Công thức và bài tập môn luật đất đai| Đại học Nội Vụ Hà Nội

lOMoAR cPSD| 45734214
Công thức tính tiền sử dụng đất khi nhà nước Giá đất UBND quy định.
Công thức tỉnh tiền sử dụng đất khi nhà nước Giá đất UBND quy định
+ Đối tượng áp dụng hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
+ Căn cứ: Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 135 2016NĐ-CP)
Công thức: Tiền sử dụng đất = Giá đất x Diện tích đất phải nộp tiền -
Tiền bồi thường. (nếu có) - Tiền sử dụng được giám (nếu có) Giá đất được
xác định theo giả cụ thể của từng cơ quan địa phương.
Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất
được ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tiền bồi thưởng giải phóng mặt bằng là tiền bồi thường, tiền hỗ trợ tái định cư
và kinh phi tổ chức thực hiện bồi thưởng, giải phóng mặt bằng theo phương án
được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
Ví dụ: Tại quận X Thành phố Y, Ông B hiện có thửa đất có nhà gắn liền rộng
50m2 đã sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997 tuy nhiên không có
giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013,
- Hạn mức giao đất ở tại quận X, thành phố Y là 100m2 (lưu ý)
- Giá đất theo bảng giả NN ở thửa đất là 40 triệu/1 m2
Nay ông B làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận và được Nhà nước xem xét
công nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất trên.
Anh chị hãy tính tiền sử dụng đất mà ông B sẽ phải nộp cho cơ quan Nhà nước
Gợi ý. Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Tl:
Nguồn gốc đất. Đất không giấy tờ, sử dụng sau năm 1993 Căn cứ pháp lý: điểm
a khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Tiền sử dụng đất của ông T sẽ được
áp dụng theo công thức sau: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất ở x Giá đất NN
quy định x 50% (Theo quy định trong hạn mức)
=> Tiền sử dụng đất = 50m2 x 40 triệu x 50% = 1 tỷ VNĐ.
Ví dụ: Ông T có thửa đất với tổng diện tích là 200m2 đã được cấp giấy 100m2
đất ở, 100m2 đất vườn trong củng thừa đất có nhà ở trong khu dân cư, đã sử
dụng ổn định từ năm 1999, phù hợp quy hoạch. Nay Ông T làm đơn xin chuyển
100m2 đất vườn thành đất ở và được Nhà nước đồng ý và diện tích ông T xin lOMoAR cPSD| 45734214
chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương.
Hỏi Tính số tiến ông T phải nộp cho Nhà nước. Biết Giá đất theo bảng giá nhà
nước cho đất ở và đất vườn (đất nông nghiệp) tương ứng vị trí Nhà ông T lần
lượt là 10 triệu/ m2 đất ở và 1 triệu/1 m2 đất nông nghiệp.
(Gợi ý: Căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 103 Luật đất dai 2013)
Căn cứ pháp lý: điểm a khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Tiền sử dụng đất của ông T sẽ được áp dụng theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng x Chênh lệch giá đất
ở và giả đất nông nghiệp (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x 50% (Theo quy
định) = Tiền sử dụng đất = 100mx (10 triệu – 1 triệu) x 50% = 450 triệu
Công thức tính tiền sử dụng đất phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (K)
Công thức xác định hệ số K
Hệ số K được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế
Hệ số K = Giá đất chuyển nhương thực tế + Giá đất UBND cấp tỉnh quy định
Công thức xác định giá đất theo hệ số K
Giá trị trên đất = giá đất trong bảng giá đất x hệ số K
Công thức xác định tiền sử dụng đất theo hệ số K
Tiền sử dụng đất = giá đất theo quy định x diện tích đất phải nộp tiền x hệ số K
Ví dụ: Ông A có thửa đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền năm
1997, có nhà ở với tổng diện tích là 200m2, trong khu dân cư, sử dụng ổn định
từ năm 1997, phù hợp quy hoạch. Ông A làm đơn xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với thửa đất
đó. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 100 m2. Nhà ông A chưa có giấy tờ
chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
- Tính số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước khi ông A được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất thửa đất trên.
- Giá đất theo Bảng giá nhà nước cho đất ở khu vực Nhà ông A là 10 triệu/ 1m2. lOMoAR cPSD| 45734214
- Hệ số K nhà nước công bố tại thời điểm xin cấp GCN là 2.5
Căn cứ pháp lý; điểm c Điều 8, Nghị định 45/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP
- Đối với đất ở trong hạn mức (100m2) áp dụng công thức:
Tiền sử đang đất (P1) =100m2 x 10 triệu x 50% = 500 triệu
- Đối với đất ở vượt hạn mức (100m2) áp dụng công thức theo hệ số K: Tiền sử
dụng đất (P2) - 100m2 x 100% x 10 triệu x 2.5 = 2 tỷ 5
d. Công thức tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì tiền
thuê đất trả tiền hàng năm được xác định theo công thức sau: Tiền thuê đất =
Diện tích phải nộp tiền thuê X Đơn giá thuê đất
Thuê chất không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất
• Đơn giả thuê đất hàng năm = (tỷ lệ phần trăm) x (Giá đất tính thu tiền thuê đất)
* Lưu ý: Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể. Và tỷ lệ % để tinh đơn
giá thuê đất có thể động từ 0,5 - 3,0 % tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho
thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Công thức tính đối với thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất = diện tích phải nộp tiền thuê x đơn giá thuê đất trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê Ví dụ:
Căn cứ pháp lý điều 3, 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP Điều 114 Luật đất đai 2013
Doanh nghiệp X thuê 3000m2 loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Trên địa bàn TP. Hà Nội. Giá đất của loại đất tỉnh thu tiền thuê đất là 3 triệu đồng/1 mét vuông.
Tính giá đất tối thiểu và tối đa mà doanh nghiệp phải nộp?
- PA 1: Giá tối thiểu mà doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất sản xuất kinh doanh
là: P1= 1000m2 x 1% x 3 triệu - 90 triệu/1 năm
+ PA 2: Giải tối đa mà doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất sản xuất kinh doanh
là: Ph= 3000m2 x 5% x 3 triệu = 270 triệu/1 năm
5.2.3. thuế sử dụng đất.
a. Thuế sử dụng đất nông nghiệp lOMoAR cPSD| 45734214
- Căn cứ pháp lý: Điều 1 Nghị định 74/2013/NĐ-CP, Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993
- Căn cứ tinh thuế sử dụng đất
Thuế sử dung dat nông nghiệp = Diện tích x Hạng đất x Định suất thuế.
a. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Căn cứ pháp lý: Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 1993 và
hướng dan tai Thong tu 153/2011/TT-BTC - Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Thuế suất x giá tính thế x định suất thuê
Giá tính thuế làm căn cứ tính thuế được xác định trên cơ sở giá của diện tích
đất sử dụng phải tính thuế
Thuế suất dùng để xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho loại đất ở
được dân trên cơ sở hạn mức sử dụng đất do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của
địa phương có đất ban hình
Ví dụ: Ông A có một thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m2 (hạn
mức đất là 100m2) với giá đất là 50 triệu đồng/m2. Ông A không thuộc trường
hợp có số thuế được miễn, giảm. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà ông A
phải nộp trong trường hợp này được tính như sau: Giải:
Bước 1: Xác định tính thuế đối với đất trong hạn mức và vượt hạn mức Lãi suất
để tính thuế với phần đất trong hạn mức (100m2) là 0,03%. Phần diện tích vượt
quả hạn mức là 50m2 được tính với mức thuế suất là 0,07%. Bước 2: Tính thuế sử dụng phải nộp
Như vậy, thuế sử dụng đất nông nghiệp mà ông A phải nộp được tính bằng:
(100m2 x 50tr/m2 x 0,03%) + (50 m2 x 50tr/m2 x 0,07%) = 3, 25 triệu đồng
(P1 trong hạn mức) + (P2 Vượt hạn mức)
Công thức tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. c.
Công thức tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Thuế lOMoAR cPSD| 45734214
thu nhập doanh nghiệp phải nộp (1) = Thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản X Thuế suất Trong đó:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản* = (Doanh thu từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản) – (Giả vốn của bất động sản) – (Các khoản chi phí được
trả liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản)
Lưu ý: Các căn cứ tỉnh thuế thực hiện theo quy định. Chương III Nghị định
218/2013/NĐ- CP = Mic thuế suất kể từ ngày 01 01 2016 là 20%.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = thu nhập tính thuế x thuế suất Trong đó:
I.Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần:
(Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản) – (Giá vốn của bất động
sản) – (Các khoản chi phi được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản)
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại
thời điểm chuyển nhượng
2. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trê giá chuyển nhượng.
(Các căn cứ tính thuế thực hiện theo Mục 3 Chương II Nghị định
65/2013/NĐCP sửa đổi, bổ sung) Bài tập tình huống:
Tháng 8 năm 2019, ông A có bán một căn hộ 3 tầng với tổng diện tích là 55m2
cho Ông B, trị giá bán nhà và đất là 3.600.000.000₫ (3 tỷ 6). Căn hộ này năm
2000 ông A mua của Bà C, căn cứ trên hợp đồng mua bán và giấy hiển nhận
mua thanh toán giữa ông A và Bà C, thì trị giá chuyển nhượng bất động sản này
2500.000.000đ. Chi phí để ông A làm thủ tục sang tên là (lệ phí trước bạ) 17.000.000đ Hỏi
1.Xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS của ông A
2. Xác định thuế TNCN trong trường hợp trên Giải
I. Xác định thu nhập tỉnh thuế từ chuyển nhượng BĐS của ông A
- Căn cứ theo nghị định 63/2013 NĐ-CP
- Thu nhập tỉnh thuế từ chuyển nhượng BĐS của ông A là: lOMoAR cPSD| 45734214
TNTT" Giá trị chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan TNTT
3.600.000.000 – 2.500.000.000 – 17.000.000 = 1.083.000.000₫
2. Xác định thuế TNCN trong trường hợp trên
- Căn cả theo quy định tại điểm a khoản 5 điều 2 Thông tư 111/2013/TT- BTC
thì Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là thu nhập chịu thuế.
- Thuế TNCN INTT x Thuế suất
- Thuế TNCN 1.083.000.000 x 2% = 21.660.000 VNĐ 5.2.5. Phí và Lệ phí
Căn cứ theo quy định Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: Các xác định về mức lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trường hợp 1: Giá nhà đất tại | thời điểm sang tên cao hơn so với UBND cấp tỉnh
• Lệ phí trước bạ phải nộp 0.5% x Giá chuyển nhượng =
Trường hợp 2: Giá nhà đất tại thời điểm sang tên thấp hơn so với UBND cấp tỉnh
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
• Lưu ý : (Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được
khấu trừ theo thời gian) Bài tập tình huống:
Tháng 8 năm 2019, Công ty A có bán 01 căn hộ 3 tầng với tổng diện tích là
55m2 cho Ông B, trị giá bản nhà và đất là 11.600.000.000₫ (11 tỷ 6). Căn hộ
này năm 2018 Công ty mua của Công ty C, căn cứ trên hợp đồng mua bán và
giấy biên nhận mua thanh toán giữa ông B và Bà C, thì trị giá chuyển nhượng
bất động sản này 5.500.000.000₫. Hoi:
1 Tỉnh lệ phi trước ba khi thực hiện chuyển nhượng cho Công ty A
2. Xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS của Công ty A
3 Xác định thuế TNDN trong trường hợp trên