Lý thuyết ôn tập môn Luật Kinh doanh bất động sản chương I và II
Lý thuyết ôn tập môn Luật Kinh doanh bất động sản của Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh với những kiến thức và thông tin bổ ích giúp sinh viên tham khảo, ôn luyện và phục vụ nhu cầu học tập của mình cụ thể là có định hướng ôn tập, nắm vững kiến thức môn học và làm bài tốt trong những bài kiểm tra, bài tiểu luận, bài tập kết thúc học phần, từ đó học tập tốt và có kết quả cao cũng như có thể vận dụng tốt những kiến thức mình đã học vào thực tiễn cuộc sống. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Bất động sản
Trường: Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tin:
Tác giả:
Tài liệu liên quan:
Preview text:
lOMoARcPSD| 36443508
ÔN T¾P MÔN LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
BÀI 1 + 2: TàNG QUAN VÀ BÂT ĐÞNG SÀN VÀ
QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
1. Táng quan vÁ bÃt ßng sÁn Khái niệm: ĐiÁu 107 BLDS
2015 Đặc iểm:
Bất ộng sản có tính cố ịnh:
+ BĐS không hoặc khó di chuyển ược;
+ àn ịnh về diện tích ất ai
Bất ộng sản mang tính bền vững, và có giá trị về kinh tế lớn nhưng tính thanh khoản thấp.
Bất ộng sản có tính khan hiếm.
Bất ộng sản mang tính nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố: +
Tập quán, tâm lý, thị hiếu;
+ Pháp luật ầu tự tạo lập, giá cả, giao dịch bất ộng sản,… Bất
ộng sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau.
2. Táng quan vÁ thá tr°ßng bÃt ßng sÁn
Khái niệm: Thị trường bất ộng sản là táng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho
hoạt ộng giao dịch bất ộng sản ược hình thành, tßn tại và phát triển (như quan hệ giữa các chủ
thể trong việc tạo lập bất ộng sản, giao dịch ối với bất ộng sản; hỗ trợ giao dịch bất ộng sản; các
quan hệ tài chính,… Đặc iểm:
Thứ nhất, thị trường bất ộng sản có tính cách biệt giữa ịa iểm và hàng hóa giao dịch;
Thứ hai, thị trường bất ộng sản mang tính khu vực và ịa phư¢ng; Thứ
ba, thị trường bất ộng sản là thị trường không hoàn hảo;
Thứ tư, thị trường bất ộng sản là thị trường khó xâm nhập;
Thứ năm, thị trường bất ộng sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ựng trong
BĐS thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất ộng sản;
Thứ sáu, thị trường bất ộng sản S chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của Nhà nước;
Thứ bảy, thị trường bất ộng sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp;
Thứ tám, thị trường bất ộng sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như
thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng). Phân lo¿i: 1 lOMoARcPSD| 36443508
Căn cứ vào lo¿i bÃt ßng sÁn tham gia thá tr°ßng:
+ Thị trường quyền sử dụng ất: gßm thị trường s¢ cấp cà thị trường thứ cấp. +
Thị trường nhà, Công trình xây dựng.
Căn cứ vào công dāng hay māc ích sÿ dāng của bÃt ßng sÁn:
+ Thị trường bất ộng sản phục vụ cho sinh hoạt;
+ Thị trường bất ộng sản phục vụ sản xuất, kinh doanh;
+ Thị trường bất ộng sản phục vụ cho giải trí
Căn cứ vào các giao dách trên thá tr°ßng:
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất ộng sản;
+ Thị trường cho thuê, cho thuê mua bất ộng sản;
+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm ối với bất ộng sản …
Căn cứ vào tính hÿp pháp hoặc mức ß kiểm soát của Nhà n°ác ối vái các giao dách trên
thá tr°ßng bÃt ßng sÁn: + Thị trường chính quy; + Thị trường không chính quy.
Các y¿u tố của thá tr°ßng bÃt ßng sÁn: Chủ thể:
+ Chủ thể quản lý: Điều 77, 78 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
+ Chủ thể kinh doanh bất ộng sản: Các doanh nghiệp, Hợp tác xã kinh doanh hàng hóa bất
ộng sản; Chủ thể cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất ộng sản.
+ Người tiêu dùng sử dụng hàng hóa bất ộng sản/dịch vụ bất ộng sản : Là những người có
nhu cầu về bất ộng sản (mua, thuê bất ộng sản)… Khách thể:
+ Hàng hóa bất ộng sản: phải áp ứng các iều kiện do pháp luật quy ịnh ể ược phép ưa vào kinh doanh.
+ Các sản phẩm dịch vụ hỗ trợ thị trường bất ộng sản: phải ược cung cấp bởi những chủ
thể có chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp và có chứng chỉ hành nghề do c¢ quan có thẩm quyền cấp theo quy ịnh pháp luật.
Cung, cầu và giá cÁ của thá tr°ßng bÃt ßng sÁn:
+ Cung bÃt ßng sÁn: là các bất ộng sản có sẵn, hoặc sẽ ược hình thành trong tư¢ng lai áp
ứng iều kiện ược ưa vào giao dịch theo quy ịnh pháp luật và chủ sở hữu, sử dụng sẵn sàng và
mong muốn ưa các bất ộng sản này vào giao dịch.
+ Các yếu tố ảnh hưởng ến Cung bất ộng sản: Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; Cung quỹ
ất cho phát triển bất ộng sản; Ngußn nguyên vật liệu phục vụ cho việc ầu tư, xây dựng bất ộng sản. 2 lOMoARcPSD| 36443508
+ Cầu bÃt ßng sÁn: là khối lượng bất ộng sản mà người tiêu dùng thực sự có nhu cầu
muốn sở hữu, sử dụng và người có nhu cầu phải có ủ iều kiện ể ược sở hữu, sử dụng bất ộng sản
theo pháp luật, ßng thời phải có khả năng thanh toán và chấp nhận giao dịch ối với bất ộng sản.
+ Điều kiện xuất hiện cầu:
(1) Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại bất ộng sản nào ó mà nhu cầu ó không
thể tự thỏa mãn bằng các ngußn sẵn có của mỗi người dân.
(2) Phải có các ngußn lực tài chính ể ảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu
(3) Phải có thị trường bất ộng sản ể cung cầu gặp nhau và nhu cầu thực sự trở thành cầu
xuất hiện trên thị trường
+ Các yếu tố ảnh hưởng ến cầu bất ộng sản: sự gia tăng dân số; sự thay ái thu nhập của dân
cư; sự thay ái chính sách (tài chính, tín dụng), pháp luật của Nhà nước (thủ tục, iều kiện sở hữu,
sử dụng bất ộng sản); giá bất ộng sản; và tâm lý, thị hiếu tiêu dùng…v.v.
Giá cÁ bÃt ßng sÁn:
+ Khái niệm: Giá cả bất ộng sản là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa bất ộng sản
ược thừa nhận trên thị trường.
+ Các yếu tố ảnh hưởng ến giá cả bất ộng sản S: Chính sách của Nhà nước; cung, cầu bất
ộng sản; Yếu tố tâm lý xã hội; Chi phí tạo lập; Môi trường xung quanh;..
3. Khái niệm kinh doanh bÃt ßng sÁn
Kinh doanh bất ộng sản là việc ầu tư vốn ể thực hiện hoạt ộng xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng ể bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất ộng sản; thực hiện dịch
vụ môi giới bất ộng sản S; dịch vụ sàn giao dịch bất ộng sản; dịch vụ tư vấn bất ộng sản hoặc quản
lý bất ộng sản nhằm mục ích sinh lợi. (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014)
4. Kinh doanh bÃt ßng sÁn gßm:
Kinh doanh hàng hóa bất ộng sản.
Kinh doanh dịch vụ bất ộng sản. 3 lOMoARcPSD| 36443508
BÀI 3: PHÁP LU¾T VÀ KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
1. NHĀNG QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
a. ĐiÁu kiện kinh doanh hàng hóa bÃt ßng sÁn (KhoÁn 1 ĐiÁu 10 Lu¿t Kinh doanh
bÃt ßng sÁn 2014, ĐiÁu 3 Nghá ánh số 76/2015/NĐ-CP)
VÁ hình thức kinh doanh: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
VÁ năng lực tài chính:
Vốn pháp ịnh (Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều 3 Nghị ịnh số
76/2015/NĐ-CP) tối thiểu 20 tỷ ßng.
Về vốn chủ sở hữu trên táng vốn ầu tư (Khoản 2 Điều 14 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP):
+ Quy mô sử dụng ất dưới 20 ha: tối thiểu 20% táng mức ầu tư.
+ Quy mô sử dụng ất từ 20 ha trở lên: tối thiểu 15% táng mức ầu tư.
L°u ý: các trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp, vốn pháp ịnh (Khoản 2 Điều 10
Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014): Đối với các tá chức, hộ gia ình, cá nhân bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất ộng sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần thành l¿p
DN, vốn pháp ánh nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy ịnh của pháp luật.
Các tá chức, hộ gia ình, cá nhân này bao gßm: Điều 5 Nghị ịnh số 76/2015/NĐ-CP.
Tá chức, hộ gia ình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ộng sản mà
không phải do ầu tƣ dự án bất ộng sản ể kinh doanh.
Hộ gia ình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ộng sản do ầu tư dự
án bất ộng sản ể kinh doanh nhưng dự án có táng mức ầu tư dưới 20 tỷ ßng.
Tá chức chuyển nhượng quyền sử dụng ất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
Tá chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng Nhà nước, công ty quản lý tài sản của các Tá chức
tín dụng , tá chức, cá nhân chuyển nhượng bất ộng sản, chuyển nhượng dự án bất ộng sản, ang
bảo lãnh, thế chấp ể thu hßi nÿ.
Tá chức, hộ gia ình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng ất, bán nhà, công trình xây
dựng ể xử lý tài sản theo quyết ịnh của Tòa án, của c¢ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tá chức, hộ gia ình, cá nhân ầu tư xây dựng nhà ở ể bán, cho thuê, cho thuê mua mà không
phải thành lập doanh nghiệp theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở. 4 lOMoARcPSD| 36443508
Các c¢ quan, tá chức khi ược c¢ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng ất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy ịnh của pháp
luật về quản lý tài sản công.
Tá chức, hộ gia ình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ộng sản
thuộc sở hữu của mình.
b. Hình thức và ph¿m vi kinh doanh hàng hóa bÃt ßng sÁn của từng chủ thể
Hình thức kinh doanh: Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án ầu tư ể xây dựng nhà, công trình xây dựng.
Thực hiện mua, thuê nhà ở công trình xây dựng có sẵn ể kinh doanh.
Chủ thể và ph¿m vi kinh doanh Chủ thể:
+ Tá chức, cá nhân trong nước
+ Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài
+ Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài Ph¿m vi Tá chức, cá Người VN DN Ngußn gốc bất nhân trong ĐC¡NN CVĐTNN Hình thức kinh doanh ộng sản nước
a. Mua nhà, công bán, cho thuê, cho thuê mua trình xây dựng
b. Thuê nhà, công Cho thuê lại trình xây dựng
Đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua
Chuyển nhượng quyền sử dụng
ất dưới hình thức phân lô, bán
c. Đất ược Nhà nước nền giao
Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật nghĩa trang, nghĩa ịa ể
chuyển nhượng quyền sử dụng
ất gắn với hạ tầng kỹ thuật 5 lOMoARcPSD| 36443508
+ Đầu tư xây dựng nhà ở ể cho thuê d. Đất
ược Nhà + Đầu tư xây dựng nhà, công nước cho thuê
trình xây dựng không phải là
nhà ở ể bán, cho thuê, cho thuê mua
) ất ược Nhà nước Đầu tư xây dựng nhà, công công nhận
trình xây dựng ể bán, cho thuê, cho thuê mua;
e) ất nhận chuyển Đầu tư xây dự nhượ ng nhà, công ng của
tá trình xây dựng ể bán, cho thuê,
chức, hộ gia ình, cá cho thuê mua nhân.
Đầu tư xây dựng nhà, công
g) ất thuê của tá trình xây dựng ể cho thuê theo chức, hộ gia ình, cá úng mục ích sử dụng ất nhân. h) Nhận chuyển nhượ
Xây dựng nhà, công trình xây
ng toàn bộ dựng ể bán, cho thuê, cho
hoặc một phần dự thuê mua án bất ộng sản. i) Nhận chuyển nhượng,
thuê Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
quyền sử dụng ất thuật ể chuyển nhượng, cho
của tá chức, hộ gia thuê ất ã có hạ tầng kỹ thuật ình, cá nhân Đất nhận chuyển nhượng (Trong Khu
công nghiệp, cụm Đầu tư xây dựng nhà, công
công nghiệp, Khu trình xây dựng ể kinh doanh
chế xuất, khu công theo úng mục ích sử dụng ất nghệ cao, khu kinh tế) 6 lOMoARcPSD| 36443508 Đất thuê (Trong
Khu công nghiệp, Đầu tư xây dựng nhà, công
cụm công nghiệp, trình xây dựng ể kinh doanh
Khu chế xuất, khu theo úng mục ích sử dụng ất công nghệ cao, khu kinh tế)
2. Hÿp ßng trong kinh doanh hàng hóa BĐS
a. Các lo¿i hÿp ßng BĐS: Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
b. Hình thức hÿp ßng:
Công chứng chứng thực:
Do các bên thỏa thuận, trừ: Hợp ßng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, Hợp
ßng chuyển nhượng quyền sử dụng ất, mà các bên là hộ gia ình, cá nhân (khoản 2 Điều 17 Luật
Kinh doanh bất ộng sản 2014).
Bắt buộc, trừ: (1) Hợp ßng cho thuê, cho thuê lại; (2) Hợp ßng chuyển nhượng mà một/các
bên là doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản. (Điều 167 Luật Đất ai 2013).
Bắt buộc: (1) mua bán nhà ở và (2) chuyển nhượng Hợp ßng mua bán nhà ở thư¢ng mại.
Theo yêu cầu: (1) mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà ở xã hội, Nhà
ở tái ịnh cư; (2) cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. (Điều 122 Luật Nhà ở 2014). Tóm tắt Lo¿i BĐS Giao Chủ thể Bắt Theo dách bußc yêu cầu
Có sự tham gia của doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản Chuyển
Không có sự tham gia của doanh Quyền sử dụng ất nhượng
nghiệp kinh doanh bất ộng sản
(chủ thể là hộ gia ình, cá nhân, doanh nghiệp)
Nhà thuộc sở hữu Nhà Mua bán,
nước, nhà ở xã hội, nhà cho thuê Mọi chủ thể
ở phục vụ tái ịnh cư mua
Nhà ở riêng lẻ do hộ gia
Có sự tham gia của doanh nghiệp
ình, cá nhân tự tạo lập, kinh doanh bất ộng sản 7 lOMoARcPSD| 36443508
nhà ở trongcác dự án Mua bán, Hộ gia ình, cá nhân, Người Việt
nhà ở thư¢ng mại; cho thuê Nam ịnh cư ở nước ngoài, cá nhân chuyển nhượng hợp mua
nước ngoài có quyền sở hữu nhà ßng mua bán nhà ở
ở tại Việt Nam, doanh nghiệp thư¢ng mại.
không kinh doanh bất ộng sản
Mua bán, Hộ gia ình, cá nhân Công trình xây dựng cho thuê Doanh nghiệp mua Cho thuê, Bất ộng sản cho thuê Mọi chủ thể lại
c. Thßi iểm có hiệu lực của hÿp ßng (KhoÁn 3 ĐiÁu 17 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014)
Thời iểm công chứng, chứng thực (nếu hợp ßng có công chứng, chứng thực).
Thời iểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp ßng (nếu hợp ßng không có công chứng, chứng thực).
Thời iểm các bên ký kết hợp ßng (nếu không có công chứng, chứng thực và không có thỏa thuận.
d. Chủ thể và ối t°ÿng của hÿp ßng
Bên tham gia giao dịch (Điều 14 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) gßm:
Cá nhân trong n°ác
+ Có năng lực hành vi dân sự ầy ủ.
+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại b s, loại giao dịch. +
Mục ích: ể ở hoặc ể kinh doanh.
Tá chức trong n°ác:
+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại BĐS, loại giao dịch
+ Mục ích: (1) cho người lao ộng ở; (2) làm c¢ sở kinh doanh; (3) kinh doanh bất ộng sản.
Ng°ßi Việt Nam ánh c° á n°ác ngoài:
+ Để ầu t° kinh doanh (Điều 14 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) => Danh nghiệp:
Làm văn phòng làm việc, c¢ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: mua, thuê, thuê
mua nhà, công trình xây dựng => theo úng công năng sử dụng.
Kinh doanh bất ộng sản: mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ộng sản ể kinh doanh 8 lOMoARcPSD| 36443508
+ Để á: ược phép nhập cảnh vào Việt Nam
Mua, thuê mua nhà ở thư¢ng mại của doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản.
Mua, nhận tặng cho, nhận ái, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia ình, cá nhân.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất ở trong dự án nhà ở thư¢ng mại ược
phép bán nền ể tự tá chức xây dựng nhà ở.
Tá chức, cá nhân n°ác ngoài (ĐiÁu 159-161 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 75 Nghá ánh số
99/2015/NĐ-CP): h¿n ch¿
+ Lo¿i bÃt ßng sÁn: chỉ ược sở hữu nhà ở ((bao gßm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ)
trong dự án ầu tư xây dựng nhà ở thư¢ng mại, trừ khu vực bảo ảm quốc phòng, an ninh theo quy
ịnh của pháp luật Việt Nam. (Điều 75 Nghị ịnh số 99/2015/NĐ-CP)
+ Đối t°ÿng °ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)
Tá chức, cá nhân nước ngoài ầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
Tá chức nước ngoài: Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài, chi nhánh, Văn
phòng ại diện của Doanh nghiệp nước ngoài, quỹ ầu tư nhà nước, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Cá nhân nước ngoài ược phép nhập cảnh vào Việt Nam.
+ Hình thức sá hāu (KhoÁn 2 ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)
Chỉ ược mua, thuê mua nhà ở của chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở
mua nhà ở của tá chức, cá nhân nước ngoài (khi họ bán nhà ở)
nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia ình, cá nhân hoặc nhận tặng cho
nhà ở của tá chức tại các dự án ầu tư xây dựng nhà ở ược phép sở hữu
+ Số l°ÿng °ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 161 Lu¿t Nhà á 2014)
Căn hộ chung cư: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.
Nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề): sở hữu f 250 căn nhà, trên một khu
vực có số dân tư¢ng ư¢ng một ¢n vị hành chính cấp phường.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tư¢ng ư¢ng một ¢n vị hành chính cấp
phường mà có nhiều nhà chung cƣ hoặc ối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì theo quy ịnh của Chính phủ.
+ QuyÁn sá hāu nhà á của cá nhân n°ác ngoài
Được phép nhập cảnh vào Việt Nam
Thời hạn sở hữu: f 50 năm, kể từ ngày ược cấp giấy chứng nhận, có thể ược gia hạn.
Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài thì ược sở hữu nhà ở án ịnh, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở
như công dân Việt Nam. 9 lOMoARcPSD| 36443508
+ QuyÁn sá hāu nhà á của tá chức n°ác ngoài
Thời hạn ược sở hữu nhà ở: theo thỏa thuận trong giao dịch, nhưng tối a không
vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận ầu tư, bao gßm cả thời gian ược gia hạn thêm; thời
hạn này tính từ ngày tá chức ược cấp Giấy chứng nhận và ược ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Chỉ ược sử dụng nhà ở ể bố trí cho những người ang làm việc tại tá chức ó,
không ược dùng nhà ở ể cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục ích khác.
3. CÁC HO¾T ĐÞNG KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
3.1.Kinh doanh nhà, công trình xây dựng
2.1.1. ĐiÁu kiện ối vái nhà, công trình xây dựng °ÿc phép kinh doanh
a. Đối vái nhà, công trình xây dựng có sẵn (ĐiÁu 9 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014): Là
nhà, công trình xây dựng ã hoàn thành việc xây dựng và ưa vào sử dụng (Khoản 3 Điều 3 Luật
Kinh doanh bất ộng sản 2014)
Có ăng ký quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng ất, hoặc chỉ cần có Giấy
chứng nhận về quyền sử dụng ất nếu trong dự án ầu tư kinh doanh bất ộng sản. Không có tranh chấp…
Không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án
b. Đối vái nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¢ng lai (Điều 55 Luật Kinh doanh bất
ộng sản 2014): Là nhà, công trình xây dựng ang trong quá trình xây dựng và chưa ược nghiệm thu
ưa vào sử dụng (Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014)
Có giấy tờ về quyền sử dụng ất, hß s¢ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng,… Nếu là
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng…
Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở: phải có văn bản của c¢ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
về nhà ở ủ iều kiện bán, cho thuê mua.
2.1.2. Phát triển nhà á th°¢ng m¿i
Nhà ở thư¢ng mại là nhà ở ược ầu tư xây dựng ể bán, cho thuê, cho thuê mua theo c¢ chế
thị trường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
Phát triển nhà thư¢ng mại là hoạt ộng ầu tư xây dựng mới nhà ở ể bán, cho thuê, cho thuê
mua theo c¢ chế thị trường. 10 lOMoARcPSD| 36443508
ĐiÁu kiện ể °ÿc ăng ký làm chủ ầu t° dự án phát triển nhà á thƣ¢ng m¿i (ĐiÁu
21 Lu¿t Nhà á 2014).
Là doanh nghiệp, Hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất ộng sản tại Việt Nam;
Có vốn ký quỹ: 1% ến 3% vốn ầu tư của dự án (Khoản 2 Điều 42 Luật Đầu tư 2014)
Thủ tāc chÃp thu¿n/quy¿t ánh chủ tr°¢ng ầu t°.
Quyết ịnh chủ trư¢ng ầu tư: Dự án quy ịnh tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm
a khoản 1, khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư 2014 hß s¢, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết
ịnh chủ trư¢ng ầu tư ược thực hiện theo quy ịnh của Luật Đầu tư (Khoản 2 Điều 170, 171 Luật
Nhà ở 2014, Khoản 3 Điều 9 Nghị ịnh số 99/2015/NĐ-CP).
+ Dự án quy ánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 31 Lu¿t Đầu t° 2014.
Dự án không phân biệt ngußn vốn thuộc trường hợp di dân TĐC g 10.000
người ở miền núi, g 20.000 người ở vùng khác.
Dự án có quy mô vốn ầu tư từ 5.000 tỷ ßng trở lên Thủ tướng Chính phủ quyết
ịnh chủ trư¢ng ầu tư.
C¢ quan chủ trì thẩm ịnh phải lấy ý kiến thẩm ịnh của Bộ Xây dựng về các nội
dung có liên quan ến nhà ở.
Thủ tướng CP quyết ịnh chủ trư¢ng ầu tư
+ Dự án quy ánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 32 Lu¿t Đầu t°
(1) Dự án ược NN giao ất, cho thuê ất không thông qua ấu giá, ấu thầu hoặc
nhận CN; dự án có yêu cầu chuyển mục ích SDĐ. UBND cấp tỉnh quyết ịnh chủ trư¢ng
ĐT. C¢ quan chủ trì thẩm ịnh phải lấy ý kiến thẩm ịnh của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan ến nhà ở.
(2) Dự án (1) thực hiện tại KCN, KCX, KCNC, KKT phù hợp với QH ã ược phê
duyệt không phải trình UBND cấp tỉnh quyết ịnh chủ trư¢ng ầu tư.
Chấp thuận chủ trư¢ng ầu tư: dự án không thuộc diện quyết ịnh chủ trư¢ng ầu tư theo Luật
ầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trư¢ng ầu tư theo quy ịnh của CP (Khoản 2 Điều 170 ,
Khoản 4, 5, 6 Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 NĐ 99/2015/NĐ-CP).
Lựa chọn chủ ầu t° (ĐiÁu 22, KhoÁn 3 ĐiÁu 170 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 18 NĐ 99/2015/NĐ-CP)
QuyÁn của chủ ĐT (ĐiÁu 25 Lu¿t Nhà á 2014) 11 lOMoARcPSD| 36443508
Trách nhiệm của chủ ĐT (ĐiÁu 26 Lu¿t Nhà á 2014)
Ký quỹ ể thực hiện dự án theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư; óng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở...
Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án..., tuân thủ
thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến ộ của dự án ã ược phê duyệt
Dành diện tích ất ở ã ầu tư xây dựng HTKT trong dự án ể xây dựng nhà ở xã hội.
Công khai trên trang thông tin iện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông
tin: tên dự án, ịa iểm ầu tư xây dựng, quy mô, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến ộ thực hiện dự
án, mục tiêu ầu tư, số lượng nhà ở, táng diện tích sàn, hình thức kinh doanh nhà ở,...
Làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận (trong thời hạn 50 ngày từ ngày bàn giao nhà/thanh
toán ủ), trừ khi người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Vốn cho phát triển nhà á (Đ69 LNO 2014, Đ19 NĐ 99/2015) Vốn thuộc sở hữu
Vốn huy ộng: Ký hợp ßng hợp tác ầu tư, hợp ßng góp vốn, hợp ßng hợp tác kinh doanh.
Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước: HĐ mua bán, cho thuê mua, cho thuê
nhà hình thành trong tư¢ng lai.
Vốn vay: Ký hợp ßng vay vốn tại các tá chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu.
L°u ý: Ký hợp ßng hợp tác ầu tư, hợp ßng góp vốn, hợp ßng hợp tác kinh doanh:
Chß °ÿc phân chia lÿi nhu¿n (bằng tiÁn hoặc cá phi¿u) ĐiÁu 19 NĐ 99/2015
Phân chia sản phẩm nhà ở
Để phân chia quyền sử dụng ất trong dự án cho bên ược huy ộng vốn
Để ưu tiên ăng ký, ặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở
Trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới ể ược Nhà nước giao làm chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở
Các yêu cầu khi huy ßng vốn (KhoÁn 4 ĐiÁu 19 Nghá ánh số 99/2015/NĐ-CP):
+ Phải sử dụng ngußn vốn ã huy ộng vào úng mục ích xây dựng nhà ở tại dự án ó;
+ Nghiêm cấm chủ ầu tư huy ộng vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ược ứng trước của khách hàng; 12 lOMoARcPSD| 36443508
Sử dụng sai mục ích, Chiếm dụng vốn, Huy ộng vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở
ứng trước của khách hàng: Phải bßi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính
theo quy ịnh của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
2.1.3. Giao dách trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng
2.1.3.1. Mua bán nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bÃt ßng sÁn
Nguyên tắc: ĐiÁu 19 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng ất.
Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục ích sử dụng...
Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp nhiều mục ích sử dụng ược Nhà nước cấp Giấy chứng nhận...
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hß s¢ về nhà, công trình xây dựng:
bản vẽ thiết kế MB căn hộ, MB tầng, MB tòa nhà, danh mục vật liệu...
Thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời iểm bên bán bàn giao nhà,
công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua ã thanh toán ủ tiền cho bên bán, trừ tr°ßng hÿp
các bên có thỏa thu¿n khác.
BÁo hành nhà, công trình xây dựng ã bán
Điều 20 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Điều 85 Luật Nhà ở 2014 +
Thßi h¿n bÁo hành:
Chung cư: tối thiểu 60 tháng Nhà riêng lẻ: tối thiểu 24tháng + Nßi dung bÁo hành:
Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan ến kỹ thuật khi XD, hệ thống iện
nước và các nội dung khác theo thỏa thuận trong HĐ mua bán
bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy ịnh của nhà sản xuất
Công trình xây dựng không phÁi là nhà á: Điều 35 Nghị ịnh 46/2015/NĐ-CP về
quản lý và bảo trì công trình xây dựng.
Đối với công trình, hạng mục công trình cấp ặc biệt và cấp I: Không ít h¢n 24 tháng;
Đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại: Không ít h¢n 12 tháng; 13 lOMoARcPSD| 36443508
Việc phân cấp công trình xây dựng ược quy ịnh chi tiết trong Thông tư 03/2016/TTBXD
quy ịnh về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt ộng ầu tư xây dựng
QuyÁn của bên bán: ĐiÁu 21 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn ã thỏa thuận trong hợp ßng.
Trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ ược thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá
trị hợp ßng khi người mua chưa ược cấp Giấy chứng nhận
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn ã thỏa thuận...
Nghĩa vā của bên bán: ĐiÁu 20 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014 QuyÁn của bên
mua: ĐiÁu 23 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Nghĩa vā của bên mua: ĐiÁu 24 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
2.1.3.2 Cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bÃt ßng sÁn
Nguyên tắc: Điều 25 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Quyền và Nghĩa vụ: Điều 26 – 29 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Chấm dứt: Điều 30 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
2.1.3.3 Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bÃt ßng sÁn
Khái niệm: là thỏa thuận giữa các bên, theo ó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho
thuê mua một khoản tiền và ược sử dụng nhà, công trình xây dựng ó; số tiền còn lại ược tính
thành tiền thuê; sau khi ã thanh toán ủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu
ối với nhà, công trình xây dựng ó (Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014).
Nguyên tắc: Điều 31 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Nhà, công trình xây dựng phải bảo ảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch
vụ cần thiết khác ể vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp ßng.
Phải gắn với quyền sử dụng ất
Các bên có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp ßng ã ký.
QuyÁn và nghĩa vā của các bên: ĐiÁu 32 – ĐiÁu 35 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014 14 lOMoARcPSD| 36443508
Thời iểm chuyển giao quyền sở hữu: từ thời iểm ã thanh toán ủ tiền cho bên cho thuê mua.
(Khoản 6 Điều 34 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) khác giao dịch mua bán. Quyền ược
chuyển nhượng hợp ßng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Chuyển nh°ÿng hÿp ßng thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp ßng khi hß s¢ ề nghị cấp giấy chứng nhận chưa ược nộp…
Việc chuyển nhượng phải ược lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua
Bên cho thuê mua không ược thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan ến việc chuyển nhượng hợp ßng.
Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng ược cấp Giấy chứng nhận.
Chuyển nh°ÿng HĐ thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp ßng không áp dụng ối với hợp ßng thuê mua nhà ở xã hội.
Trình tự chuyển nhượng HĐ thuê mua (Đ9,11 NĐ 76/2015)
(1) Soạn VB CN theo Mẫu (4 bản)
(2) Công chứng, chứng thực
(3) Nộp thuế, phí và lệ phí
L°u ý trong mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¢ng lai:
VÃn Á bÁo lãnh: chủ ầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tư¢ng lai
phải ược Ngân hàng thư¢ng mại có ủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ ầu
tư ối với khách hàng trong trường hợp chủ ầu tư không bàn giao nhà ở theo úng tiến ộ ã cam kết
với khách hàng (khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều 12 Thông tu 07/2015/TT-NHNN).
Bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn l¿i số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách
hàng theo hợp ßng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp ßng bảo lãnh ã ký kết khi xảy ra 2 iÁu kiện sau:
+ Chủ ầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến ộ cam kết.
+ Bên mua, bên thuê mua có yêu cầu,
VÁ thanh toán (ĐiÁu 57 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014): 15 lOMoARcPSD| 36443508
+ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất ộng sản hình thành trong tư¢ng lai
ược thực hiện nhiều lần, lần ầu không quá 30% giá trá hÿp ßng, những lần ti¿p theo phải phù
hợp với tiến ộ xây dựng bất ộng sản nhưng táng số không quá 70% giá trá hÿp ßng khi chưa
bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là
doanh nghiệp có vốn ầu t° n°ác ngoài thì táng số không quá 50% giá trá hÿp ßng.
+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất thì bên bán, bên cho thuê mua không
ược thu quá 95% giá trị hợp ßng; giá trị còn lại của hợp ßng ược thanh toán khi c¢ quan nhà nước
có thẩm quyền ã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ất cho bên mua, bên thuê mua.
Chuyển nh°ÿng hÿp ßng mua bán, cho thuê mua nhà á HTTTL (ĐiÁu 59 Lu¿t Kinh
doanh bÃt ßng sÁn 2014) 3.2.
KINH DOANH NHÀ à XÃ HÞI
Khái niệm: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các ối tượng ược hưởng
chính sách hỗ trợ về nhà ở (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014) Chủ ầu t° thực hiện dự án nhà
á xã hßi: Điều 53 Luật Nhà ở 2014 Nhà nước ầu tư xây dựng nhà ở xã hội ể cho thuê, cho thuê mua.
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn ầu tư xây dựng nhà ở xã hội ể cho thuê, cho thuê mua, ể bán.
Hộ gia ình, cá nhân bỏ vốn ầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích ất ở hợp pháp của
mình ể cho thuê, cho thuê mua, bán.
Yêu cầu ối vái dự án xây dựng nhà á XH (ĐiÁu 54 Lu¿t Nhà 2014)
Lưu ý: Dự án ầu tư xây dựng nhà ở XH phải ược CQNN có thẩm quyền quản lý, kiểm soát
về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt ối tượng ược
thuê, thuê mua, mua nhà ở.
Lo¿i, tiêu chuẩn, diện tích nhà á xã hßi: ĐiÁu 7 Nghá ánh 100/2015/NĐ-CP
Đối với căn hộ chung cư: tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối a là 70 m2 sàn.
Đối với nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích ất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2 16 lOMoARcPSD| 36443508
Các quy ánh ặc thù: ĐiÁu 62 Lu¿t Nhà á
Thời hạn của hợp ßng thuê nhà ở xã hội: g 05 năm;
Thời hạn thanh toán tiền thuê mua g 05 năm, kể từ ngày ký hợp ßng.
Bên thuê, thuê mua không ược bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua. Trường hợp bán lại
+ Trong cùng một thời gian, mỗi ối tượng thuộc diện ược mua nhà ở xã hội (khoản 1 Điều
50 Luật Nhà ở 2014) chỉ dược mua một nhà ở xã hội.
+ Trong thời hạn 5 năm, kể từ thời iểm thanh toán hết tiền mua nhà ở, Bên mua chỉ ược
bán nhà (mà không phải nộp Thuế Thu nhập cá nhân) cho:
• Đ¢n vị quản lý nhà ở xã hội, hoặc
• Đối tượng thuộc diện ược mua nhà ở xã hội
Qui ịnh này không áp dụng ối với hộ gia ình, cá nhân thuộc diện tái ịnh cư ược mua nhà ở xã hội.
+ Sau thời hạn trên, Bên mua ược bán lại theo c¢ chế thị trường không hạn chế ối tượng
mua, iều kiện: ược cấp GCN, nộp tiền sử dụng ất, nộp thuế thu nhập.
+ Mọi trường hợp bán nhà ở xã hội không úng quy ịnh của Luật Nhà ở thì hợp ßng mua
bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho ¢n vị quản lý nhà ở xã
hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND Đấp tỉnh n¢i có nhà ở tá chức cưỡng chế ể thu hßi lại nhà ở ó.
Xác ánh giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà á xã hßi không phÁi do Nhà n°ác ầu
t° xây dựng: ĐiÁu 61 Lu¿t Nhà á
Do chủ ầu tư tự xác ịnh UBND cấp tỉnh n¢i có nhà ở xã hội tá chức thẩm ịnh giá thuê, giá
thuê mua, giá bán trước khi công bố.
Đối với nhà ở xã hội do hộ gia ình, cá nhân ầu tư: do chủ ầu tư tự xác ịnh giá nhưng không
ược cao h¢n khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
3.3.Kinh doanh quyÁn sÿ dāng Ãt
Quyền sử dụng ất thuộc loại ược phép giao dịch.
Thỏa mãn iều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất ai 2013.
2.3.2. Các hình thức giao dách: 17 lOMoARcPSD| 36443508
CSPL: Điều 37- 47 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Chuyển nhượng quyền sử dụng ất
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ất
2.3.3. Nguyên tắc giao dách
CSPL: Điều 37 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải áp ứng các iều kiện quy ịnh tại
khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014.
Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải tuân thủ các quy ịnh của pháp luật
ất ai về mục ích SDĐ, thời hạn sử dụng ất và ăng ký ất ai.
2.3.4 Các tr°ßng hÿp kinh doanh QSDĐ
(1) Kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở
Chuyển nhượng dự án nhà ở và QSDĐ gắn liền với dự án (Điều 194 LĐĐ 2013).
Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô (Điều 11 Luật Luật Kinh doanh bất ộng sản
2014, Điều 41 Nghị ịnh số 43/2014/NĐ-CP).
(2) Kinh doanh QSDĐ trong khu công nghiệp, KCNC, KKT
Chủ thể kinh doanh: bao gßm tá chức KT trong nước, DNCVĐTNN, người Việt Nam ịnh
cư ở nước ngoài (Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều 149, 150, 151 Luật Đất ai 2013).
Khách hàng: là các chủ thể có nhu cầu sử dụng ất ể sản xuất kinh doanh.
Hình thức kinh doanh: chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng.
(3) Kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa
Chủ thể kinh doanh: chỉ có tá chức kinh tế trong nước (Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng
sản 2014, khoản 4 Điều 55 Luật Đất ai)
Khách hàng: là các hộ gia ình, cá nhân
2.3.5 Chuyển nh°ÿng dự án
ĐiÁu kiện chuyển nh°ÿng
QSDĐ phải có GCN, không có tranh chấp, không bị kê biên 18 lOMoARcPSD| 36443508
Dự án ã ược phê duyệt, ã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch táng mặt bằng ược phê duyệt
Hoàn thành xong giải phóng mặt bằng. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án xây
dựng KCHT thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tư¢ng ứng theo tiến ộ.
Không có quyết ịnh thu hßi dự án, thu hßi ất; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển
khai dự án thì chủ ầu tư phải chấp hành xong quyết ịnh xử phạt
ĐiÁu kiện nh¿n chuyển nh°ÿng
Là doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản
Có ủ năng lực tài chính
Cam kết tiếp tục thực hiện dự án, cam kết tiến ộ
BÀI 4: KINH DOANH DàCH VĀ BÂT ĐÞNG SÀN 19 lOMoARcPSD| 36443508 1. Môi giái BĐS a.
Khái niệm: Môi giới bất ộng sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất ộng sản (Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) b.
ĐiÁu kiện: (ĐiÁu 62 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014 2014 )
Phải thành lập Doanh nghiệp, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề Môi giới bất ộng sản.
Cá nhân ộc lập, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất ộng sản, ăng ký nộp thuế c.
ĐiÁu kiện cá nhân °ÿc cÃp chứng chß hành nghÁ môi giái BĐS Có năng lực
hành vi dân sự ầy ủ; Có trình ộ tốt nghiệp THPT trở lên
Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS
Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS (Chư¢ng 2 TT 11/2015/TT-
BXD, ược s bởi TT 28/2016/TTBXD) d.
Nguyên tắc KD dách vā môi giái BĐS: Tá chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất ộng sản không ược ßng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp ßng trong
một giao dịch kinh doanh bất ộng sản. e.
Thù lao: là khoản tiền mà người môi giới ược nhận từ khách hàng không phụ thuộc vào
kết quả giao dịch giữa hai bên. f.
Hoa hßng: khoản tiền mà người môi giới BĐS ược hưởng khi khách hàng ký ược hợp
ßng giao dịch BĐS. g.
QuyÁn và nghĩa vā của chủ thể Môi giái (ĐiÁu 66-67 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014)
Lưu ý: quyền dịch vụ môi giới BĐS ộc lập khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp ßng dịch
vụ môi giới BĐS ã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới=
2. Kinh doanh dách vā Sàn giao dách BĐS
a. Khái niệm: Sàn giao dịch bất ộng sản là n¢i diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất ộng sản (Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014).
b. ĐiÁu kiện: Đ 69 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Đ 24 TT 11/2015/TT-BXD Phải thành lập doanh nghiệp 20 lOMoARcPSD| 36443508
Ít nhất có 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
Người quản lý, iều hành phải có Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS c. C¢ cÃu tá chức:
Sàn giao dịch bất ộng sản phải có quy chế hoạt ộng, tên, ịa chỉ, c¢ sở vật chất, iều kiện kỹ
thuật áp ứng yêu cầu hoạt ộng.
Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp ộc lập hoặc là ¢n vị trực thuộc doanh nghiệp. d.
Nßi dung ho¿t ßng: ĐiÁu 70 Lu¿t Kinh doanh bÃt ßng sÁn 2014
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất ộng sản.
Tá chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS
Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS; kiểm tra giấy tờ về BĐS; làm
trung gian cho các bên trao ái, àm phán và ký kết HĐ.
e. QuyÁn và nghĩa vā của chủ thể kinh doanh Sàn giao dách BĐS: ĐiÁu 71, 72
f. QuyÁn và nghĩa vā của chủ thể tham gia: ĐiÁu 73
g. L°u ý: Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 ã bỏ quy ánh bắt buộc phải kinh doanh
bất ộng sản qua sàn giao dịch.
3. DàCH VĀ T¯ VÂN BÂT ĐÞNG SÀN a.
Khái niệm: Tư vấn bất ộng sản là hoạt ộng trợ giúp về các vấn ề liên quan ến kinh
doanh bất ộng sản theo yêu cầu của các bên (Khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) b.
Nßi dung kinh doanh: Điều 74 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
4. KINH DOANH DàCH VĀ QUÀN LÝ BÂT ĐÞNG SÀN
Quản lý BĐS là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt ộng về quản lý, khai thác
và ịnh oạt BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có QSDĐ
(Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014) Phải thành lập doanh nghiệp.
Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ
quản lý BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp ßng.
L°u ý: ĐiÁu 105-106 Lu¿t Nhà á
+ Dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục ích ể ở
+ Đ¢n vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ ầu tư hoặc ¢n vị khác có ủ iều kiện
về chức năng, năng lực. 21 lOMoARcPSD| 36443508
+ Nhà chung cư có thang máy: Do ¢n vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
+ Nhà chung cư không có thang máy: Hội nghị nhà chung cư họp quyết ịnh tự quản lý vận
hành hoặc thuê ¢n vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
NH¾N ĐàNH THAM KHÀO
1. Giá cÁ BĐS cháu sự Ánh h°áng bái y¿u tố tâm lý xã hßi.
Nhận ịnh úng. Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa BĐS ược thừa
nhận trên thị trường. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng ến giá cả bất ộng sản, trong ó có yếu tố tâm lý
xã hội. Chẳng hạn về vấn ề phong thủy, một người i mua nhà nếu hướng của ngôi nhà mà họ cho
là hợp phong thủy thì họ có thể trả giá cao. Nhưng không hợp phong thủy, thì có thể họ sẽ trả
mức giá khác thấp h¢n…
2. Nhà n°ác cũng là mßt chủ thể cung cÃp hàng hóa cho thá tr°ßng BĐS.
Nhận ịnh sai. Chủ thể trong thị trường bất ộng sản gßm chủ thể quản lý, chủ thể kinh
doanh bất ộng sản, người tiêu dùng sử dụng hàng hóa BĐS hoặc dịch vụ BĐS. Trong ó chủ thể
cung cấp hàng hóa cho thị trường bất ộng sản là chủ thể kinh doanh bất ộng sản. Còn nhà nước
là chủ thể quản lý, không phải là một chủ thể cung cấp hàng hóa cho thị trường bất ộng sản.
CSPL: Điều 77, 78 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
3. Cung bÃt ßng sÁn trong thá tr°ßng bÃt ßng sÁn là toàn bß khối l°ÿng bÃt ßng sÁn ang
tßn t¿i trên thực t¿.
Nhận ịnh sai. Cung bất ộng sản là các BĐS có sẵn, hoặc sẽ ược hình thành trong tư¢ng lai
áp ứng iều kiện ược ưa vào giao dịch theo quy ịnh pháp luật và chủ sở hữu, sử dụng sẵn sàng và
mong muốn ưa các BĐS này vào giao dịch.
4. Cầu bÃt ßng sÁn trong thá tr°ßng bÃt ßng sÁn chính là nhu cầu sÿ dāng bÃt ßng sÁn của xã hßi.
Nhận ịnh sai. Cầu bất ộng sản là khối lượng bất ộng sản mà người tiêu dùng thực sự có nhu
cầu muốn sở hữu, sử dụng và người có nhu cầu phải có ủ iều kiện ể ược sở hữu, sử dụng bất ộng
sản theo pháp luật, ßng thời phải có khả năng thanh toán và chấp nhận giao dịch ối với bất ộng sản.
5. Giá cÁ giao dách bÃt ßng sÁn Áu do các bên tham gia giao dách thỏa thu¿n. 22 lOMoARcPSD| 36443508
Nhận ịnh sai. Về nguyên tắc, giá cả giao dịch bất ộng sản sẽ do các bên tham gia giao dịch
thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp Nhà nước có quy ịnh về giá các bên phải thực hiện theo
quy ịnh của Nhà nước.
CSPL: Điều 15 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
6. Doanh nghiệp kinh doanh bÃt ßng sÁn thực hiện dự án ầu t° xây dựng nhà á ể kinh
doanh sẽ °ÿc Nhà n°ác giao Ãt có thu tiÁn sÿ dāng Ãt.
Nhận ịnh sai. Doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở
ể kinh doanh còn có thể ược Nhà nước cho thuê ất.
CSPL: iểm d khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, iểm khoản 1 Điều 56 Luật Đât ai 2013.
7. Hÿp ßng trong kinh doanh bÃt ßng sÁn có hiệu lực kể từ thßi iểm các bên ký k¿t hÿp ßng. Nhận ịnh sai.
CSPL: khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 Giải thích:
+ Trường hợp Hợp ßng trong kinh doanh bất ộng sản sẽ có hiệu lực kể từ thời iểm các bên
ký kết hợp ßng khi mà các bên không có thỏa thuận
+ Trường hợp các bên thỏa thuận và ghi trong hợp ßng thời iểm có hiệu lực của hợp ßng
thì thời iểm do các bên thỏa thuận là thời iểm hợp ßng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp ßng có công chứng, chứng thực thì thời iểm có hiệu lực của hợp ßng là
thời iểm công chứng, chứng thực.
8. Việc xác l¿p quyÁn sÿ dāng Ãt cho các doanh nghiệp kinh doanh bÃt ßng sÁn là giống
nhau theo quy ánh pháp lu¿t.
Nhận ịnh sai. Tùy thuộc vào doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản. Tá chức kin tế trong
nước, daonh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài sử dụng ất có ngußn gốc khác nhau thì việc xác lập
quyền sử dụng ất khác nhau.
CSPL: Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
9. Các doanh nghiệp kinh doanh nhà á có nghĩa vā làm thủ tāc ể Nhà n°ác cÃp giÃy chứng
nh¿n quyÁn sá hāu nhà á cho khách hàng của mình.
Nhận ịnh sai. Về nguyên tắc thì các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải làm thủ tục ể Nhà
nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng của mình. Tuy nhiên trong trường 23 lOMoARcPSD| 36443508
hợp khách hàng có văn bản ề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khi
này các doanh nghiệp không phải thực hiện làm thủ tục trên.
CSPL: khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 10.
Các chủ thể kinh doanh hàng hóa bÃt ßng sÁn Áu phÁi thành l¿p doanh nghiệp hoặc hÿp tác xã.
Nhận ịnh sai. Đối với các tá chức, hộ gia ình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất ộng sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần thành lập DN hoặc hợp tác
xã (nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy ịnh của pháp luật). Trường hợp này ược quy ịnh cụ thể
tại Điều 5 Nghị ịnh số 76/2015/NĐ-CP.
CSPL: khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều 5 Nghị ịnh số 76/2015/NĐ- CP. 11.
Thßi iểm chuyển quyÁn sá hāu trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng là thßi
iểm doanh nghiệp kinh doanh BĐS bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Nhận ịnh sai. Thời iểm chuyển quyền sở hữu trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng là
thời iểm doanh nghiệp kinh doanh BĐS bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng ã
thanh toán ủ tiền cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc là thời iểm do các bên thỏa thuận.
CSPL: khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 12.
Đối vái các dự án phát triển nhà á, chủ ầu t° không °ÿc chuyển nh°ÿng quyÁn sÿ
dāng Ãt cho các hß gia ình, cá nhân d°ái hình thức bán nÁn mà ch°a xây dựng nhà á.
Nhận ịnh sai. Trường hợp chủ ầu tư dự án phải hoàn thành việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng gßm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi
tiết xây dựng 1/500 ã ược phê duyệt; ảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực thì
có thể chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho các hộ gia ình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
CSPL: Điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Khoản 1 Điều 41 Nghị ịnh số 43/2014/NĐ-CP. 13.
Chß bÃt ßng sÁn có giÃy chứng nh¿n ối vái quyÁn sá hāu mái °ÿc phép °a vào kinh doanh. 24 lOMoARcPSD| 36443508
Nhận ịnh sai. Trường hợp ối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án ầu tư kinh
doanh bất ộng sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất (theo quy ịnh của pháp luật
ất ai). Như vậy, trường hợp này BĐS không cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn có thể
ược ưa vào kinh doanh (nếu BĐS ó không có tranh chấp về QSĐ, quyền sở hữu nhà ở gắn liền
với ất, công trình xây dựng gắn liền với ất và BĐS ó không bị kê biên ể bảm ảm thi hành án.
CSPL: iểm a khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 14.
Doanh nghiệp kinh doanh bÃt ßng sÁn có quyÁn thu toàn bß tiÁn mua nhà á từ
bên mua sau khi ã bàn giao nhà á cho bên mua.
Nhận ịnh sai. Trường hợp bên mua chưa ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất (GCN) thì Doanh nghiệp kinh doanh BĐS không ược
thu quá 95% giá trị hợp ßng; giá trị còn lại của hợp ßng ược thanh toán khi c¢ quan nhà nước có
thẩm quyền ã cấp GCN cho bên mua. Nghĩa là Doanh nghiệp kinh doanh BĐS không có quyền
thu toàn bộ tiền mua nhà ở từ bên mua sau khi ã bàn giao nhà ở cho bên mua nếu bên mua chưa ược Cấp GCN.
CSPL: Đoạn 2 khoản 2 Điều 57 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 15.
Nghĩa vā của doanh nghiệp kinh doanh bÃt ßng sÁn ối vái bên mua chÃm dứt sau
khi doanh nghiệp ã bàn giao nhà á và giÃy chứng nh¿n ối vái quyÁn sá hāu nhà á cho bên mua. Nhận ịnh sai.
CSPL: Điều 20 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều 85 Luật Nhà ở 2014. Giải thích:
+ Sau khi doanh nghiệp kinh doanh BĐS ã bàn giao nhà ở và giấy chứng nhận ối với quyền
sở hữu nhà ở cho bên mua thì nghĩa vụ của doanh nghiệp vẫn chưa chấm dứt.
+ Theo ó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trách nhiệm bảo hành nhà ã bán cho bên mua.
Trong thời gian bảo hành doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có nghĩa vụ sửa chữa, khắc phục
các hư hỏng các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp ßng mua bán. 16.
Bên bÁo lãnh phÁi hoàn l¿i cho khách hàng số tiÁn ứng tr°ác theo hÿp ßng mua
bán và hÿp ßng bÁo lãnh n¿u chủ ầu t° không bàn giao nhà á úng ti¿n ß.
Nhận ịnh sai. Trường hợp chủ ầu tư không bàn giao nhà ở úng tiến ộ như ã cam kết trong
hợp ßng mua bán và hợp ßng bảo lãnh, nhưng khách hàng không có yêu cầu bên bao lãnh hoàn
lại cho khách hàng số tiền ứng trước thì bên bảo lãnh không phải hoàn trả lại cho khách hàng. 25 lOMoARcPSD| 36443508
CSPL: khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 17.
Khi ch°a bàn giao bÃt ßng sÁn cho khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bÃt
ßng sÁn chß °ÿc thu tiÁn ứng tr°ác của khách hàng mua bÃt ßng sÁn hình thành trong t°¢ng
lai vái táng số tiÁn tối a không quá 70% giá trá hÿp ßng. Nhận ịnh sai.
CSPL: Khoản 1Điều 57 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 Giải thích:
+ Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thì chỉ
ược thu tiền ứng trước của khách hàng mua bất ộng sản hình thành trong tư¢ng lai với táng số
tiền tối a không quá 50% giá trị hợp ßng.
+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất thì bên bán, bên cho thuê mua không ược thu
quá 95% giá trị hợp ßng. 18.
Ng°ßi n°ác ngoài chß °ÿc sá hāu căn hß chung c° trong dự án ầu t° xây dựng nhà á t¿i Việt Nam.
Nhận ịnh sai. Người nước ngoài còn ược sở hữu nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề):
sở hữu f 250 căn nhà, trên một khu vực có số dân tư¢ng ư¢ng một ¢n vị hành chính cấp phường.
CSPL: iểm a khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014. 19.
Thßi h¿n sá hāu nhà á của cá nhân n°ác ngoài là không quá 50 năm kể từ ngày
°ÿc cÃp giÃy chứng nh¿n, trừ tr°ßng hÿp °ÿc gia h¿n.
Nhận ịnh sai. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn
với người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài thì ược sở hữu nhà án ịnh, lâu dài.
CSPL: oạn 2 iểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014. 20.
N¢i ể xe trong nhà chung c° là diện tích thußc sá hāu chung của các chủ sá hāu trong nhà chung c°.
Nhận ịnh sai. Đối với chỗ ể xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua,
thuê mua căn hộ quyết ịnh mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ ể xe
ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ ầu tư và chủ ầu tư không ược tính vào giá bán, giá thuê mua
chi phí ầu tư xây dựng chỗ ể xe này. 26 lOMoARcPSD| 36443508
CSPL: iểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở 2014. 21.
Nhà chung c° phÁi có ban quÁn trá.
Nhận ịnh sai. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu thì không nhất thiết phải có ban quản trị. Trường
hợp này, người sử dụng nhà chung cư thong nhất quyết ịnh thành lập hoặc không thành lập ban quản trị.
CSPL: khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 22.
Chuyển nh°ÿng quyÁn sÿ dāng Ãt trong dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà á
chính là chuyển nh°ÿng mßt phần hoặc toàn bß dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà á ó. Nhận ịnh sai. Giải thích:
+ Chuyển nhượng QSDĐ trong dự án ầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ược xem là chuyển
nhượng dự án nhà ở và QSDĐ gắn liền với dự án.
+ Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh bất ộng sản là việc nhà ầu tư
dự án kinh doanh bất ộng sản chuyển giao một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh của mình
cho chủ ầu tư khác, khi ó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà ầu tư ban ầu gắn với một
phần hoặc toàn bộ dự án sẽ ược chuyển sang cho nhà ầu tư mới. 23.
Hoa hßng môi giái và thù lao môi giái là nhāng khoÁn tiÁn mà bên môi giái °ÿc
h°áng khi cung cÃp dách vā môi giái cho khách hàng. Nhận ịnh sai.
CSPL: Điều 64, 65 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 Giải thích:
+ Thù lao là khoản tiền mà người môi giới ược nhận từ khách hàng không phụ thuộc vào
kết quả giao dịch giữa hai bên. Nghĩa là khoản tiền này bên môi giới sẽ ược nhận khi cung cấp
dịch vụ môi giới cho khách hàng.
+ Hoa hßng môi giới BĐS là khoản tiền mà người môi giới BĐS ược hưởng khi khách hàng ký
ược hợp ßng giao dịch BĐS. Nghĩa là khoản tiền này bên môi giới sẽ ược nhận khi cung cấp dịch
vụ môi giới cho khách hàng ßng thời khách hàng phải ký hợp ßng giao dịch BĐS. 27 lOMoARcPSD| 36443508
ĐÀ THI THAM KHÀO
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN – ĐÁP ÁN THAM KHÀO Câu 1. Nh¿n ánh
1. BÃt ßng sÁn ch°a có giÃy chứng nh¿n quyÁn sá hāu thì không °ÿc phép °a vào kinh doanh. Nhận ịnh sai.
CSPL: Điều 5, Điều 55 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Giải thích: Bất ộng sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì vẫn có thể ược phép ưa
vào kinh doanh. Ví dụ, có 4 loại bất ộng sản ược ưa vào kinh doanh theo quy ịnh tại Điều 5 Luật
Kinh doanh bất ộng sản 2014 trong ó có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tư¢ng lai, và
Điều 55 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 khi ề cập ến iều kiện của BDS hình thành trong tư¢ng
lai ược ưa vào kinh doanh thì không ề cập ến việc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Lu¿t kinh doanh bÃt ßng sÁn cũng iÁu chßnh các giao dách vÁ nhà á. Nhận ịnh úng.
Giải thích: Luật Kinh doanh bất ộng sản cũng iều chỉnh các giao dịch về nhà ở. Giao dịch về
nhà ở gßm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho... nhà ở. Luật Kinh doanh bất
ộng sản khi iều chỉnh các giao dịch về nhà ở tức là ề cập ến các nguyên tắc ể thực hiện giao dịch,
quyền và nghĩa vụ của các bên nói chung trong thực hiện giao dịch. Điển hình trong chư¢ng II
của Luật Kinh doanh bất ộng sản về kinh doanh Bất ộng sản có sẵn có iều chỉnh các quy ịnh về
mua bán nhà, công trình xây dựng, cho thuê nhà, công trình xây dựng, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng...
3. Doanh nghiệp kinh doanh nhà á có nghĩa vā làm thủ tāc ể Nhà n°ác cÃp giÃy chứng nh¿n
quyÁn sá hāu nhà cho khách hàng của mình. Nhận ịnh sai.
CSPL: khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014
Giải thích: Về nguyên tắc thì các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải làm thủ tục ể Nhà
nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng của mình. Tuy nhiên trong trường
hợp khách hàng có văn bản ề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khi
này các doanh nghiệp không phải thực hiện làm thủ tục trên. 28 lOMoARcPSD| 36443508
4. Doanh nghiệp kinh doanh bÃt ßng sÁn khi bán nhà, công trình xây dựng phÁi thực hiện
thông qua sàn giao dách bÃt ßng sÁn. Nhận ịnh sai.
CSPL: Điều 70, 73 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014.
Giải thích: Theo quy ịnh của Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014 thì việc quy ịnh giao dịch
bất ộng sản phải qua sàn giao dịch bất ộng sản hiện nay là không còn bắt buộc, do vậy các doanh
nghiệp ược toàn quyền quyết ịnh việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn. Tuy nhiên, trước ây
theo Luật Kinh doanh bất ộng sản 2006 quy ịnh tại khoản 2 Điều 22 thì khi bán nhà, công trình
xây dựng phải thông qua sàn giao dịch bất ộng sản=. Quy ịnh mới của Luật Kinh doanh bất ộng
sản 2014 một mặt ã xoá bỏ sự tßn tại về mặt hình thức của hàng trăm sàn giao dịch bất ộng sản
trong nhiều năm qua, tạo thuận lợi h¢n cho người mua nhà, tránh tình trạng nhiều chủ ầu tư dự
án bất ộng sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch bất ộng sản ể lừa ảo, huy ộng vốn trái pháp
luật, bán các bất ộng sản không ủ iều kiện. Câu 2. Bài t¿p
Công ty Cá phần VietReal (là tá chức kinh tế có chức năng kinh doanh bất ộng sản) muốn
thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở ể bán trên diện tích 25 ha. 1. ĐiÁu kiện ể Công ty °ÿc chÃp
nh¿n thực hiện dự án trên.
Điều kiện ể Công ty VietReal ược chấp thuận thực hiện dự án nói trên:
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy ịnh tại iểm a khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất
ộng sản 2014, iểm a khoản 1 Điều 21 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, Công ty này ã là một doanh
nghiệp nên iều kiện này ã thỏa mãn.
Phải có năng lực tài chính: Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014, Điều
3 Nghị ịnh 76/2015/NĐ-CP thì Công phải có vốn pháp ịnh tối thiểu 20 tỷ ßng. Về vốn chủ sở hữu
trên táng vốn ầu tư, theo Khoản 2 Điều 14 Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP (quy ịnh chi tiết một số Điều
của Luật Đất ai) thì Công ty này phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% táng vốn ầu tư do có quy
mô sử dụng ất trên 20 ha.
Công ty còn phải thực hiện ký quỹ theo pháp luật về ầu tư (khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở
2014). Theo ó mức kỹ quỹ ký quỹ: 1% ến 3% vốn ầu tư của dự án (Khoản 2 Điều 42 LĐT 2014)
tùy theo mức vốn ầu tư.
2. Công ty có thể huy ßng vốn ể thực hiện dự án theo nhāng hình thức nào? 29 lOMoARcPSD| 36443508
Thứ nhất, Công ty có thể ký hợp ßng vay vốn từ các tá chức tín dụng, tá chức tại chính án
hoạt ộng tại Việt Nam hoặc phát hành trái phiếu theo quy ịnh tại khoản 4 Điều 69 Luật Nhà ở
2014, iểm c khoản 2 Điều 19 Nghị ịnh 99/2015 và Công ty phải áp ứng các iều kiện thỏa thuận
trong hợp ßng vay vốn hoặc theo quy ịnh về phát hành trái phiếu.
Thứ hai, Công ty có thể huy ộng vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác ầu tư, hợp tác
kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tá chức, hộ gia ình, cá nhân theo quy ịnh tại khoản 2 Điều
69 Luật Nhà ở 2014, và phải thỏa mãn các iều kiện quy ịnh tại khoản 3 Điều 19 Nghị ịnh
99/2015/NĐ-CP. Đó là các iều kiện: Đã có hß s¢ dự án ầu tư xây dựng nhà ở ược phê duyệt theo
quy ịnh của pháp luật; Dự án ầu tư xây dựng nhà ở ã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo
tiến ộ thực hiện dự án ược phê duyệt;Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Văn bản của
Sở Xây dựng về việc nhà ử ủ iều kiện huy ộng vốn.
Thứ ba, Công ty có thể huy ộng vốn từ tiền mua nhà ở trả trước theo hợp ßng mua bán nhà
ở hình thành trong tư¢ng lai, ßng thời phải thỏa mãn iều kiện huy ộng vốn quy ịnh tại Điều 55, 56
Luật Kinh doanh bất ộng sản, iểm b khoản 2 Điều 19 NĐ 99/2015/NĐ-CP. Ngoài ra, còn phải thỏa
mãn thêm 3 iều kiện: có văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở ủ iều kiện huy ộng vốn; ược Ngân
hàng thư¢ng mãi bảo lãnh nghĩa vụ tài chính; tuân thủ quy ịnh về nghãi vụ thành toán theo quy
ịnh Điều 57 Luật Kinh doanh bất ộng sản 2014. 30 lOMoARcPSD| 36443508
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN – LàP TH¯¡NG M¾I 41
1. Theo luật kinh doanh bất ộng sản 2014, mua bán bất ộng sản không thường xuyên cũng là
hành vi kinh doanh bất ộng sản.
2. Các chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở trong dự án của mình phải ược ngân hàng thư¢ng mại
cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ ầu tư ối với khách hàng khi chủ ầu tư không bàn giao
nhà ở theo úng thời hạn ã cam kết trong hợp ßng.
3. Để trở thành chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở ể kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất
ộng sản chỉ cần áp ứng iều kiện về vốn pháp ịnh.
4. Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất dưới
hình thức phân lô chia nền ể tự xây dựng nhà ở từ chủ ầu tư là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài.
5. Người nước ngoài có thể là khách hàng của các chủ ầu tư dự án nhà ở thư¢ng mại tại Việt Nam.
6. Việc bán nhà ở ang trong quá trình xây dựng là một hình thức huy ộng của các chủ ầu tư xây
dựng nhà ở thư¢ng mại.
7. Chứng chỉ môi giới bất ộng sản chỉ có giá trị sử dụng trong phạm vi ịa bàn tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ư¢ng n¢i người môi giới thi sát hạch.
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN Câu 1. Nh¿n ánh
1. Thời hạn bảo hành nhà ở thư¢ng mại trong kinh doanh bất ộng sản tối a là 5 năm.
2. Cá nhân bán bất ộng sản không thường xuyên vẫn phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất ộng sản.
3. Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam ược thực hiện quyền ối với nhà ở hạn chế h¢n cá nhân trong nước.
4. Tá chức kinh doanh bất ộng sản phải có vốn pháp ịnh theo quy ịnh của pháp luật. Câu 2. Bài t¿p
Công ty cá phần VinaLand ược nhà nước giao 15.000 m2 ất tại Quận 2, TPHCM ể thực hiện dự
án xây khu nhà chung cư ể bán. Sau khi dự án hoàn thành phần móng, công ty ã ký hợp ßng bán
nhà hình thành trong tư¢ng lai với khách hàng. 31 lOMoARcPSD| 36443508
1. Việc làm này có úng pháp luật không? Tại sao?
2. Công ty có ược chuyển nhượng dự án này cho một tá chức kinh tế khác không? Tại sao? 32
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN ¿n ánh
1. Quyền sử dụng ất là một loại hàng hóa trong giao dịch kinh doanh bất ộng sản.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản khi bán nhà ở thư¢ng mại phải thực hiện công chứng
hợp ßng mua bán theo quy ịnh của pháp luật.
3. Chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất ộng sản không cần phải có vốn pháp ịnh theo quy ịnh của pháp luật.
4. Người ược cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất ộng sản phải có bằng tốt nghiệp ại học.
5. Nhà ở xã hội cũng ược phép ưa vào kinh doanh.
Câu 2. So sánh quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài với quyền sở hữu
nhà ở của cá nhân nước ngoài (về iều kiện sở hữu; xác lập quyền sở hữu, quyền và nghĩa vụ ối với nhà ở)
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN – LàP TM40A
Câu 1. Các hành vi sau ây có phù hÿp vái pháp lu¿t không? T¿i sao? (6 iểm)
1. Chủ ầu tư dự án nhà ở xã hội cam kết cho phép người mua nhà ở xã hội trong dự án ược
phép bán lại nhà cho các ối tượng khác có nhu cầu khi ã thanh toán ủ tiền mua nhà.
2. Bên bán nhà yêu cầu bên mua phải thanh toán ủ 100% giá trị hợp ßng khi bên mua nhận bàn giao nhà.
3. Sau khi ã hoàn thanh việc ầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và thực hiện ầy ủ nghĩa vụ tài
chính ối với nhà nước, chủ ầu tư kinh doanh dự án nhà ở thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử
dụng ất trong dự án cho khách hàng tự xây nhà ể ở. Câu 2. Nh¿n ánh (4 iểm)
1. Phạm vi kinh doanh bất ộng sản của doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài hẹp h¢n so với
tá chức kinh tế trong nước.
2. Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải có vốn thuộc sở hữu của mình tối thiểu bằng 20%
táng mức ầu tư dự án khu nhà ở mà họ muốn thực hiện.
3. Cá nhân nước ngoài ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn tối a không quá 50 năm,
kể từ ngày ược cấp giấy chứng nhận.
4. Chư¢ng trình ào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất ộng sản do ¢n vị tá chức giảng dạy quyết ịnh.
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN LàP QTL40 ¿n ánh (7,5 iểm) 33
1. Mọi chủ thể kinh bất ộng sản ều ược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ất ể ầu tư xây
dựng bất ộng sản ưa vào kinh doanh.
2. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài tối a chỉ là 50 năm.
3. Tá chức, cá nhân không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi muốn kinh doanh dịch vụ bất ộng sản.
4. Chỉ có nhà ở thư¢ng mại trong dự án phát triển nhà ở thư¢ng mại là nhà ở ược phép ưa vào kinh doanh.
5. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do Hội nghị nhà chung cư (là c¢ quan có quyền
cao nhất trong nhà chung cư) thực hiện.
Câu 2. Nhāng hành vi d°ái ây có phù hÿp pháp không? T¿i sao? (2,5 iểm)
1. Công ty A (100% vốn ầu tư nước ngoài) tiến hành mua lại toàn bộ căn hộ từ tầng 3 ến
tầng 5 trong một dự án khu căn hộ do Công ty B (một doanh nghiệp trong nước) ã ầu tư xây
dựng xong ể cho thuê căn hộ. (1,25 iểm)
2. Công ty C (100% vốn ầu tư nước ngoài, không có chức năng kinh doanh bất ộng sản) và
ông John (quốc tịch Mỹ) là những chủ thể ược sở hữu nhà ở ể ở tại Việt Nam. Sau khi tạo lập
nhà ở hợp pháp và sử dụng ược hai năm, do không có nhu cầu sử dụng, Công ty C và ông John
ều ký hợp ßng cho chủ thể khác thuê nhà ở của mình. (1,25 iểm)
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
Câu 1: 7,5 iểm – Các nh¿n ánh sau ây úng hay sai? GiÁi thích t¿i sao?
1. Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa bất ộng sản chỉ ược
thể hiện thông qua quy ịnh về vốn pháp ịnh.
2. Cá nhân nước ngoài ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua mua nhà ở trong các dự án
kinh doanh nhà ở của Doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản.
3. Hợp ßng trong kinh doanh hàng hóa bất ộng sản của các chủ thể không phải là doanh
nghiệp có chức năng kinh doanh bất ộng sản luôn phải ược công chứng, chứng thực theo quy ịnh pháp luật.
4. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do ¢n vị xây dựng nhà chung cư thực hiện.
5. Chư¢ng trình ào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất ộng sản sẽ do ¢n vị tá chức giảng dạy quyết ịnh.
Câu 2: (2,5 iểm) So sánh phạm vi kinh doanh hàng hóa bất ộng sản của Doanh nghiệp trong nước
và Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài.
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN – LàP TM39 ¿n ánh 34
1. Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài cũng ược nhận quyền chuyển nhượng dự án ầu tư BĐS.
2. Giá cả bất ộng sản trong giao dịch kinh doanh BĐS do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận.
3. Cung BĐS trong thị trường BĐS có thể bao gßm cả những BĐS hình thành trong tư¢ng lai.
4. Mọi trư¢ng hợp kinh doanh hàng hóa bất ộng sản ều phải có vốn pháp ịnh ít nhất là 20 tỷ ßng. Câu 2. Bài t¿p
Cty cá phần X, tá chức kinh tế trong nước có chức năng kinh doanh BĐS, là chủ ầu tư dự án chung
cư cao tầng ể bán tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp.HCM.
1. Ai có thể là khách hàng của công ty X? Các khách hàng này có thể mua bao nhiêu nhà
trong dự án này? Nêu rõ c¢ sở pháp lý.
2. Sau khi hoàn thành phần móng của dự án, công ty X ã ký hợp ßng bán nhà hình thành
trong tư¢ng lai. Việc làm này có phù hợp với quy ịnh của pháp luật không? Tại sao?
3. Công ty X có thể thế chấp dự án nhà ở tại tá chức tín dụng ể vay vốn thực hiện dự án không? Tại sao?
4. Có một doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài khác muốn mua một số căn hộ trong dự án
trên của công ty X ể bán và cho thuê. Mong muốn này có phù hợp với quy ịnh của pháp luật không? Vì sao? 35
ĐÀ THI MÔN PHÁP LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
Câu 1. (6 iểm) Nh¿n ánh
1. Mọi bất ộng sản có sẵn hoặc sẽ hình thành trong tư¢ng lai ều là ngußn cung của thị trường bất ộng sản.
2. Cá nhân nước ngoài không ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn án ịnh, lâu dài.
3. Hoạt ộng mua bán bất ộng sản chỉ chịu sử iều chỉnh của Luật kinh doanh bất ộng sản.
4. N¢i ể xe trong nhà chung cư là diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Câu 2 (4 iểm) Bài t¿p
Công ty A là một doanh nghiệp có 100% vốn ầu tư nước ngoài và là một chủ ầu tư một dự
án nhà ở thư¢ng mại tại Quận 9, TP.Hß Chí Minh. Sau khi ủ iều kiện bán nhà ở hình thành trong
tư¢ng lai của dự án, Công ty A ã tiến hành ký hợp ßng mua bán nhà ở với khách hàng. Hãy cho
biết các thỏa thuận sau ây có phù hợp với quy ịnh của pháp luật hay không? Tại sao?
1. Về tiến ộ thanh toán giá trị hợp ßng: Việc thanh toán giá trị hợp ßng dược chia thành 05
ợt, mỗi ợt 20% giá trị hợp ßng; ợt thanh toán cuối cùng ược thực hiện ngay sau khi bàn giao nhà.
2. Về việc chuyển nhượng hợp ßng mua bán: Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp ßng
mua bán ã ký với Công ty A cho bên thứ ba ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam với iều kiện (i) hß s¢
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở của Bên mua chưa ược nộp cho c¢ quan có thẩm
quyền, và (ii) Bên mua phải nộp cho Công ty A một khoản phí bù ắp cho việc Công ty A giải
quyết thủ tục chuyển ái tên Bên mua trong hợp ßng mua bán cho bên thứ ba, với mức phí là
1% giá chuyển nhượng hợp ßng giữa Bên mua và bên thứ ba.
Chúc các b¿n học và thi tốt! -BB- L°u ý:
- Tài liệu c¿p nh¿t ¿n h¿t năm 2018;
- Tài liệu l°u hành nßi bß;
- Đáp án mang tính chÃt tham khÁo; - SL: 04. 36