Đề cương ôn tập môn bất động sản
Đề cương ôn tập môn bất động sản
Môn: Bất động sản
Trường: Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tin:
Tác giả:
Tài liệu liên quan:
Preview text:
ÔN TẬP BĐS NHẬN ĐỊNH
1. Các chủ thể kinh doanh BĐS đều được nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư
BĐS phục vụ cho việc kinh doanh
Nhận định sai. Theo quy định tại khoản 3 Điều 11 LKDBĐS thì doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài không được nhận quyển nhượng QSDĐ để đầu tư BĐS phục vụ cho
việc kinh doanh. Căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 11 LKDBĐS thì đối với người VN
định cư ở nước ngoài thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, CCN,
KCX, KCNC, KKT để thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh chứ không phải để kinh doanh BĐS.
2. Cung BĐS trong thị trường BĐS là toàn bộ khối lượng BĐS đang có trên thực tế.
Nhận định sai. Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS được sẵn sàng đưa ra
thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá hợp giới hạn nhất định.
Chỉ những BĐS nào đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định và CĐT có nhu
cầu đưa BĐS đó vào giao dịch tức sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS mới được xem là cung BĐS.
3. Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS có thể nhận chuyển nhượng tất
cả dự án kinh doanh BĐS khi có đủ năng lực về tài chính.
Nhận định sai. Căn cứ vào khoản 3 Điều 11 LKDBĐS thì doanh nghiệp có VĐT nước
ngoài không được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó, nên doanh nghiệp có VĐT
nước ngoài cũng không được nhận chuyển nhượng dự án này.
4. Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS đều phải thành lập
doanh nghiệp hoặc HTX để kinh doanh.
Nhận định sai. Căn cứ khoản 2 Điều 10 LKDBĐS.
5. Mọi chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS đều phải có chứng chỉ hành nghề và vốn pháp định.
Nhận định sai. Căn cứ vào khoản 1 Điều 10 LKDBĐS.
6. Việc huy động vốn trong kinh doanh nhà ở có thể được thực hiện thông qua
nhận ứng trước tiền đặt cọc mua nhà, tiền bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhận định sai. Điều 69 LNO và Điều 19 NĐ 99/2015.
7. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VN thông qua mua nhà ở trong các
dự án kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Nhận định sai. Điểm b khoản 2 Điều 159 LNO.
8. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực hiện.
Nhận định sai. Căn cứ khoản 1 Điều 105 LNO.
9. Mọi loại nhà ở đều được phép kinh doanh.
Nhận định sai. Các loại nhà ở muốn được đưa vào kinh doanh phải được coi là hàng
hóa và được phép giao dịch trên thị trường. Ngược lại thì không được phép kinh
doanh chẳng hạn như nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư.
10. Tổ chức, cá nhân mua bán nhà ở đều phải thực hiện mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS.
Nhận định sai. Căn cứ vào Điều 19 LKDBĐS thì hiện nay pháp luật không có quy
định việc mua ban nhà ở phải thực hiện mua bán thông qua sàn giao dịch BĐS. Sàn
giao dịch BĐS chỉ là nơi tiến hành giao dịch nếu nhận được hồ sơ, thông tin về BĐS
được đưa lên sàn giao dịch BĐS thông qua sự cung cấp của khách hàng.
11. Chủ thể kinh doanh BĐS chỉ được sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình để thực hiện xây dựng nhà, CTXD đưa vào kinh doanh BĐS.
Nhận định sai. Căn cứ vào điểm e khoản 1 Điều 11 LKDBĐS thì tổ chức, cá nhân
trong nước được sử dụng đất thuê của tổ chức, HGĐ, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà,
CTXD để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất.
12. Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có nghĩa vụ làm thủ tục để Nhà nước cấp
GCN quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng của mình.
Nhận định sai. Khoản 5 Điều 33 LKDBĐS
13. Chủ đầu tư bắt buộc phải sử dụng các loại hợp đồng mẫu do Nhà nước ban
hành trong kinh doanh BĐS.
Nhận định sai. Đối với kinh doanh NOXH thì hiện nay không có quy định về hợp
đồng mẫu đối với trường hợp kinh doanh NOXH.
14. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của UBND các cấp.
Nhận định sai. Khoản 2 Điều 17 LKDBĐS.
15. Đối với các dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho các HGĐ, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
Nhận định sai. Điểm c khoản 1 Điều 11, Điều 41 NĐ 43/2014 sđ,bs NĐ 148/2020.
16. Trong mọi trường hợp chủ thể hành nghề môi giới BĐS đều được người sử
dụng dịch vụ trả tiền hoa hồng.
Nhận định sai. Điều 65 LKDBĐS
17. Thời hạn cho thuê nhà ở xã hội do các bên tự do thỏa thuận. Nhận định sai. Khoản 2 Điều 62 LKDBĐS.
18. Người mua nhà trong dự án được quyền chuyển nhượng lại HĐ mua bán nhà
ở nếu chủ đầu tư dự án chưa nộp hồ sơ xin cấp GCN đối với nhà ở.
Nhận định sai. Căn cứ vào khoản 1 Điều 36 và khoản 1 Điều 59 thì người mua nhà
trong dư án mua nhà ở có sẵn không được chuyển nhượng HĐ, chỉ được chuyển
nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. BÀI TẬP
1. Công ty K là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS được Nhà nước giao
10ha đất để thực hiện dự án xây dựng khu căn hộ cao cấp để bán. Sau khi nhận
bàn giao đất, công ty K đã huy động tiền ứng trước của khách hàng mua căn hộ
với hình thức hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Việc huy động này
được thực hiện theo hai phương thức: ứng tiền theo tiến độ và trả ngay một lần
cho toàn bộ giá trị căn hộ. Nếu khách hàng trả một lần sẽ được giảm 2% giá bán căn hộ. Hỏi:
a. Việc làm này của công ty có phù hợp quy định pháp luật không? Giải thích?
Việc huy động vốn bằng cách ứng trước của khách hàng mua căn hộ với hình thức hợp
đồng bán nhà hình thành trong tương lai là hình thức huy động vốn phù hợp với quy
định tại khoản 3 Điều 69 LNO.
Tuy nhiên, quy định tại khoản 3 Điều 69 LNO, thì việc huy động vốn bằng hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện
bằng việc chủ đầu tư sử dụng tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo
hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 57 LKDBĐS thì việc thanh toán được thực hiện nhiều
lần, lần đầu không quá 30% giá trị HĐ, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ
xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà,
CTXD cho khách hàng; trường hợp chưa được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Do
đó, việc công ty K huy động theo phương thức trả ngay một lần cho toàn bộ giá trị căn
hộ là không phù hợp với quy định pháp luật.
b. Các chủ thể nào có thể mua nhà ở trong dự án nêu trên.
Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân
nước ngoài nếu như dự án này không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an
ninh theo quy định của CP.
c. Giả sử việc huy động là hợp pháp, các khách hàng đã ký hợp đồng với công ty
có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng đã ký cho người khác không, tại sao?
Có. Theo khoản 1 Điều 59 LKDBĐS.
2. Tập đoàn Vingroup thực hiện dự án VinPearl condotel tại Nha Trang. a. Hãy
xác định condotel là gì?
Condotel là dự án căn hộ-khách sạn. Là hình thức kết hợp giữa căn hộ và khách sạn:
vừa có các đặc điểm của một phòng khách sạn vừa có các đặc điểm của một căn hộ
như nhà bếp, phòng ngủ,… Tuy nhiên, nó khác khách sạn ở chỗ khách hàng có thể
mua luôn condotel chứ không bắt buộc phải thuê, nó khách căn hộ ở chỗ khách hàng
khi mua chỉ có quyền sở hữu, không được cấp GCN.
b. Hãy xác định hình thức sử dụng đất, thời hạn được sử dụng đất của chủ đầu
tư khi thực hiện dự án trên.
Hình thức sử dụng đất: đây là đất thương mại dịch vụ nên hình thức sử dụng đất là
được nhà nước cho thuê, thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư khi thực hiện dự án là
thời gian thực hiện dự án nhưng không quá 50 năm.
c. Người mua Condotel trong dự án nêu trên có quyền sở hữu như thế nào?
Họ có quyền sở hữu đối với căn hộ nhưng không được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
3. A là công dân Mỹ hành nghề môi giới BĐS được 20 năm tại Mỹ. Sau khi kết
hôn với chị K, là người VN, đang sinh sống tại TP.HCM. Do vậy, anh A quyết
định đến VN để định cư lâu dài.
a. Anh A có thể mua nhà ở tại Việt Nam không? Điều kiện cụ thể. Anh A có thể
mua nhà ở tại VN theo quy định tại Điều 7, khoản 2 Điều 159 LNO. Điều kiện:
Ông A là cá nhân được phép nhập cảnh vào VN hoặc ông A đầu tư xây dựng nhà ở
theo dự án tại VN theo quy định của LNO và pháp luật có liên quan.
Ông A chỉ được sở hữu nhà ở thông qua 2 hình thức tại khoản 2 Điều 159 LNO. b.
Xác định số lượng nhà ở và thời hạn được sở hữu nhà ở tại VN. Số lượng nhà ở:
điểm a khoản 2 Điều 161 LNO
Thời hạn sở hữu: ổn định, lâu dài vì ông A kết hôn với công dân VN theo điểm c khoản 2 Điều 161 LNO
c. Anh A muốn tiếp tục hành nghề môi giới BĐS tại VN, bạn hãy tư vấn cách
thức để A có thể thực hiện được công việc của mình.
Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp ở nước ngoài không có giá trị tại VN,
do đó, ông A phải dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS tại VN.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 6 TT 11/2015, ông A chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở,
không phải thi phần kiến thức chuyên môn.
4. Sau khi khởi công công trình xây dựng nhà ở bao gồm 12 tòa nhà căn hộ chung
cư (tổng số căn hộ mỗi tòa nhà là 500 căn đã được UBND TP.HCM cho phép đầu
tư, công ty A thực hiện ký HĐ hợp tác đầu tư với khách hàng là các cá nhân có
nhu cầu mua nhà ở. Theo hợp đồng hợp tác đầu tư:
+khách hàng thực hiện góp vốn bằng tiền đợt 1 là 15% giá trị hợp đồng (tương
đương với giá trị HĐ mua bán căn hộ) để giữ chỗ mua căn hộ.
+Sau khi hoàn thành xong phần móng, khách hàng thanh toán đợt 2 số tiền
tương ứng 20% giá trị căn hộ, lúc bấy giờ công ty A sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng.
Theo quy định của pháp luật, hãy xác định:
a. Việc làm của công ty A có phù hợp với quy định của pháp luật không?
Điều 19 NĐ 99/2015: Việc công ty A ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng như
vậy là không phù hợp với quy định của pháp luật. Chỉ được huy động vốn bằng các
hình thức tại Điều 69 LNO.
b. Hãy tư vấn cách thức để công ty có thể huy động được vốn từ khách hàng phù
hợp với quy định của pháp luật.
Điều 69 LNO, Điều 19 NĐ 99/2015.
c. Công ty A có quyền bán căn hộ dưới những hình thức nào?
Có thể bán khi xây dựng xong theo dạng bán nhà ở có sẵn, hoặc ký hợp đồng bán nhà
ở hình thành trong tương lai.
5. Công ty X là tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh thương mại
dịch vụ. Công ty X muốn thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở để bán trên diện
tích đất 05 ha tại Q7. TPHCM.
a. Điều kiện để công ty X được chấp nhận thực hiện dự án nói trên? Điều 4 NĐ
02/2022; khoản 3 Điều 58 LĐĐ; Điều 12 LKDBĐS.
b. Nghĩa vụ tài chính mà công ty X phải nộp cho Nhà nước nếu được thực hiện dự án nói trên?
Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế môn bài, thuế giá trị giá tăng.
c. Hình thức sử dụng đất của công ty X? Công ty X có thể tìm đất để thực hiện
dự án thông qua cách thức nào?
Hình thức sử dụng đất: được nhà nước giao đất.
Có thể tìm đất để thực hiện dự án thông qua cách thức: được Nhà nước giao đất, nhận
chuyển nhượng, được nhà nước công nhận.
6. Công ty X, một tổ chức kinh tế có VĐT nước ngoài, muốn thực hiện dự án đầu
tư xây dựng khu căn hộ chung cư cao cấp để bán và cho thuê tại VN. Hãy cho biết:
a. Điều kiện để công ty X được thực hiện dự án này? Điều 4 NĐ 02/2022 Điều 12 LKDBĐS
Chỉ được thực hiện dự án dưới các hình thức:
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư khác hoặc được Nhà nước giao.
b. Công ty X muốn mua lại khu nhà ở của công ty Y (là tổ chức kinh tế trong
nước) để cho thuê lại. Việc này có được phép thực hiện không? Tại sao?
Không được, theo điểm a khoản 3 Điều 11. ĐỀ 1:
Câu 1: Nhận định sau đây đúng hay sai? Giải thích
a. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ của
tổ chức, HGĐ, cá nhân để kinh doanh BĐS.
Nhận định sai. Căn cứ vào khoản 2 Điều 11 LKDBĐS.
b. Sàn giao dịch BĐS cũng có thể cung cấp dịch vụ môi giới BĐS. Nhận định sai. Điều 70 LKDBĐS
c. Chỗ để xe là phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư. Nhận định sai. Khoản 1 Điều 101 LNO
d. Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhận định đúng. Căn cứ khoản 1 Điều 59 LKDBĐS
e. Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS khi gặp khó khăn về tài chính.
Nhận định sai. Căn cứ vào Điều 48 LKDBĐS thì pháp luật không quy định về việc khi
nào chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng dự án BĐS của mình. Câu 2:
Công ty Hoàng Gia (doanh nghiệp 100% vốn trong nước) là một công ty lữ hành
uy tín tại TP.HCM, nay muốn mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS. Công ty
Hoàng Gia muốn thực hiện dự án Chung cư để bán tại Quận Thủ Đức, TP.HCM
với quy mô sử dụng đất là 18.099 m^2. Hỏi:
a. Điều kiện để Công ty Hoàng Gia thực hiện dự án nói trên?
Điều 4 Nghị định 02/2022, Điều 12 LKDBĐS
b. Điều kiện để Công ty Hoàng Gia được bán nhà hình thành trong tương lai? Điều 55 LKDBĐS
c. Người nước ngoài có được mua nhà ở trong dự án của Công ty Hoàng Gia?
Được theo điểm b khoản 2 Điều 159 LNO
d. Công ty Hoàng Gia có bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch BĐS?
Không, pháp luật không bắt buộc phải bán nhà thông qua sản giao dịch BĐS. ĐỀ 2:
Câu 1: Những hành vi sau đây có phù hợp với pháp luật kinh doanh BĐS? Giải thích
a. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cam kết cho phép người mua nhà ở xã hội trong dự
án được tự do bán nhà ở cho các đối tượng khác theo nhu cầu sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà.
Không phù hợp, khoản 4 Điều 62 LNO.
b. Theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở của chủ đầu tư NVL, quy định: bên
mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho bên bán khi hai bên ký hợp
đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại bên mua nhà sẽ thanh toán cho bên
bán khi bên bán làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên mua.
Nếu là nhà ở có sẵn thì hợp pháp
Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai thì không hợp pháp.
c. Theo yêu cầu của người mua nhà, sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự
án ML Residence (đang trong quá trình xây dựng), Công ty CP đầu tư địa ốc HT cung
cấp cho người mua nhà Thông báo của Ngân hàng Viettinbank về việc tài trợ cho dự
án và cấp hạn mức bảo lãnh cho người mua nhà.
d. Nhân viên môi giới A thỏa thuận với khách hàng sẽ dẫn khách hàng đi xem một dự
án BĐS tại khu vực quận Thủ Đức, TP.HCM. Nếu khách hàng đồng ý mua BĐS trong
dự án thì A sẽ giới thiệu khách hàng với chủ đầu tư và A được hưởng hoa hồng môi
giới tương ứng 2% giá trị BĐS.
Chỉ khi nào ký được thì mới được hưởng môi giới theo khoản 1 Điều 65 LKDBĐS Câu 2: Tình huống
Công ty cổ phần X (tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh BĐS) là chủ
đầu tư dự án chung cư cao tầng để bán tại P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, TP.HCM. Hỏi:
a. Sau khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án, công ty X đã
ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Việc làm này có phù hợp với quy
định của pháp luật không, tại sao?
Việc làm này không phù hợp. Khoản 1 Điều 55 LKDBĐS: phải có cả giấy giờ về
QSDĐ, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về
nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
b. Công ty X có thể được thế chấp dự án nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn thực
hiện dự án không, tại sao?
Được theo khoản 2 Điều 147 LNO
c. Có một doanh nghiệp có VĐT nước ngoài khác muốn mua một số căn hộ trong dự
án trên của công ty X để bán và cho thuê. Mong muốn này có được pháp luật cho phép không, tại sao?
Không được, theo khoản 3 Điều 11 LKDBĐS ĐỀ 3:
Câu 1: Những hành vi sau đây có chịu sự điều chỉnh của LKDBĐS không? Tại sao?
(i) Tổ chức kinh tế K được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng một Tòa nhà làm trụ
sở làm việc. Do nhu cầu sử dụng không hết, tổ chức kinh tế K cho các DN khác thuê
lại một phần diện tích trong tòa nhà để làm văn phòng làm việc.
(ii) Ông H cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình.
B. Nhận định: Tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư BĐS để kinh doanh thì không
được kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS.
Nhận định sai. Luật không cấm.
Câu 2: Doanh nghiệp M là doanh nghiệp trong nước có chức năng kinh doanh BĐS,
được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ
để bán và căn hộ cao cấp để bán kết hợp cho thuê. Hỏi:
a. Nhà ở trong dự án mà doanh nghiệp M được phép bán, cho thuê là nhà ở hình thành
trong tương lai hay nhà ở có sẵn? Nêu rõ căn cứ pháp lý?
Cả hai, tùy vào nhu cầu của doanh nghiệp M. Theo Điều 9 và Điều 54 LKDBĐS
b. Thời điểm nào thì doanh nghiệp M được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở
với khách hàng? Nêu rõ cơ sở pháp lý.
Nếu là nhà ở có sẵn thì là thời điểm có đủ điều kiện tại Điều 9
Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai thì là thời điểm có đủ điều kiện tại Điều 54 LKDBĐS.
Câu 1. (6 điểm) Nhận định
1. Trong mọi trường hợp chủ thể hành nghề môi giới bất động sản đều được người
sử dụng dịch vụ trả tiền hoa hồng.
Nhận định sai. Khoản 1 Điều 65 LKDBĐS.
2. Hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản của các chủ thể không phải là
doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản luôn phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
Nhận định sai. Theo khoản 2 Điều 17 LKDBĐS thì hợp đồng thuê nhà, CTXD mà
các bên là hộ gia đình, cá nhân không phải CC,CT.
3. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực hiện.
Nhận định sai. Khoản 1 Điều 105 LNO.
4. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do đơn vị tổ
chức giảng dạy quyết định.
Nhận định đúng. Khoản 3 Điều 19 TT 11/2015.
Câu 2. (4 điểm) Bài tập
Ông A là cá nhân nước ngoài muốn thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán kết
hợp cho thuê tại Việt Nam với quy mô sử dụng đất là 20 ha tại Quận 9.
1. Xác định điều kiện để ông A có thể thực hiện dự án kinh doanh nhà ở tại Việt Nam? (1 điểm)
Căn cứ vào Điều 11 LKDBĐS thì cá nhân nước ngoài không được thực hiện dự án
kinh doanh nhà ở để bán kết hợp cho thuê tại Việt Nam, do đó, ông A phải thành
lập doanh nghiệp để có thể kinh doanh.
Khoản 2 Điều 4 NĐ 02/2022.
2. Sau khi được phê duyệt dự án đầu tư và nhận bàn giao mặt bằng, công ty thực
hiện huy động vốn của khách hàng cá nhân theo hình thức ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai. Việc làm này có phù hợp với quy định không?
Giải thích cụ thể các điều kiện để được huy động vốn? (1.5 điểm)
Phù hợp, theo khoản 3 Điều 69 LNO.
Điều kiện: diểm b khoản 1 Điều 19 NĐ 99/2015.
3. Do gặp khó khăn về tài chính, nên sau khi hoàn thành xong việc xây dựng hạ
tầng cho cả dự án, công ty thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho khách hàng để khách hàng tự xây dựng nhà theo thiết kế chung. Việc làm
này có phù hợp với quy định không? Tại sao? (1.5 điểm)
Không, phải là DN 100% vốn trong nước, đồng thời không được phân lô bán nền tại
phường của đô thị đặc biệt nên việc phân lô bán nền tại Q9, TPHCM là không được.
.............................................................................. Câu 1. (4.5 điểm)
1. Những hành vi sau đây có chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hay không? Tại sao?
a. Tổ chức kinh tế K được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng một tòa nhà làm trụ
sở làm việc. Do nhu cầu sử dụng không hết, Tổ chức kinh tế K cho các doanh
nghiệp khác thuê lại một phần diện tích trong tòa nhà để làm văn phòng làm việc. (1.5 điểm)
b. Ông H cho thuê nhà ở thuộc sở hữa của mình. (1.5 điểm)
2. Nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao? (1.5 điểm): “Tổ chức kinh tế thực hiện
dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh thì không được kinh doanh dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản”. Câu 2. (2.5 điểm)
Nêu những điểm khác nhau về hình thức kinh doanh, thanh toán trong mua bán,
thuê mua nhà ở giữa tổ chức kinh tế với doanh nghiêp có vốn đầu tư nước ngoài
khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh. Câu 3. (3 điểm)
Doanh nghiệp M là doanh nghiệp trong nước có chức năng kinh doanh bất động
sản, được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở riêng lẻ để bán và căn hộ cao cấp để bán kết hợp cho thuê.
1. Nhà ở trong dự án của doanh nghiệp M được phép bán, cho thuê là nhà ở hình
thành trong tương lại hay nhà ở có sẵn? Nếu căn cứ pháp lý?
2. Thời điểm nào thì doanh nghiệp M được ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở
với khách hàng? Nêu cơ sở pháp lý?
................................................
Câu 1. Nhận định (7.5 điểm)
1. Chỉ những doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh mới được thực hiện
các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nhận định sai. Khoản 2 Điều 10 LKDBĐS
2. Người mua nhà ở xã hội được tự do bán nhà ở cho các chủ thể có nhu cầu sau
khi đã thanh toán xong tiền mua nhà với chủ đầu tư và đã được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhận định sai. Điều 62 LNO
3. Chứng chỉ môi giới bất động sản được cấp kể từ ngày 01/7/2015 trở về sau thì
có thời hạn sử dụng là vĩnh viễn.
4. Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua nhà ở
trong các dự án kinh doanh nhà ở của Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nhận định sai. Điều 159 LNO
5. Chỉ những quyền sử dụng đất được giao đất có thu tiền hay nhận chuyển quyền
sử dụng đất thì mới được sử dụng để xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Nhận định sai. Điều 11 LKDBĐS.
Câu 2. Bài tập (2.5 điểm)
Công ty TNHH AA (là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được nhà nước
giao đất để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
1. Xác định loại dự án kinh doanh bất động sản mà Công ty AA có thể được thực hiện?
Theo điểm a khoản 3 Điều 11 thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
2. Các nghĩa vụ tài chính tương ứng khi Công ty AA thực hiện dự án tại Việt Nam.
Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng.
.........................................................
Câu 1. Nhận định (4 điểm)
1. Giá cả bất động sản trong thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi chi phí đầu tư tạo lập.
2. Mọi bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng có thể được đưa vào kinh doanh. Nhận định sai.
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được tham gia phát triển nhà ở
thương mại tại Việt Nam. Nhận định sai.
4. Chủ thể kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề.
Nhận định sai. Điều 75 LKDBĐS
Câu 2. (6 điểm) Bài tập
Công ty X (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giao thực hiện xây dựng khu nhà chung cư thương mại để bán. Sau khi
xây dựng xong phần móng, Công ty X đã ký hợp đồng bán nhà hình thành trong
tương lai và đưa ra hình thức khuyến mãi với chiết khấu 4% giá bán nếu khách
hàng trả trước 90% giá trị nhà.
1. Nhận xét về việc làm trên của Công ty X?
Không hợp pháp theo Điều 57 LKDBĐS.
2. Nếu được bán nhà thì ai có thể là khách hàng của Công ty X?
Tổ chức, cá nhân trong nước; cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có VĐT nước ngoài
3. Công ty X có được bán nhà hình thánh trong tương lai trong dự án nói trên sau
khi đã thế chấp dự án không?
Được nếu như bên mua đồng ý hoặc công ty X giải chấp theo Điều 147 LNO.
..........................................................................
Câu 1. Nhận định (7.5 điểm)
1. Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là một dạng của mua bán nhà, công trình xây dựng. Nhận định sai.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản được ủy quyền cho doanh nghiệp khác thực hiện
bán bất động sản thuộc dự án của mình.
Nhận định đúng theo điểm a khoản 2 Điều 75 LKDBĐS
3. Chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Nhận định sai. Điều 62 LKDBĐS
4. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh
bất động sản do các bên thỏa thuận.
Nhận định sai. Điều 15 LKDBĐS
5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng một
phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Nhận định đúng. Theo khoản 3 Điều 11 LKDBĐS. Câu 2. (2.5 điểm)
Trình bày những điểm giống và khác nhau giữa các quy định của pháp luật về
nguyên tắc, điều kiện cho thuê nhà, công trình xây dựng với nguyên tắc, điều kiện
mua bán nhà, công trình xây dựng. Với những điểm khác nhau, lý giải tại sao có sự
khác nhau đó? ..............................................................
Các nhận định sau đây đúng hay sai? Tại sao?
1. Mọi trường hợp bán nhà ở đều phải có xác định của Sở xây dựng địa phương
nơi có nhà ở về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Mọi trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản đều phải thành lập doanh
nghiệp và đáp ứng yêu cầu của pháp luật về vốn pháp định.
Nhận định sai. Khoản 2 Điều 10 LKDBĐS
3. Đấu giá quyền sử dụng đất là cách thức duy nhất để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Nhận định sai. Khoản 2 Điều 22 LNO.
4. Điều kiện mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giống nhau. Nhận định sai.
5. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh muốn bán nhà ở do mình xây
dựng phải được Ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Nhận định sai. Đó là với nhà ở hình thành trong tương lai, đối với nhà ở có sẵn thì không.
6. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được quyền huy động vốn từ khách hàng
mua nhà ở theo hình thức ký hợp đồng hợp tác kinh doanh có phân chia sản phẩm là nhà ở trong dự án.
Nhận định sai. Điều 69 LNO, Điều 19 NĐ 99/2015.
7. Mọi trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp.
Nhận định sai. Khoản 2 Điều 62 LKDBĐS.
........................................................
Câu 1. (4 điểm) Nhận định
1. Quan hệ giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản thì được coi là giao dịch kinh doanh bất động sản.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
3. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không cần phải
được công chứng, chứng thực.
4. Người mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà.
Câu 2. (6 điểm) Bài tập
Công ty cổ phần X (tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động
sản) là chủ đầu tư Dự án nhà ở (gồm chung cư cao tầng và nhà phố để bán) tại P.
Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, Tp.HCM. Hỏi:
1. Chủ thể nào được mua nhà ở trong dự án trên của Công X? Các chủ thể này có thể mua bao nhiêu nhà?
2. Sau khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án, công ty X
đã nhận đặt cọc của những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở trong dự án để ưu
tiên chọn nhà theo mong muốn. Việc làm này có phù hợp với quy định của pháp luật không, tại sao?
3. Công ty X có được ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai cho một tổ
chức kinh tế trong nước không có chức năng kinh doanh bất động sản hay không? Tại sao?
...........................................
Câu 1. (5 điểm) Nhận định
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để kinh doanh bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản cũng có thể cung ứng dịch vụ môi giới bất động sản.
3. Chỗ để xe là phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.
4. Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong
tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn kiền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động
sản khi gặp khó khăn về tài chính.
Câu 2. (5 điểm) Bài tập
Công ty Hoàng Gia (doanh nghiệp 100% vốn trong nước) là một công ty lữ hành uy
tín tại Thành phố Hồ Chí Minh, nay muốn mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất
động sản. Công ty Hoàng Gia muốn thực hiện dự án chung cư để bán tại quận Thủ
Đức, Thành phố Hồ Chí Minh với quy mô sử dụng đất là 18.099 m2.
1. Điều kiện để Công ty Hoàng Gia thực hiện dự án nói trên? (2 điểm) 2. Công ty
Hoàng Gia được bán nhà hình thành trong tương lai? (1 điểm)
3. Người nước ngoài có được mua nhà ở trong dự án của Công ty Hoàng Gia? (1 điểm)
4. Công ty Hoàng Gia có bắt buộc phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản? (1 điểm)
......................................................
Câu 1. Những hành vi sau đây có phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động
sản không? Giải thích. (6 điểm)
1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cam kết cho phép người mua nhà ở xã hội trong
dự án được tự do bán nhà ở cho các đối tượng khác theo nhu cầu sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà.
2. Theo thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà ở của chủ đầu tư NVL quy định bên
mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho bên bán khi hai bên ký
hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại bên mua sẽ thành toán cho
bên bán khi bên bán làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên mua.
3. Theo yêu cầu của người mua nhà, sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư dự án ML Residence (đang trong quá trình xây dựng), Công ty CP đầu tư địa ốc
HT cung cấp cho người mua nhà Thông báo của Ngân hàng Vietinbank về việc tài
trợ cho dự án và cấp hạn mức bảo lãnh cho người mua nhà.
4. Nhân viên môi giới A thỏa thuận với khách hàng sẽ dẫn một khách hàng đi xem
một dự án bất động sản tại khu vực quận Thủ Đức, Tp. HCM. Nếu khách hàng
đồng ý mua bất động sản trong dự án thì A sẽ giới thiệu khách hàng với chủ đầu tư
và A được hưởng hoa hồng môi giới tương ứng 2% giá trị bất động sản.
Câu 2. Tình huống (4 điểm)
Công ty cổ phần X (tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh bất động
sản) là chủ đầu tư Dự án chung cư cao tầng để bán tại P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, Tp.HCM. Hỏi:
a. Sau khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án, công ty X
đã ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai. Việc làm này có phù hợp với
quy định của pháp luật không, tại sao?
b. Công ty X có thể thế chấp dự án nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn thực hiện dự án không, tại sao?
c. Có một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác muốn mua một số căn hộ
trong dự án trên của Công ty X để bán và cho thuê. Mong muốn này có được pháp
luật cho phép không, tại sao?
.................................................................
Câu 1. (6 điểm) Nhận định
1. Mọi bất động sản có sẵn hoặc sẽ hình thành trong tương lai đều là nguồn cung
của thị trường bất động sản.
2. Cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn ổn định, lâu dài.
3. Hoạt động mua bán bất động sản chỉ chịu sử điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.
4. Nơi để xe trong nhà chung cư là diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Câu 2 (4 điểm) Bài tập
Công ty A là một doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài và là một chủ đầu
tư một dự án nhà ở thương mại tại Quận 9, TP.Hồ Chí Minh. Sau khi đủ điều kiện
bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án, Công ty A đã tiến hành ký hợp
đồng mua bán nhà ở với khách hàng. Hãy cho biết các thỏa thuận sau đây có phù
hợp với quy định của pháp luật hay không? Tại sao?
1. Về tiến độ thanh toán giá trị hợp đồng: Việc thanh toán giá trị hợp đồng dược
chia thành 05 đợt, mỗi đợt 20% giá trị hợp đồng; đợt thanh toán cuối cùng được
thực hiện ngay sau khi bàn giao nhà.
2. Về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Bên mua có quyền chuyển nhượng
hợp đồng mua bán đã ký với Công ty A cho bên thứ ba được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam với điều kiện (i) hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở của Bên
mua chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền, và (ii) Bên mua phải nộp cho
Công ty A một khoản phí bù đắp cho việc Công ty A giải quyết thủ tục chuyển đổi
tên Bên mua trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba, với mức phí là 1% giá
chuyển nhượng hợp đồng giữa Bên mua và bên thứ ba.
.............................................................................
Câu 1. (4 điểm)Nhận định
1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được nhận quyền chuyển nhượng
dự án đầu tư bất động sản.
2. Giá cả bất động sản trong giao dịch kinh doanh bất động sản do các bên tham
gia giao dịch thỏa thuận.
3. Cung bất động sản trong thị trường bất động sản có thể bao gồm cả những bất
động sản hình thành trong tương lai.
4. Mọi trương hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản đều phải có vốn pháp định ít nhất là 20 tỷ đồng.
Câu 2. (6 điểm) Bài tập
Cty cổ phần X, tổ chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh BĐS, là chủ
đầu tư dự án chung cư cao tầng để bán tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM.
1. Ai có thể là khách hàng của công ty X? Các khách hàng này có thể mua bao
nhiêu nhà trong dự án này? Nêu rõ cơ sở pháp lý.
2. Sau khi hoàn thành phần móng của dự án, công ty X đã ký hợp đồng bán nhà
hình thành trong tương lai. Việc làm này có phù hợp với quy định của pháp luật không? Tại sao?
3. Công ty X có thể thế chấp dự án nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn thực hiện dự án không? Tại sao?
4. Có một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác muốn mua một số căn hộ
trong dự án trên của công ty X để bán và cho thuê. Mong muốn này có phù hợp với
quy định của pháp luật không? Vì sao?
.....................................................................................
Câu 1: (7,5 điểm)Các nhận định sau đây đúng hay sai? Giải thích tại sao?
1. Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa bất động
sản chỉ được thể hiện thông qua quy định về vốn pháp định.
2. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua nhà ở trong
các dự án kinh doanh nhà ở của Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
3. Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản của các chủ thể không phải là
doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản luôn phải được công chứng,
chứng thực theo quy định pháp luật.
4. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực hiện.
5. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ do đơn vị tổ
chức giảng dạy quyết định. Câu 2: (2,5 điểm)
So sánh phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản của Doanh nghiệp trong nước
và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
......................................................................
Câu 1. Nhận định (7.5 điểm)
1. Mọi chủ thể kinh bất động sản đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để đầu tư xây dựng bất động sản đưa vào kinh doanh.
2. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài tối đa chỉ là 50 năm.
3. Tổ chức, cá nhân không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi muốn kinh
doanh dịch vụ bất động sản.
4. Chỉ có nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở thương mại là nhà ở được phép đưa vào kinh doanh.
5. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do Hội nghị nhà chung cư (là cơ quan
có quyền cao nhất trong nhà chung cư) thực hiện.
Câu 2. Những hành vi dưới đây có phù hợp pháp không? Tại sao? (2.5 điểm)
1. Công ty A (100% vốn đầu tư nước ngoài) tiến hành mua lại toàn bộ căn hộ từ
tầng 3 đến tầng 5 trong một dự án khu căn hộ do Công ty B (một doanh nghiệp
trong nước) đã đầu tư xây dựng xong để cho thuê căn hộ. (1,25 điểm)
2. Công ty C (100% vốn đầu tư nước ngoài, không có chức năng kinh doanh bất
động sản) và ông John (quốc tịch Mỹ) là những chủ thể được sở hữu nhà ở để ở tại
Việt Nam. Sau khi tạo lập nhà ở hợp pháp và sử dụng được hai năm, do không có
nhu cầu sử dụng, Công ty C và ông John đều ký hợp đồng cho chủ thể khác thuê
nhà ở của mình. (1,25 điểm)
.................................................................................................................
Câu 1. Các hành vi sau đây có phù hợp với pháp luật không? Tại sao?(6 điểm)
1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cam kết cho phép người mua nhà ở xã hội trong
dự án được phép bán lại nhà cho các đối tượng khác có nhu cầu khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà.
2. Bên bán nhà yêu cầu bên mua phải thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng khi bên mua nhận bàn giao nhà.
3. Sau khi đã hoàn thanh việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, chủ đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án cho khách hàng tự xây nhà để ở.
Câu 2. Nhận định (4 điểm)
1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
hẹp hơn so với tổ chức kinh tế trong nước.
2. Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải có vốn thuộc sở hữu của mình tối thiểu
bằng 20% tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở mà họ muốn thực hiện.
3. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn tối đa không
quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận.
4. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do đơn vị tổ
chức giảng dạy quyết định.
Các nhận định sau đúng hay sai?
1. Chủ đầu tư dự án nhà ở, công trình xây dựng chỉ được chuyển nhượng dự án đầu tư
khi gặp khó khăn về tài chính mà không thể tiếp tục thụ hiện dự án.
2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án kinh doanh hàng may mặc
tại Việt Nam thì không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Chỉ có các doanh nghiệp trong nước mới có thể được kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì được hưởng chính sách nhà ở xã hội nếu có thu nhập thấp.
5. Học sinh, sinh viên chỉ được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội. 6. Hợp đồng trong
kinh doanh hàng hóa bất động sản luôn phải theo mẫu do pháp luật quy định.
7. Đặt cọc cũng được xem là một trong các biện pháp huy động vốn để thực hiện dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.
8. Chủ thể được tổ chức kỳ thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì
có quyền cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho người đặt kết quả theo yêu cầu trong kỳ thi.
9. Theo luật kinh doanh bất động sản 2014, mua bán bất động sản không thường
xuyên cũng là hành vi kinh doanh bất động sản.
10. Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong dự án của mình phải được ngân hàng
thương mại cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi
chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.
11. Để trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để kinh doanh, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản chỉ cần đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.
12. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất dưới hình thức phân lô chia nền để tự xây dựng nhà ở từ chủ đầu tư là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
13. Người nước ngoài có thể là khách hàng của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam.
14. Việc bán nhà ở đang trong quá trình xây dựng là một hình thức huy động của các
chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 15. Chứng chỉ môi giới bất động sản chỉ có giá
trị sử dụng trong phạm vi địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi người môi giới thi sát hạch.
16. Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại trong kinh doanh bất động sản tối đa là 5 năm.
17. Cá nhân bán bất động sản không thường xuyên vẫn phải nộp thuế thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản.
18. Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được thực hiện quyền đối với nhà
ở hạn chế hơn cá nhân trong nước.
19. Hợp đồng kinh doanh bất động sản không cần phải được công chứng, chứng thực.
20. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được nhận chuyển nhượng dự án
bất động sản Việt Nam.
21. Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản không cần phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật.
22. Sàn giao dịch bất động sản cũng được thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.
23. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư không được thực hiện kinh doanh
bất động sản theo hình thức thuê nhà ở thương mại để cho thuê.
24. Thời hạn chủ đầu tư dự án nhà ở riêng lẻ thực hiện trách nhiệm bảo hành là tối đa
24 tháng kể từ ngày hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.
25. Việc nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.
26. Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo thời hạn thỏa thuận trong
giao dịch nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao
gồm cả thời gian được g hạn thêm và được tính từ ngày ký hợp đồng mua nhà ở.
27. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư dự án là tối do các bên
thỏa thuận nhưng chỉ được thanh toán tối đa 95% trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận.
28. Sàn giao dịch không phải chịu trách nhiệm về bất động sản có đủ điều kiện để thực
hiện giao dịch theo quy định của pháp luật bởi sàn chỉ thực hiện giới thiệu bất động sản cho chủ thể có nhu cầu.
29. Điều kiện để người được hưởng chính sách nhà ở xã hội được mua nhà ở xã hội là
phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh nơi thực hiện dự án và phải thuộc đối tượng không
nộp thuế thu nhập cá nhân.
30. Các cơ sở đào tạo được BXD công nhận có chức năng đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức hành nghề môi giới bất động sản thì có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
31. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định là sử dụng
chung và thời hạn sử dụng đất do chủ đầu tư tự xác định.
32. Để nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển
nhượng chỉ cần đáp ứng điều kiện là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động
sản, có đủ năng lực tài chính.
33. Hình thức thực hiện kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thực hiện thông qua hợp
đồng bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực.
34. Các biện pháp huy động vốn trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ
bao gồm vay vốn từ các tổ chức tín dụng, nhận trước tiền thanh toán đối với bất động
sản hình thanh trong tương lai.
35. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được huy động vốn thông qua ký hợp đồng
đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 36. Kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ và đóng khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ.
37. Trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán do bên bán và bên mua
thỏa thuận trong hợp đồng.
38. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua trong thời hạn 50 ngày kể từ
ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua.
39. Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của các chủ thể tổ chức, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là giống nhau
40. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng để bố trí chỗ ở cho
người có thu nhập thấp.
41. Doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh bất động sản thì được thực hiện dự án đầu
tư xây dựng bất động sản.
42. Bán nhà có thời hạn theo quy định của Luật Nhà ở được hiểu là bán nhà cho người
nước ngoài sở hữu có thời hạn.
43. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở được ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương
lai sau khi xây dựng xong phần móng nhà ở. 44. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước
khi bán, cho thuê mua nhà ở phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực
hiện bảo lãnh. 45. Chủ thể góp vốn để thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng hợp tác
kinh doanh không được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở thương mại.
46. Sau khi được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và dự án được cấp phép
xây dựng, chủ đầu tư có thể bán bất động sản hình thành trong tương lai.
47. Chỉ những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận mới có thể được hộ gia đình,
cá nhân đưa vào giao dịch trên thị trường bất động sản.
48. Bên ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh
với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được quyền đại diện chủ đàu tư ký hợp đồng
tất cả các hợp đồng giao dịch về nhà ở với khách hàng.
49. Người lao động làm việc tại các doanh nghiệp được hưởng chính sách nhà ở xã hội
có thể đăng ký cùng lúc nhiều loại giao dịch về nhà ở xã hội: Mua bán, cho thuê, thuê mua.
50. Dựa vào công dụng của bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành: thị
trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường công trình xây dựng.
51. Sàn giao dịch bất động sản được tổ chức thực hiện giao dịch mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
52. Việc xác định giá trong kinh doanh nhà ở xã hội do chủ đầu tư và người mua nhà thỏa thuận.
53. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thể được cấp lại trong trường hợp
chứng chỉ đã được cấp lại một lần nhưng người được cấp chứng chỉ làm mất, hư hỏng nặng.
54. Người môi giới phải thực hiện hoạt động môi giới trong phạm vi địa bàn nơi Sở Xây
dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. 55. Kinh phí bảo trì nhà chung cư được nộp
vào tài khoản thanh toán do Sở Xây dựng mở dành riêng cho từng dự án.
56. Nội dung của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải theo mẫu do pháp luật quy định.
57. Mức đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư là 2% theo giá trị hợp đồng chưa tính VAT.
58. Bên mua được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua đã ký với doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng.
59. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong mua bán nhà, công trình xây dựng là
thời điểm các bên bàn giao nhà, công trình xây dựng. 60. Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài có thể kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam.