-
Thông tin
-
Hỏi đáp
Đề cương ôn tập môn Thẩm định giá tài sản gồm câu hỏi trắc nghiệm và bài tập có lời giải
Đề cương ôn tập môn Thẩm định giá tài sản gồm câu hỏi trắc nghiệm và bài tập có lời giải giúp sinh viên tham khảo, ôn luyện và phục vụ nhu cầu học tập của mình cụ thể là có định hướng ôn tập và làm bài tốt trong những bài kiểm tra, bài tiểu luận, bài tập kết thúc học phần, từ đó học tập tốt và có kết quả cao. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Thẩm định giá tài sản (BAF306) 3 tài liệu
Trường: Đại học ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 221 tài liệu
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
lOMoARcPSD| 36782889
1. Phương pháp so sánh thị trường được thực hiện b)
Dòng tiền không đều và vô tận; trên cơ sở: c)
Thu nhập ròng đều và vô tận sau khi trừ a) Giá trị thị trường;
đi tiền thưởng công cho nhà kinh doanh; b)
Giá trị phi thị trường; d)
Dòng tiền không đều và hữu hạn. c) a hoặc b;
7. Chi phí cơ hội của tiền thuê trong thẩm định giá tài sản: d) Tất cả đều đúng. a)
Được tính cho người sử dụng;
2. TĐG tài sản cho mục đích thanh lý được thực
hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do: b)
Không được tính cho người sử dụng; a)
Người mua kỳ vọng mua được giá thấp c)
Được tính cho người sở hữu;
hơn giá trị thực tế của tài sản; d)
Không được tính cho người sở hữu b)
Người bán muốn bán nhanh để tái đầu tư 8. Tài sản nào dưới đây được áp dụng nguyên tắc
hoặc xây dựng, mua sắm mới tài sản; hữu dụng? c)
Tài sản chỉ phù hợp với những mục đích a)
Xe đạp và xe máy thanh lý; sử dụng tương tự; b)
Laptop của người sở hữu; d)
Tất cả đều đúng. c)
Căn hộ đối với người mua;
3. Một BĐS vừa để ở vừa để kinh doanh thì khoản tiết kiệm tiền thuê: d) Không xác định được. a) Làm tăng giá trị BĐS;
9. Chi phí tạo mới động sản trong TĐG bằng phương pháp chi phí: b) Làm giảm giá trị BĐS; a)
Chưa tính lợi nhuận và tiền thuế phải nộp c)
Tính khoản tiết kiệm tiền thuê vào của nhà sản xuất;
dòng thu nhập do BĐS tạo ra; b)
Đã tính lợi nhuận và tiền thuế phải nộp d)
Không tính khoản tiết kiệm tiền thuê vào của nhà sản xuất; giá trị BĐS. c)
Đã tính lợi nhuận sau thuế và tiền thuế
4. Phương pháp thích hợp nhất để TĐG dây
thu nhập của nhà sản xuất;
chuyềnxây xát lúa gạo là: d)
Chưa tính lợi nhuận sau thuế và tiền thuế a) Phương pháp so sánh;
thu nhập của nhà sản xuất. b)
Phương pháp chi phí;
10. TĐG mục đích thế chấp dựa trên: c)
Phương pháp vốn hóa thu nhập; a)
Công dụng kinh tế của tài sản; d)
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. b)
Khả năng mua bán tài sản ở thời điểm
5. Phương pháp TĐG MMTB đơn lẻ nào dưới đây phát mại;
dễ áp dụng hơn đối với Thẩm định viên? a) c)
Dự phòng rủi ro giảm giá;
Phương pháp so sánh; d)
Khả năng trả nợ của người vay. b) Phương pháp chi phí;
11. TĐG tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị phi thị c) Phương pháp thu nhập; trương là do: d) Tùy loại tài sản. a)
Đã hết thời gian khấu hao;
6. Dòng thu nhập trong kỹ thuật dòng tiền chiết b)
Có thể tận dụng linh kiện còn lại; khấu động sản là: c)
Không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán a)
Thu nhập ròng đều và vô tận; tốt nhất; lOMoARcPSD| 36782889 d)
Tất cả đều đúng. d)
Đã tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng BĐS.
12. Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được TĐG cao
hơn giá trị thị trường?
17. Thuế suất thuế GTGT kinh doanh BĐS theo quy a)
Giá trị tài sản đang sử dụng đối với định hiện nay: người a)
Đất không chịu thuế và nhà không chịu sở hữu; thuế; b) Giá trị doanh nghiệp; b)
Đất chịu thuế 10% và nhà chịu thuế 10%; c) Tài sản chuyên dung; c)
Đất không chịu thuế và nhà chịu thuế d)
Tất cả các tài sản trên. 10%;
13. Cơ sở giá trị phi thị trường được thực hiện dựa d)
Đất chịu thuế 10% và nhà không chịu trên: thuế. a)
Khả năng chuyển nhượng của tài sản trên 18. Thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp TĐG thị trường;
nào dưới đây để kiểm tra các phương pháp TĐG khác? b)
Công dụng kinh tế và chức năng của tài sản; a)
Phương pháp so sánh thị trường; c) a và b đều đúng; b)
Phương pháp chi phí; d) a và b đều sai. c)
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
14. Phương pháp chi phí được áp dụng để TĐG các d)
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
tài sản nào dưới đây? a) Đất nền dự án;
19. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
b) MMTB chuyên dụng;
được vận dụng để TĐG trong phương pháp TĐG nào dưới đây?
c) Tài sản đang sử dụng của doanh nghiệp; a) Phương pháp thặng dư
d) Tài sản thanh lý. b) Phương pháp so sánh;
15. Điều chỉnh dấu + cho yếu tố điều kiện thị trường cho thấy: c) Phương pháp chi phí. a)
Giá BĐS so sánh tăng so với thời điểm d)
Tất cả các phương pháp trên. TĐG;
20. Dòng tiền của MMTB trong TĐG bao gồm: b)
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm a) Lợi nhuận sau thuế; TĐG; b)
Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao; c)
Giá BĐS so sánh tăng so với thời điểm
giao dịch thành công; c)
Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao + lãi vay; d)
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm giao d)
Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao + lãi vay dịch thành công. –
Thay đổi vốn lưu động.
16. Lãi cho nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư:
21. BĐS so sánh không có sân vườn trị giá 100 triệu
đồng trong khi BĐS TĐG có sân vườn. Mức điều a)
Chưa bao gồm thuế thu nhập kinh doanh
chỉnh trong trường hợp này là: a) + 100 triệu BĐS; đồng; b)
Đã bao gồm thuế thu nhập kinh doanh b) – 100 triệu đồng; BĐS; c) Không điều chỉnh; c)
Chưa tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng BĐS; d) Tất cả đều sai. lOMoARcPSD| 36782889
22. Một BĐS có dòng thu nhập ròng đều đặn và vĩnh
=(32x8+44x18+36x16+44x14)/(8+18+16+14)
viễn là 7 tỷ đồng, tỷ suất vốn vốn hóa là 20%. Biết =40
giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng và chi phí
thay thế CTXD hữu ích tương tự mới 100% là 20 26. Một TSSS có các yếu tố điều chỉnh lần lần là:
tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn lũy kế là 60%. Giá trị
+4,76%; - 11,11%, - 5,26%; + 9,09%. Chênh lệch
BĐS trong trường hợp này bằng: a) 35 tỷ đồng;
giữa tuyệt đối tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần và tổng
tỷ lệ điều chỉnh gộp trong trường hợp này b) 38 tỷ đồng; bằng: c) 42 tỷ đồng; a) -27,7%;
d) Tất cả đều sai b) 0%;
23. Một căn nhà cấp 4 có tuổi thọ là 20 năm. Năm
xây dựng là năm 1995. Năm TĐG 2011.Tỷ lệ c) 27,7%;
CLCL của căn nhà này theo phương pháp niên d) Tất cả đều sai. hạn bằng:=(20-16)/20
27. BĐS TĐG có chiều rộng mặt tiền là 5 m. TSSS a) 15%;
có chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của
BĐS có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn BĐS có b) 20%;
chiều rộng mặt tiền 5 m là 10%. Tỷ lệ điều chỉnh c) 80%;
trong trường hợp này bằng: a) -9,09%; d) 85%. b) – 10%;
24. Có 3 TSSS với số lần điều chỉnh lần lượt là 3, c) + 9,09%;
2,2. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng d) + 10%.
lần lượt là: -20%; + 25%; -20%. và tổng tỷ lệ điều
chỉnh gộp lần lượt là: 20%, 25%, 25%. Một mức 28. BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài
20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài
giá đại diện chung được chọn trong trường hợp
40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều này là: Chọn số làn
dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và
điều chỉnh thấp nhất-> số điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất->số điều chỉnh thuần thấp nhất.
phần diện tích còn lại tính bằng 70% giá thị
trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp a)
Giá sau điều chỉnh của TSSS1;
này là bao nhiêu? a) - 11,25%; b)
Giá sau điều chỉnh của TSSS2; b) – 12,68%; c)
Giá sau điều chỉnh của TSSS3; c) + 11,25%; d)
Giá sau điều chỉnh bình quân gia quyền của 3 TSSS trên. d) + 12,68%.
29. Một hợp đồng thuê đất có thời gian thuê còn lại
25. Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng
là 10 năm, tiền thuê trả hàng năm là 2 tỷ đồng
(8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ
lệ hao mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (32%),
trong khi giá thuê trên thị trường là 3 tỷ
tường (44%); sàn (36%), mái (44%). Tỷ lệ hao
đồng/năm. Nếu lãi suất chiết khấu là 12%
mòn lũy kế trong trường hợp này bằng: a)
năm thì giá trị lợi thế quyền thuê trong trường 14,36%;
hợp này đối với người thuê là bao nhiêu? a) 5,65 tỷ đồng; b) 40%; c) 60%; b) 11,3 tỷ đồng; d) 85,64%. c) 16,95 tỷ đồng; d) Tất cả đều sai. lOMoARcPSD| 36782889
30. Một BĐS có thu nhập sau thuế đều và vĩnh viễn
tích ngoài hạn mức. Tiền sử dụng đất phải nộp để
là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5
được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là:
tỷ đồng. Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị a) 3,725 tỷ đồng; BĐS này bằng: b) 4,15 tỷ đồng; a) 25 tỷ đồng; c) 4,575 tỷ đồng; b) 50 tỷ đồng; d) Tất cả đều sai. c) 75 tỷ đồng;
34. Một lô đất có diện tích 100m2 chưa có d) Tất cả đều sai.
GCNQSDĐ đất vừa được bán với giá 1 tỷ đồng.
31. Một lô đất nông nghiệp có diện tích 10.000m2
Biết tiền sử dụng đất mỗi m2 là 2 triệu đồng và
được phép chuyển thành đất ở. Mật độ xây dựng
đơn giá điều chỉnh sau cùng là 15 triệu đồng. Hỏi
theo quy định là 60%. Biết đơn giá đất Nhà nước
tỷ lệ điều chỉnh thuần đối với lô đất này là bao
quy định là: Đất nông nghiệp (75.000 đ/m2) và nhiêu?
đất ở (1 triệu đồng/m2). Đơn giá đất ở theo giá do a) 25%;
Nhà nước quyết định là 5 triệu đồng/m2. Hỏi tiền
chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp b) 45%;
này là bao nhiêu? 60%*10.000*5.000.000 a) 5,55 c) 50%; tỷ đồng; d) Tất cả đều sai. b) 9,25 tỷ đồng;
35. Một căn hộ có giá bán trả ngay là 10,5 triệu c) 30 tỷ đồng;
đồng/m2. Nếu bán trả góp trong thời hạn 5 năm
giá bán trả góp tăng thêm 5% so với giá bán trả d) 50 tỷ đồng.
ngay và người mua phải thanh toán ngay lần đầu
32. Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m2
là 50%. Phần còn lại trả đều mỗi tháng. Nếu lãi
chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND
suất vay trả góp hiện tại là 1% tháng thì tỷ lệ điều
xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp
chỉnh giảm trong trường hợp này là bao nhiêu?
và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử a) – 8,16%;
dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 b) - 8,89%;
triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà c) – 12,54%;
nước quy định theo giá thị trường là K=2. Tiền sử d) – 14,33%.
dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp
GCNQSDĐ trong trường hợp này là: a) 0 triệu 36. Một BĐS trả góp có điều khoản thanh toán như đồng;
sau: đợt đầu thanh toán 20% ngay khi ký hợp
đồng, năm đợt tiếp theo mỗi đợt thanh toán 11% b) 325 triệu đồng;
cách nhau 3 tháng; đợt thứ 7 thanh toán 20% c) 750 triệu đồng;
cuối tháng thứ 18 và thanh toán nốt phần còn lại d) Tất cả đều sai.
khi nhận bàn giao nhà (dự kiến vào cuối tháng
thứ 30). Nếu lãi suất chovay mua nhà trả góp của
33. Một lô đất nông nghiệp của hộ gia đình có diện
tích 1.000m2 đề nghị chuyển thành đất ở. Hạn
ngân hàng tài trợ là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh
mức sử dụng đất ở tính tiền sử dụng đất theo đơn
trong trường hợp này là: a) -9,24%;
giá do nhà nước quy định là 150m2. Đơn giá đất b) +9,24%;
theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh c) Không tính được;
đơn giá đất do nhà nước quy định theo giá thị
trường (K= 3,5) để tính tiền sử dụng đất cho diện d) Tất cả đều sai. lOMoARcPSD| 36782889
37. BĐS so sánh có giá cao hơn BĐS TĐG 5%. Hỏi d) +11,11%.
tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này: =(1/1-0.1)-1=11,11% a) + 5%; b) -5%; c) + 4,76%; d) – 4,76%.
38. MMTB TĐG có tỷ lệ CLCL là 80% trong
khiMMTM so sánh có tỷ lệ CLCL là 90%. Biết
rằng MMTB có tỷ lệ CLCL 80% có giá chỉ bằng
70% giá MMTM mới 100% và MMTB tỷ lệ
CLCL 90% giá chỉ bằng 85% giá MMTB mới
100%. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trong hợp này là bao nhiêu? a) -21,43%; b)
– 17,65%;=(1/1-0.15)-1=+??? c) 17,65%; d) 21,43%.
39. Có 4 phương áp đầu tư cho một dự án BĐS như sau:
PA 1: Tổng vốn đầu tư (500 tỷ) và thu nhập 400
tỷ (năm 1) và 600 tỷ (năm 2);
PA 2: Tổng vốn đầu tư (600 tỷ) và thu nhập 450
tỷ (năm 1) và 700 tỷ (năm 2);
PA 3: Tổng vốn đầu tư (700 tỷ) và thu nhập 550
tỷ (năm 1) và 750 tỷ (năm 2);
PA 4. Tổng vốn đầu tư (800 tỷ) và thu nhập 600
tỷ (năm 1) và 800 tỷ (năm 2);
Nếu lãi suất chiết khấu là 20% năm thì PA nào
mang lại hiệu quả cao nhất cho chủ đầu tư? a) PA 1; b) PA 2; c) PA 3; d) PA 4.
40. BĐS TĐG/SS có hình thể cân đối trong khi
BĐSSS/TĐG có hình thể không cân đối. Biết
BĐS có hình thể không cân đối giá chỉ bằng 90%
giá của BĐS có hình thể cân đối. Tỷ lệ điều chỉnh
trong trường hợp này bằng: a) -11,11%; b) -10,00%; c) +10,00%; lOMoARcPSD| 36782889
Câu 1. Một bất động sản năm vừa qua cho thu nhập là 120.000.000 đồng/năm. Thu nhập này được cho là
tăng hàng năm với tốc độ g1 = 6% trong 3 năm tiếp theo. Kể từ năm thứ tư trở đi đến vĩnh viễn, thu nhập
tăng hàng năm với tốc độ không đổi g2 = 4%/năm. Với tỷ suất chiết khấu 20% và giả định thu nhập phát
sinh cuối năm, giá trị của BĐS trên ở thời điểm đầu năm thứ hai là: a. 1.004.000.000 đồng b. 1.139.000.000 đồng c. 1.464.000.000 đồng d. 857.000.000 đồng
Câu 2. Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất
động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn
xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới
có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là: a. 51,52% b. 60,61% c. 48,48% d. 64,39% Giá bán:=1,2 tỷ Giá đất= 880tr Giá nhà= 320tr
Chi phí xd mới= 3tr*220=660tr
Giá trị hao mòn= 660-320=340tr
Tỷ lệ hao mòn lũy kế= 340/660=0.51
Tỷ lệ hao mòn năm= 0.51/8=0.06439
=> Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định: tỷ lệ hao mòn năm x 10 năm= 64.39%
Câu 3. Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có
diện tích khuôn viên 1000m2, tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 80%, và tiến
độ cho thuê như sau: Cuối năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,1 triệu/m2
/tháng; cuối năm 5 cho thuê 65% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,12 triệu/m2 /tháng; cuối năm
6 đến vĩnh viễn cho thuê 75% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,14 triệu/m2 /tháng.
Với tỷ suất chiết khấu 15%, tổng doanh thu cho thuê chiết khấu về năm 0 là:1594
a. 3190 triệu đồng
b. 2678 triệu đồng
c. 2329 triệu đồng
d. 5381 triệu đồng
Câu 4. Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 150m2 (5x30), chưa có giấy tờ pháp lý (đất lấn
chiếm), sử dụng từ năm 1995, hình dáng tóp hậu, không đối diện bờ sông, có ngập nước. Bất động so
sánh có diện tích đất 125m2 (5x25), đã có giấy tờ pháp lý, hình dáng vuông vức, đối diện bờ sông, không lOMoARcPSD| 36782889
ngập nước, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là
2 triệu đồng/m2, k = 1,5. Lô đất tóp hậu giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất đối diện bờ sông giá
cao hơn lô đất không đối diện bờ sông là 10%, lô đất ngập nước giá thấp hơn lô đất không ngập nước
15%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m đầu giá chỉ tính bằng 80% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là: a. 4,89 triệu đồng b. 5,35 triệu đồng
c. 4,65 triệu đồng d. 5,53 triệu đồng
Câu 5. Cho các thông số: Dòng tiền vốn chủ sở hữu: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ
mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 740 b. 1060 c. 940 d. 1260
FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend=DT VCSH
x- 200*(1-0.2)-100+100-100=1000=>x=1260
Câu 1. Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu
đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến
cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả
định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thởi điểm hiện tại là: a. 444,14 triệu đồng
b. 620,89 triệu đồng
c. 551,84 triệu đồng
d. Đáp án a, b, c sai
Câu 2. Bất động thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m2, tuổi đời thực tế 10
năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m2, diện tích sàn xây dựng 200m2,
vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m2, tuổi đời hiệu quả
của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m2.
Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là: a. 144 triệu đồng b. 540 triệu đồng c. 576 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai
Câu 3 Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện
tích khuôn viên 1000m2, tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 80%, và tiến độ
bán dự án như sau: Cuối năm 2 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9 triệu/m2; cuối năm 3 bán lOMoARcPSD| 36782889
30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 9,5triệu/m2; cuối năm 4 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá
bán 10 triệu/m2. Với tỷ suất chiết khấu 15%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là: a. 79392 triệu đồng b. 99240 triệu đồng
c. 15878 triệu đồng d. 73041 triệu đồng
Câu 4. Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất tóp hậu, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bất
động sản so sánh là lô đất nở hậu, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 10 triệu
đồng/m2. Theo điều kiện thị trường, lô đất tóp hậu có giá thấp hơn lô đất vuông vức 5%, lô đất nở hậu có
giá cao hơn lô đất vuông vức 5%. Tiền sử dụng đất phải nộp đối với lô đất thẩm định là 1 triệu đồng/m2.
Giá 1m2 của bất động sản cần thẩm định là: a. 8,1 triệu đồng b. 8,0 triệu đồng
c. 8,14 triệu đồng
d. 8,05 triệu đồng
Câu 5. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Doanh thu = 2000; Chi phí hoạt động =
1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế
suất = 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 280 b. 600 c. 440 d. 800
A-LÝ THUYẾT CHƯƠNG 1 VÀ 2
Câu 1. Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây : a.
Quyền chiếm dụng, quyền sử dụng, quyền phát mãi b.
Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt c.
Quyển chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền lợi ích d.
Quyền chiếm giữ, quyền sử dụng và quyền định đoạt Câu 2. Thẩm định giá tài sản
nhằm mục đích thế chấp dựa trên:
a. Công dụng kinh tế của tài sản
b. Giá trị mua bán tài sản ở thời điểm phát mại
c. Chi phí hình thành tài sản
d. Khả năng khai thác tính hữu dụng tài sản của người vay.
Câu 3. Nguyên tắc thay thế được hiểu là :
a. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác
có cùng công năng sử dụng. lOMoARcPSD| 36782889
b. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một
BĐSkhác có cùng sự hữu ích.
c. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn thu nhập của BĐS đó.
d. Một người mua thường không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác
có cùng tuổi đời kinh tế.
Câu 21. Thu nhập là cơ sở để ước tính giá trị tài sản khi thu nhập đó thỏa mãn : a. Nguyên tắc cung cầu b. Nguyên tắc thay thế
c. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
d. Nguyên tắc phụ thuộc
Câu 22. Tính không đồng nhất của bất động sản có nghĩa là:
a. Không có hai bất động sản nào có cùng chi phí tạo lập
b. Không có hai bất động sản nào có cùng giá trị
c. Không có hai bất động sản nào có cùng vị trí
d. Không có hai bất động sản nào có cùng thu nhập
Câu 23. Chi phí thay thế là: 1 trong 2 đáp
a. Chi phí đã bỏ ra để xây dựng một bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự bất động
sản thẩm định (thầy)
b. Chi phí của một nhà thầu xây dựng khác so với nhà thầu đã xây dựng ngôi nhà thẩm định giá
c. Chi phí ước tính theo giá hiện hành tại thời điểm TĐG để xây dựng một tòa nhà có công năng,
công dụng tương tự với tòa nhà cần TĐG, sử dụng vật liệu và theo các tiêu chuẩn thiết kế hiện hành (slide) a.
Chi phí phải bỏ ra để thay thế các bộ phận đã lỗi thời, hư hỏng của công trình xây dựng
Câu 31. Kỹ thuật vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định tài sản nào dưới đây :
a. Một cây xăng có thời hạn sử dụng 20 năm
b. Một dây chuyền sản xuất
c. Một máy xay xát lúa gạo
d. Một vườn cây cao su
Câu 32. Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn
hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản a. R = M x Rm - (1-M) x Re
b. R = M x Rm + (1-M) x Re c. R = M x Re + (1-M) x Rm d. R = M x Re - (1-M) x Rm lOMoARcPSD| 36782889
Câu 33. Ký hiệu M là tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư; Rm là hệ số vốn hóa tiền vay; Re là tỷ suất vốn
hóa vốn chủ sở hữu; DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm. Tỷ suất vốn hóa của bất động sản
a. R = M x R x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm e
b. R = M x R x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm m
c. R = M x R x NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm m
d. R = M x R x NOI x khoản thanh toán nợ hàng năm e
Câu 1. Một tài sản có tuổi thọ n năm và tạo ra dòng tiền (cuối năm) từ năm 1 đến năm n mỗi năm là CF.
Với tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m < n) bằng:
a. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m đến cuối năm n quy về hiện tại
b. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m đến cuối năm n quy về cuối năm m
c. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m + 1 đến cuối năm n quy về hiện tại
d. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ cuối năm m + 1 đến cuối năm n quy về cuối năm m
Câu 2. Một tài sản có tuổi thọ n năm và tạo ra dòng tiền (đầu năm) từ năm 1 đến năm n mỗi năm là CF.
Với tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị của tài sản ở thời điểm đầu năm m (m < n) bằng:
a. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm 1 đến đầu năm n quy về hiện tại
b. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm 1 đến đầu năm n quy về đầu năm m
c. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm m đến đầu năm n quy về hiện tại
d. Giá trị của toàn bộ dòng tiền từ đầu năm m đến đầu năm n quy về đầu năm m
Câu 4. Một bất động sản có thu nhập ở thời điểm năm 0 là 1 tỷ đồng, thu nhập này được cho là tăng hàng
năm với tốc độ g = 7%/năm trong 2 năm đầu, 5%/năm trong 2 năm tiếp theo, sau đó tốc độ tăng còn lại
4% cho đến vĩnh viễn. Với tỷ suất vốn hóa 15% và dòng tiền xuất hiện cuối năm, giá trị của tài sản tại
thời điểm cuối năm 2 là : a. 9,76 tỷ đồng b. 11,9 tỷ đồng c. 8,62 tỷ đồng d. 10,75 tỷ đồng e.
Câu 21 Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ
đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh
toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Giá trị thị trường của tài sản là: a. 4868 triệu đồng b. 4638 triệu đồng
c. 4863 triệu đồng d. 4886 triệu đồng
Câu 27. Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm. Bất
động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích sàn lOMoARcPSD| 36782889
xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà mới
có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là: a. 51,52% b. 60,61% c. 48,48% d. 64,39% Giá bán:=1,2 tỷ Giá đất= 880tr Giá nhà= 320tr
Chi phí xd mới= 3tr*220=660tr
Giá trị hao mòn= 660-320=340tr
Tỷ lệ hao mòn lũy kế= 340/660=0.51
Tỷ lệ hao mòn năm= 0.51/8=0.06439
=> Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định: tỷ lệ hao mòn năm x 10 năm= 64.39%
Câu 28. Bất động thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m2, tuổi đời thực tế 10
năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m2, diện tích sàn xây dựng 200m2,
vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m2, tuổi đời hiệu quả
của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m2.
Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là: a. 144 triệu đồng b. 540 triệu đồng c. 576 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai
Câu 29. Một căn nhà cấp 4 có tuổi đời kinh tế là 40 năm, tuổi đời vật lý 45 năm. Năm hoàn thành xây
dựng là 2000. Năm TĐG là 2014. Bất động sản này đã được cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh
tế thêm 5 năm. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà này theo phương pháp tuổi đời hiệu quả bằng: a. 22,5% b. 31,11% c. 77,5% d. 68,89%
Tuổi đời thực tế= 14 năm
Tuổi đời hiệu quả= 14-5=9 năm => tuổi đời còn lại= tuổi đời kinh tế - tuổi đời hiệu quả =40-9=31 năm %HM=31/40=77.5%
Câu 31. Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiền năng phát triển. Doanh thu cuối năm 3 là
10 tỷ đồng, cuối năm 4 là 12 tỷ đồng, cuối năm 5 là 18 tỷ đồng, cuối năm 6 đến vĩnh viễn mỗi năm 8 tỷ
đồng. Chi phí phát triển đầu năm 1 là 17 tỷ đồng, đầu năm 2 là 15 tỷ đông, đầu năm 3 là 10 tỷ đồng, lợi lOMoARcPSD| 36782889
nhuận nhà đầu tư bằng 10%*(giá mua đất và tổng chi phí chưa chiết khấu). Tỷ suất chiết khấu 15%. Giá
trị của bất động sản là : a. 30831 triệu đồng
b. 6451 triệu đồng c. 3307 triệu đồng d. 7097 triệu đồng
Câu 32. Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có
diện tích khuôn viên 2000m2, tỷ lệ xây dựng 50%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ
bán dự án như sau: Cuối năm 2 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m2, trong đó 40%
thu vào cuối năm 2, 40% thu vào cuối năm 3, 20% thu vào cuối năm 4; cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn
thương phẩm, giá bán 11 triệu/m2, trong đó 50% thu vào cuối năm 3, 50% thu vào cuối năm 4; cuối năm
4 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 12 triệu/m2, thu một lần vào cuối năm 4. Với tỷ suất chiết
khấu 16%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là (triệu đồng): a. 39668 b. 49585 c. 52891 d. 44513
Câu 33. Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có
diện tích khuôn viên 2000m2, tỷ lệ xây dựng 45%, số tầng xây dựng 12 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 10 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Năm 1 hoàn thành 40% khối lượng xây dựng cơ
bản, đơn giá xây dựng là 4 triệu đồng/m2. Năm 2 hoàn thành 40% khối lượng xây dựng cơ bản, đơn giá
xây dựng là 4,5 triệu đồng/m2. Năm 3 hoàn thành 20% khối lượng xây dựng cơ bản, đơn giá xây dựng là
4,8 triệu đồng/m2. Chi phí khác của năm 1 bằng 50% chi phí xây dựng cơ bản trong năm, của năm 2 bằng
25% chi phí xây dựng cơ bản trong năm, của năm 3 bằng 60% chi phí xây dựng cơ bản trong năm. Với tỷ
suất chiết khấu 15%, chi phí phát sinh cuối năm, tổng chi phí được hiện giá là: a. 59594 triệu đồng b. 43184 triệu đồng
c. 51821 triệu đồng d. 84494 triệu đồng
Câu 42. Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND
xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo
quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là
150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định
theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là: a. 0 triệu đồng
b. 3.875 triệu đồng
c. 1.750 triệu đồng
d. Tất cả đều sai lOMoARcPSD| 36782889
Câu 43. Bất động sản M có diện tích đất 250m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ
năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,5 tỷ đồng. Bất động sản N có diện tích đất 200m2, chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,27 tỷ
đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa M và N tương tự
nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng: a. 2,2 triệu đồng b. 3,2 triệu đồng c. 4,0 triệu đồng d. 3,0 triệu đồng
Câu 44. Bất động sản A có diện tích đất 200m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ
năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,0 tỷ đồng. Bất động sản B có diện tích đất 150m2, chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng năm 1992 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Hạn
mức sử dụng đất là 150m2, hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa A và B tương tự nhau, có
thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng: a. 1,78 triệu đồng/m2
b. 3,2 triệu đồng/m2 c. 8,0 triệu đồng/m2 d. 2,3 triệu đồng/m2
Câu 51. Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 210m2 (6x35), không căn góc, đối diện công
viên. Bất động so sánh có diện tích đất 180m2 (6x30), căn góc, không đối diện công viên, vừa bán với giá
10 triệu đồng/m2. Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất không căn góc 12%, lô đất đối diện công viên giá cao
hơn lô đất không đối diện công viên 5%. Đối với phần diện tích sâu hơn 25m chỉ tính bằng 80% giá mặt
tiền, đối với phần diện tích sâu hơn 30m chỉ tính bằng 70% giá mặt tiền. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là: a. 8,46 triệu đồng b. 8,93 triệu đồng
c. 9,06 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai, đáp án đúng là:
Câu 52. BĐS TĐG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư 500m. BĐS SS (mảnh đất
trống) có diện tích 100 m2, nằm gần ngã tư hơn và điều này làm cho BĐS SS có giá cao hơn BĐS TĐG
10%; tuy nhiên, bất động sản này bị ngập nước nên có giá thấp hơn BĐS TĐG 4%. BĐS SS vừa được
bán với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tương tự BĐS TĐG. Giá 1m2 BĐS TĐG là: SS=TĐG(1+10%) SS=TĐG(1-4%) 0.1>-0.09>-0.9>9.1
-0.04>0.041>0.41>9.47 a. 9,5 triệu đồng b. 9,6 triệu đồng lOMoARcPSD| 36782889 c. 9,7 triệu đồng d. 9,4 triệu đồng
Câu 53. Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 100m2 (5x20), đã có giấy tờ pháp lý, căn góc,
hướng tây bắc. Bất động so sánh có diện tích đất 150m2 (6x25), chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng lấn
chiếm từ năm 1990, không căn góc, hướng đông nam, vừa bán với giá 10 triệu đồng/m2. Biết hạn mức
đất ở là 120m2, giá đất nhà nước quy định là 2 triệu đồng/m2, k = 2. Lô đất căn góc giá cao hơn lô đất
không căn góc 10%, lô đất hướng đông nam giá cao hơn hướng đông bắc 5%, hướng đông bắc giá cao
hơn hướng tây bắc 5%. Giá 1m2 lô đất cần thẩm định giá là: a. 11,60 triệu đồng b. 12,49 triệu đồng
c. 11,68 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai, đáp án đúng là:
Câu 67. Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán trả góp với giá 2,7 tỷ đồng, bên mua trả
trước 1,5 tỷ đồng, 1,2 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 2 năm với lãi suất 15%/năm,
điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 18%/năm. Giá bán thanh toán ngay một lần là: a. 2665 triệu đồng
b. 2670 triệu đồng
c. 2686 triệu đồng
d. Không có đáp án nào ở trên đúng, đáp án đúng là:
Câu 68. Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 3 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ
đồng, 1 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 4 năm với lãi suất 10%/năm, điều kiện thanh
toán theo tháng. Lãi suất thị trường là 12%/năm. Giá bán thanh toán ngay một lần là: a. 2850 triệu đồng b. 2872 triệu đồng c. 2905 triệu đồng
d. 2966 triệu đồng
Câu 69 Thẩm định viên tìm được một tài sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng, bên mua trả trước 2 tỷ
đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh
toán theo tháng và theo lãi suất tỷ lệ. Lãi suất thị trường là 10%/năm. Giá trị thị trường của tài sản là: a. 4868 triệu đồng b. 4638 triệu đồng
c. 4863 triệu đồng d. 4886 triệu đồng
Câu 1. Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là
a. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp thu nhập
b. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp vốn hóa
c. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp thặng dư
d. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp đầu tư lOMoARcPSD| 36782889
Câu 2. Lỗi thời của máy móc thiết bị bao gồm
a. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời vật lý
b. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời chức năng
c. Lỗi thời chức năng – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời vật lý
d. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời tự nhiên
Câu 3. Các loại hao mòn của máy móc thiết bị là
a. Hào mòn kỹ thuật – Hao mòn chức năng – Hao mòn kinh tế
b. Hào mòn vật lý – Hao mòn kỹ thuật – Hao mòn kinh tế
c. Hào mòn vật lý – Hao mòn chức năng – Hao mòn kinh tế
d. Hào mòn tự nhiên – Hao mòn chức năng – Hao mòn kinh tế
Câu 10. Doanh nghiệp Quốc Cường đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô
bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ
đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu
hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng.
Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế
TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể
tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Doanh thu tối thiểu để đạt được tỷ suất lợi nhuận 20%/năm là: a. 22,775 tỷ đồng b. 24,663 tỷ đồng c. 26,885 tỷ đồng
d. Tất cả các đáp án khác đều sai
Câu 11. Doanh nghiệp Hòa Phát đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán
tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng.
Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi
đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời
sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN
là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ
400 khung xe ô tô bán tải., tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2 a. 152,000 tỷ đồng b. 105,866 tỷ đồng c. 88,221 tỷ đồng
d. Tất cả các đáp án khác đều sai
Câu 1. Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. NI của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
b. EBIAT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
c. EBIT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
d. EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Câu 2. Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng lOMoARcPSD| 36782889
a. EBT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
b. EAT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
c. (EBIAT + D) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp ss
d. EBIT(1-t) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Câu 3. Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. (MV of Equity) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
b. (MV of Equity) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/MV of Equity) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
c. (BV of Equity) bình quân của các doanh nghiệp so sánh* (P/BV of Equity) doanh nghiệp cần thẩm định giá
d. (BV of Equity) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/BV of Equity) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
Câu 21. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. EAT - D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
b. EAT + D + ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
c. EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
d. EAT + D - ∆WC + CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
Câu 22. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. EAT + D - ∆WC – CE + Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
b. EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay - New debt issues – Preferred Dividend
c. EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
d. EAT + D - ∆WC - CE – Principal Repay + New debt issues + Preferred Dividend
Câu 23. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. EBIT(1-t) + Interest(1-t) + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
b. EBIT(1-t) – Interest(1-t) + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
c. EBIT(1-t) – Interest + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
d. EBIT(1-t) – Interest*t + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
Câu 41. Tỷ lệ tái đầu tư khi áp dụng phương pháp dòng tiền tự do trong thẩm định giá doanh nghiệp là a. RR = 1 – FCFF/NI b. RR = 1 – FCFF/EBIT lOMoARcPSD| 36782889
c. RR = 1 – FCFF/EBIT(1-t) d. RR = 1 – FCFF/EBITDA
Câu 42. Công thức đúng khi tính dòng tiền tự do là a. FCFF = EAT*(1-RR) b. FCFF = NI*(1-RR) c. FCFF = EBIT*(1-RR)
d. FCFF = EBIT(1-t)*(1-RR)
Câu 43. Trong công thức FCFF = EBIT(1-t) + D - ∆WC – CE
a. ∆WC là thay đổi vốn lưu động, bao gồm cả tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn
b. ∆WC là thay đổi vốn lưu động, nhưng không bao gồm tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn
c. ∆WC là thay đổi vốn lưu động, bao gồm tiền mặt nhưng không bao gồm tài sản phi hoạt động ngắn hạn
d. ∆WC là thay đổi vốn lưu động, không bao gồm tiền mặt nhưng bao gồm tài sản phi hoạt động ngắn hạn
Câu 1. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Doanh thu = 2000; Chi phí hoạt động =
1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế
suất = 20% . Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 280 b. 600 c. 440 d. 800 EBIT= DT-CP-KH=800 WC= 100 CE=300 800*(1-20%)+200-400
Câu 2. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: EAT = 480; Khấu hao = 200; Lãi vay =
200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc:
100; Phát hành nợ mới 150. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 440 b. 80 c. 130 d. -170
= EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend = lOMoARcPSD| 36782889
Câu 3. Cho các thông số: Dòng tiền tự do: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100;
Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 740 b. 1060 c. 940 d. 540
FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
=1000-200(1-0.2)-100+100-100=740
A-LÝ THUYẾT CHƯƠNG 1 VÀ 2
Câu 5. Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua các cấp độ :
a. Mua đất, thiết kế, xây dựng, bán
b. Tập trung, tiền tệ hóa, tài chính hóa, chứng khoán hóa
c. Sơ khởi, tập trung hóa, tài chính hóa, tiền tệ hóa
d. Sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa
Câu 6. Phương pháp thẩm định giá được lựa chọn là phương pháp : a. Đúng đắn nhất b. Chính xác nhất c. Thích hợp nhất d. Hiệu quả nhất
Câu 7. Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá :
a. Là công việc xác định giá trị của tài sản
b. Là công việc xem xét công dụng của tài sản
c. Là công việc ước tính trị giá cùa tài sản
d. Là công việc định ra mức giá của tài sản
Câu 8. Một tài sản đạt được sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng đó đạt được hiệu quả
kinh tế cao nhất trong sự ràng buộc của các điều kiện:
a. Pháp lý – Kinh tế - Thị trường – Kỹ thuật
b. Pháp lý – Kỹ thuật – Tài chính – Thị trường
c. Giao dịch – Pháp lý – Kỹ thuật – Thị trường
d. Pháp lý – Thanh toán – Thị trường – Kỹ thuật
Câu 9. Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi
a. Chi phí tạo nên bộ phận
b. Thu nhập của bộ phận lOMoARcPSD| 36782889
c. Giá bán của bộ phận
d. Giá trị của tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận
Câu 10. Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối đa khi:
a. Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
b. Tài sản phù hợp với môi trường của nó
c. Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
d. Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán
Câu 25. Phương pháp nào sau đây không áp dụng nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai:
a. Phương pháp so sánh giá bán
b. Phương pháp thu nhập
c. Phương pháp thặng dư
d. Phương pháp chi phí
Câu 26. Ô nhiễm do tiếng ồn dẫn đến loại hao mòn: a. Vật chất b. Tự nhiên c. Kinh tế d. Chức năng
Câu 27. Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là a. NI b. EBIT c. EBIT(1-t) d. EBITDA
Câu 28. Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là a. EBIAT b. EBIT(1-t) + D c. NOI d. EAT
Câu 29. Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là a. EBIT(1-t)+D b. EBIT(1-t)+D - ∆WC
c. Real estate revenue – operating expenses d. EBIT(1-t)+D - ∆WC - CE
Câu 30. Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là
a. Dòng thu nhập trước thuế, khấu hao và lãi vay =>ebitda? lOMoARcPSD| 36782889
b. Dòng thu nhập sau thuế, khấu hao và lãi vay
c. Dòng thu nhập trước lãi vay sau thuế
d. Dòng thu nhập sau thuế
Câu 45. Thứ tự ưu tiên khi chọn mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh trong thẩm định giá bất động sản
bằng phương pháp so sánh là
a. Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
b. Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Tổng giá trị điều chỉnh gộp
c. Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Tổng giá trị điều chỉnh thuần - Số lần điều chỉnh
d. Tổng giá trị điều chỉnh gộp – Số lần điều chỉnh – Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Câu 46. Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là
a. Pháp lý – Vị trí - Điều kiện giao dịch – Hình dáng
b. Pháp lý – Hình dáng - Điều kiện giao dịch – Vị trí
c. Pháp lý – Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng
d. Điều kiện giao dịch – Vị trí – Hình dáng - Pháp lý
Câu 47. Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là
a. Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường – Diện tích – Hướng
b. Điều kiện thanh toán – Diện tích – Hướng - Điều kiện thị trường
c. Điều kiện thị trường – Diện tích - Điều kiện thanh toán – Hướng
d. Diện tích – Hướng - Điều kiện thanh toán – Điều kiện thị trường
Câu 48. Trong bối cảnh thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh a.
Nếu giá 1m2 của bất động sản so sánh = giá 1m2 của bất động sản thẩm định*(1- x) thì x
gọilà tỷ lệ điều chỉnh b.
Nếu giá 1m2 của bất động sản thẩm định = giá 1m2 của bất động sản so sánh*(1- x) thì x
gọilà tỷ lệ điều chỉnh c.
Nếu giá 1m2 của bất động sản so sánh = giá 1m2 của bất động sản thẩm định*(1+x) thì x
gọilà tỷ lệ điều chỉnh d.
Nếu giá 1m2 của bất động sản thẩm định = giá 1m2 của bất động sản so sánh*(1+x) thì x
gọi là tỷ lệ điều chỉnh
B- PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Câu 5. Bất động sản có giá trị đất chiếm 70% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình
là 14%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 10 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:
a. 11,2% = 0.7*(1/10)+(1-0.7)*0.14 b. 13,75% c. 12,26% lOMoARcPSD| 36782889 d. 10,44%
Câu 6. Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình
là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là: a. 12,5%
b. 13,38%= 0.65*(1/8) + (1-0.65)*0.15 c. 26%
d. Tất cả đáp án khác đều sai
Câu 7. Một BĐS có thu nhập đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng.
Nếu lãi suất vốn hóa là 20% thì giá trị BĐS này bằng: a. 25 tỷ đồng b. 50 tỷ đồng c. 75 tỷ đồng
d. Tất cả a, b, c đều sai
Câu 8. Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước tính giảm
50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là : a. 336 triệu đồng b. 346 triệu đồng c. 356 triệu đồng
d. 341 triệu đồng
Câu 9. Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu
đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến
cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả
định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thởi điểm hiện tại là: a. 444,14 triệu đồng
b. 620,89 triệu đồng
c. 551,84 triệu đồng
d. Đáp án a, b, c sai
Câu 10. Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 110 triệu đồng. Sau 5 năm, giá trị tài sản ước tính tăng
25%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là : a. 661 triệu đồng b. 656 triệu đồng c. 793 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai
C-PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Câu 25. Một nhà xưởng có tuổi đời thực tế 10 năm, do được cải tạo lại nên thời gian sử dụng hữu ích
kéo dài thêm 5 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản là 20 năm, mức độ hao mòn của nhà xưởng là: a. 33,3% lOMoARcPSD| 36782889 b. 50,0% c. 20,0% = 5/25 d. 16,7%
Câu 27. Bất động sản cần thẩm định là ngôi nhà có tuổi đời thực tế 15 năm, tuổi đời hiệu quả 10 năm.
Bất động sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng tuổi đời hiệu quả là 8 năm, diện tích đất 110m2, diện tích
sàn xây dựng 220m2, vừa bán với giá 1,2 tỷ đồng. Giá trị đất ước tính 8 triệu/m2, chi phí xây dựng nhà
mới có kết cấu tương đương là 3 triệu đồng/m2. Mức độ hao mòn của bất động sản thẩm định là: e. 51,52% f. 60,61% g. 48,48% h. 64,39%
Câu 28. Bất động thẩm định là công trình xây dựng có diện tích sàn xây dựng 180m2, tuổi đời thực tế 10
năm, tuổi đời hiệu quả 8 năm. Bất động sản so sánh có diện tích đất 120m2, diện tích sàn xây dựng 200m2,
vừa bán với giá 1,8 tỷ đồng. Bất động sản so sánh có giá đất ước tính 10 triệu đồng/m2, tuổi đời hiệu quả
của công trình xây dựng là 10 năm. Chi phí xây dựng mới các công trình tương tự là 4 triệu đồng/m2.
Công trình xây dựng cần thẩm định có giá trị là: a. 144 triệu đồng b. 540 triệu đồng c. 576 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai
Câu 29. Một căn nhà cấp 4 có tuổi đời kinh tế là 40 năm, tuổi đời vật lý 45 năm. Năm hoàn thành xây
dựng là 2000. Năm TĐG là 2014. Bất động sản này đã được cải tạo, nâng cấp nên kéo dài tuổi đời kinh
tế thêm 5 năm. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà này theo phương pháp tuổi đời hiệu quả bằng: a. 22,5% b. 31,11% c. 77,5% d. 68,89%
D-PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Câu 35. Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có
diện tích khuôn viên 4000m2, tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 11 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 9 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ
bán dự án như sau: Cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m2, trong đó 50%
thu vào cuối năm 3, 50% thu vào cuối năm 4. Cuối năm 4 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán
11 triệu/m2, trong đó 50% thu vào cuối năm 4, 50% thu vào cuối năm 5. Cuối năm 5 bán 40% diện tích
sàn thương phẩm, giá bán 12 triệu/m2, thu một lần vào cuối năm 5. Với tỷ suất chiết khấu 16%, tổng
doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là: a. 76186 triệu đồng b. 101581 triệu đồng lOMoARcPSD| 36782889
c. 62334 triệu đồng d. 83112 triệu đồng
Năm 3: (30%x4000x40%x75%x10x9)x50%=16200
Năm 4: (30%x4000x40%x75%x10x9)x50% +(30%x4000x40%x75%x11x9)x50%=34020
Năm 5: (30%x4000x40%x75%x11x9)x50% +( 30%x4000x40%x75%x12x9)= 69660
Chiết khấu về năm 0 =16200/(1+16%)^3+34020/(1+16%)^4+69660/(1+16%)^5=62334 triệu đồng
Câu 36. Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có
diện tích khuôn viên 1000m2, tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 10 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu
thương mại cho thuê, 8 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm cho thuê là 80%, và tiến
độ cho thuê như sau: Cuối năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,1 triệu/m2
/tháng; cuối năm 5 cho thuê 65% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,12 triệu/m2 /tháng; cuối năm
6 đến vĩnh viễn cho thuê 75% diện tích sàn thương phẩm, giá cho thuê 0,14 triệu/m2 /tháng. Với tỷ suất
chiết khấu 15%, tổng doanh thu cho thuê chiết khấu về năm 0 là:
a. 3190 triệu đồng
b. 2678 triệu đồng
c. 2329 triệu đồng
d. 5381 triệu đồng
e. 3347 triệu đồng
Năm 4=(50%*1000*40%*80%*2)*0,1*12=384
Năm 5=(65%*1000*40%*80%*2)*0,12*12=599.04
Năm 4=(75%*1000*40%*80%*2)*0,14*12=806.4
Chiết khấu về năm 0 =384/1.15^4+599.04/1.15^5+806.4/0.15*1.15^5=3190
E-PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Câu 40. BĐS so sánh có chiều rộng là 5 m và chiều dài 20m. BĐS TĐG có chiều rộng 5 m và chiều dài
40m. Theo quy định của ngân hàng, 25 m chiều dài đầu tiên tính bằng 100% giá thị trường và phần còn
lại tính bằng 70% giá thị trường. Hỏi tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này là bao nhiêu? a. - 11,25% b. – 12,68% c. + 11,25% d. + 12,68%
Câu 42. Một lô đất của hộ gia đình có diện tích 500m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND
xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng ổn định từ năm 1992 (đã có giấy tờ theo
quy định của điều 100 luật đất đai). Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương
là 150m2. Đơn giá đất theo quy định là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất do nhà nước quy định
theo giá thị trường là K=2. Tiền sử dụng đất theo giá thị trường phải nộp để được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là: lOMoARcPSD| 36782889 a. 0 triệu đồng
b. 3.875 triệu đồng
c. 1.750 triệu đồng
d. Tất cả đều sai
Câu 60. Một lô đất có diện tích 210m2, chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm).
Hạn mức đất ở là 160m2, giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m2, hệ số k = 1,5. Nghĩa
vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là: a. 420 triệu đồng b. 440 triệu đồng
c. 310 triệu đồng =160*50%*2+50*100%*2*1,5 d. 460 triệu đồng
Câu 61. Một lô đất ở có diện tích 190m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm
1995 (đất lấn chiếm). Hạn mức đất ở là 150m2, giá đất ở theo quy định của Nhà nước là 2 triệu đồng/m2,
hệ số k = 2. Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa lô đất là: a. 420 triệu đồng b. 440 triệu đồng c. 310 triệu đồng
d. 460 triệu đồng =150*2+40*2*2
F- CHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ LÝ THUYẾT
Câu 1. Các phương pháp để thẩm định giá máy móc thiết bị là
a. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp thu nhập
b. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp vốn hóa
c. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp thặng dư
d. Phương pháp so sánh – Phương pháp chi phí – Phương pháp đầu tư
Câu 2. Lỗi thời của máy móc thiết bị bao gồm
a. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời vật lý
b. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời chức năng
c. Lỗi thời chức năng – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời vật lý
d. Lỗi thời kỹ thuật – Lỗi thời kinh tế - Lỗi thời tự nhiên BÀI TẬP
Câu 1. Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 4 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 20 tỷ
đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 4 tỷ đồng. Vốn lưu
động ròng đầu mỗi năm là 3 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị lOMoARcPSD| 36782889
thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 4 là 5 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết
khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là: a. 7394 triệu đồng
b. 7581 triệu đồng c. 5139 triệu đồng
d. Tất cả đáp án trên đều sai
Câu 2. Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 5 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 35 tỷ
đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 15 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng. Vốn lưu
động ròng đầu mỗi năm là 5 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị
thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 5 là 10 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết
khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là: a. 11359 triệu đồng
b. 11628 triệu đồng c. 7300 triệu đồng
G-CHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP LÝ THUYẾT
Câu 1. Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. NI của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
b. EBIAT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
c. EBIT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
d. EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Câu 2. Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. EBT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
b. EAT của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
c. (EBIAT + D) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
d. EBIT(1-t) của doanh nghiệp cần thẩm định giá* (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Câu 15. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. FCFF + Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
b. FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
c. FCFF – Interest – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
d. FCFF - Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues + Preferred Dividend
Câu 16. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng lOMoARcPSD| 36782889
a. FCFF – Depreciation + Capital Expenditure + ∆non cash WC
b. FCFF + Depreciation - Capital Expenditure - ∆non cash WC
c. FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + Depreciation
d. FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
Câu 17. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
b. FCFF + Interest(1-t) – Depreciation + New debt issues – Preferred Dividend
c. FCFF – Interest(1-t) + Depreciation + New debt issues + Preferred Dividend
d. FCFF – Interest – Principal Repay - New debt issues – Preferred Dividend
Câu 18. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. FCFF + Interest(1-t) – Capital Expenditure + New debt issues – Preferred Dividend
b. FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
c. FCFF – Interest(1-t) + Capital Expenditure + New debt issues + Preferred Dividend
d. FCFF – Interest(1-t) – ∆non cash WC - New debt issues – Preferred Dividend
Câu 19. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend
b. FCFE - Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend
c. FCFE – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues + Preferred Dividend
d. FCFE – Interest(1-t) – Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend
Câu 20. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng
a. FCFE + Interest(1-t) - Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend
b. FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay + New debt issues + Preferred Dividend
c. FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues - Preferred Dividend
d. FCFE + Interest(1-t) + Principal Repay - New debt issues + Preferred Dividend BÀI TẬP
Câu 1. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Doanh thu = 2000; Chi phí hoạt động =
1000; Khấu hao = 200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế
suất = 20% . Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 280 b. 600 c. 440 d. 800
ebit=dt-cp-kh=2000-1000-200=800
ebit(1-t)+D-WC-CE=800(1-0.2)+200-100-300=440
Câu 2. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: EAT = 480; Khấu hao = 200; Lãi vay = lOMoARcPSD| 36782889
200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc:
100; Phát hành nợ mới 150. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 440 b. 80 c. 130 d. -170
Câu 3. Cho các thông số: Dòng tiền tự do: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100;
Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 740 b. 1060 c. 940 d. 540
FCFF-I(1-t)-G+MỚI-CỔ TỨC=1000-200(1-0.2)-100+100-100=740
Câu 4. Cho các thông số: Dòng tiền vốn chủ sở hữu: 1000; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ
mới: 100; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 740 b. 1060 c. 940 d. 1260
FCFE+I(1-t)+G-MỚI+CỔ TỨC=1000+200(1-0.2)+100-100+100=1260
Câu 5. Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
Capital Expenditure = 300; ∆WC = 100; Principal Repay = 100; New debt isues = 350; Preferred dividend
= 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 80 b. 680 c. 480 d. 1080
EBIT=DT-CP-KH=2000-1000-200=800
=EBIT(1-T)-I(1-T)+D-WC-CE-G+M-Cổ tức
=800(1-0,2)-200(1-t)+200-300-100-100+350-100= ??
Câu 6. Cho các thông số: EBIT = 1300; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 300; ∆WC
= 100; Principal Repay = 100; New debt isues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 480 b. 1080 lOMoARcPSD| 36782889 c. 880 d. 1480
=EBIT(1-T)-I(1-T)+D-WC-CE-G+M-Cổ tức
Câu 7. Cho các thông số: Reinvestment rate (RR) of FCFF= 40%; Retained ratio of earning per share =
50%; ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền tự do là
a. 4% g=RR*ROC=40%*10%=0.04 b. 6% c. 2% d. 7,5%
Câu 8. Cho các thông số: Reinvestment rate of FCFF= 40%; Retained ratio of earning per share = 50%;
ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của cổ tức là a. 4% b. 6% c. 2% d. 7,5% = 50%*15%
Câu 9. Cho các thông số: Reinvestment rate of FCFE= 60%; Retained ratio of earning per share = 50%;
ROC = 10%; ROE = 15%; ROA = 5%. Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu là a. 6% b. 9% =60%*15%=0.09 c. 3% d. 7,5%
Câu 10. Cho các thông số của doanh nghiệp: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao =
200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 200; Thuế suất = 20%. Tỷ lệ
tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là FCFE=580 RR=1-FCFE/NI NI=220 ?/ ? a. 6,7% b. 7,7% c. 9,6% d. 11,4%
Câu 11. Cho các thông số của doanh nghiệp: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động = 1000; Khấu hao =
200; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 200; Thuế suất = 20%. Tỷ lệ
tái đầu tư của dòng tiền tự do là
FCFF=EBIT(1-T)+D-WC-CE=1300(1-0.2)+200-200-300=740 lOMoARcPSD| 36782889 RR=1-FCFF/EBIT(1-T)=28.8% a. 23,1% b. 28,8% c. 27,3% d. 20%
Câu 12. Cho các thông số sau của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Nợ vay = 400; Vốn chủ sở hữu =
600; thuế suất TNDN = 20%; βU của các doanh nghiệp so sánh = 1,2. Hệ số rủi ro của doanh nghiệp là a. 1,584 b. 1,04 c. 1,296 d. 1,36
Câu 13. Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
Capital Expenditure = 300; ∆WC = 100; Reinvestment rate of FCFE = 60%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp là = NI*1-RR
NI=EAT=DT-CP-KH-THUẾ=2000-1000-200-200-600(1-0.2)=480 FCFE=480*(1-0.6)=192 a. 192 b. 400 c. 320 d. 256
Câu 14. Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
FCFE = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền vốn chủ sở hữu là:
NI=EAT=DT-CP-KH-THUẾ=2000-1000-200-200-600(1-0.2)=480 RR=1-FCFE/NI=1-300/480=0.375 a. 37,5% b. 70% c. 62,5% d. 53,1%
Câu 15. Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
FCFF = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do của doanh nghiệp là: a. 37,5% b. 62,5%
c. 53,1% RR=1-FCFF/EBIT(1-T) d. 70% lOMoARcPSD| 36782889
Câu 16. Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
Capital Expenditure = 300; ∆WC = 100; Reinvestment rate of FCFF = 60%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp là a. 400 b. 192 c. 320
d. 256 RR=1-FCFF/EBIT(1-T)
Câu 17. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: Doanh thu = 2500; Chi phí hoạt động =
1000; Khấu hao = 300; Lãi vay = 200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế
suất = 20% . Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 700 b. 1100
c. 860 =EBIT(1-T)+D-WC-CE=1200(1-0.2)+300-100-300 d. 1400
Câu 18. Cho các thông số của doanh nghiệp cần thẩm định giá: EAT = 880; Khấu hao = 200; Lãi vay =
200; Chi đầu tư vốn: 300; Tăng vốn lưu động phi tiền mặt: 100; Thuế suất = 20%; Thanh toán nợ gốc:
100; Phát hành nợ mới 150. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 130 b. 840 c. 890 d. 530
Câu 19. Cho các thông số: Dòng tiền tự do: 800; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ mới: 100;
Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 500
b. 540 =FCFF-I(1-T)-G+M-C c. 700 d. 740
Câu 20. Cho các thông số: Dòng tiền vốn chủ sở hữu: 800; Lãi vay: 200; Trả nợ gốc: 100; Phát hành nợ
mới: 250; Trả cổ tức ưu đãi: 100; Thuế suất 20%. Dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng a. 650 b. 950
c. 910=FCFE+I(1-T)+G-M+C d. 690 lOMoARcPSD| 36782889
Câu 21. Cho các thông số: Revenue: 2300; Operating Expenses = 800; D = 200; Interest = 200; t = 0,2;
Capital Expenditure = 240; ∆WC = 100; Principal Repay = 100; New debt isues = 350; Preferred dividend
= 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng 890?? a. 380 b. 980 c. 780 d. 1260
Câu 22. Cho các thông số: EBIT = 900; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 250; ∆WC
= 100; Principal Repay = 100; New debt isues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng 560?? a. 770 b. 8010 c. 770 d. 610
Câu 11. Theo “Nguyên tắc thay đổi” thì :
a. Giá trị tài sản thay đổi theo mục đích thẩm định giá
b. Giá trị tài sản thay đổi theo quy hoạch đất đai
c. G iá trị tài sản thay đổi theo phương pháp thẩm định giá
d. Giá trị tài sản thay đổi theo khả năng thu thập dữ liệu của thẩm định viên
Câu 1: Tài sản thẩm định giá là một căn nhà phố có giá mua ban đầu là 10 tỷ đồng. Tại thời điểm thẩm
định, giá đất đã tăng gấp đôi, hao mòn lũy kế là 20% và căn nhà đã được đầu tư thêm phần nội thất. Thẩm
định viên phải vận dụng nguyên tắc nào để thẩm định giá trị căn nhà này? a. Nguyên tắc thay thế;
b. Nguyên tắc thay đổi;
c. Nguyên tắc cân bằng;
d. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Câu hỏi 2: Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản.
Hiện giá doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và hiện giá chi phí đầu tư phát triển là 150 tỷ đồng. Lợi nhuận
cho nhà đầu tư yêu cầu là 20% tính trên giá trị thặng dư của lô đất. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán
hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là: a. 39,67 tỷ đồng; b. 40,67 tỷ đồng; c. 41,67 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 3: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở gần chùa trong khi bất động sản
thẩm định giá không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất của
bất động sản không ở gần chùa là 10%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 88,89 triệu đồng/m2; b. 90 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889 c. 110 triệu đồng/m2;
d. 111,11 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 4: Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ
lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ chất
lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này là: a. 43,29%; b. 44,29%; c. 45,29%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
=(8x42+18x44+16x46+14x48)/56=45,29
Câu hỏi 5: Tài sản so sánh là một thiết bị y tế thuê tài chính có khoản thanh toán lần đầu 500 triệu đồng
và các khoản thanh toán đều nhau vào đầu mỗi quý là 225 triệu đồng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất
cho thuê là 15% năm thì giá trả góp của thiết bị y tế này là: a. 4.000 triệu đồng; b. 4.500 triệu đồng;
c. 5.000 triệu đồng;=225X20 QUÝ+500 thanh toán lần đầu=5000
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 6: Chung cư thẩm định giá (chưa đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định) có tổng
diện tích sàn xây dựng là 10.000, chung cư so sánh (đã được đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy theo
quy định) có tổng diện tích sàn xây dựng là 12.000m2 có đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ là 8.500.000
đồng/m2. Đơn giá đầu tư hệ thống PCCC là 500.000 đồng/m2. Chi phí thay thế là:
a. 80 tỷ đồng;= giá xd – giá pccc=8.000.000*10.000=80 tỷ b. 85 tỷ đồng; c. 96 tỷ đồng; d. 102 tỷ đồng.
Câu hỏi 7: Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được áp dụng cho trường hợp nào?
a. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; b. Mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn;
c. Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc
khuđất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đốivới các thành phố trực
thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối
với các tỉnh còn lại trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 8: Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi đời
kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại
được xác định là 70%. Tỷ lệ chất lượng còn lại của thiết bị là: a. 50%; b. 70%; c. 90%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 9: Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường; b. Giá trị đầu tư; c. Giá trị hợp lý;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 10: Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20
triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh gộp của tài sản so sánh này là: |x| a. - 30 triệu đồng; b. + 30 triệu đồng;
c. + 70 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 11: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: TĐG=SS(1- 50%) a. -50% b. +100% c. -100% d. +50%
Câu hỏi 12: Một căn nhà phố có kết cấu 1 trệt 5 lầu (6 tầng). Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trên
được phân cấp là: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
Câu hỏi 13: Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô không
góc là 15%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. -15%; b. -13,04%; c. +15%; lOMoARcPSD| 36782889 d. +13,04%.
Câu hỏi 14: Thứ tự điều chỉnh các yếu tố tuyệt đối là:
a. Pháp lý - Điều khoản thanh toán - Biến động thị trường;
b. Điều khoản thanh toán - Pháp lý - Biến động thị trường;
c. Biến động thị trường - Pháp lý - Điều khoản thanh toán;
d. Tùy thuộc vào thẩm định viên.
Câu hỏi 15: Hao mòn nào sau đây là hao mòn chức năng? a.
Hao mòn do chế độ bảo dưỡng kém;
b. Hao mòn do sự quy hoạch giao thông thay đổi;
c. Hao mòn do chính quyền địa phương nâng cấp nền đường;
d. Hao mòn do thiết kế lạc hậu.
Câu hỏi 16: Căn nhà phố mặt tiền có giá thu nhập từ cho thuê mỗi năm là 2,7 tỷ đồng. Chi phí tu bổ, sửa
chữa hàng tháng là 10 triệu đồng và thuế thu nhập cho thuê nhà là 10%. Tỷ suất vốn hóa là 12% năm. Giá
trị tài sản thẩm định là: a. 19,25 tỷ đồng; b. 21,50 tỷ đồng; c. 22,25 tỷ đồng; d. 23,50 tỷ đồng.
NOI= 2,7 tỷ - 120tr-270tr=2,31 tỷ P0=NOI/R= 2,31/12%=19,25 ???
Câu hỏi 17: Thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Cả 3 cách tiếp cận trên.
Câu hỏi 18: Bất động sản so sánh có diện tích 200m2 và có sân vườn đóng góp vào giá trị là 500 triệu
đồng. Đơn giá trước điều chỉnh là 150 triệu đồng/m2. Đơn giá sau điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất
động sản so sánh là: 500/200=2,5=>150+2,5=152,5 a. 152,5 triệu đồng/m2 b. 650 triệu đồng/m2 c. Không tính được
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 19: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực ngập lụt trong khi bất
động sản thẩm định giá ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu
vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của
bất động sản so sánh là: a. -42,86%; b. +42,86%; lOMoARcPSD| 36782889 c. -30%; d. +30%.
Câu hỏi 20: Thẩm định giá tài sản bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu có ưu điểm là: a.
Áp dụng đối với mọi tài sản tạo ra thu nhập;
b. Áp dụng đối với mọi tài sản tạo ra thu nhập ổn định vĩnh viễn;
c. Áp dụng đối với mọi tài sản tạo ra thu nhập không ổn định;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu 1: Một lô đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản. Hiện
giá doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và hiện giá chi phí đầu tư phát triển là 150 tỷ đồng. Lợi nhuận cho
nhà đầu tư yêu cầu là 14% tính trên hiện giá chi phí đầu tư phát triển. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và
bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của lô đất này là: a. 29 tỷ đồng; b. 30 tỷ đồng; c. 31 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 2: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 35 triệu đồng/m2 b. 165 triệu đồng/m2 c. 185,71 triệu đồng/m2 d. 285,71 triệu đồng/m2
Câu hỏi 3: Theo quy định của Việt Nam, biệt thự được phân cấp là công trình xây dựng: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
Câu hỏi 4: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm
15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp này là: a. 125,03 tỷ đồng; b. 176,39 tỷ đồng;
c. 301,42 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 5: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực an ninh trong khi bất
động sản thẩm định giá ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực
an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Mức điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. -25 triệu đồng/m2; b. +25 triệu đồng/m2;
c. -20 triệu đồng/m2; d. +20 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 6: Phương pháp thẩm định nào thích hợp để thẩm định trung tâm thương mại đang hoạt động? a. Phương pháp so sánh;
b. Phương pháp vốn hóa thu nhập;
c. Phương pháp thặng dư;
d. Phương pháp chi phí.
Câu hỏi 7: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0 Năm
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ
hao mòn vật lý của xe là: a. 20%; b. 40%; c. 70%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 8: Một lô đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản.
Hiện giá doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và hiện giá chi phí đầu tư phát triển là 150 tỷ đồng. Lợi nhuận
cho nhà đầu tư yêu cầu là 10% tính trên hiện giá doanh thu phát triển của dự án. Tỷ suất chiết khấu là
15%. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của lô đất này là: a. 29 tỷ đồng; b. 30 tỷ đồng; c. 31 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 9: Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trệt (1 tầng) được phân cấp là căn nhà: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
Câu hỏi 10: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 có nguồn gốc được giao không
đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND
xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều lOMoARcPSD| 36782889
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 375 triệu đồng;
b. 650 triệu đồng; c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 11: Mức giá chỉ dẫn trung bình của 3 thiết bị so sánh là 100 triệu đồng và có chênh lệch giữa mức
giá chỉ dẫn với mức giá chỉ dẫn trung bình là - 15%. Mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này là: a. 85 triệu đồng; b. 100 triệu đồng; c. 115 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 12: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản: a.
có giao dịch phổ biến trên thị trường;
b. không có đủ thông tin trên thị trường để thu thập;
c. thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định;
d. thu nhập từ tài sản là không ổn định.
Câu hỏi 13: Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng
mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng
mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là: a. -20 triệu đồng/m2;
b. -16,67 triệu đồng/m2; c. +16,67 triệu đồng/m2; d. +20 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 14: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65 triệu đồng/m2;
b. -185,71 triệu đồng/m2; c. +65 triệu đồng/m2;
d. +185,71 triệu đồng/m2. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 15: Thẩm định viên có thể sử dụng các cách tiếp cận nào để thẩm định giá trị một tài sản? a.
Tiếp cận từ thị trường;
b. Tiếp cận từ chi phí;
c. Tiếp cận từ thu nhập;
d. Tất cả các cách tiếp cận trên.
Câu hỏi 16: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -55 triệu đồng/m2; b. +55 triệu đồng/m2;
c. -122,22 triệu đồng/m2;
d. +122,22 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 17: Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều
chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; - 25% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt
là: 30%, 25% và 20%. Các yếu tố điều chỉnh của 3 tài sản so sánh là: a. Cùng dấu +; b. Cùng dấu -;
c. Bao gồm dấu + và dấu -;
d. Không xác định được dấu các điều chỉnh.
Câu hỏi 18: Dòng tiền ròng của doanh nghiệp sẽ được: a.
Vốn hóa bằng tỷ suất vốn hóa;
b. Chiết khấu bằng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền TRƯỚC thuế;
c. Chiết khấu bằng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền SAU thuế;
d. Chiết khấu bằng tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu;
Câu hỏi 19: Phương pháp Tổng tài sản được sử dụng để thẩm định giá doanh nghiệp mà: a.
Tài sản chủ yếu của nó là tài sản hữu hình;
b. Tài sản chủ yếu của nó là tài sản vô hình;
c. Bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 20: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ
suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 248,59 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 c. 483,24 tỷ đồng;
d. 500,00 tỷ đồng.
Câu 1: Giá trị tài sản nào dưới đây có thể được thẩm định cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường? a.
Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược;
b. Giá trị doanh nghiệp;
c. Giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng.
d. Các đáp án còn lại ĐÚNG.
Câu hỏi 2: Tỷ lệ điều chỉnh cho một yếu tố có dấu + cho thấy:
a. Bất động sản so sánh thuận lợi hơn bất động sản thẩm định;
b. Bất động sản thẩm định thuận lợi hơn bất động sản so sánh;
c. Bất động sản thẩm định kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh; d. Câu a và c ĐÚNG.
Câu hỏi 3: Thẩm định giá theo phương pháp so sánh có ưu điểm là: a.
Luôn được thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường;
b. Có thể được thực hiện với bất kỳ loại tài sản thẩm định giá nào;
c. Có thể được thực hiện với bất kỳ mục đích thẩm định giá nào;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 4: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15%
và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 638,04 tỷ đồng; c. 872,69 tỷ đồng;
d. 1283,33 tỷ đồng.
Câu hỏi 5: Điều chỉnh dấu trừ (-) cho yếu tố điều kiện thị trường khi: a.
Giá bất động sản so sánh tăng so với thời điểm thẩm định;
b. Giá bất động sản so sánh giảm so với thời điểm thẩm định;
c. Giá bất động sản so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công;
d. Giá bất động sản so sánh giảm so với thời điểm giao dịch thành công.
Câu hỏi 6: Dòng tiền ròng còn lại của chủ sở hữu sẽ được: a.
Vốn hóa bằng tỷ suất vốn hóa;
b. Chiết khấu bằng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền;
c. Chiết khấu bằng tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 7: Bất động sản thẩm định ở gần chùa trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất của
bất động sản không ở gần chùa là 10%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 88,89 triệu đồng/m2;
b. 90 triệu đồng/m2;
c. 110 triệu đồng/m2;
d. 111,11 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 8: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0 Năm
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ
hao mòn của xe là: a. 26,67%; b. 30%; c. 80%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 9: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/ m2 (đã
bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Tỷ
lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là: a. - 5,95%; b. - 5,93%; c. - 6,0%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 10: Một bất động sản cho thuê có thu nhập sau thuế đều và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng/năm và khấu
hao đều mỗi năm là 5 tỷ đồng. Nếu thuế suất thu nhập là 20% và lãi suất vốn hóa là 10% thì giá trị bất
động sản cho thuê này là: a. 50 tỷ đồng; b. 100 tỷ đồng; c. 175 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 11: Bất động sản thẩm định giá không có sân vườn trong khi bất động sản so sánh có sân vườn.
Chi phí xây dựng sân vườn là 100 triệu đồng. Mức điều chỉnh cho yếu tố sân vườn là: a. + 100 triệu đồng;
b. + > 100 triệu đồng;
c. + < 100 triệu đồng;
d. Tùy vào giá trị đóng góp của sân vườn.
Câu hỏi 12: Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động
sản so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết
đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều
sâu từ 1- 25m. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. -5 triệu đồng/m2; b. +5 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889 c. -5,26 triệu đồng/m2; d. +5,26 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 13: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm gần bến xe trong khi bất
động sản thẩm định ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần
bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Tổng mức điều chỉnh thuần của
bất động sản so sánh là: a. -40 triệu đồng/m2 b. +40 triệu đồng/m2 c. -66,67 triệu đồng/m2
d. +66,67 triệu đồng/m2
Câu hỏi 14: Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi
đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn
lại được xác định là 70%. Tuổi đời kinh tế còn lại của thiết bị là: a. 5 năm; b. 7 năm; c. 9 năm;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 15: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng.
FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng vĩnh viễn là 10% một năm và tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn
chủ sở hữu là 20%. Giá trị của doanh nghiệp này là: a. 150 tỷ đồng; b. 250 tỷ đồng; c. 500 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 16: "Nguyên tắc đóng góp" được hiểu là:
a. Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận nào đó trong tổng tài sản, sẽ làm cho giá trị của toàn
bộtài sản thay đổi một tỷ lệ bao nhiêu;
b. Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận nào đó trong tổng tài sản, sẽ làm cho giá trị củatoàn
bộ tài sản thay đổi một lượng bao nhiêu;
c. Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu phần trăm vào giá trị toàn bộ của tàisản;
d. Giá trị của một bộ phận nào đó của tài sản, đóng góp bao nhiêu giá trị vào giá trị toàn bộ của tài sản.
Câu hỏi 17: Bất động sản thẩm định giá tóp hậu trong khi bất động sản so sánh nở hậu có đơn giá chuẩn
là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và
đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là:
a. -14,29 triệu đồng/m2;
b. +14,29 triệu đồng/m2;
c. -16,67 triệu đồng/m2;
d. +16,67 triệu đồng/m2. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 18: Nếu tài sản không được bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ,
đúng quy trình thì tuổi đời hiệu quả sẽ: a. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản;
b. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
c. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 19: Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được
kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và
ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 558,23 tỷ đồng; b. 582,07 tỷ đồng;
c. 1140,31 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 20: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) ổn định mỗi năm là 50 tỷ đồng. Nếu
tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 150 tỷ đồng; b. 250 tỷ đồng; c. 500 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu 1: Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất
của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe
cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Tổng mức điều chỉnh gộp của bất động
sản so sánh là: a. -40 triệu đồng/m2;
b. +40 triệu đồng/m2;
c. -66,67 triệu đồng/m2;
d. +66,67 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 2: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong
khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí
thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho
yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. 65 triệu đồng/m2;
b. 74,07 triệu đồng/m2;
c. 125,93 triệu đồng/m2;
d. 135 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 3: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá lOMoARcPSD| 36782889
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -70% b. -233,33% c. +70% d. +233,33%
Câu hỏi 4: Một doanh nghiệp có thu nhập trước thuế là 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao là 5 tỷ đồng/năm.
Nếu tỷ suất vốn hóa và thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 100 tỷ đồng; b. 125 tỷ đồng; c. 150 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 5: Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vị trí của bất động sản? a.
Các vết nứt trên tường nhà; b. Căn nhà bị lún;
c. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi;
d. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo.
Câu hỏi 6: Thẩm định giá trị tài sản bằng phương pháp chi phí có hạn chế là: a.
Giá trị tài sản không phản ánh theo giá thị trường;
b. Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Chi phí không phải lúc nào cũng tạo nên giá trị; d. Tất cả đều đúng.
Câu hỏi 7: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị thông dụng là: a.
Phương pháp so sánh giá bán; b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 8: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển là: a.
Phương pháp so sánh giá bán;
b. Phương pháp thặng dư;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 9: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh cây xăng trong khi bất
động sản thẩm định giá ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp
hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là: lOMoARcPSD| 36782889 a. -20 triệu đồng/m2; b. +20 triệu đồng/m2; c. -25 triệu đồng/m2;
d. +25 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 10: Điều chỉnh dấu cộng (+) cho yếu tố điều kiện thị trường khi: a.
Giá bất động sản so sánh tăng so với thời điểm thẩm định;
b. Giá bất động sản so sánh giảm so với thời điểm thẩm định;
c. Giá bất động sản so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công;
d. Giá bất động sản so sánh giảm so với thời điểm giao dịch thành công.
Câu 14. Điều chỉnh dấu + cho yếu tố lạm phát cho thấy: a.
Giá BĐS so sánh tại thời điểm giao dịch thấp hơn tại thời điểm thẩm định giá b.
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm TĐG c.
Giá BĐS so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công d.
Giá BĐS TĐG tăng so với thời điểm giao dịch thành công
Câu hỏi 11: Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thẩm định viên phải dự tính:
a. Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai;
b. Lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua;
c. Thị phần của những người tham gia thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 12: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị hợp lý? a.
Tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng; b. Giá trị doanh nghiệp;
c. Đất thuê trong khu công nghiệp; d. Căn hộ chung cư.
Câu hỏi 13: Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là kỹ thuật chiết khấu: a.
Dòng tiền vốn chủ sở hữu trước thuế;
b. Dòng tiền vốn chủ sở hữu sau thuế;
c. Dòng thu nhập hoạt động ròng của doanh nghiệp trước thuế;
d. Dòng thu nhập hoạt động ròng của doanh nghiệp sau thuế.
Câu hỏi 14: Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên: a.
Cơ sở giá trị thị trường;
b. Cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Cơ sở giá trị thị trường hoặc Cơ sở giá trị thị trường; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 15: Bất động sản thẩm định giá ở khu vực an ninh trong khi bất động sản so sánh có đơn giá
chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu
vực an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. 75 triệu đồng/m2; b. 80 triệu đồng/m2; c. 120 triệu đồng/m2;
d. 125 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 16: Một trung tâm thương mại cho thuê có chi phí thay thế vào thời điểm thẩm định giá là 1000
tỷ đồng. Tổng diện tích sàn cho thuê là 10.000 m2 và có giá thuê là 100USD/m2/tháng trong điều kiện thị
trường bình thường. Tuy nhiên do cung sàn cho thuê vượt cầu nên giá thuê giảm còn 80USD/m2/tháng.
Nếu tỷ giá hiện tại là 23.000 đồng/USD và tỷ suất vốn hóa là 20% năm thì tỷ lệ hao mòn kinh tế của trung
tâm thương mại này là: a. 27,6%; b. 37,6%; c. 47,6%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 17: Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng còn lại là 80% trong khi thiết bị so sánh tỷ lệ chất
lượng còn lại 90% có giá bán là 100 triệu đồng. Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng còn lại 80% có giá chỉ
bằng 70% giá thiết bị mới 100% và thiết bị tỷ lệ chất lượng còn lại 90% giá chỉ bằng 85% giá thiết bị mới
100%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là: a. -11,11%; b. -17,65%; c. +12,50%; d. +23,34%.
Câu hỏi 18: Bất động sản thẩm định ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản so sánh có đơn giá
chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí
thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Mức điều chỉnh cho yếu
tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. -25,93 triệu đồng/m2; b. +25,93 triệu đồng/m2; c. -35 triệu đồng/m2;
d. +35 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 19: Các phương pháp xác định hao mòn của thiết bị là: a. Phương pháp so sánh;
b. Phương pháp tuổi đời;
c. Phương pháp tổng cộng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh tóp hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản
thẩm định giá nở hậu. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10%
và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là: a. -14,29%; b. +14,29%; c. -16,67%; d. +16,67%.
Câu 1: Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có đơn
giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc
10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là: a. -15,5%; b. -13,42%; c. +13,42%; d. +15,5%.DN=B(1+10%) B=T(1+5%)
TĐG=(1+10%)(1+5%)=>y=0.115
Mức điều chỉnh =0.1158*P=15,5%
Câu hỏi 2: Thuộc tính nào sau đây làm cho giá bất động sản có xu hướng tăng trong dài hạn? a. Tính không đồng nhất; b. Tính khan hiếm; c. Tính bền vững;
d. Tính đa chức năng.
Câu hỏi 3: Một thiết bị so sánh có đơn giá trước điều chỉnh là 100 triệu đồng và có 3 yếu tố so sánh với
các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20 triệu đồng và - 40 triệu đồng. Mức giá chỉ dẫn của tài
sản so sánh này là: a. 70 triệu đồng; b. 130 triệu đồng; c. 170 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0. Năm
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi
đời hiệu quả của xe là: a. 4 năm; 9-5 b. 10 năm; c. 11 năm; d. 15 năm. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 5: Dòng thu nhập hoạt động ròng trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu máy móc thiết bị có thể là:
a. Dòng thu nhập hoạt động ròng đều vô hạn;
b. Dòng thu nhập hoạt động ròng không đều vô hạn;
c. Dòng thu nhập hoạt động ròng đều hữu hạn;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 6: Suy thoái hay khủng hoảng kinh tế làm giá bất động sản giảm phản ánh loại hao mòn nào của bất động sản? a. Hao mòn vật lý; b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 7: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về
đất đai và sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:
a. 250 triệu đồng;
b. 500 triệu đồng;
c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.;
Câu hỏi 8: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời kinh tế còn lại của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 27 năm;30-(9-6) d. 30 năm.
Câu hỏi 9: Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng còn lại là 80% trong khi thiết bị so sánh tỷ lệ chất
lượng còn lại 90% có giá bán là 100 triệu đồng. Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng còn lại 80% có giá chỉ
bằng 70% giá thiết bị mới 100% và thiết bị tỷ lệ chất lượng còn lại 90% giá chỉ bằng 85% giá thiết bị mới
100%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là: a. -11,11 triệu đồng;
b. -17,65 triệu đồng;
c. +12,50 triệu đồng;
d. +23,34 triệu đồng. lOMoARcPSD| 36782889 ;
Câu hỏi 10: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65%; b. -185,71%; c. +65%; d. +185,71%.
Câu hỏi 11: Một công trình xây dựng cấp II có tuổi thọ là 80 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0.
Năm thẩm định giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn l a. 91,75%; b. 92,75%; c. 93,75%;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Giá trị tài sản khai thuế thường thấp hơn giá trị thị trường;
b. Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thị trường;
c. Giá thị trường của tài sản thường xuyên biến động nên bảng giá tài sản của nhà nước ít được cập nhậpkịp thời;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 13: Bất động sản so sánh có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản thẩm định
có chiều rộng 4 m và chiều dài 30m. Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá trị
trường và bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70% giá thị trường. Nếu các yếu tố khác
tương đồng thì tổng tỷ lệ điều chỉnh là: a. -5%; b. +20%; c. +25%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 14: Thẩm định giá bất động sản tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp: a. Vốn hóa trực tiếp; b. Thặng dư;
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 15: Một bất động sản có dòng thu nhập hoạt động ròng đều đặn và vĩnh viễn là 5 tỷ đồng mỗi
năm. Tỷ suất vốn hóa là 20%. Biết giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng và chi phí thay thế công trình
xây dựng hữu ích tương tự (mới 100%) là 20 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất động sản thẩm định
là 60%. Giá trị bất động sản trong trường hợp này bằng: a. 38 tỷ đồng; b. 42 tỷ đồng; c. 50 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 16: Tài sản so sánh là một thiết bị y tế có giá thuê tài chính là 5 tỷ đồng với điều kiện thanh toán
ngay lần đầu 10%, phần còn lại trả đều nhau đầu mỗi quý trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất cho thuê là
15% năm thì mức điều chỉnh (làm tròn) của thiết bị y tế này là: a. - 1.256,1 triệu đồng; b. - 1.356,1 triệu đồng; c. - 1.456,1 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 17: Tổ chức có chức năng thẩm định giá có thể là: a. Tổ chức tín dụng;
b. Công ty thẩm định giá;
c. Doanh nghiệp sản suất hàng hóa;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 18: Giá trị lô đất thẩm định ước tính bằng bao nhiêu nếu doanh thu phát triển CUỐI năm 4,5,6,7,8
mỗi năm là 8 tỷ đồng, chi phí phát triển CUỐI năm 1,2,3 mỗi năm 3 tỷ đồng, lãi nhà đầu tư bằng 15% giá
trị đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Tỷ suất chiết khấu 18%. a. 2,99 tỷ đồng; b. 6,72 tỷ đồng; c. 7,57 tỷ đồng; d. 15,23 tỷ đồng.
Câu hỏi 19: Cơ sở giá trị thị trường được phát biểu: a.
Là mức giá ước tính vào thời điểm TĐG;
b. a và được diễn ra giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua;
c. b kèm theo điều kiện mua bán khách quan và thương mại bình thường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 20: Thẩm định giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của một người sử dụng cụ thể được
thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt; d. Giá trị đầu tư. lOMoARcPSD| 36782889
Câu 1: Tài sản so sánh là một ô tô đã qua sử dụng được bán với giá 630 triệu đồng (chưa bao gồm 10%
thuế GTGT). Ô tô này đã được trang bị thêm nội thất có giá trị còn lại là 63 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là
2%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố bỏ thêm chi phí sau khi mua của tài sản so sánh là: a. -30%; b. - 10%; c. - 31%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 2: Tài sản so sánh là một thiết bị y tế có giá thuê tài chính là 5 tỷ đồng với điều kiện thanh toán
ngay lần đầu 10%, phần còn lại trả đều nhau đầu mỗi quý trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất cho thuê là
15% năm thì giá sau điều chỉnh (làm tròn) của thiết bị y tế này là: a. 3.643,9 triệu đồng;
b. 3.743,9 triệu đồng;
c. 3.843,9 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 3: Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần
bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 40 triệu đồng/m2;
b. 60 triệu đồng/m2; c. 160 triệu đồng/m2; d. 166,67 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 4: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên trái (phía làn xe hơi) của
đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều.
Biết đơn giá đất của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất
của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:
a. -66,67 triệu đồng/m2
b. -40 triệu đồng/m2
c. +40 triệu đồng/m2
d. +66,67 triệu đồng/m2
Câu hỏi 5: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị nhà máy lọc dầu cho mục đích bồi thường là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 6: Một doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp trả tiền thuê một lần là 20 tỷ đồng cho thời hạn
20 năm, thời hạn thuê đất còn lại là 10 năm, tiền thuê đất được phân bổ đều nhau hàng năm. Giá thuê trên lOMoARcPSD| 36782889
thị trường hiện tại là 1,25 tỷ đồng/năm cho thời hạn thuê 10 năm. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giá trị lợi
thế quyền thuê đất của doanh nghiệp này là: a. 2,5 tỷ đồng; b. 10 tỷ đồng; c. 12,5 tỷ đồng; d. 43,91 tỷ đồng.
Câu hỏi 7: Một doanh nghiệp có 100% vốn cổ phần ưu đãi và có mức chi trả cổ tức ưu đãi là 10 tỷ đồng
mỗi năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 50 tỷ đồng; b. 125 tỷ đồng; c. 150 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 8: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2
với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so
sánh này là: a. 5.000 triệu đồng;
b. 6.000 triệu đồng;
c. 7.000 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Đáp án: 6.000 triệu đồng;
Câu hỏi 9: Theo "Nguyên tắc thay thế", trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau
trong quá trình sử dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của những tài sản đó chịu ảnh hưởng bởi:
a. Khả năng cho thuê tài sản;
b. Vị trí của tài sản (áp dụng đối với bất động sản);
c. Mức độ cạnh tranh giữa những người mua tài sản;
d. Mức độ cạnh tranh giữa những người bán tài sản.
Câu hỏi 10: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 35 triệu đồng/m2 b. 165 triệu đồng/m2 c. 185,71 triệu đồng/m2 d. 285,71 triệu đồng/m2 lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 11: Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất
động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: a. 76,92 triệu đồng/m2; b. 123,08 triệu đồng/m2; c. 130,00 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Chi phí nào dưới đây KHÔNG được tính vào giá trị thiết bị? a. Lệ phí trước bạ; b. Chi phí giao dịch; c. Phí môi giới;
d. Tất cả các chi phí trên.
Câu hỏi 13: Một thửa đất phi nông nghiệp 1.000m2 của một hộ gia đình được nhà nước cho thuê theo
hình thức trả tiền thuê một lần chuyển thành đất ở. Thời gian thuê đất là 50 năm. Thời gian sử dụng đất
còn lại là 15 năm. Tiền thuê đất đã trả là 200 triệu đồng. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước
là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là 2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá
đất K = 1,2. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 1.365 triệu đồng; b. 2.940 triệu đồng; c. 3.040 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 14: Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)? a. Vị trí; b. Cảnh quan; c. Cơ sở hạ tầng;
d. Tất cả các yếu trên.
Câu hỏi 15: Mô tả tài sản thẩm định giá bao gồm: a.
Mô tả về tình trạng pháp lý của tài sản;
b. Mô tả về địa điểm của tài sản;
c. Mô tả về đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 16: Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, nguyên tắc điều chỉnh là:
a. Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá
tínhtheo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng);
b. Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức
giátính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ); lOMoARcPSD| 36782889
c. Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản
sosánh (không điều chỉnh);
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 17: Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải: a.
Cân bằng về lợi ích và chi phí;
b. Cân bằng về các yếu tố đầu ra, đầu vào;
c. Cân bằng về các yếu tố cấu thành nên giá trị tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 18: Xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 2.000 kg có giá bán là 100 triệu đồng trong khi xe
nâng hàng thẩm định có trọng tải nâng là 1.500 kg. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì mức
điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. +5 triệu đồng; b. -5 triệu đồng;
c. +6,67 triệu đồng;
d. -6,67 triệu đồng.
Câu hỏi 19: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/ m2
(đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ.
Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là: a. 28,2 triệu đồng/m2; b. 31,035 triệu đồng/m2;
c. 31,1843 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất
động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: a. -23,08%; b. +23,08%; c. +30%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu 1: Xe nâng hàng thẩm định giá có trọng tải nâng là 2.000 kg trong khi xe nâng hàng so sánh có trọng
tải nâng là 1.500 kg có giá bán là 100 triệu đồng. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì tỷ lệ điều
chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. +5%; b. -5%; c. +6,67%; d. -6,67%.
Câu hỏi 2: Nếu tài sản được bảo dưỡng, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình thì
tuổi đời hiệu quả sẽ:
a. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản; lOMoARcPSD| 36782889
b. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
c. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 3: Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản: a.
có giao dịch phổ biến trên thị trường;
b. không có đủ thông tin trên thị trường để thu thập; chi phí
c. thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định; vốn hoa
d. thu nhập từ tài sản là không ổn định.
Câu hỏi 4: Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá có nghĩa là:
a. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố hình thành nên giá trị;
b. Giá trị của tài sản cũng thay đổi liên tục;
c. Bản thân các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản cũng luôn thay đổi;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều đúng.
Câu hỏi 5: Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực
ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là: a. -42,86 triệu đồng/m2; b. +42,86 triệu đồng/m2;
c. -30 triệu đồng/m2; d. +30 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 6: Bất động sản thẩm định giá ở khu vực an ninh trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn
là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an
ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Mức điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. -25 triệu đồng/m2;
b. +25 triệu đồng/m2; c. -20 triệu đồng/m2; d. +20 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 7: Công ty Phát Đạt chia cổ tức năm 1 là 4 tỷ đồng, dự tính rằng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức năm 2
là 10%; năm 3 là 11%; năm 4 đến năm 15 cổ tức tăng trưởng đều mỗi năm 12% và từ năm 16 đến vĩnh
viễn mỗi năm cổ tức tăng trưởng ổn định 6%. Biết suất sinh lời kỳ vọng trên vốn cổ phần là 20%/năm,
WACC của công ty là 25%. Giá trị vốn cổ phần công ty là: a. 58.828,89 triệu đồng;
b. 80.745,11 triệu đồng;
c. 84.569,11 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 8: Thẩm định giá trị tài sản mục đích trở thành cổ đông chiến lược được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 9: Bất động sản thẩm định giá ở khu vực an ninh trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn
là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an
ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. -25%; b. +25%; c. -20%; d. +20%.
Câu hỏi 10: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65%; b. -185,71%; c. +65%; d. +185,71%.
Câu hỏi 11: Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là
100m2 được giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m2. Biết tiền sử dụng mỗi đất để được cấp
GCNQSDĐ là 2 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng//m2 và lệ phí địa
chính là 100.000 đồng. Tỷ lệ điều chỉnh của tài sản so sánh này là: a. 3,122%; b. 4,122%; c. 5,122%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm
15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của
doanh nghiệp này là: a. 375,10 tỷ đồng; b. 529,16 tỷ đồng;
c. 904,26 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 13: Bất động sản so sánh tóp hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản
thẩm định giá nở hậu. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% lOMoARcPSD| 36782889
và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là: a. -14,29 triệu đồng/m2; b. +14,29 triệu đồng/m2; c. -16,67 triệu đồng/m2;
d. +16,67 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 14: Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối? a. Pháp lý; b. Vị trí; c. Cảnh quan; d. Cơ sở hạ tầng.
Câu hỏi 15: Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có tỷ lệ nợ khó đòi tương ứng là 6%; 9%
và 15%. Tỷ lệ nợ khó đòi tính cho khách sạn thẩm định giá là: a. 6%; b. 9%; c. 10%; d. 15%.
Câu hỏi 16: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị chuyên dụng là: a.
Phương pháp so sánh giá bán;
b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 17: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65 triệu đồng/m2 b. -185,71 triệu đồng/m2 c. +65 triệu đồng/m2 d. +185,71 triệu đồng/m2
Câu hỏi 18: Phát biểu nào sau đây là ĐÚNG nhất?
a. Đối tượng thẩm định giá là bất động sản và động sản;
b. Đối tượng của thẩm định giá là bất động sản, động sản và quyền sở hữu tài sản;
c. Đối tượng thẩm định giá là bất động sản, động sản và quyền sử dụng tài sản; lOMoARcPSD| 36782889
d. Đối tượng thẩm định giá là bất động sản, động sản và quyền tài sản.
Câu hỏi 19: Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối? a.
Bán tặng kèm động sản; b. Hình dáng; c. Môi trường; d. An ninh.
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -55%; b. +55%; c. -122,22%; d. +122,22%.
Câu 1: Thẩm định giá MMTB phát mại được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
Câu hỏi 2: Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có
đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng
Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là: a. -13,42 triệu đồng/m2; b. -15,5 triệu đồng/m2; c. +13,42 triệu đồng/m2;
d. +15,5 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 3: Thẩm định giá trị doanh nghiệp được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị phi thị trường;
c. Giá trị thị trường hoặc Giá trị phi thị trường;
d. Cả 3 tài sản so sánh trên.
Câu hỏi 4: Cơ sở giá trị thị trường được phát biểu:
a. Là mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá;
b. a và/hoặc được diễn ra giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua; lOMoARcPSD| 36782889
c. b trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin;
d. c và các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộC.
Câu hỏi 5: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực an ninh trong khi bất
động sản thẩm định giá ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực
an ninh cao hơn khu vực mất an ninh là 25%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. -25%; b. +25%; c. -20%; d. +20%.
Câu hỏi 6: Tỷ suất chiết khấu trong phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể là: a.
Tỷ suất sinh lời trung bình của các tài sản tương tự trên thị trường;
b. Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp;
c. Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro + Phần bù rủi ro;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 7: Một doanh nghiệp có dòng tiền của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng.
FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng vĩnh viễn là 10% một năm và chi phí sử dụng vốn bình quân của
doanh nghiệp là 20%. Giá trị của doanh nghiệp này là: a. 1150 tỷ đồng; b. 1250 tỷ đồng; c. 1500 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 8: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0. Năm
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi
đời thực tế của xe là: a. 9 năm; b. 10 năm; c. 11 năm; d. 15 năm.
Câu hỏi 9: Sự chênh lệch về mức giá ước tính của một tài sản cho một mục đích cụ thể do các thẩm định
viên khác nhau thực hiện là do:
a. Cơ sở giá trị do thẩm định viên thiết lập;
b. Phương pháp thẩm định giá được thẩm định viên sử dụng;
c. Thông tin và dữ liệu do thẩm định viên thu thập;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 10: Tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự thay
đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản là: a. Hao mòn vật lý; lOMoARcPSD| 36782889 b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 11: Một doanh nghiệp có tổng tài sản theo giá trị sổ sách là 10 tỷ đồng. Giá trị thị trường của tổng
tài sản ước tính gấp 1,5 lần giá trị sổ sách. Tổng nợ thực tế trên sổ sách của doanh nghiệp là 8 tỷ đồng.
Giá trị doanh nghiệp này là: a. 2 tỷ đồng; b. 7 tỷ đồng; c. 10 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 12: Thứ tự điều chỉnh của phương pháp so sánh: a.
Điều chỉnh các yếu tố lượng hóa bằng một số tiền trước và điều chỉnh các yếu tố KHÔNG
lượnghóa bằng một số tiền sau; b.
Điều chỉnh các yếu tố KHÔNG lượng hóa bằng một số tiền trước và điều chỉnh các yếu tố lượng
hóabằng một số tiền sau; c.
Điều chỉnh các yếu tố lượng hóa bằng một số tiền và điều chỉnh các yếu tố KHÔNG lượng hóa
bằngmột số tiền chung với nhau; d. Tùy vào thẩm định viên.
Câu hỏi 13: Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản.
Ước tính doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển (chưa tính lãi vay) là 150 tỷ đồng.
Dự án được vay 70% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 12% năm và lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu
là 10% tính trên doanh thu phát triển. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán
hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là: a. 15,13 tỷ đồng; b. 16,13 tỷ đồng; c. 17,13 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 14: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, CÓ vi phạm pháp luật về đất đai
và sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là
150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn
giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 100% và
100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 250 triệu đồng;
b. 500 triệu đồng; c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 15: Tài sản thẩm định có tuổi đời hiệu quả 10 năm, tuổi đời thực tế 12 năm. Tài sản so sánh là
một căn nhà 2 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 180m2, giá xây dựng mới nhà tương tự là 6 triệu
đồng/m2. Tài sản so sánh có tuổi đời thực tế bằng 11 năm tuổi đời hiệu quả là 13 năm, được bán với giá lOMoARcPSD| 36782889
3 tỷ đồng, giá trị đất được xác định là 2,5 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định theo phương pháp chiết trừ là: a. 42,34%; b. 49,57%; c. 45,44%;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 16: Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp dòng tiền chiết khấu căn cứ vào:
a. Tuổi đời kinh tế của tài sản;
b. Giai đoạn dự tính nắm giữ tài sản;
c. Thời điểm dòng tiền đạt đến mức tăng trưởng ổn định;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 17: Theo quy định của Việt Nam, chung cư 21 tầng được phân cấp là công trình xây dựng: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
Câu hỏi 18: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -60%; b. +150%; c. +60%; d. -150%.
Câu hỏi 19: Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng
mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng
mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chiều
rộng mặt tiền là: a. 80 triệu đồng/m2;
b. 83,33 triệu đồng/m2;
c. 116,67 triệu đồng/m2;
d. 120 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 20: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản tạo ra thu nhập KHÔNG đều là:
a. Phương pháp so sánh giá bán;
b. Phương pháp thặng dư;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. lOMoARcPSD| 36782889
Câu 1: Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải: a.
Phù hợp với cung cầu thị trường;
b. Phù hợp với thiết kế xây dựng;
c. Phù hợp với môi trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 2: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 có nguồn gốc được giao không
đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND
xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
40% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp
GCNQSDĐ là: a. 200 triệu đồng; b. 500 triệu đồng; c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 3: Công trình xây dựng cấp I và cấp đặc biệt theo quy định của Việt Nam có niên hạn sử dụng trên: a. 20 năm; b. 50 năm; c. 80 năm; d. 100 năm.
Câu hỏi 4: Một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 của một doanh nghiệp ở TPHCM nhận chuyển nhượng
được chuyển thành đất ở. Số tiền mà doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng đất là 2.000.000
đồng/m2 trong khi đơn giá bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất theo phương án được
duyệt là 1.000.000 đồng/m2. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000 đồng/m2 và Giá
đất ở theo quy định của nhà nước là 2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 2. Tiền chuyển mục
đích sử dụng đất là: a. 30 tỷ đồng; b. 40 tỷ đồng; c. 49 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 5: Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp thặng dư? a.
Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;
b. Nguyên tắc phân phối thu nhập;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
Câu hỏi 6: Thẩm định giá máy móc thiết bị tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp: a. Vốn hóa trực tiếp; lOMoARcPSD| 36782889 b. Lợi nhuận;
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 7: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -50 triệu đồng/m2 b. +100 triệu đồng/m2 c. -100 triệu đồng/m2 d. +50 triệu đồng/m2
Câu hỏi 8: Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng còn lại là 80% trong khi thiết bị so sánh tỷ lệ chất
lượng còn lại 90% có giá bán là 100 triệu đồng. Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng còn lại 80% có giá chỉ
bằng 70% giá thiết bị mới 100% và thiết bị tỷ lệ chất lượng còn lại 90% giá chỉ bằng 85% giá thiết bị mới
100%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là: a. 82,35 triệu đồng; b. 88,89 triệu đồng; c. 112,5 triệu đồng; d. 121,43 triệu đồng.
Câu hỏi 9: Tài sản so sánh là một ô tô khách trả góp có khoản thanh toán lần đầu 270 triệu đồng và các
khoản thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng là 10,5 triệu đồng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất trả
góp là 12% năm thì giá trả góp của ô tô này là: a. 890 triệu đồng; b. 895 triệu đồng;
c. 900 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 10: Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là 100m2
được giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m2. Biết tiền sử dụng mỗi đất để được cấp GCNQSDĐ
là 2 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng//m2 và lệ phí địa chính là 100.000
đồng. Mức điều chỉnh của tài sản so sánh này là: a. 2.061.000 đồng; b. 2.062.000 đồng; c. 2.063.000 đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 11: Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi
đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn
lại được xác định là 70%. Tuổi đời hiệu quả của thiết bị là: a. 5 năm; b. 7 năm; c. 9 năm;
d. Các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 12: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -70%; b. -233,33%; c. +70%; d. +233,33%.
Câu hỏi 13: Thẩm định giá một thửa đất có tiềm năng phát triển thành một dự án căn hộ cao cấp bằng
phương pháp thặng dư. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định thửa đất này?
a. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc cân bằng; c. Nguyên tắc phù hợp;
d. Tất cả các nguyên tắc trên.
Câu hỏi 14: Thẩm định giá máy móc thiết bị được thiết kế cho mục đích riêng biệt được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
Câu hỏi 15: Thẩm định viên sẽ sử dụng phương pháp thẩm định giá nào dưới đây để kiểm tra các phương
pháp thẩm định giá máy móc thiết bị khác? a. Phương pháp so sánh thị trường;
b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 16: Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản.
Hiện giá doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và hiện giá chi phí phát triển là 150 tỷ đồng. Chi phí bồi
thường, giải phóng mặt bằng là 10 tỷ đồng. Giá trị thặng dư của thửa đất này là: a. 50 tỷ đồng; b. 60 tỷ đồng; c. 70 tỷ đồng; d. 80 tỷ đồng.
Câu hỏi 17: Thẩm định giá trị doanh nghiệp được thực hiện bằng phương pháp: a. Tài sản (ròng);
b. Chiết khấu dòng cổ tức;
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 18: Chi phí hoạt động trong thẩm định giá: a.
Không kể chi phí khấu hao;
b. Không kể thuế thu nhập;
c. Không kể chi phí tài chính;
d. Không kể chi phí khấu hao, chi phí lãi vay và thuế thu nhập.
Câu hỏi 19: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên trái (phía làn xe hơi) của
đường một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều.
Biết đơn giá đất của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất
của bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Giá sau điều chỉnh của bất
động sản so sánh là: a. 33,33 triệu đồng/m2 b. 60 triệu đồng/m2 c. 140 triệu đồng/m2
d. 166,67 triệu đồng/m2
Câu hỏi 20: Một tài sản so sánh có các tỷ lệ điều chỉnh lần lượt là: +4,76%; - 11,11%, - 5,26%; +
9,09%. Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của tài sản so sánh này là: a. -2,52%; b. -2,53%; c. -2,54%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu 1: Thẩm định giá trị doanh nghiệp mục đích phá sản được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 2: Lô đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 6 m và chiều dài (chiều sâu) là 40m. Đơn giá trước
điều chỉnh của lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho những lô
đất có chiều rộng mặt tiền từ 6-8m là +20%. Phần diện tích chiều sâu trên 25m đơn giá đất chỉ bằng 70%
đơn giá đất mặt tiền. Giá trị lô đất thẩm định là: a. 21,3 tỷ đồng; b. 25,56 tỷ đồng; c. 28,8 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 3: Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ
vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định
vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 412,61 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 b. 582,07 tỷ đồng;
c. 994,68 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 80 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15%
và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 638,04 tỷ đồng;
c. 997,36 tỷ đồng; d. 1283,33 tỷ đồng.
Câu hỏi 5: Bất động sản thẩm định ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn
đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 75 triệu đồng/m2;
b. 80 triệu đồng/m2; c. 120 triệu đồng/m2; d. 125 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 6: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với giá 33 triệu đồng/m2 (đã
bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Mức
điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là: a. - 1,8 triệu đồng/m2; b. - 1,95 triệu đồng/m2;
c. - 1,965 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 7: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động
sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô
không góc là 15%. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. -15 triệu đồng/m2;
b. -13,04 triệu đồng/m2;
c. +15 triệu đồng/m2;
d. +13,04 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 8: Bất động sản so sánh có diện tích 160m2, trong đó có một phần diện tích chưa được cấp sổ
(đất lấn chiếm) nhưng không tranh chấp là 60m2. Bất động sản thẩm định có diện tích hợp lệ là 100 m2
và đơn giá đất phần diện tích chưa hợp lệ bằng 60% đơn giá đất thị trường phần diện tích hợp lệ. Tỷ lệ
điều chỉnh cho yếu tố chưa hợp lệ là: a. -15%; b. -17,65%; lOMoARcPSD| 36782889 c. +17,65%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 9: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó
đã hoạt động được 10.000 giờ. Tỷ lệ chất lượng còn lại của thiết bị đó là: a. 10%; b. 20%; c. 80%; d. 90%.
Câu hỏi 10: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, CÓ vi phạm pháp luật về đất đai
và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là
150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn
giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và
100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 375 triệu đồng;
b. 650 triệu đồng; c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 11: Tài sản so sánh là một thửa đất có nhà ở chưa được cấp GCNQSDĐ có diện tích đất là
100m2 được giao dịch thành công với giá 50 triệu đồng/m2. Biết tiền sử dụng mỗi đất để được cấp
GCNQSDĐ là 2 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí thẩm định là 50.000 đồng//m2 và lệ phí địa
chính là 100.000 đồng. Giá sau điều chỉnh của tài sản so sánh này là: a. 52.061.000 đồng; b. 52.062.000 đồng; c. 52.063.000 đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Phương pháp chi phí được sử dụng để kiểm tra phương pháp thẩm định giá nào dưới đây? a. Thặng dư; b. Vốn hóa thu nhập;
c. Dòng tiền chiết khấu;
d. Tất cả các phương pháp trên.
Câu hỏi 13: Giá trị của tài sản thẩm định thể hiện: a.
Kết luận chính xác của người thẩm định giá; b. Chi phí của bên bán;
c. Lợi ích mà tài sản sẽ tạo ra cho chủ sở hữu tài sản trong khai thác tài sản;
d. Thu nhập của tài sản trong hiện tại. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 14: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong
khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí
thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu
tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. -25,93%; b. +25,93%; c. -35%; d. +35%.
Câu hỏi 15: Bất động sản thẩm định ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn
đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -20%; b. +20%; c. -25%; d. +25%.
Câu hỏi 16: Kết quả định giá tài sản được thể hiện bằng: a. Mức giá cụ thể; b. Khung giá; c. Mức giá sàn;
d. Tất cả đều đúng.
Câu hỏi 17: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn vật lý của ngôi nhà là: a. 6,12%; b. 18,37%; c. 30%; d. 90%.
Câu hỏi 18: Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định thấp hơn giá trị thị trường? a.
Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược; b. Giá trị doanh nghiệp;
c. Giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng;
d. Các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 19: Thẩm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư có hạn chế là: a.
Chỉ là một phương án giả định;
b. Phụ thuộc vào trình độ và kinh nghiệm của thẩm định viên;
c. Mọi ước tính về doanh thu và chi phí có thể thay đổi; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.Câu hỏi 20: Tài sản nào sau đây là bất động sản? a. Gạch xây dựng;
b. Giá trị thương hiệu;
c. Quyền sử dụng đất;
d. Hệ thống điện nước.
Câu 1: Đối tượng thẩm định giá bao gồm: a.
Bất động sản và Động sản;
b. Giá trị doanh nghiệp và Tài sản tài chính;
c. Nợ phải trả và quyền tài sản;
d. Tài sản, quyền tài sản và nợ phải trả.
Câu hỏi 2: Thẩm định giá thửa đất vàng được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
Câu hỏi 3: Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm
(15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ chất lượng còn lại: động cơ (30%), khung gầm
(25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Hao mòn lũy kế của ô tô này là: a. 25,75%; b. 30,25%; c. 74,25%; d. 69,75%.
Câu hỏi 4: Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Thẩm định viên phải vận
dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị doanh nghiệp này? a. Nguyên tắc cung cầu; b. Nguyên tắc cân bằng;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
d. Tất cả các nguyên tắc trên.
Câu hỏi 5: Một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 của một doanh nghiệp ở TPHCM được nhà nước giao
KHÔNG thu tiền sử dụng đất được chuyển thành đất ở. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước
là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là 2.000.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá
đất K = 2. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 39 tỷ đồng; b. 39,5 tỷ đồng; c. 40 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 6: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như lOMoARcPSD| 36782889
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 50 triệu đồng/m2 b. 100 triệu đồng/m2 c. 150 triệu đồng/m2 d. 200 triệu đồng/m2
Câu hỏi 7: Giá trị cuối kỳ dự báo trong phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể là: a.
Giá trị thị trường của tài sản;
b. Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư cụ thể;
c. Giá trị vốn hóa của dòng thu nhập sau giai đoạn dự án; (c. Giá trị thanh lý của tài sản;)
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 8: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần
đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với
lãi suất trả góp là 12% năm. Mức điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là: a. - 13.433.028 đồng;
b. -14.433.028 đồng;
c. -15.433.028 đồng;
d. -16.433.028 đồng.
Câu hỏi 9: Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối? a.
Chi phí bỏ ra sau khi mua; b. Hình dáng; c. Môi trường; d. An ninh.
Câu hỏi 10: Một căn nhà phố có kết cấu 1 trệt 6 lầu (7 tầng). Theo quy định của Việt Nam, căn nhà trên
được phân cấp là: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
Câu hỏi 11: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị giá trị ô tô đã qua sử dụng cho mục đích thế
chấp vay vốn ngân hàng là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 12: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0 Năm lOMoARcPSD| 36782889
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi
đời vật lý của xe là: a. 4 năm; b. 10 năm; c. 11 năm; d. 15 năm.
Câu hỏi 13: Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có
đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất
động sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: a. -23,08%; b. +23,08%; c. +30%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 14: Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là -10 triệu đồng; 20
triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh thuần của tài sản so sánh này là: a. - 30 triệu đồng; b. + 30 triệu đồng; c. + 70 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 15: Giá trị nào sau đây được xem là giá trị thị trường? a. Giá trị đầu tư; b. Giá trị thế chấp;
c. Giá trị thanh lý tài sản;
d. Tất cả các câu trên đều SAI.
Câu hỏi 16: Thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 3 thiết bị so sánh có thời điểm giao dịch thành
công cách thời điểm thẩm định giá 6 tháng, 1 năm và 2 năm. Tài sản so sánh nào thỏa điều kiện dùng làm
tài sản so sánh: a. Tài sản so sánh 1; b. Tài sản so sánh 1 c. Tài sản so sánh 1;
d. Cả 3 tài sản so sánh trên.
Câu hỏi 17: Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp thặng dư?
a. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc cân bằng; c. Nguyên tắc phù hợp;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
Câu hỏi 18: Thẩm định giá bất động sản không dùng cho mục đích nào dưới đây? a. Đấu giá; lOMoARcPSD| 36782889 b. Du học ; c. Du lịch ; d. Biếu tặng.
Câu hỏi 19: Xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 2.000 kg có giá bán là 100 triệu đồng trong khi xe
nâng hàng thẩm định có trọng tải nâng là 1.500 kg. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì giá sau
điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. 93,33 triệu đồng; b. 95 triệu đồng;
c. 105 triệu đồng;
d. 106,67 triệu đồng.
Câu hỏi 20: Thẩm định giá trị tài sản góp vốn được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu 1: Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm là
10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%. Tỷ
suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá
thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 438,44 tỷ đồng; b. 764,31 tỷ đồng; c. 1202,75 tỷ đồng; d. 1.537,31 tỷ đồng.
Câu hỏi 2: Bất động sản thẩm định ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản so sánh có đơn giá
chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí
thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu
tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. -25,93%; b. +25,93%; c. -35%; d. +35%.
Câu hỏi 3: Tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không
mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế là: a. Hao mòn vật lý;
b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 4: Khi tiến hành thẩm định giá trị thiết bị bằng phương pháp so sánh giá bán, yếu tố nào sau đây KHÔNG được xét đến? lOMoARcPSD| 36782889
a. Giá mua tài sản cần thẩm định trong quá khứ;
b. Giá mua tài sản so sánh trong quá khứ;
c. Mức độ cạnh tranh của tài sản so sánh trên thị trường;
d. Điều kiện giao dịch của tài sản so sánh.
Câu hỏi 5: Bất động sản thẩm định giá hướng Đông Nam trong khi bất động sản so sánh hướng Tây có
đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng
Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là: a. 84,5 triệu đồng/m2; b. 86,58 triệu đồng/m2; c. 113,42 triệu đồng/m2;
d. 115,5 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 6: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2
với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì mức điều chỉnh thuần của bất động
sản so sánh này là: a. -1.722.246 đồng; b. -1.723.246 đồng; c. -1.724.246 đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 7: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ nhưng thiết bị có thể đạt được công suất
lên đến 120.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã hoạt động được 60.000 giờ. Tuy nhiên,
do được bảo dưỡng tốt nên thời gian hoạt động của thiết bị tăng thêm được 30% công suất thiết kế. Tỷ lệ
hao mòn vật lý của thiết bị đó là: a. 25%; b. 30%; c. 75%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 8: Tài sản nào dưới đây thuộc thẩm quyền của công ty Thẩm định giá? a.
Tài sản thế chấp;
b. Đất đai dùng để tính tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình;
c. Mọi loại đất đai do Nhà nước cho thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dựán;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 9: Lô đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 3,5 m và chiều dài (chiều sâu) là 25m. Đơn giá
trước điều chỉnh của lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho
những lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 3m đến dưới 4m là -20%. Giá trị lô đất thẩm định là: a. 7 tỷ đồng; b. 8 tỷ đồng; c. 8,75 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 10: Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Nhà đầu tư theo đuổi mục tiêu đầu tư đã định;
b. Thẩm định dựa trên kỹ thuật dòng tiền chiết khấu;
c. Giá trị đầu tư có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 11: Một dãy trọ có 20 phòng cho thuê. Giá thuê mỗi phòng là 1,5 triệu đồng/phòng/tháng. Tỷ lệ
phòng trống là 10% và tỷ lệ nợ nợ khó đòi là 10%. Thu nhập hiệu quả của dãy trọ này là: a. 286 triệu đồng;
b. 288 triệu đồng;
c. 290 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng.
FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến
tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị
vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là: a. 169,16 tỷ đồng; b. 176,39 tỷ đồng;
c. 345,55 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 13: Thuộc tính nào sau đây là riêng của Bất động sản? a. Giá trị cao;
b. Tính quan trọng đối với nền kinh tế; c. Tính khan hiếm; d. Tính ổn định.
Câu hỏi 14: Chênh lệch giá máy mới 100% sản xuất năm 20x1 với giá máy mới 100% sản xuất năm 20x0
phản ánh loại hao mòn nào của thiết bị? a. Hao mòn vật lý; b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 15: Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi
năm là 10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%.
Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá
trị của bất động sản thẩm định là: a. 438,44 tỷ đồng; b. 764,31 tỷ đồng;
c. 1202,75 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 d. 1.537,31 tỷ đồng.
Câu hỏi 16: Một doanh nghiệp có dòng thu nhập hoạt động thuần hàng năm là 20 tỷ đồng. Nếu tỷ suất
vốn hóa là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 100 tỷ đồng; b. 125 tỷ đồng; c. 150 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 17: Thẩm định giá trị tài sản chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở: a.
Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt; d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 18: Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều
chỉnh thuần của chúng lần lượt là: +30%; + 25% và +20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần
lượt là: 30%, 25% và 20%. Các yếu tố điều chỉnh của 3 tài sản so sánh là: a. Cùng dấu +; b. Cùng dấu -;
c. Bao gồm dấu + và dấu -;
d. Không xác định được dấu các điều chỉnh.
Câu hỏi 19: Loại tài sản nào dưới đây phải áp dụng phương pháp tính chi phí tái tạo? a. Cổ vật; b. Di tích lịch sử;
c. Di sản văn hóa thế giới;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh diện tích (2,5mx25m) có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi
bất động sản thẩm định có diện tích (4mx30m). Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80%
giá trị trường và bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70% giá thị trường. Nếu các yếu tố
khác tương đồng thì mức giá chỉ dẫn là: a. 110 triệu đồng/m2;
b. 120 triệu đồng/m2;
c. 150 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu 1: Thu nhập hoạt động ròng được tính theo công thức: a.
Thu nhập hoạt động - Chi phí hoạt động;
b. Thu nhập tiềm năng - Thất thu công suất - Chi phí hoạt động;
c. Thu nhập sau thuế + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay + Thuế thu nhập;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 2: Một doanh nghiệp Có vay nợ, công thức nào sau đây xác định dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu
(FCFE) của doanh nghiệp đó? a.
EAT + Chi phí khấu hao - Hoàn trả nợ gốc + Nợ mới - Các khoản chi tăng vốn đầu tư -
Thayđổi vốn lưu động; b.
EBT + Chi phí khấu hao - Chi phí lãi vay - Hoàn trả nợ gốc - Các khoảnchi tăng vốn đầu tư -
Thayđổi vốn lưu động; c.
EBIT + Chi phí khấu hao - Chi phí lãi vay - Hoàn trả nợ gốc + Nợ mới - Các khoản chi tăng vốn
đầutư - Thay đổi vốn lưu động; d.
EAT + Chi phí khấu hao - Chi phí lãi vay - Hoàn trả nợ gốc + Nợ mới - Các khoản chi tăng vốn
đầutư - Thay đổi vốn lưu động.
Câu hỏi 3: Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng
có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 5%
một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là: a. 58,21 tỷ đồng; b. 67,96 tỷ đồng;
c. 126,17 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Thẩm định giá tài sản thanh lý dựa trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán do: a.
Tài sản sử dụng không còn hiệu quả;
b. Có thể tận dụng linh kiện còn lại;
c. Không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 5: Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được
kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15%
và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của
doanh nghiệp này là: a. 37,51 tỷ đồng; b. 52,92 tỷ đồng; c. 90,43 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 6: Thu nhập là cơ sở ước tính giá trị của tài sản khi phương án tạo ra thu nhập thỏa mãn nguyên tắc:
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;
b. Nguyên tắc thay thế;
c. Nguyên tắc đóng góp;
d. Nguyên tắc phù hợp. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 7: Tài sản so sánh là một ô tô đã qua sử dụng được bán với giá 630 triệu đồng (chưa bao gồm
10% thuế GTGT). Ô tô này đã được trang bị thêm nội thất có giá trị còn lại là 63 triệu đồng. Lệ phí trước
bạ là 2%. Mức điều chỉnh cho yếu tố bỏ thêm chi phí sau khi mua của tài sản so sánh là: a. -189 triệu đồng; b. - 63 triệu đồng; c. - 195 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 8: Theo phương pháp chi phí, giá trị bất động sản được tính bằng:
a. Giá thị trường thửa đất + giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất;
b. Giá thị trường lô đất + Chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất - Hao mòn lũy kế;
c. Giá thị trường lô đất + Chi phí tái tạo công trình xây dựng trên đất - Hao mòn lũy kế;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 9: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65 triệu đồng/m2;
b. -185,71 triệu đồng/m2; c. +65 triệu đồng/m2;
d. +185,71 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 10: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ nhưng thiết bị có thể đạt được công suất
lên đến 120.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã hoạt động được 60.000 giờ. Tuy nhiên,
do được bảo dưỡng tốt nên thời gian hoạt động của thiết bị tăng thêm được 30% công suất thiết kế. Tỷ lệ
chất lượng còn lại của thiết bị đó là: a. 25%; b. 30%; c. 75%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 11: Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng
mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng
mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều
rộng mặt tiền là: a. -16,67%; b. -20%; c. +16,67%; d. +20%.
Câu hỏi 12: Thẩm định giá tài sản có thị trường hạn chế được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do: lOMoARcPSD| 36782889
a. Không có nhiều người mua và nhiều người bán;
b. Muốn bán phải có quá trình tiếp thị lâu dài;
c. Dựa trên công dụng của tài sản hơn là khả năng chuyển nhượng của tài sản trên thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 13: Thẩm định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Cả 3 cách tiếp cận trên.
Câu hỏi 14: Thẩm định giá trị tài sản phát mãi được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư. lOMoARcPSD| 36782889 Câu hỏi
15: Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm
(15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ hao mòn: động cơ (30%), khung gầm (25%),
hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Tỷ lệ chất lượng còn lại của ô tô này là: a. 25,75%; b. 30,25%; c. 74,25%; d. 69,75%.
Câu hỏi 16: Một thiết bị có chi phí thay thế là 10 tỷ đồng. Tuổi đời thực tế của thiết bị là 9 năm và tuổi
đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 2 năm và có tỷ lệ chất lượng còn
lại được xác định là 70%. Tỷ lệ hao mòn của thiết bị là: a. 50%; b. 70%; c. 90%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 17: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm
15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp này là: a. 186,04 tỷ đồng; b. 194,02 tỷ đồng;
c. 380,10 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 18: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị doanh nghiệp mà tài sản của nó chủ yếu là tài sản hữu hình là:
a. Phương pháp tài sản;
b. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
c. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức;
d. Phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp.
Câu hỏi 19: Thẩm định giá một lô đất nền dự án bằng phương pháp so sánh giá bán của những lô đất lân
cận đã được giao dịch thành công. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị lô đất này?
a. Nguyên tắc cung cầu;
b. Nguyên tắc thay thế;
c. Nguyên tắc đóng góp;
d. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
20: Thẩm định máy mài kim loại của Nhật. Máy mài kim loại so sánh là của Đài Loan. Thông
tin thị trường cho biết: Máy mài kim loại của Trung Quốc kém giá trị hơn máy mài của Nhật 10%; Máy
mài kim loại của Đài Loan có giá trị cao hơn máy mài kim loại của Trung Quốc 5%. Tỷ lệ điều chỉnh: a. +5%; lOMoARcPSD| 36782889 Câu hỏi b. -5%; c. +5,82%; d. -5,82%.
Câu 1: Bất động sản thẩm định hiện đang cho thuê với giá 10.000 USD/tháng. Thời gian thuê còn lại là 1
năm và sau khi kết thúc hợp đồng thuê, giá thuê được điều chỉnh tăng thêm 15% và không thay đổi trong
suốt thời gian thuê sau đó. Chi phí cho thuê, sữa chữa và bảo dưỡng là 0,5 tỷ đồng/năm và chi phí khấu
hao là 0,1 tỷ đồng/năm. Thuế thu nhập cho thuê bất động sản là 10%. Tỷ giá 25.000 đồng/USD. Nếu lãi
suất chiết khấu và vốn hóa là 20% thì giá trị của bất động sản thẩm định là: a. 13,0625 tỷ đồng;
b. 14,0625 tỷ đồng;
c. 15,0625 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 2: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần
đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với
lãi suất trả góp là 12% năm. Giá bán trả góp của bất động sản này là: a. 2.221.651.400 đồng; b. 2.321.651.400 đồng; c. 2.421.651.400 đồng; d. 2.521.651.400 đồng.
Câu hỏi 3: Nguyên tắc cung cầu trong thẩm định giá đòi hỏi: a.
Giá cả của các tài sản so sánh phải phù hợp với quan hệ cung cầu của các tài sản so sánh trên thịtrường; b.
Giá cả của các tài sản thẩm định phải phù hợp với quan hệ cung cầu của các tài sản thẩm định trên thịtrường; c.
Giá bán và sản lượng tiêu thụ của các tài sản thẩm định phải phù hợp với quan hệ cung cầu của
cácsản phẩm, hàng hóa hay dịch vụ do tài sản thẩm định cung ứng trên thị trường; d. Cả 3 yếu tố trên.
Câu hỏi 4: Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để thẩm định giá doanh nghiệp mà: a.
Dòng thu nhập hoạt động thuần của doanh nghiệp là ổn định vĩnh viễn;
b. Dòng thu nhập hoạt động thuần của doanh nghiệp là ổn định nhưng không vĩnh viễn;
c. Dòng thu nhập hoạt động thuần của doanh nghiệp là không ổn định vĩnh viễn;
d. Dòng thu nhập hoạt động thuần của doanh nghiệp biến đổi qua nhiều giai đoạn.
5: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về
đất đai và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
0% và 50% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: lOMoARcPSD| 36782889 Câu hỏi a. 0 triệu đồng;
b. 250 triệu đồng;
c. 275 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.;
Câu hỏi 6: Bất động sản thẩm định có diện tích 160 m2, trong đó có một phần diện tích chưa được cấp sổ
(đất lấn chiếm) nhưng không tranh chấp là 60 m2. Bất động sản so sánh có diện tích hợp lệ là 100 m2.
Biết đơn giá đất phần diện tích chưa hợp lệ bằng 60% đơn giá đất thị trường phần diện tích hợp lệ. Tỷ lệ
điều chỉnh cho yếu tố hợp lệ là: a. -15%; b. -17,65%; c. +17,65%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 7: Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có ưu điểm là: a.
Tính toán thường đơn giản;
b. Không phụ thuộc vào lãi suất vốn hóa;
c. Áp dụng đối với mọi tài sản tạo ra thu nhập;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 8: Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Cả 3 cách tiếp cận trên.
Câu hỏi 9: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường? a. Căn hộ chung cư; b. Đất nền dự án; c. Nhà phố thương mại;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 10: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0 lOMoARcPSD| 36782889
Năm 20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9.
Tuổi đời kinh tế còn lại của xe là: a. 4 năm; b. 10 năm; c. 11 năm; d. 15 năm.
Câu hỏi 11: Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định cao hơn giá trị thị trường? a.
Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược; b. Giá trị doanh nghiệp;
c. Giá trị tài sản chuyên dùng;
d. Các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 12: Trong nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, khả thi về pháp lý có nghĩa là phải: a. Phù hợp với quy hoạch;
b. Tuân thủ đầy đủ các quy định về xây dựng;
c. Tuân thủ quy định về thời gian hoạt động;
Câu hỏi 13: Số tiền ước tính của tài sản thẩm định giá: a. Không được làm tròn;
b. Có thể được làm tròn;
c. Không có quy định cụ thể;
d. Tùy vào thẩm định viên.
Câu hỏi 14: Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô không
góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. 85 triệu đồng/m2; b. 86,96 triệu đồng/m2; c. 113,04 triệu đồng/m2;
d. 115 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 15: Một doanh nghiệp vừa mới chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng
có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh
viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là: a. 41,26 tỷ đồng; b. 58,21 tỷ đồng; c. 99,47 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 16: Sự giảm giá của bất động sản do có sự tác động tiêu cực của môi trường xung quanh đến bất động sản là: lOMoARcPSD| 36782889 a. Hao mòn vật lý; b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 17: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ
suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 248,59 tỷ đồng;
c. 483,24 tỷ đồng; d. 500,00 tỷ đồng.
Câu hỏi 18: Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2.
Bất động sản thẩm định giá chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng
mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là: a. -20 triệu đồng/m2 b. -16,67 triệu đồng/m2 c. +16,67 triệu đồng/m2
d. +20 triệu đồng/m2
Câu hỏi 19: Có 3 tài sản so sánh có các mức giá chỉ dẫn (triệu đồng/m2) lần lượt là 30; 24 và 21. Mức giá
đại diện chung theo phương pháp bình quân giản đơn là: a. 21 tỷ đồng; b. 24 tỷ đồng; c. 25 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 20: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà là: a. 10%; b. 18,37%; c. 30%; d. 90%.
Câu 1: Giá trị tài sản thẩm định có tính chất ước tính, bởi vì: a.
Giá trị tài sản phụ thuộc thời điểm thẩm định;
b. Giá trị tài sản phụ thuộc địa điểm thẩm định;
c. Giá trị tài sản phụ thuộc mục đích thẩm định;
d. Tất cả các câu trên đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 2: Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản
so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn
giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều
sâu từ 1- 25m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. -5%; b. +5%; c. -5,26%; d. +5,26%.
Câu hỏi 3: Ô tô so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá là 900 triệu đồng. 3 tháng sau, giá ô tô giảm
10% so với thời điểm bán và tại thời điểm thẩm định, giá ô tô tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Tỷ
lệ điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. + 8%; b. + 9%; c. + 10%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Một doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/B trung bình của các
doanh nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là: a. 500 tỷ; b. 20.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 5: Bất động sản so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá giao dịch thành công là 100 triệu
đồng/m2. Trong vòng từ 3 đến 6 tháng vừa qua, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng
và tại thời điểm thẩm định, bất động sản trong khu vực tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Mức điều
chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. 50 triệu đồng/m2;
b. 56 triệu đồng/m2;
c. 62 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 6: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần
đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với
lãi suất trả góp là 12% năm. Tỷ lệ điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là: a. - 32,48%; b. -33,48%; c. -34,48%; d. -35,48%.
Câu hỏi 7: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 có nguồn gốc được giao không
đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND
xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là lOMoARcPSD| 36782889
40% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 300 triệu đồng;
b. 575 triệu đồng; c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 8: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong
khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí
thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Mức điều chỉnh cho yếu
tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. -25,93 triệu đồng/m2; b. +25,93 triệu đồng/m2; c. -35 triệu đồng/m2; d. +35 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 9: Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ
lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ hao
mòn (hữu hình) lũy kế của căn nhà này là: 100- tỷ lệ chất lượng còn lại(hữu hình)=100-45,29=54,71 a. 53,71%; b. 54,71%; c. 55,71%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 10: Kết quả thẩm định giá tài sản được thể hiện bằng: a. Mức giá cụ thể; b. Khung giá; c. Mức giá chuẩn;
d. Giá trần hoặc giá sàn.
Câu hỏi 11: Một bất động sản có dòng thu nhập hoạt động ròng đều đặn và vĩnh viễn là 10 tỷ đồng mỗi
năm. Tỷ suất vốn hóa là 20%. Biết giá trị thị trường của đất là 30 tỷ đồng và chi phí thay thế công trình
xây dựng hữu ích tương tự (mới 100%) là 20 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất động sản thẩm định
là 60%. Giá trị bất động sản trong trường hợp này bằng: a. 38 tỷ đồng; b. 42 tỷ đồng; c. 50 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 12: Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được
kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15%
và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của
doanh nghiệp này là: a. 55,82 tỷ đồng; b. 58,21 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889
c. 114,03 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 13: Một công trình có tuổi đời thực tế là 15 năm, tuổi đời hiệu quả 9 năm. Các thông tin này cho biết:
a. Công trình đã được sử dụng, khai thác 6 năm tính đến thời điểm thẩm định;
b. Công trình đã được sử dụng, khai thác 15 năm tính đến thời điểm thẩm định;
c. Chủ tài sản đã có bảo dưỡng, tu sửa, nâng cấp công trình trong thời gian sử dụng nên đã kéodài
tuổi đời kinh tế của công trình lên thêm 6 năm nữa;
d. Chủ tài sản đã không bảo dưỡng, tu sữa, định kỳ và đúng quy trình trong thời gian sử dụng nên đãgiảm
tuổi đời của công trình xuống thêm 6 năm nữa.
Câu hỏi 14: Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:
a. Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong một cuộc trao đổi;
b. Những lợi ích của việc sở hữu một tài sản;
c. Là giá cả giả thuyết;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 15: Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp chi phí? a.
Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc thay thế; c. Nguyên tắc đóng góp;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
Câu hỏi 16: Sự lỗi thời của thiết kế, cấu tạo của thiết bị phản ánh loại hao mòn nào của thiết bị? a. Hao mòn vật lý;
b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 17: Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT)
và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tặng
kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là: a. -21%; b. - 20%; c. - 19,09%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 18: Tài sản X được giao dịch thành công với giá 300 triệu đồng. Số tiền 300 triệu đồng này là: a.
Giá giao dịch thành công;
b. Chi phí đối với người mua; lOMoARcPSD| 36782889
c. Thu nhập của người bán;
d. Tất cả đều ĐÚNG.
Câu hỏi 19: Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2.
Bất động sản thẩm định giá chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng
mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chiều
rộng mặt tiền là: a. 80 triệu đồng/m2 b. 83,33 triệu đồng/m2 c. 116,67 triệu đồng/m2
d. 120 triệu đồng/m2
Câu hỏi 20: Bất động sản bao gồm: a. Đất đai, nhà ở;
b. Công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn với công trình xây dựng;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất;
d. Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn với công trình xây dựng,các
tài sản khác gắn liền với đất.
Câu 1: Dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu (FCFE) Công ty Vĩnh Phúc năm hiện tại FCFEo = 150 tỷ
đồng. Tốc đô tăng trưởng FCFE của công ty từ năm 1 đến năm 5 dự kiến là 5%, từ năm 6 trở đi tăng ̣
trưởng ổn định 3%. Biết chi phí vốn chủ sở hữu là 20%, chi phí vốn bình quân của công ty là 16%. Giá
trị vốn chủ sở hữu công ty là: a. 977,59 tỷ đồng; b. 952,12 tỷ đồng; c. 1.284,68 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 2: Sự bào mòn của các chi tiết, bộ phận của thiết bị phản ánh loại hao mòn nào của thiết bị? a. Hao mòn vật lý; b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 3: Bất động sản thẩm định giá có cảnh quan sông trong khi bất động sản so sánh cảnh quan công
viên có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao
hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Mức
điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. -8,33 triệu đồng/m2; b. -9,09 triệu đồng/m2; c. +8,33 triệu đồng/m2;
d. +9,09 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 4: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị giá trị con tàu cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng là: lOMoARcPSD| 36782889 a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 5: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 40 triệu đồng/m2; b. 150 triệu đồng/m2; c. 160 triệu đồng/m2; d. 250 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 6: Biểu hiện nào sau đây là hao mòn chức năng của bất động sản?
a. Các vết nứt trên tường nhà;
b. Căn nhà bị lún;
c. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi;
d. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo.
Câu hỏi 7: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt? a.
Bất động sản tọa lạc vị trí 4 mặt tiền đường; b. Sim số trùng;
c. Cây kiểng hơn trăm tuổi;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 8: Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng
Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Mức điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là:
a. -13,42 triệu đồng/m2;
b. -15,5 triệu đồng/m2;
c. +13,42 triệu đồng/m2;
d. +15,5 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 9: Tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được
chào mua hoặc được chào bán trên thị trường là:
a. Tài sản so sánh;
b. Tài sản thay thế; lOMoARcPSD| 36782889
c. Tài sản tái tạo;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 10: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản cho thuê tạo thu nhập đều vĩnh viễn là:
a. Phương pháp so sánh giá bán;
b. Phương pháp thặng dư;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 11: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh cây xăng trong khi bất
động sản thẩm định giá ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp
hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -20% b. +20% c. -25% d. +25%
Câu hỏi 12: Bất động sản so sánh tóp hậu có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản
thẩm định giá nở hậu. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10%
và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố hình dáng là: a. 83,33 triệu đồng/m2; b. 85,71 triệu đồng/m2; c. 114,29 triệu đồng/m2;
d. 116,67 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 13: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 chưa được cấp GCNQSDĐ
nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về
đất đai và sử dụng ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
0% và 50% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 0 triệu đồng;
b. 137,5 triệu đồng; c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 14: Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, tổng mức điều chỉnh thuần bằng: lOMoARcPSD| 36782889
a. Tổng mức điều chỉnh thuần các yếu tố so sánh tính bằng số tuyệt đối cộng (+) Tổng mức điều chỉnh
thuần các yếu tố so sánh tính theo tỷ lệ phần trằm (%); b. Tổng mức điều chỉnh của tất cả các yếu tố so sánh;
c. Mức giá chỉ dẫn - Đơn giá trước điều chỉnh;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 15: Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định
vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp này là: a. 194,02 tỷ đồng; b. 226,53 tỷ đồng;
c. 420,55 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 16: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -60%; b. +150%; c. +60%; d. -150%.
Câu hỏi 17: Công ty An Khang có kế hoạch chia cổ tức năm 1 là 5 tỷ đồng và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức các
năm tiếp theo như sau: Năm 2 là 8%; năm 3, năm 4 là 7%; năm 5 trở đi tăng trưởng ổn định ở mức 6%.
Công ty có suất sinh lời kỳ vọng trên vốn cổ phần là 18%/năm, chi phí vốn bình quân là 20%. Gía trị
doanh nghiệp An Khang theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tứclà: a. 33.053,84 triệu đồng; b. 38.692,29 triệu đồng;
c. 42.989,12 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI. DIV1= 5 DIV2= 5.4 DIV3=5.778 DIV4=6.1 DIV5=6.5
V0= 5/1.18+5.4/1.18^2+5.778/1.18^3+6.1/1.18^4+6.5/(18%-6%)1.18^4=42.898…
Câu hỏi 18: Giá cả trong thẩm định giá là:
a. số tiền yêu cầu, đề nghị hoặc trả tiền cho một tài sản; lOMoARcPSD| 36782889
b. giá trị thị trường của tài sản;
c. giá thanh toán có thể khác với giá trị có thể được gán cho các tài sản bởi những người khác;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 19: Biểu hiện nào sau đây là hao mòn kinh tế của bất động sản? a.
Các vết nứt trên tường nhà; b. Căn nhà bị lún;
c. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi;
d. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo.
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65% b. -185,71% c. +65% d. +185,71% Lần 14
1. Chi phí thay thế dây chuyền sản xuất có thể là:
a. Chi phí để mua dây chuyền sản xuất hữu ích tương tự;
b. Chi phí để chế tạo dây chuyền sản xuất hữu ích tương tự;
c. Chi phí để lắp đặt dây chuyền sản xuất hữu ích tương tự;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
2. Một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 của một doanh nghiệp ở TPHCM được nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất được chuyển thành đất ở. Thời gian giao đất là 50 năm. Thời gian sử dụng đất còn lại là 15
năm. Tiền sử dụng đất đã nộp là 2 tỷ đồng. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000
đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là 2.000.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 2.
Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 39.999,0 triệu đồng b. 39.999,2 triệu đồng
c. 39.999,4 triệu đồng
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
3. Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m2 và diện tích sàn xây dựng là 200m2, vừa
được giao dịch thành công với giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2.
Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Đơn giá đất của tài sản so sánh là: a. 29 triệu đồng/m2
b. 30 triệu đồng/m2 lOMoARcPSD| 36782889
c. 31 triệu đồng/m2
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
4. Khi điều chỉnh các yếu tố không lượng hóa được bằng tiền, thẩm định viên phải thực hiện các yếu tố theo trình tự:
a. Khả năng sinh lời - Đặc điểm tự nhiên - Môi trường
b. Đặc điểm tự nhiên - Môi trường - Khả năng sinh lợi
c. Môi trường - Khả năng sinh lợi - Đặc điểm tự nhiên
d. Tùy thuộc thẩm định viên.
5. Phương pháp thặng dư được dùng để thẩm định tài sản nào sau đây là thích hợp?
a. Đồn điền cao su bắt đầu được khai thác b. Building đang cho thuê
c. Nhà máy xay lúa đang hoạt động có lãi
d. Dự án xây khu vui chơi trên một nhà xưởng cũ.
6. Doanh nghiệp đang hoạt động trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là giả thiết:
a. Doanh nghiệp vẫn tiếp tục hoạt động trong tương lai;
b. Doanh nghiệp không có ý định chấm dứt hoạt động trong tương lai;
c. Doanh nghiệp hoạt động vĩnh viễn;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
7. Số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản là: a.
Tuổi đời kinh tế; b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại
8. Thẩm định giá trị giá trị cổ phần chưa niêm yết được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
9. Tài sản thẩm định là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m2 và diện tích sàn xây dựng là 200m2.
Mức giá chỉ dẫn của đất là 30 triệu đồng/m2. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2.
Hao mòn vật lý của tài sản thẩm định là 25% và hao mòn chức năng là 500 triệu đồng. Giá trị của tài sản
thẩm định là: a. 3.400 triệu đồng; b. 3.500 triệu đồng; c. 3.600 triệu đồng; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
10. Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo
(5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất
chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:
a. 234,65 tỷ đồng;
b. 248,59 tỷ đồng;
c. 483,24 tỷ đồng;
d. 500,00 tỷ đồng.
11. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực ngập lụt trong khi bất động
sản thẩm định giá ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực
ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của
bất động sản so sánh là: a. 57,14 triệu đồng/m2; b. 70 triệu đồng/m2; c. 130 triệu đồng/m2;
d. 142,86 triệu đồng/m2.
12. Sự bong tróc của lớp vữa, các vết nứt, sự hen gỉ của sắt thép phản ánh loại hao mòn nào của bất động sản? a. Hao mòn vật lý;
b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
13. Cách tiếp cận thị trường phản ánh quan điểm của:
a. tất cả đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
b. đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
c. cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
d. số ít đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
14. Chi phí tái tạo công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình:
a. giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá;
b. giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗi thời;
c. có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá;
d. có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗi thời.
15. Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so
sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn
giá đất của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất lOMoARcPSD| 36782889
động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 33,33 triệu đồng/m2;
b. 60 triệu đồng/m2; c. 140 triệu đồng/m2; d. 166,67 triệu đồng/m2.
16. Dòng thu nhập hoạt động ròng của doanh nghiệp sẽ được:
a. Vốn hóa bằng tỷ suất vốn hóa;
b. Chiết khấu bằng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền;
c. Chiết khấu bằng tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
17. Thẩm định giá MMTB thanh lý được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
18. Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có hạn chế là:
a. Giá cả không phản ánh theo giá thị trường;
b. Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Chủ quan trong việc xác định giá trị còn lại;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
19. Lãi suất chiết khấu thích hợp nhất để chiết khấu dòng thu nhập hoạt động ròng do tài sản mang lại là: a. Lãi suất phi rủi ro; b. Lãi suất ngân hàng;
c. Lãi suất phi rủi ro cộng phần bù rủi ro;
d. Các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
20. Đặc điểm của dòng thu nhập hoạt động ròng trong phương pháp vốn hóa trực tiếp là: a. Đều b. Đều vĩnh viễn c. Không đều
d. Không đều vĩnh viễn Lần 15
1. Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, mức giá chĩ dẫn là: lOMoARcPSD| 36782889
a. Mức giá trước điều chỉnh của tài sản so sánh;
b. Mức giá sau điều chỉnh của tài sản so sánh;
c. Mức giá sau điều chỉnh cuối cùng của tài sản so sánh;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
2. Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có tỷ lệ phòng trống tương ứng là 21%; 27% và 30%.
Tỷ lệ phòng trống tính cho khách sạn thẩm định giá là: a. 21%; b. 26%; c. 27%; d. 30%.
3. Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ hao
mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ chất lượng còn lại
(hữu hình) của căn nhà này là: a. 53,71%; b. 54,71%; c. 55,71%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
4. Công nghệ xây dựng mới ra đời sẽ:
a. Làm tăng giá trị của các công trình xây dựng do giá trị sử dụng tăng lên;
b. Làm giảm giá trị của các công trình xây dựng do chi phí xây dựng giảm;
c. Không tác động đến giá trị của các công trình xây dựng;
d. Tác động đến giá trị của các công trình xây dựng nhưng không đo lường được.
5. Một bất động sản so sánh có đơn giá đất quy chuẩn là 50 triệu đồng/m2 và các tỷ lệ điều chỉnh lần lượt
là: +4,76%; - 11,11%, - 5,26%; + 9,09%. Nếu mức điều chỉnh được tính trên đơn giá quy chuẩn thì mức
giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này là: a. 48,12 triệu đồng/m2;
b. 48,74 triệu đồng/m2;
c. 48,93 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
6. Xe nâng hàng thẩm định giá có trọng tải nâng là 2.000 kg trong khi xe nâng hàng so sánh có trọng tải
nâng là 1.500 kg có giá bán là 100 triệu đồng. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì giá sau điều
chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. 93,33 triệu đồng; b. 95 triệu đồng; c. 105 triệu đồng;
d. 106,67 triệu đồng.
7. Thẩm định giá một căn biệt thự bằng phương pháp so sánh giá bán với những căn biệt thự lân cận đã
giao dịch thành công. Biệt thự này có hồ bơi trong khi các biệt thự so sánh không có hồ bơi. Hao mòn lũy
kế của biệt thự thẩm định là 30%. Đơn giá xây mới biệt thự có kết cấu tương tự là 15 triệu đồng/m2. Thẩm lOMoARcPSD| 36782889
định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị căn biệt thự này? a. Nguyên tắc thay thế; b. Nguyên tắc thay đổi; c. Nguyên tắc đóng góp;
d. Tất cả các nguyên tắc trên.
8. Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư? a. Ô tô đã qua sử dụng; b. Máy phát điện;
c. Giá trị doanh nghiệp; d. Xe chuyên dụng.
9. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -60 triệu đồng/m2;
b. +150 triệu đồng/m2;
c. +60 triệu đồng/m2;
d. -150 triệu đồng/m2.
10. Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm là 10%
trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%. Tỷ suất
chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá
trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 438,44 tỷ đồng;
b. 764,31 tỷ đồng;
c. 1202,75 tỷ đồng;
d. 1.537,31 tỷ đồng.
11. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 45 triệu đồng/m2; b. 122,22 triệu đồng/m2; c. 155 triệu đồng/m2;
d. 222,22 triệu đồng/m2. lOMoARcPSD| 36782889
12. Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu?
a. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc cung cầu;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
13. Bất động sản so sánh có cảnh quan sông có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động
sản thẩm định giá cảnh quan công viên. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao hơn
cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Tỷ lệ điều
chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. -9,09%; b. +8,33%; c. -8,33%; d. +9,09%.
14. Một ó giá mua ban đầu là 1 tỷ đồng. Hiện nay giá bán dây chuyền này trên thị trường đã tăng thêm
20%. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị dây chuyền này? a. Nguyên tắc thay đổi; b. Nguyên tắc thay thế; c. Nguyên tắc cung cầu;
d. Tất cả các nguyên tắc trên.
15. Loại tài sản nào dưới đây phải áp dụng phương pháp tính chi phí tái tạo? a. Nhà tưởng niệm; b. Nhà bảo tàng;
c. Di sản văn hóa thế giới;
d. Các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
16. Một dãy trọ có thu nhập hiệu quả là 288 triệu đồng/tháng và chi phí hoạt động chiếm 10% thu nhập
hiệu quả. Nếu tỷ suất vốn hóa là 15% thì giá trị của dãy trọ này là: a. 20734 triệu đồng;
b. 20736 triệu đồng;
c. 20738 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI. [288*12*(1-10%)]/15%=20736
17. Thẩm định giá một căn hộ chung cư bằng phương pháp so sánh giá bán của những căn hộ cùng chung
cư đã được giao dịch thành công. Căn hộ này đã được người mua sửa chữa nội thất cũ bằng nội thất mới
cao cấp hơn. Căn hộ có cảnh quan sông. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm
định giá trị căn hộ chung cư này? a. Nguyên tắc cung cầu; b. Nguyên tắc thay thế; lOMoARcPSD| 36782889 c. Nguyên tắc đóng góp;
d. Tất cả các nguyên tắc trên.
18. Bất động sản so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá giao dịch thành công là 100 triệu đồng/m2.
Trong vòng từ 3 đến 6 tháng vừa qua, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng và tại thời
điểm thẩm định, bất động sản trong khu vực tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Giá sau điều chỉnh
cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. 150 triệu đồng/m2;
b. 156 triệu đồng/m2;
c. 162 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
19. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản
thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt
tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền
đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -70 triệu đồng/m2 b. -233,33 triệu đồng/m2 c. +70 triệu đồng/m2 d. +233,33 triệu đồng/m2
20. Thẩm định giá cho mục đích thuê tài sản được áp dụng đối với:
a. Mọi hợp đồng cho thuê;
b. Mọi tài sản của Nhà nước khi cho thuê;
c. Do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận;
d. Tất cả các trường hợp trên. Lần 16
1. Con tàu thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn lũy kế là 30% và dòng thu nhập hoạt động ròng mỗi năm do
con tàu mang lại là 12 tỷ đồng. Giá trị thanh lý con tàu ở đầu năm thứ 5 bằng 10% giá đóng mới con tàu.
Biết giá đóng mới con tàu là 20 tỷ đồng và lãi suất chiết khấu là 20% thì giá trị thẩm định của con tàu này là: a. 14,03 tỷ đồng; b. 23,03 tỷ đồng; c. 32,03 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
2. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản
thẩm định giá ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp hơn đơn
giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 75 triệu đồng/m2; b. 80 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889 c. 120 triệu đồng/m2;
d. 125 triệu đồng/m2.
3. Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m2. Chi phí thay thế tài sản hữu
ích tương tự là 6 triệu đồng/m2. Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị còn lại của nhà ở của tài sản so sánh là:
a. 900 triệu đồng;
b. 950 triệu đồng;
c. 1.000 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
4. Nhà ở cấp III theo quy định của Việt Nam có niên hạn sử dụng dưới: a. 20 năm; b. 30 năm; c. 40 năm; d. 50 năm.
5. Lô đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 6 m và chiều dài (chiều sâu) là 25m. Đơn giá trước điều
chỉnh của lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho những lô đất
có chiều rộng mặt tiền từ 6-8m là +20%. Giá trị lô đất thẩm định là: a. 17 tỷ đồng; b. 18 tỷ đồng; c. 19 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
6. Thẩm định giá tài sản chuyên dùng được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Ít có tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường;
b. Tài sản chỉ sử dụng cho một đối tượng và một mục đích nhất định;
c. Thẩm định giá dựa và công dụng và chức năng kinh tế của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG
7. Tài sản so sánh là một ô tô khách có giá bán trả góp là 900 triệu đồng với điều kiện thanh toán lần đầu
30% và phần còn lại thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất trả góp
là 12% năm thì mức điều chỉnh của ô tô này là: a. - 157,97 triệu đồng; b. - 167,97 triệu đồng; c. - 177,97 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
8. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị giá trị một cửa hàng bán lẻ đang thuê mặt bằng cho
mục đích mua bán là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập; lOMoARcPSD| 36782889
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
9. Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của
bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao
hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 10% - 11,11%; b. 10% - 33,33%; c. 11,11% - 33,33%; d. 11,11% - 50%.
10. Tài sản so sánh là một ô tô đã qua sử dụng được bán với giá 630 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế
GTGT). Ô tô này đã được trang bị thêm nội thất có giá trị còn lại là 63 triệu đồng. Lệ phí trước bạ là 2%.
Giá sau điều chỉnh cho yếu tố bỏ thêm chi phí sau khi mua của tài sản so sánh là: a. 437,4 triệu đồng; b. 441 triệu đồng;
c. 567 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
11. Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá: a. Là thu nhập sau thuế;
b. Là thu nhập trước thuế;
c. Là thu nhập trước thuế và khấu hao;
d. Là thu nhập trước thuế, khấu hao và chi phí lãi vay.
12. Lãi cho nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư có thể tính bằng một tỷ lệ phần trăm (%) trên: a.
Giá trị thặng dư của lô đất;
b. Hiện giá doanh thu phát triển;
c. Hiện giá chi phí đầu tư phát triển;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
13. Ô tô so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá là 900 triệu đồng. 3 tháng sau, giá ô tô giảm 10% so
với thời điểm bán và tại thời điểm thẩm định, giá ô tô tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Giá sau
điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. 972 triệu đồng; b. 990 triệu đồng; c. 1.080 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
14. Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được
UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, CÓ vi phạm pháp luật về đất đai và sử dụng
ổn định từ năm 1992. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2. Đơn
giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1. lOMoARcPSD| 36782889
Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và 100% đối với phần
diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:
a. 250 triệu đồng;
b. 500 triệu đồng;
c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
15. Một doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là 100 tỷ đồng. Có 3 doanh nghiệp cùng ngành có thể so sánh
có chỉ số P/B lần lượt là 9 - 10 - 11 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là: a. 10 tỷ; b. 1.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
16. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố không lượng hóa được bằng tiền trong phương pháp so sánh được tính theo công thức:
a. (Tỷ lệ Tài sản so sánh - Tỷ lệ Tài sản thẩm định)/Tỷ lệ Tài sản thẩm định;
b. (Tỷ lệ Tài sản so sánh - Tỷ lệ Tài sản thẩm định)/Tỷ lệ Tài sản so sánh;
c. (Tỷ lệ Tài sản thẩm định - Tỷ lệ Tài sản so sánh)/Tỷ lệ Tài sản thẩm định;
d. (Tỷ lệ Tài sản thẩm định - Tỷ lệ TSSS)/Tỷ lệ Tài sản so sánh.
17. Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh
có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất
của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1-
25m. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. -5 triệu đồng/m2; b. +5 triệu đồng/m2; c. -5,26 triệu đồng/m2;
d. +5,26 triệu đồng/m2.
18. Ngân hàng không muốn nhận máy móc thiết bị có giá trị còn lại thấp để làm tài sản bảo đảm do: a.
Giá trị tài sản không đủ đảm bảo nghĩa vụ nợ;
b. Thời gian sử dụng còn lại của tài sản có thể thấp hơn thời gian trả nợ;
c. Giá trị tài sản có thể sụt giảm nhanh trên thị trường;
d. Tất cả các lý do trên.
19. Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) ổn định mỗi năm là 150 tỷ đồng. Nếu chi phí sử
dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 500 tỷ đồng; b. 750 tỷ đồng; c. 1500 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
20. Một căn nhà cấp II ở mặt tiền đường ở mặt tiền đường có tổng diện tích sàn xây dựng là 1000m2. Chi
phí thay thế là 10.000.000 đồng/m2. Căn nhà bị nghiêng nên cần phải khắc phục với tiền công chống
nghiêng là 2 tỷ đồng và chi phí vật liệu xây dựng sửa chửa là 200 triệu đồng. Tỷ lệ hao mòn chức năng là: a. 20%; b. 22%; c. 78%; d. 80%. Lần 17
1. Thẩm định một ki ốt tại chợ đêm Bến Thành hiện đang có giá thuê một tháng 20 triệu đồng, tiền thuê
6 tháng trả 1 lần vào đầu kỳ, thời hạn thuê 5 năm. Sau 5 năm giá trị ki ốt dự tính tăng 30%. Tỷ suất vốn
hóa 16%, giá trị thẩm định ki ốt là: a. 2.113 triệu đồng; b. 2.282 triệu đồng; c. 2.142 triệu đồng;
d. 2.307 triệu đồng.
2. Bất động sản thẩm định có diện tích 160m2, trong đó có một phần diện tích chưa được cấp sổ (đất lấn
chiếm) nhưng không tranh chấp là 60m2. Mức giá chỉ dẫn của phần diện tích hợp lệ là 50 triệu đồng/m2
và đơn giá đất phần diện tích chưa hợp lệ bằng 60% đơn giá đất thị trường phần diện tích hợp lệ. Giá trị
bất động sản thẩm định là: a. 6700 triệu đồng/m2;
b. 6800 triệu đồng/m2;
c. 6900 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
3. Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần
của chúng lần lượt là: -30%; + 35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là:
30%, 35% và 40%. Các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 1 là: a. Cùng dấu +; b. Cùng dấu -;
c. Bao gồm dấu + và dấu -;
d. Không xác định được dấu các điều chỉnh.
4. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị doanh nghiệp công ích là: a. Phương pháp tài sản;
b. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
c. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức;
d. Phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp.
5. Theo quy định của Việt Nam, chung cư 20 tầng được phân cấp là công trình xây dựng: a. Cấp I; lOMoARcPSD| 36782889 b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
6. Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)? a. Hình dáng; b. Môi trường; c. An ninh;
d. Tất cả các yếu trên
7. Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ
vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và
ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 507,49 tỷ đồng; b. 529,16 tỷ đồng;
c. 1036,64 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
8. Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/E trung bình của các doanh
nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 500 tỷ;
b. 20.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
9. Đất đai bao gồm: a. Đất nông nghiệp;
b. Đất ở đô thị và nông thôn;
c. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp, công cộng, quốcphòng an ninh;
d. Tất cả các loại đất trên.
10. Hai bất động sản A và B tương tự nhau, ngoại trừ bất động sản A có thêm hòn non bộ ở phía trước
sân vườn. Chi phí xây hòn non bộ khoảng 20 triệu đồng. Giá bán bất động sản A là 520 triệu đồng. Giá
bán bất động sản B là 505 triệu đồng. Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị đóng góp của hòn non bộ là: a. 20 triệu đồng; b. 15 triệu đồng; c. 5 triệu đồng; d. 25 triệu đồng.
11. Thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do: lOMoARcPSD| 36782889
a. Giá trị tài sản được xác định bằng giá trị còn lại phương diện kế toán;
b. Giá trị bồi thường trong tương lai khi sự kiện bảo hiểm xảy ra;
c. Ngăn chặn hành vi trục lợi của người mua bảo hiểm;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
12. Cách tiếp cận phi
thị trường phản ánh quan điểm của:
a. tất cả đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
b. đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
c. cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá;
d. số ít đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
13. Tuổi đời hiệu quả có thể:
a. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản;
b. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
c. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
14. Bất động sản thẩm định ở gần chùa trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 không ở gần chùA. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất của bất
động sản không ở gần chùa là 10%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -10%; b. +10%; c. -11,11%; d. +11,11%.
15. Ước tính giá trị xây mới các công trình xây dựng có nhược điểm là:
a. Không thể tìm được hai công trình hoàn toàn giống hệt nhau;
b. Địa chất địa tầng của hai công trình có thể khác nhau;
c. Nội thất và chi phí vật liệu xây dựng có thể khác nhau;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
16. Lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định trên cơ sở:
a. Tỷ lệ lợi nhuận bình quân của 1 doanh nghiệp kinh doanh tài sản thẩm định giá so tổng chi phí làmđại diện;
b. Tỷ lệ lợi nhuận bình quân của 3 doanh nghiệp kinh doanh tài sản thẩm định giá so tổng chi phílàm đạidiện;
c. Tỷ lệ lợi nhuận bình quân của thị trường kinh doanh tài sản thẩm định giá so tổng chi phí;
d. Cả 3 phương pháp trên đều ĐÚNG.
17. Trong nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, khả thi về tài chính có nghĩa là phải: a. Khả thi về cung cầu; lOMoARcPSD| 36782889
b. Khả thi về giá bán sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ;
c. Khả thi về giá cả của các yếu tố đầu vào;
d. Cả 3 yếu tố trên.
18. Bất động sản thẩm định ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản so sánh có đơn giá
chuẩn là 100 triệu đồng/m2 không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan
về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn ví trí không không thuận lợi là 35%. Giá sau
điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là: a. 65 triệu đồng/m2; b. 74,07 triệu đồng/m2; c. 125,93 triệu đồng/m2;
d. 135 triệu đồng/m2.
19. Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị hợp lý?
a. Tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng; b. Tài sản tính thuế;
c. Tài sản bồi thường bảo hiểm;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
20. Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so
sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn
giá đất của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất
động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -66,67%; b. -40%; c. +40%; d. +66,67%. Lần 18
1. Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây
dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn
nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng
20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời thực tế của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 27 năm; d. 30 năm.
2. Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên: a.
Cơ sở giá trị thị trường;
b. Cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Cơ sở giá trị thị trường hoặc Cơ sở giá trị thị trường; lOMoARcPSD| 36782889
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
3. Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vật lý của bất động sản?
a. Các vết nứt trên tường nhà;
b. Căn nhà bị lún;
c. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi;
d. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo.
4. Bất động sản thẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều trong khi bất động sản so sánh
có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất
của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của bất động
sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -66,67 triệu đồng/m2;
b. -40 triệu đồng/m2; c. +40 triệu đồng/m2; d. +66,67 triệu đồng/m2.
5. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực an ninh trong khi bất động sản
thẩm định giá ở khu vực mất an ninh. Biết tương quan về tình trạng an ninh như sau: khu vực an ninh cao
hơn khu vực mất an ninh là 25%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố an ninh của bất động sản so sánh là: a. 75 triệu đồng/m2; b. 80 triệu đồng/m2;
c. 120 triệu đồng/m2; d. 125 triệu đồng/m2.
6. Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao là 5 tỷ đồng/năm.
Nếu tỷ suất vốn hóa là 20% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 100 tỷ đồng; b. 125 tỷ đồng; c. 150 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
7. Tài sản nào sau đây là động sản? a. Các ki-ốt tại chợ;
b. Bảng quảng cáo;
c. Trại ươm giống cây trồng; d. Ga tàu.
8. Ước tính giá trị của xe thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản
giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường là: a. Cách tiếp cận thị trường; lOMoARcPSD| 36782889
b. Cách tiếp cận chi phí;
c. Cách tiếp cận thu nhập;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
9. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị giá trị dây chuyền sản xuất xi măng cho mục
đích thế chấp vay vốn ngân hàng là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
10. Tỷ lệ điều chỉnh cho một yếu tố có dấu - cho thấy:
a. Bất động sản so sánh thuận lợi hơn bất động sản thẩm định;
b. Bất động sản thẩm định thuận lợi hơn bất động sản so sánh;
c. Bất động sản thẩm định kém thuận lợi hơn bất động sản so sánh;
d. Câu a và c ĐÚNG.
11. Nếu tài sản được duy tu, bảo dưỡng tốt, được tân trang nâng cấp làm tăng chất lượng của tài
sản thì tuổi đời hiệu quả sẽ:
a. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản;
b. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
c. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
12. Chi phí trong thẩm định giá là:
a. chi phí mua hoặc tạo ra một tài sản tài sản thẩm định giá;
b. chi phí thay thế một tài sản có tính hữu ích tương tự;
c. chi phí tái tạo một tài sản giống hệt tài sản thẩm định giá;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
13. Bất động sản so sánh có diện tích 200m2 và có sân vườn đóng góp vào giá trị là 500 triệu đồng. Đơn
giá trước điều chỉnh là 150 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố sân vườn của bất động sản so sánh là:
a. 1,67%; =(500/200)/150 b. 3,33%;
c. Không tính được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
14. Một căn nhà cấp III vừa được hoàn thành xây dựng có chi phí tập hợp theo phương pháp khảo sát theo
số lượng được như sau: vật liệu xây dựng (400 triệu đồng), công thợ (300 triệu đồng), nội thất (800 triệu
đồng). Tài sản thẩm định là căn nhà cấp III có hao mòn lũy kế là 30%. Giá trị căn nhà thẩm định là: a. 450 triệu đồng; lOMoARcPSD| 36782889
b. 1050 triệu đồng;
c. 1700 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
15. Bất động sản thẩm định giá tóp hậu trong khi bất động sản so sánh nở hậu có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức
10% và đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Giá sau điều
chỉnh cho yếu tố hình dáng là: a. 83,33 triệu đồng/m2;
b. 85,71 triệu đồng/m2;
c. 114,29 triệu đồng/m2;
d. 116,67 triệu đồng/m2.
16. Nguyên tắc nào sau đây xem xét mối quan hệ giữa BĐS với yếu tố quy hoạch của Nhà nước? a. Nguyên tắc thay thế;
b. Nguyên tắc thay đổi;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai;
d. Nguyên tắc cung cầu.
17. Một doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/E trung bình của các doanh
nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp này là: a. 500 tỷ; b. 20.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
18. Tài sản nào sau đây là Bất động sản? a. Máy bay; b. Ruộng lúa; c. Tàu thuyền; d. Vàng.
19. Dòng tiền tự do doanh nghiệp (FCFF) được xác định theo công thức nào sau đây?
a. FCFF = EBIT(1-t) + Chi phí khấu hao - Chi tiêu vốn - Thay đổi Vốn lưu động;
b. FCFF = EAT + Chi phí khấu hao - Chi tiêu vốn + Các khoản nợ mới - Hoàn trả nợ Nợ gốc - Thay đổi Vốn lưu động;
c. FCFF = EBT + Chi phí khấu hao - Chi tiêu vốn + Các khoản nợ mới - Hoàn trả Nợ gốc - Thay đổi Vốn lưu động;
d. FCFF = EBIT(1-t) + Chi phí khấu hao + Lãi vay (1-t) - Chi tiêu vốn - Thay đổi Vốn lưu động.
20. Thẩm định giá trị tài sản mục đích bồi thường được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý; lOMoARcPSD| 36782889
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
21. Bất động sản thẩm định ở cạnh cây xăng trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 ở cạnh trụ sở ngân hàng. Biết đơn giá đất của bất động sản ở cạnh cây xăng thấp
hơn đơn giá đất của bất động sản không ở cạnh cây xăng là 20%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là:
a. -20 triệu đồng/m2;
b. +20 triệu đồng/m2;
c. -25 triệu đồng/m2;
d. +25 triệu đồng/m2.
22. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm gần bến xe trong khi bất
động sản thẩm định ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp
hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt
tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Giá sau điều
chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 40 triệu đồng/m2 b. 60 triệu đồng/m2 c. 160 triệu đồng/m2
d. 166,67 triệu đồng/m2
23. Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được
kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15%
và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp này là: a. 137,54 tỷ đồng; b. 194,02 tỷ đồng;
c. 331,56 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
24. Thẩm định dự án khả thi mục đích chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
25. Nhà ở cấp IV theo quy định của Việt Nam có niên hạn sử dụng dưới: a. 10 năm; b. 15 năm; c. 20 năm; d. 30 năm. lOMoARcPSD| 36782889
26. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị giá trị dãy trọ đang cho thuê cho mục đích mua bán là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
27. Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá có nghĩa là:
a. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽbán được trước;
b. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cầnthiết
tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế;
c. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng mộtthị
trường và một thời điểm;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
28. Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm
là 10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là
5%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo
là 16%. Giá trị thu nhập cuối giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 438,44 tỷ đồng; b. 764,31 tỷ đồng; c. 1202,75 tỷ đồng;
d. 1.537,31 tỷ đồng.
29. Bất động sản thẩm định giá có cảnh quan sông trong khi bất động sản so sánh cảnh quan công
viên có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông
cao hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là
10%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. -9,09%; b. +8,33%; c. -8,33%; d. +9,09%.
30. Mức giá ước tính của một tài sản phải phù hợp với:
a. Địa điểm thẩm định giá;
b. Thời điểm thẩm định giá;
c. Mục đích thẩm định giá;
d. Tất cả các yếu tố trên.
31. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản phải khả thi về: a. Pháp lý; b. Kỹ thuật; lOMoARcPSD| 36782889 c. Tài chính;
d. Cả 3 yếu tố trên.
32. Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được thực hiện đối với trường hợp nào dưới đây? a. Nhập khẩu hàng hóa;
b. Tính thuế chuyển nhượng bất động sản;
c. Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đấthoặc
khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành
phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ
đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. 33. Chứng thư TĐG:
a. Chỉ sử dụng cho một mục đích đã được yêu cầu;
b. Có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau được yêu cầu;
c. Có thể sử dụng cho bất kỳ mục đích nào;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
34. Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp so sánh giá bán?
a. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc cung cầu; c. Nguyên tắc thay đổi;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
35. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá máy móc thiết bị tạo thu nhập là: a.
Phương pháp so sánh giá bán; b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
36. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 50 triệu đồng/m2; b. 100 triệu đồng/m2; c. 150 triệu đồng/m2;
d. 200 triệu đồng/m2.
37. Phương pháp so sánh:
a. Luôn được thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường; lOMoARcPSD| 36782889
b. Luôn được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Có thể được thực hiện trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
38. Lô đất thẩm định (25mx20m) có bề mặt tiếp giáp mặt tiền. Biết giá chuyển nhượng thực tế đất
ở mặt tiền đường đối với những lô đất có diện tích trên dưới 100m2 là 100 triệu đồng/m2. Diện tích
tối thiểu tách thửa theo quy định tại khu vực này là 100m2 (chiều rộng mặt tiền tối thiểu 5m). Giá
trị lô đất thẩm định là: a. 30 tỷ đồng; b. 40 tỷ đồng; c. 50 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
39. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản
thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt
tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền
đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 30 triệu đồng/m2 b. 170 triệu đồng/m2 c. 233,33 triệu đồng/m2 d. 333,33 triệu đồng/m2
40. Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản. Ước tính
doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển (chưa tính lãi vay) là 150 tỷ đồng. Dự án
được vay 70% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 12% năm và lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 14%
tính trên hiện giá chi phí đầu tư phát triển (chưa tính chi phí lãi vay). Lãi suất chiết khấu là 15%. Giả sử
dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là: a. 14,26 tỷ đồng; b. 15,26 tỷ đồng; c. 16,26 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
41. Một thiết bị được nâng cấp để gia tăng công suất. Chi phí thay thế thiết bị vào thời điểm thẩm
định giá là 100 tỷ đồng. Chi phí nâng cấp thiết bị là 2 tỷ đồng. Tỷ lệ hao mòn chức năng là: a. 20%; b. 30%; c. 40%; d. 50%.
42. Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn giá
chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động sản
có diện tích lớn 30m2 là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: a. 76,92 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889 b. 123,08 triệu đồng/m2;
c. 130,00 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
43. Một tài sản có thể có bao nhiêu cách tiếp cận để thẩm định giá? a. 1 cách tiếp cận; b. 2 cách tiếp cận; c. 3 cách tiếp cận;
d. Tùy thuộc vào từng tài sản thẩm định.
44. Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có giá bán tương ứng là 20 tỷ đồng, 22 tỷ đồng và
24 tỷ đồng. Thu nhập hoạt động thuần tương ứng là 2,6 tỷ đồng; 2,2 tỷ đồng và 3,12 đồng. Tỷ suất vốn
hóa tính cho khách sạn thẩm định là: a. 11%; b. 12%; c. 13%; d. 14%.
45. Ba tài sản so sánh có các mức giá chỉ dẫn (triệu đồng/m2) lần lượt là 30; 24 và 21. Các quyền số
theo đánh giá của thẩm định viên lần lượt là 40%; 40% và 20%. Mức giá đại diện chung theo
phương pháp bình quân gia quyền là: a. 25,7 triệu đồng;
b. 25,8 triệu đồng;
c. 25,9 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
46. Tổng số thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa) của tài sản sử dụng tài sản đáp ứng được hiệu quả kinh tế là:
a. Tuổi đời kinh tế;
b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại
47. Dòng thu nhập hoạt động ròng trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu máy móc thiết bị có thể là:
a. Dòng thu nhập hoạt động ròng đều vô hạn;
b. Dòng thu nhập hoạt động ròng không đều vô hạn;
c. Dòng thu nhập hoạt động ròng KHÔNG đều hữu hạn;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
48. Một trung tâm thương mại cho thuê có tổng diện tích sàn cho thuê là 10.000 m2 và có giá thuê là
100USD/m2/tháng trong điều kiện thị trường bình thường. Tuy nhiên do cung sàn cho thuê vượt cầu nên
giá thuê giảm còn 80USD/m2/tháng. Nếu tỷ giá hiện tại là 23.000 đồng/USD và tỷ suất vốn hóa là 20%
năm thì hao mòn kinh tế của trung tâm thương mại này là: a. 276 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 b. 376 tỷ đồng; c. 476 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
49. Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cố tức được kỳ
vọng có mức tăng trưởng 10% một năm và tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20%. Giá trị
vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là: a. 100 tỷ đồng; b. 125 tỷ đồng; c. 150 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
50. Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m2 được giao dịch thành công với
giá 3,9 tỷ đồng. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2. Hao mòn lũy kế của tài sản
so sánh là 25%. Giá trị của đất của tài sản so sánh là: a. 2.900 triệu đồng;
b. 3.000 triệu đồng;
c. 3.100 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
51. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -50%; b. +100%; c. -100%; d. +50%.
52. Phương pháp thặng dư được áp dụng đối với bất động sản: a. Tạo ra thu nhập;
b. Có tiềm năng phát triển; c. Mục đích đầu tư;
d. Giao dịch phổ biến trên thị trường.
53. Trong phương pháp so sánh, tài sản so sánh có tính tương đồng cao với tài sản thẩm định khi:
a. Tổng giá trị điều chỉnh gộp dương;
b. Tổng giá trị điều chỉnh gộp lớn;
c. Tổng giá trị điều chỉnh gộp âm;
d. Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ.
54. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá được thực hiện trên cở sở: a.
Phương án thu nhập giả định;
b. Mức công suất thực tế của tài sản; lOMoARcPSD| 36782889
c. Mức thu nhập trung bình của các tài sản tương tự trong khu vực;
d. Mức thu nhập trung bình do tài sản đó mang lại.
55. Ô tô so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá là 900 triệu đồng. 3 tháng sau, giá ô tô giảm 10%
so với thời điểm bán và tại thời điểm thẩm định, giá ô tô tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó.
Mức điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. 72 triệu đồng; b. 90 triệu đồng; c. 180 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
56. Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh
có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất
của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1-
25m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. 94,74 triệu đồng/m2; b. 95 triệu đồng/m2; c. 105 triệu đồng/m2;
d. 105,26 triệu đồng/m2.
57. Công thức tính hao mòn một công trình theo niên độ?
a. Tuổi đời hiệu quả/(Tuổi đời hiệu quả+tuổi đời kinh tế còn lại);
b. Tuổi đời thực tế/tuổi đời kinh tế còn lại;
c. Tuổi đời hiệu quả/tuổi đời kinh tế còn lại;
d. Tuổi đời hiệu quả/(Tuổi đời hiệu quả +Tuổi đời kinh tế).
58. Nguyên tắc nào dựa trên lập luận một người mua cận trọng sẽ không bao giờ trả giá một tài sản
cao hơn một tài sản khác có tính hữu ích tương tự trong cùng một thị trường và một thời điểm?
a. Nguyên tắc thay thế;
b. Nguyên tắc cung cầu;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai;
d. Nguyên tắc đóng góp.
59. Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ
vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh
viễn là 5% một năm. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của
doanh nghiệp này là: a. 582,97 tỷ đồng; b. 679,59 tỷ đồng;
c. 1261,66 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
60. Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh
thuần của chúng lần lượt là: -30%; + 35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt
là: 30%, 35% và 40%. Các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 3 là: a. Cùng dấu +; lOMoARcPSD| 36782889 b. Cùng dấu -;
c. Bao gồm dấu + và dấu -;
d. Không xác định được dấu các điều chỉnh.
61. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở gần chùa trong khi bất động sản
thẩm định giá không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá
đất của bất động sản không ở gần chùa là 10%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. - 10%; b. +10%; c. -11,11%; d. +11,11%.
62. Thời gian sử dụng còn lại (tính từ thời điểm thẩm định giá) của thiết bị phát huy được hiệu quả là: a. Tuổi đời kinh tế; b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại
63. Một căn nhà cấp III có tuổi thọ là 40 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Năm thẩm định
giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn là: a. 86,5%; b. 87,5%; c. 88,5%;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
64. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản
thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt
tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền
đường < 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 45 triệu đồng/m2; b. 122,22 triệu đồng/m2; c. 155 triệu đồng/m2; d. 222,22 triệu đồng/m2.
65. Tỷ suất vốn hóa được tính theo công thức:
a. Thu nhập hoạt động ròng/Giá bán tài sản;
b. (1 - tỷ lệ chi phí hoạt động)/Số nhân thu nhập hiệu quả;
c. Tỷ lệ vay * Tỷ số vốn hóa vốn vay * Khả năng trả nợ hàng năm;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
66. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường
một chiều trong khi bất động sản thẩm định giá ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết
đơn giá đất của bất động sản ở ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều thấp hơn đơn giá đất của
bất động sản ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 40%. Tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản
so sánh là: a. -66,67% b. -40% c. +40% d. +66,67%
67. Thẩm định một máy tạo khuôn sản xuất năm 2014, có tuổi đời hiệu quả 4 năm, tuổi đời kinh tế còn
lại 16 năm. Máy tạo khuôn so sánh có cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật, ở tình trạng còn mới.
Thông tin thị trường: máy tạo khuôn có tỷ lệ hao mòn từ 20% đến dưới 25% giá chỉ bằng 80% giá máy
cùng năm sản xuất, có chất lượng 100%; Máy tạo khuôn có tỷ lệ hao mòn từ 25% đến dưới 30% giá chỉ
bằng 70% giá máy cùng năm sản xuất, có chất lượng 100%. Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh là: a. - 15%; b. - 30%; c. - 20%; d. -25%.
68. Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần
đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán
nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:
a. 5.000 triệu đồng;
b. 5.100 triệu đồng;
c. 5.200 triệu đồng;
d. 5.300 triệu đồng.
69. Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn
hướng Bắc 10% và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất
động sản so sánh là: a. -15,5%; b. -13,42%; c. +13,42%; d. +15,5%.
70. Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và
được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu
tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là: a. 711 triệu đồng; b. 810 triệu đồng; c. 720 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
71. Con tàu thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn lũy kế là 30% và dòng thu nhập hoạt động ròng mỗi năm do
con tàu mang lại là 12 tỷ đồng. Giá trị thanh lý con tàu ở đầu năm thứ 5 bằng 10% giá đóng mới con tàu.
Biết giá đóng mới con tàu là 50 tỷ đồng và lãi suất chiết khấu là 20% thì giá trị thẩm định của con tàu này là: a. 33,48 tỷ đồng; b. 34,23 tỷ đồng; c. 35,00 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
72. Một bất động sản so sánh có đơn giá đất quy chuẩn là 50 triệu đồng/m2 và các tỷ lệ điều chỉnh lần
lượt là: +4,76%; - 11,11%, - 5,26%; + 9,09%. Nếu mức điều chỉnh được tính trên đơn giá trước điều chỉnh
thì mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này là: a. 48,12 triệu đồng/m2; b. 48,74 triệu đồng/m2; c. 48,93 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại SAI.
73. Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 100 tỷ đồng. Có 3 doanh nghiệp cùng ngành có thể
so sánh có chỉ số P/E lần lượt là 9 - 10 - 11 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là: a. 10 tỷ; b. 1.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
74. Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:
a. Là giá cả thực tế xảy ra của một tài sản trong một cuộc trao đổi;
b. Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong một cuộctrao đổi;
c. Giá trị trong một cuộc trao đổi dự kiến xảy ra;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
75. Số năm tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng
đến thời điểm thẩm định giá là: a. Tuổi đời kinh tế;
b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại
76. Giả sử công ty An Thành có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 100 tỷ đồng, ROE dự
kiến là 20%, ROA dự kiến là 15%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng ngành nghề kinh doanh,
quy mô tương tự và nhiều yều tố gần giống Công ty An Thành nhất. Thu thập thông tin trên thị trường,
tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D, như sau: Công ty A: 40 ; Công ty B: 42; Công ty C: 38;
Công ty D: 44. Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là: a. 492 tỷ đồng; b. 574 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 c. 528 tỷ đồng; d. 615 tỷ đồng.
77. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản
thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt
tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền
đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65% b. -185,71% c. +65% d. +185,71%
78. Một công trình xây dựng cấp I có tuổi thọ là 100 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Năm thẩm
định giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn là: a. 92%; b. 93%; c. 94%; d. 95%.
79. Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh
thuần của chúng lần lượt là: -30%; + 25% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt
là: 30%, 25% và 20%. Tài sản so sánh tương đồng nhất với tài sản thẩm định là: a. Tài sản so sánh 1; b. Tài sản so sánh 2;
c. Tài sản so sánh 3;
d. Các đáp án còn lại SAI.
80. Giả sử công ty An An có tổng tài sản dự kiến trong năm thẩm định giá là 200 tỷ đồng, giá trị vốn hóa
150 tỷ đồng, ROE dự kiến là 18%, ROA dự kiến là 12%. Qua khảo sát có công ty A, B, C, D có cùng
ngành nghề kinh doanh, quy mô tương tự và nhiều yều tố gần giống Công ty An Thành nhất. Thu thập
thông tin trên thị trường, tìm được chỉ số P/E của các công ty A, B, C, D, như sau: Công ty A: 40 ; Công
ty B: 42; Công ty C: 38; Công ty D: 44. Giá trị doanh nghiệp An Thành ước tính là: a. 8.200 tỷ đồng; b. 6.150 tỷ đồng; c. 1.476 tỷ đồng; d. 984 tỷ đồng.
81. Chi phí thay thế công trình xây dựng có thể là:
a. Chi phí để mua công trình xây dựng hữu ích tương tự;
b. Chi phí để xây dựng công trình hữu ích tương tự;
c. Chi phí để lắp ghép công trình xây dựng hữu ích tương tự;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
82. Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong phương pháp vốn hóa trực tiếp?
a. Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất; b. Nguyên tắc cung cầu;
c. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;
d. Cả 3 nguyên tắc trên.
83. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 40 triệu đồng/m2; b. 150 triệu đồng/m2; c. 160 triệu đồng/m2;
d. 250 triệu đồng/m2.
84. Một thửa đất có diện tích 100m2 chưa có GCNQSDĐ đất vừa được bán với giá 1 tỷ đồng. Biết
tài sản có 2 yếu tố điều chỉnh, trong đó nghĩa vụ tài chính là 2 triệu đồng/m2 và mức giá chỉ dẫn là
15 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh thuần của yếu tố điều chỉnh bằng một số tiền là: a. 20%; b. 25%; c. 50%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
85. Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là
500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất
trả góp là 12% năm. Đơn giá sau điều chỉnh (làm tròn đơn vị triệu đồng) của bất động sản so sánh là: a. 25 triệu đồng; b. 30 triệu đồng; c. 35 triệu đồng; d. 40 triệu đồng.
86. Nguyên tắc phân phối thu nhập được vận dụng trong phương pháp thẩm định giá nào?
a. Phương pháp so sánh giá bán; b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp thặng dư;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
87. Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản:
a. có giao dịch phổ biến trên thị trường;
b. không có đủ thông tin trên thị trường để thu thập; lOMoARcPSD| 36782889
c. thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định;
d. thu nhập từ tài sản là không ổn định.
88. Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) dự kiến năm tới sẽ là 50 tỷ đồng. FCFE
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo và sau đó có mức tăng
trưởng ổn định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20%
thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là: a. 176,39 tỷ đồng; b. 205,94 tỷ đồng;
c. 382,32 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
89. Theo cách tiếp cận thu nhập thì dòng thu nhập hoạt động ròng của MMTB được tính bằng: a.
Lợi nhuận trước thuế;
b. Lợi nhuận trước thuế + Chi phí khấu hao;
c. Lợi nhuận trước thuế + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay;
d. Lợi nhuận trước thuế + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay - Thay đổi vốn lưu động.
90. Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo
(5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất
chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng;
b. 248,59 tỷ đồng;
c. 483,24 tỷ đồng;
d. 500,00 tỷ đồng.
91. Thẩm định giá tài sản đặc biệt được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Tài sản được thiết kế cho một mục đích đặc biệt;
b. Tài sản có các đặc điểm đặc biệt thu hút người mua đặc biệt;
c. Do khả năng tài chính hoặc động cơ của một người mua đặc biệt;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
92. Thẩm định một cần cẩu có trọng lượng nâng tối đa 5 tấn. Cần cẩu so sánh có trọng lượng nâng tối đa
6,5 tấn, vừa mới bán với giá 900 triệu đồng. Trọng lượng nâng đóng góp 30% giá trị của máy. Mức điều chỉnh là: a. -207,69 triệu đồng;
b. -62,31 triệu đồng; c. -81 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI.
93. Tỷ lệ tương quan giữa các yếu tố so sánh được xác định căn cứ vào:
a. Bảng tỷ lệ do các ngân hàng xây dựng; lOMoARcPSD| 36782889
b. Bảng tỷ lệ do các công ty thẩm định giá xây dựng;
c. Thông tin do thẩm định viên thu thập được từ thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
94. Theo "Nguyên tắc thay đổi" thì:
a. Giá trị tài sản thay đổi theo mục đích thẩm định giá;
b. Giá trị tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó;
c. Giá trị tài sản thay đổi theo phương pháp thẩm định giá;
d. Giá trị tài sản thay đổi theo khả năng thu thập dữ liệu của thẩm định viên.
95. Chi phí thay thế công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình: a.
giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá; b.
giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗi thời; c.
có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá; d.
có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá nhưng loại trừ chức năng lỗithời.
96. Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được
UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về đất đai và sử
dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2.
Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là
K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và 100% đối với
phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 375 triệu đồng;
b. 650 triệu đồng; c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
97. Một hợp đồng thuê đất có thời gian thuê còn lại là 10 năm, tiền thuê trả hàng năm là 2 tỷ đồng
trong khi giá thuê trên thị trường mỗi năm là 3 tỷ đồng. Nếu lãi suất chiết khấu là 12% năm thì giá
trị lợi thế quyền thuê trong trường hợp này đối với người thuê là: a. 5,65 tỷ đồng; b. 11,3 tỷ đồng; c. 16,95 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
98. Lô đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 3,5 m và chiều dài (chiều sâu) là 40m. Đơn giá trước
điều chỉnh của lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho
những lô đất có chiều rộng mặt tiền từ 3m đến dưới 4m là -20%. Phần diện tích chiều sâu trên 25m
đơn giá đất chỉ bằng 70% đơn giá đất mặt tiền. Giá trị lô đất thẩm định là: a. 9,94 tỷ đồng; b. 11,2 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889 c. 12,425 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
99. Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây
dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn
nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng
20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là: a. 10%; b. 18,37%; c. 30%; d. 90%.
100. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố lượng hóa được bằng tiền trong phương pháp so sánh được tính theo công thức:
a. Mức điều chỉnh / Đơn giá trước điều chỉnh;
b. (Đơn giá sau điều chỉnh - Đơn giá trước điều chỉnh) / Đơn giá trước điều chỉnh;
c. Cả 2 công thức đều ĐÚNG;
d. Cả 2 công thức đều SAI.
1. Bất động sản so sánh hướng Đông Nam có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản
thẩm định giá hướng Tây. Biết tương quan hướng như sau: hướng Đông Nam cao hơn hướng Bắc 10%
và hướng Bắc cao hơn hướng Tây 5%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố hướng của bất động sản so sánh là: a. 84,5 triệu đồng/m2;
b. 86,58 triệu đồng/m2;
c. 113,42 triệu đồng/m2;
d. 115,5 triệu đồng/m2.
2. Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có ưu điểm là:
a. Dễ dàng thu thập thông tin về định mức và giá cả các yếu tố đầu vào để sản xuất hay chế tạo nên tàisản thẩm định giá;
b. Phương pháp tính toán đơn giản và rất khoa học;
c. Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
3. Bất động sản thẩm định giá có cảnh quan sông trong khi bất động sản so sánh cảnh quan công
viên có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông
cao hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là
10%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. 90,91 triệu đồng/m2; b. 91,67 triệu đồng/m2; c. 108,33 triệu đồng/m2;
d. 109,09 triệu đồng/m2. lOMoARcPSD| 36782889
4. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -70 triệu đồng/m2;
b. -233,33 triệu đồng/m2; c. +70 triệu đồng/m2;
d. +233,33 triệu đồng/m2.
5. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản
thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô
không góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. 85 triệu đồng/m2;
b. 86,96 triệu đồng/m2;
c. 113,04 triệu đồng/m2;
d. 115 triệu đồng/m2.
6. Tài sản nào dưới đây thuộc thẩm quyền thẩm định giá của các công ty thẩm định giá? a.
Giá đất của bất động sản thế chấp;
b. Giá đất để tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân theo hệ số điều chỉnh giá đất;
c. Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
7. Theo quy định của Việt Nam, chung cư 7 tầng được phân cấp là công trình xây dựng: a. Cấp I; b. Cấp II; c. Cấp III; d. Cấp IV.
8. Ba tài sản thay thế (A,B,C) cho tài sản thẩm định giá có giá bán lần lượt là 10 tỷ, 11 tỷ và 15 tỷ.
Theo nguyên tắc thay thế, giá trị tài sản thẩm định là: a. 10 tỷ; b. 11 tỷ; c. 12 tỷ; d. 15 tỷ.
9. Một BĐS với tổng chi phí đầu tư 2 tỷ đồng. Chủ sở hữu thế chấp vay ngân hàng và giải ngân 2 lần: lần
1 vay 500 triệu đồng với lãi suất 16%/năm, lần 2 vay 300 triệu đồng với lãi suất 14,5%. Số tiền còn lại
đầu tư bằng vốn chủ sở hữu với tỷ suất sinh lợi yêu cầu là 17%/năm. Tỷ suất chiết khấu cho thu nhập tạo
ra từ BĐS này trong tương lai là: a. 16,17%; b. 18% ; lOMoARcPSD| 36782889 c. 16,38%;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI.
10. Nguyên tắc thay đổi được hiểu như thế nào là ĐÚNG nhất?
a. Giá trị của tài sản thay đổi theo giá cả của tài sản thay thế trên thị trường;
b. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó;
c. Giá trị của tài sản thay đổi theo kỳ vọng của chủ sở hữu tài sản;
d. Giá trị của tài sản thay đổi theo cung tài sản đó trên thị trường.
11. Phương pháp vốn hóa thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản:
a. có giao dịch phổ biến trên thị trường;
b. không có đủ thông tin trên thị trường để thu thập;
c. thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định;
d. thu nhập từ tài sản là không ổn định.
12. Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Cả 3 cách tiếp cận trên.
13. Cần thẩm định xe nâng hiệu SUMITOMO của Nhật, sản xuất năm 2015. Xe nâng so sánh Italy hiệu
HYSTER, sản xuất năm 2017, giá bán 500 triệu. Tương quan nước sản xuất xe nâng: Xe của Sweden:
100%; Xe của Italy: 95%; Xe của Nhật: 103%. Giá của tài sản so sánh sau điều chỉnh nước sản xuất là: a. 457,89 triệu đồng; b. 540 triệu đồng;
c. 542.11 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại SAI.
14. Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0
Năm 20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 6 năm. Năm thẩm định giá
20x9. Tỷ lệ chất lượng còn lại của xe là: a. 20%; b. 30%; c. 73,33%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
15. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị nhà máy lọc dầu cho mục đích bồi thường là: a. So sánh giá bán; b. Chi phí;
c. Vốn hóa thu nhập thu nhập; lOMoARcPSD| 36782889
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
16. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 480m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 30 triệu đồng/m2; b. 170 triệu đồng/m2; c. 233,33 triệu đồng/m2;
d. 333,33 triệu đồng/m2.
17. Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất
của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe
cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Tổng mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh là:
a. -40 triệu đồng/m2 ;
b. +40 triệu đồng/m2;
c. -60 triệu đồng/m2;
d. +60 triệu đồng/m2.
18. Tổn thất về tính hữu dụng của máy móc dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng các bộ phận cấu
tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường là: a. Hao mòn vật lý;
b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
19. Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 trđ/m2. Bất động sản thẩm
định giá chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn
bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là: a. -16,67%; b. -20%; c. +16,67%; d. +20%.
20. Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo
là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất
động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng;
b. 638,04 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889
c. 872,69 tỷ đồng;
d. 1283,33 tỷ đồng.
21. Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?
a. Điều khoản tài chính; b. Hình dáng; c. Môi trường; d. An ninh.
22. Thẩm định giá trị tài sản tính thuế được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
23. Thẩm định giá MMTB bồi thường được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
24. Nguyên tắc phân phối thu nhập trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thu nhập sinh ra từ sự
kết hợp các yếu tố: a. Đất đai và vốn;
b. Đất đai, vốn và lao động;
c. Đất đai, vốn, lao động và quản lý;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
25. Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản.
Ước tính doanh thu phát triển là 200 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển (chưa tính lãi vay) là 150
tỷ đồng. Dự án được vay 70% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 12% năm và lợi nhuận cho nhà
đầu tư yêu cầu là 20% tính trên giá trị thặng dư của lô đất. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giả sử dự
án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là: a. 25,10 tỷ đồng; b. 26,10 tỷ đồng; c. 27,10 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
26. Lô đất có diện tích nhỏ thường có giá 1 đơn vị cao hơn lô đất có diện tích lớn, bởi vì :
a. Đất có diện tích nhỏ có giá trị sử dụng cao hơn đất có diện tích lớn;
b. Đất có diện tích nhỏ có hiệu suất sử dụng cao hơn đất có diện tích lớn; lOMoARcPSD| 36782889
c. Cầu đối với loại đất có diện tích nhỏ lớn hơn cầu đối với loại đất có diện tích lớn khi xét trongmối
tương quan với cung từng loại đất;
d. Cung loại đất có diện nhỏ khan hiếm hơn cung loại đất có diện tích lớn.
27. Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0
Năm 20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá
20x9. Tuổi đời vật lý còn lại của xe là: a. 4 năm; b. 5 năm; c. 6 năm; d. 10 năm.
28. Công trình xây dựng cấp II theo quy định của Việt Nam có niên hạn sử dụng dưới: a. 20 năm; b. 50 năm; c. 80 năm; d. 100 năm.
29. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 35 triệu đồng/m2; b. 165 triệu đồng/m2; c. 185,71 triệu đồng/m2;
d. 285,71 triệu đồng/m2.
30. Chi phí thay thế thiết bị bao gồm: a. Chi phí sản xuất;
b. Chi phí ngoài sản xuất; c. Chi phí tài chính;
d. Tất cả các chi phí trên, kể cả lợi nhuận yêu cầu của nhà sản xuất.
31. Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được
UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, CÓ vi phạm pháp luật về đất đai và sử dụng
ổn định từ năm 2003. Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2. Đơn
giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,1.
Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 100% và 100% đối với phần
diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 750 triệu đồng;
b. 1025 triệu đồng; lOMoARcPSD| 36782889 c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
32. Giá bán MMTB được coi là giá thị trường khi:
a. Đó là kết quả mua bán giữa các công ty trong cùng tập đoàn;
b. Đó là kết quả mua bán giữa những người lệ thuộc về kinh tế;
c. Đó là kết quả mua bán giữa những người thân thuộc; d . Tất cả các câu trên đều SAI .
33. Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá nhà ở riêng lẻ là:
a. Phương pháp so sánh giá bán;
b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
34. Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản
so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết
đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích
có chiều sâu từ 1- 25m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. -5%; b. +5%; c. -5,26%; d. +5,26%.
35. Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng
có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến tăng thêm 15% và ổn
định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh
nghiệp này là: a. 50,75 tỷ đồng; b. 52,92 tỷ đồng;
c. 103,66 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
36. Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:
a. Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa;
b. Không áp dụng được đối với các tài sản tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn;
c. Có thể có kết quả ước tính thấp hơn phương pháp chi phí;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
37. Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ nhưng thiết bị có thể đạt được công suất lên đến
120.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã hoạt động được 60.000 giờ. Tuy nhiên, do được
bảo dưỡng tốt nên thời gian hoạt động của thiết bị tăng thêm được 30% công suất thiết kế. Tỷ lệ hao mòn
của thiết bị đó là: a. 25%; b. 30%; c. 75%; lOMoARcPSD| 36782889
d. Các đáp án còn lại SAI.
38. Bất động sản so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá giao dịch thành công là 100 triệu đồng/m2.
Trong vòng từ 3 đến 6 tháng vừa qua, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng và tại thời
điểm thẩm định, bất động sản trong khu vực tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Tỷ lệ điều chỉnh cho
yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là: a. 50%; b. 56%; c. 58%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
39. Tài sản nào dưới đây không phải là bất động sản?
a. Trạm bơm nước cho đồng ruộng; b. Bến cảng;
c. Phòng giao dịch của ngân hàng;
d. Không câu nào ĐÚNG.
40. Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 có nguồn gốc lấn chiếm từ năm 2005
nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là
K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất là 100% thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là: a. 750 triệu đồng; b. 1025 triệu đồng;
c. 1100 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
41. Thẩm định giá bằng phương pháp chiết trừ thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Cả 3 cách tiếp cận trên.
42. Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm
(15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ hao mòn: động cơ (30%), khung gầm
(25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Hao mòn lũy kế của ô tô này là: a. 25,75%; b. 30,25%; c. 74,25%; d. 69,75%.
43. Một doanh nghiệp có tài sản ngắn hạn là 10 tỷ đồng và tài sản cố định 20 tỷ đồng, chứng khoán
đầu tư dài hạn là 2 tỷ đồng tính theo giá trị sổ sách. Giá trị thị trường của tài sản ngắn hạn là 8 tỷ lOMoARcPSD| 36782889
đồng và tài sản cố định 15 tỷ đồng, chứng khoán đầu tư dài hạn là 10 tỷ đồng. Tổng nợ thực tế trên
sổ sách của doanh nghiệp là 20 tỷ đồng. Giá trị doanh nghiệp này là: a. 12 tỷ đồng;
b. 13 tỷ đồng;( 8+15+10)-20 c. 14 tỷ đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
44. Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản
so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết
đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích
có chiều sâu từ 1- 25m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là: a. 94,74 triệu đồng/m2;
b. 95 triệu đồng/m2;
c. 105 triệu đồng/m2;
d. 105,26 triệu đồng/m2.
45. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu
đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 580m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá
đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền
đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt
tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường
< 100m. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. 35 triệu đồng/m2; b. 165 triệu đồng/m2; c. 185,71 triệu đồng/m2;
d. 285,71 triệu đồng/m2.
46. Thẩm định giá cổ phần niêm yết được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
47. Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, tổng mức điều chỉnh thuần gộp:
a. Tổng giá trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh thuần;
b. Tổng mức điều chỉnh thuần của tất cả các yếu tố so sánh;
c. Mức giá chỉ dẫn - Đơn giá trước điều chỉnh;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
48. Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 900 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và
được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 10% lệ phí trước bạ. Mức điều chỉnh cho yếu tố
tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là a. -189 triệu đồng; b. - 90 triệu đồng; lOMoARcPSD| 36782889 c. - 180 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
49. Suy ô nhiễm môi trường xung quanh làm giá bất động sản giảm phản ánh loại hao mòn nào của
bất động sản? a. Hao mòn vật lý; b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
50. Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 80m. Biết tương quan về vị trí
như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng
50% đơn giá đất mặt tiền đường. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -50 triệu đồng/m2;
b. +100 triệu đồng/m2; c. -100 triệu đồng/m2; d. +50 triệu đồng/m2.
51. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai được sử dụng để thẩm định tài sản nào sau đây? a. Đất phân lô bán nền;
b. Xưởng may đang hoạt động; c. Nhà để ở; d. Vàng.
52. Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30
năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6
năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời hiệu quả của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 27 năm; d. 30 năm.
53. Thẩm định giá trị tài sản có thị trường hạn chế được thực hiện trên cơ sở:
a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt; d. Giá trị đầu tư. lOMoARcPSD| 36782889
54. Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần
đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán
nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh này là: a. -9.283.721 đồng; b. -10.283.721 đồng;
c. -11.283.721 đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
55. Xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 2.000 kg có giá bán là 100 triệu đồng trong khi xe
nâng hàng thẩm định có trọng tải nâng là 1.500 kg. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì
tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. +5%; b. -5%; c. +6,67%; d. -6,67%.
56. Bất động sản thẩm định có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản so sánh có chiều
rộng 4 m và chiều dài 30m. Biết bất động sản có chiều rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá trị trường và
bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70% giá thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng
thì tổng tỷ lệ điều chỉnh là: a. -20%; b. -14,74%; c. +20%;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
57. Một căn nhà cấp IV có tuổi thọ là 15 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Năm thẩm định
giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn là: a. 64,33%; b. 65,56%; c. 66,67%;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI
58. Thẩm định giá tài sản bắt buộc phải bán được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Thời gian bán quá ngắn hơn mức bình thường;
b. Người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bị cưỡng ép bán;
c. Người mua biết rõ tình trạng người bán chưa sẵn sàng bán;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu 1: Bất động sản thẩm định giá diện tích 20m2 trong khi bất động sản so sánh diện tích 50m2 có đơn
giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động
sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là:
a. - 23,08 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889
b. + 23,08 triệu đồng/m2;
c. + 30,00 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 2: Thẩm định giá trị tài sản thuê được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 3: Tài sản so sánh là một thiết bị y tế có giá thuê tài chính là 5 tỷ đồng với điều kiện thanh toán
ngay lần đầu 10%, phần còn lại trả đều nhau đầu mỗi quý trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất cho thuê là
15% năm thì tỷ lệ điều chỉnh của thiết bị y tế này là: Select one: a. - 23,12%; b. - 24,12%; c. - 25,12%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó
đã hoạt động được 10.000 giờ. Tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là: a. 10%; b. 20%; c. 80%; d. 90%.
Câu hỏi 5: Thẩm định giá tài sản là hoạt động: a.
Ước tính giá cả của các loại tài sản;
b. Ước tính giá trị bằng tiền của loại tài sản;
c. Ước tính giá trị bằng tiền của các quyền tài sản;
d. Ước tính giá trị bằng tiền của các tài sản, kể cả các quyền, quyền lợi, lợi ích phát sinh từ quyềnsử dụng tài sản.
Câu hỏi 6: Bất động sản thẩm định hiện đang cho thuê với giá 10.000 USD/tháng. Thời gian thuê còn lại
là 1 năm và sau khi kết thúc hợp đồng thuê, giá thuê được điều chỉnh tăng thêm 5% mỗi năm. Chi phí cho
thuê, sữa chữa và bảo dưỡng là 0,5 tỷ đồng/năm và chi phí khấu hao là 0,1 tỷ đồng/năm. Thuế thu nhập
cho thuê bất động sản là 10%. Tỷ giá 25.000 đồng/USD. Nếu lãi suất chiết khấu và vốn hóa là 20% thì
giá trị của bất động sản thẩm định là: a. 16,67 tỷ đồng; b. 17,23 tỷ đồng; c. 18,67 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 7: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: a.
được tính vào chi phí phát triển;
b. không được tính vào chi phí phát triển;
c. được trừ với giá trị thặng dư của thửa đất;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 8: Thẩm định giá trị tài sản mục đích mua bán sáp nhập được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 9: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đầu tư? a.
Cổ phần chưa niêm yết;
b. Dự án đầu tư khả thi;
c. Giá trị doanh nghiệp;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 10: Trong nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, khả thi về kỹ thuật có nghĩa là phải: a.
Khả thi về quy mô, công suất;
b. Khả thi về hình thể vật chất;
c. Khả thi về địa điểm, kiến trúc;
d. Cả 3 yếu tố trên.
Câu hỏi 11: Thẩm định giá MMTB mục đích thế chấp vay vốn được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 12: Xe cẩu bánh xích thẩm định giá số năm sử dụng theo thiết kế là 10 năm. Tuy nhiên, ước tính
thời gian khai thác xe mang lại hiệu quả được 15 năm. Năm sản xuất và đưa vào sử dụng là 20x0 Năm
20x5 xe được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế thêm 5 năm. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi
đời kinh tế của xe là: a. 4 năm; b. 10 năm; c. 11 năm; d. 15 năm. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 13: Tài sản so sánh là một ô tô khách có giá bán trả góp là 900 triệu đồng với điều kiện thanh
toán lần đầu 30% và phần còn lại thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi
suất trả góp là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh của ô tô này là: a. - 15,55%; b. - 16,55%; c. - 17,55%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 15: Phương pháp chi phí được sử dụng để thẩm định giá: a.
Tài sản gắn liền với đất;
b. Có dự định tạo ra một tài sản mới;
c. Công trình xây dựng vừa hoàn thành;
d. Tất cả đều ĐÚNG.
Câu hỏi 16: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán
ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh thuần của bất động
sản so sánh này là: a. -22,57%; b. -23,57%; c. -24,57%;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 18: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường? a. Căn hộ chung cư; b. Giá trị doanh nghiệp; c. Xe chuyên dụng;
d. Cây kiểng hơn trăm tuổi.
Câu hỏi 19: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 46 năm; d. 49 năm.
Câu hỏi 20: Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 150 tỷ đồng. FCFF
được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo và sau đó có mức tăng trưởng ổn
định vĩnh viễn là 5% một năm. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị
của doanh nghiệp này là: a. 529,16 tỷ đồng; b. 617,81 tỷ đồng;
c. 1146,97 tỷ đồng; lOMoARcPSD| 36782889
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu 1: Xe nâng hàng thẩm định giá có trọng tải nâng là 2.000 kg trong khi xe nâng hàng so sánh có trọng
tải nâng là 1.500 kg có giá bán là 100 triệu đồng. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì mức điều
chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: a. +5 triệu đồng; b. -5 triệu đồng;
c. +6,67 triệu đồng; d. -6,67 triệu đồng.
Câu hỏi 2: Thẩm định giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 3: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2
với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì đơn giá sau điều chỉnh của bất động
sản so sánh này là: a. 47.277.754 đồng; b. 48.277.754 đồng; c. 49.277.754 đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 4: Nguyên tắc đóng góp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là:
a. Mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị củatài sản đó;
b. Lượng giá trị của một bộ phận tài sản đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu;
c. Sự vắng mặt của các bộ phận tài sản làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 5: Sự lỗi thời của thiết kế, kiến trúc của bất động sản phản ánh loại hao mòn nào của bất động sản?: a. Hao mòn vật lý;
b. Hao mòn chức năng; c. Hao mòn kinh tế; d. Hao mòn vị trí.
Câu hỏi 6: Bất động sản so sánh có cảnh quan sông có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định giá cảnh quan công viên. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao
hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Mức
điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. -8,33 triệu đồng/m2 b. -9,09 triệu đồng/m2 lOMoARcPSD| 36782889 c. +8,33 triệu đồng/m2 d. +9,09 triệu đồng/m2
Câu hỏi 7: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực ngập lụt trong khi bất
động sản thẩm định giá ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu
vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của
bất động sản so sánh là: a. -42,86 triệu đồng/m2;
b. +42,86 triệu đồng/m2;
c. -30 triệu đồng/m2;
d. +30 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 8: Tài sản góp vốn vào doanh nghiệp: a.
Không bắt buộc phải thẩm định giá;
b. Do các bên góp vốn thống nhất và lập thành biên bản;
c. Có thể thuê thẩm định giá;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 9: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm gần bến xe trong khi bất
động sản thẩm định ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn
giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần
bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. 10% - 11,11% b. 10% - 33,33% c. 11,11% - 33,33% d. 11,11% - 50%
Câu hỏi 10: Một máy CNC so sánh mua theo hình thức trả chậm, nhận máy trả ngay 900 triệu đồng, 2
năm đầu mỗi tháng góp 20 triệu đồng, 3 năm sau mỗi tháng góp 18 triệu đồng. Tháng góp đầu tiên sau 1
tháng nhận máy, lãi suất trả góp 17%/năm. Mức điều chỉnh tuyệt đối là: a. +784,3 triệu đồng; b. +922,66 triệu đồng; c. +909,38 triệu đồng; d. +719,74 triệu đồng.
Câu hỏi 11: Một thửa đất nông nghiệp của một hộ gia đình có diện tích 1.000m2 được nhà nước giao
KHÔNG thu tiền sử dụng đất chuyển sang làm đất ở. Hạn mức sử dụng đất ở là 200m2. Giá đất nông
nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là
2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1,2. Tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất là
100%. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 2.826 triệu đồng; b. 2.842 triệu đồng;
c. 2.850 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 12: Bất động sản thẩm định giá tóp hậu trong khi bất động sản so sánh nở hậu có đơn giá chuẩn
là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản tóp hậu thấp hơn bất động sản vuông vức 10% và
đơn giá đất của bất động sản nở hậu cao hơn bất động sản vuông vức 5%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố
hình dáng là: a. -14,29%; b. +14,29%; c. -16,67%; d. +16,67%.
Câu hỏi 13: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2
với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì tỷ lệ điều chỉnh trong trường hợp này bằng: a. -2,44%; b. -3,44%; c. -4,44%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 14: Giá trị thặng dư của thửa đất được tính bằng: a.
Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển;
b. Hiện giá doanh thu phát triển - Hiện giá chi phí phát triển;
c. Hiện giá doanh thu phát triển - Hiện giá chi phí đầu tư phát triển;
d. Hiện giá doanh thu phát triển - Hiện giá chi phí đầu tư phát triển - Lợi nhuận nhà đầu tư.
Câu hỏi 15: Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, thứ tự điều chỉnh là:
a. điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, các yếu tố so sánh điều chỉnh theo tỷ lệphần trăm sau;
b. điều chỉnh các yếu tố so sánh có thể lượng hóa bằng một số tiền trước, các yếu tố so sánh không
thểlượng hóa bằng một số tiền sau;
c. điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch của tài sản trước, các yếu tố so sánh về đặcđiểm
(kỹ thuật - kinh tế) của tài sản sau;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 16: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở gần chùa trong khi bất động
sản thẩm định giá không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất
của bất động sản không ở gần chùa là 10%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -10 triệu đồng/m2; b. +10 triệu đồng/m2; c. -11,11 triệu đồng/m2;
d. +11,11 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 17: Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá: a.
bao gồm cả chi phí khấu hao; lOMoARcPSD| 36782889
b. bao gồm cả thuế thu nhập;
c. bao gồm cả chi phí tài chính;
d. bao gồm cả chi phí khấu hao, chi phí vốn và thuế thu nhập. Câu hỏi 18: Thẩm định giá MMTB thuê
được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường;
b. Giá trị hợp lý;
c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị bắt buộc phải bán.
Câu hỏi 19: Chọn phát biểu ĐÚNG:
a. Tỷ suất chiết khấu là một tỷ suất dùng để chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại;
b. Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất dùng chuyển giá trị thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn ở thời điểmhiện tại;
c. Cả hai phát biểu A và B đều ĐÚNG;
d. Cả hai phát biểu a và b đều SAI.
Câu hỏi 20: Để xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế thiết bị, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp: a. So sánh theo đơn vị;
b. Ước tính chi phí theo hạng mục công trình; c. Khảo sát số lượng;
d. Cả 3 phương pháp trên đều ĐÚNG.
Câu 1: Một doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê hàng năm là 2 tỷ đồng, thời hạn thuê đất còn lại là 5 năm.
Giá thuê trả hàng năm trên thị trường hiện tại là 4 tỷ đồng/năm. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giá trị lợi thế
quyền thuê đất của doanh nghiệp này là: a. 6,9 tỷ đồng; b. 7,1 tỷ đồng; c. 6,7 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 2: Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực
ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của
bất động sản so sánh là: a. 57,14 triệu đồng/m2;
b. 70 triệu đồng/m2;
c. 130 triệu đồng/m2;
d. 142,86 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 3: Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều
chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; + 25% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt
là: 30%, 25% và 20%. Tài sản so sánh ít tương đồng nhất với tài sản thẩm định là: a. Tài sản so sánh 1; b. Tài sản so sánh 2; lOMoARcPSD| 36782889 c. Tài sản so sánh 3;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 4: Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá đất nền dự án và căn hộ chung cư là: a.
Phương pháp so sánh giá bán; b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
d. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 5: Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm
(15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ chất lượng còn lại: động cơ (30%), khung gầm
(25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Tỷ lệ chất lượng còn lại của ô tô này là: a. 25,75%; b. 30,25%; c. 74,25%; d. 69,75%.
Câu hỏi 6: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -60 triệu đồng/m2; b. +150 triệu đồng/m2; c. +60 triệu đồng/m2; d. -150 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 7: Thẩm định giá tài sản cho mục đích thanh lý được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:
a. Người mua kỳ vọng mua được giá thấp hơn giá trị thực tế của tài sản;
b. Người bán muốn bán nhanh để tái đầu tư hoặc xây dựng, mua sắm mới tài sản;
c. Tài sản chỉ phù hợp với những mục đích sử dụng tương tự;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG
Câu hỏi 8: Bất động sản thẩm định ở gần chùa trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 không ở gần chùa. Biết đơn giá đất của bất động sản ở gần chùa thấp hơn đơn giá đất của
bất động sản không ở gần chùa là 10%. Mức điều chỉnh của bất động sản so sánh là: a. -10 triệu đồng/m2; b. +10 triệu đồng/m2; c. -11,11 triệu đồng/m2; d. +11,11 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 9: Nguyên tắc đóng góp cho biết: lOMoARcPSD| 36782889
a. Giá trị tài sản bằng giá trị của các bộ phận cấu thành nên nó;
b. Giá trị tài sản do giá trị của các bộ phận chính quyết định;
c. Giá trị tài sản do hao mòn của tài sản quyết định;
d. KHÔNG câu nào ĐÚNG.
Câu hỏi 10: Bất động sản thẩm định có chiều rộng 2,5m và chiều dài 25m trong khi bất động sản so sánh
có chiều rộng 4 m và chiều dài 30m và có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết bất động sản có chiều
rộng dưới 3m có giá bằng 80% giá trị trường và bất động sản có chiều dài trên 25 m có giá chỉ bằng 70%
giá thị trường. Nếu các yếu tố khác tương đồng thì mức giá chỉ dẫn là: a. 84,26 triệu đồng/m2;
b. 85,26 triệu đồng/m2;
c. 86,26 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 11: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15%
và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá của bất động sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 638,04 tỷ đồng;
c. 872,69 tỷ đồng; d. 1283,33 tỷ đồng.
Câu hỏi 12: Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn
dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15%
và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động
sản thẩm định là: a. 234,65 tỷ đồng; b. 638,04 tỷ đồng; c. 872,69 tỷ đồng; d. 1283,33 tỷ đồng.
Câu hỏi 13: Bất động sản thẩm định ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn
là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực không ngập lụt. Biết tương quan về tình trạng ngập lụt như sau: khu vực
ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố tình trạng ngập lụt của
bất động sản so sánh là: a. -42,86%; b. +42,86%; c. -30%; d. +30%.
Câu hỏi 14: Thẩm định giá trị doanh nghiệp tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng phương pháp: a. Vốn hóa trực tiếp;
b. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu dòng cổ tức;
c. Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 15: Thẩm định giá trị doanh nghiệp mục đích góp vốn được thực hiện trên cơ sở: a. Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt;
d. Giá trị đầu tư.
Câu hỏi 16: Thẩm định giá bằng phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận: a. Thị trường; b. Chi phí; c. Thu nhập;
d. Kết hợp 3 cách tiếp cận trên.
Câu hỏi 17: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự là:
a. Phương pháp so sánh;
b. Phương pháp chi phí;
c. Phương pháp vốn hóa thu nhập;
d. Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Câu hỏi 18: Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị đặc biệt? a.
Căn hộ chung cư; ttrường
b. Giá trị doanh nghiệp; đtư c. Xe chuyên dụng;
d. Cây kiểng hơn trăm tuổi.
Câu hỏi 19: Loại tài sản nào dưới đây phải áp dụng phương pháp tính chi phí thay thế? a. Cổ vật; b. Nhà bảo tàng;
c. Di sản văn hóa thế giới;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 20: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -55 triệu đồng/m2; b. +55 triệu đồng/m2;
c. -122,22 triệu đồng/m2; lOMoARcPSD| 36782889
d. +122,22 triệu đồng/m2.
Câu 1: Thẩm định giá tài sản bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu có hạn chế là: a.
Khó khăn trong việc xác định lãi suất chiết khấu;
b. Không áp dụng được đối với các tài sản tạo ra thu nhập trong một giai đoạn hữu hạn;
c. Có thể có kết quả ước tính thấp hơn phương pháp chi phí;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 2: Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ
lệ hao mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ hao mòn (hữu
hình) lũy kế của căn nhà này là: a. 45,29%; b. 46,29%; c. 47,29%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 3: Bất động sản so sánh diện tích 20m2 có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động
sản thẩm định diện tích 50m2. Biết đơn giá của bất động sản có diện tích dưới 30m2 cao hơn bất động
sản có diện tích lớn 30m2 là 30%. Mức điều chỉnh cho yếu tố quy mô diện tích là: SS=TĐG(1+30%)
a. - 23,08 triệu đồng/m2;
b. + 23,08 triệu đồng/m2;
c. + 30,00 triệu đồng/m2;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 4: Thẩm định giá theo phương pháp so sánh có hạn chế là: a.
Dữ liệu mang tính lịch sử;
b. Giá cả thị trường không ổn định;
c. Chất lượng thông tin thu thập không đáng tin cậy;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 5: Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có tỷ lệ chi phí hoạt động tương ứng là 30%;
33% và 39%. Tỷ lệ chi phí hoạt động tính cho khách sạn thẩm định giá là: a. 30%; b. 33%; c. 34%; d. 39%.
Câu hỏi 6: Một thửa đất phi nông nghiệp của một hộ gia đình có diện tích 1.000m2 được nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê hàng năm chuyển sang làm đất ở. Hạn mức sử dụng đất ở là 200m2. Giá đất nông
nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là
2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1,2. Tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất là
100%. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 2.826 triệu đồng; lOMoARcPSD| 36782889 b. 2.842 triệu đồng;
c. 2.850 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 7: Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 100m2 có nguồn gốc được giao không
đúng thẩm quyền và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng được UBND
xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ năm 2003. Hạn mức giao đất ở theo quy định của chính quyền địa
phương là 150m2. Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương là 5 triệu đồng và hệ số điều
chỉnh đơn giá đất là K=1,1. Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là
50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp
GCNQSDĐ là: 100*50*5=250 a. 250 triệu đồng; b. 500 triệu đồng; c. 550 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 8: Tài sản so sánh là một ô tô khách có giá bán trả góp là 900 triệu đồng với điều kiện thanh toán
lần đầu 30% và phần còn lại thanh toán đều nhau vào cuối mỗi tháng trong thời hạn 5 năm. Nếu lãi suất
trả góp là 12% năm thì giá sau điều chỉnh của ô tô này là: a. 741,03 triệu đồng;
b. 742,03 triệu đồng;
c. 743,03 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 9: Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền trong thẩm định giá trị doanh nghiệp là kỹ thuật chiết khấu: a.
Dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp trước thuế;
b. Dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp sau thuế;
c. Dòng thu nhập hoạt động ròng của doanh nghiệp trước thuế;
d. Dòng thu nhập hoạt động ròng của doanh nghiệp sau thuế.
Câu hỏi 10: Ba tài sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần. Biết tổng tỷ lệ điều
chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -30%; + 35% và -20%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt
là: 30%, 35% và 40%. Tất cả các yếu tố điều chỉnh của tài sản so sánh 2 là: a. Cùng dấu +; b. Cùng dấu -;
c. Bao gồm dấu + và dấu -;
d. Không xác định được dấu các điều chỉnh.
Câu hỏi 11: Thẩm định giá MMTB mục đích chuyển nhượng được thực hiện trên cơ sở: a.
Giá trị thị trường; b. Giá trị hợp lý; c. Giá trị đặc biệt; d. Giá trị đầu tư. lOMoARcPSD| 36782889
Câu hỏi 12: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 30 năm; d. 49 năm.
Câu hỏi 13: Bất động sản thẩm định ở vị trí lô góc trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100
triệu đồng/m2 không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô không
góc là 15%. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. -15 triệu đồng/m2; b. -13,04 triệu đồng/m2;
c. +15 triệu đồng/m2; d. +13,04 triệu đồng/m2.
Câu hỏi 14: Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên: a.
Cơ sở giá trị thị trường;
b. Cơ sở giá trị phi thị trường;
c. Cơ sở giá trị thị trường hoặc Cơ sở giá trị thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 15: Mức điều chỉnh cho yếu tố không lượng hóa được bằng tiền trong phương pháp so sánh theo
tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam được tính bằng:
a. Tỷ lệ điều chỉnh * Đơn giá sau điều chỉnh yếu tố liền trước;
b. Tỷ lệ điều chỉnh * Đơn giá trước điều chỉnh cho yếu tố không lượng hóa được bằng tiền;
c. Tỷ lệ điều chỉnh * Đơn giá so sánh quy chuẩn;
d. Các công thức trên đều SAI
Câu hỏi 16: Đặc điểm của dòng thu nhập hoạt động ròng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể là:
a. Đều hữu hạn hoặc không đều hữu hạn;
b. Đều hữu hạn và sau đó tăng trưởng đều vô hạn;
c. Không đều hữu hạn và sau đó tăng trưởng đều vô hạn;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 17: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất
động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -65 triệu đồng/m2 lOMoARcPSD| 36782889 b. -185,71 triệu đồng/m2 c. +65 triệu đồng/m2 d. +185,71 triệu đồng/m2
Câu hỏi 18: Số năm thể hiện thực trạng của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá là: a. Tuổi đời kinh tế; b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại
Câu hỏi 19: Một căn nhà cấp III vừa được hoàn thành xây dựng có chi phí tập hợp theo từng hạng mục
được như sau: móng (300 triệu đồng), tường (300 triệu đồng), sàn (100 triệu đồng), mái (200 triệu đồng).
Tài sản thẩm định là căn nhà cấp III có hao mòn lũy kế là 30%. Giá trị căn nhà thẩm định là: a. 270 triệu đồng;
b. 630 triệu đồng;
c. 900 triệu đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 20: Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thẩm định viên phải đánh giá
tác động của các yếu tố cạnh tranh đến: a. Giá cả của các tài sản so sánh;
b. Chi phí thay thế tài sản;
c. Thu nhập từ tài sản;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 2: Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm
20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành
xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời kinh tế của căn nhà là: a. 3 năm; b. 9 năm; c. 27 năm; d. 30 năm.
Câu hỏi 4: Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động
sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn ví trí lô
không góc là 15%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là: a. -15%; b. -13,04%; c. +15%; d. +13,04%.
Câu5: Một thửa đất vườn có nhà ở thuộc khu dân cư của một hộ gia đình có diện tích 1.000m2 được
chuyển sang làm đất ở. Hạn mức sử dụng đất ở là 200m2. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà
nước là 50.000 đồng/m2 và Giá đất ở theo quy định của nhà nước là 2.5trđồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá lOMoARcPSD| 36782889
đất K = 1,2. Tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất là 50%. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là: a. 1.421 triệu đồng;
b. 1.425 triệu đồng;
c. 2.597 triệu đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 6: Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là
100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như
sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá
đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá
đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách
mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: a. -55%; b. +55%; c. -122,22%; d. +122,22%.
Câu hỏi 7: Một tài sản so sánh có các tỷ lệ điều chỉnh lần lượt là: +4,76%; - 11,11%, - 5,26%; + 9,09%.
Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của tài sản so sánh này là: a. 30,22%; b. 30,23%; c. 30,24%;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 9: Một doanh nghiệp có thu nhập sau thuế là 1000 tỷ đồng. Nếu chỉ số P/B trung bình của các
doanh nghiệp so sánh cùng ngành là 20 thì giá trị của doanh nghiệp thẩm định là: a. 500 tỷ; b. 20.000 tỷ đồng;
c. Không xác định được;
d. Các đáp án còn lại SAI.
Câu hỏi 12: Một thửa đất nông nghiệp 10.000m2 của một doanh nghiệp ở TPHCM nhận chuyển nhượng
được chuyển thành đất ở. Số tiền mà doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng đất là 2.000.000
đồng/m2 trong khi đơn giá bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất theo phương án được
duyệt là 1.000.000 đồng/m2. Giá đất nông nghiệp theo quy định của nhà nước là 50.000 đồng/m2 và Giá
đất ở theo quy định của nhà nước là 2.500.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất K = 2. Tiền chuyển mục
đích sử dụng đất là: a. 30 tỷ đồng; b. 40 tỷ đồng; c. 49 tỷ đồng;
d. Các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 15: Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên: a.
Cơ sở giá trị thị trường;
b. Cơ sở giá trị phi thị trường; lOMoARcPSD| 36782889
c. Cơ sở giá trị thị trường hoặc Cơ sở giá trị phi thị trường;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 16: Lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương pháp thặng dự có thể được xác định dựa trên: a.
Quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b. Tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường;
c. Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 17: Bất động sản so sánh có cảnh quan sông có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất
động sản thẩm định giá cảnh quan công viên. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao
hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Giá sau
điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là: a. 90,91 triệu đồng/m2
b. 91,67 triệu đồng/m2
c. 108,33 triệu đồng/m2
d. 109,09 triệu đồng/m2
Câu hỏi 18: Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được thực hiện đối với trường hợp nào dưới đây? a. Nhập khẩu hàng hóa;
b. Tính thuế chuyển nhượng bất động sản;
c. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d. Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG.
Câu hỏi 19: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán
ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng
thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì đơn giá sau điều chỉnh của bất động
sản so sánh này là: a. 37.716.279 đồng; b. 38.716.279 đồng; c. 39.716.279 đồng;
d. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI.
Câu hỏi 20: Số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện
hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản và đáp ứng được
hiệu quả của việc sử dụng tài sản là: a. Tuổi đời kinh tế; b. Tuổi đời thực tế;
c. Tuổi đời hiệu quả;
d. Tuổi đời kinh tế còn lại lOMoARcPSD| 36782889 159