượng toàn bộ dự án XY. Vì Công ty M&N được UBND tỉnh A quyết định cho đầu tư dự án XY và dự án này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã hoàn thành việc bồi thường và giải phóng mặt bằng. CSPL: K1, K2 Đ49 LKDBĐS 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020

2020) thi công ty cô phân M&N có quyên chuyên nhượng toàn bộ dự án.

b) Nếu đây là dự án xây dựng nhà ở chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc công trình đã hoàn thành phần nào? Nêu cơ sở pháp lý?

- Trường hợp là dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. CSPL: K1 Đ55 LKDBĐS 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.

c) Do gặp khó khăn nên công ty M&N chuyển nhượng dự án trên cho công ty TNΗΗ H&T. Vậy hai bên phải hoàn thành việc ký hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án trong vòng bao lâu? Nêu cơ sở pháp lý?

Căn cứ K3 Đ51 LKDBĐS 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 quy định về Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì:

"3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án."

Tình huống 6: Ông A là người định cư ở nước ngoài. Hỏi:

a) Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích.

Ông A không cần phải có 20 tỷ. Căn cứ theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như sau:

"1. Tổ chức, cả nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này,

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. "

Như vậy, đối với ông A nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật."

b) Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp. Công trình xây dựng mà ông A đầu tư tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích.

- Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua. Giải thích: Căn cứ vào điểm a Khoản 2 Điều 11 và điểm d Khoản 1 của Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì " Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bản, cho thuê, cho thuê mua". Như vậy với quy định trên thì công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này được phép kinh doanh theo hình thức bản hay cho thuê nhưng phải tuân thủ theo quy định trên.