lOMoAR cPSD| 45734214
ĐỀ THI VẤN ĐÁP MÔN CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
Phần I. Tình huống (50 điểm)
Vợ chồng ông X và bà Y có thửa đất ở 50m2 tại phường HT, huyện H, tính
Q và đã được UBND huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2011.
Bà Y đang thường trú tại quận M, tỉnh L, ông X đang lao động tại Cộng hòa Liên
bang Đức. Nay hai vợ chồng muốn chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho chị là
người thường xuyên sinh sống và có hộ khẩu tại thành phố K.
Câu hỏi 1. Tổ chức hành nghề công chứng nào có thẩm quyền giải quyết
yêu cầu công chứng nói trên? Giải thích tại sao? (10 điểm)
- Tổ chức HNCC tỉnh Q (5 điểm)
Giải thích được lý do (5 điểm)
- Căn cứ theo Điều 42 Luật công chứng năm 2014 quy định về phạm
vicông chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản: "Công chứng viên của
tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch
về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ
chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc,
văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan
đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản".
- Do đây là việc chuyển nhượng thửa đất (bất động sản) nên phải
Côngchứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng
hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (ở đây là tỉnh Q)
Câu hỏi 2. Hãy nêu các giấy tờ, tài liệu cần có trong hồ sơ yêu cầu công chứng? (10 điểm)
Các giấy tờ, tài liệu cần cung cấp là:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- CMND/hộ chiếu/CCCD + hộ khẩu của Y.
- Đăng ký kết hôn của X và Y.
- Hợp đồng ủy quyền của X cho Y. lOMoAR cPSD| 45734214
- CMND/hộ chiếu/CCCD + hộ khẩu của Z. (Nếu Z có chồng thì cần
cungcấp CMND/hộ chiếu/CCCD + hộ khẩu của chồng Z. Nếu Z độc thân
thi cần cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm Z nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khácgắn liền với đất của 50m2 đất.
Câu hỏi 3. Cơ sở pháp lý của việc yêu cầu các giấy tờ, tài liệu nêu trên? (10 điểm)
- Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014
- Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP về đơn giản hóa các thủ tục hành
chínhtrong lĩnh vực quản lý của Bộ Tư pháp.
- Luật căn cước công dân số 59/2014/QH13 ngày 20 tháng 11 năm 2014.
- Nghị định số 05/1999/NĐ-CP về chứng minh nhân dân, đã sửa đổi
bằngNghị định số 170/2007/ND-CP và Nghị định số 106/2013/NĐ-CP.
- Nghị định số 136/2007/ND-CP về xuất nhập cảnh của công dân
ViệtNam, sửa đổi bằng Nghị định số 165/2012/ND-CP. - Luật cư trú năm 2020.
- Luật đất đai năm 2013,
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013.
- Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.
- Nghị định số 126/2014 NĐ-CP hướng dẫn Luật hôn nhân và gia đìnhnăm 2014.
- Luật hộ tịch năm 2014.
- Nghị định số 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch năm 2014.
Câu hỏi 4. Do quen biết ông X, công chứng viên tư vấn ghi giá chuyển
nhượng quyền sử dụng 50m2 đất kể trên thấp hơn thực tế thanh toán. Hai
bên nhất trí theo tư vấn của công chứng viên. Công chứng viên có quyền tự
vấn không? Anh/Chị bình luận gì về cách làm của công chứng viên? Giải
thích tại sao (20 điểm) lOMoAR cPSD| 45734214
* Công chứng viên không có quyền tư vấn mà chỉ có quyền giải thích
rõquyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng, ý nghĩa và
hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch (khoản 4 Điều 41 Luật công chứng 2014)
* Cách làm của công chứng viên là sai vì: Gây thiệt hại cho nhà nước vìthất
thu thuế (theo Luật thuế thu nhập cá nhân).
- Gây thiệt hại cho tổ chức hành nghề công chúng (vi giảm mức thu
phícông chứng, thù lao công chứng).
- Vi phạm Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
Phần II. Câu hỏi bổ sung (50 điểm)
(Phần này giám khảo có quyền tự đặt câu hỏi và phân bổ điểm nên các câu
hỏi dưới đây chỉ có tính gợi ý, giám khảo có thể lựa chọn các câu hỏi khác)
Câu hỏi 5. Có trường hợp nào có thể yêu cầu công chứng hợp đồng, giao
dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất mà không cần yêu cầu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không?
Có 02 trường hợp (theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013):
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Câu hỏi 6. Trong trường hợp không có Chứng minh nhân dân hoặc hộ
chiếu thì những giấy tờ nào có thể thay thế hai loại giấy to này? Căn cứ pháp
lý của việc sử dụng những giấy tờ thay thế đó? Có thể sử dụng:
- Chứng minh thư sĩ quan quân đội (theo Nghị định số 130/2008/NĐ-
CPvề giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam).
- Hoặc Thẻ căn cước (theo Luật căn cước công dân số 59/2014/QH13 ngày20 tháng 11 năm 2014). Tình huống số 1
Ông Trần Văn P có tài sản là một ngôi nhà với diện tích 100m2 trên địa bàn
Q.Ba Đình, TP.HN; một mảnh đất vườn 200m2 trên địa bàn Q.1, TP.HCM. Ông P lOMoAR cPSD| 45734214
lập di chúc để lại tài sản cho hai con của mình, theo đó tài sản của ông P được chia đều hai con.
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, anh chị hãy cho biết:
Câu 1: Nếu ông P công chứng di chúc thì phải công chứng tại TP.HN hay TP.HCM? Tại sao? Cơ sở pháp lý:
– Điều 42, 56 Luật công chứng năm 2014;
– Điều 122. Luật Nhà ở năm 2014;– Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó:
– Khoản 3, 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “3. Văn bản thừa kế
nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công
chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có nhà ở.”
– Điểm c, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “c) Văn bản
thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công
chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực
hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
– Điều 42 Luật công chứng năm 2014 quy định: “Điều 42. Phạm vi công
chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản Công chứng viên của tổ chức hành
nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong
phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng
đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất
động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền liên quan
đến việc thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản”. Như vậy:
– Việc công chứng di chúc về quyền sử dụng đất và nhà ở được thực hiệntại
các tổ chức hành nghề công chứng. Đất đai cũng như nhà ở là bất động sản – loại
tài sản cần sự quản lý đặc biệt cần gắn với trách nhiệm quản lí của nhà nước nên
khi tiến hành công chứng phải có yêu cầu về địa điểm công chứng. Để bảo đảm
tổ chức công chứng có thể chứng nhận chính xác về đối tượng của hợp đồng, giao
dịch sẽ công chứng (Bất động sản); đảm bảo giao dịch liên quan đến bất động sản
minh bạch, rõ ràng, công khai tránh xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp, lừa dối nên
mới đặt ra quy định về địa điểm công chứng. lOMoAR cPSD| 45734214
– Tuy nhiên, trường hợp công chứng di chúc là trường hợp ngoại lệ củaĐiều
42. Ngoài ra, Điều 56 chỉ đặt ra các tiêu chuẩn đối với người yêu cầu công chứng
mà không đặt ra tiêu chuẩn đối với tổ chức hành nghề công chứng như là việc
công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản quy định tại Điều 54. Bởi đây là loại
giao dịch không làm xác lập, thay đổi, phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ngay khi văn bản công chứng có hiệu lực
và yêu cầu công chứng, đây không phải là cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
liên quan đến bất động sản. Chủ yếu yêu cầu đặt ra là công chứng về ý chí, sự tự
nguyện, của người để lại di sản, điều kiện để di chúc có hiệu lực, không trái đạo
đức, vi phạm pháp luật nên việc quản lí về bất động sản không bị đặt nặng. Vậy
nên, người lập di chúc có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công
chứng chứ không nhất thiết phải tại trụ sở của các tổ chức hành nghề công
chứng trong địa bàn cấp tỉnh nơi có bất động sản.
=> Áp dụng giải quyết tình huống: Đối với di sản thừa kế bao gồm: 01 ngôi
nhà tại thành phố TP.HN và 01 mảnh vườn tại TP.HCM ông P có thể công chứng
di chúc của mình tại một tổ chức hành nghề công chứng bất kỳ.
Câu 2: Nếu ông P không công chứng thì có thể thực hiện chứng thực di chúc
được hay không? Việc chứng thực sẽ thực hiện như thế nào?
Nếu ông P không công chứng thì có thể thực hiện chứng thực di chúc. Cơ sở pháp lý:
Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
Di chúc bằng văn bản bao gồm:
1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng.
4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.
Đồng thời theo Điều 635 Bộ luật Dân sự 2015: “Người lập di chúc có thể
yêu cầu công chứng hoặc chứng thực bản di chúc”.
Với quy định trên, việc công chứng là không bắt buộc trong mọi trường hợp.
Ông P hoàn toàn có quyền lựa chọn việc công chứng hay chứng thực di chúc.
Thủ tục thực hiện chứng thực di chúc lOMoAR cPSD| 45734214
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu chứng thực
Ông P phải nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực gồm: + Dự thảo di chúc;
+ Bản sao giấy CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng (xuất kèm
theo bản chính để đối chiếu);
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc bản sao
giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.
– Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
+ Người thực hiện chứng thực tiếp nhận và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu
cầu chứng thực của ông P.
+ Người thực hiện chứng thực tiếp nhận bản sao và có quyền yêu cầu ông P
xuất trình bản chính để đối chiếu và xác nhận tính chính xác của bản sao so với
bản chính và tiến hành xác minh nếu thấy cần thiết. Nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời
điểm chứng thực người lập di chúc tự nguyện, minh mẫn và nhận thức thì tiến hành chứng thực.
+ Trong trường hợp hồ sơ chứng thực chưa đầy đủ thì người thực hiện chứng
thực phải hướng dẫn ông P bổ sung hồ sơ. Người thực hiện chứng thực có quyền
từ chối chứng thực di chúc cho ông P trong trường hợp thuộc Điều 22, 25 và 32
của nghị định 23/2015 đồng thời giải thích rõ lý do bằng văn bản cho ông P (theo
khoản 4, 7 Điều 9 Nghị định 23/2015)
– Bước 3: Ký, điểm chỉ
Ông P phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực.
+ Trường hợp ông P không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không
đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 2 người
làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có
quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến di chúc (Khoản 3 Điều 36 Nghị định 23/2015).
+ Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng theo mẫu quy định; ký, ghi rõ
họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ công chứng.
Đối với di chúc có 2 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ
ký của ông P và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được lOMoAR cPSD| 45734214
ghi tại trang cuối của di chúc. Trường hợp di chúc có 2 tờ trở lên thì phải đóng
dấu giáp lai (Khoản 4 Điều 36 Nghị định 23/2015).
+ Thời hạn chứng thực di chúc là 2 ngày làm việc kể từ ông P cung cấp đầy
đủ hồ sơ. Nếu trong vụ việc cần xác minh tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng
thực có thể kéo dài theo thỏa thuận bằng văn bản với người yêu cầu chứng thực
(Điều 37 Nghị định 23/2015).
– Bước 4: Nộp lệ phí
Theo Điều 15 Nghị định 23/2015 quy định:
1. Người yêu cầu chứng thực tại Phòng Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp xã,
Cơ quan đại diện phải nộp lệ phí chứng thực theo quy định của pháp luật;
Mức thu lệ phí, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng lệ phí chứng thực được
thực hiện theo quy định pháp luật …
=> Như vậy, khi chứng thực di chúc tại Ủy ban nhân dân cấp xã, ông P có
nghĩa vụ nộp lệ phí chứng thực với mức phí được pháp luật quy định, cụ thể Lệ
phí là 40.000 đồng/ 1 lần chứng thực di chúc.
Giả thiết: Khi ông P qua đời, hai con ông phát hiện ra còn một mảnh đất
tại TP.HCM chưa được ông P định đoạt trong di chúc nên đã thỏa thuận phân
chia mảnh đất này. Văn bản thỏa thuận được đề nghị công chứng tại một văn
phòng công chứng ở TP.HN. Hỏi:
Câu 3: Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản được
pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Cơ sở pháp lý:
– Điều 18 Nghị định 29/2015 quy định về niêm yết việc thụ lý công
chứngvăn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản;
– Điều 40, Điều 48, Điều 57 Luật Công chứng năm 2014.
Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản
– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, Hồ sơ yêu cầu công
chứng được thành lập thành 1 bộ, gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng: lOMoAR cPSD| 45734214
Thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công
chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo;
Tên tổ chức hành nghề công chứng, họ và tên người tiếp nhận hồ sơ yêu
cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để
lại di sản cụ thể là ông P; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa ông P và người
được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế; bản sao di chúc (theo Khoản 2 Điều 57).
+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
+ Bản sao giấy tờ tùy thân của hai con ông P;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
– Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
+ Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, yêu
cầu xuất trình bản chính các loại giấy tờ để đối chiếu, kiểm tra. Theo khoản 3
Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 thì Công chứng viên phải kiểm tra, xác định
ông P có đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đối với mảnh
đất TP Hồ Chí Minh hay không? Và những người yêu cầu công chứng là hai con
ông P đúng là người được hưởng di sản không?
+ Công chứng viên kiểm tra văn bản thỏa thuận phân chia di sản, xem xét
có trái đạo đức xã hội, vi phạm pháp luật.
Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Trường hợp thấy hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, có sự cưỡng
ép hay đe dọa, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu
cầu công chứng hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản
là không đúng pháp luật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công
chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng
viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ
được thì từ chối yêu cầu công chứng (Khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014). lOMoAR cPSD| 45734214
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc
công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị.
+ Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công
chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.
Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản phải được niêm yết
trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết.
– Bước 3: Ký, điểm chỉ
+ Nếu hai con ông P đồng ý toàn bộ nội dung trong văn bản thỏa thuận phân
chia di sản thì ký vào từng trang văn bản và phải ký trước mặt công chứng viên.
+ Trường hợp hai con ông P không ký được do khuyết tật hoặc không biêt
ký thì có thể điểm chỉ. Khi điểm chỉ, phải sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm
chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không
thể điểm chỉ bằng cả 2 ngón trỏ thì điểm chỉ bằng ngon khác và phải ghi rõ việc
điểm chỉ bằng ngón nào, của bàn tay nào (Khoản 2 Điều 48).
– Bước 4: Nộp phí
Theo khoản 1, 2 Điều 66 Luật Công chứng năm 2014 quy định:
1. …Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di
chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện
theo quy định của pháp luật.
=> Như vậy, khi tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản
thì hai con ông P co nghĩa vụ nộp phí công chứng theo mức phí được pháp luật
quy định và thù lao công chứng phát sinh trong quá trình công chứng.
Câu 4: Tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HN có thể công chứng văn
bản thỏa thuận phân chia di sản của hai con ông P hay không? Tại sao?
Tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HN không thể công chứng văn bản thỏa
thuận phân chia di sản của hai con ông P.
Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 có quy định:
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng
hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công
chứng di chúc, văn bản từ chối di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên
quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản. lOMoAR cPSD| 45734214
Khoản 1 Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP quy định:
…Trường hợp di sản bao gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ
gồm bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại khoản này
và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản
=> Như vậy, đối với văn bản thỏa thuận phân chia di sản của ông P là mảnh
đất tại TP.HCM thì việc công chứng phải được thực hiện tại nơi có bất động sản, cụ thể là TP.HCM