Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động -  xã hội.

Thuye ̂́́̂̂́́̂t tr̀̀̀̀inh Luat Đat đai
Luật đất đai (UEF - Đại học Kinh tế - Tài chính thành phố Hồ Chí Minh)
Môn: Pháp luật về đất đai và môi trường trong kinh doanh Nhóm: 7 Thành viên nhóm: 1. Nguyễn Quốc Thái 2. Trần Quốc Quang 3. Trần Công Quân 4. Nguyễn Thanh Vũ 5. Nguyễn Phan Nhật Vy
ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI THÔNG QUA
THOẢ THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
I. PHÁP LUẬT VỀ TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI THÔNG QUA
THOẢ THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm của thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất
- Theo Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, có thể hiểu thoả thuận về quyền
sử dụng đất là việc nhà đầu tư trực tiếp đàm phán với người có quyền sử dụng đất để
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, thay vì đề xuất.
2. Các trường hợp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
- Không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024;
Ví dụ: Công ty TNHH Xuất nhập khẩu ABC tại Đồng Nai dự định đầu tư xây
dựng nhà máy chế biến nông sản trên khu đất nông nghiệp rộng 10 ha. Theo Điều 79,
các dự án cần thiết vì lợi ích quốc gia – công cộng (như đường cao tốc, bệnh viện
công, khu công nghiệp quy mô lớn, v.v.) mới bị thu hồi đất. Dự án nhà máy của ABC
không nằm trong các mục phải thu hồi đất quy định tại Điều 79, nên không thuộc diện
thu hồi đất của Nhà nước. Do đó, công ty này có thể thương lượng với người dân địa
phương để nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng phần đất nông nghiệp này,
mà không cần chờ quyết định thu hồi của Nhà nước
- Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
Ví dụ: Theo Báo Điện tử Chính phủ ngày 10/02/2025 có bài viết trả lời cho Công
ty của bà Nguyễn Phương(Hà Nội) kinh doanh bất động sản. Bà Phương hỏi: Thửa đất
rộng 5.000 m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó mục đích sử
dụng đất ở là 4.500 m², phù hợp quy hoạch đất ở và 500m² mục đích sử dụng là đất
trồng cây lâu năm, phù hợp quy hoạch mở đường. Bà Phương hỏi, nhà đầu tư thực
hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng của 4.500 m2
đất ở hay cả 5.000 m2 đất nêu trên?
- Trong trường hợp chỉ được nhận thỏa thuận của 4.500 m2 đất ở thì với 500
m2 đất nông nghiệp phải xử lý thế nào? Vì không thể tách thửa đất 5.000 m2 thành 2
thửa riêng biệt 4.500 m2 và 500 m2 do thửa 4.500 m2sẽ bị thửa 500 m2 chắn mất lối ra vào.
- Theo điểm b Khoản 1 Điều 127, khi dự án là xây dựng nhà ở thương mại thì
chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng phần đất ở. Như vậy, nhà đầu tư chỉ có thể
thỏa thuận chuyển nhượng hoặc thuê 4.500 m² đất ở từ người dân, còn 500 m² đất nông
nghiệp (đất trồng cây lâu năm) không được phép nhận do không phải đất ở. Phần đất
nông nghiệp này nếu cần phải giao cho dự án (ví dụ để mở đường nội bộ) thì phải thực
hiện theo quy định về chuyển mục đích và thu hồi đất.
- Các dự án không dùng vốn ngân sách nhà nước nhưng thuộc diện thu hồi
(Đ79 LĐĐ 2024) thì được chọn thỏa thuận QSDĐ.
Ví dụ: Theo Nghị quyết 171/2024/QH15 (có hiệu lực từ 1/4/2025), các dự án
nhà ở thương mại không sử dụng vốn ngân sách nhà nước có thể áp dụng cơ chế thỏa
thuận nhận QSDĐ đối với đất không phải đất ở, đặc biệt tại các khu vực đô thị hoặc
quy hoạch phát triển đô thị. Tại tỉnh Đồng Nai, một số dự án khu đô thị thương mại
quy mô lớn đã được triển khai thông qua thỏa thuận với người dân để nhận chuyển
nhượng QSDĐ. Các dự án bất động sản tại khu vực đô thị loại I như TP. Biên Hòa
thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất ở, nên nhà đầu tư đã thỏa thuận với
các hộ dân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp để chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, thay vì yêu cầu Nhà nước thu hồi.
- Theo cổng tông tin điện tử Đồng Nai ngày 15/05/2025 có Thông báo về việc
đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày
30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua
thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
- Ngày 29.5, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Biên Hòa vừa thông báo thu hồi
đất để thực hiện Dự án Khu đô thị Hiệp Hòa tại phường Hiệp Hòa, TP Biên Hòa. Theo
văn bản, để đảm bảo việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy
định, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Biên Hòa thông báo đến các hộ gia đình, cá
nhân và tổ chức có nhà, đất bị thu hồi trong dự án: Các trường hợp đã được ban hành
thông báo thu hồi đất Dự án Khu đô thị Hiệp Hòa tại phường Hiệp Hòa, TP Biên Hòa
thuộc các tờ trích lục khu đất bản đồ địa chính số: 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176
ngày 17.4, với diện tích khoảng 100 ha, gồm 1.073 thông báo thu hồi đất. Hiện nay,
UBND phường Hiệp Hòa đã phối hợp thực hiện gửi thông báo thu hồi đất đến từng
người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
- Thực tế: Một dự án điển hình là khu đô thị do một doanh nghiệp bất động sản
lớn thực hiện, nơi nhà đầu tư đã thỏa thuận với hơn 80% số hộ dân sở hữu đất nông
nghiệp trong khu vực quy hoạch. Sau khi đạt được thỏa thuận, Ủy ban nhân dân tỉnh
Đồng Nai phê duyệt việc chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép thực hiện dự án
mà không cần thu hồi đất trực tiếp.
3. Diện tích đất nhà nước quản lý nằm xen kẽ
Nếu trong dự án có phần diện tích nhỏ thuộc quản lý nhà nước mà không thể
tách thành dự án độc lập thì phần này được tính chung vào dự án, nhà nước sẽ thu hồi
và giao cho nhà đầu tư, không cần thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, không phải
đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ (K2 Đ127 LĐĐ 2024; Đ59 NĐ 102/2024).
→ Đảm bảo tính liền thửa, thống nhất và khả năng triển khai dự án, trách phá
vỡ quy hoạch hoặc ách tắc do đất công nhỏ lẻ.
4. Điều kiện thực hiện thỏa thuận
Căn cứ K3 Đ127 và Đ122 LĐĐ 2024, điều kiện thực hiện thoả thuận bao gồm:
- Dự án phù hợp quy hoạch SDĐ cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
- Chủ đầu tư đáp ứng điều kiện theo Đ122; đối với trường hợp sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở:
+ Có năng lực tài chính, ký quỹ;
+ Không vi phạm pháp luật đất đai;
+ Không thuộc các trường hợp cấm đầu tư (Đ78, Đ79 LĐĐ 2024);
+ Dự án phù hợp quy hoạch SDĐ;
+ Có hồ sơ pháp lý đầy đủ.
- Có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh (trình tự, thủ tục được quy định tại Đ60 NĐ 102/2024).
5. Trường hợp không chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu chỉ chuyển QSDĐ để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không chuyển mục
đích SDĐ → áp dụng các quy định về chuyển QSDĐ theo LĐĐ.
Ví dụ: Một xưởng gỗ tư nhân đang hoạt động ổn định trên diện tích 3.000 m²
đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình tại Bình
Dương. Nhà đầu tư Công ty TNHH Gỗ Xanh đến thỏa thuận nhận quyền sử dụng khu
đất này để mở rộng xưởng sản xuất, duy trì lĩnh vực kinh doanh gỗ chế biến.
❖ Mục đích sử dụng mới vẫn là hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đúng nhóm đất hiện hữu.
❖ Do đó, không thay đổi bản chất mục đích sử dụng, không cần làm thủ tục
chuyển mục đích đất, mà chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng hoặc cho thuê).
❖ Việc này phù hợp với Luật Đất đai 2024, theo đó:
“Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất,
kinh doanh và không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của
Luật Đất đai 2024 về chuyển quyền sử dụng đất.” ❖ Quy trình pháp lý:
Hộ dân và công ty ký hợp đồng chuyển nhượng (hoặc thuê) quyền sử dụng 3.000 m² đất.
Công ty nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai địa phương để đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất.
Sau khi hoàn thành, công ty được cấp Giấy chứng nhận mới, tiếp tục sử dụng
đất cho mục đích sản xuất gỗ. ❖ Phân tích pháp lý:
Vì là thỏa thuận chuyển quyền sử dụng (không thông qua thu hồi đất).
Vì mục đích sử dụng vẫn là phi nông nghiệp không phải đất ở, không thay đổi
bản chất nhóm đất, nên không cần chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 5 Điều
127 và Điều 132 Luật Đất đai 2024.
Thủ tục sẽ gồm chuyển nhượng (hoặc hợp đồng thuê) và đăng ký biến động
tài sản – đất đai để cấp lại Giấy chứng nhận.
6. Chính sách khuyến khích của nhà nước
- Theo điểm a K4 Đ127 LĐĐ 2024 thì hộ gia đình, cá nhân chưa có GCN
QSDĐ nhưng đủ điều kiện cấp sổ vẫn được chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê đất.
Đối với trường hợp này thì nhà đầu tư thực hiện đăng ký đất đai theo quy định hoặc
thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký đất đai và thủ tục mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư (quy định tại K1 Đ62 NĐ 102/2024).
- Điểm a K4 Đ127 LĐĐ 2024 cũng quy định về việc nhà đầu tư đã nhận QSDĐ
nhưng chưa hoàn tất thủ tục khi đất hết hạn vẫn được tiếp tục triển khai mà không cần
thực hiện thủ tục gia hạn.
- Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho
thuê, góp vốn bằng QSDĐ nhưng có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì
nhà đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất (K2 Đ62 NĐ 102/2024).
- Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho
thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản
gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu
hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án không đấu giá QSDĐ,
không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (K3 Đ62 NĐ 102/2024).
7. Người có QSDĐ đề xuất dự án
a. Nếu thuộc trường hợp Đ79 LĐĐ 2024: phù hợp quy hoạch SDĐ, đề nghị
chuyển mục đích SDĐ, được CQNN có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư,
chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì được SDĐ để thực hiện dự án mà
không bị nhà nước thực hiện thu hồi đất theo LĐĐ 2024.
b. Nếu có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch SDĐ,
có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, được CQ NN có thẩm quyền chấp thuận đầu
tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì được SDĐ để thực hiện dự án.
Ví dụ: Ông A có đất ở trung tâm thành phố, xin chuyển sang thương mại để xây
khách sạn → nếu phù hợp quy hoạch và được chấp thuận thì không bị thu hồi đất.
II. ƯU ĐIỂM - RỦI RO CỦA VIỆC CHO PHÉP TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
THÔNG QUA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Ưu điểm
- Tăng tính linh hoạt: cá nhân, nhà đầu tư có thể tự do mua bán, thuê, góp vốn
bằng QSDĐ mà không phụ thuộc vào phân bổ của nhà nước.
- Tăng hiệu quả sử dụng đất: đáp ứng nguyên tắc quy định trong LĐĐ 2024
“Đúng mục đích, bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả”.
- Tăng nguồn lực tài chính từ đất đai: người SDĐ có thể chuyển nhượng, cho
thuê, góp vốn bằng QSDĐ, biến đất thành “tài sản sinh lời”. Nhà nước thu thuế, lệ phí,
góp phần tăng ngân sách. 2. Rủi ro
- Sử dụng đất sai mục đích sau khi chuyển quyền: người nhận quyền SDĐ
không đăng kí chuyển mục đích nhưng vẫn thay đổi cách sử dụng → dễ phá vỡ quy
hoạch sử dụng đất, gây khó khăn trong quản lý nhà nước.
- Dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện: do chuyển nhượng, mua bán không đúng
quy trình, không công chứng, không đăng ký; tình trạng viết giấy tay, thoả thuận miệng còn phổ biến.
Các căn cứ pháp lý: - Luật đất đai 2024.
- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị quyết số 171/2024/QH15, ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Quốc Hội
việc việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận
quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, ngày 01 tháng 4 năm 2025 của Chính phủ về
việc Quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30 tháng 11 năm
2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa
thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Document Outline

• 1. Khái niệm của thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất
• 2. Các trường hợp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
  • - Các dự án không dùng vốn ngân sách nhà nước nhưng thuộc diện thu hồi (Đ79 LĐĐ 2024) thì được chọn thỏa thuận QSDĐ.
• 3. Diện tích đất nhà nước quản lý nằm xen kẽ
• 4. Điều kiện thực hiện thỏa thuận
• 5. Trường hợp không chuyển mục đích sử dụng đất
• 6. Chính sách khuyến khích của nhà nước
• 7. Người có QSDĐ đề xuất dự án
  • II. ƯU ĐIỂM - RỦI RO CỦA VIỆC CHO PHÉP TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI THÔNG QUA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
  • 2. Rủi ro
  •  Các căn cứ pháp lý: