lOMoAR cPSD| 45349271
Câu hỏi cho bài giữa kỳ môn phân tích tài chính:
1. Cách thức nhóm phân bổ vốn đầu tư vào các ngành.
2. Chọn và phân tích 3 mã chứng khoán đầu tư trong danh mục.
3. Mô quá trình nhóm giao dịch, kết quả thu được và bài học rút ra từ quá trình giaodịch.
( Giao dịch trên tài khoản ảo theo hướng dẫn file đính kèm, hoặc giao dịch trên tài
khoản thật tuy nhiên giao dịch mức tối thiểu để giảm thiểu rủi ro).
Yêu cầu: Viết report tối thiểu 1000 từ và trả lời vấn đáp trực tiếp cho từng nhóm về các
câu hỏi trên vào buổi học cuối cùng của môn học. 1. Phân tích ngành Bất động sản
cho thuê khu công nghiệp.
1.1 Khái niệm: BĐS công nghiệp là những dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp,
kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị và những dự án đầu tư mặt
bằng nhằm phục vụ cho sản xuất công nghiệp 1.2 Ưu điểm -
Nhu cầu ngày càng lớn: Chính phủ Việt Nam có nhiều chính sách ưu đãi đã
gópphần thu hút đầu tư phát triển công nghiệp bởi các doanh nghiệp trong nước và
những nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam được đánh giá có nguồn nhân lực dồi dào, chi
phí nhân công rẻ nên rất nhiều công ty, tập đoàn lớn muốn đặt nhà máy sản xuất, xuất
hiện làn sóng chuyển dịch đầu tư thu hút nhiều công ty lớn trên thế giới di dời nhà máy đến Việt Nam. -
Giá cho thuê trên đà tăng: do nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng trong KCN tăng
cao,giá thuê đất công nghiệp tăng theo thời gian, và tỷ lệ lấp đầy KCN cũng đang tăng
cao. Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy Năm
2022, giá thuê bất động sản công nghiệp đã tăng trung bình 10%, tỷ lệ lấp đầy đạt
8095% tùy khu vực và sẽ tiếp tục tăng trong năm 2023 do nhu cầu lớn.
Cụ thể, giá thuê đạt trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất
là tại thị trường phía Nam, do nguồn cung khan hiếm. Trong đó, tại các khu công nghiệp
ở miền Bắc, giá thuê dao động 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê. lOMoAR cPSD| 45349271 1.3 Nhược điểm -
Cần quỹ đất lớn: Những KCN cần có diện tích đất lớn. Vì vậy khó khăn cho
doanhnghiệp ban đầu xác định khoanh vùng địa lý KCN để đầu tư. -
Đòi hỏi vốn lớn: chủ đầu tư cần có năng lục tài chính tố, chi phí xây dựng ban
đàulớn. Yêu cầu cao về năng lực quản lý, khai thác vận hành.
1.4 Phân tích ngành BĐS công nghiệp theo Mô hình 5 Forces bao gồm: –
Mối đe dọa từ các đối thủ mới: Đánh giá ở mức độ thấp. Như theo nhận định
củanhóm phía trên, ngành này yêu cầu chủ đầu tư phải có thể mạnh về pháp lý, quỹ đất
rộng và chi phí đầu tư ban đầu lớn, không dễ dàng để các đối thủ mới tham gia vào ngành. –
Quyền lực của nhà cung cấp: Đánh giá ở mức độ trung bình. Nhà cung cấp là
nhữngcá nhân và tổ chức sở hữu đất đai và các nhà thầu xây dựng. Quyền lực những cá
nhân và tổ chức sở hữu đất đai cao, chủ đầu tư phải hài hòa mức giá mua lại và bồi
thường cho những người sở hữu đất để thống nhất thành 1 khu công nghiệp hớn. Còn
với những nhà thầu xây dựng, mức độ quyền lực của nhà cung cấp là mức độ trung
bình, do hiện tại thị trường có nhiều nhà thầu xây dựng có thể cạnh tranh với nhau về
chất lượng và mức giá thầu xây dựng nên doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn. –
Mối đe dọa từ những sản phẩm, dịch vụ thay thế: Đánh giá ở mức độ rất
thấp.Ngành công nghiệp ngày càng phát triển chuyên nghiệp với chuyên môn hóa cao
và tạo lập thành chuỗi cung ứng. Do vậy việc cung cấp bất động sản khu công nghiệp
là điều cấp thiết và thành xu hướng trong cả hiện tại và tương lai. –
Quyền lực của khách hàng: Đánh giá ở mức độ trung bình. Khách hàng lựa
chọnKCN theo hệ sinh thái chuỗi cung ứng. Tuy nhiên sản phẩm này hiện tại nguồn
cung hạn chế, và cầu ngày càng tăng cao do làn sóng chuyển dịch đầu tư đến Việt Nam. –
Tính cạnh tranh khốc liệt của các đối thủ trong cùng ngành: Đánh giá ở mức độ
cao.Các đối thủ mạnh về kinh nghiệm và nguồn vốn lớn như Tổng Công ty Đầu tư và
phát triển Công nghiệp (Becamex - mã chứng khoán BCM) có hơn 20 năm kinh nghiệm lOMoAR cPSD| 45349271
trong ngành, cùng với tổng quỹ đất dồi dào lên tới 32,000 Ha; Tổng CTCP Phát triển
Khu Công nghiệp; Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc. 2.
Phân tích doanh nghiệp Tổng công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu
côngnghiệp Việt Nam - TNHH MTV (Mã chứng khoán IDC)
IDICO thành lập nhằm tập trung các nguồn lực về tài chính, kỹ thuật, năng lực
quản lý, thiết bị để thực hiện đầu tư phát triển cà kinh doanh hạ tầng kỹ thuật các khu
đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu dân cư tập trung; đầu tư phát triển các dự án
giao thông, thủy lợi, thủy điện, sản xuất công nghiệp và phát triển nhà,… Trong đó, lĩnh
vực đặc thù và nòng cốt của IDICO là đầu tư phát triển các khu công nghiệp
2.1 Kết quả kinh doanh và tình hình tài chính
IDICO ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ: Doanh thu năm
2022 đạt 7.485 tỷ đồng, tăng trưởng 74% so với cùng kỳ, và lợi nhuận sau thuế đạt
2.055 tỷ đồng, tăng gấp 3,55 lần so với cùng kỳ.
Cơ cấu doanh thu có sự thay đổi: Trước năm 2022, mảng điện đóng góp doanh thu lớn
nhất, chiếm khoảng 50-60% tổng doanh thu; mảng cho thuê KCN ở vị trí thứ 2. Năm
2022, khi IDC thay đổi chính sách hạch toán mảng KCN, mảng này đem lại doanh thu
lớn nhất, đạt 3.322 tỷ đ ~44% tổng doanh thu. lOMoAR cPSD| 45349271
2.2 Đánh giá tiềm năng
Quỹ đất KCN lớn, vị trí tốt và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
IDC đang đầu tư, quản lý 10 KCN tại Việt Nam với tổng diện tích 3.267ha, trong đó 07
KCN ở phía Nam và 03 KCN ở phía Bắc
Tiêu biểu: KCN Hựu Thạnh sẽ đem lại nguồn thu lớn cho IDICO trong thời gian tới:
KCN Hữu Thạnh tại tỉnh Long An có vị trí rất thuận lợi, cách TPHCM khoảng 40 km –
đây là thị trường tiêu dùng rộng lớn, năng động nhất cả nước, dễ tuyển lao động, giá
cho thuê đất tốt; cách cảng biển quốc tế Long An 52km. Ngoài ra KCN Phú Mỹ 2 và
Phú Mỹ 2 mở rộng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có vị trí thuận lợi, gần cảng,…
Ngoài ra Hoạt động kinh doanh của mảng BĐS Nhà ở và Thương mại đóng góp tương
đối nhỏ vào cơ cấu doanh thu năm 2022 khi chiếm khoảng 1,15% cơ cấu doanh thu.
Phần lớn nguồn thu đến từ việc kinh doanh cho thuê các dự án, tập trung phục vụ cho
người lao động cũng như các dự án dân cư xung quanh các KCN của IDICO. Tuy nhiên,
với nhiều dự án đang được nghiên cứu phát triển, mảng BĐS Nhà ở và Thương mại hứa
hẹn tiềm năng lớn trong tương lai. lOMoAR cPSD| 45349271
2.3 Phân tích kỹ thuật:
Cổ phiếu đang có xu hướng đi lên, đường MA10 cao hơn MA20, báo hiệu 1 xu hướng
tăng. Tuy nhiên biểu đồ chưa cắt đường trend giảm nên đầu tư cân nhắ cẩn thận. Vì
vậy nhóm quyết định đầu tư số lượng là 100 cổ phiếu cho mã giao dịch IDC