Slide bài giảng môn học Thẩm định giá tài sản

Slide bài giảng môn học Thẩm định giá tài sản bao gồm 4 chương chi tiết giúp sinh viên tham khảo, ôn luyện và nắm vững kiến thức môn học liên quan đến kiến thức về thẩm định giá tài sản để đạt kết quả cao sau khi kết thúc học phần. Mời bạn đọc đón xem!

125 63 lượt tải Tải xuống
Chia sẻ Báo cáo tài liệu

Môn: Thẩm định giá tài sản (BAF306)

Trường: Đại học ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh

Thông tin:

110 trang 9 tháng trước

Tác giả:

Profile Tiến Dũng
lOMoARcPSD|36782889
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
*********************************
Mục tiêu
1. Có khả năng nhận diện các yếu tố ảnh
hƣởng ến giá trị tài sản
2. Có khả năng lựa chọn cách tiếp cận thẩm
ịnh giá và vận dụng phƣơng pháp thẩm
ịnh giá thích hợp
3. Có khả năng lập ƣợc báo cáo thẩm ịnh
giá
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
****************************************
Chƣơng 1 Chƣơng 2 Chƣơng 3 Chƣơng 4
TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH
VỀ THẨM GIA GIÁ GIÁ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG MÁY MÓC DOANH
TÀI SẢN SẢN THIẾT BỊ NGHIỆP
---------------- ---------------- ----------------- -----------------
(10 tiết) (15 tiết) (5 tiết) (10 tiết)
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
0912.696.346
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Thẩm ịnh giá bất ộng sản,
Nguyễn Ngọc Vinh, ĐHKT
Định giá bất ộng sản,
Phạm Tiến Đạt, HVNH
Real Estate Market Valuation and Analysis
Joshua Kahr & Michael Thomsett
Investment Valuation
Aswath Damodaran
PHƢƠNG THỨC DẠY VÀ HỌC
15 tiết online
30 tiết offline
lOMoARcPSD|36782889
PHƢƠNG THỨC KIỂM TRA-ĐÁNH GIÁ
10% chuyển cần
20% thảo luận và bài tập
20% kiểm tra giữa kỳ
50% thi hết môn
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
****************************************
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Mục tiêu: Bố cục
I • Khái quát về thẩm ịnh giá
Hiểu
II
• Các cách tiếp cận của thẩm ịnh giá
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
lOMoARcPSD|36782889
Hiểu
III • Các nguyên tắc thẩm ịnh giá IV •
Quy trình thẩm ịnh giá
V • Toán tài chính trong thẩm ịnh giá
I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. KHÁI
NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ
1. KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ
Trong mỗi cột, hãy chọn ra một từ và ghép 3 từ của 3 cột
ể cho ra một khái niệm thẩm ịnh giá thích hợp nhất
Xác ịnh
Giá cả
Quyền ịnh oạt
Ƣớc tính
Lợi nhuận
Quyền sở hữu
Tính toán
Chi phí
Quyền sử dụng
Đo lƣờng
Công dụng
Quyền tài sản/TS
Xem xét
Giá trị
Quyền chiếm hữu
Khái niệm giá trị tài sản/quyền tài sản Giá trị tài
sản/quyền tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích trong tƣơng lai mà tài sản/quyền tài sản
mang lại cho một chủ thể
•Khái
thẩm
ịnh
giá
•Các
cách
tiếp
cận
của
thẩm
ịnh
giá
•Các
nguyên
tắc
trong
thẩm
ịnh
giá
Hiểu
•
Quy
trình
thẩm
ịnh
giá
Hiểu
•Toán
tài
chính
trong
thẩm
ịnh
giá
Vận
dụng
Khái
niệm
TĐG
Đối
tƣợng
TĐG
Mục ích TĐG
Vai trò TĐG
lOMoARcPSD|36782889
Câu hỏi úng sai
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là một thực tế tồn tại
lịch sử
- Các tài sản/quyền tài sản giống nhau ều có giá trị
như nhau, cho dù chúng ở trong không gian và thời
gian khác nhau
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là thuộc tính khách
quan, không phụ thuộc vào chủ thể có quyền ối với
tài sản
- Trong hầu hết các trường hợp, thẩm ịnh viên sẽ tiếp
cận ược ầy ủ thông tin
Câu hỏi úng sai - Giá trị tài sản có thể khác nhau khi
mục ích thẩm ịnh giá khác nhau
- Giá trị tài sản có thể khác nhau khi áp dụng phư ng
pháp thẩm ịnh giá khác nhau
- Giá trị tài sản khác giá cả của tài sản, khác thu nhập do
tài sản tạo ra và khác chi phí tạo lập nên tài sản
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
= TIỀN
PHÙ HỢP:
- THỊ TRƯỜNG
- THỜI ĐIỂM
- ĐỊA ĐIỂM
- MỤC ĐÍCH
TÀI SẢN/
QUYỀN TÀI SẢN
GIÁ
TRỊ
ƢỚC TÍNH
lOMoARcPSD|36782889
Theo pháp lệnh giá: “Thẩm ịnh giá là việc ánh giá
và ánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một
thị trƣờng tại một ịa iểm, thời iểm nhất ịnh theo
tiêu chuẩn của VN hoặc theo thông lệ quốc tế”
Theo từ iển Oxford: “Đánh giá giá trị ts là sự ƣớc
tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng
hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trƣờng, tại
một thời iểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ích
nhất ịnh”
2. ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH
GIÁ
TÀI SẢN
Bất
ộng
sản
Động
sản
QUYỀN TÀI SẢN
QUYỀN
SỬ
DỤNG
QUYỀN
CHIẾM
HỮU
QUYỀN
ĐỊNH
ĐOẠT
Quyền sở hữu
lOMoARcPSD|36782889
ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ
-Đất ai -Máy móc thiết bị
-Công trình xây dựng -Phƣơng tiện vận tải
-Các tài sản gắn vững -Hàng tồn kho chắc
với ất hoặc CTXD -Chứng khoán
-Thƣơng hiệu,…
Câu hỏi. Đối tượng nào sau ây không phải là bất
ộng sản:
a) Bến cảng
b) Kho hàng
c) Vật liệu xây dựng
d) Vườn cây lâu năm
Câu hỏi. Đối tượng nào sau ây là bất ộng sản :
a) Dây chuyền sản xuất.
b) Giá trị thư ng hiệu
c) Quyền sử dụng ất
d) Hệ thống iện nước
Tài sản
Bất
ộng
sản
Động
sản
lOMoARcPSD|36782889
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH
GIÁ
Khu vực tƣ nhân =>
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Khu vực công =>
4. VAI TRÕ CỦA
THẨM ĐỊNH GIÁ
II. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CƠ SỞ
GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
Mua bán
Chuyển nhƣợng
Cho thuê
Cho thuê lại
Bảo hiểm
Thế chấp
Bảo lãnh
Góp vốn
Kế toán
Kiểm toán
Tƣ vấn
Đầu tƣ
Giải thể
Sáp nhập
Đấu giá
Thanh lý
Chứng minh TS
Mối quan tâm hiện tại
Đánh thuế
Xử án
Bồi thƣờng
Cổ phần hóa
Thừa kế
Lập khung giá ất
Mua bán tài sản bằng vốn NSNN
lOMoARcPSD|36782889
1. CÁC CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH
GIÁ
a. Cách tiếp cận thị trƣờng – Tiêu chuẩn 08
b. Cách tiếp cận chi phí – Tiêu chuẩn 09
c. Cách tiếp cận thu nhập – Tiêu chuẩn 10
1. Các cách tiếp cận thẩm ịnh giá
2. Cơ sở giá trị của thẩm ịnh giá
A. CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƢỜNG
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức ƣớc tính giá trị
của tài sản thẩm ịnh giá thông qua việc so sánh tài sản
thẩm ịnh giá với các tài sản giống hệt hoặc tƣơng tự ã có
các thông tin về giá trên thị trƣờng.
thẩm ịnh giá và hao mòn của tài sản thẩm ịnh giá. phápPhƣơng chi giốngTài sản hệt Yếuchất
tố vật
Tƣ
vấn
Ra
quyết
ịnh
Thông
tin
thị
trƣờng
Minh
bạch
Phân
bổ
nguồn
lực
Tối
ƣu
Thúc
ẩy
Hội
nhập
kinh
tế
lOMoARcPSD|36782889
B. CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ
TIẾP CẬN CHI PHÍ
lOMoARcPSD|36782889
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức ƣớc tính giá trị của
tài sản thẩm ịnh giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có
chức năng, công dụng giống hệt hoặc tƣơng tự với tài sản
lOMoARcPSD|36782889
phí tái tạo
lOMoARcPSD|36782889
phápPhƣơng chi tƣơngTài sản tự
côngnăngChức dụng,
phí thay thế
lOMoARcPSD|36782889
C
ÁC
YẾU
TỐ
TẠO
NÊN
TÀI
SẢN
TƢƠNG
TỰ
Pháp
lý
Quyền
sở
hữu
Quyền
sử
dụng
Kinh
tế
Thu
nhập
Chi
phí
Điều
kiện
thanh
toán
Kỹ
thuật
Công
dụng
Vị
trí
Diện
tích
Lô
A
(8x16)
Thẩm
ịnh
giá
(5x16)
Lô B
x16)
(5
Lô C
(8
x16)
Lô D
x16)
(5
Chọn lô ất tƣơng tự với lô ất TĐG
lOMoARcPSD|36782889
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC
CÁCH CÁC LOẠI HAO MÕN C. CÁCH TIẾP
CẬN THU NHẬP
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức ƣớc tính giá trị của tài sản thông qua việc
quy ổi dòng tiền trong tƣơng lai có ƣợc từ tài sản về giá trị hiện tại.
Hao
mòn
chức
năng
Hao
mòn
kinh
tế
Hao
mòn
vật
lý
lOMoARcPSD|36782889
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC CÁCH
TIẾP CẬN THU NHẬP
Phƣơngvốnnhập hóa pháp thu
Lợi1 nămnhuận vốnTỷ suất hóa
Phƣơngchiếtdòng khấu tiền pháp ròngDòngn năm trong
tiền chiết
Tỷ suất
khấu
2. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
a. Giá trị thị trƣờng
b. Giá trị phi thị trƣờng
A. GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG
- Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá quốc tế:
giá trị thị trƣờng là số tiền ƣớc tính của tài
sản có thể sẽ ƣợc trao ổi vào ngày thẩm
ịnh giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một
bên sẵn sàng mua trong một giao dịch
khách quan, sau quá trình tiếp thị thích
hợp, tại ó các bên tham gia ều hành ộng
lOMoARcPSD|36782889
một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất
cƣ áp lực nào
- Hiệp hội các nhà TĐG Hoa kỳ: Giá trị thị trƣờng
là mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản
sẽ ƣợc mua bán trên thị trƣờng cạnh tranh và mở
dƣới những iều kiện giao dịch công bằng vào thời
iểm t g giữa ngƣời mua sẵn sàng mua và
ngƣời bán sẵn sàng bán, các bên hành
ộng một cách thận trọng, am tƣờng và
thừa nhận giá cả không bị ảnh hƣởng của
những yếu tố tác ộng thái quá cũng nhƣ
không bị ép buộc.
- Theo tiêu chuẩn số 02 của BTC: giá trị thị trƣờng của một tài
sản là mức giá ƣớc tính sẽ ƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời
iểm thẩm ịnh giá và ƣợc xác ịnh giữa một bên là ngƣời mua sẵn
sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch mua bán khách quan và ộc lập, trong iều kiện thƣơng mại
bình thƣờng
GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG CỦA TÀI SẢN
Mức giá ƣớc tính ƣợc mua bán trên thị trƣờng
Ổn ịnh
Ngƣời mua sẵn sàng mua và ngƣời bán sẵn sàng
bán: cả hai bên ều có thể ƣa ra sự lựa chọn và
quyết ịnh mua bán một cách tự nguyện, không nhiệt
tình thái quá
Các bên mua bán khách quan: là không có mối
quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp với nhau làm ảnh
hƣởng tới giá trị tài sản
Độc lập: không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất
kỳ nguyên nhân nào khi ƣa ra quyết ịnh mua hoặc
bán.
Thông tin minh bạch: Các bên mua bán có ầy ủ
thông tin về hàng hóa
Ổn ịnh ( iều kiện thƣơng mại bình thƣơng): là việc
mua bán công khai, thị trƣờng cạnh tranh và mở;
Các yếu tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra
những ột biến do chịu tác ộng của thiên tai, ịch hoạ,
lạm phát cao hoặc giảm phát mạnh...
Sẵn
lòng
Khách
quan -
Độc
lập
Minh
bạch
Ngƣời
mua
Sẵn
sàng
mua
Ngƣời
bán
Sẵn
sàng
bán
Giao
dịch
khách
quan -
ộc
lập
lOMoARcPSD|36782889
B. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG
Giá trị phi thị trƣờng là tổng số tiền ƣớc tính mà khi TĐG tài
sản, thẩm ịnh viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc các
chức năng của tài sản hơn là khả năng ƣợc mua, bán trên
thị trƣờng của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong iều kiện
thị trƣờng không iển hình hay không bình thƣờng
≠ MUA - BÁN
CĂN CỨ?
- CHỨC NĂNG - CÔNG DỤNG
NHỮNG TRƢỜNG HỢP ÁP DỤNG CƠ SỞ
GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG
Giá trị tài sản chuyên dụng
Giá trị tài sản ang hoạt ộng của doanh nghiệp
Giá trị thanh lý
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Giá trị ặc biệt
Giá trị ầu tƣ
Giá trị bảo hiểm
Giá trị ể tính thuế
Giá trị thế chấp
III. CÁC
NGUYÊN TẮC
THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Nguyên tắc sử dụng
tốt nhất và có hiệu
quả nhất
2. Nguyên tắc thay thay
thế
3. Nguyên tắc óng góp
4. Nguyên tắc cung cầu
5. Nguyên tắc dự kiến
lợi ích tƣơng lai
6. Nguyên tắc phù hợp
7. Nguyên tắc thay ổi
8. Nguyên tắc phân phối
thu nhập
TÀI SẢN
lOMoARcPSD|36782889
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Một tài sản ạt ƣợc sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng ó ạt ƣợc hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng
buộc của các iều kiện:
- Pháp lý
- Kỹ thuật
- Tài chính
- Thị trƣờng
Ví dụ: Cho thuê bất ộng sản
Căn hộ
Cƣ xá
Thu nhập gộp 19.200
13.800
Diện tích trống (5%) -960
-690
TRỒNG
CÂY
NPV = 12
CHO
THUÊ
NPV = 14
NUÔI
CÁ
NPV = 16
KHÁCH SẠN
4
TẦNG
KHÁCH SẠN
12
TẦNG
NPV = 5
NPV = 12
VÍ DỤ 1:
VÍ DỤ 2:
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ: sử dụng tối ƣu một ngôi nhà ã ƣợc chuyển ổi
=>
Chuyển ổi
thành văn
phòng là
tối ƣu
Câu hỏi. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một
lô ất là việc sử dụng dẫn ến kết quả là:
a) Doanh thu cao nhất của lô ất
b) Tỷ lệ thuê mướn cao nhất của lô ất
c) Giá trị sử dụng cao nhất của lô ất
d) Tổng chi phí ầu tư thấp nhất
Câu hỏi. Câu nào sau ây mô tả TỐT NHẤT của
công tác thẩm ịnh giá?
a) Giá bán ược người mua và người bán
chấp
nhận
b) Tài sản phải ược công khai
c) Sự ánh giá giá trị không thiên vị
d) Tất cả các bước trên ều ược xem xét
2. Nguyên tắc thay thế Giá trị của tài sản thẩm
ịnh giá thƣờng có liên quan ến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế
Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo
ra hoặc mức giá mà họ có thể mua từ một tài sản thay thế
trong cùng một thị trƣờng và cùng một thời iểm => Hai tài
sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản ó sẽ ƣợc bán trƣớc
Thu nhập thực tế 18.240
13.110
Chi phí hoạt ộng -4000
-0
Thu nhập hàng năm 14.240
13.110
Tỷ suất vốn hóa 10%
10%
Giá trị 142.400
=> Sử dụng căn hộ là tối ƣu
131.100
Văn phòng
Cửa hàng
Thu nhập hàng năm 40.000
55.000
Tỷ suất vốn hóa 10%
11%
Giá trị vốn hóa 400.000
500.000
Chi phí chuyển ổi 50.000
200.000
Giá trị còn lại 350.000
300.000
lOMoARcPSD|36782889
TÀI SẢN B CHƢA BÁN, GIÁ P = 14
TÀI SẢN C CHƢA BÁN, GIÁ P = 16
=> GIÁ BÁN CỦA TÀI SẢN TRONG TƢƠNG LAI LÀ
?
Ví dụ:
Hai tài sản A và B ồng nhất:
- Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2
tỷ
- Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1
tỷ => Giá tài sản cùng loại trên thị
trƣờng?
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay thế“ : Trong trường hợp hai
hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của những
tài sản ó chịu ảnh hưởng bởi:
a) Sự cạnh tranh giữa giá chào bán các tài sản.
b) Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài sản.
c) Mức ộ tạo ra thu nhập của tài sản.
d) Tất cả các áp án ều úng
3. Nguyên tắc óng góp
Giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản ƣợc
phản ánh bởi sự hiện hữu, hoặc sự thiếu vắng của bộ
phận ó trong tổng tài sản sẽ làm cho giá trị của toàn
TÀI
SẢN
P=10
TÀI
SẢN
P=14
TÀI
SẢN
P=16
A
B
C
TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10
Ví dụ: ba tài sản A, B, C ồng nhất
lOMoARcPSD|36782889
bộ tài sản tăng lên hay giảm xuống một lƣợng là bao nhiêu.
Ví dụ nguyên tắc óng góp
Câu hỏi. “Nguyên tắc óng góp” ược hiểu là:
a) Tỷ lệ giá trị của mỗi bộ phận trong toàn bộ giá trị tài sản.
b) Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận làm cho giá trị của tài sản tăng
lên hay giảm i bao nhiêu
c) Giá trị của mỗi bộ phận chiếm trong tổng trị giá của toàn bộ tài sản.
d) Giá trị của tài sản bằng giá trị của toàn bộ các bộ phận cộng lại
4. Nguyên tắc cung cầu Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với cầu
BDS
TDG
BDS A
BDS B
Giá bán
1.020 tr
860 tr
Vị trí
-30 tr
+ 50 tr
Sân vƣờn
- 40 tr
+ 30 tr
Giá trị iều chỉnh
950 tr
940 tr
lOMoARcPSD|36782889
Giá trị thị trƣờng của một tài sản ƣợc xác ịnh bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản ó trên thị trƣờng. Giá trị của tài
sản thay ổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản
Câu
hỏi:
Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển ường cầu
BDS?
Giá trị của tài sản tỷ lệ nghịch với cung
Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển ường
cung BDS?
Câu hỏi. Yếu tố nào sau ây làm tăng giá bất ộng sản?
a. Lãi suất của ngân hàng
b. Giá chứng khoán
c. Lạm phát
d. Giá vàng
5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tƣơng lai
S
D
S
D
P
Q
lOMoARcPSD|36782889
Giá trị của tài sản có thể ƣợc ƣớc tính bằng việc dự tính
khả năng sinh lợi trong tƣơng lai
Nguyên tắc này là c sở ể thẩm ịnh giá trị tài sản bằng phư
ng pháp thu nhập
Ví dụ: Thu nhập dự kiến hàng năm của một trung tâm
thƣơng mại là 2 tỷ ồng. Tỷ suất vốn hóa của trung tâm
này ƣợc xác ịnh là 8%. Giá trị của trung tâm thƣơng
mại này ƣợc ƣớc tính là:
2/8% = 25 tỷ
Câu hỏi. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tư ng lai ược áp
dụng nhằm thẩm ịnh giá trong trường hợp nào sau ây:
a) Thẩm ịnh giá nhà chung cư
b) Thẩm ịnh giá lô ất trống ể ở
c) Thẩm ịnh giá cây xăng
d) Thẩm ịnh giá nhà liền kế
6. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản sẽ có mức hữu dụng cao nhất nếu nó
ƣợc thiết kế một cách hòa hợp với những thứ
xung quanh và tƣơng thích với loại hình sử dụng
ất trong vùng
Nguyên tắc này ược ứng dụng ể xác ịnh hao mòn
chức năng và hao mòn kinh tế
Ví dụ: - Một khách sạn ƣợc xây dựng ở khu dân
cƣ thƣa thớt?
Câu hỏi. Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu
dụng tối a khi:
a) Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
b) Tài sản phù hợp với môi trường của nó
c) Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
d) Tài sản phù hợp với mục ích sử dụng của người bán
- Một ngôi nhà trong hẻm nhỏ nhƣng lại xây
dựng gara ô tô?
lOMoARcPSD|36782889
7. Nguyên tắc thay ổi:
Giá trị của tài sản thay ổi theo sự thay ổi của
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Các nguyên nhân gây nên sự thay ổi giá trị:
- Sự hao mòn tài sản
- Sự thay ổi chính sách của Nhà nƣớc
- Sự thay ổi của môi trƣờng xung quanh
- Sự xuất hiện hoặc mất i của tài sản thay thế -
Sự thay ổi thị hiếu - ….
Ví dụ: Xét bất ộng sản A, diện tích khuôn viên 100 m
2
- Trƣớc
khi có quy hoạch mở rộng ƣờng, giá bình quân 1 m
2
ất là 12
tr/m
2
- Sau khi có quy hoạch mở rộng ƣờng, giá bq 1 m
2
ất tăng lên
20 tr/m
2
Vậy, giá lô ất thay ổi từ 1200 triệu lên 2000 triệu do yếu tố quy
hoạch.
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay ổi” thì :
a) Thu nhập của tài sản luôn thay ổi.
b) Giá trị của tài sản có thể thay ổi theo thời gian
c) Cung cầu thị trường luôn thay ổi
d) Chi phí chế tạo tài sản luôn thay ổi.
8. NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của
quá trình sản xuất ( ất ai, vốn, lao ộng, quản lý) và có
thể ƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối ƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng
thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi ã phân phối cho
vốn, lao ộng và quản lý sẽ thể hiện giá trị của ất ai.
Ví dụ:
Tổng thu nhập của tài sản
15.500
Chi lao ộng
4.500
l
O
M
o
A
R
c
P
S
D
|
3
6
7
8
2
8
8
9
Chi quản lý
4.000
Chi hoàn vốn
5.000
Còn lại
2.000
Tỷ suất vốn hóa
10%
Giá trị ất 20.000
BÀI TẬP NHÓM (5 NGƢỜI)
GiẢ SỬ ANH CHỊ ĐƢỢC GIAO THẨM ĐỊNH GIÁ
MỘT
CÂY XĂNG ĐỂ THẾ CHẤP VAY VỐN NGÂN HÀNG,
ANH CHỊ LỰA CHỌN CÁCH TiẾP CẬN THẨM ĐỊNH
NÀO LÀ THÍCH HỢP NHẤT, VÌ SAO? CHO BiẾT 3
YẾU TỐ CẦN THẨM ĐỊNH ĐỂ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH
THẾ CHẤP?
IV. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
(Xem tiêu chuẩn 05)
1. Xác ịnh tổng quát
2. Lên kế hoạch thẩm ịnh giá
3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trƣờng
1. XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT
Nhận diện tài sản
Nhận diện “Quyền tài sản” ƣợc thẩm ịnh
Mục ích thẩm ịnh giá
Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm ịnh giá
Thiết lập thời hạn có hiệu lực
Những iều kiện ràng buộc
Nguồn dữ liệu
4. Phân tích thông tin
5. Ƣớc tính giá trị bất ộng sản
6. Báo cáo và chứng thƣ thẩm ịnh giá
lOMoARcPSD|36782889
Câu hỏi úng, sai:
- Giá trị của tài sản phụ thuộc vào ặc iểm
tài sản, không phụ thuộc vào mục ích
thẩm ịnh giá?
- Việc lựa chọn c sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị
trường khi thẩm ịnh giá tài sản là phụ thuộc vào ặc iểm
thị trường của tài sản và mục ích thẩm ịnh giá, không
phụ thuộc vào ặc iểm pháp lý, ặc iểm kinh tế - kỹ thuật của
tài sản?
2. LÊN KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ
4. PHÂN TÍCH THÔNG
TIN
- Thông tin về iều kiện tự nhiên-MT -
Thông tin về kinh tế-xã hội
- Thông tin về quản lý Nhà nƣớc, PL
- Thông tin về thị trƣờng bất ộng sản
5. ƢỚC TÍNH GIÁ
TRỊ
Phư ng
pháp
So
sánh
Phư ng
Pháp
Chi phí
-Vị trí
-Diện tích
-Đặc iểm hình học
-Hƣớng ất
-Khung cảnh xung quanh -
Tình trạng pháp lý
-Hiện trạng CTXD trên ất
-Quy hoạch nhà nƣớc
-Cơ sở hạ tầng
-Mức ộ ô nhiễm môi trƣờng
-Các lợi ích kinh tế
-Mục ích sử dụng hiện tại
Kế hoạch
Thu thập
Tài liệu
Kế hoạch
Khảo sát
Thực tế
Phân công
Công việc
Biểu ồ
Thời gian
Làm việc
Lập
Đề cƣơng
Báo cáo
Phân tích ặc
iểm pháp lý
– kinh tế - kỹ
thuật
Phân tích
thị trƣờng
Phân tích
sự sử dụng
cao nhất và
tốt nhất
lOMoARcPSD|36782889
3. THU THẬP TÀI LIỆU VÀ KHẢO SÁT HIỆN TRƢỜNG
DỮ LIỆU THỊ
TRƢỜNG
DỮ LIỆU TS
THẨM ĐỊNH
DỮ LIỆU TS
SO SÁNH
Phư ng
Pháp
Thặng
dư
Phư ng
Pháp
Dòng tiền
Chiết
khấu
Phư ng
Pháp
Vốn hóa
thu nhập
6. BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƢ
THẨM ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do thẩm ịnh viên lập ể nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về mức giá của tài sản ƣợc
khách hàng yêu cầu thẩm ịnh
CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức ịnh giá lập nhằm thông
báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản
liên quan ến kết quả ịnh giá bất ộng sản
NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƢ ĐỊNH
GIÁ
Bất ộng sản ƣợc ịnh giá
Vị trí, quy mô của bất ộng sản
Tính chất và thực trạng của bất ộng sản
lOMoARcPSD|36782889
Tình trạng pháp lý của bất ộng sản
Các hạn chế của bất ộng sản
Phƣơng pháp ịnh giá bất ộng sản
Thời iểm ịnh giá bất ộng sản
Giá của bất ộng sản
Các nội dung khác
Giả sử anh/chị ƣợc giao nhiệm vụ thẩm ịnh một căn
nhà biệt thự ở khu ô thị Khang Điền, quận 9. Anh chị
hãy liệt kê các yếu tố cần khảo sát ối với bất ộng sản
này?
V. TOÁN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ
1. Giá trị thời gian của dòng tiền
1. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA DÕNG TIỀN
a. Giá trị thời gian của một khoản tiền Tổng quát.
Một khoản tiền (CF) xuất hiện ở năm n. Với lãi
suất chiết khấu k, hãy quy ổi khoản tiền trên về
năm x?
Ta có: V
x
= CF*(1+k)
x-n
nếu x > n
V
x
= CF/(1+k)
n-x
nếu x < n
2. So sánh giá trị dòng tiền và giá trị tài sản
Ví dụ 1. Có một khoản tiền 10 vtt xuất hiện cuối năm 2.
Hãy quy ổi giá trị của khoản tiền trên về năm 0 và năm 4
nếu lãi suất chiết khấu là 10%/năm?
Giải.
- Giá trị khoản tiền quy về năm 4 là:
- V
4
=10*(1+10%)
2
= 12,1 vtt - Giá trị khoản tiền
quy về năm 0 là:
V
0
= 10/(1+10%)
2
= 8,26 vtt
B. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG
TIỀN
Tổng quát. Giá trị thời gian của dòng tiền là tổng giá trị
thời gian của các khoản tiền tạo nên dòng tiền ó. Ví dụ
lOMoARcPSD|36782889
2. Có một khoản tiền nhƣ sau. Với lãi suất chiết
khấu 10%, hãy quy ổi giá trị của dòng tiền trên về
năm 0 và năm 4
Năm
0
1
2
3
4
CF
0
10
30
20
0
Giải.
- Giá trị của dòng tiền quy về năm 0 là:
V
0
= 10/1,1
1
+ 30/1,1
2
+ 20/1,1
3
- Giá trị
của dòng tiền quy về năm 4 là:
V
4
= 10*1,1
3
+ 30*1,1
2
+ 20*1,1
1
Năm
0
1
2
3
4
CF
0
10
30
20
0
C. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG TIỀN ĐỀU
Tổng quát. Một dòng tiền ều (CF) xuất hiện từ năm m ến
năm n. Với lãi suất chiết khấu k, hay quy ổi giá trị dòng tiền
trên về năm x?
Bƣớc 1. Quy ổi
dòng tiền về
năm m – 1 theo công thức sau:
V
m-1
= CF*[1-(1+k)
m-n-1
]:k
Bƣớc 2. Quy ổi V
m-1
về năm x
- Nếu x > m-1 thì V
x
= V
m-1
*(1+k)
x-m+1
- Nếu x < m-1 thì V
x
= V
m-1
/(1+k)
m-1-x
Ví dụ 3. Có một dòng tiền ều nhƣ sau
Năm
0
1
2
3
4
5
6
CF
Lãi suất chiết khấu k = 10%. Hãy tính
V
10
10
10
10
và V
0 100?
Giải.
Ta có: V
2
= 10*(1-1,1
-4
):0,1
Do ó: V
0
= V
2
/1,1
2
= [10*(1-1,1
-4
):0,1] : 1,1
2
V
100
= V
2*
1,1
98
= [10*(1-1,1
-4
):0,1]*1,1
98
Lƣu ý
Năm
0
…
m
…
n
CF
0
0
CF
CF
CF
lOMoARcPSD|36782889
- Nếu một dòng tiền ều từ năm m ến vĩnh viễn thì ta có:
V
m-1
= CF/k
V
0
= V
m-1
/(1+k)
m-1
= CF/(k*(1+k)
m-1
)
- Nếu một dòng tiền tăng ều với tốc ộ g từ năm m ến vĩnh
viễn thì
V
m-1
= CF/(k-g) với k>g
V
0
= V
m-1
/(1+k)
m-1
= CF/((k-g)*(1+k)
m-1
)
Ví dụ 4. Có một dòng tiền nhƣ sau.
Năm
0
1
2
3
4
5
6
7
8
CF
10
10
10
30
10
10
10
Với k = 10%, hãy tính giá trị của dòng tiền ở thời
iểm ầu năm 4?
Giải. Ta có dòng
tiền.
Năm
0
1
2
3
4
5
6
7
8
CF
10
10
10
30
10
10
10
CF
2. SO SÁNH GIÁ TRỊ
DÕNG TIỀN VÀ GIÁ
TRỊ TÀI SẢN
a. Giá trị tài sản
Định nghĩa. Giá trị
tài sản là những
lợi ích bằng tiền
trong tƣơng lai
mà tài sản/quyền
tài sản mang lại cho một chủ thể.
Xét một dòng tiền ều (CF) từ năm m ến năm n.
Xét giá trị tài sản tại thời iểm x với x < n.
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm :
P
x
= CF*[1- (1 + k)
x-n
] : k
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện ầu năm :
P
x
= CF + CF*[1- (1 + k)
x-n
] : k
Ví dụ. Một dòng tiền ều từ năm 2 ến năm 6 mỗi
năm là 10 vtt. Với k = 10%, hãy tính P
2
?
Giải.
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm :
Năm
0
1
2
3
4
5
6
CF
0
0
10
10
10
10
10
lOMoARcPSD|36782889
P
2
= 10*(1-
1,1
-4
) :0,1 =
31,7 -
Trƣờng hợp
dòng tiền
xuất hiện ầu
năm :
Năm
0
1
2
3
4
5
CF
0
10
10
10
10
10
P
2
= 10 + 10*(1-
1,1
-3
) :0,1 = 34,87
Bài toán. Có dòng tiền nhƣ sau:
Năm
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
CF
20
20
30
20
20
40
40
30
40
40
k = 10%. Hãy tính:
a. V
0
và P
0
? Xét trƣờng hợp dòng tiền ầu năm
b. V
5
và P
5
? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
c. V
10
và P
10
? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
b. So sánh giá trị
dòng tiền và giá trị
tài sản Lấy lại ví
dụ trên, giá trị dòng tiền ở thời iểm cuối năm 2 ?
- Nếu dòng tiền cuối năm:
Năm
0
1
2
3
4
5
6
CF
0
0
10
10
10
10
10
V
2
= [10*(1-1,1
-5
) :0,1]*1,1 = 41,7 - Nếu
dòng tiền ầu năm:
Năm
0
1
2
3
4
5
CF
0
10
10
10
10
10
V
2
= [10*(1-1,1
-5
) :0,1]*1,1
2
= 45,87
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
****************************************
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
lOMoARcPSD|36782889
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục tiêu:
Hiểu
• Cácến
giáyếu
trị tố
bất ảnh
ộng hƣởng
sản
I II CácIII
Các
Tổng quan yếu tố phƣơng bất
ộng ảnh hƣởng pháp sản giá trị
BĐS thẩm ịnh
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
lOMoARcPSD|36782889
Vận dụng
• Cácịnh
phƣơnggiá
bất
ộng pháp
sản thẩm
giá BĐS
=>Tài sản nào sau ây thuộc bất ộng sản? a) Cát xây
dựng
b) Quyền sử dụng ất
c) Sắt thép xây dựng
d) Vườn cây lâu năm
=>Tài sản nào sau ây không thuộc bất ộng sản? a) Quạt trần
gắn trên tường
b) Hệ thống cầu thang máy
c) Máy b m nước
d) Hệ thống máy lạnh
lOMoARcPSD|36782889
2. Thị trƣờng bất ộng sản
a. Khái niệm
lOMoARcPSD|36782889
- Thị trường BĐS là môi trường trong ó những người mua
và người bán tác ộng qua lại lẫn nhau, ể thực hiện việc
mua bán b s thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và
cầu về
các quyền của BĐS theo quy luật thị trường
và quy ịnh của pháp luật
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Môi trƣờng
C. CÁC LOẠI GIAO DỊCH TRÊN THỊ
TRƢỜNG BĐS
Thị trƣờng mua bán bất ộng sản
Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản
cho thuê
Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản
dùng làm tài sản thế chấp
Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản
dùng ể góp vốn liên doanh
D. CÁC CẤP ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS
b.
Thuộc
tính
của
bất
ộng
sản
Tính
bất
ộng
Tính
không
ồng
nhất
Tính
khan
hiếm
Tính
bền
vững
Ảnh
hƣởng
lẫn nhau
Tính
Thanh
khoản
thấp
Đa
chức
năng
Người
mua
Người
bán
Tác ộng
lẫn nhau
thông qua
cơ chế giá
b. Đặc iểm của thị trƣờng BĐS
Không có
ịa iểm
mua bán
nhất ịnh
Mang
tính chất
ịa phương
Cạnh tranh
không
hoàn hảo
Cung
phản
ứng
chậm
Khó
thâm nhập
thị trƣờng
Liên hệ
mật thiết
với thị
trƣờng vốn
lOMoARcPSD|36782889
Sơ khởi
Tài chính
hóa
Tiền tệ
hóa
Tập trung
hóa
lOMoARcPSD|36782889
E. CHU KỲ GIAO ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS
-Giai oạn 1993-
1999 -Giai oạn
2000-2006
-Giai oạn 2006-2015
-Giai oạn 2016-nay
F. CUNG VÀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
Các yếu tố ảnh hƣởng ến cầu BĐS:
Thu nhập ( ặc biệt do phát triển kinh tế)
Tốc ộ tăng dân số ( ặc biệt do ô thị hóa)
Các chính sách của nhà nƣớc
Kỳ vọng của ngƣời mua
Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay ổi việc làm, tốc ộ
công nghiệp hóa, …
Các yếu tố ảnh
hƣởng ến cung BĐS:
Sự phát triển kinh tế
Chính sách của nhà nƣớc
Hoạt ộng của các nhà cung ứng và môi giới BĐS
Chi phí và công nghệ xây dựng
Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
II. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
TRỊ TÀI SẢN
1. Đặc iểm pháp lý
Boom
Doom
Gloom
Bloom
lOMoARcPSD|36782889
2. Điều kiện tài chính
3. Việc sử dụng hiện tại
4. Đặc iểm kinh tế
5. Đặc iểm hình học
6. Vị trí
7. Chi phí bỏ ra sau khi mua
8. Điều kiện thị trường
9. Quy hoạch
1. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ
(Xem: Luật ất ai; Nghị ịnh 43, 44, 45)
Trƣớc 15/10/93
Trƣớc 1/7/2004
Tiền sử dụng ất phải nộp
DT trong
HM
DT ngoài
HM
DT trong
HM
DT ngoài
HM
I. Có giấy tờ theo khoản 1-100 Luật ất ai
0%
0%
0%
0%
II. Không có giấy tờ theo khoản 1-100 Luật
ất ai (có nhà ở trên ất)
2.1. Đất không lấn chiếm
0%
50%
50%
100%
2.2. Đất lấn chiếm
50%
100%
100%
100%
Diện tích ất trong hạn mức thì áp dụng giá ất NN quy ịnh
Diện tích ất ngoài hạn mức thì áp dụng giá ất NN quyết ịnh
Giá ất nhà nước quyết ịnh = giá ất nhà nước quy ịnh*k
Ví dụ 1. Một lô ất trống diện tích 300 m
2
chƣa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm trong khu
dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp, không lấn chiếm, sử
dụng từ năm 1990. Lô ất này không có giấy
tờ theo quy ịnh tại khoản 1 iều 100 luật ất
ai. Cho biết diện tích ất ở trong hạn mức tại
khu này là 200m2, giá ất do nhà nƣớc quy
ịnh là 4 triệu ồng/m
2
, hệ số K = 2. Tính tiền
sử dụng ất phải nộp khi hợp thức hóa quyền
sử dụng ất.
Ví dụ 2. Một lô ất trống diện tích 350 m
2
chƣa
có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm
trong khu dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, không lấn
chiếm, sử dụng từ năm 1995. Lô ất này
không có giấy tờ theo quy ịnh tại khoản 1 iều
100 luật ất ai. Cho biết diện tích ất ở trong
hạn mức tại khu này là 200m2, giá ất do nhà
nƣớc quy ịnh là 4 triệu ồng/m
2
, hệ số K = 2.
Tính tiền sử dụng ất phải nộp khi hợp thức
hóa quyền sử dụng ất.
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ 3. Một lô ất trống diện tích 400 m
2
chƣa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm trong
khu dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp, ất lấn chiếm, sử dụng từ
năm 1994. Lô ất này không có giấy tờ theo quy
ịnh tại khoản 1 iều 100 luật ất ai. Cho biết diện
tích ất ở trong hạn mức tại khu vực này là
250m2, giá ất do nhà nƣớc quy ịnh là 3 triệu
ồng/m
2
, hệ số K = 2. Tính tiền sử dụng ất phải
nộp khi hợp thức hóa quyền sử dụng ất.
2. Điều kiện tài chính
Ví dụ 1: Thẩm ịnh viên tìm ƣợc một tài sản so sánh vừa
giao dịch theo iều kiện: bên mua trả trƣớc 2 tỷ ồng, 3
tỷ ồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5
năm với lãi suất 8%/năm, iều kiện thanh toán theo
tháng. Lãi suất thị trƣờng là 10%/năm.
Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
Ví dụ 2. Một tài sản vừa giao dịch nhƣ sau: bên mua trả
ngay 5 tỷ ồng khi ký hợp ồng, 5 tỷ ồng còn lại bên bán
cho trả chậm trong thời gian 2 năm với lãi suất
12%/năm, iều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị
trƣờng năm 1 là 8%/năm, năm thứ hai là 10%/năm. Tính
giá bán thanh toán ngay một lần?
3. Việc sử dụng hiện tại
Ví dụ 1: Bất ộng sản ang cho thuê thời hạn là 10
năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ ồng. Sau khi
kết thúc hợp ồng, tiền cho thuê năm ầu là 1,2 tỷ
và sau ó hàng năm tăng với tốc ộ 3%, hãy tính
P
o
biết tỷ suất chiết khấu k = 10%? (tiền thuê
nhà trả ầu năm)
4. Đặc iểm kinh tế
- Chi phí vận hành
- Chất lƣợng quản lý
- Tiền thuê nhà
- Thời hạn và iều khoản cho thuê
Ví dụ 2: Tài sản thẩm ịnh là
một cửa hàng hiện ang có
hợp ồng cho thuê với giá
thuê ròng là 96 triệu ồng/năm, còn 3 năm nữa
hết hạn hợp ồng. Giá thuê ròng trên thị trƣờng
là 120 triệu ồng/năm. Tỷ suất chiết khấu là 8%.
Tính giá trị cửa hàng? (tiền thuê trả ầu năm)
Có hai tài sản ang cho thuê.
lOMoARcPSD|36782889
Giá trị của mỗi tài sản là bao
nhiêu?
Thông số
Tài sản 1
Tài sản 2
Giá thuê
240 triệu/năm
300 triệu/năm
Phƣơng thức trả
3 năm trả một lần
vào ầu kỳ
Mỗi năm trả một
lần vào cuối kỳ
Thời hạn thuê còn
lại
6 năm
5 năm
Giá thuê sau khi
kết thúc hợp ồng
Tăng 10% và sau ó
ổn ịnh không tăng
Tăng 5% và sau ó ổn
ịnh không tăng
Tỷ suất chiết khấu
10%/năm
12%/năm
5. Đặc iểm hình học của lô ất
Đƣờng
- Lô ất E, A, B có diện tích bằng nhau
- Lô ất C, D có diện tích bằng nhau - Lô ất E giá bao nhiều?
A
B
11
tr/m2
D
tr/m2
9.5
C
10
tr/m2
100m2
E ?
40
m
30
m
20
m
B1
4
m
A
5
m
B2
C1
4
m
C2
10
tr/m2
Lô ất B và C giá bao nhiêu?
lOMoARcPSD|36782889
6. VỊ TRÍ
Lô ất A và B giá bao nhiêu?
- Lô ất A vừa bán với giá 1 tỷ - Tỷ suất vốn hóa
10%/năm - Lô ất B giá bao nhiêu?
Lô ất A, B và C hƣớng gì?
7. Chi phí bỏ ra sau khi mua
- Chi phí sửa chữa những hƣ hỏng
A
Giá thuê:
60
tr/năm
B
Giá thuê:
50
tr/năm
Bãi rác
Lô A
DT 35m
2
(3
,5x10)
Lô C
DT 105m
2
(10,5
x10)
Đƣờng rộng 12m
B
10
TR/M2
lOMoARcPSD|36782889
8. Điều kiện thị trƣờng
Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cƣ ã ƣợc giao
dịch với giá 920 triệu ồng. Căn hộ so sánh tƣơng ồng với
căn hộ thẩm ịnh về mọi yếu tố, ngoại trừ việc nó ã ƣợc
bán cách ây 3 tháng. Nghiên cứu thị trƣờng cho thấy trong
thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong khu vực ã tăng
giá 5%.
Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm ịnh là: 920*1,05 =
966 triệu ồng.
- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dƣ thừa
- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trƣờng - Chi
phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý
9. Quy hoạch
Ví dụ. Thẩm ịnh giá một BĐS có các thông tin:
- Sát mặt tiền ƣờng, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m,
diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích
các tầng nhƣ nhau;
- Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn ịnh từ năm 1980;
- Giá ất chuyển nhƣợng tại khu vực BĐS TĐG là
15.000.000 /m2;
- Giá xây dựng mới nhà cấp 3 tại thời iểm TĐG :
2.200.000 /m2;
- Giá ất của chính quyền ịa phƣơng quy ịnh tại khu vực
này là : 7.500.000 /m2
- Đơn giá xây dựng mới nhà cấp 3, do chính quyền quy
ịnh: 1.800.000 /m2.
- Chất lƣợng còn lại : 40%;
- Thời iểm TĐG : tháng 8/2006;
- Quy hoạch ƣờng hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố
quy hoạch ( năm 2006 ) mở rộng ƣờng thành 16m, mỗi
bên mở rộng thêm 5m.
A
B
lOMoARcPSD|36782889
Giải. - Xác ịnh diện
tích :
+ Diện tích ất : 4*20 = 80m2
III. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
Xác ịnh diện tích vi phạm lộ giới :+ Diện tích sàn xây dựng : 80*6 = 480m 2 GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
-
+ Diện tích ất : 4*5 = 20m2
+ Diện tích sàn xây dựng : 4*5*6 = 120m2 - Xác ịnh giá trị ƣợc bồi
thƣờng :
+ Đất : 20*7,5 = 150tr
+ Sàn XD : 120*1,8*40% = 86,4tr
- Giá trị thị trƣờng của phần dt BDS không vi phạm lộ giới sau QH :
+ Đất : (80 – 20)*15 = 900tr + Sàn XD:360*2,2*40% = 316,8 - Giá
trị BĐS TĐG :
+ Giá ất : 900 + 150 = 1050tr
+ Giá sàn XD : 316,8 + 86,4 = 403,2tr
+ Giá BĐS : 1050 + 403,2 = 1453,2tr
BƢỚC 1. TÌM KIẾM THÔNG TIN VÀ SO SÁNH
.
1
Phương
pháp
so
sánh
Tìm
kiếm
thông
tin
và
so
sánh
Phân tích
Điều
chỉnh
Ước tính
giá trị
tài sản
b1
b2
b3
b4
lOMoARcPSD|36782889
Mô tả
TĐG
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Giá bán
Chƣa biết
900 triệu
1320 triệu
800 triệu
Diện tích
100m2
100m2
120m2
80m2
Pháp lý
Sổ ỏ
Chƣa sổ ỏ Sử
dụng từ 1995
không lấn chiếm
Sổ ỏ
Sổ ỏ
Vị trí
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 8m
Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ tầng
Ngập nƣớc
Không ngập
Ngập nƣớc
Không ngập
Hƣớng
Tây bắc
Đông nam
Đông nam
Tây bắc
Đơn giá ất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 8 triệu ồng/m2. Hạn mức ất ở là
120 m2, k = 1,5
Bƣớc 2. Phân tích A.
Phƣơng pháp ịnh lƣợng
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP
- Phân tích theo cặp
lOMoARcPSD|36782889
- Phân tích thống kê
- Phân tích xu hƣớng
B. Phƣơng pháp ịnh tính
- Phân tích so sánh tƣơng quan
- Phân tích xếp hạng
Đặc iểm
BĐS TĐG
SS1
SS2
SS3
Vị trí
Chung cƣ 1
Chung cƣ 1
Chung cƣ 2
Chung cƣ 2
Diện tích
60 m2
100 m2
62 m2
105 m2
Giá bán,
triệu /m2
?
7
10
9
lOMoARcPSD|36782889
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP
=> TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH: BĐS TĐG
BĐS SS2
------------- = -------------
BĐS SS1 BĐS SS3
BĐS SS 1 CÙNG TẦNG BĐS SS 3
VÍ DỤ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ VÍ DỤ PHÂN TÍCH SO SÁNH TƢƠNG QUAN:
Tƣơng quan giữa diện tích và ơn giá bình quân
STT
Diện tích X
(ha)
Giá bán
(tỷ ồng)
Đơn giá Y
(tỷ ồng/ha)
1
15
22,5
1,50
2
17
24,14
1,42
3
20
26,20
1,31
4
25
28,75
1,15
5
27
29,16
1,08
5
m
Lô ât
TĐG
100
m
2
Lô ất
SS1
250
TA CÓ TỶ LỆ:
BĐS TĐG BĐS
Ví dụ về phân tích theo cặp
BĐS 3
BĐS
2
BĐS 1
BĐS
TĐG
10
m
SS2
100
m
2
Lô ất
SS3
250
m
2
------------- = -------------
BĐS
BĐS
lOMoARcPSD|36782889
CÓ 3 TÀI SẢN SO SÁNH LÀ BA NGÔI BIỆT THỰ MỚI ĐƢỢC BÁN
ĐỀU CÓ CÙNG ĐẶC ĐIỂM VỚI TÀI SẢN TĐG.
TUY NHIÊN, GIỮA TÀI SẢN TĐG VÀ CÁC SS CÓ SỰ
KHÁC BIỆT ĐÔI CHÖT VỀ VỊ TRÍ, VÀ DO ĐÓ GIÁ BÁN CÓ
SỰ CHÊNH LỆCH
Y = 1,989 – 0,033X
a. Nguyên tắc iều chỉnh
- Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một
BƢỚC 3. ĐIỀU CHỈNH nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta iều
chỉnh giá của b s so sánh giảm xuống. Ngƣợc lại, ta
Nguyên tắc iều chỉnh iều chỉnh giá bán tăng
Tỷ lệ tăng giảm và tỷ lệ iều chỉnh - Nguyên tắc 2: Trình tự iều chỉnh
Hình thức iều chỉnh
Bảng iều chỉnh
Điều chỉnh số tiền tuyệt ối trƣớc
=> Các yếu tố liên quan iều kiện giao dịch
=> Các yếu tố thuộc ặc iểm pháp lý Điều
chỉnh tỷ lệ % sau
=> Các yếu tố thuộc ặc iểm kỹ thuật
6
30
30,00
1,00
Tài sản so sánh
Giá bán (tỷ ồng)
Đặc iểm vị trí so
với TĐG
SS1
5,18
Tốt hơn
SS2
5,10
Kém hơn
SS3
5,12
Kém hơn chút
lOMoARcPSD|36782889
- Nguyên tắc 3: Khi iều chỉnh theo tỷ lệ %, phải chiết trừ
giá nhà ra khỏi giá bất ộng sản rồi mới tiến hành iều
chỉnh trên giá lô ất trống.
Câu hỏi 1. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống
hƣớng công viên. Bất ộng sản so sánh là lô
B TỶ LỆ TĂNG GIẢM VÀ TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
Nếu giá 1m2 của SS = TĐG*(1+x) (1)
Thì x gọi là tỷ lệ tăng/giảm
Nếu giá 1m2 của TĐG = SS*(1+y) (2)
Thì y gọi là tỷ lệ iều chỉnh
Cách tìm y thông qua x
Từ (1) => TĐG = SS*(1/(1+x)
= SS*[1 + {1/(1+x) - 1}]
Vậy y = 1/(1+x) - 1
ất trống hƣớng ra ƣờng. Lô ất hƣớng công viên giá
cao hơn hƣớng ra ƣờng 10%. Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Câu hỏi 2. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống
vuông vức. Bất ộng sản so sánh là lô ất trống tóp
hậu. Lô ất tóp hậu giá giảm so với vuông vức 15%.
Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Câu hỏi 3. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống
hƣớng ông nam. Bất ộng sản so sánh là lô ất trống
hƣớng tây bắc. Lô ất hƣớng ông
ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
Cách 1. Phƣơng pháp iều chỉnh gộp
Gọi y1 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 1
y2 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 2 yn
là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố n Ta có:
y = ∑yi y gọi là tổng iều chỉnh Khi ó:
P
TĐ
= P
ss
*(1+y)
nam cao hơn tây nam 10%, hƣớng tây nam cao hơn
tây bắc 10%. Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Ví dụ: Bất ộng sản thẩm ịnh là 1 lô ất trống vuông vức có diện
tích 100 m2, hƣớng tây bắc. Bất ộng sản so sánh là lô ất tóp
hậu có diện tích 100 m
2
, hƣớng ông nam, vừa ƣợc bán với giá
1 tỷ. Các các yếu tố khác tƣơng tự BĐS TĐG.
Cho biết: lô ất hƣớng ông nam giá cao hơn tây bắc 10%; lô ất
tóp hậu giá thấp hơn vuông vức 15%
Thẩm ịnh
- Giá bán 1m
2
ất của bất ộng sản so sánh là:
lOMoARcPSD|36782889
1.000 tr/100m
2
= 10 tr/m
2
- Tiến hành iều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng:
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên
giá cao hơn BĐS TĐG 10%, do vậy ta iều chỉnh
giảm. Tỷ lệ iều chỉnh giảm do hƣớng là:
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên
giá thấp hơn BĐS TĐG 15%, do vậy ta iều chỉnh
tăng. Tỷ lệ iều chỉnh tăng do hình dạng là:
1/(100% - 15%) – 100% = 17,6%
+ Tổng iều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 17,6% =
8,5%
Vậy giá 1m
2
ất BĐS TĐG = 10 * (1 + 8,5%) =
10,85 triệu ồng
ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
Cách 2. Phƣơng pháp iều chỉnh liên
hoàn
Gọi y1 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 1
=> Giá sau iều chỉnh 1 là: P
1
=
P
ss
*(1+y
1
) Gọi y2 là tỷ lệ iều chỉnh của
yếu tố 2
=> Giá sau iều chỉnh 2 là: P
2
= P
1
*(1+y
2
) yn là tỷ lệ
iều chỉnh của yếu tố n
Giá sau iều chỉnh n là: P
n
= P
n-1
*(1+y
n
)
Lưu ý: P
ss
là giá tài sản so sánh sau iều chỉnh tuyệt ối
Lấy lại ví dụ trƣớc
Thẩm ịnh
- Giá bán 1m
2
ất của bất ộng sản so sánh là:
1.000 tr/100m
2
= 10 tr/m
2
- Tiến hành iều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng:
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên giá cao hơn
BĐS TĐG 10%, do vậy ta iều chỉnh giảm. Tỷ lệ iều chỉnh giảm
do hƣớng là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
Giá 1m2 sau iều chỉnh là: P
1
= 10*(1-9,1%) = 9,1 triệu
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên giá thấp hơn
BĐS TĐG 15%, do vậy ta iều chỉnh tăng. Tỷ lệ iều chỉnh tăng
do hình dạng là: 1/(100% - 15%) – 100% = 17,6%
Giá 1m2 sau iều chỉnh là: P
2
= 9,1*(1+17,6%) = 10,7 triệu
C. HÌNH THỨC ĐIỀU CHỈNH
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt ối
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm ĐIỀU CHỈNH THEO
SỐ TIỀN TUYỆT ĐỐI
Ví dụ:
lOMoARcPSD|36782889
BĐS cần TĐG có diện tích 200
m2, ã có sổ ỏ. BĐS so sánh có
diện tích 200m2, chƣa có sổ ỏ,
sử dụng từ năm 1994, không lấn
chiếm, không tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch, không có các
loại giấy tờ theo quy ịnh tại khoản
1 iều 100 luật ất ai, vừa bán với
giá 2000 triệu ồng. Giá ất của nhà
nƣớc là 2 triệu ồng, hạn mức sử
dụng ất ở
150m2, k = 1,5
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
Cách khác:
Ta có: TĐG/SS1 = SS2/SS3
= TĐG = SS1*(SS2/SS3) = SS1[1 + (SS2/SS3 – 1)]
Rõ ràng SS2/SS3 – 1 chính là tỷ lệ iều chỉnh Thay
số vào:
TĐG = 12*(14/15) = 11,2 tr
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
Phân tích:
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT
của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá 1m2 của
SS3 tăng so với SS2:
(15 – 14)/14 = 7,14%
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích:
DT SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1
cũng tăng 7,14% so với TĐG (sử dụng thông tin
từ SS2 và SS3).
Điều chỉnh
- Tỷ lệ giảm giá của TĐG so với SS1 là:
1/(1 + 7,14%) – 1 = - 0,067 -
Giá bán 1m2 của TĐG là:
12*(1-0,067) = 11,2tr/m2
D. LẬP BẢNG ĐIỀU CHỈNH
Yếu tố
Thẩm ịnh giá
So sánh 1
So sánh 2
TĐG
200m2
Ss1
100m2
12
tr/m2
???
5
m
Ss3
105m2
Ss2
210m2
14
tr/m2
15
tr/m2
8
m
lOMoARcPSD|36782889
Giá bán
Diện tích
I. Điều chỉnh số tiền tuyệt ối
Điều kiện giao dịch
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
Đặc iểm pháp lý
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
Đặc iểm khác
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
Giá cơ sở
Giá cơ sở
II. Điều chỉnh tỷ lệ %
Yếu tố 1
Tỷ lệ tăng, giảm
Tỷ lệ iều chỉnh
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
X
1
Y
1
= 1/(1+x
1
) – 1
M
1
= Giá cơ sở*y
1
P
1
= Giá cơ sở*(1+y
1
)
Yếu tố 2
Tỷ lệ tăng, giảm
Tỷ lệ iều chỉnh
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
X
2
Y
2
=1/(1+x
2
) – 1
M
2
= Giá cơ sở*y
2
P
2
= P
1
*(1+y
2
)
Giá cơ sở là giá sau iều chỉnh tuyệt ối
Mức iều chỉnh = tỷ lệ iều chỉnh*giá cơ sở Tổng iều chỉnh (y)
= tổng các tỷ lệ iều chỉnh Mức giá chỉ dẫn:
Theo phƣơng pháp liên hoàn: P = P
n
Theo phƣơng pháp gộp: P = giá cơ sở*(1+y)
Số lần /c = số lần /c tuyệt ối + tƣơng ối
Số iều chỉnh tuyệt ối = tổng các giá trị tuyệt ối của các
mức iều chỉnh
Số iều chỉnh thuần = tổng các mức iều chỉnh
VÍ DỤ TỔNG QUÁT
III. Tổng hợp kết quả
Tổng iều chỉnh
Y = Y
1
+ Y
2
+…+ Y
n
Mức giá chỉ dẫn
Theo PP liên hoàn
Theo PP gộp
P = P
n
P = Giá cơ sở*(1+y)
Số lần iều chỉnh
∑số lần iều chỉnh tuyệt
ối và tƣơng ối
Số iều chỉnh tuyệt ối
∑Absolute(M
i
)
Số iều chỉnh thuần
∑M
i
lOMoARcPSD|36782889
B
ƢỚC
1: S
O
SÁNH
BƢỚC 2: PHÂN TÍCH
Mô tả
TĐG
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Giá bán
Chƣa biết
900 triệu
1320 triệu
800 triệu
Diện tích
100m2
100m2
120m2
80m2
Pháp lý
Sổ ỏ
Chƣa sổ ỏ Sử
dụng từ 1995
không lấn chiếm
Sổ ỏ
Sổ ỏ
Vị trí
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 8m
Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ tầng
Ngập nƣớc
Không ngập
Ngập nƣớc
Không ngập
Hƣớng
Tây bắc
Đông nam
Đông nam
Tây bắc
Đơn giá ất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 4 triệu ồng/m2. Hạn mức ất ở là
120 m2, k = 1,5
Mô tả
TĐG
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Giá bán
Chƣa biết
900 triệu
1320 triệu
800 triệu
Diện tích
100m2
100m2
120m2
80m2
Pháp lý
Sổ ỏ
N/V tài chính:
100*4*50%=200
Sổ ỏ
Sổ ỏ
Vị trí
Mặt ngõ
10m
0
Kém hơn
Giảm 10%
Kém hơn
Giảm 10%
Cơ sở hạ
tầng
Ngập nƣớc
Tốt hơn
Tăng 15%
0
Tốt hơn
Tăng 15%
Hƣớng
Tây bắc
Tốt hơn
Tăng 6%
Tốt hơn
Tăng 6%
0
BƢỚC 3: ĐIỀU CHỈNH
lOMoARcPSD|36782889
Mô tả
TĐG
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Giá bán
Chƣa biết
9
11
10
Pháp lý
Sổ ỏ
200
Mức iều chỉnh
+ 2
Giá bán sau .chỉnh
11
11
10
Vị trí
Đƣờng 10m
Tỷ lệ tăng giảm
0,00
-0,10
-0,10
Tỷ lệ iều chỉnh
0,00
+ 0,11
+ 0,11
Mức iều chỉnh
0,00
+ 1,22
+ 1,11
Giá sau iều chỉnh
11,00
12,22
11,11
Hạ tầng
Ngập nƣớc
Tỷ lệ tăng giảm
0,15
0,00
0,15
Tỷ lệ iều chỉnh
-0,13
0,00
-0,13
Mức iều chỉnh
-1,43
0,00
-1,30
Giá sau iều chỉnh
9,57
12,22
9,66
Hƣớng
Tây bắc
Tỷ lệ tăng giảm
0,06
0,06
0,00
Tỷ lệ iều chỉnh
-0,06
-0,06
0,00
Mức iều chỉnh
-0,62
-0,62
0,00
Giá sau iều chỉnh
9,02
11,53
9,66
Mô tả
TĐG
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
Tổng iều chỉnh
-0,19
0,05
-0,02
Giá chỉ dẫn
Theo PP liên hoàn
9,02
11,53
9,66
Theo PP gộp
8,94
11,60
9,81
Số lần iều chỉnh
3
2
2
Số .chỉnh tuyệt ối
4,06
1,84
2,42
Số .chỉnh thuần
-0,06
0,60
-0,19
lOMoARcPSD|36782889
Tổng iều chỉnh
-0,19
0,05
-0,02
BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ 1M2 ĐẤT BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Gọi A là mức giá ƣớc tính của tài sản thẩm ịnh Cách 1. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là: Cách 1. Lấy bình quân giá chỉ
dẫn của 3 BĐS SS 100*10,1 = 101 triệu ồng
=> P = 10,1 triệu ồng/m2 Cách 2. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là:
Cách 2. Cho trọng số từng BĐS SS và tính giá bình quân 100*10,2 = 102 triệu ồng
Giả sử trọng
số cho 3 bất ộng sản là 30 – 30 – 40
=> P = 10,2
Cách 3. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là:
Cách 3. Chọn mức giá chỉ dẫn của BĐS SS có tính tƣơng ồng
100*11,5 = 115 triệu ồng
cao nhất
với BĐS TĐ theo thứ tự ƣu tiên: 1) Số lần iều chỉnh thấp nhất,
lOMoARcPSD|36782889
2) Số iều chỉnh tuyệt ối thấp nhất,
3) Số iều chỉnh thuần thấp nhất
=> P = 11,5
BÀI TẬP NHÓM BÀI TẬP NHÓM
HƢỚNGBẮC HƢỚNGBẮC
Đọc thêm. Thẩm ịnh giá bất ộng sản sau:
BĐS cần TDG có DT ất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích
sàn xây dựng 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép,
tƣờng gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, chất lƣợng còn
lại 80%.
Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch
thành trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm ịnh giá nhƣ sau : -
BĐS 1 : DT ất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát
gạch granite, chất lƣợng còn lại 80%, giá bán ƣợc 180 lƣợng
vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch 16.600.000 /lƣợng. -
BĐS 2 : DT ất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD 200
m2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái bê
tông lát ngói, tƣờng gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội
thất khá, chất lƣợng còn lại 80% và có phần sân vƣờn, bề
bơi, gara ô tô, trị giá 330 triệu ồng, giá bán ƣợc 460 lƣợng
vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch 16.500.000 /lƣợng.
Đƣờng 5m
Đƣờng 8m
TĐG
100m2
SS1
200m2
15
tr/m2
SS2
100m2
tr/m
20
SS3
200m2
tr/m2
18
Cho
biết
:
-
Hƣớng
ĐN
giá
cao
hơn
TB 5%
-
Căn
góc
giá
cao
hơn
không
căn
góc
10%
Đƣờng 5m
Đƣờng 8m
TĐG
100m2
SS1
200m2
15
tr/m2
SS3
200m2
tr/m
17
SS2
100m2
20
tr/m2
Cho
biết
:
-
Hƣớng
ĐN
giá
cao
hơn
TB 5%
-
Căn
góc
giá
cao
hơn
không
căn
góc
10
%
lOMoARcPSD|36782889
- BĐS 3: DT ất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện
tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn
bêtông cốt thép, tƣờng gạch, nền lát gạch ceramic,
mái ngói, chất lƣợng còn lại 75%, giá bán ƣợc 350
lƣợng vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch
16.400.000 /lƣợng.
Biết rằng :
Giá vàng thời iểm TĐG : 16.400.000 /lƣợng.
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tƣơng tự :
BĐS thẩm ịnh giá : 3,200,000 /m2.
BĐS 1 : 3,500,000 /m2,
BĐS 2 : 3,400,000 /m2, BĐS 3
: 3,600,000 /m2 .
Thẩm ịnh:
- So sánh quan hệ tỷ lệ:
Bƣớc 1: thẩm ịnh giá ất BDS TDG: SS3/SS2 = 1,1743/1,5655 = 75%
-
BDS SS1:
- Giá trị lô ất BDS TDG:
+ Giá trị nhà: 120*3,5*80% = 336 tr
+ Quy ra vàng: 336/16,6 = 20,24 lƣợng
= 1,5976*75%*100 = 119,82 lƣợng + Giá trị ất:180 – 20,24 = 159,76 lƣợng Bƣớc 2:
Thẩm ịnh giá công trình xây dựng: + Đơn giá 1m
2
ất: 159,76/100 = 1,5976 lƣợng - Giá trị nhà: 120*3,2*80% = 307,2tr
- BDS SS2:
lOMoARcPSD|36782889
+ Giá trị nhà: 200*3,4*80% = 544 triệu - Quy ra vàng: 307,2/16,4 = 18,73 lƣợng + Phần gara ôto: 330 tr
Bƣớc 3: Ƣớc tính
giá trị BDS TDG:
=> Tổng cộng: 874 triệu = 119,82 + 18,73 = 138,55 lƣợng
+ Quy ra vàng:874/16,5 = 52,97 lƣợng
+ Giá trị ất: 460 – 52,97 = 407,03 lƣợng
+ Đơn giá 1m
2
ất: 407,03/260 = 1,5655 lƣợng
- BDS SS3:
+ Giá trị nhà: 200*3,6*75% = 540 tr
+ Quy ra vàng:540/16,4 = 32,93 lƣợng
+ Giá trị ất: 350 – 32,93 = 317,07 lƣợng
+ Đơn giá 1m
2
ất: 317,07/270 = 1,1743 lƣợng
lOMoARcPSD|36782889
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI A.
CHI PHÍ TÁI TẠO VÀ CHI PHÍ THAY THẾ
B. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH CHI PHÍ
Chi phí tái tạo là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ, nhân
công hiện hành tại thời iểm thẩm ịnh giá ể xây Phƣơng pháp so sánh ơn vị dựng một tòa
nhà hoàn toàn tƣơng tự, hoặc gần

Phƣơng pháp phân chia thành phần
tƣơng tự với tòa
nhà cần thẩm ịnh giá, sử dụng cùng

Phƣơng pháp khảo sát số lƣợng
loại vật liệu, thiết kế
kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay

Phƣơng pháp chỉ số giá xây dựng nghề công nhân, bao
gồm cả những iểm ã lỗi thời, lạc hậu nhƣ tài sản thẩm ịnh
lOMoARcPSD|36782889
Chi phí thay thế là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ,
nhân công hiện hành tại thời iểm thẩm ịnh giá ể xây
dựng một tòa nhà có công năng công dụng tƣơng
lOMoARcPSD|36782889
A. Chi phí trực tiếp
NVL
Nhân
công
Máy thi
công
Tổng
Móng
Tường
Sàn
Trần
B. Chi phí quản lý công
trƣờng
C. Chi phí quản lý doanh
nghiệp
D. Lãi vay
lOMoARcPSD|36782889
tự với tòa nhà cần thẩm ịnh giá, sử dụng vật liệu hiện
ại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành
PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH ĐƠN VỊ
Giá trị của công trình xây dựng ƣợc ƣớc tính bằng cách so
sánh những công trình kiến trúc tƣơng tự với công trình cần
thẩm ịnh. Chi phí tính trên ơn vị diện tích ƣợc rút ra từ những
công trình tƣơng tự về chất lƣợng, về thiết kế sau khi ã iều
chỉnh theo sự khác biệt về iều kiện thị trƣờng, ặc iểm vật lý
nhƣ chênh lệch về diện tích, số tầng.
GTCT = Đơn giá 1m2 sàn*Tổng diện tích sàn
Lưu ý: Đ n giá xây dựng có thể ược cung cấp bởi các công ty tư
vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn ầu tư xây
dựng c bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm
Phƣơng pháp phân chia thành
phần
PHƢƠNG PHÁP KHẢO SÁT SỐ LƢỢNG
Định mức dự toán xây dựng cơ bản là ịnh mức kinh tế
kỹ thuật xác ịnh mức hao phí cần thiết về vật liệu, lao
ộng và máy thi công ể hoàn thành một ơn vị khối
lƣợng công tác xây lắp tƣơng ối hoàn chỉnh nhƣ 1m3
tƣờng gạch, 1m3 bê tông, 1m2 lát
sàn gạch từ khâu chuẩn bị ến khâu
kết thúc công tác xây lắp.
Theo phƣơng pháp này chi phí xây
dựng công trình ƣợc tính toán căn
E. Lãi cho doanh nghiệp
F. Thuế
Giá trị công trình
lOMoARcPSD|36782889
cứ vào ơn giá chi tiết hiện hành của vật liệu và lao ộng,
khối lƣợng công tác của công trình và ịnh mức dự toán
xây dựng cơ bản ể tổng hợp tổng dự toán xây lắp và
sau ó là tổng dự toán công trình
BƢỚC 3. ƢỚC TÍNH HAO MÕN
a. Các loại hao mòn
b. Các khái niệm về tuổi ời
c. Các phƣơng pháp ƣớc tính hao mòn
A. CÁC LOẠI HAO MÕN
Hao mòn vật lý: là quá trình gặm mòn dần công trình
hàng ngày, từ bộ phận nhỏ ến toàn bộ công trình do
các tác nhân: thời tiết, khí hậu, ộ ẩm của không khí
Hao mòn chức năng: là sự không tƣơng thích của bất
ộng sản so với các tiêu chuẩn hiện hành. Nguyên nhân
là do lỗi thiết kế, sự lỗi thời của các kết cấu, do thiếu
hoặc thừa bộ phận
Hao mòn kinh tế: là sự giảm giá trị công trình do tác
nhân bên ngoài tài sản gây ra. Ví dụ tiếng ồn, sự ô
nhiểm, việc sử dụng ất không phù hợp; Các tác nhân
kinh tế nhƣ quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu,
suy thoái kinh tế.
Lƣu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng ƣợc chia thành
có thể sửa chữa ƣợc và không thể sửa chữa ƣợc.
- Hao mòn gọi là sửa chữa ƣợc nếu sự sửa chữa
là có thể về mặt thực tế và hợp lý về mặt kinh tế,
tức là chi phí sửa chữa nhỏ hơn giá trị óng góp
mà sự sửa chữa mang lại.
- Hao mòn là không thể sửa chữa ƣợc nếu chi phí
ể sửa chữa các khiếm khuyết vƣợt quá lợi ích
tăng thêm cho tài sản
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ: Một công trình xây dựng hoàn thành và ƣa vào sử
dụng cuối năm 2010. Đầu năm 2015, công trình ƣợc
nâng cấp nên tuổi ời kinh tế còn lại ƣợc kéo dài thêm 5
năm. Công trình này có tuổi ời kinh tế là 40 năm. Thời
iểm thẩm ịnh là ầu năm 2017. Tính tuổi ời hiệu quả của
công trình xây dựng?
C. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH HAO MÕN
(1). Phư ng pháp tuổi ời
Tuổi ời hiệu quả
%HM = ………………………
Tuổi ời kinh tế
Ƣu iểm: Dễ thực hiện Nhƣợc
iểm:
- Giả ịnh sự giảm giá công trình theo tuyến tính
=> không thực tế
- Chƣa tính ến hao mòn chức năng và kinh tế
- Sử dụng tuổi ời kinh tế còn lại trong tính toán
=> khó chính xác
(2) phư ng pháp chiết trừ.
Lựa chọn các bất ộng sản so sánh có ặc iểm cải tạo
tƣơng tự với bất ộng sản cần thẩm ịnh giá trên thị
trƣờng và và áp dụng quá trình chiết trừ ể tìm ra
tổng mức hao mòn, theo các bƣớc sau:
B. CÁC KHÁI NIỆM VỀ TUỔI ĐỜI
Tuổi ời vật lý: là thời gian tồn tại về mặt vật chất của
tài sản
Tuổi ời thực tế: là thời gian từ lúc công trình hoàn
thành và ƣa vào sử dụng ến thời iểm thẩm ịnh
Tuổi ời kinh tế: là thời gian mà theo ó công trình
trên ất óng góp vào giá trị của bất ộng sản
Tuổi ời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn tại
của công trình còn có thể óng góp vào giá trị bất
ộng sản
Tuổi ời hiệu quả: bằng tuổi ời kinh tế trừ i tuổi ời
kinh tế còn lại
Tuổi ời vật lý
Tuổi ời kinh tế
Tuổi ời thực tế
Tuổi ời hiệu quả
Xây dựng
Sụp ổ
Tuổi ời kt còn lại
Cải tạo lại
lOMoARcPSD|36782889
Bƣớc 1: Chọn các BĐS trên thị trƣờng ã ƣợc cải tạo
có ặc iểm tƣơng ồng về mức ộ hao mòn với bất
ộng sản cần thẩm ịnh giá; ƣớc tính giá các bất ộng
sản tƣơng ồng (BĐS SS)
Bƣớc 2: Ƣớc tính giá ất của các BĐS so sánh
Bƣớc 3: Chiết trừ giá ất ra khỏi giá bán của các bất
ộng sản so sánh ể tìm ra giá trị ã hao mòn của
công trình trên ất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính chi phí của công trình tƣơng tự,
mới
100%.
Thông số
Bất ộng sản cần
thẩm ịnh
Bất ộng sản A
Bất ộng sản B
Giá bán
Chƣa biết
3550
3100
Giá ất ƣớc tính
Chƣa biết
2485
2015
Chi phí xây dựng mới
Chƣa biết
1775
1750
Tuổi ời hiệu quả
22
20
19
B1. Giá bán
B2. Giá ất
B3. Giá nhà
B4. Chi phí xây dựng mới
B5. Giá trị hao mòn
B6. Tỷ lệ hao mòn lũy kế
B7. Tuổi ời hiệu quả
B8. Tỷ lệ hao mòn năm
B9. Tỷ lệ trung bình
B10. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất ộng sản cần thẩm ịnh:
Bƣớc 5: Xác ịnh giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời iểm
thẩm ịnh giá (bƣớc 4 - bƣớc 3).
Bƣớc 6: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn lũy kế (bƣớc 5: bƣớc 4).
Bƣớc 7: Xác ịnh tuổi ời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bƣớc 8: Xác ịnh tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình
(bƣớc 6: bƣớc 7).
Bƣớc 9: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn bình quân
Bƣớc 10: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm ịnh căn
cứ vào các công trình so sánh.
lOMoARcPSD|36782889
(3) Phư ng pháp khảo sát thực
tế % HM = ∑KiMi / ∑Ki
Trong ó:
Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong tổng giá trị công
trình
Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i
VÍ DỤ. CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ KẾT CẤU NHƢ
SAU
Móng
Tƣờng
Cột
Trần
Tổng
a. Tỷ lệ hao mòn
20%
25%
25%
20%
b. Tỷ trọng giá trị
20%
15%
20%
30%
(a)x(b)
%HM =
THẢO LUẬN NHÓM 4-5 NGƢỜI
Có 3 phƣơng pháp chủ yếu ể ƣớc tính hao mòn của
công trình xây dựng. Với mỗi phƣơng pháp, anh
chị hãy chỉ ra ít nhất 3 ƣu iểm và 3 nhƣợc iểm?.
Cho biết với mỗi phƣơng pháp, áp dụng trong
trƣờng hợp nào là thích hợp nhất?
lOMoARcPSD|36782889
BƢỚC 4. ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÕN LẠI CỦA SỰ PHÁT
TRIỂN
V
0
= ∑DT
pt
- ∑CF
pt
– LN
Thẩm ịnh một lô ất trống có tiềm năng phát triển thành chung cƣ
A- Thông tin tổng quát
- Diện tích khuôn viên: 2000 m2
- Tỷ lệ xây dựng: 40%
- Số tầng xây dựng: 10
- Tầng trệt làm khu thƣơng mại cho thuê, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 80%
- Các tầng còn lại làm căn hộ ể bán, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 85%
B- Thông tin doanh thu
Doanh thu bán căn hộ
- Về giá bán: tầng 2 – 5 giá 10 triệu ồng/m2; tầng 6 – 10 giá 11 triệu ồng/m2
- Doanh thu và tiến ộ thu:
+ Năm 2: Bán 40% diện tích. Tiến ộ thu: Năm 2 thu 40%, năm 3 thu 40%,
năm 4 thu 20%
+ Năm 3: Bán 40% diện tích. Tiền ộ thu: Năm 3 thu 50%, năm 4 thu 50%
+ Năm 4: bán nốt phần diện tích còn lại. Thu hết một lần vào năm 4.
Doanh thu và chi phí cho thuê
- Doanh thu cho thuê:
+ Năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thƣơng mại, giá
thuê 0,5triệu ồng/m2/tháng
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN Bƣớc 3. Ƣớc tính tổng chi phí phát triển
Thông số
Năm 0
Năm 1
Năm..
Năm n
1. Diện tích khuôn viên
2. Tỷ lệ xây dựng
3. Số tầng xây dựng
4. Diện tích sàn xây dựng
5. Tỷ lệ sàn thƣơng phẩm
6. Tổng diện tích sàn thƣơng
phẩm
7. Diện tích bán trong năm
8. Đơn giá bán
9. Doanh thu
Thông số
Năm 0
Năm 1
Năm …
Năm n
1. Chi phí chuẩn bị dự án
2. Chi phí chuẩn bị mặt bằng
3. Thuế ất ai
4. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
5. Chi phí xây dựng cơ bản
6. Chi phí thiết bị
7. Chi phí quản lý
8. Chi phí tài chính
9. Chi phí dự phòng
10. Lợi nhuận của nhà ầu tƣ
lOMoARcPSD|36782889
+ Năm 5 cho thuê 70% diện tích sàn thƣơng mại, giá
thuê 0,6 triệu ồng/m2/tháng
+ Năm 6 trở i cho thuê 80% diện tích sàn thƣơng mại,
giá thuê 0,7 triệu ồng/m2/tháng
- Chi phí cho thuê: Năm 4 bằng 30% doanh thu cho thuê,
các năm còn lại bằng 35% doanh thu cho thuê
I. Doanh thu phát triển
1.1 Doanh thu bán dự án
Tổng doanh thu
Doanh thu năm 2
Doanh thu năm 3
Doanh thu năm 4
Dòng tiền
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Doanh thu năm 2
Doanh thu năm 3
Doanh thu năm 4
Tổng cộng
Tổng doanh thu chiết khấu về năm 0
1.2 Thu nhập cho thuê khu thƣơng mại
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Doanh thu cho thuê
Chi phí cho thuê
Thu nhập cho thuê
Thu nhập chiết khấu về năm 0
1.3 Tổng doanh thu phát triển
Chi phí phát triển
- Năm 1:
+ Chi phí chuyển mục ích sử dụng ất: nộp 100% trên diện tích khuôn viên
+ Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: 1 triệu ồng/m2
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng + Chi
phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm
- Năm 2:
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng
+ Chi phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm
Thông tin bổ sung - Lợi nhuận nhà ầu tƣ: bằng 10% chi phí mua ất và chi
phí xây dựng cơ bản chƣa chiết khấu
- Gía ất của nhà nƣớc: 2 triệu ồng/m2
- Chi phí xây dựng cơ bản: 4 triệu ồng/m2
- Doanh thu và chi phí hạch toán cuối năm - Tỷ suất chiết khấu: 15%.
II Chi phí phát triển
lOMoARcPSD|36782889
Năm 1
Năm 2
Chi phí chuyển mục ích sử dụng ất
Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
Chi phí xây dựng cơ bản
Chi phí khác
Tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển chiết khấu về năm 0
III. Ƣớc tính giá ất
Gọi lợi nhuận của nhà ầu tƣ
LN
Giá ất
G
G =
???
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN ĐỀU VĨNH VIỄN
P
0
= CF / k
4.1. CÔNG THỨC TỔNG QUÁT
CF
i
P
n
P
0
= ∑-------- + -------
(1+k)
i
(1+k)
n
Trong ó:
CF
i
là dòng tiền năm i P
n
là giá trị ƣớc tính của
BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh
lời yêu cầu) i chạy từ 1 ến n
lOMoARcPSD|36782889
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không ổi tại
mọi thời iểm, do ó khấu hao bằng 0
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU ĐẾN VĨNH VIỄN
P
0
= CF
1
/ (k – g)
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc ộ g
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU VỚI TỐC ĐỘ G1 TRONG N NĂM ĐẦU,
KỂ TỪ NĂM THỨ
N
+1 ĐẾN VĨNH VIỄN, DÕNG TIỀN TĂNG VỚI TỐC ĐỘ
G
2 4.2. ƢỚC TÍNH TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU
CFi Pn CFn+1
(1) k = L*k
l
+ B*k
b
P
0
= ∑-------- + ----------- Trong ó: P
n
= -----------
i n –
g
2
(2) k = (D/V)*k
d
+ (E/V)*k
e
(1+k) (1+k)
k
Ví dụ: Bất ộng sản có giá trị ất chiếm 65% tổng
0
1
2
n
TN
t
CF
1
CF
2
CF
n
0
1
2
n
CF
t
CF
1
CF
2
CF
n
lOMoARcPSD|36782889
giá trị bất ộng sản, tỷ suất chiết khấu của công
trình là 15%, thu nhập từ ất là 1 tỷ ồng/năm, giá
Bảng tính kết quả kinh doanh
Items
Year 0
Year 1
…
Year n
1
Revenue
2
Operating expenses
3
EBITDA
4
Depreciation
5
EBIT
6
Interest
7
EBT
CF
CF
1
CF
2
CF
n
lOMoARcPSD|36782889
trị ất là 8 tỷ ồng. k = 0,65*(1/8) + (1-0,65)*0,15 =
0,13375
t
0 1 2 n
4.3. ƢỚC TÍNH DÕNG TIỀN THUẦN
Ví dụ. Một trạng trại chăn nuôi gà còn thời hạn thuê 5 năm nữa. Hãy thẩm ịnh giá quyền sở dụng
của cơ sở này, cho
biết các thông tin:
- Doanh thu năm 1 là
20.000 triệu ồng và tăng
10% cho những năm tiếp
theo. - Chi phí bằng
tiền năm 1 là 10.000
triệu ồng và tăng 15%
mỗi năm sau ó.
- Chi phí khấu hao từ năm
1 ến năm 4 mỗi năm 6.000 triệu ồng.
- Khoản phải thu năm 0 là 4.000 triệu ồng, các năm khác bằng 20% doanh thu trong năm.
- Khoản phải trả năm 0 là 5.000 triệu ồng, các năm khác bằng 30% chi phí bằng tiền trong năm
- Tiền mặt tối thiểu năm 0
là 2000 triệu ồng, các năm khác bằng 10% doanh thu trong năm - Tồn kho
năm 0 là 3000 triệu ồng, các năm khác bằng 20% chi phí bằng tiền trong năm
- Dƣ nợ vay ầu năm 1 là
25.000 triệu ồng, lãi suất vay 10%/năm, nợ gốc trả ều 5 năm. Nợ gốc và
lãi trả cuối mỗi năm.
-Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20%
-Tỷ suất chiết khấu 20%
-Thời gian thanh lý: năm 6. Giá trị thanh lý tài sản 1000 triệu ồng
8
Tax
9
EAT
10
NCF
Bảng tính thay ổi vốn lƣu ộng
1
∆CB_thay ổi tiền mặt
2
∆AI_thay ổi tồn kho
3
∆AR_thay ổi phải thu
4
∆AP_thay ổi phải tra
5
∆WC = ∆CB + ∆AI + ∆AR - ∆AP
NCF = EBIT(1-t) + D - ∆WC
Bảng kết quả kinh doanh
Year 0
Year 1
Year 2
Year 3
Year 4
Year 5
Year 6
Revenue
20000
22000
24200
26620
Operating
Expenses
10000
11500
13225
15209
EBITDA
10000
10500
10975
11411
Depreciation
6000
6000
6000
6000
EBIT
4000
4500
4975
5411
Interest
2500
2000
1500
1000
EBT
1500
2500
3475
4411
Income taxes
300
500
695
882
EAT
1200
2000
2780
3529
lOMoARcPSD|36782889
-Tài sản lƣu ộng ròng thu hồi vào năm 6
Bảng tính vốn lƣu ộng
CB_tiền mặt
2000
2000
2200
2420
2662
AI_tồn kho
3000
2000
2300
2645
3042
AR_phải thu
4000
4000
4400
4840
5324
AP_phải trả
5000
3000
3450
3968
4563
WC
4000
5000
5450
5938
6465
∆WC
4000
1000
450
488
528
Liquidation value
before tax
Liquidation
value after tax
NCF
5. PHƢƠNG PHÁP VỐN HÓA THU
NHẬP
5.1 Công thức
lOMoARcPSD|36782889
5.2 Tỷ suất vốn hóa (R)
5.3 Thu nhập hoạt ộng thuần (NOI)
5.1. CÔNG THỨC
NOI
P
0
= -------
R
Trong ó:
P
0
là giá trị tài sản ở năm 0
NOI = Net operating income = Real
estate revenue – operating expenses R là tỷ
suất vốn hóa
Lưu ý: OE không bao gồm: khấu hao, lãi vay, thuế
thu nhập
5.2. TỶ SUẤT VỐN HÓA
Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập
một năm về giá trị bất ộng sản.
Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối thiểu
nhà ầu tƣ yêu cầu phải ạt ƣợc khi ầu tƣ vào bất ộng
sản.
Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng
tiền trong tƣơng lai về giá trị hiện tại.
- Trong phƣơng pháp chiết khấu dòng thu nhập, thẩm
ịnh viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu
- Trong phƣơng pháp vốn hóa thu nhập, thẩm ịnh viên
sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể bằng,
nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu, tuy
thuộc vào giá trị bất ộng sản trong tƣơng lai hoặc
không thay ổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống.
CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT
VỐN HÓA
a. Phƣơng pháp so sánh
b. Phƣơng pháp phân tích
vốn vay – vốn ầu tƣ
lOMoARcPSD|36782889
c. Phƣơng pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
A. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH
R = NOI/P
B. PHƢƠNG
PHÁP PHÂN
TÍCH VỐN VAY
- VỐN SỞ HỮU
R = M x R
m
+ (1-M) x R
e
Trong ó:
R: tỷ suất vốn hóa
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn ầu tƣ
(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn ầu tƣ
R
m
: hệ số vốn hóa tiền vay
R
e
: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
Lưu ý: Hệ số vốn hóa tiền vay R
m
là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi)
trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay ược tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao
gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho tổng số tiền vay gốc.
Ví dụ 1. Giả sử cần ầu tƣ vào một tài
sản một khoản trị giá 1.000 triệu ồng.
Trong ó 66% tổng vốn ầu tƣ là từ vốn
vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền
vay 13%/năm; 34% tổng vốn ầu tƣ là
từ vốn do nhà ầu tƣ bỏ ra với tỷ suất
vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm. Tính
tỷ suất vốn hóa?
Lời giải:
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn
ầu tƣ: M = 66% - Tỷ lệ % vốn sở
hữu trên tổng vốn ầu tƣ: (1 – M)
= 34% - Tỷ suất vốn hóa:
R = M x R
m
+ (1-M) x R
e
= 66% x 13% + 34% x 8%
= 11,3%
Ví dụ 2. Giả sử cần ầu tƣ vào một tài sản số vốn ầu tƣ là 1.000 tỷ ồng. Trong ó
66% tổng số vốn ầu tƣ là phần vốn ƣợc vay từ ngân hàng với lãi suất 13,5%/năm,
khoản thanh toán mỗi kỳ ƣợc trả theo tháng và thời gian thanh toán 25 năm; 34%
tổng số vốn ầu tƣ là từ vốn do nhà ầu tƣ bỏ ra với tỷ suất vốn hóa
vốn sở hữu là 8%/năm (rút ra từ thị trƣờng, phân tích các tài sản
so sánh). Tính tỷ suất vốn hóa?
Tài sản
SS
Thu nhập hoạt ộng
thuần (NOI)
Giá giao dịch
(P)
Tỷ suất vốn
hóa (R)
1
2,8 tỷ
18,42
0,152
2
2,9 tỷ
18,83
0,154
3
3,1 tỷ
19,62
0,158
4
3,2 tỷ
20,51
0,156
Tỷ suất vốn hóa trung bình
0,155
lOMoARcPSD|36782889
Lời giải:
(1) Xác ịnh hệ số vốn hóa tiền vay
- Số kỳ phải thanh toán trong 25 năm là: n = 25 x 12 = 300
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = (1+13,5%)
^
(1 /12) - 1 = 0,0106
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: = 660 x 0,0106/(1-1,0106
^
(-300))
= 7,305(tỷ ồng)
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 7,305 x 12 = 87,66 (tỷ ồng)
- Hệ số vốn hóa tiền vay là: 87,66/660 x 100% = 13,28%
(2) Xác ịnh tỷ suất vốn hóa
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn ầu tƣ: 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn ầu tƣ: 34%
- Tỷ suất vốn hóa: 66% x 13,28% + 34% x 8% = 11,48%
C. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THANH TOÁN NỢ
R = M x R
m
x DCR Trong ó:
DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
Ví dụ. Xác ịnh tỷ suất vốn hóa của tài sản thẩm ịnh biết rằng tài sản có thu
nhập hoạt ộng thuần hàng năm dự kiến là 100.000 triệu ồng, ngân hàng
cho vay 75% trên tổng giá trị tài sản với lãi suất vay hàng năm là 9%,
khoản thanh toán mỗi kỳ ƣợc trả theo tháng, thời hạn vay là 20 năm.
Ngân hàng ƣớc tính tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ vay (DCR) của nhà ầu tƣ
là 1,2.
Lời giải:
(1) Xác ịnh hệ số vốn hóa tiền vay:
- Số kỳ phải thanh toán trong 20 năm là: 20 x 12 = 240
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = 9%/12 = 0,0075
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: 675
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 675*12 = 8098
- Hệ số vốn hóa tiền vay: 8098/75000 = 0,10797
(2) Xác ịnh tỷ suất vốn hóa
R = 0,75 x 0,10797 x 1,2 = 0,09717
5.3 THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN (NOI)
NOI = RR - OE
(Net operating income = Real estate
revenue – operating expenses) RR includes:
Rental income
Parking fees; Service charges;
Vending; Laundry
OE includes:
Property management fees
Property taxes
Repaires; Insurance
OE do not include:
Interest expenses
Depreciation
Income taxes
Ví dụ1: Thẩm ịnh giá trị của Trung tâm thƣơng mại,
cho biết:
- Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ ồng.
- Chi phí sửa chữa và quản lý là 1.5 tỷ ồng. Thuế
VAT 0,5 tỷ ồng.
- Suất lợi tức bình quân cho các hoạt ộng kinh
doanh trên ịa bàn (lãi suất vốn hoá) là 10%.
lOMoARcPSD|36782889
Bài giải
- Thu nhập hoạt ộng thuần hàng năm của tài sản:
5 – 1,5 – 0,5 = 3 tỷ ồng
- Giá trị của tài sản ở thời iểm năm 0:
P
0
= 3:0,1 = 30 tỷ ồng
Ví dụ 2:
Một bất ộng sản mong ợi có lợi tức (thu nhập hoạt ộng
thuần) 100 triệu, 110 triệu, 120 triệu, 130 triệu và 140 triệu
ồng lần lƣợt trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong ợi tăng
10% sau 5 năm. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết
khấu thích hợp là 11%. Giải
P
5
= P
0
*(1+10%) = 1,1 P
0
P
0
= 100/1,11 + 110/1,11
2
+ 120/1,11
3
+ 130/1,11
4
+
140/1,11
5
+ 1,1*P
0
/1,11
5
P
0
= 1255 triệu ồng
Ví dụ 3: Thẩm ịnh giá cửa hàng thƣơng mại khai thác vĩnh
viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm ịnh giá :
- Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2.
- Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%.
- Đơn giá cho thuê (bao gồm VAT) : 1.100.000 /m2/tháng.
- Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng : 3 tỷ ồng/năm - Chi phí
quản lý iều hành : 1 tỷ ồng.
- Thuế VAT : 10%.
- Thuế thu nhập : 28% lợi tức trƣớc thuế.
- Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm.
- Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %.
- Chi phí tu sửa, bảo dƣỡng tăng : 5 %.
- Chi phí quản lý iều hành tăng : 10%.
- Tỷ suất các loại thuế không ổi.
- Lãi suất vốn hóa 12%.
ĐỌC THÊM. MỐI QUAN HỆ GIỮA K VÀ R
Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập chỉ ƣợc áp dụng
khi dòng thu nhập ổn ịnh. Do vậy, chúng ta chỉ
xét trƣờng hợp này.
Khi tài sản giả ịnh ƣợc khai thác vĩnh viễn, và
thu nhập hàng năm ổn ịnh thì công thức vốn hóa
thu nhập giống công thức chiết khấu dòng thu
nhập (V
0
= CF/R). Do vậy, trong trƣờng hợp
này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu
cầu.
Khi tài sản giả ịnh ƣợc khai thác có thời hạn
trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn ịnh thì tỷ
suất chiết khấu (k) và tỷ suất vốn hóa (R) quan
hệ nhƣ thế nào?
Cách 1: Ta ký hiệu:
lOMoARcPSD|36782889
- CF là dòng tiền hàng năm
- V
0
là giá trị tài sản ở thời iểm hiện tại
- V
n
là giá trị tài sản năm n, và V
n
= (1-h).V
0
(Trong ó h là tỷ lệ hao mòn lũy kế)
Theo phƣơng pháp DCF:
V
0
= CF*[((1+k)
n
-1)/k(1+k)
n
] + (1-h).V
0
/(1+k)
n
V
0
=
CF*[((1+k)
n
- 1)/k(1+k)
n
]*[(1+k)
n
/((1+k)
n
– 1 + h)]
V
0
= CF*[(1+k)
n
- 1]:k[(1+k)
n
– 1 + h] (1) Theo
phƣơng pháp vốn hóa thu nhập:
V
0
= CF/R (2)
Từ (1) và (2) ta có:
R = k[(1+k)
n
– 1 + h]:[(1+k)
n
- 1] = k + h.k/[(1+k)
n
- 1]
R = k + h.k/[(1+k)
n
- 1]
Xảy ra các trƣờng hợp:
- Giá trị tài sản năm cuối không ổi: V
n
= V
o
h = 0
thì R = k
- Giá trị tài sản năm cuối bằng 0:
V
n
= 0 h = 1, khi ó:
R = k + k/[(1+k)
n
- 1] =
k(1+k)
n
/((1+k)
n
– 1) R =
1/PVFA(k,n)
- Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%:
R = k – 0,5.k/[(1+k)
n
- 1] - Giá trị
tài sản năm cuối giảm 50%:
R = k + 0,5.k/[(1+k)
n
- 1]
Lưu ý: trong trường hợp CF và V tăng cùng tốc ộ là g
thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập ược
không?, nếu có thì R =?
Cách 2: Phân tích CF CF
bao gồm 2 thành tố:
- Lợi nhuận sinh ra từ ầu tƣ: k.V
0
(1)
- Khấu hao trích hàng năm D
Gọi giá trị tài sản cuối năm n là V
n
, h là tỷ lệ hao mòn lũy kế
của tài sản, ta có:
(i) V
n
= (1-h)V
0
(ii) D*((1+k)
n
– 1)/k = hV
0
=> D = k.h.V
0
/((1+k)
n
– 1) (2)
Từ (1) và (2) suy ra:
CF = k.V
0
+ k.h.V
0
/((1+k)
n
– 1)
Do ó: V
0
= CF : [k + k.h/((1+k)
n
– 1)]
Vì V
0
= CF/R
Nên R = k + k.h/((1+k)
n
– 1)
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
****************************************
lOMoARcPSD|36782889
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
Mục tiêu:
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
Bố cục
Hiểu • Phân loại MMTB
Vận dụng • Các
khấu
phƣơng
hao
pháp tính
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
I
•Khái
niệm
và
phân
loại
máy
móc
thiết
bị
II
•Khấu
hao
và
lỗi
thời
III
•Các
phƣơng
pháp
thẩm
ịnh
giá
MMTB
lOMoARcPSD|36782889
Vận dụng • Cácịnh phƣơnggiá máy
phápmóc thiếtthẩm bị
I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI MMTB
Khái niệm
Theo
tiêu
chuẩn
thẩm
ịnh
giá
quốc
tế
(IVSC):
Máy
móc
thiết
bị
có
thể
bao
gồm
:
những
máy
móc
thiết
bị
không
cố
ịnh
và
những
máy
nhỏ
hoặc
tập
hợp
các
máy
riêng
lẻ,
một
máy
cụ
thể
và
thực
hiện
một
loại
công
việc
nhất
ịnh
Khái niệm
Theo
tiêu
chuẩn
thẩm
ịnh
giá
khu
vực
AESAN:
Máy
móc
thiết
bị
là
một
tài
sản
bao
gồm
:
dây
chuyền
sản
xuất,
máy
móc,
thiết
bị
và
trong
trường
hợp
ặc
biệt
có
thể
bao
gồm
cả
nhà
xưởng
.
Đặc
iểm
Di
dời
?
Phổ
biến
?
Đa
dạng
?
Chất lượng?
Tuổi thọ?
Thanh khoản?
lOMoARcPSD|36782889
Các bộ phận
cơ bản
Bộ
phận
ộng
lực
Bộ
phận
truyền
dẫn
Bộ phận
chức năng
Bộ phận iện
và iều khiển
Phân loại
Theo tính chất:
-
Máy móc thiết bị chuyên
dụng
-
Máy móc thiêt bị không
chuyên dụng
Nhận dạng
Nhận dạng vi mô:
-
Mã số
-
Loại mmtb? Mô tả chi tiết
-
Công suất
-
Số seri
-
Tên nhà sản xuất
-
Tên nhà cung cấp
-
Năm sản xuất
-
Các chi tiết về thiết bị phụ , phụ
tùng và linh kiện
-
Hệ thống truyền ộng và các chi tiết
-
Các ặc iểm khác
Phân loại
Trong hạch toán kế toán:
-
Tài sản cố ịnh
-
Công cụ dụng cụ
lOMoARcPSD|36782889
Nhận dạng vĩ mô:
- Quá trình sử dụng của mmtb
- Công suất lắp ặt và sx thực tế
- Chi tiết của sp ầu ra
Nhận dạng - Chất lượng thành phẩm
- Chế ộ vận hành
- Tình trạng NVL ầu vào
- Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng -
Chi phí sửa chữa
- Công nghệ mmtb mới hay cũ
Nhận dạng vĩ mô:
- Chi phí thay thế một thiết
bị hoàn toàn mới
Nhận dạng
- Chi phí nhân công trực tiếp
- Tiêu hao nhiên liệu
-
Chi phí cố ịnh
- Tỷ suất doanh thu/giá trị ts
- Tuổi thọ của mmtb - …..
II. KHẤU HAO VÀ LỖI THỜI
2.1 Nguyên giá
2.2 Khái niệm khấu hao
2.3 Các phƣơng pháp khấu hao
2.4 Lỗi thời
2.1. NGUYÊN GIÁ
Nguyên giá mmtb là toàn bộ các chi phí thực tế ã chi
ra ể có một máy móc cho tới khi ƣa máy móc i vào
hoạt ộng bình thƣờng, bao gồm:
Phân loại
Theo công năng:
-
Máy công cụ
-
Máy xây dựng
-
Máy ộng lực
-
Máy hoá chất
-
Máy xếp dỡ
-
Phương tiện vận tải
-
Mmtb ngành in
-
Mmtb ngành y tế
-
Mmtb ngành iện, iện tử
-
Mmtb phát thanh, truyền hình
-
…
lOMoARcPSD|36782889
- Giá mua thực tế của mmtb
- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí lắp
ặt, chạy thử
- Lãi tiền vay
- Thuế và lệ phí trƣớc bạ
2.2. KHÁI NIỆM KHẤU HAO
Khái niệm khấu hao:
Khấu hao tài sản cố ịnh là việc tính toán và phân bổ
một cách có hệ thống nguyên giá của tài sản vào
chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng
của tài sản.
2.3. CÁC PHƢƠNG PHÁP KHẤU HAO
a. Phƣơng pháp khấu hao ƣờng thẳng
b. Phƣơng pháp khấu hao theo số dƣ
giảm dần
c. Phƣơng pháp khấu hao theo sản lƣợng
a. Phương pháp khấu hao ường thẳng
Nhận dạng
Khấu hao
Tuổi
ời
niên
hạn
kinh
tế
còn
lại
Tình
trạng
bảo
dưỡng
sửa
chữa
Tốc ộ
khối lượng
thời gian
sản xuất
Giá vốn
hiện tại
ược
thu hồi
Hao mòn
vật chất,
chức năng,
kinh tế
lOMoARcPSD|36782889
Trƣờng hợp
áp dụng
-
Tài sản cố ịnh ược trích
khấu hao nhanh
-
Doanh nghiệp kinh doanh có
lãi, hiệu quả kinh tế cao
Phương pháp khấu hao ường thẳng
Công thức
KH = NG/N
sd
Trong ó:
KH:
mức trích k.h trung bình năm
NG: nguyên giá của tài sản
N
sd
thời gian sử dụng
:
Phương pháp khấu hao ường thẳng
Ƣu iểm
-
Giá thành sản phẩm ổn ịnh
-
Số tiền k.h luỹ kế năm cuối = NG
-
Đơn giản, dễ làm, chính xác
lOMoARcPSD|36782889
Phương pháp khấu hao ường thẳng Ví du: công ty X mua một máy mới 100%.
- Giá ghi trên hoá ơn ( ã có thuế VAT) là 97 triệu
ồng
- Chi phí vận chuyển là 4 tr
- Chi phí lắp ặt, chạy thử là 1 tr
- Chiết khấu mua hàng là 2 tr
- Thời gian sử dụng dự kiến 5 năm
- Tuổi thọ kỹ thuật của máy là 12 năm
- NG = 97 + 4 + 1 – 2 = 100
- KH = 100/5 = 20
Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm
Năm
tỷ lệ k.h
Mức k.h
Mỗi năm
Luỹ kế k.h
1
20%
20
20
2
20%
20
40
3
20%
20
60
4
20%
20
80
5
20%
20
100
T = hệ số/thời gian trích KH
Nhƣợc iểm
-
Khả năng thu hồi vốn chậm
-
Không phản ánh úng hao mòn
thực tế
-
Chưa tính ến hao mòn vô hình
lOMoARcPSD|36782889
Thời gian sử dụng Hệ số
Công thức Đến 4 năm 1,5
Trên 4 năm 2,0
Những năm cuối, khi mức khấu hao theo phương pháp
trên bằng hoặc thấp hơn mức khấu hao bình quân giữa
giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại của tài sản thì
kể từ năm ó, mức khấu hao ược tính bằng giá trị còn
lại chia cho số năm còn lại của tài sản
b. Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần
Công thức
KH
i
= GTCL*T
Trong ó:
KH
i
:
là mức trích khấu hao năm i
GTCL: là giá trị còn lại của mmtb
T: là tỷ lệ khấu hao
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ: một cái máy trị giá 100 tr, thời gian sử c. Phương pháp khấu hao theo sản lượng dụng 5 năm
T = 20%*2 = 40% KHi = Qi*D
Trong ó:
KH
i
: mức khấu hao năm i
Q
i
: sản lượng sản xuất trong kỳ
D: mức trích khấu hao bình quân 1 sản phẩm D = NG/sản
lượng theo công suất thiết kế
Năm
Tỷ lệ k.h
Mức k.h năm
Luỹ kế
GTCL
0
100
1
40%
100*40% = 40
40
60
2
40%
60*40% = 24
64
36
3
40%
36*40% = 14,4
78,4
21,6
4
-
21,6/2 = 10,8
89,2
10,8
5
-
21,6/2 = 10,8
100
0
Cộng
100
Ƣu nhƣợc iểm
Ưu iểm:
-
Thu hồi vốn nhanh
-
Khắc phục ược hao mòn vô
hình
Nhược iểm:
-
Khấu hao luỹ kế năm cuối không
bằng NG
lOMoARcPSD|36782889
2.4. Lỗi thời
- Lỗi thời kỹ thuật: Sự phát
triển của khoa học công nghệ Các dạng - Lỗi
thời chức năng lỗi thời Sự không tương
thích giữa các bộ phận
Thiết kế sai
- Lỗi thời kinh tế
Chi phí ầu vào tăng
Pháp luật về thuế, môi trường
1. Phƣơng pháp so sánh
1.1 Khái niệm
1.2 Phạm vi áp dụng
1.3 Trình tự tiến hành
Khái niệm
Lỗi thời là nhân tố làm giảm giá
trị tài sản do:
-
Sự xuất hiện các phát minh mới
-
Sự thay ổi thị hiếu của người td
-
Tác ộng về mặt luật pháp
Công thức
D = ∑D
i
W
i
/100
Trong ó:
D: hao mòn vô hình
D
i
hao mòn của bộ phận i
:
W
i
:
tỷ trọng giá trị của bộ phận i
lOMoARcPSD|36782889
IV. CÁC PHƢƠNG PHÁP TĐG MMTB
1.1 KHÁI NIỆM Phƣơng pháp so sánh là phƣơng
pháp ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tƣơng tự dùng ể so sánh với tài sản cần thẩm ịnh
giá; những tài sản tƣơng tự dùng ể so sánh là
những tài sản ã giao dịch thành công hoặc ang
ƣợc mua bán thực tế trên thị trƣờng vào thời iểm
thẩm ịnh giá.
1.2 PHẠM VI ÁP DỤNG
Các trƣờng hợp sau không sử dụng
phƣơng pháp so sánh
- Khi ánh giá tài sản có thị trường hạn chế
3
ph
ương pháp
cơ bản
Ph
ương pháp so sánh
Ph
ương pháp chi phí khấu trừ
Ph
ương pháp ầu tư
lOMoARcPSD|36782889
- Khi ánh giá giá trị doanh nghiệp
- Khi ánh giá giá trị ầu tư của một tài sản
- Khi ánh giá tài sản chuyên dụng
- Khi xác ịnh giá trị thanh
lý của tài sản
- Khi xác ịnh giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Khi xác
ịnh giá trị bảo hiểm của tài sản
- Khi xác ịnh giá trị ể tính thuế của tài sản
NGUYÊN TẮC 2: KHI TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH, LẤY TÀI SẢN TĐG LÀM
NGUYÊN TẮC 1: ĐỐI VỚI NHỮNG MMTB CÓ NHIỀU THÔNG SỐ PHẢN
ÁNH CHẤT LƯỢNG THÌ PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC TẦM QUAN TRỌNG CỦA
TỪNG THÔNG SỐ ĐỂ LỰA CHỌN THỨ TỰ KHI ĐIỀU CHỈNH
Ước tính giá trị thị
trường
của tài sản
cần TĐG
Mức giá của các tài
sản tương tự
Ph
ân tích
Giao dịch
trên
thị
trƣờng
(
việc mua b
á
n khách
quan và ộc lập, trong
k thương mại bình
thường)
lOMoARcPSD|36782889
Thông số quan
trọng nhất
=>
Thông số quan
trọng thứ 2 =>
Thông số quan trọng
thứ 3 =>
CHUẨN, NẾU TÀI SẢN SS TỐT HƠN THÌ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ GIAO DỊCH
CỦA TÀI SẢN SS XUỐNG VÀ NGƯỢC LẠI
Công
suất
Chi phí sử dụng
Thời gian
lOMoARcPSD|36782889
VÍ DỤ: TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT LÔ HÀNG 80 MÁY BƠM NƢỚC DO ĐÀI LOAN SẢN
XUẤT NĂM 2012, CÔNG SUẤT BƠM: 10M
3
/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY: 15M, CHẤT LƢỢNG CÕN
LẠI: 85%, MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ ĐƢA RA BÁN CẢ LÔ HÀNG TRÊN THỊ TRƢỜNG. QUA THU
THẬP THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƢỜNG CÓ CÁC THÔNG TIN VÀO THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ NHƢ SAU:
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 1) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG SUẤT
BƠM 10M
3
/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 14.000.000
Đ/CÁI.
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 2) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG SUẤT
12M
3
/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 12M, CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85%, GIÁ BÁN 9.000.000 Đ/CÁI.
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 3) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2014 CÔNG SUẤT
10M
3
/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 16.740.000 Đ/CÁI
(MUA TỪ 10 CHIẾC TRỞ LÊN NÊN ĐƢỢC TRẢ CHẬM 50% SAU 01 NĂM.
- GIÁ MÁY BƠM SẢN XUẤT NĂM 2012 BẰNG 80% GIÁ MÁY SẢN XUẤT NĂM 2014 CÙNG ĐẶC TÍNH
KỸ THUẬT;
- GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 10M
3
BẰNG 85% GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 12M
3
;
- GIÁ MÁY BƠM CÓ ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M BẰNG 110% GIÁ MÁY BƠM CÙNG CÔNG SUẤT CÓ
ĐỘ CAO CỘT NƢỚC 12M;
- GIÁ MÁY BƠM CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85% BẰNG 80% GIÁ MÁY CÙNG NĂM SẢN XUẤT, CÙNG ĐẶC
TRƢNG KỸ THUẬT CÓ CHẤT LƢỢNG 100%;
- LÃI SUẤT CHO VAY PHỔ BIẾN LÀ 8%/NĂM.
G
td
G
0
Chênh
lệch
giá
trị
bởi
các
chỉ
số
ss (x)
=>
G
td
= f(G
0
, x
)
lOMoARcPSD|36782889
2. Phƣơng pháp chi phí khấu trừ
2.1 Khái niệm
2.2 Phạm vi áp dụng
2.3 Trình tự thực hiện
2.2. Phạm vi áp dụng
Tiêu chí
Máy cần TĐG
Máy so sánh 1
Máy so sánh 2
Máy so sánh 3
Giá bán trả ngay
14000
9000
Năm sản xuất
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức
iều chỉnh
Giá sau .chỉnh
2012
2012
2012
2014
Công suất bơm
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức
iều chỉnh
Giá sau .chỉnh
10m
3
10
12
10
Độ cao cột nƣớc
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh
Mức iều chỉnh
Giá sau .chỉnh
15m
15
12
15
Chất lƣợng còn lại
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh
Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
85%
100
85
100
lOMoARcPSD|36782889
2.1 KHÁI NIỆM
Phƣơng pháp chi phí khấu trừ là phƣơng pháp ƣớc tính
giá trị của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản
tƣơng tự tài sản cần thẩm ịnh giá
2.3. Trình tự thực hiện
b1 b2 b3 b4
Ước tính
Đánh giá chi phí Ước tính Ước tính
toàn diện tình trạng
MMTB
thay thếchế tạo
hoặc khấutích hao luỹ MMTB giá trị
Ví dụ: Thẩm ịnh giá một xe ô tô vận
tải ang sử dụng nhãn hiệu KAMAT
của Nhật bản, sản xuất năm 2003
trọng tải 10 tấn, nguyên giá 660
triệu ồng, ã qua sử dụng 7 năm, tổng số cây số
xe ã chạy là 900.000 km. Cho biết:
- Tổng số km cho một ời xe của loại xe Kamat là
1.800.000 km
- Xe này cần phải thay thế một số phụ tùng, chi
tiết có giá bán:
+ Lốp ô tô 3 bộ: 12.000.000
+ Hộp số trục các ăng: 13.000.000
Giải
- Xác ịnh tỷ lệ sử dụng còn lại của xe:
= 900.000/1.800.000 = 50%
- Giá trị còn lại của xe:
= 660*50% = 330 triệu ồng
lOMoARcPSD|36782889
- Giá trị thị trƣờng của xe ô tô ang sử dụng:
= 330 – 28 = 302 triệu ồng
+ Má phanh: 1.000.000
+ Ắc quy: 2.000.000
Cộng: 28.000.000
lOMoARcPSD|36782889
3. Phƣơng pháp ầu tƣ
Operating cash flow
1. Revenue
2. Operating expenses
3. Depreciation
4. EBIT = (1) – (2) – (3) (Earning before interest and tax)
5. Interest
6. EBT = (4) – (5) (Earning before tax)
7. Taxes = EBT*t
8. EAT = (6) – (7) (Earning after tax)
9. OCF = EBIT(1-t) + D
3.1
.
Khái
niệm
3.2
.
Các
bƣớc
thực
hiện
lOMoARcPSD|36782889
3.2. Các bƣớc thực hiện
Tỷ suất chiết khấu
K = K
e
(E/V) + K
d
(1 - t
c
)D/V
K
e
= r
f
+ ß(r
m
- r
f
)
Trong ó:
K: chi phí sử dụng vốn
K
e
: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ ông K
d
:
tỷ suất lợi nhuận mong muốn của ngƣời cho vay
t
c
: tỷ suất thuế của doanh nghiệp
E: gía trị thị trƣờng vốn cổ phần
D: giá trị thị trƣờng của nợ
V: = E + D = tổng giá trị thị trƣờng của công ty r
f
: tỷ
suất ln các khoản ầu tƣ không rr r
m
: tỷ suất ln trên danh
mục chứng khoán trên thị trƣờng ß: hệ số rr liên quan
của chứng khoán vốn
Ví dụ 1: Tính toán giá ặt thầu.
Doanh nghiệp ABC ang có ơn chào thầu nâng cấp xe tải, mỗi
năm 5 xe trong vòng 4 năm. Đơn hàng yêu cầu doanh
nghiệp phải mua xe tải mới và thay ổi một số thiết kế theo
yêu cầu khách hàng. Giá mua 1 xe là 10.000 vtt, chi phí
nguyên vật liệu và nhân công cho 1 xe là 4.000 vtt, doanh
nghiệp thuê nhà xƣởng với giá 24.000 vtt/năm. Ngoài ra,
doanh nghiệp phải mua thiết bị phục vụ sản xuất với giá
60.000 vtt.
Thiết bị này ƣợc khấu hao hết trong vòng 4 năm, với giá trị
thu hồi dự tính là 5.000 vtt. Đầu tƣ ban ầu vào vốn lƣu ộng
ròng là 40.000 vtt. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh
nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm trên vốn ầu
tƣ. Hãy tính giá bán một xe nâng cấp.
Ví dụ 2: Xác ịnh giá bán tối thiểu.
Doanh nghiệp XYZ ang xem xét việc mua dây chuyền chế
tạo thiết bị iện. Tổng chi phí ầu tƣ ban ầu là 1400 triệu,
trong ó chi phí cố ịnh là 1200 triệu, chi phí lƣu ộng là 200
triệu. Các chi phí hoạt ộng hàng năm bao gồm: chi phí
nguyên vật liệu và nhân công 500 tr, chi phí thuê nhà
xƣởng với giá 220 tr/năm, các chi phí khác 400 tr. Vốn lƣu
ộng ròng ƣợc thu hồi ủ vào năm cuối của dự án. Giá trị
thanh lý của tài sản cố ịnh năm cuối dự án là 100 tr (truoc
thue). Đời sống dự án là 5 năm. Doanh nghiệp áp dụng
Ước tính
dòng tiền
Ước
tính
tỷ
suất
chiết
khấu
Ước
tính
giá
trị
MMTB
b1
b2
b3
lOMoARcPSD|36782889
pp khấu hao ƣờng thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 25%
và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm
trên vốn ầu tƣ. Hãy tính giá bán một thiết bị iện ể ạt tỷ suất
lợi nhuận trên, biết rằng mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu
thụ 200 thiết bị iện?
Bài toán. Một doanh nghiệp ang xem xét tự ộng hoá một số bộ phận
ể giảm chi phí sản xuất. Thiết bị cần ầu tƣ có giá 80 triệu ồng. Thiết
bị này sẽ giúp giảm chi phí sản xuất hàng năm là 22 triệu ồng do
tiết kiệm ƣợc nguyên vật liệu và lao ộng. Thiết bị có thể sử dụng
uợc 5 năm, doanh nghiệp sử dụng phƣơng pháp khấu hao ƣờng
thẳng hết giá trị tài sản trong 5 năm. (Dự tính thiết bị sẽ bán ƣợc 20
triệu ồng vào cuối năm thứ 5). Thuế suất doanh nghiệp là 20%, tỷ
lệ thu nhập yêu cầu là 20%.
Yêu cầu: Hãy ánh giá tính hiệu quả về tài chính của phƣơng án trên?
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
****************************************
THẨM
ĐỊNH
GIÁ
DOANH
NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
Bố cục
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
lOMoARcPSD|36782889
1. MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI DOANH NGHIỆP
I. MÔI TRƢỜNG CỦA DOANH NGHIỆP
1. Môi trƣờng bên ngoài doanh nghiệp -Môi trƣờng kinh tế
2. Môi trƣờng bên trong doanh nghiệp -Môi trƣờng chính trị pháp luật
-Môi trƣờng văn hoá xã hội
-Môi trƣờng tự nhiên
-Môi trƣờng công nghệ
Môi trƣờng
vĩ mô
•Môi
trƣờng
của
doanh
nghiệp
Hiểu
•Các
phƣơng
pháp
thẩm
ịnh
giá
doanh
nghiệp
Vận
dụng
Mục tiêu:
I
•Môi
trƣờng
của
doanh
nghiệp
II
•Các
phƣơng
pháp
thẩm
ịnh
giá
doanh
nghiệp
lOMoARcPSD|36782889
-Chu kỳ kinh doanh
-Triển vọng tăng trƣởng của ngành
-Phân tích về cạnh tranh trong ngành
-Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
2. MÔI TRƢỜNG BÊN TRONG DOANH NGHIỆP
Tài chính
doanh nghiệp
-Sản phẩm
-Thị trƣờng
-Chiến lƣợc kd
-Mạng lƣới k.hàng
-Đối thủ cạnh tranh
-Loại hình dn? -Các tỷ số thanh khoản -
Cơ cấu tổ chức? -Các tỷ số h kd
-Công nghệ thiết bị? -Các tỷ số òn cân nợ
-Nguồn nhân lực? -Các tỷ số ln
-Các tỷ số giá trị dn
1. PHƢƠNG PHÁP TỶ SỐ BÌNH QUÂN
Các tỷ số so sánh:
- Tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trƣớc thuế,
lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA).
- Tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E)
- Tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S)
- Tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (P/B)
II. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH
NGHIỆP
1. Phƣơng pháp tỷ số bình
quân
2. Phƣơng pháp giá giao dịch
3. Phƣơng pháp tài sản
4. Phƣơng pháp chiết khấu
dòng cổ tức
5. Phƣơng pháp dòng tiền tự
do 6. Phƣơng pháp dòng tiền
vốn chủ sở hữu
A. GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO TỶ SỐ THỊ TRƢỜNG (EV/EBITDA):
Môi trƣờng
ngành
Sản phẩm,
thị trƣờng
và chiến lƣợc
kinh doanh
Quản trị
doanh nghiệp
Cách
tiếp
cận
thứ
hai
Thị
trƣờng
Chi phí
Thu
nhập
Cách
tiếp
cận
thứ
nhất
Cách
tiếp
cận
thứ
ba
lOMoARcPSD|36782889
Giá trị thị trƣờng doanh
nghiệp cần thẩm ịnh
giá
=
EBITDA của doanh
nghiệp cần thẩm ịnh
giá
×
(EV/EBITDA) bình quân
của các doanh nghiệp so
sánh
+
Giá trị tiền và các
khoản tƣơng ƣơng
tiền
b. Giá trị doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá theo các tỷ số thị trƣờng P/E, P/B, P/S
Giá trị thị trƣờng của doanh
nghiệp
=
Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của
doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
Theo tỷ số thị trƣờng (P/E):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp
cần thẩm ịnh giá
=
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4
quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm ịnh
giá
×
(P/E) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
Theo tỷ số thị trƣờng (P/B):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp
cần thẩm ịnh giá
=
Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu 4 quý gần
nhất của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá
×
(P/B) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
Theo tỷ số thị trƣờng (P/S):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp
cần thẩm ịnh giá
=
Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh
nghiệp cần thẩm ịnh giá
×
(P/S) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
Ví dụ (xem phụ lục kèm tiêu chuẩn số
12)
2. PHƢƠNG PHÁP GIÁ GIAO DỊCH
Giá trị thị trƣờng của
doanh nghiệp
=
Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
+ Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá ƣợc tính theo giá
bình quân của 03 giao dịch thành công chuyển nhƣợng phần vốn góp hoặc cổ phần gần
nhất trƣớc với thời iểm thẩm ịnh giá.
lOMoARcPSD|36782889
+ Riêng trƣờng hợp doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá là doanh nghiệp ã niêm yết cổ phần
trên sàn chứng khoán, ăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần ể tính giá thị trƣờng
vốn chủ sở hữu là giá óng cửa bình quân theo khối lƣợng giao dịch 15 ngày giao dịch gần
nhất trƣớc thời iểm thẩm ịnh giá.
+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá ƣợc xác ịnh theo giá thị trƣờng
nếu có chứng cứ thị trƣờng, nếu không có thì xác ịnh theo giá trị sổ sách kế toán
3. PHƢƠNG PHÁP TÀI SẢN
Là phƣơng pháp ƣớc tính giá trị của doanh
nghiệp dựa trên giá trị thị trƣờng của tổng tài sản
của doanh nghiệp Công
thức
V
e
= V
a
– V
d
Trong
ó:
V
e
: giá trị thị trƣờng của vốn chủ sở hữu V
a
:
giá trị thị trƣờng của toàn bộ tài sản
V
d
: giá trị thị trƣờng của nợ
Ví dụ. Bảng cân ối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X
Tại thời iểm trên, có các thông tin sau:
-
Nhà xƣởng có giá trị kế toán 9.500 và giá trị thị trƣờng là 12.100
-
Văn phòng có giá trị kế toán 4.500 và giá trị thị trƣờng 4.600
-
Các loại MMTB có giá trị kế toán 1.800 và giá trị thị trƣờng 1.500 - Một số
hàng tồn kho có gía trị kế toán 50 và bán thanh lý ƣợc 10
-
Công ty có một số khoản nợ khó òi gía kế toán 300
-
Thời gian thuê ất của doanh nghiệp còn lại 10 năm, mỗi năm phải trả 200, giá
thuê trên thị trƣờng hiện nay 250/năm
-
Ngƣời thuê tài sản cố ịnh của doanh nghiệp còn phải trả tiền thuê trong 5 năm
nữa, mỗi năm 20/năm
Tài sản
Nguồn vốn
I. TSLĐ và ầu tƣ ngắn hạn
36.000
I. Nợ phải trả
19.600
- Tiền
5.700
- Khoản phải trả
4.300
- Các khoản phải thu
7.300
- Nợ tích luỹ
2.300
- Tồn kho
23.000
- Nợ ngắn hạn
6.000
II. TSCĐ và ầu tƣ dài hạn
16.000
- Nợ dài hạn
7.000
- Tài sản cố ịnh
15.800
II. NV chủ sở hữu
32.400
- TSCĐ cho thuê
60
- Vốn chủ sở hữu
32.000
- Đầu tư chứng khoán
(14.000 cổ phiếu A)
140
- Lãi chưa phân phối
400
Tổng tài sản
52.000
Tổng nguồn vốn
52.000
lOMoARcPSD|36782889
-
Giá chứng khoán của công ty A trên thị trƣờng vào thời iểm thẩm ịnh giá 0,015
-
Tỷ suất chiết khấu thu nhập tƣơng lai 15%/năm
4. PHƢƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÕNG CỔ TỨC
a. Cổ tức vô hạn và không ổi
b. Cổ tức tăng trƣởng ổn ịnh
c. Cổ tức tăng trƣởng không ổn ịnh
A. CỔ TỨC VÔ HẠN VÀ KHÔNG ĐỔI
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty
mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng trƣởng
V
0
= DIV/r
Ví dụ. Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho các
chủ sở hữu mỗi năm là 1,5 tỷ ồng, biết suất sinh lợi
mong muốn trên thị trƣờng của vốn cổ phần công ty là
10%/năm.
Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ƣợc tính nhƣ sau:
Vo = 1,5/0,1 =15 tỷ ồng
Tài sản
Giá trị thị trƣờng
Giá trị sổ sách
Chênh lệch
I. TSLĐ và ầu tƣ ngắn hạn
- Tiền mặt
- Tồn kho
- Phải thu
II. TSCD và ầu tƣ dài hạn
- Nhà xưởng
- Văn phòng
- Thiết bị
- TSCĐ cho thuê
- Giá trị ầu tư chứng khoán
- Giá trị lợi thế quyền thuê ất
Tổng số
Giá trị doanh nghiệp
lOMoARcPSD|36782889
B. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng
cổ tức tăng trƣởng với với tốc ộ không ổi cho ến vĩnh viễn.
V
o
= DIV1/(r - g); với iều kiện r > g
Trong ó:
V
o
: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty DIV: cổ
tức dự kiến chia cho cổ ông năm 1 r: tỷ suất sinh
lợi mong muốn trên vốn cổ phần g: tỷ lệ tăng
trƣởng dự kiến của co tức hàng năm g = Retained
ratio * ROE
C. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG KHÔNG ỔN ĐỊNH
Ví dụ
Côngnăm là ty X 1,5 tỷdự ồng kiến. Biếttừ năm suất kế sinh tiếplợi sẽ mong chia cho muốncác trên chủ thị sở trƣờng hữu mỗicủa
Mô
hình cổ tức tăng trƣởng không ổn ịnh là mô hình vốn cổ phần công ty là 10%/năm và cổ tức tăng trƣởng hàng năm là
nhiều giai oạn
tăng trƣởng:
5%. Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là: - 2 giai oạn: giai oạn tăng trƣởng thần kỳ kéo dài V
0
= 1,5/(0,1 – 0,05) = 30 tỷ ồng trong
n năm và giai oạn tăng trƣởng ổn ịnh kéo dài
mãi mãi sau ó.
- 3 giai oạn: giai oạn tăng trƣởng cao, giai oạn quá ộ và
giai oạn tăng trƣởng thấp ổn ịnh.
Công thức
DIV
t
DIV
(n + 1)
V
0
= ∑
1
n
+
(1 + r)
t
(r - g)(1 + r)
n
Trong
ó
:
Ví dụ 1.
Sử dụng các dữ liệu về cổ tức của công ty X với cổ tức
năm 1 là 1,5 tỷ ồng. Giả sử tỷ lệ tăng trƣởng cổ tức của
năm 2 và 3 là g
1
= 10%, của năm thứ 4 và 5 là g = 7%,
từ năm thứ 6 trở i thì tăng trƣởng ổn ịnh
2
lOMoARcPSD|36782889
V
0
: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty thời iểm hiện tại với
g
3
= 5%.
DIV
t
: cổ tức dự kiến năm t
r: suất sinh lợi mong muốn Biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trƣờng của vốn g: tỷ lệ tăng trƣởng (mãi mãi) sau năm n cổ phần
công ty là 10%/năm
Tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm hiện
tại?
Ví dụ 2. Công ty H có số liệu sau (13.2):
Current year:
EPS_2020 = 3
3
DPS_2020 = 1,37
1,37
ROE_2020 = 25%
25%
β_2020 = 0,85
0,85
Riskfree rate = 5,4%
5,40%
Risk primium = 4%
4%
After 5 years
β = 1
1
Expected growth rate = 5%
5%
lOMoARcPSD|36782889
Bài giải.
DIV
1
=
DIV
2
=
DIV
3
=
DIV
4
=
DIV
5
= DIV
6
=
V
0
=
5. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN TỰ DO
Công thức
FCFF
t
V
n
V
0
= ∑
1
n
+
(1 + r)
t
(1 + r)
n
Trong
ó:
V
0
: giá trị của công ty ở thời iểm hiện tại
V
n
: giá trị của công ty ở thời iểm năm n
FCFF
t
: dòng tiền tự do dự kiến năm t r: tỷ suất
chiết khấu của công ty
FCFF = EBIT(1-t) + D - ∆WC – CE Trong
ó:
EBIT là thu nhập trƣớc thuế và lãi vay
D là khấu hao
∆WC là thay ổi vốn lƣu ộng, nhƣng không bao gồm tiền mặt và tài sản phi
hoạt ộng ngắn hạn
WC = khoản phải thu ngắn hạn + tồn kho + tài sản ngắn hạn khác – nợ ngắn
hạn không bao gồm vay ngắn hạn
CE là chi ầu tƣ vốn (capital expenditure)
Tính V
n
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF không ổi:
V
n
= FCFF
n+1
/r
2
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng ều với tốc ộ g
V
n
= FCFF
n+1
/(r
2
– g) Tính g g =
RR*ROC Trong ó:
RR là Reinvestment Rate
= (Capital Ex – Dep + ∆non cash
WC)/EBIT(1-t) (*)
ROC là Return on capital
= EBIT(1-t)/(BV
of Equity + BV of Debt)
Lưu ý:
Từ (*) => FCFF = EBIT(1-t)*(1-RR)
ROE = 15%
Po =?
lOMoARcPSD|36782889
Tỷ suất chiết khấu r r = WACC = (E/V)*k
e
+ (D/V)*k
d
*(1-t)
Trong ó:
E là vốn chủ sở hữu
D là nợ dài hạn
V = E + D k
e
là chi phí vốn chủ sở hữu k
d
là
chi phí vốn vay dài hạn t là thuế suất thuế TNDN
Lưu ý: k
e
= r
f
+ β(r
m
– r
f
) β
L
= β
U
(1 + D/E x (1 – t))
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ 5.1 Công ty Y có số liệu (15.3):
Current
EBIT (1-t)
300
ROC
0,22
RR
0,4
WACC
0,15
After 4 years
g
0,05
ROC
0,22
WACC
0,12
Value of firm?
Ví dụ 5.2 Một doanh nghiệp có các chỉ số sau (Ví
dụ 3, Phụ lục TC 12):
EBT
200.000
Depreciation
50.000
Interest
10.000
Capital Expenditure
35.000
Decrease in non cash working capital
5.000
Tax rate
25%
g for 5 years
5%
g after 5 years
3%
Rd
10%
Debt to capital ratio
Rf
1/3
6%
Β
U
1,145
R
m
12%
Value of firm?
lOMoARcPSD|36782889
Ví dụ 5.3 Công ty Y có số liệu (16.3):
Current
EBIT
400
ROC
0,25
RR
0,4
Pretax cost of debt
0,12
Free risk rate
0,05
Beta
1,25
Risk premium
0,045
Market debt to market Equity
0,6
After 4 years:
g
0,05
ROC
0,2
Pre_tax cost of debt
10%
Free risk rate
5%
Beta
1,05
Risk premium
4,00%
Market debt to market Equity
60%
tax rate
25%
Value of firm?
Ví dụ 5.4 Công ty Sam2 có số liệu (15.1)
Current year
EBIT
1851
Cap Expenditure
1859
Depreciation
590
Deta WC
323
Book value of debt
6604
Market value of debt
7460
Book value of equity
2233
Market value of equity
28795
beta in high growth
1,2
Freerisk rate
5,40%
unchanged forever
market premium
4%
unchanged forever
Reinvestment rate
93,53%
unchanged for 5 years
Pre tax cost of debt
7,20%
unchanged forever
Tax rate
20,00%
Market debt to Capital
unchanged forever
After 5 years
beta
1
Expected growth rate
5%
Return on capital
The same as high growth period
Value of firm?
6. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN VỐN CHỦ SỞ
HỮU
Công thức
FCFE
t
V
n
V
0
= ∑
1
n
+
(1 + r)
t
(1 + r)
n
Trong ó:
V
0
: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm
hiện tại
lOMoARcPSD|36782889
V
n
: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm năm n
FCFE
t
: dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến năm t r: tỷ suất
chiết khấu của vốn chủ sở hữu
Tính V
n
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFE không ổi:
V
n
= FCFE
n+1
/r
2
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng ều với tốc ộ g
V
n
= FCFE
n+1
/(r
2
– g)
Tính g g = RR*ROE Trong
ó:
RR là Equity Reinvestment Rate
= (CE - D + ∆WC + Principal Repay - New debt issues + Preferred
Dividend)/NI
= (CE - D + ∆WC)*(1-debt ratio)/NI
= 1- FCFE/NI (Trong ó NI = EAT)
Lưu ý:
FCFE = NI*(1-RR)
FCFE = FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues –
Preferred Dividend
FCFE = EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues
– Preferred Dividend
Công ty XA có số liệu sau (16.1):
Year 0
Net Income
12000
Capital spending
4500
Depreciaion
2500
Noncash WC
4200
Change in WC
680
Net debt issues
1070
Bond rate
0,045
beta
0,86
Risk premium
0,048
Book value equity in previuos year
32000
lOMoARcPSD|36782889
Capital Exp. growth
The same as IN
WC growth
The same as IN
Number of share
40000
Reinvestment needs come from debt
0,4
Year 6
Income growth rate
0,05
Bond rate
unchanged
beta
1
Risk premium
0,04
ROE
0,15
Value per share?
| 1/110
| | Tải xuống

Có thể bạn quan tâm:

Preview text:

lOMoARcPSD| 36782889
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Chƣơng 1 Chƣơng 2 Chƣơng 3 Chƣơng 4
********************************* TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VỀ THẨM GIA GIÁ GIÁ Mục tiêu ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG MÁY MÓC DOANH TÀI SẢN SẢN THIẾT BỊ NGHIỆP 1.
Có khả năng nhận diện các yếu tố ảnh ---------------- ---------------- ----------------- -----------------
hƣởng ến giá trị tài sản (10 tiết) (15 tiết) (5 tiết) (10 tiết) 2.
Có khả năng lựa chọn cách tiếp cận thẩm
ịnh giá và vận dụng phƣơng pháp thẩm
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc ịnh giá thích hợp 0912.696.346 3.
Có khả năng lập ƣợc báo cáo thẩm ịnh giá
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
**************************************** TÀI LIỆU THAM KHẢO
Joshua Kahr & Michael Thomsett
Investment Valuation
 Thẩm ịnh giá bất ộng sản, Aswath Damodaran
Nguyễn Ngọc Vinh, ĐHKT  PHƢƠNG
Định giá bất ộng sản, THỨC DẠY VÀ HỌC
Phạm Tiến Đạt, HVNH  15 tiết online
Real Estate Market Valuation and Analysis  30 tiết offline lOMoARcPSD| 36782889
PHƢƠNG THỨC KIỂM TRA-ĐÁNH GIÁ  10% chuyển cần
 20% thảo luận và bài tập
 20% kiểm tra giữa kỳ 
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc 50% thi hết môn
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
****************************************
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Mục tiêu: Bố cục I
• Khái quát về thẩm ịnh giá Hiểu II
• Các cách tiếp cận của thẩm ịnh giá lOMoARcPSD| 36782889
•Khái niệm thẩm ịnh giá Hiểu
III • Các nguyên tắc thẩm ịnh giá IV •
•Các cách tiếp cận của thẩm ịnh giá •Các Quy trình thẩm ịnh giá Hiểu
nguyên tắc trong thẩm ịnh giá • Hiểu Quy trình thẩm ịnh giá V
• Toán tài chính trong thẩm ịnh giá
I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. KHÁI •Toán Vận dụng
tài chính trong thẩm ịnh giá NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm TĐG Xác ịnh Giá cả Quyền ịnh oạt Ƣớc tính Lợi nhuận Quyền sở hữu Đối tƣợng TĐG Tính toán Chi phí Quyền sử dụng Đo lƣờng Công dụng Quyền tài sản/TS
Mục ích TĐG Xem xét Giá trị Quyền chiếm hữu Vai trò TĐG
Khái niệm giá trị tài sản/quyền tài sản Giá trị tài
sản/quyền tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích trong tƣơng lai mà tài sản/quyền tài sản
mang lại cho một chủ thể
1. KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ
Trong mỗi cột, hãy chọn ra một từ và ghép 3 từ của 3 cột
ể cho ra một khái niệm thẩm ịnh giá thích hợp nhất lOMoARcPSD| 36782889 Câu hỏi úng sai
- Giá trị tài sản có thể khác nhau khi áp dụng phư ng
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là một thực tế tồn tại
pháp thẩm ịnh giá khác nhau lịch sử
- Giá trị tài sản khác giá cả của tài sản, khác thu nhập do
- Các tài sản/quyền tài sản giống nhau ều có giá trị
như nhau, cho dù chúng ở
tài sản tạo ra và khác chi phí tạo lập nên tài sản
trong không gian và thời gian khác nhau
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là thuộc tính khách
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
quan, không phụ thuộc vào chủ thể có quyền ối với tài sản GIÁ TÀI SẢN/ ƢỚC TÍNH
- Trong hầu hết các trường hợp, thẩm ịnh viên sẽ tiếp TRỊ
QUYỀN TÀI SẢN
cận ược ầy ủ thông tin = TIỀN PHÙ HỢP:
- THỊ TRƯỜNG
Câu hỏi úng sai - Giá trị tài sản có thể khác nhau khi
- THỜI ĐIỂM
mục ích thẩm ịnh giá khác nhau
- ĐỊA ĐIỂM - MỤC ĐÍCH lOMoARcPSD| 36782889
Theo pháp lệnh giá: “Thẩm ịnh giá là việc ánh giá
và ánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một
TÀI SẢN
QUYỀN TÀI SẢN
thị trƣờng tại một ịa iểm, thời iểm nhất ịnh theo
tiêu chuẩn của VN hoặc theo thông lệ quốc tế”
Theo từ iển Oxford: “Đánh giá giá trị ts là sự ƣớc
tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng Bất QUYỀN
hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trƣờng, tại Động QUYỀN QUYỀN CHIẾM ộng SỬ ĐỊNH
một thời iểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ích sản
HỮU sản
DỤNG
ĐOẠT nhất ịnh” Quyền sở hữu
2. ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ lOMoARcPSD| 36782889
ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ
Câu hỏi. Đối tượng nào sau ây không phải là bất ộng sản:
Tài sản a) Bến cảng b) Kho hàng
c) Vật liệu xây dựng
Bất ộng sản
Động sản
d) Vườn cây lâu năm
Câu hỏi. Đối tượng nào sau ây là bất ộng sản : -Đất ai -Máy móc thiết bị
a) Dây chuyền sản xuất. -Công trình xây dựng -Phƣơng tiện vận tải -Các tài sản gắn vững -Hàng tồn kho chắc
b) Giá trị thư ng hiệu
với ất hoặc CTXD -Chứng khoán
c) Quyền sử dụng ất -Thƣơng hiệu,…
d) Hệ thống iện nước lOMoARcPSD| 36782889
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Khu vực tƣ nhân =>
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Mua bán Chuyển nhƣợng Đánh thuế Cho thuê Cho thuê lại Xử án Bảo hiểm Thế chấp Bồi thƣờng Bảo lãnh Góp vốn Khu vực công => Cổ phần hóa Kế toán Kiểm toán 4. VAI TRÕ CỦA Thừa kế THẨM ĐỊNH GIÁ Tƣ vấn Đầu tƣ Lập khung giá ất Giải thể Sáp nhập
Mua bán tài sản bằng vốn NSNN Đấu giá Thanh lý Chứng minh TS Mối quan tâm hiện tại
II. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CƠ SỞ
GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ lOMoARcPSD| 36782889 1.
Các cách tiếp cận thẩm ịnh giá Tƣ vấn Ra quyết ịnh 2.
Cơ sở giá trị của thẩm ịnh giá Thông tin thị trƣờng Minh bạch Phân bổ Tối nguồn ƣu lực Hội nhập Thúc ẩy kinh tế
1. CÁC CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH
A. CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƢỜNG GIÁ
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức ƣớc tính giá trị
a. Cách tiếp cận thị trƣờng – Tiêu chuẩn 08
của tài sản thẩm ịnh giá thông qua việc so sánh tài sản
b. Cách tiếp cận chi phí – Tiêu chuẩn 09
thẩm ịnh giá với các tài sản giống hệt hoặc tƣơng tự ã có
c. Cách tiếp cận thu nhập – Tiêu chuẩn 10
các thông tin về giá trên thị trƣờng.
thẩm ịnh giá và hao mòn của tài sản thẩm ịnh giá.
phápPhƣơng chi giốngTài sản hệt Yếuchất tố vật lOMoARcPSD| 36782889
B. CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ TIẾP CẬN CHI PHÍ lOMoARcPSD| 36782889
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức ƣớc tính giá trị của
tài sản thẩm ịnh giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có
chức năng, công dụng giống hệt hoặc tƣơng tự với tài sản lOMoARcPSD| 36782889 phí tái tạo lOMoARcPSD| 36782889
phápPhƣơng chi tƣơngTài sản tự côngnăngChức dụng, phí thay thế lOMoARcPSD| 36782889 C TƢƠNG
ÁC YẾU TỐ TẠO NÊN TÀI SẢN TỰ
Chọn lô ất tƣơng tự với lô ất TĐG Pháp Lô B lý Kinh tế Kỹ thuật x (5 16)
Thẩm ịnh giá (5x16) Quyền sở Thu nhập Công dụng hữu Lô A Chi (8x16) phí Vị trí Quyền sử Lô D dụng Điều kiện (5x1 6) Lô C Diện tích thanh (8 x16) toán lOMoARcPSD| 36782889
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC
CÁCH CÁC LOẠI HAO MÕN C. CÁCH TIẾP CẬN THU NHẬP
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức ƣớc tính giá trị của tài sản thông qua việc
quy ổi dòng tiền trong tƣơng lai có ƣợc từ tài sản về giá trị hiện tại. Hao mòn Hao mòn chức vật lý năng Hao mòn kinh tế lOMoARcPSD| 36782889
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC CÁCH TIẾP CẬN THU NHẬP
2. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ a. Giá trị thị trƣờng
b. Giá trị phi thị trƣờng A. GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG
Phƣơngvốnnhập hóa pháp thu
- Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá quốc tế:
Lợi1 nămnhuận vốnTỷ suất hóa
giá trị thị trƣờng là số tiền ƣớc tính của tài
sản có thể sẽ ƣợc trao ổi vào ngày thẩm
ịnh giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một
bên sẵn sàng mua trong một giao dịch Phƣơngchiế
khách quan, sau quá trình tiếp thị thích
tdòng khấu tiền pháp ròngDòngn năm trong
hợp, tại ó các bên tham gia ều hành ộng
tiền chiếtTỷ suất khấu lOMoARcPSD| 36782889
một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất
iểm t g giữa ngƣời mua sẵn sàng mua và cƣ áp lực nào
ngƣời bán sẵn sàng bán, các bên hành
- Hiệp hội các nhà TĐG Hoa kỳ: Giá trị thị trƣờng
ộng một cách thận trọng, am tƣờng và
là mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản
thừa nhận giá cả không bị ảnh hƣởng của
sẽ ƣợc mua bán trên thị trƣờng cạnh tranh và mở
những yếu tố tác ộng thái quá cũng nhƣ
dƣới những iều kiện giao dịch công bằng vào thời không bị ép buộc.
- Theo tiêu chuẩn số 02 của BTC: giá trị thị trƣờng của một tài
 Ngƣời mua sẵn sàng mua và ngƣời bán sẵn sàng
sản là mức giá ƣớc tính sẽ ƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời
bán: cả hai bên ều có thể ƣa ra sự lựa chọn và
iểm thẩm ịnh giá và ƣợc xác ịnh giữa một bên là ngƣời mua sẵn
quyết ịnh mua bán một cách tự nguyện, không nhiệt
sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao tình thái quá
dịch mua bán khách quan và ộc lập, trong iều kiện thƣơng mại
 Các bên mua bán khách quan: là không có mối bình thƣờng
quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp với nhau làm ảnh
GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG CỦA TÀI SẢN
hƣởng tới giá trị tài sản
 Độc lập: không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất
Mức giá ƣớc tính ƣợc mua bán trên thị trƣờng
kỳ nguyên nhân nào khi ƣa ra quyết ịnh mua hoặc bán. Ngƣời mua Giao dịch Ngƣời bán
 Thông tin minh bạch: Các bên mua bán có ầy ủ Sẵn sàng mua khách quan - ộc lập Sẵn sàng bán thông tin về hàng hóa  Sẵn lòng
 Ổn ịnh ( iều kiện thƣơng mại bình thƣơng): là việc
Khách quan - Độc lập
mua bán công khai, thị trƣờng cạnh tranh và mở;
Minh bạch
Các yếu tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra  Ổn ịnh
những ột biến do chịu tác ộng của thiên tai, ịch hoạ,
lạm phát cao hoặc giảm phát mạnh... lOMoARcPSD| 36782889
B. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG III. CÁC
Giá trị phi thị trƣờng là tổng số tiền ƣớc tính mà khi TĐG tài NGUYÊN TẮC
sản, thẩm ịnh viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc các THẨM ĐỊNH GIÁ
chức năng của tài sản hơn là khả năng ƣợc mua, bán trên
thị trƣờng của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong iều kiện 1. Nguyên tắc sử dụng
thị trƣờng không iển hình hay không bình thƣờng tốt nhất và có hiệu quả nhất 2. Nguyên tắc thay thay TÀI SẢN thế ≠ MUA - BÁN 3. Nguyên tắc óng góp CĂN CỨ? 4. Nguyên tắc cung cầu
- CHỨC NĂNG - CÔNG DỤNG 5. Nguyên tắc dự kiến
NHỮNG TRƢỜNG HỢP ÁP DỤNG CƠ SỞ lợi ích tƣơng lai
GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG 6. Nguyên tắc phù hợp
Giá trị tài sản chuyên dụng 7. Nguyên tắc thay ổi
Giá trị tài sản ang hoạt ộng của doanh nghiệp 8. Nguyên tắc phân phối
Giá trị thanh lý thu nhập
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Giá trị ặc biệt
Giá trị ầu tƣ
Giá trị bảo hiểm
Giá trị ể tính thuế
Giá trị thế chấp lOMoARcPSD| 36782889 NUÔI CHO THUÊ CÁ TRỒNG VÍ DỤ 1: CÂY NPV = 16 NPV = 14 NPV = 12 KHÁCH SẠN 12 TẦNG VÍ DỤ 2: KHÁCH SẠN
4 TẦNG NPV = 5 NPV = 12 1.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Một tài sản ạt ƣợc sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất khi sự sử dụng ó ạt ƣợc hiệu quả kinh tế cao nhất trong sự ràng
buộc của các iều kiện: - Pháp lý - Kỹ thuật - Tài chính - Thị trƣờng
Ví dụ: Cho thuê bất ộng sản Căn hộ Cƣ xá Thu nhập gộp 19.200 13.800
Diện tích trống (5%) -960 -690 lOMoARcPSD| 36782889 Thu nhập thực tế 18.240
13.110 Ví dụ: sử dụng tối ƣu một ngôi nhà ã ƣợc chuyển ổi Chi phí hoạt ộng -4000 -0 => Thu nhập hàng năm 14.240 13.110 Chuyển ổi Văn phòng Cửa hàng thành văn Tỷ suất vốn hóa 10% Thu nhập hàng năm 40.000 55.000 10% phòng là Giá trị 142.400 Tỷ suất vốn hóa 10% 11% 131.100 tối ƣu
=> Sử dụng căn hộ là tối ƣu Giá trị vốn hóa 400.000 500.000
Câu hỏi. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một Chi phí chuyển ổi 50.000 200.000
lô ất là việc sử dụng dẫn ến kết quả là: Giá trị còn lại 350.000 300.000
a) Doanh thu cao nhất của lô ất
c) Sự ánh giá giá trị không thiên vị
b) Tỷ lệ thuê mướn cao nhất của lô ất
d) Tất cả các bước trên ều ược xem xét
c) Giá trị sử dụng cao nhất của lô ất
d) Tổng chi phí ầu tư thấp nhất 2.
Nguyên tắc thay thế Giá trị của tài sản thẩm
ịnh giá thƣờng có liên quan ến giá trị của các tài
sản khác có thể thay thế
Câu hỏi. Câu nào sau ây mô tả TỐT NHẤT của
Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo
công tác thẩm ịnh giá?
ra hoặc mức giá mà họ có thể mua từ một tài sản thay thế
a) Giá bán ược người mua và người bán
trong cùng một thị trƣờng và cùng một thời iểm => Hai tài chấp
sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức nhận
giá thấp hơn thì tài sản ó sẽ ƣợc bán trƣớc
b) Tài sản phải ược công khai lOMoARcPSD| 36782889
Ví dụ: ba tài sản A, B, C ồng nhất C B TÀI A SẢN TÀI TÀI SẢN P=16 SẢN P= 14 P=10
TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10
TÀI SẢN B CHƢA BÁN, GIÁ P = 14
TÀI SẢN C CHƢA BÁN, GIÁ P = 16
=> GIÁ BÁN CỦA TÀI SẢN TRONG TƢƠNG LAI LÀ ? Ví dụ:
Hai tài sản A và B ồng nhất:
- Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2 tỷ
- Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1
tỷ => Giá tài sản cùng loại trên thị trƣờng?
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay thế“ : Trong trường hợp hai
c) Mức ộ tạo ra thu nhập của tài sản.
hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
d) Tất cả các áp án ều úng
dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của những 3. Nguyên tắc óng góp
tài sản ó chịu ảnh hưởng bởi:
Giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản ƣợc
a) Sự cạnh tranh giữa giá chào bán các tài sản.
phản ánh bởi sự hiện hữu, hoặc sự thiếu vắng của bộ
b) Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài sản.
phận ó trong tổng tài sản sẽ làm cho giá trị của toàn lOMoARcPSD| 36782889
bộ tài sản tăng lên hay giảm xuống một lƣợng là bao nhiêu.
Ví dụ nguyên tắc óng góp
Câu hỏi. “Nguyên tắc óng góp” ược hiểu là:
a) Tỷ lệ giá trị của mỗi bộ phận trong toàn bộ giá trị tài sản. BDS BDS A BDS B
b) Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận làm cho giá trị của tài sản tăng TDG
lên hay giảm i bao nhiêu
c) Giá trị của mỗi bộ phận chiếm trong tổng trị giá của toàn bộ tài sản. Giá bán 1.020 tr 860 tr
d) Giá trị của tài sản bằng giá trị của toàn bộ các bộ phận cộng lại Vị trí -30 tr + 50 tr Sân vƣờn - 40 tr + 30 tr Giá trị iều chỉnh 950 tr 940 tr 4. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với cầu lOMoARcPSD| 36782889
Giá trị thị trƣờng của một tài sản ƣợc xác ịnh bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản ó trên thị trƣờng. Giá trị của tài
sản thay ổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản P S D Câu Q hỏi:
Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển ường cầu BDS?
Giá trị của tài sản tỷ lệ nghịch với cung
Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển ường cung BDS?
Câu hỏi. Yếu tố nào sau ây làm tăng giá bất ộng sản? S
a. Lãi suất của ngân hàng
b. Giá chứng khoán c. Lạm phát d. Giá vàng D
5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tƣơng lai lOMoARcPSD| 36782889
Giá trị của tài sản có thể ƣợc ƣớc tính bằng việc dự tính c)
Thẩm ịnh giá cây xăng
khả năng sinh lợi trong tƣơng lai
d) Thẩm ịnh giá nhà liền kế
Nguyên tắc này là c sở ể thẩm ịnh giá trị tài sản bằng phư 6. Nguyên tắc phù hợp ng pháp thu nhập
Tài sản sẽ có mức hữu dụng cao nhất nếu nó
Ví dụ: Thu nhập dự kiến hàng năm của một trung tâm
ƣợc thiết kế một cách hòa hợp với những thứ
thƣơng mại là 2 tỷ ồng. Tỷ suất vốn hóa của trung tâm
xung quanh và tƣơng thích vớ này ƣợ i loại hình sử dụng
c xác ịnh là 8%. Giá trị của trung tâm thƣơng ất trong vùng
mại này ƣợc ƣớc tính là: 2/8% = 25 tỷ
Nguyên tắc này ược ứng dụng ể xác ịnh hao mòn
Câu hỏi. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tư ng lai ược áp
chức năng và hao mòn kinh tế
dụng nhằm thẩm ịnh giá trong trường hợp nào sau ây:
Ví dụ: - Một khách sạn ƣợc xây dựng ở khu dân
a) Thẩm ịnh giá nhà chung cư cƣ thƣa thớt?
b) Thẩm ịnh giá lô ất trống ể ở
Câu hỏi. Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu dụng tối a khi:
- Một ngôi nhà trong hẻm nhỏ nhƣng lại xây
a) Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất dựng gara ô tô?
b) Tài sản phù hợp với môi trường của nó c)
Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
d) Tài sản phù hợp với mục ích sử dụng của người bán lOMoARcPSD| 36782889 7. Nguyên tắc thay ổi:
Ví dụ: Xét bất ộng sản A, diện tích khuôn viên 100 m2 - Trƣớc
khi có quy hoạch mở rộng ƣờng, giá bình quân 1 m2 ất là 12
Giá trị của tài sản thay ổi theo sự thay ổi của tr/m2
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
- Sau khi có quy hoạch mở rộng ƣờng, giá bq 1 m2 ất tăng lên
Các nguyên nhân gây nên sự thay ổi giá trị: 20 tr/m2 - Sự hao mòn tài sản
Vậy, giá lô ất thay ổi từ 1200 triệu lên 2000 triệu do yếu tố quy
- Sự thay ổi chính sách của Nhà nƣớc hoạch.
- Sự thay ổi của môi trƣờng xung quanh
- Sự xuất hiện hoặc mất i của tài sản thay thế -
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay ổi” thì :
Sự thay ổi thị hiếu - ….
a) Thu nhập của tài sản luôn thay ổi.
b) Giá trị của tài sản có thể thay ổi theo thời gian
c) Cung cầu thị trường luôn thay ổi
d) Chi phí chế tạo tài sản luôn thay ổi.
8. NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của
quá trình sản xuất ( ất ai, vốn, lao ộng, quản lý) và có
thể ƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối ƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng
thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi ã phân phối cho
vốn, lao ộng và quản lý sẽ thể hiện giá trị của ất ai. Ví dụ:
Tổng thu nhập của tài sản 15.500 Chi lao ộng 4.500 l O M o A R c P S D | 3 6 7 8 2 8 8 9 Chi quản lý 4.000 Chi hoàn vốn 5.000 Còn lại 2.000 Tỷ suất vốn hóa 10% Giá trị ất 20.000 BÀI TẬP NHÓM (5 NGƢỜI)
IV. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
GiẢ SỬ ANH CHỊ ĐƢỢC GIAO THẨM ĐỊNH GIÁ MỘT (Xem tiêu chuẩn 05)
CÂY XĂNG ĐỂ THẾ CHẤP VAY VỐN NGÂN HÀNG,
ANH CHỊ LỰA CHỌN CÁCH TiẾP CẬN THẨM ĐỊNH 1. Xác ịnh tổng quát
NÀO LÀ THÍCH HỢP NHẤT, VÌ SAO? CHO BiẾT 3
2. Lên kế hoạch thẩm ịnh giá
YẾU TỐ CẦN THẨM ĐỊNH ĐỂ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP?
3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trƣờng 1. XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT 4. Phân tích thông tin  Nhận diện tài sản
5. Ƣớc tính giá trị bất ộng sản
 Nhận diện “Quyền tài sản” ƣợc thẩm ịnh
6. Báo cáo và chứng thƣ thẩm ịnh giá  Mục ích thẩm ịnh giá
 Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm ịnh giá
 Thiết lập thời hạn có hiệu lực
 Những iều kiện ràng buộc  Nguồn dữ liệu lOMoARcPSD| 36782889 Câu hỏi úng, sai:
- Việc lựa chọn c sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trườ
- Giá trị của tài sản phụ thuộc vào ặc iểm
ng khi thẩm ịnh giá tài sản là phụ thuộc vào ặc iểm
tài sản, không phụ thuộc vào mục ích
thị trường của tài sản và mục ích thẩm ịnh giá, không thẩm ịnh giá?
phụ thuộc vào ặc iểm pháp lý, ặc iểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản?
2. LÊN KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ 5. ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ Biểu ồ Kế hoạch Kế hoạch Lập Phư ng Phư ng Phân công Thu thập Khảo sát Đề cƣơng pháp Pháp Công việc Thời gian Tài liệu Thực tế Báo cáo So Chi phí Làm việc sánh -Vị trí Phân tích ặc Phân tích -Diện tích iểm pháp lý -Đặc iểm hình học Phân tích sự sử dụng – kinh tế - kỹ 4. PHÂN TÍCH THÔNG -Hƣớng ất thị trƣờng cao nhất và -Khung cảnh xung quanh - thuật TIN Tình trạng pháp lý tốt nhất
- Thông tin về iều kiện tự nhiên-MT -
-Hiện trạng CTXD trên ất
Thông tin về kinh tế-xã hội -Quy hoạch nhà nƣớc
- Thông tin về quản lý Nhà nƣớc, PL -Cơ sở hạ tầng
- Thông tin về thị trƣờng bất ộng sản
-Mức ộ ô nhiễm môi trƣờng -Các lợi ích kinh tế
-Mục ích sử dụng hiện tại lOMoARcPSD| 36782889
3. THU THẬP TÀI LIỆU VÀ KHẢO SÁT HIỆN TRƢỜNG DỮ LIỆU THỊ DỮ LIỆU TS DỮ LIỆU TS TRƢỜNG THẨM ĐỊNH SO SÁNH
Phư ng Phư ng Phư ng Pháp Pháp Pháp Thặng
Dòng tiền Vốn hóa dư Chiết thu nhập khấu 6. BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƢ
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ THẨM ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do thẩm ịnh viên lập ể nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về mức giá của tài sản ƣợc
khách hàng yêu cầu thẩm ịnh
CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ
NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƢ ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức ịnh giá lập nhằm thông
 Bất ộng sản ƣợc ịnh giá
báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản
 Vị trí, quy mô của bất ộng sản
liên quan ến kết quả ịnh giá bất ộng sản
 Tính chất và thực trạng của bất ộng sản lOMoARcPSD| 36782889
 Tình trạng pháp lý của bất ộng sản
Giả sử anh/chị ƣợc giao nhiệm vụ thẩm ịnh một căn
 Các hạn chế của bất ộng sản
nhà biệt thự ở khu ô thị Khang Điền, quận 9. Anh chị
 Phƣơng pháp ịnh giá bất ộng sản
hãy liệt kê các yếu tố cần khảo sát ối với bất ộng sản  này?
Thời iểm ịnh giá bất ộng sản
 Giá của bất ộng sản
V. TOÁN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH  Các nội dung khác GIÁ 1.
Giá trị thời gian của dòng tiền
1. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA DÕNG TIỀN
Ví dụ 1. Có một khoản tiền 10 vtt xuất hiện cuối năm 2.
Hãy quy ổi giá trị của khoản tiền trên về năm 0 và năm 4
a. Giá trị thời gian của một khoản tiền Tổng quát.
nếu lãi suất chiết khấu là 10%/năm?
Một khoản tiền (CF) xuất hiện ở năm n. Với lãi Giải.
suất chiết khấu k, hãy quy ổi khoản tiền trên về năm x? -
Giá trị khoản tiền quy về năm 4 là: Ta có: V -
V4=10*(1+10%)2 = 12,1 vtt - Giá trị khoản tiền x = CF*(1+k)x-n nếu x > n quy về năm 0 là: Vx = CF/(1+k)n-x nếu x < n V 0 = 10/(1+10%)2 = 8,26 vtt 2.
So sánh giá trị dòng tiền và giá trị tài sản
B. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG TIỀN
Tổng quát. Giá trị thời gian của dòng tiền là tổng giá trị
thời gian của các khoản tiền tạo nên dòng tiền ó. Ví dụ lOMoARcPSD| 36782889
2. Có một khoản tiền nhƣ sau. Với lãi suất chiết
V0 = 10/1,11 + 30/1,12 + 20/1,13 - Giá trị
khấu 10%, hãy quy ổi giá trị của dòng tiền trên về
của dòng tiền quy về năm 4 là: năm 0 và năm 4
V4 = 10*1,13 + 30*1,12 + 20*1,11 Năm 0 1 2 3 4 Năm 0 1 2 3 4 CF 0 10 30 20 0 CF 0 10 30 20 0 Giải.
- Giá trị của dòng tiền quy về năm 0 là:
C. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG TIỀN ĐỀU
Ví dụ 3. Có một dòng tiền ều nhƣ sau
Tổng quát. Một dòng tiền ều (CF) xuất hiện từ năm m ến năm n. Vớ Năm 0 1 2 3 4 5 6
i lãi suất chiết khấu k, hay quy ổi giá trị dòng tiền trên về năm x? CF 10 10
Lãi suất chiết khấu k = 10%. Hãy tính 10 10 Năm V và V 0 … m … n Bƣớc 1. Quy ổi 0 100? CF 0 0 CF CF CF dòng tiền về Giải.
năm m – 1 theo công thức sau: Ta có: V2 = 10*(1-1,1-4):0,1 Vm-1 = CF*[1-(1+k)m-n-1]:k Bƣớ Do ó: V c 2. Quy ổi V
0 = V2/1,12 = [10*(1-1,1-4):0,1] : 1,12 m-1 về năm x - Nếu x > m-1 thì V V x = Vm-1*(1+k)x-m+1
100 = V2*1,198 = [10*(1-1,1-4):0,1]*1,198 Lƣu ý
- Nếu x < m-1 thì Vx = Vm-1/(1+k)m-1-x lOMoARcPSD| 36782889
- Nếu một dòng tiền ều từ năm m ến vĩnh viễn thì ta có:
Ví dụ 4. Có một dòng tiền nhƣ sau. V m-1 = CF/k Năm V 0
1 2 3 4 5 6 7 8
0 = Vm-1/(1+k)m-1 = CF/(k*(1+k)m-1)
- Nếu một dòng tiền tăng ều với tốc ộ g từ năm m ến vĩnh
CF 10 10 10 30 10 10 10 viễn thì
Với k = 10%, hãy tính giá trị của dòng tiền ở thời Vm-1 = CF/(k-g) với k>g iểm ầu năm 4?
V0 = Vm-1/(1+k)m-1 = CF/((k-g)*(1+k)m-1) Giải. Ta có dòng
tài sản mang lại cho một chủ thể. tiền.
Xét một dòng tiền ều (CF) từ năm m ến năm n.
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Xét giá trị tài sản tại thời iểm x với x < n. CF 10
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm : 10 10 30 10 10 10 Px = CF*[1- (1 + k)x-n] : k CF
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện ầu năm : 2. SO SÁNH GIÁ TRỊ
Px = CF + CF*[1- (1 + k)x-n] : k DÕNG TIỀN VÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Ví dụ. Một dòng tiền ều từ năm 2 ến năm 6 mỗi a. Giá trị tài sản
năm là 10 vtt. Với k = 10%, hãy tính P 2 ? Định nghĩa. Giá trị Giải. tài sản là những
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm : lợi ích bằng tiền Năm 0 1 2 3 4 5 6 trong tƣơng lai CF 0 0 10 10 10 10 10 mà tài sản/quyền lOMoARcPSD| 36782889 P2 = 10*(1-
dụ trên, giá trị dòng tiền ở thời iểm cuối năm 2 ? 1,1-4) :0,1 =
- Nếu dòng tiền cuối năm: 31,7 - Năm 0 1 2 3 4 5 6 Trƣờng hợp CF 0 0 10 10 10 10 10 dòng tiền V xuất hiện ầu
2 = [10*(1-1,1-5) :0,1]*1,1 = 41,7 - Nếu năm : dòng tiền ầu năm: Năm Năm 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5 CF CF 0 10 10 10 10 10 0 10 10 10 10 10 P
V2 = [10*(1-1,1-5) :0,1]*1,12 = 45,87 2 = 10 + 10*(1- 1,1-3) :0,1 = 34,87
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bài toán. Có dòng tiền nhƣ sau:
**************************************** Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 CF 20 20 30 20 20 40 40 30 40 40 k = 10%. Hãy tính:
a. V0 và P0? Xét trƣờng hợp dòng tiền ầu năm
b. V5 và P5? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
c. V10 và P10? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc b. So sánh giá trị dòng tiền và giá trị tài sản Lấy lại ví lOMoARcPSD| 36782889
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Mục tiêu:
Hiểu • Cácến giáyếu trị tố bất ảnh ộng hƣởng sản I II CácIII Các Tổng quan yếu tố phƣơng bất ộng ảnh hƣởng
pháp sản giá trị BĐS thẩm ịnh lOMoARcPSD| 36782889
Vận dụng • Cácịnh phƣơnggiá bất ộng pháp sản thẩm giá BĐS
=>Tài sản nào sau ây thuộc bất ộng sản? a) Cát xây c) Máy b m nước dựng d)
Hệ thống máy lạnh b)
Quyền sử dụng ất c)
Sắt thép xây dựng d)
Vườn cây lâu năm
=>Tài sản nào sau ây không thuộc bất ộng sản? a) Quạt trần gắn trên tường b)
Hệ thống cầu thang máy lOMoARcPSD| 36782889
2. Thị trƣờng bất ộng sản a. Khái niệm lOMoARcPSD| 36782889 Môi trƣờng
b. Thuộc tính của bất ộng sản
b. Đặc iểm của thị trƣờng BĐS Tính Tính Tác ộng Người Không có Người bất lẫn nhau không ịa iểm ộ mua thông qua bán ng ồng mua bán cơ chế giá nhất nhất ịnh Tính Mang Liên hệ C tính chất
. CÁC LOẠI GIAO DỊCH TRÊN THỊ khan mật thiết ịa phương với thị TRƢỜNG BĐS hiếm trƣờng vốn Tính Cạ Ả nh nh tra Khó nh
 Thị trƣờng mua bán bất ộng sản bền Tính không thâm nhập vững hƣở ng Cung Đa th ị trƣờng 
Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản hoàn hảo Thanh lẫn nhau ả ứ kho ph ảnn ng ch ức cho thuê th ấ chậm p năng
 Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản
dùng làm tài sản thế chấp
- Thị trường BĐS là môi trường trong ó những người mua
và người bán tác ộng qua lại lẫn nhau, ể thực hiện việc
 Thị trƣờng giao dịch các bất ộng sản
mua bán b s thông qua cơ chế giá
dùng ể góp vốn liên doanh
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và
cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trường
và quy ịnh của pháp luật
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
D. CÁC CẤP ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS lOMoARcPSD| 36782889 Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa lOMoARcPSD| 36782889
E. CHU KỲ GIAO ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS Boom -Giai oạn 1993- Bloom 1999 -Giai oạn Gloom 2000-2006 -Giai oạn 2006-2015 -Giai oạn 2016-nay Doom
F. CUNG VÀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN Các yếu tố ảnh hƣởng ến cung BĐS:
Các yếu tố ảnh hƣởng ến cầu BĐS:
 Sự phát triển kinh tế
 Thu nhập ( ặc biệt do phát triển kinh tế)
 Chính sách của nhà nƣớc
 Tốc ộ tăng dân số ( ặc biệt do ô thị hóa)
 Hoạt ộng của các nhà cung ứng và môi giới BĐS
 Các chính sách của nhà nƣớc
 Chi phí và công nghệ xây dựng
 Kỳ vọng của ngƣời mua
 Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
 Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay ổi việc làm, tốc ộ công nghiệp hóa, …
II. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN 1. Đặc iểm pháp lý lOMoARcPSD| 36782889 2. Điều kiện tài chính
dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy hoạch, 3.
Việc sử dụng hiện tại
không có tranh chấp, không lấn chiếm, sử 4. Đặc iểm kinh tế
dụng từ năm 1990. Lô ất này không có giấy 5. Đặc iểm hình học
tờ theo quy ịnh tại khoản 1 iều 100 luật ất 6. Vị trí
ai. Cho biết diện tích ất ở trong hạn mức tại 7.
Chi phí bỏ ra sau khi mua
khu này là 200m2, giá ất do nhà nƣớc quy 8.
Điều kiện thị trường ị
nh là 4 triệu ồng/m2, hệ số K = 2. Tính tiền 9. Quy hoạch
sử dụng ất phải nộp khi hợp thức hóa quyền sử dụng ất. 1. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ
(Xem: Luật ất ai; Nghị ịnh 43, 44, 45)
Ví dụ 2. Một lô ất trống diện tích 350 m2 chƣa
có giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm Trƣớc 15/10/93 Trƣớc 1/7/2004
Tiền sử dụng ất phải nộp
DT trong DT ngoài DT trong DT ngoài
trong khu dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy HM HM HM HM
hoạch, không có tranh chấp, không lấn
I. Có giấy tờ theo khoản 1-100 Luật ất ai 0% 0% 0% 0%
chiếm, sử dụng từ năm 1995. Lô ất này
không có giấy tờ theo quy ịnh tại khoản 1 iều
II. Không có giấy tờ theo khoản 1-100 Luật
ất ai (có nhà ở trên ất)
100 luật ất ai. Cho biết diện tích ất ở trong 2.1. Đấ
hạn mức tại khu này là 200m2, giá ất do nhà
t không lấn chiếm 0% 50% 50% 100% 2.2. Đấ nƣớ t lấn chiếm 50% 100% 100% 100%
c quy ịnh là 4 triệu ồng/m2, hệ số K = 2.
Diện tích ất trong hạn mức thì áp dụng giá ất NN quy ịnh
Tính tiền sử dụng ất phải nộp khi hợp thức
Diện tích ất ngoài hạn mức thì áp dụng giá ất NN quyết ịnh
hóa quyền sử dụng ất.
Giá ất nhà nước quyết ịnh = giá ất nhà nước quy ịnh*k
Ví dụ 1. Một lô ất trống diện tích 300 m2 chƣa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm trong khu lOMoARcPSD| 36782889
Ví dụ 3. Một lô ất trống diện tích 400 m2 chƣa có
năm với lãi suất 8%/năm, iều kiện thanh toán theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, nằm trong
tháng. Lãi suất thị trƣờng là 10%/năm.
khu dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy hoạch,
Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
không có tranh chấp, ất lấn chiếm, sử dụng từ
Ví dụ 2. Một tài sản vừa giao dịch nhƣ sau: bên mua trả
năm 1994. Lô ất này không có giấy tờ theo quy
ngay 5 tỷ ồng khi ký hợp ồng, 5 tỷ ồng còn lại bên bán
ịnh tại khoản 1 iều 100 luật ất ai. Cho biết diện
cho trả chậm trong thời gian 2 năm với lãi suất
12%/năm, iều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị
tích ất ở trong hạn mức tại khu vực này là
trƣờng năm 1 là 8%/năm, năm thứ hai là 10%/năm. Tính
250m2, giá ất do nhà nƣớc quy ịnh là 3 triệu
giá bán thanh toán ngay một lần?
ồng/m2, hệ số K = 2. Tính tiền sử dụng ất phải
nộp khi hợp thức hóa quyền sử dụng ất.
3. Việc sử dụng hiện tại
Ví dụ 1: Bất ộng sản ang cho thuê thời hạn là 10 2. Điều kiện tài chính
năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ ồng. Sau khi
Ví dụ 1: Thẩm ịnh viên tìm ƣợc một tài sản so sánh vừa
kết thúc hợp ồng, tiền cho thuê năm ầu là 1,2 tỷ
giao dịch theo iều kiện: bên mua trả trƣớc 2 tỷ ồng, 3
và sau ó hàng năm tăng vớ
tỷ ồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời gian 5 i tốc ộ 3%, hãy tính
Po biết tỷ suất chiết khấu k = 10%? (tiền thuê nhà trả ầu năm) 4. Đặc iểm kinh tế
thuê ròng là 96 triệu ồng/năm, còn 3 năm nữa - Chi phí vận hành
hết hạn hợp ồng. Giá thuê ròng trên thị trƣờng - Chất lƣợng quản lý
là 120 triệu ồng/năm. Tỷ suất chiết khấu là 8%. - Tiền thuê nhà
Tính giá trị cửa hàng? (tiền thuê trả ầu năm)
- Thời hạn và iều khoản cho thuê
Ví dụ 2: Tài sản thẩm ịnh là
một cửa hàng hiện ang có
hợp ồng cho thuê với giá
Có hai tài sản ang cho thuê. lOMoARcPSD| 36782889
Giá trị của mỗi tài sản là bao
Thời hạn thuê còn 6 năm 5 năm nhiêu? lại Thông số Tài sản 1 Tài sản 2
Giá thuê sau khi Tăng 10% và sau ó Tăng 5% và sau ó ổn
kết thúc hợp ồng ổn ịnh không tăng ịnh không tăng Giá thuê 240 triệu/năm 300 triệu/năm
Tỷ suất chiết khấu 10%/năm 12%/năm
Phƣơng thức trả 3 năm trả một lần Mỗi năm trả một vào ầu kỳ lần vào cuối kỳ
5. Đặc iểm hình học của lô ất
Lô ất B và C giá bao nhiêu? C2 B2 30 m 40 m 100m2 C D A B1 E ? C1 A B 10 tr/m2 9.5tr /m2 11 tr/m2 10 tr/ m2 20 m 5 m 4 m 4 m Đƣờng
- Lô ất E, A, B có diện tích bằng nhau
- Lô ất C, D có diện tích bằng nhau - Lô ất E giá bao nhiều? lOMoARcPSD| 36782889 6. VỊ TRÍ
Lô ất A và B giá bao nhiêu? Lô C Lô A B DT 105m 2 DT 35m 2 10 TR/M2 (10,5 x10) (3 ,5x10) Đƣờng rộng 12m A B Giá thuê: Giá thuê: Bãi rác 60 tr/năm 50 tr/năm
- Lô ất A vừa bán với giá 1 tỷ - Tỷ suất vốn hóa
10%/năm - Lô ất B giá bao nhiêu?
Lô ất A, B và C hƣớng gì?
7. Chi phí bỏ ra sau khi mua
- Chi phí sửa chữa những hƣ hỏng lOMoARcPSD| 36782889 9. Quy hoạch
Ví dụ. Thẩm ịnh giá một BĐS có các thông tin: A
- Sát mặt tiền ƣờng, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m,
diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các tầng nhƣ nhau;
- Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn ịnh từ năm 1980;
- Giá ất chuyển nhƣợng tại khu vực BĐS TĐG là B 15.000.000 /m2;
- Giá xây dựng mới nhà cấp 3 tại thời iểm TĐG : 2.200.000 /m2;
- Giá ất của chính quyền ịa phƣơng quy ịnh tại khu vực này là : 7.500.000 /m2
- Đơn giá xây dựng mới nhà cấp 3, do chính quyền quy ịnh: 1.800.000 /m2.
8. Điều kiện thị trƣờng
- Chất lƣợng còn lại : 40%;
Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cƣ ã ƣợc giao
- Thời iểm TĐG : tháng 8/2006;
dịch với giá 920 triệu ồng. Căn hộ so sánh tƣơng ồng với
- Quy hoạch ƣờng hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố
căn hộ thẩm ịnh về mọi yếu tố, ngoại trừ việc nó ã ƣợc
quy hoạch ( năm 2006 ) mở rộng ƣờng thành 16m, mỗi
bán cách ây 3 tháng. Nghiên cứu thị trƣờng cho thấy trong bên mở rộng thêm 5m.
thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong khu vực ã tăng giá 5%.
Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm ịnh là: 920*1,05 = 966 triệu ồng.
- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dƣ thừa
- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trƣờng - Chi
phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý lOMoARcPSD| 36782889 Giải. - Xác ịnh diện tích :
+ Diện tích ất : 4*20 = 80m2
III. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
Xác ịnh diện tích vi phạm lộ giới :+ Diện tích sàn xây dựng : 80*6 = 480m 2 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN -
+ Diện tích ất : 4*5 = 20m2
+ Diện tích sàn xây dựng : 4*5*6 = 120m2 - Xác ịnh giá trị ƣợc bồi thƣờng : + Đất : 20*7,5 = 150tr
+ Sàn XD : 120*1,8*40% = 86,4tr
- Giá trị thị trƣờng của phần dt BDS không vi phạm lộ giới sau QH :
+ Đất : (80 – 20)*15 = 900tr + Sàn XD:360*2,2*40% = 316,8 - Giá 1. Phương pháp so sánh trị BĐS TĐG :
+ Giá ất : 900 + 150 = 1050tr b4
+ Giá sàn XD : 316,8 + 86,4 = 403,2tr b3
+ Giá BĐS : 1050 + 403,2 = 1453,2tr Ước tính b2 giá trị Điều tài sản b1 chỉnh
BƢỚC 1. TÌM KIẾM THÔNG TIN VÀ SO SÁNH Tìm kiếm Phân tích thông tin và so sánh lOMoARcPSD| 36782889 Mô tả TĐG So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán Chƣa biết 900 triệu 1320 triệu 800 triệu Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2 Pháp lý Sổ ỏ Chƣa sổ ỏ Sử Sổ ỏ Sổ ỏ dụng từ 1995 không lấn chiếm Vị trí Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ tầng Ngập nƣớc Không ngập Ngập nƣớc Không ngập Hƣớng Tây bắc Đông nam Đông nam Tây bắc
Đơn giá ất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 8 triệu ồng/m2. Hạn mức ất ở là 120 m2, k = 1,5 Bƣớc 2. Phân tích A. Phƣơng pháp ịnh lƣợng
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP - Phân tích theo cặp lOMoARcPSD| 36782889 - Phân tích thống kê Đặc iểm BĐS TĐG SS1 SS2 SS3 - Phân tích xu hƣớng
B. Phƣơng pháp ịnh tính
- Phân tích so sánh tƣơng quan Vị trí
Chung cƣ 1 Chung cƣ 1 Chung cƣ 2 Chung cƣ 2 - Phân tích xếp hạng Diện tích 60 m2 100 m2 62 m2 105 m2 Giá bán, ? 7 10 9 triệu /m2 lOMoARcPSD| 36782889
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP
Ví dụ về phân tích theo cặp Lô ât TĐG
=> TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH: BĐS TĐG 100 m 2 BĐS BĐS TĐG 2 BĐS SS2
------------- = ------------- 5 m Lô ất BĐS SS1 BĐS SS3 SS1 TA CÓ TỶ LỆ: 250 BĐS TĐG BĐS
------------- = -------- - ----
BĐS BĐS Lô ất Lô ất SS2 SS3 100 m 2 250 m 2 BĐS 1 BĐS 3 10 m
BĐS SS 1 CÙNG TẦNG BĐS SS 3
VÍ DỤ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ
VÍ DỤ PHÂN TÍCH SO SÁNH TƢƠNG QUAN:
Tƣơng quan giữa diện tích và ơn giá bình quân STT Diện tích X Giá bán Đơn giá Y (ha) (tỷ ồng) (tỷ ồng/ha) 1 15 22,5 1,50 2 17 24,14 1,42 3 20 26,20 1,31 4 25 28,75 1,15 5 27 29,16 1,08 lOMoARcPSD| 36782889 6 30 30,00 1,00
CÓ 3 TÀI SẢN SO SÁNH LÀ BA NGÔI BIỆT THỰ MỚI ĐƢỢC BÁN
ĐỀU CÓ CÙNG ĐẶC ĐIỂM VỚI TÀI SẢN TĐG.
TUY NHIÊN, GIỮA TÀI SẢN TĐG VÀ CÁC SS CÓ SỰ
KHÁC BIỆT ĐÔI CHÖT VỀ VỊ TRÍ, VÀ DO ĐÓ GIÁ BÁN CÓ SỰ CHÊNH LỆCH
Tài sản so sánh Giá bán (tỷ ồng) Đặc iểm vị trí so với TĐG SS1 5,18 Tốt hơn SS2 5,10 Kém hơn Y = 1,989 – 0,033X SS3 5,12 Kém hơn chút
a. Nguyên tắc iều chỉnh
- Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một BƢỚC 3. ĐIỀU CHỈNH
nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta iều
chỉnh giá của b s so sánh giảm xuống. Ngƣợc lại, ta
 Nguyên tắc iều chỉnh iều chỉnh giá bán tăng
 Tỷ lệ tăng giảm và tỷ lệ iều chỉnh
- Nguyên tắc 2: Trình tự iều chỉnh
 Hình thức iều chỉnh
Điều chỉnh số tiền tuyệt ối trƣớc  Bảng iều chỉnh
=> Các yếu tố liên quan iều kiện giao dịch
=> Các yếu tố thuộc ặc iểm pháp lý Điều chỉnh tỷ lệ % sau
=> Các yếu tố thuộc ặc iểm kỹ thuật lOMoARcPSD| 36782889
- Nguyên tắc 3: Khi iều chỉnh theo tỷ lệ %, phải chiết trừ
giá nhà ra khỏi giá bất ộng sản rồi mới tiến hành iều
chỉnh trên giá lô ất trống.
Câu hỏi 1. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống
hƣớng công viên. Bất ộng sản so sánh là lô
B TỶ LỆ TĂNG GIẢM VÀ TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
ất trống hƣớng ra ƣờng. Lô ất hƣớng công viên giá
Nếu giá 1m2 của SS = TĐG*(1+x) (1)
cao hơn hƣớng ra ƣờng 10%. Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Thì x gọi là tỷ lệ tăng/giảm
Câu hỏi 2. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống
 Nếu giá 1m2 của TĐG = SS*(1+y) (2)
vuông vức. Bất ộng sản so sánh là lô ất trống tóp
Thì y gọi là tỷ lệ iều chỉnh
hậu. Lô ất tóp hậu giá giảm so với vuông vức 15%.  Cách tìm y thông qua x Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Từ (1) => TĐG = SS*(1/(1+x)
Câu hỏi 3. Bất ộng sản thẩm ịnh giá là lô ất trống = SS*[1 + {1/(1+x) - 1}]
hƣớng ông nam. Bất ộng sản so sánh là lô ất trống Vậy y = 1/(1+x) - 1
hƣớng tây bắc. Lô ất hƣớng ông
ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
nam cao hơn tây nam 10%, hƣớng tây nam cao hơn
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
tây bắc 10%. Tìm tỷ lệ iều chỉnh?
Cách 1. Phƣơng pháp iều chỉnh gộp
Gọi y1 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 1
Ví dụ: Bất ộng sản thẩm ịnh là 1 lô ất trống vuông vức có diện
tích 100 m2, hƣớng tây bắc. Bất ộng sản so sánh là lô ất tóp
y2 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 2 yn
hậu có diện tích 100 m2, hƣớng ông nam, vừa ƣợc bán với giá
là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố n Ta có:
1 tỷ. Các các yếu tố khác tƣơng tự BĐS TĐG.
y = ∑yi y gọi là tổng iều chỉnh Khi ó:
Cho biết: lô ất hƣớng ông nam giá cao hơn tây bắc 10%; lô ất PTĐ = Pss*(1+y)
tóp hậu giá thấp hơn vuông vức 15% Thẩm ịnh
- Giá bán 1m2 ất của bất ộng sản so sánh là: lOMoARcPSD| 36782889 1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
=> Giá sau iều chỉnh 2 là: P2 = P1*(1+y2) yn là tỷ lệ
- Tiến hành iều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng:
iều chỉnh của yếu tố n
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên
giá cao hơn BĐS TĐG 10%, do vậy ta iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh n là: Pn = Pn-1*(1+yn)
giảm. Tỷ lệ iều chỉnh giảm do hƣớng là:
Lưu ý: Pss là giá tài sản so sánh sau iều chỉnh tuyệt ối
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên
Lấy lại ví dụ trƣớc
giá thấp hơn BĐS TĐG 15%, do vậy ta iều chỉnh tăng. Tỷ Thẩm ịnh
lệ iều chỉnh tăng do hình dạng là:
- Giá bán 1m2 ất của bất ộng sản so sánh là:
1/(100% - 15%) – 100% = 17,6% 1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
+ Tổng iều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 17,6% =
- Tiến hành iều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng: 8,5%
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên giá cao hơn
Vậy giá 1m2 ất BĐS TĐG = 10 * (1 + 8,5%) =
BĐS TĐG 10%, do vậy ta iều chỉnh giảm. Tỷ lệ iều chỉnh giảm 10,85 triệu ồng Ƣ
do hƣớng là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
ỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
Giá 1m2 sau iều chỉnh là: P1 = 10*(1-9,1%) = 9,1 triệu
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên giá thấp hơn
Cách 2. Phƣơng pháp iều chỉnh liên
BĐS TĐG 15%, do vậy ta iều chỉnh tăng. Tỷ lệ iều chỉnh tăng hoàn
do hình dạng là: 1/(100% - 15%) – 100% = 17,6%
Gọi y1 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 1
Giá 1m2 sau iều chỉnh là: P2 = 9,1*(1+17,6%) = 10,7 triệu
=> Giá sau iều chỉnh 1 là: P 1 =
Pss*(1+y1) Gọi y2 là tỷ lệ iều chỉnh của yếu tố 2
C. HÌNH THỨC ĐIỀU CHỈNH
 Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm ĐIỀU CHỈNH THEO SỐ TIỀN TUYỆT ĐỐI
 Điều chỉnh theo số tiền tuyệt ối Ví dụ: lOMoARcPSD| 36782889
BĐS cần TĐG có diện tích 200
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
m2, ã có sổ ỏ. BĐS so sánh có Cách khác:
diện tích 200m2, chƣa có sổ ỏ, Ta có: TĐG/SS1 = SS2/SS3
sử dụng từ năm 1994, không lấn
= TĐG = SS1*(SS2/SS3) = SS1[1 + (SS2/SS3 – 1)]
chiếm, không tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch, không có các
Rõ ràng SS2/SS3 – 1 chính là tỷ lệ iều chỉnh Thay
loại giấy tờ theo quy ịnh tại khoản số vào:
1 iều 100 luật ất ai, vừa bán với TĐG = 12*(14/15) = 11,2 tr
giá 2000 triệu ồng. Giá ất của nhà
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
nƣớc là 2 triệu ồng, hạn mức sử Phân tích: dụng ất ở
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích: DT 150m2, k = 1,5
của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá 1m2 của
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm SS3 tăng so với SS2: (15 – 14)/14 = 7,14%
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích: TĐG
DT SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán SS1 Ss1 200m2 ???
cũng tăng 7,14% so với TĐG (sử dụng thông tin 100m2 12 tr/m2 từ SS2 và SS3). 5 m Điều chỉnh
- Tỷ lệ giảm giá của TĐG so với SS1 là:
1/(1 + 7,14%) – 1 = - 0,067 - Ss2 Giá bán 1m2 của TĐG là: Ss3 210m2 14 tr/m2 105m2 15 tr/m2 12*(1-0,067) = 11,2tr/m2 8 m
D. LẬP BẢNG ĐIỀU CHỈNH Yếu tố Thẩm ịnh giá So sánh 1 So sánh 2 lOMoARcPSD| 36782889 Giá bán Giá cơ sở Giá cơ sở Diện tích
II. Điều chỉnh tỷ lệ %
I. Điều chỉnh số tiền tuyệt ối Yếu tố 1
Tỷ lệ tăng, giảm
Điều kiện giao dịch X
Tỷ lệ iều chỉnh 1 Mức iều chỉnh Mức iều chỉnh Y1 = 1/(1+x1) – 1
Giá sau iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh M1 = Giá cơ sở*y1
Đặc iểm pháp lý P1 = Giá cơ sở*(1+y1) Mức iều chỉnh Yếu tố 2
Giá sau iều chỉnh
Tỷ lệ tăng, giảm Đặc iểm khác X
Tỷ lệ iều chỉnh 2 Mức iều chỉnh Mức iều chỉnh Y2 =1/(1+x2) – 1
Giá sau iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh M2 = Giá cơ sở*y2 P2 = P1*(1+y2)
Giá cơ sở là giá sau iều chỉnh tuyệt ối
III. Tổng hợp kết quả Tổng iều chỉnh Y = Y1 + Y2 +…+ Yn
Mức iều chỉnh = tỷ lệ iều chỉnh*giá cơ sở Tổng iều chỉnh (y)
Mức giá chỉ dẫn
= tổng các tỷ lệ iều chỉnh Mức giá chỉ dẫn: Theo PP liên hoàn P = Pn
 Theo phƣơng pháp liên hoàn: P = Pn Theo PP gộp P = Giá cơ sở*(1+y)
 Theo phƣơng pháp gộp: P = giá cơ sở*(1+y)
Số lần iều chỉnh
∑số lần iều chỉnh tuyệt ối và tƣơng ối
Số lần /c = số lần /c tuyệt ối + tƣơng ối
Số iều chỉnh tuyệt ối ∑Absolute(Mi)
Số iều chỉnh thuần
Số iều chỉnh tuyệt ối = tổng các giá trị tuyệt ối của các ∑Mi mức iều chỉnh
Số iều chỉnh thuần = tổng các mức iều chỉnh VÍ DỤ TỔNG QUÁT lOMoARcPSD| 36782889 BƢỚC 1: SO SÁNH BƢỚC 2: PHÂN TÍCH Mô tả TĐG So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Mô tả TĐG So sánh 1
So sánh 2 So sánh 3 Chƣa biết Giá bán Chƣa biết 900 triệu 1320 triệu 800 t Giá bá riệ n u 900 triệu 1320 triệu 800 triệu Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2 Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2 Pháp lý Sổ ỏ N/V tài chính: Sổ ỏ Sổ ỏ Pháp lý Sổ ỏ Chƣa sổ ỏ Sử Sổ ỏ Sổ ỏ 100*4*50%=200 dụng từ 1995 Vị trí Mặt ngõ 0 Kém hơn Kém hơn không lấn chiếm 10m Giảm 10% Giảm 10% Vị trí Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ Ngập nƣớc Tốt hơn 0 Tốt hơn
Cơ sở hạ tầng Ngập nƣớc Không ngập Ngập nƣớc tầ K ng hông ngập Tăng 15% Tăng 15% Hƣớng Tốt hơn Hƣớng Tây bắc Tốt hơn 0 Tây bắc Đông nam Đông nam Tây bắc Tăng 6% Tăng 6%
Đơn giá ất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 4 triệu ồng/
m2. Hạn mức ất ở là 120 m2, k = 1,5 BƢỚC 3: ĐIỀU CHỈNH lOMoARcPSD| 36782889 Mô tả TĐG So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Mô tả
TĐG So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán Chƣa biết 9 11 10 Tổng iều chỉnh -0,19 0,05 -0,02 Pháp lý Sổ ỏ 200 Giá chỉ dẫn
Mức iều chỉnh + 2
Theo PP liên hoàn 9,02 11,53 9,66
Giá bán sau .chỉnh 11 11 10 Theo PP gộp 8,94 11,60 9,81 Vị trí Đƣờng 10m
Số lần iều chỉnh 3 2 2
Tỷ lệ tăng giảm 0,00 -0,10 -0,10
Số .chỉnh tuyệt ối 4,06 1,84 2,42
Tỷ lệ iều chỉnh 0,00 + 0,11 + 0,11 Số .chỉnh thuần -0,06 0,60 -0,19
Mức iều chỉnh 0,00 + 1,22 + 1,11
Giá sau iều chỉnh 11,00 12,22 11,11 Hạ tầng Ngập nƣớc
Tỷ lệ tăng giảm 0,15 0,00 0,15
Tỷ lệ iều chỉnh -0,13 0,00 -0,13
Mức iều chỉnh -1,43 0,00 -1,30
Giá sau iều chỉnh 9,57 12,22 9,66 Hƣớng Tây bắc
Tỷ lệ tăng giảm 0,06 0,06 0,00
Tỷ lệ iều chỉnh -0,06 -0,06 0,00
Mức iều chỉnh -0,62 -0,62 0,00
Giá sau iều chỉnh 9,02 11,53 9,66 lOMoARcPSD| 36782889 Tổng iều chỉnh -0,19 0,05 -0,02
BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ 1M2 ĐẤT
BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Gọi A là mức giá ƣớc tính của tài sản thẩm ịnh Cách 1. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là: Cách 1. Lấy bình quân giá chỉ
dẫn của 3 BĐS SS 100*10,1 = 101 triệu ồng
=> P = 10,1 triệu ồng/m2
Cách 2. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là:
Cách 2. Cho trọng số từng BĐS SS và tính giá bình quân 100*10,2 = 102 triệu ồng Giả sử trọng
số cho 3 bất ộng sản là 30 – 30 – 40 => P = 10,2
Cách 3. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm ịnh là: 100*11,5 = 115 triệu ồng
Cách 3. Chọn mức giá chỉ dẫn của BĐS SS có tính tƣơng ồng cao nhất
với BĐS TĐ theo thứ tự ƣu tiên:
1) Số lần iều chỉnh thấp nhất, lOMoARcPSD| 36782889
2) Số iều chỉnh tuyệt ối thấp nhất,
3) Số iều chỉnh thuần thấp nhất => P = 11,5 BÀI TẬP NHÓM BÀI TẬP NHÓM HƢỚNGBẮC HƢỚNGBẮC TĐG TĐG 100m2 100m 2 Đƣờng 5m Đƣờng 5m SS1 SS1 200m2 SS3 200m2 15 tr/m2 200m2 15 tr/m2 SS2 t 18 r/m2 100m2 20 tr/m2 Đƣờng 8m Đƣờng 8m
Cho biết : SS2
Cho biết : SS3 -
Hƣớng ĐN giá cao hơn TB 5% 100m2 -
Hƣớng ĐN giá cao hơn TB 5% 200m 2 -
Căn góc giá cao hơn không căn góc 10% 20t r/m -
Căn góc giá cao hơn không căn góc 10 % t 17 r/m
Đọc thêm. Thẩm ịnh giá bất ộng sản sau:
gạch granite, chất lƣợng còn lại 80%, giá bán ƣợc 180 lƣợng
BĐS cần TDG có DT ất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích
vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch 16.600.000 /lƣợng. -
sàn xây dựng 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép,
BĐS 2 : DT ất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD 200
tƣờng gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, chất lƣợng còn
m2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái bê lại 80%.
tông lát ngói, tƣờng gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội
Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch
thất khá, chất lƣợng còn lại 80% và có phần sân vƣờn, bề
thành trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm ịnh giá nhƣ sau : -
bơi, gara ô tô, trị giá 330 triệu ồng, giá bán ƣợc 460 lƣợng
BĐS 1 : DT ất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch 16.500.000 /lƣợng.
120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát lOMoARcPSD| 36782889
- BĐS 3: DT ất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện
Giá vàng thời iểm TĐG : 16.400.000 /lƣợng.
tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tƣơng tự :
bêtông cốt thép, tƣờng gạch, nền lát gạch ceramic,
BĐS thẩm ịnh giá : 3,200,000 /m2.
mái ngói, chất lƣợng còn lại 75%, giá bán ƣợc 350 lƣợ BĐS 1 : 3,500,000 /m2,
ng vàng, giá vàng tại thời iểm giao dịch 16.400.000 /lƣợng. BĐS 2 : 3,400,000 /m2, BĐS 3 Biết rằng : : 3,600,000 /m2 . Thẩm ịnh:
- So sánh quan hệ tỷ lệ:
Bƣớc 1: thẩm ịnh giá ất BDS TDG: SS3/SS2 = 1,1743/1,5655 = 75%
- BDS SS1: - Giá trị lô ất BDS TDG:
+ Giá trị nhà: 120*3,5*80% = 336 tr
+ Quy ra vàng: 336/16,6 = 20,24 lƣợng = 1,5976*75%*100 = 119,82 lƣợng + Giá trị ất:180 – 20,24 = 159,76 lƣợng Bƣớc 2:
Thẩm ịnh giá công trình xây dựng: + Đơn giá 1m2 ất: 159,76/100 = 1,5976 lƣợng - Giá trị nhà: 120*3,2*80% = 307,2tr - BDS SS2: lOMoARcPSD| 36782889
+ Giá trị nhà: 200*3,4*80% = 544 triệu - Quy ra vàng: 307,2/16,4 = 18,73 lƣợng + Phần gara ôto: 330 tr Bƣớc 3: Ƣớc tính giá trị BDS TDG:
=> Tổng cộng: 874 triệu
= 119,82 + 18,73 = 138,55 lƣợng
+ Quy ra vàng:874/16,5 = 52,97 lƣợng
+ Giá trị ất: 460 – 52,97 = 407,03 lƣợng
+ Đơn giá 1m2 ất: 407,03/260 = 1,5655 lƣợng - BDS SS3:
+ Giá trị nhà: 200*3,6*75% = 540 tr
+ Quy ra vàng:540/16,4 = 32,93 lƣợng
+ Giá trị ất: 350 – 32,93 = 317,07 lƣợng
+ Đơn giá 1m2 ất: 317,07/270 = 1,1743 lƣợng lOMoARcPSD| 36782889
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI A.
CHI PHÍ TÁI TẠO VÀ CHI PHÍ THAY THẾ
B. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH CHI PHÍ
Chi phí tái tạo là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ, nhân
công hiện hành tại thời iểm thẩm ịnh giá ể xây
Phƣơng pháp so sánh ơn vị dựng một tòa
nhà hoàn toàn tƣơng tự, hoặc gần
Phƣơng pháp phân chia thành phần tƣơng tự với tòa
nhà cần thẩm ịnh giá, sử dụng cùng
Phƣơng pháp khảo sát số lƣợng loại vật liệu, thiết kế
kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay
Phƣơng pháp chỉ số giá xây dựng nghề công nhân, bao
gồm cả những iểm ã lỗi thời, lạc hậu nhƣ tài sản thẩm ịnh lOMoARcPSD| 36782889
Chi phí thay thế là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ,
nhân công hiện hành tại thời iểm thẩm ịnh giá ể xây
dựng một tòa nhà có công năng công dụng tƣơng lOMoARcPSD| 36782889
A. Chi phí trực tiếp NVL Nhân Máy thi Tổng công công Móng Tường Sàn Trần
B. Chi phí quản lý công trƣờng
C. Chi phí quản lý doanh nghiệp D. Lãi vay lOMoARcPSD| 36782889
tự với tòa nhà cần thẩm ịnh giá, sử dụng vật liệu hiện
E. Lãi cho doanh nghiệp
ại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành F. Thuế
Giá trị công trình
PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH ĐƠN VỊ
Giá trị của công trình xây dựng ƣợc ƣớc tính bằng cách so
sánh những công trình kiến trúc tƣơng tự với công trình cần
thẩm ịnh. Chi phí tính trên ơn vị diện tích ƣợc rút ra từ những
công trình tƣơng tự về chất lƣợng, về thiết kế sau khi ã iều
chỉnh theo sự khác biệt về iều kiện thị trƣờng, ặc iểm vật lý
nhƣ chênh lệch về diện tích, số tầng.
GTCT = Đơn giá 1m2 sàn*Tổng diện tích sàn
Lưu ý: Đ n giá xây dựng có thể ược cung cấp bởi các công ty tư
vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn ầu tư xây
dựng c bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm
Phƣơng pháp phân chia thành phần
PHƢƠNG PHÁP KHẢO SÁT SỐ LƢỢNG
tƣờng gạch, 1m3 bê tông, 1m2 lát
sàn gạch từ khâu chuẩn bị ến khâu
Định mức dự toán xây dựng cơ bản là ịnh mức kinh tế
kết thúc công tác xây lắp.
kỹ thuật xác ịnh mức hao phí cần thiết về vật liệu, lao ộ
Theo phƣơng pháp này chi phí xây
ng và máy thi công ể hoàn thành một ơn vị khối lƣợ
dựng công trình ƣợc tính toán căn
ng công tác xây lắp tƣơng ối hoàn chỉnh nhƣ 1m3 lOMoARcPSD| 36782889
cứ vào ơn giá chi tiết hiện hành của vật liệu và lao ộng, a. Các loại hao mòn
khối lƣợng công tác của công trình và ịnh mức dự toán
b. Các khái niệm về tuổi ời
xây dựng cơ bản ể tổng hợp tổng dự toán xây lắp và
c. Các phƣơng pháp ƣớc tính hao mòn
sau ó là tổng dự toán công trình
BƢỚC 3. ƢỚC TÍNH HAO MÕN
A. CÁC LOẠI HAO MÕN
- Hao mòn là không thể sửa chữa ƣợc nếu chi phí
ể sửa chữa các khiếm khuyết vƣợt quá lợi ích
 Hao mòn vật lý: là quá trình gặm mòn dần công trình tăng thêm cho tài sản
hàng ngày, từ bộ phận nhỏ ến toàn bộ công trình do
các tác nhân: thời tiết, khí hậu, ộ ẩm của không khí
 Hao mòn chức năng: là sự không tƣơng thích của bất
ộng sản so với các tiêu chuẩn hiện hành. Nguyên nhân
là do lỗi thiết kế, sự lỗi thời của các kết cấu, do thiếu hoặc thừa bộ phận
 Hao mòn kinh tế: là sự giảm giá trị công trình do tác
nhân bên ngoài tài sản gây ra. Ví dụ tiếng ồn, sự ô
nhiểm, việc sử dụng ất không phù hợp; Các tác nhân
kinh tế nhƣ quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu, suy thoái kinh tế.
Lƣu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng ƣợc chia thành
có thể sửa chữa ƣợc và không thể sửa chữa ƣợc.
- Hao mòn gọi là sửa chữa ƣợc nếu sự sửa chữa
là có thể về mặt thực tế và hợp lý về mặt kinh tế,
tức là chi phí sửa chữa nhỏ hơn giá trị óng góp
mà sự sửa chữa mang lại. lOMoARcPSD| 36782889
B. CÁC KHÁI NIỆM VỀ TUỔI ĐỜI Xây dựng Sụp ổ
Tuổi ời vật lý: là thời gian tồn tại về mặt vật chất của tài sản Tuổi ời kt còn lại
Tuổi ời thực tế: là thời gian từ lúc công trình hoàn
thành và ƣa vào sử dụng ến thời iểm thẩm ịnh
Tuổi ời kinh tế: là thời gian mà theo ó công trình Cải tạo lại
trên ất óng góp vào giá trị của bất ộng sản
Tuổi ời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn tại
của công trình còn có thể óng góp vào giá trị bất ộ Tuổi ời hiệu quả ng sản Tuổi ời thực tế
Tuổi ời hiệu quả: bằng tuổi ời kinh tế trừ i tuổi ời kinh tế còn lại Tuổi ời kinh tế Tuổi ời vật lý
Ví dụ: Một công trình xây dựng hoàn thành và ƣa vào sử
Ƣu iểm: Dễ thực hiện Nhƣợc
dụng cuối năm 2010. Đầu năm 2015, công trình ƣợc iểm:
nâng cấp nên tuổi ời kinh tế còn lại ƣợc kéo dài thêm 5
- Giả ịnh sự giảm giá công trình theo tuyến tính
năm. Công trình này có tuổi ời kinh tế là 40 năm. Thời => không thực tế
iểm thẩm ịnh là ầu năm 2017. Tính tuổi ời hiệu quả của công trình xây dựng?
- Chƣa tính ến hao mòn chức năng và kinh tế
- Sử dụng tuổi ời kinh tế còn lại trong tính toán
C. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH HAO MÕN => khó chính xác
(1). Phư ng pháp tuổi ời
(2) phư ng pháp chiết trừ. Tuổi ời hiệu quả
Lựa chọn các bất ộng sản so sánh có ặc iểm cải tạo
%HM = ………………………
tƣơng tự với bất ộng sản cần thẩm ịnh giá trên thị Tuổi ời kinh tế
trƣờng và và áp dụng quá trình chiết trừ ể tìm ra
tổng mức hao mòn, theo các bƣớc sau: lOMoARcPSD| 36782889
Bƣớc 1: Chọn các BĐS trên thị trƣờng ã ƣợc cải tạo
B5. Giá trị hao mòn
có ặc iểm tƣơng ồng về mức ộ hao mòn với bất
B6. Tỷ lệ hao mòn lũy kế
ộng sản cần thẩm ịnh giá; ƣớc tính giá các bất ộng
B7. Tuổi ời hiệu quả sản tƣơng ồng (BĐS SS)
Bƣớc 2: Ƣớc tính giá ất của các BĐS so sánh
B8. Tỷ lệ hao mòn năm
Bƣớc 3: Chiết trừ giá ất ra khỏi giá bán của các bất
B9. Tỷ lệ trung bình
ộng sản so sánh ể tìm ra giá trị ã hao mòn của
B10. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất ộng sản cần thẩm ịnh: công trình trên ất.
Bƣớc 5: Xác ịnh giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời iểm
Bƣớc 4: Ƣớc tính chi phí của công trình tƣơng tự,
thẩm ịnh giá (bƣớc 4 - bƣớc 3). mới
Bƣớc 6: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn lũy kế (bƣớc 5: bƣớc 4). 100%.
Bƣớc 7: Xác ịnh tuổi ời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bƣớc 8: Xác ịnh tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bƣớc 6: bƣớc 7). Thông số
Bất ộng sản cần Bất ộng sả
Bƣớc 9: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn bình quân
n A Bất ộng sản B thẩm ịnh
Bƣớc 10: Xác ịnh tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm ịnh căn Giá bán Chƣa biết 3550 3100
cứ vào các công trình so sánh.
Giá ất ƣớc tính Chƣa biết 2485 2015
Chi phí xây dựng mới Chƣa biết 1775 1750
Tuổi ời hiệu quả 22 20 19 B1. Giá bán B2. Giá ất B3. Giá nhà
B4. Chi phí xây dựng mới lOMoARcPSD| 36782889
(3) Phư ng pháp khảo sát thực
b. Tỷ trọng giá trị 20% 15% 20% 30% tế % HM = ∑KiMi / ∑Ki Trong ó: (a)x(b)
Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình %HM =
Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i T
HẢO LUẬN NHÓM 4-5 NGƢỜI
Có 3 phƣơng pháp chủ yếu ể ƣớc tính hao mòn của
VÍ DỤ. CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ KẾT CẤU NHƢ
công trình xây dựng. Với mỗi phƣơng pháp, anh SAU
chị hãy chỉ ra ít nhất 3 ƣu iểm và 3 nhƣợc iểm?. Móng Tƣờng Cột Trần Tổng
Cho biết với mỗi phƣơng pháp, áp dụng trong a. Tỷ lệ hao mòn trƣờ 20% 25% 25% 20%
ng hợp nào là thích hợp nhất? lOMoARcPSD| 36782889
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN
Bƣớc 3. Ƣớc tính tổng chi phí phát triển Thông số
Năm 0 Năm 1 Năm.. Năm n Thông số
Năm 0 Năm 1 Năm … Năm n
1. Diện tích khuôn viên
1. Chi phí chuẩn bị dự án
2. Tỷ lệ xây dựng
2. Chi phí chuẩn bị mặt bằng
3. Số tầng xây dựng 3. Thuế ất ai
4. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
4. Diện tích sàn xây dựng
5. Chi phí xây dựng cơ bản
5. Tỷ lệ sàn thƣơng phẩm
6. Chi phí thiết bị
6. Tổng diện tích sàn thƣơng phẩm
7. Chi phí quản lý
7. Diện tích bán trong năm
8. Chi phí tài chính 8. Đơn giá bán
9. Chi phí dự phòng 9. Doanh thu
10. Lợi nhuận của nhà ầu tƣ
BƢỚC 4. ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÕN LẠI CỦA SỰ PHÁT
- Về giá bán: tầng 2 – 5 giá 10 triệu ồng/m2; tầng 6 – 10 giá 11 triệu ồng/m2 TRIỂN
- Doanh thu và tiến ộ thu:
+ Năm 2: Bán 40% diện tích. Tiến ộ thu: Năm 2 thu 40%, năm 3 thu 40%, V0 = ∑DTpt - ∑CFpt – LN năm 4 thu 20%
Thẩm ịnh một lô ất trống có tiềm năng phát triển thành chung cƣ
+ Năm 3: Bán 40% diện tích. Tiền ộ thu: Năm 3 thu 50%, năm 4 thu 50%
A- Thông tin tổng quát
+ Năm 4: bán nốt phần diện tích còn lại. Thu hết một lần vào năm 4.
- Diện tích khuôn viên: 2000 m2 - Tỷ lệ xây dựng: 40%
Doanh thu và chi phí cho thuê - Số tầng xây dựng: 10 - Doanh thu cho thuê:
- Tầng trệt làm khu thƣơng mại cho thuê, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 80%
- Các tầng còn lại làm căn hộ ể bán, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 85%
+ Năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thƣơng mại, giá
B- Thông tin doanh thu
thuê 0,5triệu ồng/m2/tháng
Doanh thu bán căn hộ lOMoARcPSD| 36782889
+ Năm 5 cho thuê 70% diện tích sàn thƣơng mại, giá
1.2 Thu nhập cho thuê khu thƣơng mại
thuê 0,6 triệu ồng/m2/tháng Năm 4 Năm 5 Năm 6 Doanh thu cho thuê
+ Năm 6 trở i cho thuê 80% diện tích sàn thƣơng mại,
giá thuê 0,7 triệu ồng/m2/tháng Chi phí cho thuê
- Chi phí cho thuê: Năm 4 bằng 30% doanh thu cho thuê, Thu nhập cho thuê
các năm còn lại bằng 35% doanh thu cho thuê
Thu nhập chiết khấu về năm 0
1.3 Tổng doanh thu phát triển
Chi phí phát triển
I. Doanh thu phát triển - Năm 1:
1.1 Doanh thu bán dự án
+ Chi phí chuyển mục ích sử dụng ất: nộp 100% trên diện tích khuôn viên Tổng doanh thu
+ Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: 1 triệu ồng/m2
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng + Chi
Doanh thu năm 2
phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm - Năm 2:
Doanh thu năm 3
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng
Doanh thu năm 4
+ Chi phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm
Thông tin bổ sung - Lợi nhuận nhà ầu tƣ: bằng 10% chi phí mua ất và chi Dòng tiền Năm 2 Năm 3 Năm 4
phí xây dựng cơ bản chƣa chiết khấu
Doanh thu năm 2
- Gía ất của nhà nƣớc: 2 triệu ồng/m2
Doanh thu năm 3
- Chi phí xây dựng cơ bản: 4 triệu ồng/m2
Doanh thu năm 4
- Doanh thu và chi phí hạch toán cuối năm
- Tỷ suất chiết khấu: 15%. Tổng cộng
Tổng doanh thu chiết khấu về năm 0
II Chi phí phát triển lOMoARcPSD| 36782889
4.1. CÔNG THỨC TỔNG QUÁT CFi Pn P0 = ∑-------- + ------- (1+k)i (1+k)n Trong ó:
CFi là dòng tiền năm i Pn là giá trị ƣớc tính của
BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh
lời yêu cầu) i chạy từ 1 ến n Năm 1 Năm 2 Giá ất G
Chi phí chuyển mục ích sử dụng ất G = ???
Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN ĐỀU VĨNH VIỄN
Chi phí xây dựng cơ bản P 0 = CF / k Chi phí khác
Tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển chiết khấu về năm 0
III. Ƣớc tính giá ất
Gọi lợi nhuận của nhà ầu tƣ LN lOMoARcPSD| 36782889 TN P0 = CF1 / (k – g) CF CF CF n 1 CF 2 CF n CF t 2 CF 1 0 1 2 n t
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không ổi tại
mọi thời iểm, do ó khấu hao bằng 0 0 1 2 n
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc ộ g
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU ĐẾN VĨNH VIỄN
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU VỚI TỐC ĐỘ G1 TRONG N NĂM ĐẦU,
KỂ TỪ NĂM THỨ N+1 ĐẾN VĨNH VIỄN, DÕNG TIỀN TĂNG VỚI TỐC ĐỘ G2
4.2. ƢỚC TÍNH TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU CFi Pn CFn+1 (1) k = L*kl + B*kb
P0 = ∑-------- + ----------- Trong ó: Pn = ----------- i n – g2 (2) k = (D/V)*kd + (E/V)*ke (1+k) (1+k) k
Ví dụ: Bất ộng sản có giá trị ất chiếm 65% tổng lOMoARcPSD| 36782889
giá trị bất ộng sản, tỷ suất chiết khấu của công CF
trình là 15%, thu nhập từ ất là 1 tỷ ồng/năm, giá CF n CF CF 2 1
Bảng tính kết quả kinh doanh Items Year 0 Year 1 … Year n 1 Revenue 2 Operating expenses 3 EBITDA 4 Depreciation 5 EBIT 6 Interest 7 EBT lOMoARcPSD| 36782889
trị ất là 8 tỷ ồng. k = 0,65*(1/8) + (1-0,65)*0,15 = 8 Tax 0,13375 9 EAT 10 NCF t 0 1 2 n
4.3. ƢỚC TÍNH DÕNG TIỀN THUẦN
Bảng tính thay ổi vốn lƣu ộng
Ví dụ. Một trạng trại chăn nuôi gà còn thời hạn thuê 5 năm nữa. Hãy thẩm ịnh giá quyền sở dụng của cơ sở này, cho
1 ∆CB_thay ổi tiền mặt
Bảng kết quả kinh doanh biết các thông tin:
2 ∆AI_thay ổi tồn kho
- Doanh thu năm 1 là
Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6
20.000 triệu ồng và tăng Revenue
3 ∆AR_thay ổi phải thu 20000 22000 24200 26620 10% cho những năm tiếp Operating
4 ∆AP_thay ổi phải tra theo. - Chi phí bằng 10000 11500 13225 15209 Expenses tiền năm 1 là 10.000
5 ∆WC = ∆CB + ∆AI + ∆AR - ∆AP triệu ồng và tăng EBITDA 10000 10500 10975 11411 15% mỗi năm sau ó.
NCF = EBIT(1-t) + D - ∆WC Depreciation 6000 6000 6000 6000
- Chi phí khấu hao từ năm
1 ến năm 4 mỗi năm 6.000 triệu ồng. EBIT
- Khoản phải thu năm 0 là 4000 4500 4975 5411
4.000 triệu ồng, các năm khác bằng 20% doanh thu trong năm.
- Khoản phải trả năm 0 là
5.000 triệu ồng, các năm khác bằng 30% chi phí bằng tiền trong năm Interest 2500 2000 1500 1000
- Tiền mặt tối thiểu năm 0
là 2000 triệu ồng, các năm khác bằng 10% doanh thu trong năm - Tồn kho
năm 0 là 3000 triệu ồng, EBT 1500 2500 3475 4411
các năm khác bằng 20% chi phí bằng tiền trong năm
- Dƣ nợ vay ầu năm 1 là
25.000 triệu ồng, lãi suất vay 10%/năm, nợ gốc trả ều 5 năm. Nợ gốc và lãi trả cuối mỗi năm. Income taxes 300 500 695 882
-Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% EAT 1200 2000 2780 3529
-Tỷ suất chiết khấu 20%
-Thời gian thanh lý: năm 6. Giá trị thanh lý tài sản 1000 triệu ồng lOMoARcPSD| 36782889
-Tài sản lƣu ộng ròng thu hồi vào năm 6
Bảng tính vốn lƣu ộng CB_tiền mặt 2000 2000 2200 2420 2662 AI_tồn kho 3000 2000 2300 2645 3042 AR_phải thu 4000 4000 4400 4840 5324 AP_phải trả 5000 3000 3450 3968 4563 WC 4000 5000 5450 5938 6465 ∆WC 4000 1000 450 488 528 Liquidation value before tax Liquidation value after tax NCF
5. PHƢƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP 5.1 Công thức lOMoARcPSD| 36782889
5.2 Tỷ suất vốn hóa (R)
5.3 Thu nhập hoạt ộng thuần (NOI) 5.1. CÔNG THỨC
Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập
một năm về giá trị bất ộng sản. NOI
Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối thiểu P0 = -------
nhà ầu tƣ yêu cầu phải ạt ƣợc khi ầu tƣ vào bất ộng R sản. Trong ó: P
Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng
0 là giá trị tài sản ở năm 0
NOI = Net operating income = Real
tiền trong tƣơng lai về giá trị hiện tại.
estate revenue – operating expenses R là tỷ
- Trong phƣơng pháp chiết khấu dòng thu nhập, thẩm suất vốn hóa
ịnh viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu
- Trong phƣơng pháp vốn hóa thu nhập, thẩm ịnh viên
Lưu ý: OE không bao gồm: khấu hao, lãi vay, thuế
sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể bằng, thu nhập
nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu, tuy 5.2. TỶ SUẤT VỐN HÓA
thuộc vào giá trị bất ộng sản trong tƣơng lai hoặc
không thay ổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống.
CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT b. Phƣơng pháp phân tích VỐN HÓA vốn vay – vốn ầu tƣ a. Phƣơng pháp so sánh lOMoARcPSD| 36782889
c. Phƣơng pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
Ví dụ 1. Giả sử cần ầu tƣ vào một tài A. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH
sản một khoản trị giá 1.000 triệu ồng. R = NOI/P
Trong ó 66% tổng vốn ầu tƣ là từ vốn B. PHƢƠNG
vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền Tài sản Thu nhập hoạt ộng Giá giao dịch Tỷ suất vốn PHÁP PHÂN
vay 13%/năm; 34% tổng vốn ầu tƣ là SS thuần (NOI) (P) hóa (R) TÍCH VỐN VAY
từ vốn do nhà ầu tƣ bỏ ra với tỷ suất - VỐN SỞ HỮU
vốn hóa vốn sở hữu là 8%/năm. Tính 1 2,8 tỷ 18,42 0,152 tỷ suất vốn hóa? 2,9 tỷ Lời giải: 2 18,83 0,154
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn 3 3,1 tỷ 19,62 0,158
ầu tƣ: M = 66% - Tỷ lệ % vốn sở
hữu trên tổng vốn ầu tƣ: (1 – M) 4 3,2 tỷ 20,51 0,156
= 34% - Tỷ suất vốn hóa:
Tỷ suất vốn hóa trung bình R = M x Rm + (1-M) x Re 0,155 = 66% x 13% + 34% x 8%
R = M x Rm + (1-M) x Re Trong ó: R: tỷ suất vốn hóa = 11,3%
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn ầu tƣ
(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn ầu tƣ
Rm: hệ số vốn hóa tiền vay
Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
Lưu ý: Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi)
trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay ược tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao
gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho tổng số tiền vay gốc.
Ví dụ 2. Giả sử cần ầu tƣ vào một tài sản số vốn ầu tƣ là 1.000 tỷ ồng. Trong ó
tổng số vốn ầu tƣ là từ vốn do nhà ầu tƣ bỏ ra với tỷ suất vốn hóa
66% tổng số vốn ầu tƣ là phần vốn ƣợc vay từ ngân hàng với lãi suất 13,5%/năm,
vốn sở hữu là 8%/năm (rút ra từ thị trƣờng, phân tích các tài sản
khoản thanh toán mỗi kỳ ƣợc trả theo tháng và thời gian thanh toán 25 năm; 34%
so sánh). Tính tỷ suất vốn hóa? lOMoARcPSD| 36782889 Lời giải:
(1) Xác ịnh hệ số vốn hóa tiền vay:
(1) Xác ịnh hệ số vốn hóa tiền vay
- Số kỳ phải thanh toán trong 20 năm là: 20 x 12 = 240
- Số kỳ phải thanh toán trong 25 năm là: n = 25 x 12 = 300
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = 9%/12 = 0,0075
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = (1+13,5%)^(1 /12) - 1 = 0,0106
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: 675
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: = 660 x 0,0106/(1-1,0106 ^(-300)) = 7,305(tỷ ồng)
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 675*12 = 8098
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 7,305 x 12 = 87,66 (tỷ ồng)
- Hệ số vốn hóa tiền vay: 8098/75000 = 0,10797
- Hệ số vốn hóa tiền vay là: 87,66/660 x 100% = 13,28%
(2) Xác ịnh tỷ suất vốn hóa
(2) Xác ịnh tỷ suất vốn hóa
R = 0,75 x 0,10797 x 1,2 = 0,09717
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn ầu tƣ: 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn ầu tƣ: 34%
5.3 THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN (NOI)
- Tỷ suất vốn hóa: 66% x 13,28% + 34% x 8% = 11,48% NOI = RR - OE
(Net operating income = Real estate
C. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THANH TOÁN NỢ
revenue – operating expenses) RR includes: R = M x R Rental income m x DCR Trong ó:
Parking fees; Service charges;
DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm Vending; Laundry OE includes:
Ví dụ. Xác ịnh tỷ suất vốn hóa của tài sản thẩm ịnh biết rằng tài sản có thu Property management fees
nhập hoạt ộng thuần hàng năm dự kiến là 100.000 triệu ồng, ngân hàng
cho vay 75% trên tổng giá trị tài sản với lãi suất vay hàng năm là 9%, Property taxes
khoản thanh toán mỗi kỳ ƣợc trả theo tháng, thời hạn vay là 20 năm. Repaires; Insurance
Ngân hàng ƣớc tính tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ vay (DCR) của nhà ầu tƣ OE do not include: là 1,2. Interest expenses Lời giải: Depreciation Income taxes
Ví dụ1: Thẩm ịnh giá trị của Trung tâm thƣơng mại,
- Chi phí sửa chữa và quản lý là 1.5 tỷ ồng. Thuế cho biết: VAT 0,5 tỷ ồng.
- Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ ồng.
- Suất lợi tức bình quân cho các hoạt ộng kinh
doanh trên ịa bàn (lãi suất vốn hoá) là 10%. lOMoARcPSD| 36782889 Bài giải
- Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng : 3 tỷ ồng/năm - Chi phí
- Thu nhập hoạt ộng thuần hàng năm của tài sản:
quản lý iều hành : 1 tỷ ồng. - Thuế VAT : 10%.
5 – 1,5 – 0,5 = 3 tỷ ồng
- Thuế thu nhập : 28% lợi tức trƣớc thuế.
- Giá trị của tài sản ở thời iểm năm 0:
- Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm. P0 = 3:0,1 = 30 tỷ ồng
- Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %. Ví dụ 2:
- Chi phí tu sửa, bảo dƣỡng tăng : 5 %.
Một bất ộng sản mong ợi có lợi tức (thu nhập hoạt ộng
- Chi phí quản lý iều hành tăng : 10%.
thuần) 100 triệu, 110 triệu, 120 triệu, 130 triệu và 140 triệu
- Tỷ suất các loại thuế không ổi.
ồng lần lƣợt trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong ợi tăng - Lãi suất vốn hóa 12%.
10% sau 5 năm. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết
ĐỌC THÊM. MỐI QUAN HỆ GIỮA K VÀ R
khấu thích hợp là 11%. Giải
Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập chỉ ƣợc áp dụng P5 = P0*(1+10%) = 1,1 P0
khi dòng thu nhập ổn ịnh. Do vậy, chúng ta chỉ
P0 = 100/1,11 + 110/1,112 + 120/1,113 + 130/1,114 + xét trƣờng hợp này. 140/1,115 + 1,1*P0/1,115 P0
Khi tài sản giả ịnh ƣợc khai thác vĩnh viễn, và = 1255 triệu ồng
thu nhập hàng năm ổn ịnh thì công thức vốn hóa
thu nhập giống công thức chiết khấu dòng thu
nhập (V0 = CF/R). Do vậy, trong trƣờng hợp
này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu
Ví dụ 3: Thẩm ịnh giá cửa hàng thƣơng mại khai thác vĩnh cầu.
viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm ịnh giá :
Khi tài sản giả ịnh ƣợc khai thác có thời hạn
- Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2.
trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn ịnh thì tỷ
- Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%.
suất chiết khấu (k) và tỷ suất vốn hóa (R) quan
- Đơn giá cho thuê (bao gồm VAT) : 1.100.000 /m2/tháng. hệ nhƣ thế nào? Cách 1: Ta ký hiệu: lOMoARcPSD| 36782889
- CF là dòng tiền hàng năm R = k + 0,5.k/[(1+k)n - 1]
- V0 là giá trị tài sản ở thời iểm hiện tại
Lưu ý: trong trường hợp CF và V tăng cùng tốc ộ là g - V
thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập ược
n là giá trị tài sản năm n, và Vn = (1-h).V0
(Trong ó h là tỷ lệ hao mòn lũy kế)
không?, nếu có thì R =? Theo phƣơng pháp DCF: Cách 2: Phân tích CF CF V bao gồm 2 thành tố:
0 = CF*[((1+k)n -1)/k(1+k)n] + (1-h).V0/(1+k)n V0 =
CF*[((1+k)n - 1)/k(1+k)n]*[(1+k)n/((1+k)n – 1 + h)]
- Lợi nhuận sinh ra từ ầu tƣ: k.V0 (1) V
- Khấu hao trích hàng năm D
0 = CF*[(1+k)n - 1]:k[(1+k)n – 1 + h] (1) Theo phƣơng pháp vố
Gọi giá trị tài sản cuối năm n là V n hóa thu nhập:
n, h là tỷ lệ hao mòn lũy kế của tài sản, ta có: V0 = CF/R (2) (i) Vn = (1-h)V0 Từ (1) và (2) ta có: (ii) D*((1+k)n – 1)/k = hV 0
R = k[(1+k)n – 1 + h]:[(1+k)n - 1] = k + h.k/[(1+k)n - 1] => D = k.h.V 0/((1+k)n – 1) (2) Từ (1) và (2) suy ra: R = k + h.k/[(1+k)n - 1]
Xảy ra các trƣờng hợp: CF = k.V 0 + k.h.V0/((1+k)n – 1)
- Giá trị tài sản năm cuối không ổi: V
Do ó: V0 = CF : [k + k.h/((1+k)n – 1)] n = Vo  h = 0 thì R = k Vì V0 = CF/R
- Giá trị tài sản năm cuối bằng 0:
Nên R = k + k.h/((1+k)n – 1) Vn = 0  h = 1, khi ó:
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ R = k + k/[(1+k)n - 1] =
**************************************** k(1+k)n/((1+k)n – 1) R = 1/PVFA(k,n)
- Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%: R
= k – 0,5.k/[(1+k)n - 1] - Giá trị
tài sản năm cuối giảm 50%: lOMoARcPSD| 36782889
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
•Khái niệm và phân loại máy móc thiết Mục tiêu: bị I
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ Bố cục •Khấu hao và lỗi thời II
•Các phƣơng pháp thẩm ịnh giá III MMTB Hiểu • Phân loại MMTB
Vận dụng • Cáckhấu phƣơng hao pháp tính lOMoARcPSD| 36782889
Vận dụng • Cácịnh phƣơnggiá máy phápmóc thiếtthẩm bị
I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI MMTB Theo
tiêu chuẩn thẩm ịnh giá khu Theo
tiêu chuẩn thẩm ịnh giá vực AESAN: quốc tế (IVSC):
Máy móc thiết bị là một tài sản bao Máy
móc thiết bị có thể bao gồm : Khái niệm
gồm dây chuyền sản xuất, máy : những
máy móc thiết bị không cố móc, thiết bị và trong trường hợp ịnh và những ặc biệt có thể cả nhà Khái niệm máy nhỏ hoặc tập bao gồm hợp
các máy riêng lẻ, một máy cụ xưởng . thể
và thực hiện một loại công việc nhất ịnh Phổ Đa dạng biến ? ?
Di dời ? Đặc iểm Thanh khoản? Tuổi thọ? Chất lượng? lOMoARcPSD| 36782889 Bộ Theo tính chất: phận Bộ phận ộng lực truyền dẫn Các bộ phận
- Máy móc thiết bị chuyên Phân loại cơ bản dụng Bộ phận Bộ phận iện chức năng và iều khiển
- Máy móc thiêt bị không chuyên dụng
Trong hạch toán kế toán: Phân loại - Tài sản cố ịnh - Công cụ dụng cụ Nhận dạng vi mô: - Mã số
- Loại mmtb? Mô tả chi tiết - Công suất - Số seri Nhận dạng - Tên nhà sản xuất - Tên nhà cung cấp - Năm sản xuất
- Các chi tiết về thiết bị phụ , phụ tùng và linh kiện
- Hệ thống truyền ộng và các chi tiết - Các ặc iểm khác lOMoARcPSD| 36782889 Theo công năng: - Máy công cụ - Máy xây dựng - Máy ộng lực - Máy hoá chất Phân loại - Máy xếp dỡ - Phương tiện vận tải - Mmtb ngành in - Mmtb ngành y tế
- Mmtb ngành iện, iện tử
- Mmtb phát thanh, truyền hình - …
Nhận dạng vĩ mô:
- Quá trình sử dụng của mmtb
Nhận dạng vĩ mô:
- Công suất lắp ặt và sx thực tế
- Chi phí thay thế một thiết - Chi tiết của sp ầu ra bị hoàn toàn mới Nhận dạng
- Chất lượng thành phẩm Nhận dạng
- Chi phí nhân công trực tiếp - Chế ộ vận hành - Tiêu hao nhiên liệu - - Tình trạng NVL ầu vào Chi phí cố ịnh -
Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng - Chi phí sửa chữa
- Tỷ suất doanh thu/giá trị ts
- Công nghệ mmtb mới hay cũ
- Tuổi thọ của mmtb - …..
II. KHẤU HAO VÀ LỖI THỜI 2.4 Lỗi thời 2.1 Nguyên giá 2.1. NGUYÊN GIÁ 2.2 Khái niệm khấu hao
Nguyên giá mmtb là toàn bộ các chi phí thực tế ã chi
2.3 Các phƣơng pháp khấu hao
ra ể có một máy móc cho tới khi ƣa máy móc i vào
hoạt ộng bình thƣờng, bao gồm: lOMoARcPSD| 36782889
- Giá mua thực tế của mmtb - Lãi tiền vay
- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí lắp
- Thuế và lệ phí trƣớc bạ ặt, chạy thử 2.2. KHÁI NIỆM KHẤU HAO Hao mòn Khái niệm khấu hao: vật chất,
Khấu hao tài sản cố ịnh là việc tính toán và phân bổ Tình trạng chức năng,
một cách có hệ thống nguyên giá của tài sản vào Tuổi ời bảo dưỡng kinh tế
chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng
Nhận dạng niên hạn sửa chữa của tài sản. Khấu hao kinh tế Giá vốn 2.3. C còn lại ÁC PHƢƠNG PHÁP KHẤU HAO hiện tại Tốc ộ ược
a. Phƣơng pháp khấu hao ƣờng thẳng khối lượng thu hồi thời gian
b. Phƣơng pháp khấu hao theo số dƣ sản xuất giảm dần
c. Phƣơng pháp khấu hao theo sản lƣợng
a. Phương pháp khấu hao ường thẳng lOMoARcPSD| 36782889
- Tài sản cố ịnh ược trích Trƣờng hợp khấu hao nhanh áp dụng
- Doanh nghiệp kinh doanh có lãi, hiệu quả ki nh tế cao
Phương pháp khấu hao ường thẳng
Phương pháp khấu hao ường thẳng KH = NG/N sd
- Giá thành sản phẩm ổn ịnh Trong ó: Công thức Ƣ
KH: mức trích k.h trung bình năm u iểm
- Số tiền k.h luỹ kế năm cuối = NG
NG: nguyên giá của tài sản N - sd : thời gian sử dụng
Đơn giản, dễ làm, chính xác lOMoARcPSD| 36782889
Phương pháp khấu hao ường thẳng
Ví du: công ty X mua một máy mới 100%. -
Giá ghi trên hoá ơn ( ã có thuế VAT) là 97 triệu ồng -
Chi phí vận chuyển là 4 tr -
Khả năng thu hồi vốn chậm -
Chi phí lắp ặt, chạy thử là 1 tr Nhƣợc iểm
- Không phản ánh úng hao mòn -
Chiết khấu mua hàng là 2 tr thực tế -
Thời gian sử dụng dự kiến 5 năm -
Chưa tính ến hao mòn vô hình -
Tuổi thọ kỹ thuật của máy là 12 năm - NG = 97 + 4 + 1 – 2 = 100 - KH = 100/5 = 20
Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm Năm tỷ lệ k.h Mức k.h Luỹ kế k.h Mỗi năm 1 20% 20 20 2 20% 20 40 3 20% 20 60 4 20% 20 80 5 20% 20 100
T = hệ số/thời gian trích KH lOMoARcPSD| 36782889 Thời gian sử dụng Hệ số Công thức Đến 4 năm 1,5 Trên 4 năm 2,0
Những năm cuối, khi mức khấu hao theo phương pháp
trên bằng hoặc thấp hơn mức khấu hao bình quân giữa
giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại của tài sản thì
kể từ năm ó, mức khấu hao ược tính bằng giá trị còn
lại chia cho số năm còn lại của tài sản
b. Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần KH i = GTCL*T Trong ó: Công thức KH
i : là mức trích khấu hao năm i
GTCL: là giá trị còn lại của mmtb T: là tỷ lệ khấu hao lOMoARcPSD| 36782889 Ưu iểm: - Thu hồi vốn nhanh
- Khắc phục ược hao mòn vô Ƣu nhƣợc iểm hình Nhược iểm:
- Khấu hao luỹ kế năm cuối không bằng NG
Ví dụ: một cái máy trị giá 100 tr, thời gian sử c. Phương pháp khấu hao theo sản lượng dụng 5 năm T = 20%*2 = 40% KHi = Qi*D Tỷ lệ k.h Mức k.h năm Luỹ kế GTCL Trong ó: Năm KHi: mức khấu hao năm i 0 100
Qi: sản lượng sản xuất trong kỳ 1 40% 100*40% = 40 40 60
D: mức trích khấu hao bình quân 1 sản phẩm D = NG/sản
lượng theo công suất thiết kế 2 40% 60*40% = 24 64 36 3 40% 36*40% = 14,4 78,4 21,6 4 21,6/2 = 10,8 - 89,2 10,8 5 21,6/2 = 10,8 - 100 0 Cộng 100 lOMoARcPSD| 36782889 2.4. Lỗi thời D = ∑D i W i /100 Trong ó:
Lỗi thời là nhân tố làm giảm giá D: hao mòn vô hình trị tài sản do: Công thức D i : hao mòn củ a bộ phận i Khái niệm
- Sự xuất hiện các phát minh mới W -
i : tỷ trọng giá trị của bộ phận i
Sự thay ổi thị hiếu của người td -
Tác ộng về mặt luật pháp -
Lỗi thời kỹ thuật: Sự phát 1. Phƣơng pháp so sánh
triển của khoa học công nghệ Các dạng - Lỗi
thời chức năng lỗi thời Sự không tương 1.1 Khái niệm
thích giữa các bộ phận Thiết kế sai 1.2 Phạm vi áp dụng - Lỗi thời kinh tế Chi phí ầu vào tăng 1.3 Trình tự tiến hành
Pháp luật về thuế, môi trường lOMoARcPSD| 36782889
IV. CÁC PHƢƠNG PHÁP TĐG MMTB
1.1 KHÁI NIỆM Phƣơng pháp so sánh là phƣơng
pháp ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản ương pháp so sánh
tƣơng tự dùng ể so sánh với tài sản cần thẩm ịnh Ph
giá; những tài sản tƣơng tự dùng ể so sánh là 3 ph ương pháp
Phương pháp chi phí khấu trừ cơ bản
những tài sản ã giao dịch thành công hoặc ang ương pháp ầu tư
ƣợc mua bán thực tế trên thị trƣờng vào thời iểm Ph thẩm ịnh giá. 1.2 PHẠM VI ÁP DỤNG
Các trƣờng hợp sau không sử dụng
phƣơng pháp so sánh
- Khi ánh giá tài sản có thị trường hạn chế lOMoARcPSD| 36782889 Ph ân tích
Giao dịch trên Ước tính giá trị thị
thị trƣờng Mức giá của các tài trường của tài sản
( việc mua b á n khách sản tương tự cần TĐG
quan và ộc lập, trong
k thương mại bình thường)
- Khi ánh giá giá trị doanh nghiệp
- Khi ánh giá giá trị ầu tư của một tài sản
- Khi ánh giá tài sản chuyên dụng
- Khi xác ịnh giá trị thanh lý của tài sản
- Khi xác ịnh giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Khi xác
ịnh giá trị bảo hiểm của tài sản
- Khi xác ịnh giá trị ể tính thuế của tài sản
NGUYÊN TẮC 2: KHI TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH, LẤY TÀI SẢN TĐG LÀM
NGUYÊN TẮC 1: ĐỐI VỚI NHỮNG MMTB CÓ NHIỀU THÔNG SỐ PHẢN
ÁNH CHẤT LƯỢNG THÌ PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC TẦM QUAN TRỌNG CỦA
TỪNG THÔNG SỐ ĐỂ LỰA CHỌN THỨ TỰ KHI ĐIỀU CHỈNH lOMoARcPSD| 36782889 Thông số quan trọng nhất Công => suất Thông số quan
Chi phí sử dụng trọng thứ 2 => Thời gian Thông số quan trọng thứ 3 =>
CHUẨN, NẾU TÀI SẢN SS TỐT HƠN THÌ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ GIAO DỊCH
CỦA TÀI SẢN SS XUỐNG VÀ NGƯỢC LẠI lOMoARcPSD| 36782889
LẠI: 85%, MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ ĐƢA RA BÁN CẢ LÔ HÀNG TRÊN THỊ TRƢỜNG. QUA THU
THẬP THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƢỜNG CÓ CÁC THÔNG TIN VÀO THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ NHƢ SAU: G 0
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 1) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG SUẤT
BƠM 10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 14.000.000 Đ/CÁI. Chênh lệch
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 2) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG SUẤT giá trị
12M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 12M, CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85%, GIÁ BÁN 9.000.000 Đ/CÁI. bởi các
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 3) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2014 CÔNG SUẤT chỉ số ss (x)
10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 16.740.000 Đ/CÁI
(MUA TỪ 10 CHIẾC TRỞ LÊN NÊN ĐƢỢC TRẢ CHẬM 50% SAU 01 NĂM.
- GIÁ MÁY BƠM SẢN XUẤT NĂM 2012 BẰNG 80% GIÁ MÁY SẢN XUẤT NĂM 2014 CÙNG ĐẶC TÍNH KỸ THUẬT; G
- GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 10M3 BẰNG 85% GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 12M3; td
- GIÁ MÁY BƠM CÓ ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M BẰNG 110% GIÁ MÁY BƠM CÙNG CÔNG SUẤT CÓ ĐỘ CAO CỘT NƢỚC 12M;
- GIÁ MÁY BƠM CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85% BẰNG 80% GIÁ MÁY CÙNG NĂM SẢN XUẤT, CÙNG ĐẶC
TRƢNG KỸ THUẬT CÓ CHẤT LƢỢNG 100%; => G td = f(G 0 , x )
- LÃI SUẤT CHO VAY PHỔ BIẾN LÀ 8%/NĂM.
VÍ DỤ: TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT LÔ HÀNG 80 MÁY BƠM NƢỚC DO ĐÀI LOAN SẢN
XUẤT NĂM 2012, CÔNG SUẤT BƠM: 10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY: 15M, CHẤT LƢỢNG CÕN lOMoARcPSD| 36782889 Tiêu chí
Máy cần TĐG Máy so sánh 1 Máy so sánh 2 Máy so sánh 3 Giá bán trả ngay 14000 9000
2. Phƣơng pháp chi phí khấu trừ Năm sản xuất 2012 2012 2012 2014
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức iều chỉnh 2.1 Khái niệm Giá sau .chỉnh Công suất bơm 10m3 10 12 10 2.2 Phạm vi áp dụng
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức iều chỉnh 2.3 Trình tự thực hiện Giá sau .chỉnh
Độ cao cột nƣớc 15m 15 12 15
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức iều chỉnh Giá sau .chỉnh
Chất lƣợng còn lại 85% 100 85 100
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ iều chỉnh Mức iều chỉnh
Giá sau iều chỉnh
2.2. Phạm vi áp dụng lOMoARcPSD| 36782889 2.1 KHÁI NIỆM
Phƣơng pháp chi phí khấu trừ là phƣơng pháp ƣớc tính
giá trị của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản
tƣơng tự tài sản cần thẩm ịnh giá
2.3. Trình tự thực hiện b1 b2 b3 b4 Ước tính Đánh giá chi phí Ước tính Ước tính
triệu ồng, ã qua sử dụng 7 năm, tổng số cây số
xe ã chạy là 900.000 km. Cho biết:
- Tổng số km cho một ời xe của loại xe Kamat là
toàn diện tình trạngMMTB thay thếchế tạo
hoặc khấutích hao luỹ MMTB giá trị 1.800.000 km
Ví dụ: Thẩm ịnh giá một xe ô tô vận
- Xe này cần phải thay thế một số phụ tùng, chi
tải ang sử dụng nhãn hiệu KAMAT tiết có giá bán:
của Nhật bản, sản xuất năm 2003 + Lốp ô tô 3 bộ: 12.000.000
trọng tải 10 tấn, nguyên giá 660
+ Hộp số trục các ăng: 13.000.000 Giải
- Xác ịnh tỷ lệ sử dụng còn lại của xe: = 900.000/1.800.000 = 50%
- Giá trị còn lại của xe: = 660*50% = 330 triệu ồng lOMoARcPSD| 36782889
- Giá trị thị trƣờng của xe ô tô ang sử dụng:
= 330 – 28 = 302 triệu ồng + Má phanh: 1.000.000 + Ắc quy: 2.000.000 Cộng: 28.000.000 lOMoARcPSD| 36782889
3. Phƣơng pháp ầu tƣ 3.1 Khái niệm .
3.2 Các bƣớc thực hiện . Operating cash flow 1. Revenue 2. Operating expenses 3. Depreciation 4.
EBIT = (1) – (2) – (3) (Earning before interest and tax) 5. Interest 6.
EBT = (4) – (5) (Earning before tax) 7. Taxes = EBT*t 8. EAT = (6) – (7) (Earning after tax) 9. OCF = EBIT(1-t) + D lOMoARcPSD| 36782889
3.2. Các bƣớc thực hiện
mục chứng khoán trên thị trƣờng ß: hệ số rr liên quan của chứng khoán vốn b1 b2 b3
Ví dụ 1: Tính toán giá ặt thầu. Ước tính Ước tính Ước tính
Doanh nghiệp ABC ang có ơn chào thầu nâng cấp xe tải, mỗi tỷ suất dòng tiền giá trị
năm 5 xe trong vòng 4 năm. Đơn hàng yêu cầu doanh chiết MMTB
nghiệp phải mua xe tải mới và thay ổi một số thiết kế theo khấu
yêu cầu khách hàng. Giá mua 1 xe là 10.000 vtt, chi phí
nguyên vật liệu và nhân công cho 1 xe là 4.000 vtt, doanh
nghiệp thuê nhà xƣởng với giá 24.000 vtt/năm. Ngoài ra,
doanh nghiệp phải mua thiết bị phục vụ sản xuất với giá 60.000 vtt.
Thiết bị này ƣợc khấu hao hết trong vòng 4 năm, với giá trị
thu hồi dự tính là 5.000 vtt. Đầu tƣ ban ầu vào vốn lƣu ộng
ròng là 40.000 vtt. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh Tỷ suất chiết khấu
nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm trên vốn ầu K = K
tƣ. Hãy tính giá bán một xe nâng cấp. e (E/V) + Kd (1 - tc)D/V K
Ví dụ 2: Xác ịnh giá bán tối thiểu. e = rf + ß(rm - rf) Trong ó:
Doanh nghiệp XYZ ang xem xét việc mua dây chuyền chế
tạo thiết bị iện. Tổng chi phí ầu tƣ ban ầu là 1400 triệu,
K: chi phí sử dụng vốn
trong ó chi phí cố ịnh là 1200 triệu, chi phí lƣu ộng là 200
Ke: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ ông Kd:
triệu. Các chi phí hoạt ộng hàng năm bao gồm: chi phí
tỷ suất lợi nhuận mong muốn của ngƣời cho vay
nguyên vật liệu và nhân công 500 tr, chi phí thuê nhà
tc: tỷ suất thuế của doanh nghiệp
xƣởng với giá 220 tr/năm, các chi phí khác 400 tr. Vốn lƣu
E: gía trị thị trƣờng vốn cổ phần
ộng ròng ƣợc thu hồi ủ vào năm cuối của dự án. Giá trị
D: giá trị thị trƣờng của nợ
thanh lý của tài sản cố ịnh năm cuối dự án là 100 tr (truoc
V: = E + D = tổng giá trị thị trƣờng của công ty rf: tỷ
thue). Đời sống dự án là 5 năm. Doanh nghiệp áp dụng
suất ln các khoản ầu tƣ không rr rm: tỷ suất ln trên danh lOMoARcPSD| 36782889
pp khấu hao ƣờng thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 25%
lợi nhuận trên, biết rằng mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu
và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm thụ 200 thiết bị iện?
trên vốn ầu tƣ. Hãy tính giá bán một thiết bị iện ể ạt tỷ suất
Bài toán. Một doanh nghiệp ang xem xét tự ộng hoá một số bộ phận
ể giảm chi phí sản xuất. Thiết bị cần ầu tƣ có giá 80 triệu ồng. Thiết
bị này sẽ giúp giảm chi phí sản xuất hàng năm là 22 triệu ồng do
tiết kiệm ƣợc nguyên vật liệu và lao ộng. Thiết bị có thể sử dụng
uợc 5 năm, doanh nghiệp sử dụng phƣơng pháp khấu hao ƣờng
thẳng hết giá trị tài sản trong 5 năm. (Dự tính thiết bị sẽ bán ƣợc 20
triệu ồng vào cuối năm thứ 5). Thuế suất doanh nghiệp là 20%, tỷ
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc
lệ thu nhập yêu cầu là 20%.
Yêu cầu: Hãy ánh giá tính hiệu quả về tài chính của phƣơng án trên?
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
****************************************
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Bố cục lOMoARcPSD| 36782889 Mục tiêu: •Môi trƣờng của doanh •Môi trƣờng của doanh nghiệp Hiểu nghiệp I •Các phƣơng pháp thẩm •Các phƣơng pháp thẩm Vận ịnh giá nghiệp dụng ị doanh nh giá doanh nghiệp II
1. MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI DOANH NGHIỆP
I. MÔI TRƢỜNG CỦA DOANH NGHIỆP 1.
Môi trƣờng bên ngoài doanh nghiệp -Môi trƣờng kinh tế 2.
Môi trƣờng bên trong doanh nghiệp -Môi trƣờng chính trị pháp luật
Môi trƣờng -Môi trƣờng văn hoá xã hội vĩ mô -Môi trƣờng tự nhiên -Môi trƣờng công nghệ lOMoARcPSD| 36782889 -Chu kỳ kinh doanh
-Triển vọng tăng trƣởng của ngành Môi trƣờng
-Phân tích về cạnh tranh trong ngành ngành
-Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
2. MÔI TRƢỜNG BÊN TRONG DOANH NGHIỆP
II. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Sản phẩm, thị trƣờng Quản trị Tài chính
1. Phƣơng pháp tỷ số bình và chiến lƣợc doanh nghiệp Cách doanh nghiệp tiếp cận Thị trƣờng quân thứ kinh doanh nhất
2. Phƣơng pháp giá giao dịch -Sản phẩm -Loại hình dn?
-Các tỷ số thanh khoản - -Thị trƣờng
Cơ cấu tổ chức? -Các tỷ số h kd -Chiến lƣợc kd Cách -Công nghệ thiết bị? tiếp cận -Các tỷ số òn cân nợ Chi phí -Mạng lƣới k.hàng thứ hai 3. Phƣơng pháp tài sản -Nguồn nhân lực? -Các tỷ số ln -Đối thủ cạnh tranh -Các tỷ số giá trị dn
1. PHƢƠNG PHÁP TỶ SỐ BÌNH QUÂN
4. Phƣơng pháp chiết khấu Cách tiếp cận Thu nhập thứ dòng cổ tức ba Các tỷ số so sánh:
5. Phƣơng pháp dòng tiền tự
do 6. Phƣơng pháp dòng tiền
- Tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trƣớc thuế,
lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA). vốn chủ sở hữu
- Tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E)
- Tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S)
A. GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO TỶ SỐ THỊ TRƢỜNG (EV/EBITDA):
- Tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (P/B) lOMoARcPSD| 36782889
Giá trị thị trƣờng doanh EBITDA của doanh
(EV/EBITDA) bình quân
Giá trị tiền và các
Giá trị thị trƣờng của doanh
Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của
nghiệp cần thẩm ịnh
= nghiệp cần thẩm ịnh × của các doanh nghiệp so + khoản tƣơng ƣơng nghiệp doanh nghiệp = +
Giá trị các khoản nợ giá giá sánh tiền
b. Giá trị doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá theo các tỷ số thị trƣờng P/E, P/B, P/S
Theo tỷ số thị trƣờng (P/E):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4
sở hữu của doanh nghiệp =
quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm ịnh × (P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh cần thẩm ịnh giá giá
Theo tỷ số thị trƣờng (P/B):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp = Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu 4 quý gần
nhất của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá
× (P/B) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
cần thẩm ịnh giá
Theo tỷ số thị trƣờng (P/S):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ
sở hữu của doanh nghiệp = Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh
nghiệp cần thẩm ịnh giá cần thẩm ịnh giá
× (P/S) bình quân của các
doanh nghiệp so sánh
Ví dụ (xem phụ lục kèm tiêu chuẩn số 12)
2. PHƢƠNG PHÁP GIÁ GIAO DỊCH
Giá trị thị trƣờng của doanh nghiệp =
Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở
hữu của doanh nghiệp +
Giá trị các khoản nợ
+ Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá ƣợc tính theo giá
bình quân của 03 giao dịch thành công chuyển nhƣợng phần vốn góp hoặc cổ phần gần
nhất trƣớc với thời iểm thẩm ịnh giá. lOMoARcPSD| 36782889
+ Riêng trƣờng hợp doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá là doanh nghiệp ã niêm yết cổ phần của doanh nghiệp Công
trên sàn chứng khoán, ăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần ể tính giá thị trƣờng thức
vốn chủ sở hữu là giá óng cửa bình quân theo khối lƣợng giao dịch 15 ngày giao dịch gần V
nhất trƣớc thời iểm thẩm ịnh giá. e = Va – Vd Trong ó:
+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá ƣợc xác ịnh theo giá thị trƣờng
nếu có chứng cứ thị trƣờng, nếu không có thì xác ịnh theo giá trị sổ sách kế toán
Ve: giá trị thị trƣờng của vốn chủ sở hữu Va: 3. PHƢƠNG PHÁP TÀI SẢN
giá trị thị trƣờng của toàn bộ tài sản Là phƣơng pháp ƣớ V
c tính giá trị của doanh
d: giá trị thị trƣờng của nợ
nghiệp dựa trên giá trị thị trƣờng của tổng tài sản
Ví dụ. Bảng cân ối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X
Tại thời iểm trên, có các thông tin sau: Tài sản Nguồn vốn
- Nhà xƣởng có giá trị kế toán 9.500 và giá trị thị trƣờng là 12.100
I. TSLĐ và ầu tƣ ngắn hạn 36.000 I. Nợ phải trả 19.600
- Văn phòng có giá trị kế toán 4.500 và giá trị thị trƣờng 4.600 - Tiền 5.700
- Khoản phải trả 4.300
- Các loại MMTB có giá trị kế toán 1.800 và giá trị thị trƣờng 1.500 - Một số
- Các khoản phải thu 7.300 - Nợ tích luỹ 2.300
hàng tồn kho có gía trị kế toán 50 và bán thanh lý ƣợc 10 - Tồn kho 23.000 - Nợ ngắn hạn 6.000
- Công ty có một số khoản nợ khó òi gía kế toán 300
II. TSCĐ và ầu tƣ dài hạn 16.000 - Nợ dài hạn 7.000
- Thời gian thuê ất của doanh nghiệp còn lại 10 năm, mỗi năm phải trả 200, giá
- Tài sản cố ịnh 15.800
II. NV chủ sở hữu 32.400
thuê trên thị trƣờng hiện nay 250/năm - TSCĐ cho thuê 60
- Vốn chủ sở hữu 32.000 -
- Đầu tư chứng khoán 140
- Lãi chưa phân phối 400
Ngƣời thuê tài sản cố ịnh của doanh nghiệp còn phải trả tiền thuê trong 5 năm
(14.000 cổ phiếu A) nữa, mỗi năm 20/năm Tổng tài sản 52.000 Tổng nguồn vốn 52.000 lOMoARcPSD| 36782889
- Giá chứng khoán của công ty A trên thị trƣờng vào thời iểm thẩm ịnh giá 0,015
- Tỷ suất chiết khấu thu nhập tƣơng lai 15%/năm Tài sản
Giá trị thị trƣờng Giá trị sổ sách Chênh lệch
I. TSLĐ và ầu tƣ ngắn hạn
4. PHƢƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÕNG CỔ TỨC
- Tiền mặt a.
Cổ tức vô hạn và không ổi - Tồn kho b.
Cổ tức tăng trƣởng ổn ịnh - Phải thu c.
Cổ tức tăng trƣởng không ổn ịnh
II. TSCD và ầu tƣ dài hạn
A. CỔ TỨC VÔ HẠN VÀ KHÔNG ĐỔI
- Nhà xưởng
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty - Văn phòng
mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng trƣởng
- Thiết bị V0 = DIV/r
- TSCĐ cho thuê
Ví dụ. Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho các
- Giá trị ầu tư chứng khoán
chủ sở hữu mỗi năm là 1,5 tỷ ồng, biết suất sinh lợi
- Giá trị lợi thế quyền thuê ất
mong muốn trên thị trƣờng của vốn cổ phần công ty là 10%/năm. Tổng số
Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ƣợc tính nhƣ sau:
Giá trị doanh nghiệp Vo = 1,5/0,1 =15 tỷ ồng lOMoARcPSD| 36782889
B. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH
Vo: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty DIV: cổ
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà dòng
tức dự kiến chia cho cổ ông năm 1 r: tỷ suất sinh
cổ tức tăng trƣởng với với tốc ộ không ổi cho ến vĩnh viễn.
lợi mong muốn trên vốn cổ phần g: tỷ lệ tăng
trƣởng dự kiến của co tức hàng năm g = Retained
Vo = DIV1/(r - g); với iều kiện r > g ratio * ROE Trong ó:
C. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG KHÔNG ỔN ĐỊNH Ví dụ
Côngnăm là ty X 1,5 tỷdự ồng kiến. Biếttừ năm suất kế sinh tiếplợi sẽ mong chia cho muốncác trên chủ thị sở trƣờng hữu mỗicủa Mô
hình cổ tức tăng trƣởng không ổn ịnh là mô hình vốn cổ phần công ty là 10%/năm và cổ tức tăng trƣởng hàng năm là nhiều giai oạn tăng trƣởng:
5%. Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là: - 2 giai oạn: giai oạn tăng trƣởng thần kỳ kéo dài V0 = 1,5/(0,1 – 0,05) = 30 tỷ ồng trong
n năm và giai oạn tăng trƣởng ổn ịnh kéo dài mãi mãi sau ó.
- 3 giai oạn: giai oạn tăng trƣởng cao, giai oạn quá ộ và
giai oạn tăng trƣởng thấp ổn ịnh. Công thức Ví dụ 1. DIVt DIV(n + 1)
Sử dụng các dữ liệu về cổ tức của công ty X với cổ tức V n 0 = ∑1 +
năm 1 là 1,5 tỷ ồng. Giả sử tỷ lệ tăng trƣởng cổ tức của
(1 + r)t (r - g)(1 + r)n Trong
năm 2 và 3 là g1 = 10%, của năm thứ 4 và 5 là g = 7%, ó:
từ năm thứ 6 trở i thì tăng trƣởng ổn ịnh 2 lOMoARcPSD| 36782889
V0: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty thời iểm hiện tại với g3 = 5%.
DIVt: cổ tức dự kiến năm t
r: suất sinh lợi mong muốn Biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trƣờng của vốn g: tỷ lệ tăng trƣởng (mãi mãi) sau năm n cổ phần công ty là 10%/năm
Tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm hiện tại?
Ví dụ 2. Công ty H có số liệu sau (13.2): Current year: EPS_2020 = 3 3
DPS_2020 = 1,37 1,37 ROE_2020 = 25% 25% β_2020 = 0,85 0,85
Riskfree rate = 5,4% 5,40%
Risk primium = 4% 4% After 5 years β = 1 1
Expected growth rate = 5% 5% lOMoARcPSD| 36782889 Bài giải. ROE = 15% DIV1 = Po =? DIV2 = DIV3 = DIV4 = DIV5 = DIV6 = V0 =
5. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN TỰ DO
FCFFt: dòng tiền tự do dự kiến năm t r: tỷ suất chiết khấu của công ty Công thức
FCFF = EBIT(1-t) + D - ∆WC – CE Trong FCFFt Vn ó: V n 0 = ∑1 +
EBIT là thu nhập trƣớc thuế và lãi vay (1 + r)t (1 + r)n Trong D là khấu hao
∆WC là thay ổi vốn lƣu ộng, nhƣng không bao gồm tiền mặt và tài sản phi ó: hoạt ộng ngắn hạn V
WC = khoản phải thu ngắn hạn + tồn kho + tài sản ngắn hạn khác – nợ ngắn
0: giá trị của công ty ở thời iểm hiện tại
hạn không bao gồm vay ngắn hạn
Vn: giá trị của công ty ở thời iểm năm n
CE là chi ầu tƣ vốn (capital expenditure) Tính Vn
= (Capital Ex – Dep + ∆non cash
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF không ổi: WC)/EBIT(1-t) (*) Vn = FCFFn+1/r2 ROC là Return on capital
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng ều với tốc ộ g = EBIT(1-t)/(BV of Equity + BV of Debt)
Vn = FCFFn+1/(r2 – g) Tính g g = Lưu ý: RR*ROC Trong ó:
Từ (*) => FCFF = EBIT(1-t)*(1-RR) RR là Reinvestment Rate lOMoARcPSD| 36782889 Tỷ suất chiết khấu r
r = WACC = (E/V)*ke + (D/V)*kd*(1-t) Trong ó: E là vốn chủ sở hữu D là nợ dài hạn V = E + D
ke là chi phí vốn chủ sở hữu kd là chi phí vốn vay dài hạn
t là thuế suất thuế TNDN
Lưu ý: ke = rf + β(rm – rf) βL = βU (1 + D/E x (1 – t)) lOMoARcPSD| 36782889
Ví dụ 5.1 Công ty Y có số liệu (15.3):
Ví dụ 5.2 Một doanh nghiệp có các chỉ số sau (Ví
dụ 3, Phụ lục TC 12): Current EBT 200.000 EBIT (1-t) 300 ROC 0,22 Depreciation 50.000 RR 0,4 Interest 10.000 WACC 0,15 After 4 years Capital Expenditure 35.000 g 0,05
Decrease in non cash working capital 5.000 ROC 0,22 Tax rate 25% WACC 0,12 Value of firm? g for 5 years 5% g after 5 years 3% Rd 10% Debt to capital ratio 1/3 Rf 6% ΒU 1,145 12% Rm Value of firm? lOMoARcPSD| 36782889
Ví dụ 5.3 Công ty Y có số liệu (16.3):
Ví dụ 5.4 Công ty Sam2 có số liệu (15.1) Current Current year EBIT 400 ROC 0,25 EBIT 1851 RR 0,4 Cap Expenditure 1859 Pretax cost of debt 0,12 Depreciation 590 Free risk rate 0,05 Deta WC 323 Beta 1,25 Risk premium 0,045 Book value of debt 6604
Market debt to market Equity 0,6 Market value of debt 7460 After 4 years: Book value of equity 2233 g 0,05
Market value of equity 28795 ROC 0,2 Pre_tax cost of debt 10% beta in high growth 1,2 Free risk rate 5% Freerisk rate 5,40% unchanged forever Beta 1,05 market premium 4% unchanged forever Risk premium 4,00% Reinvestment rate 93,53% unchanged for 5 years
Market debt to market Equity 60% Pre tax cost of debt 7,20% unchanged forever tax rate 25% Tax rate 20,00% Value of firm?
Market debt to Capital unchanged forever After 5 years beta 1
Expected growth rate 5%
Return on capital
The same as high growth period Value of firm?
6. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN VỐN CHỦ SỞ (1 + r)t (1 + r)n HỮU Trong ó: Công thức
V0: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm hiện tại FCFEt Vn V n 0 = ∑1 + lOMoARcPSD| 36782889
Vn: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời iểm năm n
FCFEt: dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến năm t r: tỷ suất
chiết khấu của vốn chủ sở hữu Tính Vn
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFE không ổi: Vn = FCFEn+1/r2
Công ty XA có số liệu sau (16.1):
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng ều với tốc ộ g Year 0 Vn = FCFEn+1/(r2 – g) Tính g g = RR*ROE Trong Net Income 12000 ó:
RR là Equity Reinvestment Rate Capital spending 4500
= (CE - D + ∆WC + Principal Repay - New debt issues + Preferred Depreciaion 2500 Dividend)/NI
= (CE - D + ∆WC)*(1-debt ratio)/NI Noncash WC 4200 = 1- FCFE/NI (Trong ó NI = EAT) Change in WC 680 Lưu ý: FCFE = NI*(1-RR) Net debt issues 1070 Bond rate 0,045
FCFE = FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt issues – beta 0,86 Preferred Dividend
FCFE = EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues Risk premium 0,048 – Preferred Dividend
Book value equity in previuos year 32000 lOMoARcPSD| 36782889
Capital Exp. growth The same as IN
WC growth The same as IN Number of share 40000
Reinvestment needs come from debt 0,4 Year 6 Income growth rate 0,05 Bond rate unchanged beta 1 Risk premium 0,04 ROE 0,15 Value per share?