186 trang 402 lượt tải

Đồ án môn Kinh tế đầu tư

803

Đồ án môn Kinh tế đầu tư giúp sinh viên ôn luyện và nắm vững kiến thức môn học để đạt kết quả cao sau khi kết thúc học phần

Môn: Kinh tế và đầu tư 2 tài liệu

Trường: Đại học Kiến trúc Hà Nội 267 tài liệu

Tác giả:

Tiến Dũng

1 năm trước

Danh sách Quiz

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

-------- --------

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Phân tích dự án đầu tư “ Xây dựng khu biệt thự cho thuê“

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S LÊ VIỆT HÒA

SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỖ GIA TOÀN

MÃ SINH VIÊN : 2053010161

LỚP : 20KX1

Hà Nội 2023

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế Quốc dân……………………...….. 5

2. Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý đầu tư xây dựng………………………...... 6

3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng…………………………………………….... 7

4. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội…………………………….. 8

4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng……………………………………..... 8

4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội …………………………………….......……. 9

5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN…………………………………………………………...... 10

CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (VTM)…………………………………….. 15

1.1. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư…………….... 15

1.2. Xác định chi phí xây dựng……………………………………………………... 17

1.3. Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng

không thuộc tài sản cố định)………………………………………………………... 26

1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

(chưa kể chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng)………………………………..... 33

1.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án……………………………………...... 44

1.6. Tổng hợp vốn đầu tư (chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự

phòng do yếu tố trượt giá GDP2)………………………………………………..... 48

1.7. Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí

dự phòng 2………………………………………………………………………… 49

1.8. Tổng hợp mức đầu tư của dự án…………………………………………….... 72

2. Xác định chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm vận

hành……………………………………………………………………………....... 73

2.1. Chi phí sử dụng điện, nước (trước thuế VAT)……………………………..…. 73

2.2. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản………………………………………..…. 75

2.3. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án………….… 75

2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn…..… 76

2.5. Chi phí quản lý khác…………………………………………………………... 77

2.6. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án…………………………...… 79

2.7. Chi phí liên quan đến đất trong hoạt động kinh doanh ……………………...... 88

2.8. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành………………………......... 90

2.9. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành….... 92

3. Dự trù doanh thu cho dự án…………………………………………………...… 97

4. Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh ………………………………….......… 99

5. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án………………………………………..... 104

5.1. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh…………………………………………... 104

5.2. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động………………………………………..… 105

6.2. Xác định chỉ tiêu giá tri hiện tại hiệu số thu chi NPV ……................................112

6. Phân tích độ an toàn tài chính…………………………………...…….……........ 122

6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh……………...…….…….. 112

6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp pháp động………...…….….... 125

6.3. Phân tích khả năng trả nợ của dự án………………………………...……….…. 125

6.4. Phân tích điểm hoà vốn…………………………………...……………….……. 129

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI XỦA DỰ ÁN ĐẦU

TƯ

1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra………………………………...……….. 140

2. Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án…………………………...……… 148

3. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách………………………....………………... 148

4. Thu nhập của người lao động làm việc trong dựa án……………………………… 157

MỞ ĐẦU

1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công

trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có khả

năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho con người bỏ vốn trong

một thời gian nhất định trong tương lai. Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu

tư cho các đối tượng vật chất mà đối tượng vật chất này là các công trình xây dựng.

ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

đểtrực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất (quy ước gọi là tài sản ) cho toàn bộ các ngành

kinh tế quốc dân. Sau đó các ngành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật

chất thỏa mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội.

- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.

- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lí, góp phần thúc đẩy

sựtăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội.

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hòa các mối quan hệ nảy

sinhtrong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát

triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương và địa phương; phát

triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa....

- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là

hoạtđộng liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.

- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt

độngđầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công

nghiệp hóa, hiện đại hóa mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. Cụ thể là:

+ ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ

cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần

kinh tế và phát triển xã hội.

+ ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống

vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hóa, tôn tạo các công trình kiến trúc

của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.

+ ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công

trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

2. Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý đầu tư xây dựng

- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ

đểtrình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ

xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt

được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.

- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua Nhà nước

có thểkiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã

hội cũng như an ninh quốc phòng.

- Dự án đầu tư là hệ thống để triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng và cơ

hộichuyển hóa dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế- xã

hội) trở thành hiện thực.

- Nội dung soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét

tínhkhả thi của dự án. Đặc biệt là xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về

mặt kinh tế- xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

- Một dự án đầu tư độc lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật. Nó

còn làmột bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc

theo đúng dự kiến.

- Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống

chếđể tổ chức thực hiện và quản lí dự án.

- Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay

không.

- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó

giúpcho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.

- Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát

đượccác công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh

khác đối với dự án,...

3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng

- Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình

xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ của các công trình khi đưa vào khai

thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và bản vẽ thể hiện các nội dung : +

Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình

thuộc tổng mặt bằng xây dựng

+ Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn ( nếu có ) + Giải

pháp về kiến trúc, mặt bằng và mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích

thước, kết cấu chính của công trình xây dựng

+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dựng, ước tính chi phí xây

dựng cho từng công trình

+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng

chống cháy nổ

+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết

kế cơ sở

- Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng gồm :

+ Sự cần thiết và chủ trương, mục tiêu của đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng

và diện tích sửa dụng đất, quy mô công suất và diện tích đầu tư xây dựng + Đánh

giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái

định cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng

chống cháy nổ và các nội dung cần thiết khác

+ Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa

chọn công nghệ, thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu trong khai

thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, giải

pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi

trường

+ Tổn mức đầu tư và huy động vốn, phâm tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác

sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, kiến nghị cơ chế

phối hợp chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án

- Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm

+ Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ dồ dây chuyền với thông số kỹ thuật chủ yếu

+ Bản vẽ xây dựng thiết kế tổng thể các mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ

thuật hạ tầng công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới,

tọa độ và cao độ xây dựng

+ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chóng cháy nổ

4. Nội dung phân tích tài chính, phân tich kinh tế - xã hội

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài

chính đứng trên góc độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Đây cũng là một

trong các nội dung quan trọng nhất của dự án

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết được bỏ chi phí như

thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt được ở mức

nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không, ngoài ra còn có những

thông tin giúp cho chủ đầu tư có cơ sở cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư

một cách hiệu quả và đúng đắn nhất

- Đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phân tích tài chính là cơ sở để

xem xét chấp thuận hay không dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép

đầu tư - Khi lập, phân tích dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung

a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích:

- Xác định quy mô đầu tư của dự án

- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án

- Xác định chi phí hoạt động của sản xuất kinh doanh

- Doanh thu cho các dự án trong các năm vận hành

- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

- Xác định lãi xuất dùng trong tính toán

- Thời gian để phân tích, đánh giá dự án

- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

b) Tiến hành phân tích lãi- lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiện số chi thu và xác

định suất thu lời nội tại

- Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi ( NPV ) :

- Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

- Nếu NPV ≤ 0 => dự án không đáng giá

- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

- Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

- Nếu IRR ≤ r => dự án không đáng giá

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

- Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh gia dự án trên góc độ

lợi ích của toàn bộ nên kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng. Phân tích

kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

+ Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phải lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó

không đươc trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã

hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết

hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế

xã hội của dự án đầu tư.

+ Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục

Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân

hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án cùng hội chủ

đầu tư thực hiện dự án

+ Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét

duyệt và cấp phép đầu tư.

+ Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ

quan trọng để họ chấp thuận viện trợ nhất là các tổ chức Viện trợ nhân đạo, viện

trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.

+ Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần

Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này

hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc

phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.

- Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội

dung của phân tích hiệu quả tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các

chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế - xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh

giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích kinh tế - xã hội cụ thể như sau:

+ Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hằng năm và tính cho cả đời dự án.

+ Giá trị gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.

+ Mức thu hút lao động vào làm việc.

+ Tổng số lao động thu hút được vào làm việc hằng năm.

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.

+ Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hằng năm và tính cho cả đời dự án.

+ Thu nhập ngoại tệ hằng năm và cho cả đời dự án.

+ Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.

+ Các lợi ích và ảnh hưởng khác...

5. Giới thiệu dự án

- Tên dự án: Xây dựng khu nhà ở, nhà liền kề cho thuê FUNNY LAND

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Vincom – Tập đoàn Vingroup

- Địa điểm xây dựng : Đông Anh – Hà Nội

- Quy mô dự án : Căn cứ vào thông tư 03/2016 về phân cấp công trình xây dựng

bảng 1.1, dự án thuộc cấp III

- Dự án gồm 56 hạng mục chính bao gồm:

+ 14 nhà biệt thự loại A

+ 14 nhà biệt thự loại B

+ 8 nhà biệt thự loại C

+ 8 nhà biệt thự loại D

+ 12 nhà biệt thự loại E

- Tổng diện tích đất xây dựng : 8 353,12 m

Bảng 1. Quy mô xây dựng các hạng mục chính

Đơn vị: m

Hạng

mục

Số

lượng

Tầng

Diện tích

sàn từng

tầng tính

cho một

hạng mục

Tổng diện

tích sàn

cho một

nhà

Tổng diện

tích sàn

của một

hạng mục

Diện tích

chiếm

đất của

một nhà

Tổng

diện tích

xây dựng

135

468,48

6558,72

154,74

2 166,36

Lửng

154,74

151,78

590,89

8272,46

151,78

2 124,92

147,24

144,63

Áp

mái

144,63

174,27

560,73

4485,84

174,27

1 394,16

156,31

137,1

Hầm

mái

93,05

Tầng

trệt

120,78

243,64

1949,12

122,86

982,88

Tầng

lầu

122,86

140,4

373,8

4485,6

140,4

1 684,8

120,6

Áp

mái

112,8

Tổng

25 751,74

8 353,12

- Tổng diện tích xây dựng : 8 353,12

- Diện tích khu đất : 16 706,24

- Mật độ xây dựng : Là tỉ số của diện tích xây dựng so với diện tích khu đất

- Mật độ xây dựng của hạng mục chính là : 50%

- Thời giân xây dựng: 2 năm

- Thời gian vận hành của dự án:40 năm

- Các hạng mục liên quan

Bảng 2. Diện tích các hạng mục của dự án

STT

Tên hạng mục

Diện tích

(m2)

Tỷ lệ chiếm đất

(%)

Hạng mục công trình chính (Nhà

A,B,C,D,E)

8 353,12

Vườn hoa, cây cảnh

668,25

Siêu thị

835,32

Nhà bảo vệ, nhà quản lý

60,14

0,36

Công viên

1 503,56

Đường giao thông

3 675,37

Khu vui chơi giải trí

668,25

Cơ sở hạ tầng khác

441,04

2,64

Nhà sách, hiệu thuốc

501,19

Tổng

16 706,24

100

* Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt

chocác tổ chức cá nhân và cá nhân trong và ngoài nước

* Giải pháp xây dựng tổng thể và trang thiết bị

- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công ( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng…) được thể

hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công ( có kèm theo thiết kế cơ sở và thiết kế

hai bước )

- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích đất là : 30% - 50%

- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn khách

sạnquốc tế loại 3 sao

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Chương I : Phân tích tài chính dự án đầu tư

1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án

Khi biết giá chuẩn xây dựng , số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì

tổng mức đầu tư được xác định theo công thức số (1) sau:

GTMĐT = GBT, TDC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1)

Trong đó :

• G

: là chi phí xây dựng

• G

: là chi phí thiết bị

• G

BT, TDC

: là chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

• G

: là chi phí quản lý dự án

• G

: là chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

• G

: là chi phí khác

• G

: là chi phí dự phòng

1.1. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

Do khu đất của dự án là một khu đất trống nên chi phí bồi thường giải phóng mặt

bằng và tái định cư chỉ bao gồm chi phí thuê đất và thuế sử dụng đất

a. Chi phí thuê đất một năm được xác định theo công thức

CPTĐ 1 năm

= G

TĐ

×S

Trong đó :

• G

TĐ

: Giá thuê đất

• Căn cứ vào Quyết định số 12/2021/QĐ - UBND Hà Nội ngày 25/8/2021 Tỷ lệ

phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 2% giá đất tính thu tiền thuê đất

đối với trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng kinh doanh thuộc các

ngành thương mại, dịch vụ

• Căn cứ vào bảng số 8 Quyết định số 30/2019/QĐ - UBND Hà Nội Khu vực xây

dựng thuộc đoạn từ cuối đường Việt Hùng ( trường THCS Việt Hùng ) đến đầu

đường Liên Hà (mục đích sử dụng thương mại dịch vụ - VT3 - với hệ số điều

chỉnh giá đất tại huyện Đông Anh k=1) có giá đất là 1.742 nghìn đồng/m2

+ Giá thuê đất 1m

trong 1 năm là :

TĐ

= 2% × 1.742 × 1 = 34,84 ( nghìn đồng )

+ Chi phí thuê đất trong thời gian vận hành và xây dựng là

- G

CPTĐ

= 34,84 × 16 706,24× 42 = 24.445.907 ( nghìn đồng )

b. Thuế đất được tính theo công thức

Thuế sử dụng đất 1 năm = G

CPTĐ

× Thuế đất

- Căn cứ vào Thông tư 153/2/2011/TT-BTC, ta có thuế sử dụng đất đối với

đất phi nông nghiệp là 0,03%

Thuế sử dụng đất trong 2 năm xây dựng là :

(2%×1.742 × 16 706,24 ×2¿×0,03% = 349 ( nghìn đồng )

Bàng 3. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

Đơn vị : Nghìn đồng

Nội dung

Chi phí trước

thuế

Thuế

VAT

Chi phí sau

thuế

Chi phí thuê đất

trong thời gian xây

dựng

24.445.907

Thuế sử dụng đất

trong thời gian xây

dựng

349

Tổng

24.446.256

1.2. Xác định chi phí xây dựng

Các căn cứ :

+ Danh mục các công trình, hàng mục côn trình xây dựng thuộc dự án

+ Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

+ Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng

+ Mức thuế suất giá trị gia tăng ( T

GTGT

) theo quy mô hiện hành ( lấy 10% )

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau :

XD =

∑ g

(1+ T

GTGT

) (2)

i=1

Trong đó :

+ g

là chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình , hạng

mục thứ i

Đối với những hạng mục thông dụng thì g

được tính như sau :

= S

× P

+ P

là diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

+ S

là suất đầu tư ( chưa gồm VAT ) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1

đơn vị công suất cả hạng mục i

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g

được tính như phương pháp

lập dự toán chi tiết hạng mục

+ n là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

+ T

GTGT

là thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

Tính toán chi phí xây dựng

- Tính diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D,E Bao gồm :

+ Diện tích phòng ăn

+ Diện tích phòng ngủ

+ Diện tích phòng tiếp khách, học tập, phòng đọc sách, giải trí của gia

đình hoặc cá nhân

+ Diện tích khi vệ sinh, nhà bếp, nhà kho

+ Diện tích hành lang, ban công, cầu thang. Nếu ngôi nhà nhiều tầng, nhiều

căn hộ thì diện tích sàn xây dựng nhà ở mới bằng tổng diện tích sàn sử dụng

của các căn hộ

+ Nếu là diện tích ban công hoặc sân phơi thì tính một nửa diện tích đó

- Dự án bắt đầu thực hiện vào thời điểm quý IV – năm 2023 nhưng Bộ Xây dựng

(BXD) mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm quý II năm 2023 và áp

dụng cho năm 2022, thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân nên suất vốn được

quy đổi về năm 2024 như sau:

SXD2024 = SXD2022 × KKV × IKXDCTbq +∑ STi

i=1

- Trong đó:

+ S

XD2024

, S

XD2022

: Suất vốn đầu tư năm 2024 và Suất vốn đầu tư năm 2022

+ K: Số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính

suất vốn đầu tư.

+ K

: Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về địa điểm tính toán (địa điểm

là Hà Nội thuộc khu vực 7 = 0,926)

+ S

: Các chi phí bổ sung được phân bổ đối với các khoản mục chi phí cần thiết theo

quy định nhưng chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư hiện hành hoặc các chi phí giảm

trừ được phân bổ đối với các khoản mục chi phí theo quy định không còn phù hợp trong

suất vốn đầu tư hiện hành. S

được tính trên 1 đơn vị diện tích hoặc công suất năng lực

phục vụ phù hợp với đơn vị tính của suất vốn đầu tư S

+ n: Số lượng các khoản mục chi phí bổ sung.

+ i: Thứ tự các khoản mục chi phí bổ sung

+∑S

i=1

- Chỉ số giá xây dựng bình quân:

T I

n+1

∑n=1 In

IXDCTbq = T

Trong đó:

+ T: Số quý gần nhất so với thời điểm tính toán

+ I

: Chỉ số giá xây dựng quý thứ n được lựa chọn

+ I

n+1

: Chỉ số giá xây dựng thứ n+1

Bảng 4. chỉ số giá xây dựng

Đợn vị :

(%)

Chỉ số giá năm 2020 = 100%

STT

NĂM

QUÝ

CHỈ SỐ GIÁ

XÂY DỰNG(%)

CHỈ SỐ GIÁ

LIÊN

HOÀN(%)

CĂN CỨ

2020

III

99,23

Số 1255/QĐ-SXD/2020

99,51

100,28

Số 1998/QĐ-SXD/2020

2021

100,62

100,99

Số 809/QĐ-SXD/2021

102,59

101,96

Số 810/QĐ-SXD/2021

III

102,17

99.59

Số 811/QĐ-SXD/2021

102,26

100,09

Số 29/QĐ-SXD/2021

2022

102,97

100,7

Số 203/QĐ-SXD/2022

104,31

101,29

Số 372/QĐ-SXD/2022

III

103,80

99,51

Số 653/QĐ-SXD/2022

103,75

99,95

Số 258/QĐ-SXD/2023

2023

103,83

100,07

Số 258/QĐ-SXD/2023

103,58

99,76

Số 447/QĐ-SXD/2023

Chỉ số giá xây dựng bình quân

100,38

a. Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục chính -

Các chỉ số giá xây dựng lấy theo:

+ Quyết định số 1255/QĐ-SXD/2020 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 1998/QĐ-SXD/2020 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 809/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 810/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 811/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 29/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 203/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 372/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 653/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 258/QĐ-SXD/2023 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

+ Quyết định số 447/QĐ-SXD/2023 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.

- Suất chi phí xây dựng quý IV/2023 (chưa tính VAT) : Hà Nội vùng 7 => k = 0,926

Căn cứ quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 về Công bố suất vốn đầu tư xây

dựng công trình quy định:

- Đối với nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng,kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây

gạch,sàn,mái BTCT đổ tại chỗ không có hầm thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2022 là:

7.192 nghìn đồng / m

sàn (đã bao gồm VAT) + Suất chi phí xây dựng chưa tính VAT là:

XD 2023

= 7.192/1,1= 6.538 (nghìn đồng/m

)

+ Suất chi phí xây dựng quý IV năm 2023 là:

XD 2023

= 6.538 x (1,0038)

x 0,926 = 6.124 (nghìn đồng)

b. Tính toán suất chi phí cho các hạng mục khác

*Tính suất chi phí xây dựng đường giao thông

Theo bảng 70 Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 quyết định công bố suát vốn

đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công và giá xây dựng

tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022. Đường cấp V: Nền đường rộng 7,5m, mặt

đường rộng 5,5m, lề rộng 2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo

đường), mặt đường gồm 1 lớp bê tông nhựa - dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm là:

960,9 (triệu đ/km) (sau thuế VAT).

Suất chi phí xây dựng đường giao thông trước thuế VAT là:

x0,926 = 10.831 (triệu đ/km).

* Suất chi phí xây dựng cổng ra vào

+ Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính, chi phí dự kiến là 100.000 (1.000 đ/m

)

* Suất chi phí vườn hoa, công viên

Đơn giá cho 1m

vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự

là 200(1.000 đ/m

) (trước thuế VAT).

* Suất chi phí xây dựng các khu (siêu thị + hiệu thuốc+ nhà sách ) Bảng 5 Quyết định

510/QĐ-BXD

Theo suất vốn đầu tư công trình dân dụng, công trình nhà ở riêng lẻ. Nhà 1 tầng, căn

hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Suất vốn xây dựng là 4.686

(1.000 đ/m

sàn) .Chi phí xây dựng các khu (siêu thị + cafe+ hiệu thuốc+ nhà sách)

trước thuế VAT là: x 0,926 = 3.991 (1.000 đ/m

* Chi phí xây dựng nhà quản lý, nhà bảo vệ (Bảng 5 Quyết định 510/QĐ-BXD)

Theo công trình nhà tầng, tường bao xây gạch, mái tôn suất chi phí xây dựng (sau thuế

VAT) là: 1.776 (1.000đ/m

). Chi phí xây dựng nhà quản lý, nhà bảo vệ trước thuế VAT

là:

1.776× 1,00383 ×0,926=1.512 (1.000 đ/m2 ).

1,1

* Suất chi phí xây dựng khu vui chơi giải trí:

Theo Quyết định 510/QĐ-BXD suất vốn đầu tư công trình đa năng. Nhà 3 tầng có 1 tầng

hầm. Xuất chi phí xây dựng là 7540 (1000 đ/m

sàn). Chi phí xây dựng khu vui chơi trước

thuế VAT là:7.540×

1,0038

×0,926

6.421 (1.000 đ/m

). 1,1 * Suất chi phí san nền:

San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lây theo các công trình

tương tự là 100 (1.000 đ/m 2 ) (trước thuế VAT).

* Suất chi phí xây dựng công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà:

+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà: lấy bằng 0,5% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng các

hạng mục chính.

+ Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: lấy bằng 1,0% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng

các hạng mục chính.

+ Hệ thống cấp, thoát nước trong nhà: lấy bằng 0,5% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng

các hạng mục chính.

* Mức thuế VAT theo quy định hiện hành: 10%.

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Bảng 5. Chi phí xây dựng của dự án

Đơn vị tính: 1.000đ

Tên hạng mục

SXD

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

Xây dựng nhà A

6.558,72

6124

40.165.601

4.016.560

44.182.161

Xây dựng nhà B

8.272,46

6124

50.660.545

5.066.055

55.726.600

Xây dựng nhà C

4.485,84

6124

27.471.284

2.747.128

30.218.413

Xây dựng nhà D

1.949,12

6124

11.936.411

1.193.641

13.130.052

Xây dựng nhà E

4.485,6

6124

27.469.814

2.746.981

30.216.796

Tổng chi phí xây dựng các hạng mục chính

157.703.656

15.770.366

173.474.021

Nhà bảo vệ + quản lý

60,14

1.512

90.932

9.093

100.025

Đường giao thông

0,47

10.831

5.091

509

5.600

Khu dịch vụ

1 169,44

3.991

4.667.235

466.724

5.133.959

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Vườn hoa, công viên

15 03,56

200

300.712

30.071

330.783

Khu vui chơi giải trí

668,25

6.421

4.290.833

429.083

4.719.917

Hệ thống cấp điện ngoài

nhà

0,5% XD chính

788.518

78.852

867.370

Hệ thống cấp, thoát

nước ngoài nhà

1% XD chính

1.577.037

157.704

1.734.740

Hệ thống cấp, thoát

nước trong nhà

0,5% XD chính

788.518

78.852

867.370

Cổng ra vào

100.000

10.000

110.000

San lấp mặt bằng

16.706

100

1.670.624

167.062

1.837.686

Tổng

171.983.155

17.198.316

189.181.471

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ ,đồ dùng

không thuộc tài sản cố định )

- Chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự toán theo công thức sau:

GTB = GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK

Trong đó:

- chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;

- chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;

QLMSTBCT

- chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;

-chi phí mua bản quyền công nghệ;

ĐT

- chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;

LĐ

-chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;

-chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;

-Chi phí liên quan khác.

- Đối với dự án này chỉ có 3 thành phần chi phí là chi phí mua sắm, chi phí lắp đặt

thiếtbị và chi phí quản lý mua sắm nên được xác định bằng công thức sau:

GTB = GMS + GLĐ

1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị

* Các căn cứ xác định :

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

- Căn cứ nhu cầu về thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở,

các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án...

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận

chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.

- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là.....

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.

* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

GMSTB Q Mi i

1 TVATTB

i 1

Trong đó:

- Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị thứ i).

- Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.

= m

+ n

+ K

+ V

+ h

- Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.

- Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.

- Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container... V

Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường h

Thuế và chi phí bảo hiểm...

- thuế suất thuế GTGT với thiết bị\

Bảng 6. Thống kê số lượng các phòng của dự án

STT

Loại phòng

Nhà A

Nhà B

Nhà C

Nhà D

Nhà E

Nhà

quản

lí

Nhà

bảo vệ

Tổng

Số lượng

Phòng

khách

Bếp +

phòng ăn

Phòng ngủ

210

Phòng tắm

+ VS

226

Phòng giặt

Phòng sinh

hoạt chung

Phòng thay

đồ

Gara

Bốt bảo vệ

Phòng đa

năng

Trang thiết bị mỗi phòng:

+ Phòng khách : 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế salon, 1 tivi 55 inch ,1 quạt trần.

+ Phòng ngủ : 1 điều hòa, 1 tivi 40 inch,1 giường đôi, 1 tủ quần áo ,1 bàn trang

điểm, 1 gương.

+ Phòng Bếp + phòng ăn: 1 bếp từ, 1 Tủ lạnh ,1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 lò vi

sóng, 1 bộ bàn ghế ăn,1 bồn rửa.

+ Phòng tắm + phòng WC: 1 bình nóng lạnh, 1 vòi sen, 1 bồn tắm, 1 gương,1 bồn

rửa mặt,1 bồn cầu, 1 máy giặt, 1 bồn tắm Nhà thiết bị tối thiểu:

+ Phòng khách : 1 điều hòa, quạt trần.

+ Phòng ngủ : 1 điều hòa, 1 giường đơn

+ Phòng Bếp + phòng ăn: 1 bếp từ, 1 máy hút mùi, 1 lò vi sóng,1 bồn rửa.

+ Phòng tắm + phòng WC: 1 bình nóng lạnh, 1 vòi sen, 1 gương,1 bồn rửa mặt,1 bồn

cầu,.

Bảng 7. Chi phí mua sắm thiết bị (ĐVT: 1000đ)

Loại thiết bị

Số

lượng

Đơn giá

(chưa có

VAT)

Chi phí

trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau

thuế

Điều hòa 2

chiều Daikin

267

7.200

1.922.400

192.240

2.114.640

Tivi mỏng 55

inch LG

8.000

224.000

22.400

246.400

Tivi LED 40

inch LG

112

5.000

560.000

56.000

616.000

Tủ lạnh

Samsung

305L

9.200

257.600

25.760

283.360

Bình nóng

lạnh

Kangaroo

30L

226

2.700

610.200

61.020

671.220

Máy giặt

Inverter 9.5

5.000

140.000

14.000

154.000

Máy hút mùi

Hafele

4.500

256.500

25.650

282.150

Bộ sofa

8.500

238.000

23.800

261.800

Giường đôi

112

5.000

560.000

56.000

616.000

Giường đơn

3.000

294.000

29.400

323.400

Dàn máy tính

để bàn

30.000

90.000

9.000

99.000

Tủ quấn áo 2

cánh

112

2.000

224.000

22.400

246.400

Bàn ghế ăn

7.000

196.000

19.600

215.600

Tủ bếp

5.000

140.000

14.000

154.000

Bếp đôi điện

từ hồng ngoại

Sunhouse

2.800

159.600

15.960

175.560

Lò vi sóng

Sharp 20l

3.090

176.130

17.613

193.743

Bàn trang

điểm

2.000

56.000

5.600

61.600

Bộ bàn làm

việc

7.000

21.000

2.100

44.100.000

Gương

254

2.000

508.000

50800

558.800

Quạt trần

2.000

116.000

11.600

127.600

Bồn tắm

TOTO

18.000

504.000

50.400

554.400

Vòi sen

226

3.000

678.000

67.800

745.800

Bồn cầu

226

5.000

1.130.000

113.000

1.243.000

Bồn rửa ToTo

283

1.000

283.000

28.300

311.300

Máy phát điện

50.000

100.000

10.000

110.000

Hệ thống

PCCC chung

toàn khu

450.000

45.000

495.000

Hệ thống cấp

nước ngoài

nhà

300.000

30.000

330.000

Bộ video trung

tâm & ăng ten

trung tâm

240.000

24.000

264.000

Camera giám

sát

3.000

168.000

16.800

184.800

Hệ thống báo

cháy

3.000

168.000

16.800

184.800

Tổng đài điện

thoại

30.000

3.000

Tổng Cộng

10.800.430

1.080.043

11.880.473

1.3.2. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị

- Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:

+ Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt.

+ Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp

đặt. Chi phí lắp đặt = 1-2% so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

Bảng 8. Chi phí lắp đặt

Đơn vị tính:1.000 đồng

STT

Thiết bị

Đơn giá thiết

bị

Tỷ lệ

chi phí

lắp đặt

Chi phí

thuế

Thuế

GTGT

(10%)

Chi phí sau

thuế

Máy phát

điện

100.000

1.000

100

1.100

Hệ thống

PCCC

chung

toàn khu

450.000

4.500

450

4.950

Hệ thống

cấp nước

ngoài nhà

300.000

3.000

300

3.300

Bộ video

trung tâm

& ăng ten

trung tâm

240.000

2.400

240

2.640

Camera

giám sát

168.000

1.680

168

1.848

Hệ thống

báo cháy

168.000

1.680

168

1.848

Tổng đài

điện

thoại

30.000

300

330

Điều

hòa

1.922.400

19.224

1.922

21.146

Quạt

trần

116.000

1160

116

1276

Máy hút

mùi

256.500

2.565

257

2.822

Vòi sen

678.000

6.780

678

7.458

Bồn cầu

1.130.000

11.300

1.130

12.430

Bồn rửa

283.000

2.830

283

3.113

Tổng

58.419

5841,9

64.261

Bảng 9. Tổng hợp chi phí thiết bị

Đơn vị tính: 1.000 đồng

Nội dung

Chi phí trước

thuế

Thuế VAT

(%)

Chi phí sau

thuế

Chi phí mua

sắm thiết bị

10.800.430

1.080.043

11.880.473

Chi phí lắp đặt

thiết bị

58.419

5841,9

64.261

Tổng cộng

10.858.849

1.085.885

11.944.734

1.4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa

kể trả lãi trong thời gian xây dựng) Các căn cứ:

- Căn cứ theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng về định mức

quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.

- Căn cứ theo thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng.

- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá.

- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (T

GTGT

=10%), bảo hiểm theo quy định. Chi phí

quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian

xây dựng) bao gồm:

- Chi phí quản lý dự án

- Chi phí tư vấn xây dựng: khảo sát xây dựng; lập báo cáo nghiên cứu khả thi; thẩm trathiết kế

cơ sở, thiết kế công nghệ của dự án; thiết kế xây dựng công trình; thẩm tra tổng mức đầu tư,

dự toán xây dựng; thẩm tra hồ sơ; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây

dựng; giám sát thi công, giám sát lắp đặt thiết bị; lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

thuê tư vấn giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Chi phí khác: bảo hiểm công trình trong thời gian xâu dựng; kiểm toán, thẩm tra, phêduyệt

quyết toán vốn đầu tư; vốn lưu động ban đầu vì dự án nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay

trong thời gian xây dựng; chi phí thực hiện các công việc khác …

1.4.1. Chi phí quản lý dự án (G

QLDA

)

GQLDA = N (GXDtt + GTBtt )

Trong đó:

N - định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí quản lý dự án tương ứng với quy mô

xây lắp và thiết bị của dự án.

XDtt

- chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng.

TBtt

- chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng.

= G

XDtt

+ G

TBtt

= 171.983.155+ 10.869.749 = 182.852.904 (nghìn đồng)

- Xác định N (%) theo bảng số 1.1 Thông tư số 12/2021/TT-BXD và nội suy theo công thức:

= N

−¿ NG

−

−G

× (Gt – G

)

Trong đó:

- quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức chi phí quản

lý dự án; đơn vị tính: giá trị → G

= 182.852.904 (nghìn đồng);

- quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí

cần tính định mức; đơn vị tính: giá trị → G

= 200.000.000 (nghìn đồng); G

- quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí cần

tính định mức; đơn vị tính: giá trị→ G

= 100.000.000 (nghìn đồng);

- định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với G

tra bảng số 1.1

→ N

= 1,886 (%);

- định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với G b tra bảng số 1.1

→N

= 2,017 (%)

Nội suy ta có: N

QLDA

= 1,908 %

QLDA

= 1,908% × 182.852.904 = 3.488.833 (nghìn đồng)

1.4.2. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (G

)

a. Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

GLDA = NLDA × (GXDtt + GTBtt )

LDA

: Định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo tỉ lệ % (tra bảng số 2.1

Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 và nội suy, ta có:

= 100.000.000 (1.000 đ)

= 200.000.000 (1.000 đ)

= 0,534%

= 0,402%

LDA

= 0,424%

LDA

= 0,424%×.182.852.904 = 775.296 (nghìn đồng)

b. Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

G TTBC = N TTBC × (G XDtt + G TBtt )

XDtt

+ G

TBtt

= 182.852.904 (nghìn đồng)

N TTBC - định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi theo tỉ lệ % (tra Phụ lục

VIII bảng số 2.15 Thông tư số 12/2021/TT-BXD)

TTBC

= 0,074% × 182.852.904 = 135.311 (nghìn đồng)

c. Chi phí thiết kế

Chi phí thiết kế hạng mục chính:

- Công thức: C

= C

× N

× (0,9 × k + 0,1) (theo mục 3.5 Thông tư số

12/2021/TTBXD ngày 31/8/2021 ) + Trong đó:

- chi phí thiết kế;

- định mức chi phí thiết kế theo công bố;

- chi phí xây dựng trong dự toán của từng công trình (chưa có thuế

VAT); k - hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp

lại trong dự án k = 1 - công trình thứ 1 k = 0,36 - công trình thứ 2 k = 0,18 -

công trình thứ 3 trở đi

0.1 - chi phí giám sát tác giả (10%)

Các căn cứ:

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công

+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án G

XDtt

= 172.524.489 (nghìnđồng).

+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là:

A = 2.868.972

B = 3.618.610

C = 3.433.911

D = 1.492.051

E = 2.289.151

+ Tra “phụ lục 2 Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Phụ Lục 8 Bảng 2.5 Thông tư số

12/2021/TT-BXD”để xác định cấp công trình và định mức chi phí thiết kế: Nhà A, B, C,

D, E thuộc loại công trình cấp III có: N

A = N

B = N

C = N

D = N

E = 3,41%

Bảng 10. Tổng hợp chi phí thiết kế

Đơn vị: 1.000đ

STT

Công

trình

Chi phí thiết kế

2.868.972

3,41%

97.832

0,36

2.868.972

3,41%

41.481

A3:A14

0,18

2.868.972

3,41%

281.952

Cụm nhà A

421.265

3.618.610

3,41%

123.395

0,36

3.618.610

3,41%

52.319

B3:B14

0,18

3.618.610

3,41%

355.623

Cụm nhà B

531.337

3.433.911

3,41%

117.096

0,36

3.433.911

3,41%

49.649

C3:C8

0,18

3.433.911

3,41%

153.396

Cụm nhà C

320.141

1.492.051

3,41%

50.879

0,36

1.492.051

3,41%

21.573

D3:D8

0,18

1.492.051

3,41%

66.651

Cụm nhà D

139.103

2.289.151

3,41%

78.060

0,36

2.289.151

3,41%

33.097

E3:E12

0,18

2.289.151

3,41%

184.066

Cụm nhà E

295.223

Tổng

1.707.069

d. Chi phí khảo sát thiết kế

Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế (theo công trình tương tự):

KSTK

= 30% G

KSTK

= 30% ×1.707.069 = 512.121 (nghìn đồng)

e. Chi phí thẩm tra thiết kế

TTTK

= G

XDtt

TTTK

× k

- Chi phí xây dựng trước thuế: G

XDtt

= 182.852.904 (nghìn đồng)

Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII bảng số 2.16 Thông tư số

12/2021/TT-BXD)

Nội suy ta có: N

TTTK

= 0,114%

TTTK

= 182.852.904 x 0,114% = 208.452 (nghìn đồng) f.

Chi phí thẩm tra dự toán

TTDT

= N

TTDT

× G

Trong đó:

: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G

= 182.852.904 (Nghìn đồng)

TTDT

: Định mức chi phí thẩm tra dự toán (Tra theo bảng số 2.17 Phụ lục VIII

Thông tư số 12/2021/TT-BXD);

Nội suy ta có: N

TTDT

= 0,111%

TTDT

= 0,111% x 182.852.904 = 202.967 (nghìn đồng) g.

Chi phí tư vấn đấu thầu

Chi phí tư vấn đấu thầu bao gồm chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng (G

TVXD

)

và chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đăt thiết bị (G



TVTB

)

Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng:

GTVXD = NTVXD × GXD Trong

đó:

: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G

= 172.524.489 ( nghìn đồng)

TVXD

: Định mức chi phí tư vấn đấu thầu theo tỉ lệ (Tra theo bảng 2.19 Phụ lục

VIII Thông tư số 12/2021/TT-BXD);

TVXD

= 0,092%.

TVXD

= 0,092%× 172.524.489 = 158.723 ( Nghìn đồng)

- Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt

thiết bị: G TVTB = N TVTB × G TBtt

Chi phí thiết bị trước thuế G

TBtt

= 10.858.849 (nghìn đồng)

Định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII

bảng 2.20 Thông tư số 12/2021/TT-BXD)

TVTB

= 0,365%

TVTB

= 0,365% × 10.858.849 = 39.635 (nghìn đồng)

h. Chi phí giám sát thi công (xây dựng)

Chi phí giám sát thi công (G

GSTC

) bao gồm chi phí giám sát xây dựng (G

GSXD

) và chi phí

giám sát lắp đăt thiết bị (G 

GSTB

)

- Chi phí giám sát xây dựng

G GSXD = N GSXD × G XDtt

- GGSXD = NGSXD × GXD - Trong đó:

- G

XDC

: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G

= 172.524.489 (Nghìnđồng)

- N

GSXD

: Định mức chi phí giám sát thi công xây dựng theo tỉ lệ (Tra theo bảng

2.21 Phụ lục VIII Thông tư số 12/2021/TT-BXD;

- N

GSXD

= 1,628%

- G

GSXD

= 1,52% x 172.524.489 = 2.808.699 (Nghìn đồng)

- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

G GSTB = N GSTB × G TB

Chi phí thiết bị trước thuế G

= 10.858.849 (nghìn đồng)

Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII bảng số 2.22

Thông tư số 12/2021/TT-BXD)

GSTB

= 0.833%

GSTB

= 0,833% × 10.858.849 = 90.454 ( nghìn đồng )

1.4.3. Chi phí bảo hiểm công trình:

Theo thông tư 329/2016/TT – BTC, phụ lục 7 quy định về biểu phí bảo hiểm công

trình trong thời gian xây dựng

BHXD

=0 ,08%

BHXD

× (G

+ G

) = 0,08% × 182.852.904 = 146.282 ( Nghìn đồng) 1.4.4.

Chi phí Thẩm tra phê duyệt quyết toán

TMĐT (sơ bộ) = G

+ G

+ 15%( G

+ G

) = 210.280.840 (Nghìn đồng)

Theo điều 20 TT số 10/ 2020/TT BTC

Nội suy ta có: N

PDQT

= 0,200%

PDQT

= N

PDQT

× TMDT ( sơ bộ ) = 0,200% × 210.280.840 = 420.562 (Nghìn đồng)

1.4.5. Chi phí kiểm toán độc lập Theo

điều 20 TT số 10/ 2021/TT BTC Nội

suy ta có N

= 0,303%

= N

× TMDT ( sơ bộ ) = 0,303% × 210.280.840 = 637.151 (Nghìn đồng)

Bảng 11. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Đơn vị: Nghìn đồng

Loại chi phí

Công thức

Chi phí

trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

Chi phí quản lý dự án

Tỷ lê ×

XDtt

TBtt

)

3.488.833

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí lập báo cáo nghiên cứu

khả thi

Tỷ lê ×

XDtt

TBtt

)

775.296

77.530

852.826

Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên

cứu khả thi

Tỷ lê ×

XDtt

TBtt

)

135.311

13.531

148.842

Chi phí thiết kế xây dựng

1.707.069

170.707

1.877.776

Chi phí khảo sát thiết kế

Tỷ lê ×G

TKC

512.121

51.212

563.333

Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng

Tỷ lê ×G

XDtt

208.452

20.845

229.297

Chi phí thẩm tra dự toán

Tỷ lê ×G

XDtt

202.967

20.297

223.264

Chi phí lập HSMT. đánh giá

HSDT thi công xây dựng.

Tỷ lê ×G

XDtt

158.723

15.872

174.595

Chi phí lập HSMT. đánh giá

HSDT mua sắm vật tư. thiết bị

Tỷ lê ×

GTB

39.635

3.964

43.599

Chi phí giám sát thi công xây

dựng

Tỷ lê ×G

XDtt

2.808.699

280.870

3.089.569

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

Tỷ lê ×

GTB

90.454

9.045

99.499

Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

6.638.727

663.873

7.302.600

III

Chi phí khác

Chi phí bảo hiểm công trình

Tỷ lê ×

GXDtt

146.282

14.628

160.910

Thẩm tra phê duyệt quyết toán

Tỷ lê ×

TMĐT sơ

bộ

420.562

42.056

462.618

Chi phí kiểm toán

Tỷ lê ×

TMĐT sơ

637.151

63.715

700.866

bộ

Tổng chi phí khác

1.203.995

120.400

1.324.395

1.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án

- Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí

vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm. Trong dự án

này sử dụng theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích.

- Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (5% - 15%). (Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu

độngbằng 5% doanh thu cho thuê diện tích)

- Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng

không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định.

- Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.

- Ta sử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.

- Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :

DTcho thuê = Scho thuê × Gcho thuê.

Trong đó : S

cho thuê

= diện tích .

Dự kiến : Gcho thuê hạng mục chính = 1000 nghìn đồng /1 m2 / 1 năm

cho thuê hạng mục phụ

= 3500 nghìn đồng /1 m

/1 năm

- Diện tích cho thuê hạng mục phụ :

S nhà sách, hiệu thuốc + S siêu thị+ S khu vui chơi giải trí = 2 004,76 m2

- Doanh thu cho thuê hạng mục chính năm đầu tiên là :

cho thuê hạng mục chính năm 1

= 25 751,74× 1000 × 85% = 21.888.979 (Nghìn đồng)

- Doanh thu cho thuê hạng mục phụ năm đầu tiên là:

cho thuê hạng mục phụ năm 1 =

2 004,76×3500 × 85% = 5.964.161 (Nghìn đồng)

(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 85 %)

- Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu khoảng 10% đến 15%. Ở đây ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%

- Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :

10% × DT = 10% × ( 21.888.979 + 5.964.161) = 2.785.314 (Nghìn đồng)

Bảng 12. Dự trù vốn lưu động theo doanh thu cho thuê diện tích

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Năm

Diện tích

cho thuê

hạng mục

chính (m²)

Diện tích

cho thuê

hạng mục

phụ (m²)

Hiệu

suất

khai

thác

Đơn giá

cho thuê

hạng mục

chính

Đơn giá

cho thuê

hạng mục

phụ

Doanh thu

cho thuê

diện tích

Tỷ lệ

vốn lưu

động so

với

doanh

thu

Nhu cầu

vốn lưu

động

25.751,74

2 004,76

85%

1000

3500

27.853.140

1.392.657

25.751,74

2 004,76

85%

1000

3500

27.853.140

1.392.657

25.751,74

2 004,76

90%

1000

3500

29.491.560

1.474.578

25.751,74

2 004,76

95%

1000

3500

31.129.980

1.556.499

25.751,74

2 004,76

95%

1000

3500

31.129.980

1.556.499

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

11-19

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

25.751,74

2 004,76

100%

1000

3500

32.768.400

1.638.420

21-29

25.751,74

2 004,76

95%

1000

3500

31.129.980

1.556.499

25.751,74

2 004,76

95%

1000

3500

31.129.980

1.556.499

31-39

25.751,74

2 004,76

95%

1000

3500

31.129.980

1.556.499

25.751,74

2 004,76

90%

1000

3500

29.491.560

1.474.578

Vậy dự trù vốn lưu động ban đầu là 1.392.657 (Nghìn đồng)

1.6. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng trượt giá

Bảng 13. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng

Đơn vị: Nghìn đồng

Nội dung

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

Chi phí thuê mặt bằng

24.446.256

Chi phí xây dựng

171.983.155

17.198.31

189.181.471

Chi phí thiết bị

10.858.849

1.085.885

11.944.734

Chi phí quản lý dự án

3.488.833

Chi phí tư vấn đầu tư xây

dựng

6.638.727

663.873

7.302.600

Chi phí khác

1.203.995

120.400

1.324.395

Vốn lưu động ban đầu

1.392.657

Tổng cộng

220.012.472

19.068.474

239.080.946

1.7. Lập kế hoạch huy động vốn tính lãi vay trong thời gian xây dựng

Bảng 14. Tiến độ thực hiện dự án

Nội dung công việc

Năm 1

Năm 2

Q4/202

Q1/2024

Q2/202

Q3/202

Q4/202

Q1/2025

Q3/2025

Q2/202

Giai đoạn chuẩn bị dự án

Lập báo cáo nghiên cứu khả

thi

Thẩm tra báo cáo nghiên cứu

khả thi

Bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư

Giai đoạn thực hiện dự án

Khảo sát thiết kế

Thiết kế xây dựng

Thẩm tra thiết kế xây dựng

Thẩm tra dự toán

Lập HSMT và đánh giá

HSDT thi công xây dựng

Lập HSMT và đánh giá

HSDT mua sắm vật tư, thiết

bị

Bảo hiểm công trình

Xây dựng công trình

Giám sát thi công xây dựng

Mua sắm và lắp đặt thiết bị

Giám sát lắp đặt thiết bị

Quản lý dự án

Bảng 15. Nhu cầu sử dụng vốn xây dựng chưa VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung công

việc

ăm 1

ăm 2

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

III

Giai đoạn kết th甃Āc đầu tư

Vốn lưu động ban đầu

Kiểm toán

Thẩm tra phê duyệt quyết

toán

Giai đoạn chuẩn

bị dự án

Lập báo cáo

nghiên cứu khả thi

775.296

Thẩm tra báo cáo

nghiên cứu khả thi

135.311

Bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư

24.446.256

Giai đoạn thực

hiện dự án

Khảo sát thiết kế

512.121

Thiết kế xây dựng

1.707.069

Thẩm tra thiết kế

xây dựng

208.452

Thẩm tra dự toán

202.967

Lập HSMT và

đánh giá HSDT thi

công xây dựng

158.723

Lập HSMT và

đánh giá HSDT

mua sắm vật tư,

thiết bị

39.635

Bảo hiểm công

trình

146.282

Xây dựng công

34.396.631

trình

Giám sát thi công

xây dựng

561.740

Mua sắm và lắp

đặt thiết bị

5.429.425

Giám sát lắp đặt

thiết bị

45.227

Quản lý dự án

436.104

Giai đoạn kết

th甃Āc đầu tư XD

Vốn lưu động ban

đầu

1.392.657

Kiểm toán

637.151

Thẩm tra phê

duyệt quyết toán

420.562

Tổng

28.220.609

983.711

35.394.475

40.869.127

8.361.126

Cộng dồn

28.220.609

29.204.320

64.598.795

99.993.270

135.387.745

170.782.220

211.651.347

220.012.473

Bảng 16. Nhu cầu sử dụng vốn xây dựng đã tính thuế VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung công

việc

ăm 1

ăm 2

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

Giai đoạn chuẩn

bị dự án

Lập báo cáo

nghiên cứu khả thi

852.826

Thẩm tra báo cáo

nghiên cứu khả thi

148.842

Bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư

24.446.256

Giai đoạn thực

hiện dự án

Khảo sát thiết kế

563.333

Thiết kế xây dựng

1.877.776

Thẩm tra thiết kế

xây dựng

229.297

Thẩm tra dự toán

223.264

Lập HSMT và

đánh giá HSDT thi

công xây dựng

174.595

Lập HSMT và

đánh giá HSDT

mua sắm vật tư,

thiết bị

43.599

Bảo hiểm công

trình

160.910

Xây dựng công

trình

37.836.294

Giám sát thi công

xây dựng

617.914

Mua sắm và lắp

đặt thiết bị

5.972.367

Giám sát lắp đặt

thiết bị

49.750

Quản lý dự án

437.395

Giai đoạn kết

th甃Āc đầu tư XD

Vốn lưu động ban

đầu

1.392.657

Kiểm toán

700.866

Thẩm tra phê

duyệt quyết toán

462.618

Tổng

28.554.434

1.038.472

38.890.312

44.912.429

9.014.362

Cộng dồn

28.554.434

29.592.906

68.483.218

107.373.530

146.263.842

185.154.154

230.066.583

239.080.945

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN

LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

a) Tính chi phí dự phòng 1

Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (G

DP1

) xác định theo công thức sau:

GDP1 = (GBT, TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x kps

Trong đó

- k

: tỷ lệ dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh, mức tỷ lệ này phụ thuộc vào mức

độ phức tạp của công trình thuộc dự án và điều kiện địa chất công trình nơi xây dựng công trình

và mức tỷ lệ là k

≤ 10%.

Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì k

≤

5%.

Đối với dự án này ta lấy: k

= 5%

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN

TRÚC HN KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

Bảng 17. Bảng chi phí dự phòng 1 chưa bao gồm thuế VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

NỘI DUNG

Thời gian

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Vốn đầu tư chưa

bao gồm dự phòng

và lãi vay

( chưa VAT )

28.220.609

983.711

35.394.475

40.869.127

Tỉ lệ

Chi phí dự phòng

của từng quý

2.482.924

98.604

3.550.403

4.097.869

Tổng

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:

LÊ VIỆT HÒA

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC

HN KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:

LÊ VIỆT HÒA

Bảng 18. Bảng chi phí dự phòng 1 đã bao gồm thuế VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Thời gian

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

28.554.434

1.038.472

38.890.312

44.912.429

9.014.362

1.427.722

51.924

1.944.516

2.245.621

450.718

11.954.047

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN

LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

b) Tính chi phí dự phòng 2:

GDP2=∑(V t−LVayt)[(IXDCTbq±ΔI XDCT )t−1]

t=1

Trong đó:

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng, T>1 (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn theo kế hoạch thực hiện dự án, t = 1÷T;- V

: vốn đầu tư

trước dự phòng theo kế hoạch thực hiện trong năm thứ t; - L

Vayt

: chi phí lãi vay của vốn

đầu tư thực hiện theo kế hoạch trong năm thứ t.

- I

XDCTbq

: Chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định

bằng cách tính bình quân các chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối

thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có

biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng), được xác

định theo công thức sau:

T In+1

∑=

IXDCTbq

(6)

Trong đó:

T: Số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định I

XDCTbq

;T≥3;

: Chỉ số giá xây dựng năm thứ n được lựa chọn;

n+1

: Chỉ số giá xây dựng năm thứ n+1;

± ∆I

XDCT

: mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dựng công

trình so với mức độ trượt giá bình quân của năm đã tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu

hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm

chuyên gia

Theo bảng 1.2 ta có: I

XDCTbq

= 1,0038%

Mức biến động: ∆I

XDCT

= 0,0007%

IXDCTbq + ∆IXDCT = 1,0038+0.0007 = 1,0045

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Bảng 19. Tính chi phí dự phòng trượt giá chưa tính thuế VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

NỘI DUNG

Thời gian

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

Chi phí đầu tư

chưa có trượt

giá

28.220.609

983.711

35.394.475

40.869.127

8.361.126

Hệ số trượt giá

(%)

1,0045

1,009

1,014

1,018

1,023

1,027

1,032

1,036

Chi phí đầu tư

có trượt giá

28.347.602

992.564

35.889.998

36.031.576

36.208.548

36.350.126

42.176.939

8.662.127

Trượt giá

126.993

8.853

495.523

637.101

814.073

955.651

1.307.812

301.001

Cộng dồn trượt

giá

126.992

135.845

631.368

1.268.468

2.082.541

3.038.192

4.346.004

4.647.005

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD|36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN

LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bảng 20. Tính chi phí dự phòng trượt giá đã tính thuế VAT

Đơn vị tính: Nghìn đồng

NỘI DUNG

Thời gian

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

Chi phí đầu

tư chưa có

trượt giá

28.554.434

1.038.472

38.890.312

44.912.429

9.014.362

Hệ số trượt

giá (%)

1,0045

1,0090

1,0140

1,0180

1,0230

1,0270

1,0320

1,0360

Chi phí đầu

tư có trượt

giá

28.682.929

1.047.818

39.434.776

39.590.338

39.784.789

39.940.350

46.349.627

9.338.879

Trượt giá

128.495

9.346

544.464

700.026

894.477

1.050.038

1.437.198

324.517

Cộng dồn

trượt giá

128.494

137.840

682.305

1.382.330

2.276.807

3.326.846

4.764.044

5.088.561

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Chi phí dự phòng 1 chưa thuế là : 11.000.624 ( nghìn đồng )

Chi phí dự phòng 1 sau thuế là : 11.954.047 ( nghìn đồng )

Chi phí dự phòng 2 chưa thuế là : 4.647.005 ( nghìn đồng )

Chi phí dự phòng 2 sau thuế là: 5.088.561 ( nghìn đồng )

Tổng vốn bao gồm chi phí dự phòng chưa bao gồm lãi vay

( đã bao gồm VAT)

220.012.472+11.000.624 +4.647.005 = 235.660.101 (nghìnđồng)

Tổng vốn bao gồm chi phí dự phòng bao gồm lãi vay

(đã bao gồm VAT)

239.080.946+11.954.047 +5.088.561= 256.123.554 (nghìnđồng)

* Nguồn vốn :

- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm 2 nguồn vốn là: vốn tự có chiếm 25%; vốn vay chiếm

75%, lãi suất huy động vốn vay dài hạn là 9,6 %/năm ghép lãi theo năm.

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc và lãi xây

dựngtrong thời hạn 8 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

- Phần vốn lưu động còn thiếu trong năm (nếu có) sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương

mạivới lãi suất là 6,9% / năm.

- Sử dụng vốn tự có trong các quý đầu của thời gian xây dựng khi hết vốn tự có tiếp tục đi

vayđể duy trì dự án

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD|36625228

Bảng 21. Phân bổ vốn chưa bao gồm lãi vay

Tỉ lệ (%)

Tổng vốn chưa

thuế VAT

Tổng vốn có thuế

VAT

Vốn tự có

25%

58.915.025

64.030.889

Vốn vay

75%

176.745.076

192.092.666

Tổng cộng

100%

235.660.101

256.123.554

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Bảng 22. Bảng huy dộng vốn trong thời gian xây dựng

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung công

việc

Năm 1

Năm 2

Q4/2023

Q1/2024

Q2/2024

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

Giai đo 愃⌀n

chuẩn bị dự án

Lập báo cáo

nghiên cứu

852.826

lOMoARcPSD|36625228

khả thi

Thẩm tra báo cáo

nghiên cứu khả

thi

148.842

Bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư

24.446.256

Giai đo 愃⌀n

thực hiện dự án

Khảo sát thiết kế

563.333

lOMoARcPSD|36625228

Thiết kế xây

dựng

1.877.776

Thẩm tra thiết kế

xây dựng

229.297

Thẩm tra dự

223.264

toán

Lập HSMT và

đánh giá

HSDT thi công

xây dựng

174.595

Lập HSMT và

đánh giá

HSDT mua

sắm vật tư, thiết

bị

43.599

lOMoARcPSD|36625228

Bảo hi m công

tr 椃 nh

160.910

Xây dựng công tr

椃 nh

37.836.294

Giám sát thi công

xây dựng

617.914

Mua sắm và lắp

đặt thiết bị

5.972.367

Giám sát lắp đặt

thiết bị

49.750

Quản lý dự án

436.104

lOMoARcPSD|36625228

Giai đo 愃⌀n

k Āt th 甃 Āc

đ u tư XD

Vốn lưu động

ban đầu

1.392.657

Ki m toán

700.866

Thẩm tra phê

duyệt quyết toán

462.618

1.427.722

51.924

1.944.516

2.245.621

450.718

Dự phòng 1

Dự phòng 2

128.495

9.346

544.464

700.026

894.477

1.050.038

1.437.198

324.517

lOMoARcPSD|36625228

Tổng

30.110.651

1.099.742

41.379.292

41.534.854

41.729.305

41.884.866

48.595.248

9.789.597

Vốn tự có

30.110.651

1.099.742

41.379.292

22.496.035

Vốn vay

19.038.819

41.729.305

41.884.866

48.595.248

9.789.597

Cộng dồn

256.123.555

Dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng:

- Phương thức tính lãi : lãi tức ghép

- Thời đoạn ghép lãi: theo quý

- Thời điểm huy động vốn : vay toàn bộ vào đầu quý

- Lãi suất huy động vốn vay dài là 9,6% ghép lãi theo năm: i

năm

= 9,6

năm

= (1+i

quí

)

– 1

=> i

quí

= = 2,32 %

lOMoARcPSD|36625228

Bảng 23. Lãi vay trong thời gian xây dựng

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung

Thời gian thực hiện

Q3/2024

Q4/2024

Q1/2025

Q2/2025

Q3/2025

Vốn vay trong quý

19.038.819

41.729.305

41.884.866

48.595.248

9.789.597

Tiền vốn vay tích lũy ở đầu

mỗi quý (vốn gốc)

19.038.819

60.768.124

102.652.990

151.248.238

161.037.835

Trả lãi vay trong quý

441.701

1.409.820

2.381.549

3.508.959

3.736.078

Tổng số tích lũy ở cuối mỗi

quý (gốc+lãi)

19.480.520

62.177.944

105.034.539

108.543.498

112.279.576

lOMoARcPSD|36625228

Số tiền lãi phải trả tích lũy

đến cuối các quý

441.701

1.851.521

4.233.071

7.742.030

11.478.108

1.8. Tổng mức đầu tư của dự án

Bảng 24. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung

Chi phí trước

thuế

Thuế VAT

Chi phí sau

thuế

Chi phí thuê mặt bằng

24.446.256

Chi phí xây dựng

171.983.155

17.198.316

189.181.471

Chi phí thiết bị

10.858.849

1.085.885

11.944.734

Chi phí quản lý dự án

3.488.833

Chi phí tư vấn đầu tư xây

dựng

6.638.727

663.873

7.302.600

Chi phí khác

1.203.995

120.400

1.324.395

Vốn lưu động ban đầu

1.392.657

Lãi vay trong thời gian xây

dựng

11.478.108

Chi phí dự phòng 1

11.000.624

953.423

11.954.047

Chi phí dự phòng 2

4.647.005

441.556

5.088.561

Tổng cộng

247.138.209

20.463.453

264.205.689

Bảng 25. Cơ cấu vốn

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Tổng vốn chưa thuế

VAT

Tổng vốn có thuế VAT

Vốn tự có

70.393.133

72.113.023

Vốn vay

176.745.076

192.092.666

Tổng cộng

247.138.209

264.205.689

2. Xác định chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm

vận hành

2.1. Chi phí sử dụng điện, nước (trước VAT)

* Căn cứ xác định:

Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm

việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một

số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê

chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc

cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu (có thể sử

dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu). Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước

thông qua tỷ lệ % so với doanh thu.

- Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước lấy theo tỷ lệ % so với doanh thu là 1%

CPđn=1%×DT hàngnăm

- Trong đó: CP

đn

: chi phí điện, nước của dự án trong năm

hàngnăm

: doanh thu của dự án trong năm hoạt động

→DThàngnăm=DTchothuê ×ĐGchothuê1năm

+ DT

cho thuê

= 27 756.5 m

Bảng 26. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Năm

vận

hàn

Diện tích

cho thuê

hạng mục

chính

Diện

tích cho

thuê

hạng

mục phụ

Hiệu

suất

khai

thác

Đơn

giá

hạng

mục

chính

Đơn

giá

hạng

mục

phụ

Doanh thu

cho

Tỷ lệ

vốn

sử

dụng

điện

nước

Chi phí sử

dụng điện

nước

25.751,74

2 004,76

85%

1000

350

27.853.140

278.531

25.751,74

2 004,76

85%

1000

350

27.853.140

278.531

25.751,74

2 004,76

90%

1000

350

29.491.560

294.916

25.751,74

2 004,76

95%

1000

350

31.129.980

311.300

25.751,74

2 004,76

95%

1000

350

31.129.980

311.300

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

1119

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

25.751,74

2 004,76

100%

1000

350

32.768.400

327.684

2129

25.751,74

2 004,76

95%

1000

350

31.129.980

311.300

25.751,74

2 004,76

95%

1000

350

31.129.980

311.300

3139

25.751,74

2 004,76

95%

1000

350

31.129.980

311.300

25.751,74

2 004,76

90%

1000

350

29.491.560

294.916

2.2. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi

phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1 (%)

so với giá trị tài sản.

Bảng 27. Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Nội dung

Giá trị tài sản

Tỷ lệ % chi

Chi phí sữa chữa hàng

phí sửa chữa

năm từ năm 1 đến năm

Nhà cửa

171.983.155

1.719.832

Thiết bị

10.858.849

108.589

Tổng

1.828.421

2.3. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án*

Căn cứ xác định:

- Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý điều hành dự án.

- Căn cứ mức lương và phụ cấp của từng loại.

- Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian).

Bảng 28. Chi phí tiền lương trong các năm vận hành

Đơn vị tính: Nghìn đồng

STT

Bố trí lao động

Số lượng

Mức lương

tháng

Chi phí trả lương

hàng năm

Giám đốc điều hành

25.000

300.000

Tiếp tân

5.500

132.000

Bảo vệ

5.500

264.000

Tài vụ, Kế toán

5.500

130.000

Nhân viên kỹ thuật

8.500

408.000

Tổng

1.234.000

2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn

Căn cứ tính: Số lượng cán bộ, công nhân viên, tiền lương tháng và mức quy định

nộp phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn.

- Mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công

đoàn như sau:

Các khoản trích theo

lương

BHXH

BHYT

BHTN

KPCĐ

Tổng

Doanh nghiệp đóng(%)

17,5

23,5

- Nếu lao động làm việc tại các doanh nghiệp: căn cứ tiền lương tháng để đóng các

loạiBH là tiền lương ghi trong hợp đồng, gồm: mức lương và phụ cấp lương (từ

1/1/2016), mức lương và phụ cấp lương và các khoản bổ sung khác (từ 1/1/2018).

- Tổng hợp vào bảng sau:

Bảng 29. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp,trích nộp kinh phí công đoàn

Đơn vị tính: Nghìn đồng

STT

Nội dung

Năm 1 đến năm 30

Quỹ lương hằng năm của dự án

1.234.000

Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất

nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn

289.990

2.5. Chi phí quản lý khác

Bao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè

nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí lặt vặt

khác...

Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng

năm (khoảng 1-5%).Ta lấy bằng 2% doanh thu hàng năm.

Bảng 30. Dự trù chi phí quản lý khác

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Năm vận

hành

Doanh thu cho thuê

diện tích

Tỉ lệ chi phí quản lý

khác (%)

Chi phí quản lý

khác

27.853.140

278.531

27.853.140

278.531

29.491.560

294.916

31.129.980

311.300

31.129.980

311.300

32.768.400

327.684

32.768.400

327.684

32.768.400

327.684

32.768.400

327.684

32.768.400

327.684

11-19

32.768.400

327.684

32.768.400

327.684

21-29

31.129.980

311.300

31.129.980

311.300

31-39

31.129.980

311.300

29.491.560

294.916

2.6. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án

* Căn cứ xác định

- Giá trị tài sản phải tính khấu hao.

- Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao theo thông tư số 45/2018/TT-

BTC ngày 07/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố

định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do nhà nước giao cho doanh

nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.

- Phương pháp dùng trong dự án này dùng công thức khấu hao đều theo thời

gian

- Số tiền trích khấu hao đều hàng năm là:

Trong đó:

K - số tiền trích khấu hao đều hàng năm

A - tổng giá trị tài sản phải khấu hao

- thời gian tính toán khấu hao tài sản

- Các khoản trừ dần được tính bằng tổng của chi phí bồi thường – tái định cư, vốn

lưu động ban đầu và lãi vay.

Bảng 31. Giá trị tài sản phải tính khấu hao của thiết bị

Đơn vị tính: Nghìn đồng

STT

Thiết bị

Chi phí

trước thuế

Giá trị sử

dụng ( năm)

Máy phát điện

100.000

Hệ thống PCCC chung toàn khu

450.000

Hệ thống cấp nước ngoài nhà

300.000

Bộ video trung tâm & ăng ten trung tâm

240.000

Camera giám sát

168.000

Hệ thống báo cháy

168.000

Tổng đài điện thoại

30.000

Tivi LG 55 inch

224.000

Tivi LG 40 inch

560.000

Điều hòa 2 chiều Daikin

1.922.400

Tủ lạnh SamSung 305L

257.600

Bình nóng lạnh Kangaroo 30L

610.200

Máy giặt Inverter 9,5kg

140.000

Máy hút mùi Hefele

256.500

Bộ sofa

238.000

Giường đôi

560.000

Giường đơn

294.000

Dàn máy tính để bàn

90.000

Tủ quấn áo 2 cánh

224.000

Bàn ghế ăn

196.000

Tủ bếp

140.000

Bếp đôi điện từ hồng ngoại Sunhouse

159.600

Lò vi sóng Sharp 20L

176.130

Bàn trang điểm

56.000

Bộ bàn làm việc

21.000

Gương

508.000

Quạt trần

116.000

Bồn tắm TOTO

504.000

Vòi sen

678.000

Bồn cầu

1.130.000

Bồn rửa ToTo

283.000

Tổng chi phí phân bổ thiết bị 10 năm

10.800.430

Tổng chi phí mua sắm

và lắp đặt thiết bị

Chi phí mua sắm

Chi phí lắp đặt

Tổng

10.800.430

58.419

10.858.849

* Lập bảng tính toán khấu hao

Chi phí tính phân bổ: chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công

trình, chi phí khác (không kể đến vốn lưu động đầu tư ban đầu, chi phí đầu tư cơ sở ban

đầu cho quản lý), . Việc phân bổ chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác chung

của toàn dự án cho từng tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: chi phí trực tiếp

liên quan đến tài sản cố định nào thì tính cho tài sản cố định đấy; chi phí chung liên quan

đến nhiều tài sản cố định thì phân bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp của từng tài sản cố định

so với tổng số chi phí trực tiếp của toàn bộ tài sản cố định.

Tỷ lệ phân bổ chi phí chung nhà cửa, vật kiến trúc:

171.983.155

==94 ,04 %

171.983.155+10.858.849

Tỷ lệ phân bổ chi phí thiết bị 10 năm là:

GTB10năm 10.858.849

= =5,93%

171.983.155+10.858.849

Bảng 32. Bảng phân bổ khấu hao tài sản

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Loại tài sản và chi phí

Tỷ lệ

phân bổ

Giá trị

Nhà cửa. vật kiến tr甃Āc

197.574.407

Các chi phí tính trực tiếp

Chi phí khảo sát thiết kế

100%

512.121

Chi phí thiết kế

100%

1.707.069

Chi phí thẩm tra thiết kế

100%

208.452

Chi phí thẩm tra dự toán

100%

202.967

Chi phí xây dựng

100%

171.983.155

Chi phí lập HSMT. đánh giá HSDT thi công XD

100%

158.723

Chi phí bảo hiểm công trình

100%

146.282

Chi phí giám sát thi công xây dựng

100%

2.808.699

Các chi phí chung cần phân bổ

Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

94,04%

729.088

Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

94,04%

127.247

Chi phí quản lý dự án

94,04%

3.280.899

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

94,04%

395.497

Chi phí kiểm toán

94,04%

599.177

Chi phí dự phòng 1

94,04%

10.344.987

Chi phí dự phòng 2

94,04%

4.370.044

Thiết bị

Các thiết bị có thời hạn khấu hao 10 năm

12.240.451

1.1

Các chi phí trực tiếp

Lập HSMT. đánh giá HSDT mua sắm vật tư. thiết bị

100%

39.635

Chi phí mua sắm lắp đặt thiết bị A

100%

10.858.849

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị A

100%

90.454

1.2

Các loại chi phí chung cần phân bổ

Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

5,93%

45.975

Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

5,93%

8.024

Chi phí quản lý dự án

5,93%

206.888

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

5,93%

24.939

Chi phí kiểm toán

5,93%

37.783

Chi phí dự phòng 1

5,93%

652.337

Chi phí dự phòng 2

5,93%

275.567

III

Chi phí trừ dần

35.924.364

Chi phí bồi thường. tái định cư

24.446.256

Lãi vay trong thời gian xây dựng

11.478.108

Tổng

245.739.222

Bảng 33. Kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án

Đơn vị tính: Nghìn đồng

Tên tài sản

Tổng giá

trị tài sản

Thời hạn

khấu hao

Tiền khấu hao hàng năm

Năm

Nhà cửa, vật kiến trúc

197.574

4.939

Thiết bị

12.240

1.224

Các khoản trừ dần

35.924

7.185

Tổng giá trị khấu hao

tài sản

245.739

13.348

6.163

Giá trị thu hồi thanh

lý tài sản(10%)

1.224

Tái đầu tư

12.240

Tên tài sản

Tổng giá

trị tài sản

Thời hạn

khấu hao

Tiền khấu hao hàng năm

Năm

Nhà cửa, vật kiến trúc

197.574

4.939

Thiết bị

12.240

1.224

Các khoản trừ dần

35.924

Tổng giá trị khấu hao

tài sản

245.739

6.163

Giá trị thu hồi thanh

lý tài sản(10%)

1.224

Tái đầu tư

12.240

Tên tài sản

Tổng giá

trị tài sản

Thời hạn

khấu hao

Tiền khấu hao hàng năm

Năm

Nhà cửa, vật kiến trúc

197.574

4.939

Thiết bị

12.240

1.224

Các khoản trừ dần

35.924

Tổng giá trị khấu hao

tài sản

245.739

6.163

Giá trị thu hồi thanh

lý tài sản(10%)

1.224

Tái đầu tư

12.240

Tên tài sản

Tổng giá

trị tài sản

Thời hạn

khấu hao

Tiền khấu hao hàng năm

Năm

Nhà cửa, vật kiến trúc

197.574

4.939

Thiết bị

12.240

1.224

Các khoản trừ dần

35.924

Tổng giá trị khấu hao

tài sản

245.739

6.163

Giá trị thu hồi thanh lý

tài sản(10%)

24.460

Tái đầu tư

2.7. Dự trù chi phí liên quan đến đất đai trong hoạt động kinh doanh

Chi phí liên quan đến đất đai trong thời gian vận hành gồm có chi phí thuê đất và thuế sử dụng đât

- Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án.

S = 16 706,24 m

- Giá thuê 1 đơn vị diện tích trong năm :

thuê đất

= 34,84 nghìn đồng / 1 m

+ Chi phí thuê đất trong 1 năm vận hành là:

CPTĐ

= 34,84 × 16 706,24 × 1 = 582.045 (nghìn đồng)

- Thuế sử dụng đất trong 1 năm vận hành được tính theo công thức:

Thuế sử dụng đất 1 năm = G

CPTĐ

× Thuế suất

- Căn cứ vào Thông tư 153/2/2011/TT-BTC, ta có thuế suất thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp là 0,03%

- Thuế sử dụng đất trong 1 năm vận hành là:

582.045 × 0,03% = 175 nghìn đồng

Bảng 34. Chi phí liên quan đến đất trong năm vận hành.

Đơn vị: Nghìn đồng

Nội dung

Chi phí liên

quan đến

Thời

gian

vận

Thành tiền

đất đai

hành

Thuế sử dụng đất trong

thời gian vận hành

175

40 năm

7.000

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

2.8. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành

Căn cứ xác định:

- Lãi suất huy động vốn vay là 9,6%/năm, ghép lãi theo năm.

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm

cả gốc và lãi xây dựng trong thời hạn 8 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

- Phần vốn lưu động còn thiếu trong năm (nếu có) sẽ vay ngắn hạn của

Ngân hàng thương mại với lãi suất là 6,9%/năm.

* Vốn vay đầu tư dài hạn:

Số tiền mà dự án phải trả đều hàng năm tính bằng công thức:

Trong đó:

A – Số tiền trả nợ đều (gốc + lãi) hàng

năm r – lãi suất vay dài hạn: r = 9,6% t –

Thời gian trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn

P – Tổng số nợ vay dài hạn khi kết thúc xây dựng (gốc + lãi)

P = 192.092.666 (nghìn đồng)

A=192.092.666× 9,6%×

(1+9

,6%)

24.681.243(nghìnđồng) (1+9,6%) −1

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bảng 35. Chi phí trả lãi vay trong vận hành.

Đơn vị tính: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Năm 11

Năm

Vay đầu tư

dài hạn

Nợ đầu năm

192.093

185.853

179.014

171.518

163.303

154.299

144.431

133.615

121.761

108.769

94.530

78.924

61.819

43.073

22.527

Tổng số trả

nợ trong năm

24.681

Tiền lãi phải

trả trong năm

18.441

17.842

17.185

16.466

15.677

14.813

13.865

12.827

11.689

10.442

9.075

7.577

5.935

4.135

2.163

Tiền gốc phải

trả trong năm

6.240

6.839

7.496

8.215

9.004

9.868

10.816

11.854

12.992

14.239

15.606

17.104

18.746

20.546

22.527

Nợ cuối năm

185.853

179.014

171.518

163.303

154.299

144.431

133.615

121.761

108.769

94.530

78.924

61.819

43.073

22.527

Tổng tiền

phải trả lãi

18.441

17.842

17.185

16.466

15.677

14.813

13.865

12.827

11.689

10.442

9.075

7.577

5.935

4.135

2.163

2.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

Bảng 36. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Chi phí điện nước

279

295

311

328

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

1.828

Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế

290

Khấu hao tài sản cố định

13.348

6.163

Chi phí liên quan đến đất trong vận hành

175

Trả lãi vay trong vận hành

18.441

17.842

17.185

16.466

15.677

14.813

13.865

12.827

11.689

10.442

Chi phí quản lý và CP khác

279

295

311

328

Tổng chi phí sản xuất kinh doanh

35.874

35.275

34.650

33.963

33.174

25.159

24.211

23.173

22.035

20.788

Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2

diện tích cho thuê

0,77

0,78

0,80

0,82

0,84

1,10

1,15

1,20

1,26

1,34

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Chi phí điện nước

328

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

1.828

Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế

290

Khấu hao tài sản cố định

6.163

Chi phí liên quan đến đất trong vận hành

175

Trả lãi vay trong vận hành

9.075

7.577

5.935

4.135

2.163

Chi phí quản lý và CP khác

328

Tổng chi phí sản xuất kinh doanh

19.459

17.961

16.319

14.519

12.547

10.384

Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2

diện tích cho thuê

1,43

1,55

1,70

1,91

2,21

2,67

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm 30

Chi phí điện nước

311

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

1.828

Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế

290

Khấu hao tài sản cố định

6.163

Chi phí liên quan đến đất trong vận hành

175

Trả lãi vay trong vận hành

Chi phí quản lý và CP khác

311

Tổng chi phí sản xuất kinh doanh

10.329

Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2

diện tích cho thuê

2,69

Năm vận hành

Nội dung

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Chi phí điện nước

311

295

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

1.828

Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế

290

Khấu hao tài sản cố định

6.163

Chi phí liên quan đến đất trong vận hành

175

Trả lãi vay trong vận hành

Chi phí quản lý và CP khác

311

295

Tổng chi phí sản xuất kinh doanh

10.312

10.280

Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2

diện tích cho thuê

2,69

2,70

100

3 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)

a. Căn cứ xác định.

-Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích

từng loại. trong dự án này , các dịch vụ khác không tính đến bao gồm : dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí…

-Do chế độ khâu hao và quản lí chi phí ở nước ta có quy định tài sản cố định hết niên hạn sử dụng có thanh lí bán thu hồi tài sản

thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án.

-Lấy giá trị thu hồi tài sản khi thanh lí là 10%

b. Lập bảng doanh thu của dự án trong các năm hoạt động

101

Bảng 36. Doanh thu của dự án qua các năm vận hành

Nội dung

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm

Năm 10

Năm

11-19

Năm

21-29

Năm

31-39

Năm

Diện tích

cho thuê

27.757

Đơn giá

cho thuê

Doanh thu

cho thuê

diện tích

27.853

29.492

31.130

32.768

31.130

29.492

Giá trị thu

hồi thanh lý

tài sản

1.224

24.460

Doanh thu

khác

Tổng

doanh thu

27.853

29.492

31.130

32.768

33.992

32.768

33.992

31.130

32.354

31.130

53.952

102

4. Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh

a. Căn cứ xác định

- Doanh thu hàng năm của dự án.

- Chi phí sản xuất kinh doanh.

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm10

Doanh thu trước

thuế VAT

27.853

29.492

31.130

32.768

33.992

Chi phí SXKD trước

thuế VAT

35.874

35.275

34.650

33.963

33.174

25.159

24.211

23.173

22.035

20.788

Thu nhập chịu thuế

7.609

8.557

9.595

10.733

13.204

- Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay.

- Căn cứ theo luật Luật số: 32/2013/QH13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Quốc hội ban hành ngày 19

tháng 6 năm 2013, Theo điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 20 %. b.

Lập bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh.

- Theo các căn cứ trên, ta có bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

1.522

1.711

1.919

2.147

2.641

Lợi nhuận ròng

6.087

6.846

7.676

8.586

10.563

Lợi nhuận ròng cộng

dồn

6.087

12.933

20.609

29.195

39.758

Lợi nhuận ròng bình

quân

13.663

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Doanh thu trước

thuế VAT

32.768

31.021

Chi phí SXKD trước

thuế VAT

19.459

17.961

16.319

14.519

12.547

10.384

Thu nhập chịu thuế

13.309

14.807

16.449

18.249

20.221

22.384

20.637

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

2.662

2.961

3.290

3.650

4.044

4.477

4.127

Lợi nhuận ròng

10.647

11.846

13.159

14.599

16.177

17.907

16.510

Lợi nhuận ròng

cộng dồn

50.405

62.251

75.410

90.009

106.186

124.093

142.001

159.908

177.815

194.325

Lợi nhuận ròng

bình quân

13.663

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm 30

Doanh thu trước

thuế VAT

31.130

32.354

Chi phí SXKD trước

thuế VAT

10.329

Thu nhập chịu thuế

20.801

22.025

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

4.160

4.405

Lợi nhuận ròng

16.641

17.620

Lợi nhuận ròng

cộng dồn

210.965

227.606

244.247

260.888

277.529

294.169

310.810

327.451

344.092

361.712

Lợi nhuận ròng

bình quân

13.663

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Doanh thu trước

thuế VAT

31.130

53.952

Chi phí SXKD trước

thuế VAT

10.312

10.280

Thu nhập chịu thuế

20.818

43.672

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

4.164

8.734

Lợi nhuận ròng

16.654

34.938

Lợi nhuận ròng

cộng dồn

378.366

395.021

411.675

428.329

444.984

461.638

478.293

494.947

511.601

546.539

Lợi nhuận ròng

bình quân

13.663

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

5.Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

5.1 Phân tích các hiệu quả tĩnh

+ Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư (mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư)

+ Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định (mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định)

+ Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu

* Cách tính

Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư Lợi nhuận bình quân năm

(Mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư) Vốn đầu tư

Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định Lợi nhuận bình quân năm

(Mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định) Vốn cố định

Lợi nhuận bình quân năm

Tỷ suất lợi nhuận doanh thu =

Doanh thu bình quân năm

Bảng 37. Các chỉ tiêu lợi nhuận

Đơn vị tính: %

Các chỉ tiêu

Kết quả

Tỉ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư (Mức

doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư)

4,12%

Tỉ suất lợi nhuận so với vốn cố định

(Mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định)

4,15%

Tỉ suất lợi nhuận doanh thu

32,15%

108

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

5.2 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động

5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung

a) Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được

- Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình quân theo công thức sau: r = r

+ ∆r

- V r v + TC r tc

TMDT

Trong đó: rv, rtc là giá trị sử dụng vốn của củ đầu tư và giá trị sử dụng vốn

đi vay với : rv = 9,6% , rtc = 5%

Vv, Vtc là tỷ lệ vốn tự có và vốn vay của chủ đầu tư

Vv = 75% , Vtc = 25%

=> r1=176.745.076247x 9,6%.138+.70.393.133209x5%=8,29%

Lấy ∆r = 0,01% => r = 8,29% +0,01% = 8,3%



: Phần trăm rủi ro của dự án b.

Xác định dòng tiền của dự án

Dòng tiền của dự án phản ánh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian đầu

tư xây dựng và thời gian vận hành dự án

Trong dự án này lấy thời điểm hiện tại (gốc 0) là thời điểm lập và phê duyệt dự

án. Thời điểm đưa dự án vào khai thác, vận hành thì thời kì phân tích dự án là 20

năm

+ Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại

(gốc 0), bỏ qua yếu tố trượt giá và lạm phát

109

Bảng 38. Dòng tiền của dự án

Nội dung

Năm vận hành

Năm0

Năm1

Năm 2

Năm3

Năm4

Năm5

Năm6

Năm7

Năm8

Năm9

Năm10

Dòng lợi ích (Bt)

27.853

29.492

31.130

32.768

33.992

Doanh thu cho

thuê diện tích

27.853

29.492

31.130

32.768

Thu hồi thanh lý

tài sản

1.224

Giá trị tài sản

chưa khấu hao hết

Thu hồi vốn lưu

động

Doanh thu khác

Dòng chi phí (Ct)

247.138

3.910

3.942

3.974

5.530

5.719

5.927

6.155

18.889

Đầu tư ban đầu

247.138

Đầu tư thay thế

tài sản

12.240

Chi phí vận hành

dự án

3.910

3.942

3.974

4.008

Chi phí liên quan

đến đất

175

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

1.522

1.711

1.919

2.147

2.641

III

Dòng tiền hiệu

số thu chi (Bt- Ct)

247.138

23.943

25.550

27.156

28.794

27.238

27.049

26.841

26.613

15.103

Nội dung

Năm vận hành

Năm11

Năm 12

Năm13

Năm14

Năm15

Năm16

Năm17

Năm18

Năm19

Năm20

Dòng lợi ích (Bt)

32.768

33.992

Doanh thu cho

32.768

thuê diện tích

Thu hồi thanh lý

tài sản

1.224

Giá trị tài sản

chưa khấu hao hết

Thu hồi vốn lưu

động

Doanh thu khác

Dòng chi phí (Ct)

6.708

7.007

7.336

7.696

8.090

8.523

20.413

Đầu tư ban đầu

Đầu tư thay thế

tài sản

12.240

Chi phí vận hành

dự án

4.046

Chi phí liên quan

đến đất

175

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

2.662

2.961

3.290

3.650

4.044

4.477

4.127

III

Dòng tiền hiệu số

thu chi (Bt- Ct)

26.060

25.761

25.432

25.072

24.678

24.245

13.579

Nội dung

Năm vận hành

Năm21

Năm 22

Năm23

Năm24

Năm25

Năm26

Năm27

Năm28

Năm29

Năm30

Dòng lợi ích (Bt)

31.130

32.354

Doanh thu cho thuê

diện tích

31.130

Thu hồi thanh lý tài

sản

1.224

Giá trị tài sản chưa

khấu hao hết

Thu hồi vốn lưu

động

Doanh thu khác

Dòng chi phí (Ct)

8.151

20.636

Đầu tư ban đầu

12.240

Đầu tư thay thế tài

sản

Chi phí vận hành dự

án

3.991

Chi phí liên quan đến

đất

175

Thuế thu nhập doanh

nghiệp

4.160

4.405

III

Dòng tiền hiệu số

thu chi (Bt- Ct)

22.979

11.718

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm33

Năm34

Năm35

Năm36

Năm37

Năm38

Năm39

Năm40

Dòng lợi ích (Bt)

31.130

53.952

Doanh thu cho

thuê diện tích

31.130

29.492

Thu hồi thanh lý

24.460

tài sản

Giá trị tài sản

chưa khấu hao hết

Thu hồi vốn lưu

động

Doanh thu khác

Dòng chi phí (Ct)

6.629

6.597

Đầu tư ban đầu

Đầu tư thay thế

tài sản

Chi phí vận hành

dự án

2.655

Chi phí liên quan

đến đất

175

Thuế thu nhập

doanh nghiệp

3.974

3.942

III

Dòng tiền hiệu

số thu chi (Bt- Ct)

24.501

47.355

5.3 Xác định chỉ tiêu giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV.

Công thức xác định:

NPV = (B

) (1 r)

t 0 Bt là

lợi ích ở năm thứ t, bao gồm:

Doanh thu ở năm t.

Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản.

Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích.

Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích. Ct là chi phí ở năm t, bao gồm:

Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT ).

Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ được đầu tư mới.

Chi phí vận hành dự án

Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thuê đất trong vận hành. r là lãi suất tối thiểu chấp nhận được ( r =8,3%). n: số năm phân tích, n= 40 năm.

Từ kết quả hiện giá hiệu số thu chi (NPV) đánh giá tính đáng giá của dự án, đem so sánh với ngưỡng 0:

+ Nếu NPV 0 => Kết luận dự án đáng giá (hiệu quả đạt được bằng hoặc lớn hơn

ngưỡng hiệu quả cho trước), nên đầu tư vào dự án.

+ Nếu NPV< 0 => Kết luận dự án không đáng giá (hiệu quả không đạt được bằng ngưỡng hiệu quả cho trước), không nên đầu tư

vào dự án.

Ta có bảng tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV.

Bảng 39. Tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm0

Năm1

Năm 2

Năm3

Năm4

Năm5

Năm6

Năm7

Năm8

Năm9

Năm10

Dòng tiền hiệu số thu chi

(Bt-Ct)

-247.138

23.943

25.550

27.156

28.794

27.238

27.049

26.841

26.613

15.103

Hệ số chiết khấu 1/( 1+𝑟)

1,00

0,92

0,85

0,79

0,73

0,67

0,62

0,57

0,53

0,49

0,45

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu

-247.138

22.028

20.352

20.185

19.824

19.292

16.888

15.418

14.226

13.040

6.796

Cộng dồn dòng tiền hiệu

số thu chi chiết khấu

-247.138

-225.110

-204.759

-184.574

-164.751

-145.459

-128.571

-113.153

-98.927

-85.887

-79.091

Nội dung

Năm11

Năm 12

Năm13

Năm14

Năm15

Năm16

Năm17

Năm18

Năm19

Năm20

Dòng tiền hiệu số thu chi

(Bt-Ct)

26.060

25.761

25.432

25.072

24.678

24.245

13.579

Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)

0,42

0,38

0,35

0,33

0,30

0,28

0,26

0,24

0,22

0,20

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu

10.945

9.789

8.901

8.274

7.403

6.789

6.304

5.819

5.334

2.716

Cộng dồn dòng tiền hiệu

số thu chi chiết khấu

-68.145

-58.356

-49.455

-41.181

-33.778

-26.989

-20.686

-14.867

-9.533

-6.817

Nội dung

Năm21

Năm 22

Năm23

Năm24

Năm25

Năm26

Năm27

Năm28

Năm29

Năm30

Dòng tiền hiệu số thu chi

(Bt-Ct)

22.979

11.718

Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)

0,19

0,17

0,16

0,15

0,14

0,13

0,12

0,11

0,10

0,09

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu

4.366

3.906

3.677

3.447

3.217

2.987

2.757

2.528

2.298

1.055

Cộng dồn dòng tiền hiệu

số thu chi chiết khấu

-2.451

1.455

5.132

8.579

11.796

14.783

17.541

20.068

22.366

23.421

Nội dung

Năm31

Năm 32

Năm33

Năm34

Năm35

Năm36

Năm37

Năm38

Năm39

Năm40

Dòng tiền hiệu số thu chi

(Bt-Ct)

24.501

47.355

Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)

0,08

0,07

0,06

0,05

0,04

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu

1.960

1.715

1.470

1.225

980

1.894

Cộng dồn dòng tiền hiệu

số thu chi chiết khấu

25.381

27.341

29.056

30.771

32.241

33.711

34.936

36.161

37.141

39.036

Dự án có NPV= 39.036 (triệu đồng)

Vậy dự án đáng giá.

d)Tính suất thu lợi nội tại (IRR)

Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại được tính theo phương trình sau:

=> Sử dụng phương pháp nội suy để tìm IRR.

Bảng 40. Xác định suất thu lợi nội tại IRR

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 0

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Dòng tiền hiệu số thu chi

- C

)

247.138

23.943

25.550

27.156

28.794

27.238

27.049

26.841

26.613

15.103

Hệ số chiết khấu 1/(1+r)

với IRR

0,917

0,842

0,772

0,708

0,650

0,596

0,547

0,502

0,460

0,422

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu

-247.138

21.956

20.160

19.725

19.226

18.716

16.234

14.796

13.474

12.242

6.373

Cộng dồn dòng tiền hiệu số

thu chi chiết khấu 1

-247.138

-225.182

-205.022

-185.298

-166.071

-147.355

-131.121

-116.325

-102.851

-90.609

-84.236

Hệ số chiết khấu với

IRR2=9,6

0,912

0,832

0,760

0,693

0,632

0,577

0,526

0,480

0,438

0,400

Dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 2

-247.138

21.836

19.921

19.418

18.819

18.198

15.716

14.228

12.884

11.656

6.041

Cộng dồn dòng tiền hiệu số

thu chi chiết khấu 2

-247.138

-225.302

-205.381

-185.963

-167.144

-148.946

-133.230

-119.002

-106.119

-94.462

-88.421

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Dòng tiền hiệu số thu chi (B

- C

)

26.060

25.761

25.432

25.072

24.678

24.245

13.579

Hệ số chiết khấu 1/(1+r)

với

IRR

0,388

0,356

0,326

0,299

0,275

0,252

0,231

0,212

0,194

0,178

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu

10.111

9.171

8.291

7.497

6.786

6.110

5.601

5.140

4.704

2.417

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 1

-84.236

-75.065

-66.774

-59.278

-52.491

-46.381

-40.781

-35.641

-30.937

-28.520

Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6

0,365

0,333

0,304

0,277

0,253

0,231

0,210

0,192

0,175

0,160

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu 2

9.512

8.578

7.731

6.945

6.244

5.601

5.091

4.655

4.243

2.173

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 2

-88.421

-79.843

-72.111

-65.166

-58.923

-53.322

-48.231

-43.576

-39.333

-37.160

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm 30

Dòng tiền hiệu số thu chi (B

- C

)

22.979

11.718

Hệ số chiết khấu 1/(1+r)

với

IRR

0,164

0,150

0,138

0,126

0,116

0,106

0,098

0,090

0,082

0,075

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu

3.769

3.447

3.171

2.895

2.666

2.436

2.252

2.068

1.884

879

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 1

-28.520

-25.073

-21.902

-19.007

-16.341

-13.906

-11.654

-9.586

-7.701

-6.822

Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6

0,146

0,133

0,121

0,111

0,101

0,092

0,084

0,077

0,070

0,064

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu 2

3.355

3.056

2.780

2.551

2.321

2.114

1.930

1.769

1.609

750

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 2

-37.160

-34.104

-31.324

-28.773

-26.452

-24.338

-22.408

-20.638

-19.030

-18.280

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Dòng tiền hiệu số thu chi (B

- C

)

24.501

47.355

Hệ số chiết khấu 1/(1+r)

với

IRR

0,069

0,063

0,058

0,053

0,049

0,045

0,041

0,038

0,035

0,032

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu

1.691

1.544

1.421

1.299

1.201

1.103

1.005

931

858

1.515

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 1

-6.822

-5.279

-3.858

-2.559

-1.359

-256

748

1.679

2.537

4.052

Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6

0,058

0,053

0,049

0,044

0,040

0,037

0,034

0,031

0,028

0,026

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết

khấu 2

1.421

1.299

1.201

1.078

980

907

833

760

686

1.231

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi

chiết khấu 2

-18.280

-16.981

-15.781

-14.703

-13.723

-12.816

-11.983

-11.224

-10.538

-9.306

NPV1

Tính giá trị IRR gần đúng theo công thức: IRR=IRR1+(IRR2−IRR1)×NPV1+|NPV2|

4.052

IRR=9+(9,6−9 )×=9,18%

4.052

Dự án có IRR= 9,18% > r= 8,30%.

Dự án đáng giá.

6. Phân tích độ an toàn tài chính

6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh

*Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành

Bảng 41. Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm

Vốn đầu tư ở đầu năm

247.138

240.207

232.797

223.575

212.493

200.780

188.530

175.521

161.682

146.933

Lợi nhuận

-6.417

-5.938

-4.126

-2.266

-1.635

6.087

6.846

7.676

8.586

10.563

Khấu hao

13.348

6.163

Lợi nhuận và khấu hao

6.931

7.410

9.222

11.082

11.713

12.250

13.009

13.839

14.749

16.726

Vốn đầu tư còn ở cuối năm

240.207

232.797

223.575

212.493

200.780

188.530

175.521

161.682

146.933

130.207

lOMoARcPSD| 36625228

Nội dung

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm

Vốn đầu tư ở đầu năm

130.207

113.397

95.388

76.066

55.304

32.964

8.894

-15.176

-39.246

-63.316

Lợi nhuận

10.647

11.846

13.159

14.599

16.177

17.907

16.510

Khấu hao

6.163

Lợi nhuận và khấu hao

16.810

18.009

19.322

20.762

22.340

24.070

22.673

Vốn đầu tư còn ở cuối năm

113.397

95.388

76.066

55.304

32.964

8.894

-15.176

-39.246

-63.316

-85.989

Nội dung

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm

Vốn đầu tư ở đầu năm

-85.989

-108.793

131.597

154.401

177.205

200.009

222.813

245.617

268.421

291.225

Lợi nhuận

16.641

17.620

Khấu hao

6.163

Lợi nhuận và khấu hao

22.804

23.783

Vốn đầu tư còn ở cuối năm

-108.793

-131.597

154.401

177.205

200.009

222.813

245.617

268.421

291.225

315.008

127

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Nội dung

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm

Vốn đầu tư ở đầu năm

-315.008

-337.825

-360.642

-383.459

-406.276

-429.093

-451.910

-474.727

-497.544

-520.361

Lợi nhuận

16.654

34.938

Khấu hao

6.163

Lợi nhuận và khấu hao

22.817

41.101

Vốn đầu tư còn ở cuối năm

-337.825

-360.642

-383.459

-406.276

-429.093

-451.910

-474.727

-497.544

-520.361

-561.462

- Tại năm thứ 16 , vốn đầu tư còn ở cuối năm là 8.894 tiệu đồng

- Tại năm thứ 17 , vốn đầu tư còn ở cuối năm là -15.176 triệu đồng

Bằng phương pháp nội suy , tính được thời điểm vốn đầu tư còn ở cuối năm bằng 0

Vậy thời điểm hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao là : T= 17 - × (−15.176 )=16,37 năm

Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động

Sử dụng bảng tính NPV xác định thời điểm NPV = 0, từ đó tìm ra thời gian hoàn vốn

động.

- Từ bảng 5.3 ta thấy:

+ Tại năm phân tích thứ 21 có NPV = -2.451 triệu đồng

+ Tại năm phân tích thứ 22 có NPV = 1.455 triệu đồng

- Bằng phương pháp nội suy ta tìm được thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động là

=22−×1.455=21,63năm

1.455

Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn

6.3. Phân tích khả năng trả nợ của dự án

6.3.1 Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ

* Căn cứ xác định.

- Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ (B

) gồm: lợi nhuận, phần trích cho trả lãi

trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm.

- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi (A

). - Xác định hệ số

khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: K

= B

+ K

< 1 Không có khả năng trả

nợ.

+ 1 ≤ K

≤ 2 Có khả năng trả nợ đúng hạn.

+ K

2 Có khả năng trả nợ vững chắc

129

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bảng 42: Bảng tính hệ số khả năng trả nợ

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Năm 11

Năm

Lợi nhuận

trong năm

-6.417

-5.938

-4.126

-2.266

-1.635

6.087

6.846

7.676

8.586

10.563

10.647

11.846

13.159

14.599

16.177

Khấu hao

trong năm

13.348

6.163

Trả lãi vay

trong năm

18.441

17.842

17.185

16.466

15.677

14.813

13.865

12.827

11.689

10.442

9.075

7.577

5.935

4.135

2.163

Nguồn trả nợ

trong năm

25.372

25.252

26.407

27.548

27.390

27.063

26.874

26.666

26.438

27.168

25.885

25.586

25.257

24.897

24.503

Tổng số nợ

phải trả trong

24.681

năm

Hệ số trả nợ

1,03

1,07

1,12

1,11

1,10

1,09

1,08

1,07

1,10

1,05

1,04

1,02

1,01

- Từ bảng 6.2 ta có Kt = 1,1 ( 1 ≤ K

≤ 2 ) => Có khả năng trả nợ đúng hạn.

6.3.2. Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ

* Căn cứ tính

- Tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh

- Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định

- Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ

Bảng 43: Xác định thời gian có khả năng trả nợ của dự án

Đơn vị: triệu đồng

131

Nội dung

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm

Số nợ đầu

năm

192.093

185.853

179.014

171.518

163.303

154.299

144.431

133.615

121.761

108.769

94.530

78.924

61.819

43.073

22.527

Khấu hao lợi

nhuận trong

năm

6.931

7.410

9.222

11.082

11.713

12.250

13.009

13.839

14.749

16.726

16.810

18.009

19.322

20.762

24.070

Cân đối nợ

trong năm

185.162

178.443

169.792

160.436

151.590

142.049

131.422

119.776

107.012

92.043

77.720

60.915

42.497

22.311

-1.543

Cân đối nợ đổi dấu từ dương ở cuối năm vận hành thứ 14 sang âm ở cuối năm vận hành thứ 15

- Bằng cách nội suy ta tính được thời gian có khả năng trả nợ của dự án là:

T=15− × (−1.543)=14.94năm

- Nhận thấy T

= 14,94 năm < thời gian trả nợ dự kiến (15 năm) => Dự án có khả năng trả nợ đúng hạn

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

6.4. Phân tích điểm hoà vốn

- Căn cứ xác định: dựa vào doanh thu hàng năm, chi phí cố định hàng năm trong sản

xuấtkinh doanh, chi phí biến đổi trong sản xuất kinh doanh hàng năm.

- Chi phí cố định hằng năm bao gồm các khoản:

+ Chi phí khấu hao tài sản cố định

+ Chi phí thuê đất vận hành

+ Trả lãi vay dài hạn

+ Chi phí trả lương

+ Chi phí nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp phí công

đoàn + Chi phí sửa chữa,bảo dưỡng 1 (lấy 50%) + Chi phí

quản lý khác (lấy 50%)).

- Chi phí biến đổi hằng năm gồm các khoản:

+ Chi phí điện nước.

+ Chi phí trả lãi vay vốn lưu động

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 2 (lấy 50%)

+ Chi phí quản lý khác (lấy 50%)

* Xác định doanh thu hòa vốn và mức hoạt động hòa vốn của dự án

- Doanh thu hòa vốn của dự án:

= VC

1−

- Mức hoạt động hòa vốn của dự án:

= R ∗100%

133

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

- Trong đó:

+ R

- Doanh thu hoà vốn của dự án

+ M

- Mức hoạt động hoà vốn của dự án

+ FC - Chi phí cố định

+ VC - Chi phí biến đổi

+ R - Doanh thu thực tế hàng năm của dự án

134

Bảng 44: Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Chi phí cố định

34.367

33.768

33.119

32.408

31.619

23.578

22.630

21.592

20.454

19.207

Chi phí khấu hao tài sản

13.348

6.163

Trả lãi vay dài hạn

18.441

17.842

17.185

16.466

15.677

14.813

13.865

12.827

11.689

10.442

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí nôp bảo hiểm, y tế

290

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

140

148

156

164

Chi phí biến đổi

1.333

1.357

1.381

1.398

1.406

Chi phí điên, nước



279

295

311

328

Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông



Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

140

148

156

164

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Chi phí cố định

17.840

16.342

14.700

12.900

10.928

8.765

Chi phí khấu hao tài sản

6.163

Trả lãi vay dài hạn

9.075

7.577

5.935

4.135

2.163

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí nôp bảo hiểm, y tế

290

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

164

Chi phí biến đổi

1.406

Chi phí điên, nước



328

Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông



Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

164

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm 30

Chi phí cố định

9.322

Chi phí khấu hao tài sản

6.163

Trả lãi vay dài hạn

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí nôp bảo hiểm, y tế

914

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

855

Chi phí quản lý khác (50%)

156

Chi phí biến đổi

1.322

Chi phí điên, nước



311

Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông



Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

855

Chi phí quản lý khác (50%)

156

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Chi phí cố định

8.757

8.749

Chi phí khấu hao tài sản

6.163

Trả lãi vay dài hạn

Chi phí trả lương

1.234

Chi phí nôp bảo hiểm, y tế

290

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

156

148

Chi phí biến đổi

1.381

1.357

Chi phí điên, nước



311

295

Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông



Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%)

914

Chi phí quản lý khác (50%)

156

148

Bảng 45: Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Doanh thu

27.853

29.492

31.130

32.768

33.992

Chi phí cố định

34.367

33.768

33.119

32.408

31.619

23.578

22.630

21.592

20.454

19.207

Chi phí biến đổi

1.333

1.357

1.381

1.398

1.406

Doanh thu hòa vốn

36.094

35.465

34.716

33.912

33.106

24.635

23.645

22.560

21.371

20.036

Mức hoạt đông hòa 

vốn

129,59

127,33

117,71

108,94

106,35

75,18%

72,16%

68,85%

65,22%

58,94%

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Doanh thu

32.768

31.021

Chi phí cố định

17.840

16.342

14.700

12.900

10.928

8.765

Chi phí biến đổi

1.406

Doanh thu hòa vốn

18.640

17.075

15.359

13.478

11.418

9.158

9.181

Mức hoạt đông hòa 

vốn

56,88%

52,11%

46,87%

41,13%

34,84%

27,95%

29,60%

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm

Doanh thu

31.130

32.354

Chi phí cố định

9.322

Chi phí biến đổi

1.322

Doanh thu hòa vốn

9.735

9.719

Mức hoạt đông hòa 

vốn

31,27%

30,04%

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Doanh thu

31.130

53.952

Chi phí cố định

8.757

8.749

Chi phí biến đổi

1.381

1.357

Doanh thu hòa vốn

9.164

8.975

Mức hoạt đông hòa 

vốn

29,44%

16,63%

+ Mức hoạt động hòa vốn lớn nhất ở năm thứ 1: M

= 129,59%

+ Mức hoạt động hòa vốn nhỏ nhất ở năm thứ 40: M

= 16,63%

+ Mức hoạt động hòa vốn trung bình: M

= 47,414%. => Dự án có độ an toàn trung bình.

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA

DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư có thể thực hiện theo phương pháp phân

tích một số chỉ tiêu đơn giản sau:

1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra

- Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp nên tổng sản phẩm quốc dân

càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.

1.1 Cơ sở xác định

+ Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu,

khấu hao... và dịch vụ mua ngoài hàng năm.

+ Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm

vận hành.

144

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bảng 46: Bảng xác định chi phí đầu vào và dịch vụ mua ngoài

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm

Khấu hao tài sản cố định

13.348

6.163

Chi phí điện nước

279

295

311

328

Chi phí bảo dưỡng, sửa

chữa

1.828

Tổng

15.455

15.471

15.487

15.504

8.319

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Nội dung

Năm vận hành

Năm

Khấu hao tài sản cố định

6.163

Chi phí điện nước

328

Chi phí bảo dưỡng, sửa

chữa

1.828

Tổng

8.319

Nội dung

Năm vận hành

Năm

Năm 30

Khấu hao tài sản cố định

6.163

146

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Chi phí điện nước

311

Chi phí bảo dưỡng, sửa

chữa

1.828

Tổng

8.302

Nội dung

Năm vận hành

Năm

Năm 40

Khấu hao tài sản cố định

6.163

Chi phí điện nước

311

295

Chi phí bảo dưỡng, sửa

chữa

1.828

Tổng

8.302

8.286

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

1.2 Lập bảng tính giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra

* Xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra:

- Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm do dự án tạo ra: G

= R - C

Trong đó:

: Giá trị sản phẩm gia tăng hằng năm.

R: Doanh thu hằng năm (Giá trị sản phẩm làm ra)

: Chi phí đầu vào vật chất (Giá trị sản phẩm lao động quá khứ)

- Giá trị sản phẩm cả đời dự án:

=∑G

t=1

148

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bảng 47: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng

Đơn vị tính: triệu đồng

Nội dung

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm

Doanh thu

27.853

29.492

31.130

32.768

33.992

Chi phí đầu vào vât chất 

và dịch vụ

15.455

15.471

15.487

15.504

8.319

Giá trị sản phẩm gia tăng

12.398

14.021

15.643

15.626

24.449

25.673

Giá trị sản phẩm gia tăng

công dồ

12.398

24.796

38.817

54.460

70.086

94.535

118.984

143.433

167.882

193.555

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm

Năm 20

Doanh thu

32.768

31.021

Chi phí đầu vào vât chất 

và dịch vụ

8.319

Giá trị sản phẩm gia tăng

24.449

22.702

Giá trị sản phẩm gia tăng

công dồ

218.004

242.453

266.902

291.351

315.800

340.249

364.698

389.147

413.596

436.298

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm

Doanh thu

31.130

32.354

Chi phí đầu vào vât chất 

và dịch vụ

8.302

Giá trị sản phẩm gia tăng

22.828

24.052

Giá trị sản phẩm gia tăng

công dồ

459.12

481.954

504.782

527.610

550.438

573.266

596.094

618.92

641.750

665.802

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Doanh thu

31.130

53.952

Chi phí đầu vào vât chất 

và dịch vụ

8.302

8.286

Giá trị sản phẩm gia tăng

22.828

45.666

Giá trị sản phẩm gia tăng

công dồ

688.630

711.458

734.286

757.114

779.942

802.770

825.598

848.426

871.254

916.920

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

Kết luận:

- Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là 916.920( triệu

đồng )

916.920

- Giá trị sản phẩm bình quân là G

= 22.923 (triệu đồng)

- Dự án tạo ra được lượng giá trị sản phẩm gia tăng ổn định => Dự án có lợi về kinh tế.

2. Mức thu h甃Āt lao động vào làm việc trong dự án

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 15 người

- Tỷ lệ số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án được xác định

bằng công thức

Trong đó : n

- số lao động thu hút làm việc hàng năm, n= (người/năm)

- tổng vốn đầu tư của dự án ,V

= 247.138.209 (nghìn đồng) = 247,138 (tỷ

đồng)

=> K= =¿ 0,0607

Vậy cứ 1 tỷ đồng vốn đầu tư của dự án sẽ tạo ra 0,0607 chỗ làm việc cho người lao động

3. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách

- Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế-xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân

sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh.

- Căn cứ vào luật thuế của nhà nước, các khoản đóng góp của dự án vào ngân sách

nhà nước bao gồm:

152

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA

QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

+ Thuế thu nhập doanh nghiệp.

+ Thuế môn bài: Thuế môn bài là một sắc thuế gián thu và thường định nghạch

đánh giá vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp. Do doanh nghiệp

có số vốn đăng kí trên 10 tỉ nên mỗi năm doanh nghiệp phải nộp thuế môn bài cho nhà

nước ở mức 3 Triệu đồng (Theo thông tư 302/2016/TT-BTC của bộ tài chính)

+ Thuế gia tăng nộp nhà nước: T

GTGT

GTGTR

GTGTV

GTGTR

: Thuế giá trị gia tăng đầu ra = 10% Doanh thu cho thuê diện tích.

GTGTV

: Thuế giá trị gia tăng đầu vào = 10% Chi phí điện nước + 10% Chi phí sửa

chữa, bảo dưỡng.

153

Bảng 48. Xác định thuế VAT nộp ngân sách

Đơn vị tính: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Thuế VAT đầu ra

2.785

2.949

3.113

3.277

Doanh thu cho thuê diện tích

27.853

29.492

31.130

32.768

Thuế VAT đầu ra

2.785

2.949

3.113

3.277

Thuế VAT đầu vào

211

212

214

216

Chi phí điện nước

279

295

311

328

Thuế VAT điện nước

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

1.828

Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng

183

III

Thuế VAT nộp ngân sách nhà

2.575

2.737

2.899

3.061

nước

Nội dung

Năm vận hành

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm

Năm 1

Năm

Thuế VAT đầu ra

3.277

Doanh thu cho thuê diện tích

32.768

Thuế VAT đầu ra

3.277

Thuế VAT đầu vào

216

Chi phí điện nước

328

Thuế VAT điện nước

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

1.828

Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng

183

III

Thuế VAT nộp ngân sách

3.061

nhà nước

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm

Thuế VAT đầu ra

3.113

Doanh thu cho thuê diện tích

31.130

Thuế VAT đầu ra

3.113

Thuế VAT đầu vào

214

Chi phí điện nước

311

Thuế VAT điện nước

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

1.828

Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng

183

III

Thuế VAT nộp ngân sách

nhà nước

2.899

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm

Thuế VAT đầu ra

3.113

2.949

Doanh thu cho thuê diện tích

31.130

29.492

Thuế VAT đầu ra

3.113

2.949

Thuế VAT đầu vào

214

212

Chi phí điện nước

311

295

Thuế VAT điện nước

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

1.828

Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng

183

III

Thuế VAT nộp ngân sách

2.899

2.737

Bảng 49: Các khoản nộp ngân sách chủ yếu

Đơn vị: triệu đồng

Nội dung

Năm vận hành

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Năm 8

Năm 9

Năm 10

Thuế môn bài

Thuế TNDN

1.522

1.711

1.919

2.147

Thuế GTGT

2.575

2.737

2.899

3.061

Nội dung

Năm vận hành

nhà nước

Tiền thuê đất

Tổng

2.578

2.740

2.902

3.064

4.586

4.775

4.983

5.211

Năm 11

Năm 12

Năm 13

Năm 14

Năm 15

Năm 16

Năm 17

Năm 18

Năm 19

Năm 20

Thuế môn bài

Thuế TNDN

2.662

2.961

3.290

3.650

4.044

4.477

4.127

Thuế GTGT

3.061

Tiền thuê đất

Tổng

5.726

6.025

6.354

6.714

7.108

7.541

7.191

Nội dung

Năm vận hành

Năm 21

Năm 22

Năm 23

Năm 24

Năm 25

Năm 26

Năm 27

Năm 28

Năm 29

Năm 30

Thuế môn bài

Thuế TNDN

4.160

4.405

Thuế GTGT

2.899

Tiền thuê đất

Tổng

7.062

7.307

Nội dung

Năm vận hành

Năm 31

Năm 32

Năm 33

Năm 34

Năm 35

Năm 36

Năm 37

Năm 38

Năm 39

Năm 40

Thuế môn bài

Thuế TNDN

3.974

3.942

Thuế GTGT

2.899

2.737

Tiền thuê đất

Tổng

6.876

6.682

- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là 245.194 (triệu đồng)

- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 6.130 (triệu đồng)

4. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

- Dựa vào bảng 2.3 Chi phí trả tiền lương trong các năm vận hành ta có:

+ Thu nhập bình quân hằng năm của một người lao động: TN

BQN

= 1.234.000/15

= 82.267 (nghìn đồng)

+ Thu nhập bình quân hàng tháng của một người lao động: TN

BQT

= TN

BQN

/12 =

82.267 /12 = 6.856 (nghìn đồng)

Kết luận:

Đây là một dự án đáng giá, có tính khả thi và tính hiệu quả . Được thể hiện ở

các mặt sau:

- Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng nhà đang ngày càng tăng lên do sự

pháttriển của lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng và mức cải thiện đời sống hiện nay; - Hiệu

quả tài chính, độ an toàn về tài chính tương đối cao:

+ Như đã phân tích ở trên, chỉ số NPV, IRR ( trên quan điểm vốn chung và trên

quan điểm vốn chủ sở hữu) đều cho thấy dự án đáng giá.

+ Ngoài ra độ an toàn về măt tài chính của dự án tương đối cao. Dự án có thời hạn

thu hồi vốn tương đối vừa phải, có khả năng trả nợ, doanh thu hòa vốn và mức hoạt

động hòa vốn ở mức trung bình.

+ Qua phân tích độ nhạy cho thấy, dự án có mức an toàn tốt.

- Dự án đem lại nhiều hiệu quả kinh tế - xã hội

+ Dự án tạo ra một giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp một phần

đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thuế ( thuế VAT,thuế môn bài,

thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí thuê đất…)

+ Dự án góp phần tạo việc làm cho một lượng người lao động (trực tiếp) ổn định

với mức thu nhập phù hợp, hoặc gián tiếp tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho nhiều

người dân thông qua viêc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhụ cầu sử

dụng của khách hàng.

+ Ngoài ra, dự án còn góp phần thay đổi cơ cấu và phát triển kinh tế vùng.

161

Bảng 50. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án

Các chỉ tiêu

Đơn vị

Trị số

I. Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng

Cấp công trình

Nhóm

III

Mức độ tiện nghi và trang thiết bị

Ba sao

Tuổi thọ

Năm

Diện tích khu đất

16 706,24

Số nhà cho thuê

Nhà

Diện tích sàn cho thuê để ở

25 751,74

II. Các chỉ tiêu tài chính

Vốn đầu tư

nghìn đồng

247.138.209

Vốn cố định

nghìn đồng

245.745.552

Vốn lưu động

nghìn đồng

1.392.657

Suất vốn đầu tư

nghìn đồng

6.124

Tổng lợi nhuận ròng

Triệu đồng

546.539

Lợi nhuận ròng bình quân năm

Triệu đồng

13.663

Mức doanh lợi vốn đầu tư

4,12%

Mức doanh lợi vốn cố định

4,15%

Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu

32,15%

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được

10,24%

Giá trị hiện tại ròng (NPV)

Triệu đồng

39.036

Suất thu lợi nội tại IRR

9,18

Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

(thời gian phân tích DA)

năm

16,37

Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ

theo thời gian (thời gian phân tích DA)

năm

21,63

Doanh thu khi đạt công suất thiết kế

Triệu đồng

29.889.300

Doanh thu hòa vốn

Triệu đồng

24.979.208

Tỷ lệ hòa vốn

47,414%

Khả năng trả nợ

Có khả năng

III. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội

Tổng giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng

Triệu đồng

916.920

Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng bình quân

năm

Triệu đồng

22.923

Số lao động trong 1 năm vận hành

Người

Thu nhập bình quân của người lao động trên 1

năm

Triệu đồng

82.267

Tổng mức đóng góp cho ngân sách

Triệu đồng

245.194

Mức đóng góp cho ngân sách bình quân

Triệu đồng

6.130

162

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: LÊ VIỆT HÒA

163

lOMoARcPSD| 36625228

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA

164

Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Bấm Tải xuống để xem toàn bộ.

Preview text:

BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ -------- --------
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Phân tích dự án đầu tư “ Xây dựng khu biệt thự cho thuê“
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S LÊ VIỆT HÒA
SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỖ GIA TOÀN
MÃ SINH VIÊN : 2053010161 LỚP : 20KX1 Hà Nội 2023 MỤC LỤC MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế Quốc dân……………………...….. 5
2. Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý đầu tư xây dựng………………………...... 6
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng…………………………………………….... 7
4. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội…………………………….. 8
4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng……………………………………..... 8
4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội …………………………………….......……. 9
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN…………………………………………………………...... 10
CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (VTM)…………………………………….. 15
1.1. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư…………….... 15
1.2. Xác định chi phí xây dựng……………………………………………………... 17
1.3. Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng
không thuộc tài sản cố định)………………………………………………………... 26
1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
(chưa kể chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng)………………………………..... 33
1.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án……………………………………...... 44
1.6. Tổng hợp vốn đầu tư (chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự
phòng do yếu tố trượt giá GDP2)………………………………………………..... 48
1.7. Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí
dự phòng 2………………………………………………………………………… 49
1.8. Tổng hợp mức đầu tư của dự án…………………………………………….... 72
2. Xác định chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm vận
hành……………………………………………………………………………....... 73
2.1. Chi phí sử dụng điện, nước (trước thuế VAT)……………………………..…. 73
2.2. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản………………………………………..…. 75
2.3. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án………….… 75
2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn…..… 76
2.5. Chi phí quản lý khác…………………………………………………………... 77
2.6. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án…………………………...… 79
2.7. Chi phí liên quan đến đất trong hoạt động kinh doanh ……………………...... 88
2.8. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành………………………......... 90
2.9. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành….... 92
3. Dự trù doanh thu cho dự án…………………………………………………...… 97
4. Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh ………………………………….......… 99
5. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án………………………………………..... 104
5.1. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh…………………………………………... 104
5.2. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động………………………………………..… 105
6.2. Xác định chỉ tiêu giá tri hiện tại hiệu số thu chi NPV ……................................112
6. Phân tích độ an toàn tài chính…………………………………...…….……........ 122
6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh……………...…….…….. 112
6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp pháp động………...…….….... 125
6.3. Phân tích khả năng trả nợ của dự án………………………………...……….…. 125
6.4. Phân tích điểm hoà vốn…………………………………...……………….……. 129
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI XỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra………………………………...……….. 140
2. Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án…………………………...……… 148
3. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách………………………....………………... 148
4. Thu nhập của người lao động làm việc trong dựa án……………………………… 157 MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công
trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có khả
năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho con người bỏ vốn trong
một thời gian nhất định trong tương lai. Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu
tư cho các đối tượng vật chất mà đối tượng vật chất này là các công trình xây dựng.
ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: -
Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước
đểtrực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất (quy ước gọi là tài sản ) cho toàn bộ các ngành
kinh tế quốc dân. Sau đó các ngành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật
chất thỏa mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội. -
Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới. -
Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lí, góp phần thúc đẩy
sựtăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. -
Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hòa các mối quan hệ nảy
sinhtrong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát
triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương và địa phương; phát
triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa.... -
Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là
hoạtđộng liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp. -
Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt
độngđầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. Cụ thể là:
+ ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ
cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần
kinh tế và phát triển xã hội.
+ ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống
vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hóa, tôn tạo các công trình kiến trúc
của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
+ ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý đầu tư xây dựng -
Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ
đểtrình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt
được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó. -
Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua Nhà nước
có thểkiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã
hội cũng như an ninh quốc phòng. -
Dự án đầu tư là hệ thống để triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng và cơ
hộichuyển hóa dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế- xã
hội) trở thành hiện thực. -
Nội dung soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét
tínhkhả thi của dự án. Đặc biệt là xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về
mặt kinh tế- xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không? -
Một dự án đầu tư độc lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật. Nó
còn làmột bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. -
Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống
chếđể tổ chức thực hiện và quản lí dự án. -
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. -
Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó
giúpcho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn. -
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát
đượccác công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh
khác đối với dự án,...
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng
- Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trình
xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ của các công trình khi đưa vào khai
thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và bản vẽ thể hiện các nội dung : +
Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình
thuộc tổng mặt bằng xây dựng
+ Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn ( nếu có ) + Giải
pháp về kiến trúc, mặt bằng và mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích
thước, kết cấu chính của công trình xây dựng
+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dựng, ước tính chi phí xây
dựng cho từng công trình
+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng chống cháy nổ
+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở
- Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng gồm :
+ Sự cần thiết và chủ trương, mục tiêu của đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng
và diện tích sửa dụng đất, quy mô công suất và diện tích đầu tư xây dựng + Đánh
giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái
định cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng
chống cháy nổ và các nội dung cần thiết khác
+ Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ, thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu trong khai
thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, giải
pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường
+ Tổn mức đầu tư và huy động vốn, phâm tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác
sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, kiến nghị cơ chế
phối hợp chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án
- Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm
+ Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ dồ dây chuyền với thông số kỹ thuật chủ yếu
+ Bản vẽ xây dựng thiết kế tổng thể các mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ
thuật hạ tầng công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới,
tọa độ và cao độ xây dựng
+ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chóng cháy nổ
4. Nội dung phân tích tài chính, phân tich kinh tế - xã hội
4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên góc độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Đây cũng là một
trong các nội dung quan trọng nhất của dự án
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết được bỏ chi phí như
thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt được ở mức
nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không, ngoài ra còn có những
thông tin giúp cho chủ đầu tư có cơ sở cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư
một cách hiệu quả và đúng đắn nhất
- Đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư -
Khi lập, phân tích dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau : -
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích:
- Xác định quy mô đầu tư của dự án
- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án
- Xác định chi phí hoạt động của sản xuất kinh doanh
- Doanh thu cho các dự án trong các năm vận hành
- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành
- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng
- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án
- Xác định lãi xuất dùng trong tính toán
- Thời gian để phân tích, đánh giá dự án
- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án
b) Tiến hành phân tích lãi- lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiện số chi thu và xác
định suất thu lời nội tại
- Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi ( NPV ) :
- Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
- Nếu NPV ≤ 0 => dự án không đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:
- Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
- Nếu IRR ≤ r => dự án không đáng giá
4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội
- Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh gia dự án trên góc độ
lợi ích của toàn bộ nên kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng. Phân tích
kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
+ Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phải lớn là do doanh nghiệp
tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó
không đươc trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã
hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết
hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế
xã hội của dự án đầu tư.
+ Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục
Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân
hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án cùng hội chủ
đầu tư thực hiện dự án
+ Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét
duyệt và cấp phép đầu tư.
+ Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ
quan trọng để họ chấp thuận viện trợ nhất là các tổ chức Viện trợ nhân đạo, viện
trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.
+ Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần
Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này
hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc
phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
- Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội
dung của phân tích hiệu quả tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các
chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế - xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích kinh tế - xã hội cụ thể như sau:
+ Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hằng năm và tính cho cả đời dự án.
+ Giá trị gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
+ Mức thu hút lao động vào làm việc.
+ Tổng số lao động thu hút được vào làm việc hằng năm.
+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
+ Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hằng năm và tính cho cả đời dự án.
+ Thu nhập ngoại tệ hằng năm và cho cả đời dự án.
+ Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
+ Các lợi ích và ảnh hưởng khác...
5. Giới thiệu dự án
- Tên dự án: Xây dựng khu nhà ở, nhà liền kề cho thuê FUNNY LAND
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Vincom – Tập đoàn Vingroup
- Địa điểm xây dựng : Đông Anh – Hà Nội
- Quy mô dự án : Căn cứ vào thông tư 03/2016 về phân cấp công trình xây dựng
bảng 1.1, dự án thuộc cấp III
- Dự án gồm 56 hạng mục chính bao gồm:
+ 14 nhà biệt thự loại A
+ 14 nhà biệt thự loại B
+ 8 nhà biệt thự loại C
+ 8 nhà biệt thự loại D
+ 12 nhà biệt thự loại E
- Tổng diện tích đất xây dựng : 8 353,12 m2
Bảng 1. Quy mô xây dựng các hạng mục chính Đơn vị: m2 Hạng Số Diện tích
Tổng diện Tổng diện Diện tích Tổng mục lượng sàn từng tích sàn tích sàn chiếm diện tích
Tầng tầng tính cho một của một đất của xây dựng cho một nhà
hạng mục một nhà hạng mục 1 135 Lửng 24 154,74 2 154,74 A 14 3 154,74 468,48 6558,72 2 166,36 1 151,78 151,78 2 147,24 B 14 3 144,63 590,89 8272,46 2 124,92 Áp 144,63 mái C 8 1 174,27 560,73 4485,84 174,27 1 394,16 2 156,31 3 137,1 Hầm 93,05 mái D 8 Tầng 120,78 243,64 1949,12 122,86 982,88 trệt Tầng 122,86 lầu 1 140,4 140,4 2 120,6 Áp 112,8 E 12 mái 373,8 4485,6 1 684,8 Tổng 25 751,74 8 353,12
- Tổng diện tích xây dựng : 8 353,12
- Diện tích khu đất : 16 706,24
- Mật độ xây dựng : Là tỉ số của diện tích xây dựng so với diện tích khu đất
- Mật độ xây dựng của hạng mục chính là : 50%
- Thời giân xây dựng: 2 năm
- Thời gian vận hành của dự án:40 năm
- Các hạng mục liên quan
Bảng 2. Diện tích các hạng mục của dự án Diện tích Tỷ lệ chiếm đất STT Tên hạng mục (m2) (%)
Hạng mục công trình chính (Nhà 1 8 353,12 50 A,B,C,D,E) 2 Vườn hoa, cây cảnh 668,25 4 3 Siêu thị 835,32 5 4
Nhà bảo vệ, nhà quản lý 60,14 0,36 5 Công viên 1 503,56 9 6 Đường giao thông 3 675,37 22 7 Khu vui chơi giải trí 668,25 4 8 Cơ sở hạ tầng khác 441,04 2,64 9 Nhà sách, hiệu thuốc 501,19 3 Tổng 16 706,24 100
* Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt
chocác tổ chức cá nhân và cá nhân trong và ngoài nước
* Giải pháp xây dựng tổng thể và trang thiết bị
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công ( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng…) được thể
hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công ( có kèm theo thiết kế cơ sở và thiết kế hai bước )
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch
- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích đất là : 30% - 50%
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn khách sạnquốc tế loại 3 sao lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA 14
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
Chương I : Phân tích tài chính dự án đầu tư
1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án
Khi biết giá chuẩn xây dựng , số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì
tổng mức đầu tư được xác định theo công thức số (1) sau:
GTMĐT = GBT, TDC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1) Trong đó :
• G : là chi phí xây dựng XD
• GTB : là chi phí thiết bị
• GBT, TDC : là chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
• GQL : là chi phí quản lý dự án
• G : là chi phí tư vấn đầu tư xây dựng TV • GK : là chi phí khác
• G : là chi phí dự phòng DP
1.1. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
Do khu đất của dự án là một khu đất trống nên chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng và tái định cư chỉ bao gồm chi phí thuê đất và thuế sử dụng đất
a. Chi phí thuê đất một năm được xác định theo công thức
GCPTĐ 1 năm = GTĐ×S Trong đó : • GTĐ: Giá thuê đất
• Căn cứ vào Quyết định số 12/2021/QĐ - UBND Hà Nội ngày 25/8/2021 Tỷ lệ
phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 2% giá đất tính thu tiền thuê đất
đối với trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng kinh doanh thuộc các
ngành thương mại, dịch vụ
• Căn cứ vào bảng số 8 Quyết định số 30/2019/QĐ - UBND Hà Nội Khu vực xây
dựng thuộc đoạn từ cuối đường Việt Hùng ( trường THCS Việt Hùng ) đến đầu
đường Liên Hà (mục đích sử dụng thương mại dịch vụ - VT3 - với hệ số điều
chỉnh giá đất tại huyện Đông Anh k=1) có giá đất là 1.742 nghìn đồng/m2
+ Giá thuê đất 1m2 trong 1 năm là :
GTĐ = 2% × 1.742 × 1 = 34,84 ( nghìn đồng )
+ Chi phí thuê đất trong thời gian vận hành và xây dựng là -
GCPTĐ = 34,84 × 16 706,24× 42 = 24.445.907 ( nghìn đồng )
b. Thuế đất được tính theo công thức
Thuế sử dụng đất 1 năm = GCPTĐ × Thuế đất -
Căn cứ vào Thông tư 153/2/2011/TT-BTC, ta có thuế sử dụng đất đối với
đất phi nông nghiệp là 0,03%
Thuế sử dụng đất trong 2 năm xây dựng là :
(2%×1.742 × 16 706,24 ×2¿×0,03% = 349 ( nghìn đồng )
Bàng 3. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
Đơn vị : Nghìn đồng ST Nội dung Chi phí trước Thuế Chi phí sau T thuế VAT thuế 1 Chi phí thuê đất 24.445.907 0 24.445.907 trong thời gian xây dựng 2 Thuế sử dụng đất trong thời gian xây 349 0 349 dựng Tổng 24.446.256 0 24.446.256
1.2. Xác định chi phí xây dựng Các căn cứ :
+ Danh mục các công trình, hàng mục côn trình xây dựng thuộc dự án
+ Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án
+ Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng
+ Mức thuế suất giá trị gia tăng ( TGTGT ) theo quy mô hiện hành ( lấy 10% )
Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau : n G ∑ i XD =
gXD (1+ T XDGTGT) (2) i=1 Trong đó :
+ giXD là chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình , hạng mục thứ i
Đối với những hạng mục thông dụng thì giXD được tính như sau :
giXD = Si × Pi
+ Pi là diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
+ Si là suất đầu tư ( chưa gồm VAT ) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1
đơn vị công suất cả hạng mục i
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì giXD được tính như phương pháp
lập dự toán chi tiết hạng mục
+ n là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
+ T XDGTGT là thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp
Tính toán chi phí xây dựng
- Tính diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D,E Bao gồm : + Diện tích phòng ăn + Diện tích phòng ngủ
+ Diện tích phòng tiếp khách, học tập, phòng đọc sách, giải trí của gia đình hoặc cá nhân
+ Diện tích khi vệ sinh, nhà bếp, nhà kho
+ Diện tích hành lang, ban công, cầu thang. Nếu ngôi nhà nhiều tầng, nhiều
căn hộ thì diện tích sàn xây dựng nhà ở mới bằng tổng diện tích sàn sử dụng của các căn hộ
+ Nếu là diện tích ban công hoặc sân phơi thì tính một nửa diện tích đó
- Dự án bắt đầu thực hiện vào thời điểm quý IV – năm 2023 nhưng Bộ Xây dựng
(BXD) mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm quý II năm 2023 và áp
dụng cho năm 2022, thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân nên suất vốn được
quy đổi về năm 2024 như sau: n
SXD2024 = SXD2022 × KKV × IKXDCTbq +∑ STi i=1 - Trong đó: + S
: Suất vốn đầu tư năm 2024 và Suất vốn đầu tư năm 2022 XD2024, SXD2022
+ K: Số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư.
+ K : Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về địa điểm tính toán (địa điểm kv
là Hà Nội thuộc khu vực 7 = 0,926)
+ S : Các chi phí bổ sung được phân bổ đối với các khoản mục chi phí cần thiết theo Ti
quy định nhưng chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư hiện hành hoặc các chi phí giảm
trừ được phân bổ đối với các khoản mục chi phí theo quy định không còn phù hợp trong
suất vốn đầu tư hiện hành. STi được tính trên 1 đơn vị diện tích hoặc công suất năng lực
phục vụ phù hợp với đơn vị tính của suất vốn đầu tư S0.
+ n: Số lượng các khoản mục chi phí bổ sung.
+ i: Thứ tự các khoản mục chi phí bổ sung n +∑STi=0 i=1
- Chỉ số giá xây dựng bình quân: T In+1 ∑n=1 In IXDCTbq = T Trong đó:
+ T: Số quý gần nhất so với thời điểm tính toán
+ I : Chỉ số giá xây dựng quý thứ n được lựa chọn n + I : Chỉ n+1
số giá xây dựng thứ n+1
Bảng 4. chỉ số giá xây dựng Đợn vị : (%)
Chỉ số giá năm 2020 = 100% STT NĂM QUÝ CHỈ SỐ GIÁ CĂN CỨ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG(%) LIÊN HOÀN(%) 2020 Số 1255/QĐ-SXD/2020 1 III 99,23 Số 1998/QĐ-SXD/2020 2 IV 99,51 100,28 2021 3 I 100,62 100,99 Số 809/QĐ-SXD/2021 4 II 102,59 101,96 Số 810/QĐ-SXD/2021 5 III 102,17 99.59 Số 811/QĐ-SXD/2021 Số 29/QĐ-SXD/2021 6 IV 102,26 100,09 2022 Số 203/QĐ-SXD/2022 7 I 102,97 100,7 8 II 104,31 101,29 Số 372/QĐ-SXD/2022 9 III 103,80 99,51 Số 653/QĐ-SXD/2022 10 IV 103,75 99,95 Số 258/QĐ-SXD/2023 2023 11 I 103,83 100,07 Số 258/QĐ-SXD/2023 12 II 103,58 99,76 Số 447/QĐ-SXD/2023
Chỉ số giá xây dựng bình quân 100,38
a. Suất chi phí xây dựng tính cho hạng mục chính -
Các chỉ số giá xây dựng lấy theo:
+ Quyết định số 1255/QĐ-SXD/2020 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 1998/QĐ-SXD/2020 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 809/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 810/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 811/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 29/QĐ-SXD/2021 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 203/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 372/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 653/QĐ-SXD/2022 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 258/QĐ-SXD/2023 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 258/QĐ-SXD/2023 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.
+ Quyết định số 447/QĐ-SXD/2023 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội. -
Suất chi phí xây dựng quý IV/2023 (chưa tính VAT) : Hà Nội vùng 7 => k = 0,926
Căn cứ quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 về Công bố suất vốn đầu tư xây
dựng công trình quy định: -
Đối với nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng,kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây
gạch,sàn,mái BTCT đổ tại chỗ không có hầm thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2022 là:
7.192 nghìn đồng / m2 sàn (đã bao gồm VAT) + Suất chi phí xây dựng chưa tính VAT là: S
= 7.192/1,1= 6.538 (nghìn đồng/m2 XD 2023 )
+ Suất chi phí xây dựng quý IV năm 2023 là:
SXD 2023 = 6.538 x (1,0038)3 x 0,926 = 6.124 (nghìn đồng)
b. Tính toán suất chi phí cho các hạng mục khác
*Tính suất chi phí xây dựng đường giao thông
Theo bảng 70 Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 quyết định công bố suát vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công và giá xây dựng
tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022. Đường cấp V: Nền đường rộng 7,5m, mặt
đường rộng 5,5m, lề rộng 2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo
đường), mặt đường gồm 1 lớp bê tông nhựa - dày 7cm trên lớp móng cấp phối đá dăm là:
960,9 (triệu đ/km) (sau thuế VAT).
Suất chi phí xây dựng đường giao thông trước thuế VAT là:
x0,926 = 10.831 (triệu đ/km).
* Suất chi phí xây dựng cổng ra vào
+ Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính, chi phí dự kiến là 100.000 (1.000 đ/m2 )
* Suất chi phí vườn hoa, công viên
Đơn giá cho 1m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự
là 200(1.000 đ/m2) (trước thuế VAT).
* Suất chi phí xây dựng các khu (siêu thị + hiệu thuốc+ nhà sách ) Bảng 5 Quyết định 510/QĐ-BXD
Theo suất vốn đầu tư công trình dân dụng, công trình nhà ở riêng lẻ. Nhà 1 tầng, căn
hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Suất vốn xây dựng là 4.686
(1.000 đ/m2 sàn) .Chi phí xây dựng các khu (siêu thị + cafe+ hiệu thuốc+ nhà sách) trước thuế VAT là:
x 0,926 = 3.991 (1.000 đ/m2 ).
* Chi phí xây dựng nhà quản lý, nhà bảo vệ (Bảng 5 Quyết định 510/QĐ-BXD)
Theo công trình nhà tầng, tường bao xây gạch, mái tôn suất chi phí xây dựng (sau thuế
VAT) là: 1.776 (1.000đ/m2 ). Chi phí xây dựng nhà quản lý, nhà bảo vệ trước thuế VAT là:
1.776× 1,00383 ×0,926=1.512 (1.000 đ/m2 ). 1,1
* Suất chi phí xây dựng khu vui chơi giải trí:
Theo Quyết định 510/QĐ-BXD suất vốn đầu tư công trình đa năng. Nhà 3 tầng có 1 tầng
hầm. Xuất chi phí xây dựng là 7540 (1000 đ/m2 sàn). Chi phí xây dựng khu vui chơi trước
thuế VAT là:7.540× 1,00383 ×0,926=6.421 (1.000 đ/m2 ). 1,1 * Suất chi phí san nền:
San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lây theo các công trình
tương tự là 100 (1.000 đ/m 2 ) (trước thuế VAT).
* Suất chi phí xây dựng công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà:
+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà: lấy bằng 0,5% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục chính.
+ Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: lấy bằng 1,0% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục chính.
+ Hệ thống cấp, thoát nước trong nhà: lấy bằng 0,5% so với tổng chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục chính.
* Mức thuế VAT theo quy định hiện hành: 10%. lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
Bảng 5. Chi phí xây dựng của dự án Đơn vị tính: 1.000đ TT Tên hạng mục P SXD
Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Xây dựng nhà A 6.558,72 6124 40.165.601 4.016.560 44.182.161 2 Xây dựng nhà B 8.272,46 6124 50.660.545 5.066.055 55.726.600 3 Xây dựng nhà C 4.485,84 6124 27.471.284 2.747.128 30.218.413 4 Xây dựng nhà D 1.949,12 6124 11.936.411 1.193.641 13.130.052 5 Xây dựng nhà E 4.485,6 6124 27.469.814 2.746.981 30.216.796
Tổng chi phí xây dựng các hạng mục chính 157.703.656 15.770.366 173.474.021 6 Nhà bảo vệ + quản lý 60,14 1.512 90.932 9.093 100.025 7 Đường giao thông 0,47 10.831 5.091 509 5.600 8 Khu dịch vụ 1 169,44 3.991 4.667.235 466.724 5.133.959 24
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA 9 Vườn hoa, công viên 15 03,56 200 300.712 30.071 330.783 10 Khu vui chơi giải trí 668,25 6.421 4.290.833 429.083 4.719.917
11 Hệ thống cấp điện ngoài 0,5% XD chính 788.518 78.852 867.370 nhà 12 Hệ thống cấp, thoát 1% XD chính 1.577.037 157.704 1.734.740 nước ngoài nhà 13 Hệ thống cấp, thoát 0,5% XD chính 788.518 78.852 867.370 nước trong nhà 14 Cổng ra vào 1 100.000 100.000 10.000 110.000 15 San lấp mặt bằng 16.706 100 1.670.624 167.062 1.837.686 Tổng 171.983.155 17.198.316 189.181.471 25 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ ,đồ dùng
không thuộc tài sản cố định )
- Chi phí thiết bị được xác định theo phương pháp lập dự toán theo công thức sau:
GTB = GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK Trong đó:
GMS - chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;
GGC - chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;
GQLMSTBCT - chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
GCN -chi phí mua bản quyền công nghệ;
GĐT - chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;
GLĐ -chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;
GCT -chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;
GK -Chi phí liên quan khác.
- Đối với dự án này chỉ có 3 thành phần chi phí là chi phí mua sắm, chi phí lắp đặt
thiếtbị và chi phí quản lý mua sắm nên được xác định bằng công thức sau: GTB = GMS + GLĐ
1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị
* Các căn cứ xác định : 26
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
- Căn cứ nhu cầu về thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở,
các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án...
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là.....
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau: m GMSTB Q Mi i 1 TVATTB i 1 Trong đó:
Qi - Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị thứ i).
Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i. Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
Mi - Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.
ni - Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Ki - Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container... Vi -
Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường hi -
Thuế và chi phí bảo hiểm...
- thuế suất thuế GTGT với thiết bị\ 27
Bảng 6. Thống kê số lượng các phòng của dự án Nhà Nhà STT
Loại phòng Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Nhà E quản Tổng bảo vệ lí Số lượng 14 14 8 8 12 1 1 58 1 Phòng 14 14 8 8 12 0 1 57 khách 2 Bếp + 14 14 8 8 12 1 0 57 phòng ăn 3 Phòng ngủ 42 70 24 24 48 1 1 210 4 Phòng tắm 70 70 24 24 36 1 1 226 + VS 5 Phòng giặt 14 14 0 8 0 0 0 36 6 Phòng sinh 14 14 16 8 0 0 0 52 hoạt chung 7 Phòng thay 14 14 24 0 0 0 0 52 đồ 8 Gara 14 14 8 8 12 0 0 56 9 Bốt bảo vệ 0 0 0 0 0 1 0 1 10 Phòng đa 0 0 8 0 0 0 0 8 năng
Trang thiết bị mỗi phòng:
+ Phòng khách : 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế salon, 1 tivi 55 inch ,1 quạt trần.
+ Phòng ngủ : 1 điều hòa, 1 tivi 40 inch,1 giường đôi, 1 tủ quần áo ,1 bàn trang điểm, 1 gương.
+ Phòng Bếp + phòng ăn: 1 bếp từ, 1 Tủ lạnh ,1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 lò vi
sóng, 1 bộ bàn ghế ăn,1 bồn rửa.
+ Phòng tắm + phòng WC: 1 bình nóng lạnh, 1 vòi sen, 1 bồn tắm, 1 gương,1 bồn
rửa mặt,1 bồn cầu, 1 máy giặt, 1 bồn tắm Nhà thiết bị tối thiểu:
+ Phòng khách : 1 điều hòa, quạt trần.
+ Phòng ngủ : 1 điều hòa, 1 giường đơn
+ Phòng Bếp + phòng ăn: 1 bếp từ, 1 máy hút mùi, 1 lò vi sóng,1 bồn rửa.
+ Phòng tắm + phòng WC: 1 bình nóng lạnh, 1 vòi sen, 1 gương,1 bồn rửa mặt,1 bồn cầu,.
Bảng 7. Chi phí mua sắm thiết bị (ĐVT: 1000đ) Đơn giá ST Số Loại thiết bị Chi phí Chi phí sau (chưa có Thuế VAT T lượng trước thuế thuế VAT) Điều hòa 2 1.922.400 192.240 2.114.640 1 chiều Daikin 267 7.200 Tivi mỏng 55 8.000 224.000 22.400 246.400 3 inch LG 28 Tivi LED 40 5.000 560.000 56.000 616.000 4 inch LG 112 Tủ lạnh 9.200 257.600 25.760 283.360 5 Samsung 28 305L Bình nóng 2.700 610.200 61.020 671.220 lạnh 6 226 Kangaroo 30L Máy giặt 5.000 140.000 14.000 154.000 7 Inverter 9.5 28 Kg Máy hút mùi 4.500 256.500 25.650 282.150 8 57 Hafele Bộ sofa 8.500 238.000 23.800 261.800 9 28 Giường đôi 11 112 5.000 560.000 56.000 616.000 Giường đơn 3.000 294.000 29.400 323.400 12 98 Dàn máy tính 30.000 90.000 9.000 99.000 19 để bàn 3 Tủ quấn áo 2 2.000 224.000 22.400 246.400 21 cánh 112 Bàn ghế ăn 7.000 196.000 19.600 215.600 22 28 Tủ bếp 5.000 140.000 14.000 154.000 25 28 Bếp đôi điện 2.800 159.600 15.960 175.560 26 từ hồng ngoại 57 Sunhouse Lò vi sóng 3.090 176.130 17.613 193.743 28 Sharp 20l 57 Bàn trang 2.000 56.000 5.600 61.600 29 điểm 28 Bộ bàn làm 7.000 21.000 2.100 44.100.000 30 việc 3 Gương 2.000 508.000 50800 558.800 31 254 Quạt trần 2.000 116.000 11.600 127.600 32 58 Bồn tắm 18.000 504.000 50.400 554.400 33 TOTO 28 Vòi sen 3.000 678.000 67.800 745.800 34 226 Bồn cầu 35 226 5.000 1.130.000 113.000 1.243.000 Bồn rửa ToTo 283.000 28.300 311.300 36 283 1.000 37 Máy phát điện 2 50.000 100.000 10.000 110.000 Hệ thống 1 450.000 450.000 45.000 495.000 38 PCCC chung toàn khu Hệ thống cấp 1 300.000 300.000 30.000 330.000 39 nước ngoài nhà Bộ video trung 1 240.000 240.000 24.000 264.000 40 tâm & ăng ten trung tâm Camera giám 56 3.000 168.000 16.800 184.800 41 sát Hệ thống báo 56 3.000 168.000 16.800 184.800 42 cháy Tổng đài điện 1 30.000 30.000 30.000 3.000 43 thoại 10.800.430 1.080.043 11.880.473 Tổng Cộng
1.3.2. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị
- Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:
+ Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt.
+ Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp
đặt. Chi phí lắp đặt = 1-2% so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
Bảng 8. Chi phí lắp đặt
Đơn vị tính:1.000 đồng STT
Thiết bị Đơn giá thiết Tỷ lệ Chi phí Thuế Chi phí sau bị chi phí trước GTGT thuế lắp đặt thuế (10%) Máy phát 100.000 điện 1 1% 1.000 100 1.100 Hệ thống 450.000 1% 4.500 450 4.950 PCCC 2 chung toàn khu Hệ thống 300.000 3.000 300 3.300 3 cấp nước ngoài nhà 1% Bộ video 240.000 1% 2.400 240 2.640 trung tâm 4 & ăng ten trung tâm Camera 168.000 1% 5 giám sát 1.680 168 1.848 Hệ thống 168.000 1% 6 báo cháy 1.680 168 1.848 Tổng đài 30.000 7 điện thoại 1% 300 30 330 8 Điều 1.922.400 hòa 1% 19.224 1.922 21.146 Quạt 116.000 9 trần 1% 1160 116 1276 10 Máy hút 256.500 1 mùi % 2.565 257 2.822 11 Vòi sen 678.000 1% 6.780 678 7.458 12 Bồn cầu 1.130.000 1% 11.300 1.130 12.430 13 Bồn rửa 283.000 1% 2.830 283 3.113 Tổng 58.419 5841,9 64.261
Bảng 9. Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính: 1.000 đồng Chi phí trước Thuế VAT Chi phí sau TT Nội dung thuế (%) thuế Chi phí mua 10.800.430 1.080.043 11.880.473 1 sắm thiết bị Chi phí lắp đặt 58.419 5841,9 64.261 2 thiết bị Tổng cộng 10.858.849 1.085.885 11.944.734
1.4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa
kể trả lãi trong thời gian xây dựng) Các căn cứ:
- Căn cứ theo Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng về định mức
quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Căn cứ theo thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng.
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá.
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (T GTGT =10%), bảo hiểm theo quy định. Chi phí
quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng) bao gồm:
- Chi phí quản lý dự án
- Chi phí tư vấn xây dựng: khảo sát xây dựng; lập báo cáo nghiên cứu khả thi; thẩm trathiết kế
cơ sở, thiết kế công nghệ của dự án; thiết kế xây dựng công trình; thẩm tra tổng mức đầu tư,
dự toán xây dựng; thẩm tra hồ sơ; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây
dựng; giám sát thi công, giám sát lắp đặt thiết bị; lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
thuê tư vấn giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Chi phí khác: bảo hiểm công trình trong thời gian xâu dựng; kiểm toán, thẩm tra, phêduyệt
quyết toán vốn đầu tư; vốn lưu động ban đầu vì dự án nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay
trong thời gian xây dựng; chi phí thực hiện các công việc khác …
1.4.1. Chi phí quản lý dự án (GQLDA ) GQLDA = N (GXDtt + GTBtt ) Trong đó:
N - định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí quản lý dự án tương ứng với quy mô
xây lắp và thiết bị của dự án.
GXDtt - chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng.
GTBtt - chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng.
Gt = GXDtt + GTBtt = 171.983.155+ 10.869.749 = 182.852.904 (nghìn đồng)
- Xác định N (%) theo bảng số 1.1 Thông tư số 12/2021/TT-BXD và nội suy theo công thức: N − a t = Nb −¿
NGba −GNb × (Gt – Gb) Trong đó:
Gt - quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức chi phí quản
lý dự án; đơn vị tính: giá trị → Gt = 182.852.904 (nghìn đồng);
Ga - quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí
cần tính định mức; đơn vị tính: giá trị → Ga = 200.000.000 (nghìn đồng); Gb
- quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí cần
tính định mức; đơn vị tính: giá trị→ Gb = 100.000.000 (nghìn đồng);
Na - định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với Ga tra bảng số 1.1 → Na = 1,886 (%);
Nb - định mức chi phí quản lý dự án tương ứng với G b tra bảng số 1.1 →Nb = 2,017 (%)
Nội suy ta có: NQLDA= 1,908 %
GQLDA = 1,908% × 182.852.904 = 3.488.833 (nghìn đồng)
1.4.2. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV )
a. Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
GLDA = NLDA × (GXDtt + GTBtt )
NLDA : Định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo tỉ lệ % (tra bảng số 2.1
Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 và nội suy, ta có: Ga = 100.000.000 (1.000 đ) Gb = 200.000.000 (1.000 đ) Na = 0,534% Nb = 0,402% NLDA = 0,424%
GLDA = 0,424%×.182.852.904 = 775.296 (nghìn đồng)
b. Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
G TTBC = N TTBC × (G XDtt + G TBtt )
G XDtt + G TBtt = 182.852.904 (nghìn đồng)
N TTBC - định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi theo tỉ lệ % (tra Phụ lục
VIII bảng số 2.15 Thông tư số 12/2021/TT-BXD)
G TTBC = 0,074% × 182.852.904 = 135.311 (nghìn đồng)
c. Chi phí thiết kế
Chi phí thiết kế hạng mục chính:
- Công thức: CTK = CXd × NTk × (0,9 × k + 0,1) (theo mục 3.5 Thông tư số
12/2021/TTBXD ngày 31/8/2021 ) + Trong đó: CTK - chi phí thiết kế;
NTK - định mức chi phí thiết kế theo công bố;
GXD - chi phí xây dựng trong dự toán của từng công trình (chưa có thuế
VAT); k - hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp
lại trong dự án k = 1 - công trình thứ 1 k = 0,36 - công trình thứ 2 k = 0,18 -
công trình thứ 3 trở đi
0.1 - chi phí giám sát tác giả (10%) Các căn cứ:
+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công
+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXDtt = 172.524.489 (nghìnđồng).
+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là: CXD A = 2.868.972 CXD B = 3.618.610 CXD C = 3.433.911 CXD D = 1.492.051 CXD E = 2.289.151
+ Tra “phụ lục 2 Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Phụ Lục 8 Bảng 2.5 Thông tư số
12/2021/TT-BXD”để xác định cấp công trình và định mức chi phí thiết kế: Nhà A, B, C,
D, E thuộc loại công trình cấp III có: NTK A = NTK B = NTK C = NTK D = NTK E = 3,41%
Bảng 10. Tổng hợp chi phí thiết kế Đơn vị: 1.000đ STT Công K Gxd N Chi phí thiết kế trình 1 A1 1 2.868.972 3,41% 97.832 2 A2 0,36 2.868.972 3,41% 41.481 3 A3:A14 0,18 2.868.972 3,41% 281.952 Cụm nhà A 421.265 4 B1 1 3.618.610 3,41% 123.395 5 B2 0,36 3.618.610 3,41% 52.319 6 B3:B14 0,18 3.618.610 3,41% 355.623 Cụm nhà B 531.337 7 C1 1 3.433.911 3,41% 117.096 8 C2 0,36 3.433.911 3,41% 49.649 9 C3:C8 0,18 3.433.911 3,41% 153.396 Cụm nhà C 320.141 10 D1 1 1.492.051 3,41% 50.879 11 D2 0,36 1.492.051 3,41% 21.573 12 D3:D8 0,18 1.492.051 3,41% 66.651 Cụm nhà D 139.103 13 E1 1 2.289.151 3,41% 78.060 14 E2 0,36 2.289.151 3,41% 33.097 15 E3:E12 0,18 2.289.151 3,41% 184.066 Cụm nhà E 295.223 Tổng 1.707.069
d. Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế (theo công trình tương tự): GKSTK = 30% GTK
GKSTK = 30% ×1.707.069 = 512.121 (nghìn đồng)
e. Chi phí thẩm tra thiết kế GTTTK = GXDtt × NTTTK × k
- Chi phí xây dựng trước thuế: GXDtt = 182.852.904 (nghìn đồng)
Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII bảng số 2.16 Thông tư số 12/2021/TT-BXD)
Nội suy ta có: NTTTK= 0,114%
GTTTK = 182.852.904 x 0,114% = 208.452 (nghìn đồng) f.
Chi phí thẩm tra dự toán
GTTDT = NTTDT × GXD Trong đó:
G : Chi phí xây dựng hạng mục chính; G XD
XD = 182.852.904 (Nghìn đồng) N
: Định mức chi phí thẩm tra dự toán (Tra theo bảng số 2.17 Phụ lục VIII TTDT
Thông tư số 12/2021/TT-BXD);
Nội suy ta có: NTTDT = 0,111%
GTTDT = 0,111% x 182.852.904 = 202.967 (nghìn đồng) g.
Chi phí tư vấn đấu thầu
Chi phí tư vấn đấu thầu bao gồm chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng (GTVXD)
và chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đăt thiết bị (G̣ TVTB)
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng:
GTVXD = NTVXD × GXD Trong đó:
G : Chi phí xây dựng hạng mục chính; G XD
XD = 172.524.489 ( nghìn đồng) N
: Định mức chi phí tư vấn đấu thầu theo tỉ lệ (Tra theo bảng 2.19 Phụ lục TVXD
VIII Thông tư số 12/2021/TT-BXD); NTVXD = 0,092%.
GTVXD = 0,092%× 172.524.489 = 158.723 ( Nghìn đồng) -
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt
thiết bị: G TVTB = N TVTB × G TBtt
Chi phí thiết bị trước thuế G TBtt = 10.858.849 (nghìn đồng)
Định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII
bảng 2.20 Thông tư số 12/2021/TT-BXD) NTVTB = 0,365%
G TVTB = 0,365% × 10.858.849 = 39.635 (nghìn đồng)
h. Chi phí giám sát thi công (xây dựng)
Chi phí giám sát thi công (G GSTC ) bao gồm chi phí giám sát xây dựng (G GSXD ) và chi phí
giám sát lắp đăt thiết bị (G ̣ GSTB )
- Chi phí giám sát xây dựng
G GSXD = N GSXD × G XDtt -
GGSXD = NGSXD × GXD - Trong đó: - G
: Chi phí xây dựng hạng mục chính; G XDC
XD = 172.524.489 (Nghìnđồng) - N : Định mức chi phí giám GSXD
sát thi công xây dựng theo tỉ lệ (Tra theo bảng
2.21 Phụ lục VIII Thông tư số 12/2021/TT-BXD; - NGSXD = 1,628% -
GGSXD = 1,52% x 172.524.489 = 2.808.699 (Nghìn đồng) -
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
G GSTB = N GSTB × G TB
Chi phí thiết bị trước thuế G TB = 10.858.849 (nghìn đồng)
Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị theo tỉ lệ % (tra Phụ lục VIII bảng số 2.22
Thông tư số 12/2021/TT-BXD) NGSTB = 0.833%
G GSTB = 0,833% × 10.858.849 = 90.454 ( nghìn đồng )
1.4.3. Chi phí bảo hiểm công trình:
Theo thông tư 329/2016/TT – BTC, phụ lục 7 quy định về biểu phí bảo hiểm công
trình trong thời gian xây dựng T BHXD=0 ,08%
GBHXD=T BHXD× (GXD + GTB) = 0,08% × 182.852.904 = 146.282 ( Nghìn đồng) 1.4.4.
Chi phí Thẩm tra phê duyệt quyết toán
TMĐT (sơ bộ) = GXD + GTB + 15%( GXD + GTB) = 210.280.840 (Nghìn đồng)
Theo điều 20 TT số 10/ 2020/TT BTC
Nội suy ta có: N PDQT = 0,200%
GPDQT = N PDQT × TMDT ( sơ bộ ) = 0,200% × 210.280.840 = 420.562 (Nghìn đồng)
1.4.5. Chi phí kiểm toán độc lập Theo
điều 20 TT số 10/ 2021/TT BTC Nội
suy ta có N KT = 0,303%
GKT = N KT × TMDT ( sơ bộ ) = 0,303% × 210.280.840 = 637.151 (Nghìn đồng)
Bảng 11. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác Đơn vị: Nghìn đồng Chi phí TT Loại chi phí Công thức Thuế trước thuế VAT Chi phí sau thuế Tỷ lê ̣× I
Chi phí quản lý dự án (G 3.488.833 0 3.488.833 XDtt + GTBtt) II
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Tỷ lê ̣× 775.296 77.530 852.826
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu 1 khả thi (G XDtt + GTBtt) Tỷ lê ̣× 135.311 13.531 148.842
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên 2 cứu khả thi (G XDtt + GTBtt) 3
Chi phí thiết kế xây dựng 1.707.069 170.707 1.877.776 4
Chi phí khảo sát thiết kế Tỷ lê ̣×GTKC 512.121 51.212 563.333 5
Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Tỷ lê ̣×GXDtt 208.452 20.845 229.297 6
Chi phí thẩm tra dự toán Tỷ lê ̣×GXDtt 202.967 20.297 223.264
Chi phí lập HSMT. đánh giá 158.723 15.872 174.595 7 Tỷ lê ̣ HSDT thi công xây dựng. ×G XDtt
Chi phí lập HSMT. đánh giá Tỷ lê ̣× 39.635 3.964 43.599 8
HSDT mua sắm vật tư. thiết bị GTBtt
Chi phí giám sát thi công xây 2.808.699 280.870 3.089.569 9 Tỷ lê ̣ dựng ×G XDtt Tỷ lê ̣× 90.454 9.045 99.499 10
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTBtt
Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 6.638.727 663.873 7.302.600 III Chi phí khác Tỷ lê ̣× 14.628 160.910 1
Chi phí bảo hiểm công trình 146.282 GXDtt Tỷ lê ̣× 42.056 462.618 2
Thẩm tra phê duyệt quyết toán TMĐT sơ bộ 420.562 Tỷ lê ̣× 63.715 700.866 3 Chi phí kiểm toán TMĐT sơ 637.151 bộ Tổng chi phí khác 1.203.995 120.400 1.324.395
1.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án
- Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí
vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm. Trong dự án
này sử dụng theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích.
- Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (5% - 15%). (Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu
độngbằng 5% doanh thu cho thuê diện tích)
- Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng
không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định.
- Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.
- Ta sử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.
- Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :
DTcho thuê = Scho thuê × Gcho thuê. Trong đó : S = diện tích . cho thuê
Dự kiến : Gcho thuê hạng mục chính = 1000 nghìn đồng /1 m2 / 1 năm
Gcho thuê hạng mục phụ = 3500 nghìn đồng /1 m2/1 năm
- Diện tích cho thuê hạng mục phụ :
S nhà sách, hiệu thuốc + S siêu thị+ S khu vui chơi giải trí = 2 004,76 m2
- Doanh thu cho thuê hạng mục chính năm đầu tiên là :
DTcho thuê hạng mục chính năm 1 = 25 751,74× 1000 × 85% = 21.888.979 (Nghìn đồng)
- Doanh thu cho thuê hạng mục phụ năm đầu tiên là:
DTcho thuê hạng mục phụ năm 1 = 2 004,76×3500 × 85% = 5.964.161 (Nghìn đồng)
(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 85 %)
- Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu khoảng 10% đến 15%. Ở đây ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%
- Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :
10% × DT = 10% × ( 21.888.979 + 5.964.161) = 2.785.314 (Nghìn đồng)
Bảng 12. Dự trù vốn lưu động theo doanh thu cho thuê diện tích
Đơn vị tính: Nghìn đồng Diện tích Tỷ lệ Diện tích cho thuê Hiệu Đơn giá Đơn giá vốn lưu Nhu cầu hạng mục suất Doanh thu động so Năm cho thuê cho thuê cho thuê vốn lưu hạng mục phụ (m²) cho thuê khai hạng mục hạng mục với diện tích động chính (m²) thác chính phụ doanh thu 1 25.751,74 2 004,76 85% 1000 3500 27.853.140 5% 1.392.657 2 25.751,74 2 004,76 85% 1000 3500 27.853.140 5% 1.392.657 3 25.751,74 2 004,76 90% 1000 3500 29.491.560 5% 1.474.578 4 25.751,74 2 004,76 95% 1000 3500 31.129.980 5% 1.556.499 5 25.751,74 2 004,76 95% 1000 3500 31.129.980 5% 1.556.499 6 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 7 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 8 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 9 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 10 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 11-19 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 20 25.751,74 2 004,76 100% 1000 3500 32.768.400 5% 1.638.420 21-29 25.751,74 2 004,76 95% 1000 3500 31.129.980 5% 1.556.499 30 25.751,74 2 004,76 95% 1000 3500 31.129.980 5% 1.556.499 31-39 25.751,74 2 004,76 95% 1000 3500 31.129.980 5% 1.556.499 40 25.751,74 2 004,76 90% 1000 3500 29.491.560 5% 1.474.578
Vậy dự trù vốn lưu động ban đầu là 1.392.657 (Nghìn đồng)
1.6. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng trượt giá
Bảng 13. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng Đơn vị: Nghìn đồng TT Nội dung
Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí thuê mặt bằng 0 24.446.256 24.446.256 2 Chi phí xây dựng 171.983.155 17.198.31 189.181.471 6 3 Chi phí thiết bị 10.858.849 1.085.885 11.944.734 4 Chi phí quản lý dự án 3.488.833 0 3.488.833 5
Chi phí tư vấn đầu tư xây 6.638.727 663.873 7.302.600 dựng 6 Chi phí khác 1.203.995 120.400 1.324.395 7 Vốn lưu động ban đầu 1.392.657 0 1.392.657 Tổng cộng 220.012.472 19.068.474 239.080.946
1.7. Lập kế hoạch huy động vốn tính lãi vay trong thời gian xây dựng
Bảng 14. Tiến độ thực hiện dự án TT
Nội dung công việc Năm 1 Năm 2 Q4/202 3 Q1/2024 Q2/202 4 Q3/202 4 Q4/202 4 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 I
Giai đoạn chuẩn bị dự án
Lập báo cáo nghiên cứu khả 1 thi
Thẩm tra báo cáo nghiên cứu 2 khả thi
Bồi thường, hỗ trợ, tái định 3 cư
II Giai đoạn thực hiện dự án 1 Khảo sát thiết kế 2 Thiết kế xây dựng 3
Thẩm tra thiết kế xây dựng 4 Thẩm tra dự toán Lập HSMT và đánh giá 5 HSDT thi công xây dựng Lập HSMT và đánh giá 6
HSDT mua sắm vật tư, thiết bị 7 Bảo hiểm công trình 8 Xây dựng công trình 9
Giám sát thi công xây dựng
10 Mua sắm và lắp đặt thiết bị
11 Giám sát lắp đặt thiết bị 12 Quản lý dự án
Giai đoạn kết th甃Āc đầu tư III XD 1 Vốn lưu động ban đầu 2 Kiểm toán
Thẩm tra phê duyệt quyết 3 toán
Bảng 15. Nhu cầu sử dụng vốn xây dựng chưa VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Nội dung công N ăm 1 N ăm 2 việc Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 Giai đoạn chuẩn bị dự án Lập báo cáo 775.296 nghiên cứu khả thi Thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 135.311 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 24.446.256 Giai đoạn thực hiện dự án Khảo sát thiết kế 512.121 Thiết kế xây dựng 1.707.069 Thẩm tra thiết kế xây dựng 208.452 Thẩm tra dự toán 202.967 Lập HSMT và 158.723 đánh giá HSDT thi công xây dựng Lập HSMT và 39.635 đánh giá HSDT mua sắm vật tư, thiết bị Bảo hiểm công 146.282 trình Xây dựng công 34.396.631 34.396.631 34.396.631 34.396.631 34.396.631 trình Giám sát thi công 561.740 561.740 561.740 561.740 561.740 xây dựng Mua sắm và lắp 5.429.425 5.429.425 đặt thiết bị Giám sát lắp đặt 45.227 45.227 thiết bị Quản lý dự án 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 Giai đoạn kết
th甃Āc đầu tư XD Vốn lưu động ban đầu 1.392.657 Kiểm toán 637.151 Thẩm tra phê 420.562 duyệt quyết toán Tổng 28.220.609 983.711 35.394.475 35.394.475 35.394.475 35.394.475 40.869.127 8.361.126 Cộng dồn 28.220.609 29.204.320 64.598.795 99.993.270 135.387.745 170.782.220 211.651.347 220.012.473
Bảng 16. Nhu cầu sử dụng vốn xây dựng đã tính thuế VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Nội dung công N ăm 1 N ăm 2 việc Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 Giai đoạn chuẩn bị dự án Lập báo cáo nghiên cứu khả thi 852.826 Thẩm tra báo cáo 148.842 nghiên cứu khả thi Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 24.446.256 Giai đoạn thực hiện dự án Khảo sát thiết kế 563.333 Thiết kế xây dựng 1.877.776 Thẩm tra thiết kế xây dựng 229.297 Thẩm tra dự toán 223.264 Lập HSMT và 174.595 đánh giá HSDT thi công xây dựng Lập HSMT và 43.599 đánh giá HSDT mua sắm vật tư, thiết bị Bảo hiểm công 160.910 trình Xây dựng công 37.836.294 37.836.294 37.836.294 37.836.294 37.836.294 trình Giám sát thi công 617.914 617.914 617.914 617.914 617.914 xây dựng Mua sắm và lắp 5.972.367 5.972.367 đặt thiết bị Giám sát lắp đặt 49.750 49.750 thiết bị Quản lý dự án 437.395 437.395 437.395 437.395 437.395 437.395 437.395 437.395 Giai đoạn kết
th甃Āc đầu tư XD Vốn lưu động ban 1.392.657 đầu Kiểm toán 700.866 Thẩm tra phê 462.618 duyệt quyết toán Tổng 28.554.434 1.038.472 38.890.312 38.890.312 38.890.312 38.890.312 44.912.429 9.014.362 Cộng dồn 28.554.434 29.592.906 68.483.218 107.373.530 146.263.842 185.154.154 230.066.583 239.080.945 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
a) Tính chi phí dự phòng 1
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (G ) xác định theo công thức sau: DP1
GDP1 = (GBT, TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x kps Trong đó
- k : tỷ lệ dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh, mức tỷ lệ này phụ thuộc vào mức ps
độ phức tạp của công trình thuộc dự án và điều kiện địa chất công trình nơi xây dựng công trình
và mức tỷ lệ là kps ≤ 10%.
Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì kps ≤ 5%.
Đối với dự án này ta lấy: kps = 5% 59
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
Bảng 17. Bảng chi phí dự phòng 1 chưa bao gồm thuế VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Thời gian NỘI DUNG Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Vốn đầu tư chưa bao gồm dự phòng 28.220.609 983.711 35.394.475 35.394.475 35.394.475 35.394.475 40.869.127 và lãi vay ( chưa VAT ) Tỉ lệ 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% Chi phí dự phòng của từng quý 2.482.924 98.604 3.550.403 3.550.403 3.550.403 3.550.403 4.097.869 Tổng 60
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: LÊ VIỆT HÒA lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
Bảng 18. Bảng chi phí dự phòng 1 đã bao gồm thuế VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Thời gian Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 28.554.434 1.038.472 38.890.312 38.890.312 38.890.312 38.890.312 44.912.429 9.014.362 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 1.427.722 51.924 1.944.516 1.944.516 1.944.516 1.944.516 2.245.621 450.718 11.954.047 61 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
b) Tính chi phí dự phòng 2: T
GDP2=∑(V t−LVayt)[(IXDCTbq±ΔI XDCT )t−1] t=1 Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng, T>1 (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn theo kế hoạch thực hiện dự án, t = 1÷T;- V : vốn đầu tư t
trước dự phòng theo kế hoạch thực hiện trong năm thứ t; - L
: chi phí lãi vay của vốn Vayt
đầu tư thực hiện theo kế hoạch trong năm thứ t. - I
: Chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định XDCTbq
bằng cách tính bình quân các chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối
thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có
biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng), được xác
định theo công thức sau: n 1 T In+1 ∑= In I = XDCTbq T (6) Trong đó:
T: Số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định I ;T≥3; XDCTbq
I : Chỉ số giá xây dựng năm thứ n được lựa chọn; n I
: Chỉ số giá xây dựng năm thứ n+1; n+1 ± ∆I
: mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dựng công XDCT
trình so với mức độ trượt giá bình quân của năm đã tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu
hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia
Theo bảng 1.2 ta có: IXDCTbq = 1,0038%
Mức biến động: ∆IXDCT = 0,0007%
IXDCTbq + ∆IXDCT = 1,0038+0.0007 = 1,0045 62
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
Bảng 19. Tính chi phí dự phòng trượt giá chưa tính thuế VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Thời gian NỘI DUNG Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 Chi phí đầu tư chưa có trượt 28.220.609 983.711 35.394.475 35.394.475 35.394.475 35.394.475 40.869.127 8.361.126 giá Hệ số trượt giá (%) 1,0045 1,009 1,014 1,018 1,023 1,027 1,032 1,036 Chi phí đầu tư có trượt giá 28.347.602 992.564 35.889.998 36.031.576 36.208.548 36.350.126 42.176.939 8.662.127 Trượt giá 126.993 8.853 495.523 637.101 814.073 955.651 1.307.812 301.001 Cộng dồn trượt 126.992 135.845 631.368 1.268.468 2.082.541 3.038.192 4.346.004 4.647.005 giá 63
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoARcPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
Bảng 20. Tính chi phí dự phòng trượt giá đã tính thuế VAT
Đơn vị tính: Nghìn đồng Thời gian NỘI DUNG Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 Chi phí đầu tư chưa có 28.554.434 1.038.472 38.890.312 38.890.312 38.890.312 38.890.312 44.912.429 9.014.362 trượt giá Hệ số trượt 1,0045 1,0090 1,0140 1,0180 1,0230 1,0270 1,0320 1,0360 giá (%) Chi phí đầu tư có trượt 28.682.929 1.047.818 39.434.776 39.590.338 39.784.789 39.940.350 46.349.627 9.338.879 giá Trượt giá 128.495 9.346 544.464 700.026 894.477 1.050.038 1.437.198 324.517 Cộng dồn trượt giá 128.494 137.840 682.305 1.382.330 2.276.807 3.326.846 4.764.044 5.088.561 70
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
Chi phí dự phòng 1 chưa thuế là : 11.000.624 ( nghìn đồng )
Chi phí dự phòng 1 sau thuế là : 11.954.047 ( nghìn đồng )
Chi phí dự phòng 2 chưa thuế là : 4.647.005 ( nghìn đồng )
Chi phí dự phòng 2 sau thuế là: 5.088.561 ( nghìn đồng )
Tổng vốn bao gồm chi phí dự phòng chưa bao gồm lãi vay ( đã bao gồm VAT)
220.012.472+11.000.624 +4.647.005 = 235.660.101 (nghìnđồng)
Tổng vốn bao gồm chi phí dự phòng bao gồm lãi vay (đã bao gồm VAT)
239.080.946+11.954.047 +5.088.561= 256.123.554 (nghìnđồng) * Nguồn vốn :
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm 2 nguồn vốn là: vốn tự có chiếm 25%; vốn vay chiếm
75%, lãi suất huy động vốn vay dài hạn là 9,6 %/năm ghép lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc và lãi xây
dựngtrong thời hạn 8 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
- Phần vốn lưu động còn thiếu trong năm (nếu có) sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương
mạivới lãi suất là 6,9% / năm.
- Sử dụng vốn tự có trong các quý đầu của thời gian xây dựng khi hết vốn tự có tiếp tục đi vayđể duy trì dự án 65
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoARcPSD| 36625228
Bảng 21. Phân bổ vốn chưa bao gồm lãi vay Tỉ lệ (%) Tổng vốn chưa
Tổng vốn có thuế thuế VAT VAT Vốn tự có 25% 58.915.025 64.030.889 Vốn vay 75% 176.745.076 192.092.666 Tổng cộng 100% 235.660.101 256.123.554
Đơn vị tính: Nghìn đồng
Bảng 22. Bảng huy dộng vốn trong thời gian xây dựng
Đơn vị tính: Nghìn đồng Nội dung công Năm 1 Năm 2 việc Q4/2023 Q1/2024 Q2/2024 Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025
Giai đo 愃⌀n chuẩn bị dự án Lập báo cáo 852.826 nghiên cứu lOMoARcPSD| 36625228 khả thi Thẩm tra báo cáo 148.842 nghiên cứu khả thi Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 24.446.256
Giai đo 愃⌀n thực hiện dự án Khảo sát thiết kế 563.333 lOMoARcPSD| 36625228 Thiết kế xây 1.877.776 dựng Thẩm tra thiết kế xây dựng 229.297 Thẩm tra dự 223.264 toán Lập HSMT và 174.595 đánh giá HSDT thi công xây dựng Lập HSMT và 43.599 đánh giá HSDT mua sắm vật tư, thiết bị lOMoARcPSD| 36625228 Bảo hi ऀm công 160.910 tr 椃 nh Xây dựng công tr 37.836.294 37.836.294 37.836.294 37.836.294 37.836.294 椃 nh Giám sát thi công 617.914 617.914 617.914 617.914 617.914 xây dựng Mua sắm và lắp 5.972.367 5.972.367 đặt thiết bị Giám sát lắp đặt 49.750 49.750 thiết bị Quản lý dự án 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 436.104 lOMoARcPSD| 36625228
Giai đo 愃⌀n k Āt th 甃 Āc đ u tư XD Vốn lưu động ban đầu 1.392.657 Ki ऀm toán 700.866 Thẩm tra phê 462.618 duyệt quyết toán 1.427.722 51.924 1.944.516 1.944.516 1.944.516 1.944.516 2.245.621 450.718 Dự phòng 1 Dự phòng 2 128.495 9.346 544.464 700.026 894.477 1.050.038 1.437.198 324.517 lOMoARcPSD| 36625228 Tổng 30.110.651 1.099.742 41.379.292 41.534.854 41.729.305 41.884.866 48.595.248 9.789.597 Vốn tự có 30.110.651 1.099.742 41.379.292 22.496.035 Vốn vay 19.038.819 41.729.305 41.884.866 48.595.248 9.789.597 Cộng dồn 256.123.555
Dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng:
- Phương thức tính lãi : lãi tức ghép
- Thời đoạn ghép lãi: theo quý
- Thời điểm huy động vốn : vay toàn bộ vào đầu quý
- Lãi suất huy động vốn vay dài là 9,6% ghép lãi theo năm: inăm= 9,6 inăm = (1+iquí)4 – 1 => iquí = = 2,32 % lOMoARcPSD| 36625228
Bảng 23. Lãi vay trong thời gian xây dựng
Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Nội dung
Thời gian thực hiện Q3/2024 Q4/2024 Q1/2025 Q2/2025 Q3/2025 1 Vốn vay trong quý 19.038.819 41.729.305 41.884.866 48.595.248 9.789.597 2
Tiền vốn vay tích lũy ở đầu 60.768.124 102.652.990 151.248.238 161.037.835 mỗi quý (vốn gốc) 19.038.819 3 Trả lãi vay trong quý 441.701 1.409.820 2.381.549 3.508.959 3.736.078 4
Tổng số tích lũy ở cuối mỗi 19.480.520 62.177.944 105.034.539 108.543.498 112.279.576 quý (gốc+lãi) lOMoARcPSD| 36625228 5
Số tiền lãi phải trả tích lũy 441.701 1.851.521 4.233.071 7.742.030 11.478.108 đến cuối các quý
1.8. Tổng mức đầu tư của dự án
Bảng 24. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án
Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Nội dung Chi phí trước Thuế VAT Chi phí sau thuế thuế 1 Chi phí thuê mặt bằng 0 24.446.256 24.446.256 2 Chi phí xây dựng 171.983.155 17.198.316 189.181.471 3 Chi phí thiết bị 10.858.849 1.085.885 11.944.734 4 Chi phí quản lý dự án 3.488.833 0 3.488.833 5
Chi phí tư vấn đầu tư xây 6.638.727 663.873 7.302.600 dựng 6 Chi phí khác 1.203.995 120.400 1.324.395 7 Vốn lưu động ban đầu 1.392.657 0 1.392.657 8
Lãi vay trong thời gian xây 11.478.108 0 11.478.108 dựng 9 Chi phí dự phòng 1 11.000.624 953.423 11.954.047 10 Chi phí dự phòng 2 4.647.005 441.556 5.088.561 Tổng cộng 247.138.209 20.463.453 264.205.689
Bảng 25. Cơ cấu vốn
Đơn vị tính: Nghìn đồng
Tổng vốn chưa thuế Tổng vốn có thuế VAT VAT Vốn tự có 70.393.133 72.113.023 Vốn vay 176.745.076 192.092.666 Tổng cộng 247.138.209 264.205.689
2. Xác định chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh của dự án trong các năm vận hành
2.1. Chi phí sử dụng điện, nước (trước VAT)
* Căn cứ xác định:
Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm
việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một
số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê
chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc
cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu (có thể sử
dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu). Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước
thông qua tỷ lệ % so với doanh thu.
- Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước lấy theo tỷ lệ % so với doanh thu là 1%
CPđn=1%×DT hàngnăm
- Trong đó: CPđn: chi phí điện, nước của dự án trong năm DT
: doanh thu của dự án trong năm hoạt động hàngnăm
→DThàngnăm=DTchothuê ×ĐGchothuê1năm + DTcho thuê = 27 756.5 m2
Bảng 26. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành
Đơn vị tính: Nghìn đồng Diện Tỷ lệ Đơn Đơn Năm Diện tích tích cho Hiệu vốn vận giá giá cho thuê thuê suất sử hạng hạng Doanh thu hàn hạng mục hạng khai dụng Chi phí sử mục cho mục h chính mục phụ thác điện dụng điện chính phụ nước nước 25.751,74 2 004,76 85% 1000 350 27.853.140 1% 278.531 1 0 25.751,74 2 004,76 85% 1000 350 27.853.140 1% 278.531 2 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 29.491.560 1% 294.916 3 90% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 31.129.980 1% 311.300 4 95% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 31.129.980 1% 311.300 5 95% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 1% 327.684 6 100% 0 32.768.400 25.751,74 2 004,76 1000 350 32.768.400 1% 327.684 7 100% 0 8 25.751,74 2 004,76 100% 1000 350 32.768.400 1% 327.684 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 32.768.400 1% 327.684 9 100% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 32.768.400 1% 327.684 10 100% 0 1119 25.751,74 2 004,76 1000 350 32.768.400 1% 327.684 100% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 32.768.400 1% 327.684 20 100% 0 2129 25.751,74 2 004,76 1000 350 31.129.980 1% 311.300 95% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 31.129.980 1% 311.300 30 95% 0 3139 25.751,74 2 004,76 1000 350 31.129.980 1% 311.300 95% 0 25.751,74 2 004,76 1000 350 29.491.560 1% 294.916 40 90% 0
2.2. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi
phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1 (%)
so với giá trị tài sản.
Bảng 27. Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành
Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Nội dung Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi
Chi phí sữa chữa hàng phí sửa chữa
năm từ năm 1 đến năm 30 1 Nhà cửa 1.719.832 171.983.155 1% 2 Thiết bị 108.589 10.858.849 1% Tổng 1.828.421
2.3. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án*
Căn cứ xác định:
- Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý điều hành dự án.
- Căn cứ mức lương và phụ cấp của từng loại.
- Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian).
Bảng 28. Chi phí tiền lương trong các năm vận hành
Đơn vị tính: Nghìn đồng Mức lương Chi phí trả lương STT Bố trí lao động Số lượng tháng hàng năm 1 Giám đốc điều hành 1 25.000 300.000 2 Tiếp tân 2 5.500 132.000 3 Bảo vệ 4 5.500 264.000 4 Tài vụ, Kế toán 2 5.500 130.000 5 Nhân viên kỹ thuật 4 8.500 408.000 Tổng 1.234.000
2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn
Căn cứ tính: Số lượng cán bộ, công nhân viên, tiền lương tháng và mức quy định
nộp phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn.
- Mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn như sau:
Các khoản trích theo BHXH BHYT BHTN KPCĐ Tổng lương
Doanh nghiệp đóng(%) 17,5 3 1 2 23,5
- Nếu lao động làm việc tại các doanh nghiệp: căn cứ tiền lương tháng để đóng các
loạiBH là tiền lương ghi trong hợp đồng, gồm: mức lương và phụ cấp lương (từ
1/1/2016), mức lương và phụ cấp lương và các khoản bổ sung khác (từ 1/1/2018).
- Tổng hợp vào bảng sau:
Bảng 29. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp,trích nộp kinh phí công đoàn
Đơn vị tính: Nghìn đồng STT Nội dung Năm 1 đến năm 30 1
Quỹ lương hằng năm của dự án 1.234.000 2
Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất 289.990
nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn
2.5. Chi phí quản lý khác
Bao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè
nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí lặt vặt khác...
Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng
năm (khoảng 1-5%).Ta lấy bằng 2% doanh thu hàng năm.
Bảng 30. Dự trù chi phí quản lý khác
Đơn vị tính: Nghìn đồng Năm vận Doanh thu cho thuê
Tỉ lệ chi phí quản lý Chi phí quản lý hành diện tích khác (%) khác 1 27.853.140 1% 278.531 2 27.853.140 1% 278.531 3 29.491.560 1% 294.916 4 31.129.980 1% 311.300 5 31.129.980 1% 311.300 6 32.768.400 1% 327.684 7 32.768.400 1% 327.684 8 32.768.400 1% 327.684 9 32.768.400 1% 327.684 10 32.768.400 1% 327.684 11-19 32.768.400 1% 327.684 20 32.768.400 1% 327.684 21-29 31.129.980 1% 311.300 30 31.129.980 1% 311.300 31-39 31.129.980 1% 311.300 40 29.491.560 1% 294.916
2.6. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án
* Căn cứ xác định
- Giá trị tài sản phải tính khấu hao.
- Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao theo thông tư số 45/2018/TT-
BTC ngày 07/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố
định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do nhà nước giao cho doanh
nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
- Phương pháp dùng trong dự án này dùng công thức khấu hao đều theo thời gian
- Số tiền trích khấu hao đều hàng năm là: Trong đó:
K - số tiền trích khấu hao đều hàng năm
A - tổng giá trị tài sản phải khấu hao
Nk - thời gian tính toán khấu hao tài sản
- Các khoản trừ dần được tính bằng tổng của chi phí bồi thường – tái định cư, vốn
lưu động ban đầu và lãi vay.
Bảng 31. Giá trị tài sản phải tính khấu hao của thiết bị
Đơn vị tính: Nghìn đồng STT Thiết bị Chi phí Giá trị sử trước thuế dụng ( năm) Máy phát điện 100.000 10 1
Hệ thống PCCC chung toàn khu 2 450.000 10
Hệ thống cấp nước ngoài nhà 300.000 10 3
Bộ video trung tâm & ăng ten trung tâm 4 240.000 10 5 Camera giám sát 168.000 10 Hệ thống báo cháy 6 168.000 10 Tổng đài điện thoại 7 30.000 10 8 Tivi LG 55 inch 224.000 10 9 Tivi LG 40 inch 560.000 10 Điều hòa 2 chiều Daikin 10 1.922.400 10 Tủ lạnh SamSung 305L 11 257.600 10
Bình nóng lạnh Kangaroo 30L 12 610.200 10 Máy giặt Inverter 9,5kg 13 140.000 10 14 Máy hút mùi Hefele 256.500 10 Bộ sofa 238.000 10 15 Giường đôi 16 560.000 10 17 Giường đơn 294.000 10 Dàn máy tính để bàn 18 90.000 10 19 Tủ quấn áo 2 cánh 224.000 10 20 Bàn ghế ăn 196.000 10 21 Tủ bếp 140.000 10 22
Bếp đôi điện từ hồng ngoại Sunhouse 159.600 10 23 Lò vi sóng Sharp 20L 176.130 10 Bàn trang điểm 24 56.000 10 Bộ bàn làm việc 25 21.000 10 Gương 26 508.000 10 27 Quạt trần 116.000 10 Bồn tắm TOTO 28 504.000 10 29 Vòi sen 678.000 10 Bồn cầu 30 1.130.000 10 Bồn rửa ToTo 31 283.000 10
Tổng chi phí phân bổ thiết bị 10 năm 10.800.430
Tổng chi phí mua sắm
và lắp đặt thiết bị Chi phí mua sắm Chi phí lắp đặt Tổng 10.800.430 10.858.849 58.419
* Lập bảng tính toán khấu hao
Chi phí tính phân bổ: chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công
trình, chi phí khác (không kể đến vốn lưu động đầu tư ban đầu, chi phí đầu tư cơ sở ban
đầu cho quản lý), . Việc phân bổ chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác chung
của toàn dự án cho từng tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: chi phí trực tiếp
liên quan đến tài sản cố định nào thì tính cho tài sản cố định đấy; chi phí chung liên quan
đến nhiều tài sản cố định thì phân bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp của từng tài sản cố định
so với tổng số chi phí trực tiếp của toàn bộ tài sản cố định.
Tỷ lệ phân bổ chi phí chung nhà cửa, vật kiến trúc: GXD 171.983.155 ==94 ,04 % GXD+GTB 171.983.155+10.858.849
Tỷ lệ phân bổ chi phí thiết bị 10 năm là: GTB10năm 10.858.849 = =5,93% GXD+GTB 171.983.155+10.858.849
Bảng 32. Bảng phân bổ khấu hao tài sản
Đơn vị tính: Nghìn đồng Tỷ lệ TT
Loại tài sản và chi phí Giá trị phân bổ I
Nhà cửa. vật kiến tr甃Āc 197.574.407 1
Các chi phí tính trực tiếp
Chi phí khảo sát thiết kế 100% 512.121 Chi phí thiết kế 100% 1.707.069
Chi phí thẩm tra thiết kế 100% 208.452
Chi phí thẩm tra dự toán 100% 202.967 Chi phí xây dựng 100% 171.983.155
Chi phí lập HSMT. đánh giá HSDT thi công XD 100% 158.723
Chi phí bảo hiểm công trình 100% 146.282
Chi phí giám sát thi công xây dựng 100% 2.808.699 2
Các chi phí chung cần phân bổ
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 94,04% 729.088
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 94,04% 127.247 Chi phí quản lý dự án 94,04% 3.280.899
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 94,04% 395.497 Chi phí kiểm toán 94,04% 599.177 Chi phí dự phòng 1 94,04% 10.344.987 Chi phí dự phòng 2 94,04% 4.370.044 II Thiết bị 1
Các thiết bị có thời hạn khấu hao 10 năm 12.240.451 1.1
Các chi phí trực tiếp
Lập HSMT. đánh giá HSDT mua sắm vật tư. thiết bị 100% 39.635
Chi phí mua sắm lắp đặt thiết bị A 100% 10.858.849
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị A 100% 90.454 1.2
Các loại chi phí chung cần phân bổ
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 5,93% 45.975
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 5,93% 8.024 Chi phí quản lý dự án 5,93% 206.888
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 5,93% 24.939 Chi phí kiểm toán 5,93% 37.783 Chi phí dự phòng 1 5,93% 652.337 Chi phí dự phòng 2 5,93% 275.567 III Chi phí trừ dần 35.924.364
Chi phí bồi thường. tái định cư 24.446.256
Lãi vay trong thời gian xây dựng 11.478.108 Tổng 245.739.222
Bảng 33. Kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án
Đơn vị tính: Nghìn đồng TT
Tiền khấu hao hàng năm Thời hạn Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tổng giá khấu hao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tên tài sản trị tài sản
Nhà cửa, vật kiến trúc 197.574 40 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 Thiết bị 12.240 10 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 Các khoản trừ dần 35.924 5 7.185 7.185 7.185 7.185 7.185
Tổng giá trị khấu hao 245.739
13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 tài sản Giá trị thu hồi thanh lý tài sản(10%) 1.224 Tái đầu tư 12.240 TT
Tiền khấu hao hàng năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm
Tổng giá Thời hạn 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Tên tài sản
trị tài sản khấu hao
Nhà cửa, vật kiến trúc 197.574 40 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 Thiết bị 12.240 10 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 Các khoản trừ dần 35.924 5
Tổng giá trị khấu hao 245.739 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 tài sản Giá trị thu hồi thanh 1.224 lý tài sản(10%) Tái đầu tư 12.240 TT
Tiền khấu hao hàng năm Thời hạn Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tổng giá khấu hao 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Tên tài sản trị tài sản
Nhà cửa, vật kiến trúc 197.574 40 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 Thiết bị 12.240 10 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 Các khoản trừ dần 35.924 5
Tổng giá trị khấu hao 245.739 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 tài sản Giá trị thu hồi thanh lý tài sản(10%) 1.224 Tái đầu tư 12.240
Tiền khấu hao hàng năm
Tổng giá Thời hạn Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm TT Tên tài sản
trị tài sản khấu hao 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Nhà cửa, vật kiến trúc 197.574 40 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 4.939 Thiết bị 12.240 10 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 1.224 Các khoản trừ dần 35.924 5
Tổng giá trị khấu hao 245.739 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 tài sản
Giá trị thu hồi thanh lý tài sản(10%) 24.460 Tái đầu tư
2.7. Dự trù chi phí liên quan đến đất đai trong hoạt động kinh doanh
Chi phí liên quan đến đất đai trong thời gian vận hành gồm có chi phí thuê đất và thuế sử dụng đât
- Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án. S = 16 706,24 m2.
- Giá thuê 1 đơn vị diện tích trong năm :
Gthuê đất = 34,84 nghìn đồng / 1 m2.
+ Chi phí thuê đất trong 1 năm vận hành là:
GCPTĐ = 34,84 × 16 706,24 × 1 = 582.045 (nghìn đồng)
- Thuế sử dụng đất trong 1 năm vận hành được tính theo công thức:
Thuế sử dụng đất 1 năm = GCPTĐ × Thuế suất
- Căn cứ vào Thông tư 153/2/2011/TT-BTC, ta có thuế suất thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp là 0,03%
- Thuế sử dụng đất trong 1 năm vận hành là:
582.045 × 0,03% = 175 nghìn đồng
Bảng 34. Chi phí liên quan đến đất trong năm vận hành. Đơn vị: Nghìn đồng Nội dung Chi phí liên Thời Thành tiền ST quan đến gian vận T đất đai hành 1
Thuế sử dụng đất trong 175 40 năm 7.000 thời gian vận hành lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
2.8. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành Căn cứ xác định: -
Lãi suất huy động vốn vay là 9,6%/năm, ghép lãi theo năm. -
Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm
cả gốc và lãi xây dựng trong thời hạn 8 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. -
Phần vốn lưu động còn thiếu trong năm (nếu có) sẽ vay ngắn hạn của
Ngân hàng thương mại với lãi suất là 6,9%/năm.
* Vốn vay đầu tư dài hạn:
Số tiền mà dự án phải trả đều hàng năm tính bằng công thức: Trong đó:
A – Số tiền trả nợ đều (gốc + lãi) hàng
năm r – lãi suất vay dài hạn: r = 9,6% t –
Thời gian trả nợ vốn vay đầu tư dài hạn
P – Tổng số nợ vay dài hạn khi kết thúc xây dựng (gốc + lãi)
P = 192.092.666 (nghìn đồng) (
A=192.092.666× 9,6%× 1+9 ,6%)15 15
24.681.243(nghìnđồng) (1+9,6%) −1 94
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
Bảng 35. Chi phí trả lãi vay trong vận hành.
Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm Năm Năm Năm 12 13 14 15 I Vay đầu tư dài hạn 1
Nợ đầu năm 192.093 185.853 179.014 171.518 163.303 154.299 144.431 133.615 121.761 108.769 94.530 78.924 61.819 43.073 22.527 2
Tổng số trả 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 nợ trong năm
3 Tiền lãi phải 18.441 17.842 17.185 16.466 15.677 14.813 13.865 12.827 11.689 10.442 9.075 7.577 5.935 4.135 2.163 trả trong năm
4 Tiền gốc phải 6.240 6.839 7.496 8.215 9.004 9.868 10.816 11.854 12.992 14.239 15.606 17.104 18.746 20.546 22.527 trả trong năm 95
5 Nợ cuối năm 185.853 179.014 171.518 163.303 154.299 144.431 133.615 121.761 108.769 94.530 78.924 61.819 43.073 22.527 0 II
Tổng tiền 18.441 17.842 17.185 16.466 15.677 14.813 13.865 12.827 11.689 10.442 9.075 7.577 5.935 4.135 2.163 phải trả lãi
2.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành
Bảng 36. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Chi phí điện nước 279 279 295 311 311 328 328 328 328 328 2 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 96 4
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Khấu hao tài sản cố định 13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163
Chi phí liên quan đến đất trong vận hành 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 6 7
Trả lãi vay trong vận hành 18.441 17.842 17.185 16.466 15.677 14.813 13.865 12.827 11.689 10.442 8
Chi phí quản lý và CP khác 279 279 295 311 311 328 328 328 328 328
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 35.874 35.275 34.650 33.963 33.174 25.159 24.211 23.173 22.035 20.788 9
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2 0,77 0,78 0,80 0,82 0,84 1,10 1,15 1,20 1,26 1,34 10 diện tích cho thuê TT Nội dung Năm vận hành
Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Chi phí điện nước 328 328 328 328 328 328 328 328 328 328 97 2 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Khấu hao tài sản cố định 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163
Chi phí liên quan đến đất trong vận hành 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 6 7
Trả lãi vay trong vận hành 9.075 7.577 5.935 4.135 2.163 0 0 0 0 0 8
Chi phí quản lý và CP khác 328 328 328 328 328 328 328 328 328 328
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 19.459 17.961 16.319 14.519 12.547 10.384 10.384 10.384 10.384 10.384 9
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2 1,43 1,55 1,70 1,91 2,21 2,67 2,67 2,67 2,67 2,67 10 diện tích cho thuê TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25
Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 98 1 Chi phí điện nước 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 2 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Khấu hao tài sản cố định 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163
Chi phí liên quan đến đất trong vận hành 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 6 7
Trả lãi vay trong vận hành 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8
Chi phí quản lý và CP khác 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 9
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 10 diện tích cho thuê Năm vận hành 99 TT Nội dung
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35
Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 1 Chi phí điện nước 311 311 311 311 311 311 311 311 311 295 2 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Khấu hao tài sản cố định 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163
Chi phí liên quan đến đất trong vận hành 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 6 7
Trả lãi vay trong vận hành 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8
Chi phí quản lý và CP khác 311 311 311 311 311 311 311 311 311 295
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.280 9
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,69 2,70 10 diện tích cho thuê 100
3 Dự trù doanh thu cho dự án (không có VAT)
a. Căn cứ xác định.
-Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích
từng loại. trong dự án này , các dịch vụ khác không tính đến bao gồm : dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí…
-Do chế độ khâu hao và quản lí chi phí ở nước ta có quy định tài sản cố định hết niên hạn sử dụng có thanh lí bán thu hồi tài sản
thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án.
-Lấy giá trị thu hồi tài sản khi thanh lí là 10%
b. Lập bảng doanh thu của dự án trong các năm hoạt động 101
Bảng 36. Doanh thu của dự án qua các năm vận hành Nội dung Năm Năm Năm Năm Năm Năm T Năm 11-19 20 21-29 30 31-39 40 T
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 69 Năm 10 Diện tích 1
27.757 27.757 27.757 27.757 27.757 27.757 27.757
27.757 27.757 27.757 27.757 27.757 27.757 cho thuê Đơn giá 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 cho thuê 3 Doanh thu cho thuê diện tích
27.853 27.853 29.492 31.130 31.130 32.768 32.768
32.768 32.768 31.130 31.130 31.130 29.492 4 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 1.224 1.224 1.224 24.460 5 Doanh thu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 khác Tổng 6
27.853 27.853 29.492 31.130 31.130 32.768 33.992
32.768 33.992 31.130 32.354 31.130 53.952 doanh thu 102
4. Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh a. Căn cứ xác định -
Doanh thu hàng năm của dự án. -
Chi phí sản xuất kinh doanh. TT Nội dung Năm vận hành Năm10 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Doanh thu trước thuế VAT 27.853 27.853 29.492 31.130 31.130 32.768 32.768 32.768 32.768 33.992 2 Chi phí SXKD trước 35.874 35.275 34.650 33.963 33.174 25.159 24.211 23.173 22.035 20.788 thuế VAT Thu nhập chịu thuế 3 0 0 0 0 0 7.609 8.557 9.595 10.733 13.204 4 Thuế thu nhập 1.522 1.711 1.919 2.147 2.641 doanh nghiệp 0 0 0 0 0 -
Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay. -
Căn cứ theo luật Luật số: 32/2013/QH13 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Quốc hội ban hành ngày 19
tháng 6 năm 2013, Theo điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 20 %. b.
Lập bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh. -
Theo các căn cứ trên, ta có bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh Lợi nhuận ròng 5 0 0 0 0 0 6.087 6.846 7.676 8.586 10.563 6 Lợi nhuận ròng cộng 6.087 12.933 20.609 29.195 39.758 dồn 0 0 0 0 0 7 Lợi nhuận ròng bình 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 quân TT Nội dung Năm vận hành Năm 20
Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 1 Doanh thu trước 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 thuế VAT 31.021 2 Chi phí SXKD trước thuế VAT 19.459 17.961 16.319 14.519 12.547 10.384 10.384 10.384 10.384 10.384 Thu nhập chịu thuế 3 13.309 14.807 16.449 18.249 20.221 22.384 22.384 22.384 22.384 20.637 4 Thuế thu nhập 2.662 2.961 3.290 3.650 4.044 4.477 4.477 4.477 4.477 4.127 doanh nghiệp Lợi nhuận ròng 5 10.647 11.846 13.159 14.599 16.177 17.907 17.907 17.907 17.907 16.510 6 Lợi nhuận ròng 50.405 62.251 75.410 90.009
106.186 124.093 142.001 159.908 177.815 194.325 cộng dồn 7 Lợi nhuận ròng 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 bình quân TT Nội dung Năm vận hành Năm 30
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 1 Doanh thu trước 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 thuế VAT 32.354 2 Chi phí SXKD trước thuế VAT 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 10.329 Thu nhập chịu thuế 3 20.801 20.801 20.801 20.801 20.801 20.801 20.801 20.801 20.801 22.025 4 Thuế thu nhập 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.405 doanh nghiệp Lợi nhuận ròng 5 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 17.620 6 Lợi nhuận ròng 210.965 227.606 244.247 260.888
277.529 294.169 310.810 327.451 344.092 361.712 cộng dồn 7 Lợi nhuận ròng 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 bình quân TT Nội dung Năm vận hành Năm 40
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 1 Doanh thu trước 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 thuế VAT 53.952 2 Chi phí SXKD trước thuế VAT 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.312 10.280 Thu nhập chịu thuế 3 20.818 20.818 20.818 20.818 20.818 20.818 20.818 20.818 20.818 43.672 4 Thuế thu nhập 4.164 4.164 4.164 4.164 4.164 4.164 4.164 4.164 4.164 8.734 doanh nghiệp Lợi nhuận ròng 5 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 34.938 6 Lợi nhuận ròng 378.366 395.021 411.675 428.329
444.984 461.638 478.293 494.947 511.601 546.539 cộng dồn 7 Lợi nhuận ròng 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 13.663 bình quân lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
5.Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
5.1 Phân tích các hiệu quả tĩnh
+ Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư (mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư)
+ Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định (mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định)
+ Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu * Cách tính
Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư
Lợi nhuận bình quân năm =
(Mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư) Vốn đầu tư
Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định
Lợi nhuận bình quân năm =
(Mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định) Vốn cố định
Lợi nhuận bình quân năm
Tỷ suất lợi nhuận doanh thu = Doanh thu bình quân năm
Bảng 37. Các chỉ tiêu lợi nhuận Đơn vị tính: % TT Các chỉ tiêu Kết quả 1
Tỉ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư (Mức 4,12%
doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư)
Tỉ suất lợi nhuận so với vốn cố định 2
(Mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định) 4,15% 3
Tỉ suất lợi nhuận doanh thu 32,15% 108
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
5.2 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động
5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung
a) Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được
- Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình quân theo công thức sau: r = r + ∆r 1 r1 - V r v + TC r tc TMDT
Trong đó: rv, rtc là giá trị sử dụng vốn của củ đầu tư và giá trị sử dụng vốn
đi vay với : rv = 9,6% , rtc = 5%
Vv, Vtc là tỷ lệ vốn tự có và vốn vay của chủ đầu tư Vv = 75% , Vtc = 25%
=> r1=176.745.076247x 9,6%.138+.70.393.133209x5%=8,29%
Lấy ∆r = 0,01% => r = 8,29% +0,01% = 8,3%
 r : Phần trăm rủi ro của dự án b.
Xác định dòng tiền của dự án -
Dòng tiền của dự án phản ánh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian đầu
tư xây dựng và thời gian vận hành dự án -
Trong dự án này lấy thời điểm hiện tại (gốc 0) là thời điểm lập và phê duyệt dự
án. Thời điểm đưa dự án vào khai thác, vận hành thì thời kì phân tích dự án là 20 năm
+ Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại
(gốc 0), bỏ qua yếu tố trượt giá và lạm phát 109
Bảng 38. Dòng tiền của dự án Năm vận hành TT Nội dung Năm10 Năm0 Năm1 Năm 2 Năm3 Năm4 Năm5 Năm6 Năm7 Năm8 Năm9 I Dòng lợi ích (Bt) 0 27.853 27.853 29.492 31.130 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 33.992 1 Doanh thu cho 0 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 thuê diện tích 27.853 27.853 29.492 31.130 2 Thu hồi thanh lý 0 tài sản 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.224 3 Giá trị tài sản 0 chưa khấu hao hết 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thu hồi vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 động 5 Doanh thu khác 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 II Dòng chi phí (Ct) 247.138 3.910 3.910 3.942 3.974 3.974 5.530 5.719 5.927 6.155 18.889 1 Đầu tư ban đầu 247.138 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 Đầu tư thay thế 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 tài sản 12.240 3 Chi phí vận hành 0 dự án 3.910 3.910 3.942 3.974 3.974 4.008 4.008 4.008 4.008 4.008 4 Chi phí liên quan 0 175 175 175 175 175 175 175 175 175 đến đất 175 5 Thuế thu nhập 0 0 0 0 0 0 1.522 1.711 1.919 2.147 2.641 doanh nghiệp Dòng tiền hiệu - 23.943 23.943 25.550 27.156 28.794 27.238 27.049 26.841 26.613 15.103 III số thu chi (Bt- Ct) 247.138 Năm vận hành TT Nội dung Năm20 Năm11 Năm 12 Năm13 Năm14 Năm15 Năm16 Năm17 Năm18 Năm19 I Dòng lợi ích (Bt) 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 33.992 1 Doanh thu cho 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 thuê diện tích 2 Thu hồi thanh lý tài sản 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.224 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thu hồi vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 động 5 Doanh thu khác 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 II Dòng chi phí (Ct) 6.708 7.007 7.336 7.696 8.090 8.523 8.523 8.523 8.523 20.413 1 Đầu tư ban đầu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 Đầu tư thay thế 0 0 0 0 0 0 0 0 0 tài sản 12.240 3 Chi phí vận hành 4.046 4.046 4.046 4.046 4.046 4.046 4.046 4.046 4.046 dự án 4.046 4 Chi phí liên quan 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 đến đất 5 Thuế thu nhập 2.662 2.961 3.290 3.650 4.044 4.477 4.477 4.477 4.477 4.127 doanh nghiệp
Dòng tiền hiệu số 26.060 25.761 25.432 25.072 24.678 24.245 24.245 24.245 24.245 13.579 III thu chi (Bt- Ct) Năm vận hành TT Nội dung Năm21 Năm 22 Năm23 Năm24 Năm25 Năm26 Năm27 Năm28 Năm29 Năm30 I Dòng lợi ích (Bt) 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 32.354 1 Doanh thu cho thuê 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 diện tích 2 Thu hồi thanh lý tài sản 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.224 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thu hồi vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 động 5 Doanh thu khác 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 II Dòng chi phí (Ct) 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 20.636 1 Đầu tư ban đầu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12.240 2 Đầu tư thay thế tài 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 sản 3 Chi phí vận hành dự 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 3.991 án 4 Chi phí liên quan đến 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 đất 5 Thuế thu nhập doanh 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.405 nghiệp
Dòng tiền hiệu số 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 11.718 III thu chi (Bt- Ct) Năm vận hành TT Nội dung Năm 31 Năm 32 Năm33 Năm34 Năm35 Năm36 Năm37 Năm38 Năm39 Năm40 I Dòng lợi ích (Bt) 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 53.952 1 Doanh thu cho 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 29.492 thuê diện tích 2 Thu hồi thanh lý 0 0 0 0 0 0 0 0 0 24.460 tài sản 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Thu hồi vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 động 5 Doanh thu khác 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 II Dòng chi phí (Ct) 6.629 6.629 6.629 6.629 6.629 6.629 6.629 6.629 6.629 6.597 1 Đầu tư ban đầu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 Đầu tư thay thế 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 tài sản 3 Chi phí vận hành 2.655 2.655 2.655 2.655 2.655 2.655 2.655 2.655 2.655 dự án 2.655 4 Chi phí liên quan 175 175 175 175 175 175 175 175 175 175 đến đất 5 Thuế thu nhập 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.942 doanh nghiệp Dòng tiền hiệu 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 47.355 III số thu chi (Bt- Ct)
5.3 Xác định chỉ tiêu giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV. Công thức xác định: n NPV =
(Bt Ct ) (1 r) t 0 Bt là
lợi ích ở năm thứ t, bao gồm: - Doanh thu ở năm t. -
Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản. -
Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích. -
Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích. Ct là chi phí ở năm t, bao gồm: -
Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT ). -
Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ được đầu tư mới. - Chi phí vận hành dự án -
Thuế thu nhập doanh nghiệp. -
Thuê đất trong vận hành. r là lãi suất tối thiểu chấp nhận được ( r =8,3%). n: số năm phân tích, n= 40 năm. -
Từ kết quả hiện giá hiệu số thu chi (NPV) đánh giá tính đáng giá của dự án, đem so sánh với ngưỡng 0:
+ Nếu NPV 0 => Kết luận dự án đáng giá (hiệu quả đạt được bằng hoặc lớn hơn
ngưỡng hiệu quả cho trước), nên đầu tư vào dự án.
+ Nếu NPV< 0 => Kết luận dự án không đáng giá (hiệu quả không đạt được bằng ngưỡng hiệu quả cho trước), không nên đầu tư vào dự án.
Ta có bảng tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV.
Bảng 39. Tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV Đơn vị: triệu đồng Nội dung Năm0 Năm1 Năm 2 Năm3 Năm4 Năm5 Năm6 Năm7 Năm8 Năm9 Năm10
Dòng tiền hiệu số thu chi -247.138 23.943 23.943 25.550 27.156 28.794 27.238 27.049 26.841 26.613 15.103 (Bt-Ct)
Hệ số chiết khấu 1/( 1+𝑟)t 1,00 0,92 0,85 0,79 0,73 0,67 0,62 0,57 0,53 0,49 0,45
Dòng tiền hiệu số thu chi -247.138 22.028 20.352 20.185 19.824 19.292 16.888 15.418 14.226 13.040 6.796 chiết khấu
Cộng dồn dòng tiền hiệu -247.138 số thu chi chiết khấu
-225.110 -204.759 -184.574 -164.751 -145.459 -128.571 -113.153 -98.927 -85.887 -79.091 Nội dung Năm11 Năm 12 Năm13 Năm14 Năm15 Năm16 Năm17 Năm18 Năm19 Năm20
Dòng tiền hiệu số thu chi 26.060 25.761 25.432 25.072 24.678 24.245 24.245 24.245 24.245 13.579 (Bt-Ct)
Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)t 0,42 0,38 0,35 0,33 0,30 0,28 0,26 0,24 0,22 0,20
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 10.945 9.789 8.901 8.274 7.403 6.789 6.304 5.819 5.334 2.716
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -68.145 -58.356 -49.455 -41.181 -33.778 -26.989 -20.686 -14.867 -9.533 -6.817 Nội dung Năm21 Năm 22 Năm23 Năm24 Năm25 Năm26 Năm27 Năm28 Năm29 Năm30
Dòng tiền hiệu số thu chi 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 11.718 (Bt-Ct)
Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)t 0,19 0,17 0,16 0,15 0,14 0,13 0,12 0,11 0,10 0,09
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 4.366 3.906 3.677 3.447 3.217 2.987 2.757 2.528 2.298 1.055
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -2.451 1.455 5.132 8.579 11.796 14.783 17.541 20.068 22.366 23.421 Nội dung Năm31 Năm 32 Năm33 Năm34 Năm35 Năm36 Năm37 Năm38 Năm39 Năm40
Dòng tiền hiệu số thu chi 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 47.355 (Bt-Ct)
Hệ số chiết khấu 1/(1+𝑟)t 0,08 0,08 0,07 0,07 0,06 0,06 0,05 0,05 0,04 0,04
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1.960 1.960 1.715 1.715 1.470 1.470 1.225 1.225 980 1.894
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 25.381 27.341 29.056 30.771 32.241 33.711 34.936 36.161 37.141 39.036
Dự án có NPV= 39.036 (triệu đồng)
Vậy dự án đáng giá.
d)Tính suất thu lợi nội tại (IRR) -
Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại được tính theo phương trình sau:
=> Sử dụng phương pháp nội suy để tìm IRR.
Bảng 40. Xác định suất thu lợi nội tại IRR Đơn vị: triệu đồng Năm vận hành TT Nội dung Năm 10 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1
Dòng tiền hiệu số thu chi - (Bt - Ct) 247.138 23.943 23.943 25.550 27.156 28.794 27.238 27.049 26.841 26.613 15.103 2
Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t 1 0,917 0,842 0,772 0,708 0,650 0,596 0,547 0,502 0,460 0,422 với IRR1=9 3
Dòng tiền hiệu số thu chi -247.138 21.956 20.160 19.725 19.226 18.716 16.234 14.796 13.474 12.242 6.373 chiết khấu 4
Cộng dồn dòng tiền hiệu số -247.138 -225.182 -205.022 -185.298 -166.071 -147.355 -131.121 -116.325 -102.851 -90.609 -84.236 thu chi chiết khấu 1 5
Hệ số chiết khấu với 1 0,912 0,832 0,760 0,693 0,632 0,577 0,526 0,480 0,438 0,400 IRR2=9,6 6
Dòng tiền hiệu số thu chi -247.138 21.836 19.921 19.418 18.819 18.198 15.716 14.228 12.884 11.656 6.041 chiết khấu 2 7
Cộng dồn dòng tiền hiệu số -247.138 -225.302 -205.381 -185.963 -167.144 -148.946 -133.230 -119.002 -106.119 -94.462 -88.421 thu chi chiết khấu 2 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) 26.060 25.761 25.432 25.072 24.678 24.245 24.245 24.245 24.245 13.579 2
Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với 0,388 0,356 0,326 0,299 0,275 0,252 0,231 0,212 0,194 0,178 IRR1=9 3
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 10.111 9.171 8.291 7.497 6.786 6.110 5.601 5.140 4.704 2.417 khấu 4
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
-84.236 -75.065 -66.774 -59.278 -52.491 -46.381 -40.781 -35.641 -30.937 -28.520 chiết khấu 1 5
Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6 0,365 0,333 0,304 0,277 0,253 0,231 0,210 0,192 0,175 0,160 6
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 9.512 8.578 7.731 6.945 6.244 5.601 5.091 4.655 4.243 2.173 khấu 2 7
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
-88.421 -79.843 -72.111 -65.166 -58.923 -53.322 -48.231 -43.576 -39.333 -37.160 chiết khấu 2 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 1
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 22.979 11.718 2
Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với 0,164 0,150 0,138 0,126 0,116 0,106 0,098 0,090 0,082 0,075 IRR1=9 3
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 3.769 3.447 3.171 2.895 2.666 2.436 2.252 2.068 1.884 879 khấu 4
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
-28.520 -25.073 -21.902 -19.007 -16.341 -13.906 -11.654 -9.586 -7.701 -6.822 chiết khấu 1 5
Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6 0,146 0,133 0,121 0,111 0,101 0,092 0,084 0,077 0,070 0,064 6
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 3.355 3.056 2.780 2.551 2.321 2.114 1.930 1.769 1.609 750 khấu 2 7
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
-37.160 -34.104 -31.324 -28.773 -26.452 -24.338 -22.408 -20.638 -19.030 -18.280 chiết khấu 2 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 1
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 24.501 47.355 2
Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với 0,069 0,063 0,058 0,053 0,049 0,045 0,041 0,038 0,035 0,032 IRR1=9 3
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 1.691 1.544 1.421 1.299 1.201 1.103 1.005 931 858 1.515 khấu 4
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi -6.822 -5.279 -3.858 -2.559 -1.359 -256 748 1.679 2.537 4.052 chiết khấu 1 5
Hệ số chiết khấu với IRR2=9,6 0,058 0,053 0,049 0,044 0,040 0,037 0,034 0,031 0,028 0,026 6
Dòng tiền hiệu số thu chi chiết 1.421 1.299 1.201 1.078 980 907 833 760 686 1.231 khấu 2 7
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi
-18.280 -16.981 -15.781 -14.703 -13.723 -12.816 -11.983 -11.224 -10.538 -9.306 chiết khấu 2 NPV1 -
Tính giá trị IRR gần đúng theo công thức: IRR=IRR1+(IRR2−IRR1)×NPV1+|NPV2| 4.052
IRR=9+(9,6−9 )×=9,18% 4.052
Dự án có IRR= 9,18% > r= 8,30%. Dự án đáng giá.
6. Phân tích độ an toàn tài chính
6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh
*Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành
Bảng 41. Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị: triệu đồng Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10
Vốn đầu tư ở đầu năm
247.138 240.207 232.797 223.575 212.493 200.780 188.530 175.521 161.682 146.933 Lợi nhuận -6.417 -5.938 -4.126 -2.266 -1.635 6.087 6.846 7.676 8.586 10.563 Khấu hao 13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 Lợi nhuận và khấu hao 6.931 7.410 9.222 11.082 11.713 12.250 13.009 13.839 14.749 16.726
Vốn đầu tư còn ở cuối năm
240.207 232.797 223.575 212.493 200.780 188.530 175.521 161.682 146.933 130.207 lOMoAR cPSD| 36625228 Nội dung
Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20
Vốn đầu tư ở đầu năm 130.207 113.397 95.388 76.066 55.304 32.964 8.894 -15.176 -39.246 -63.316 Lợi nhuận 10.647 11.846 13.159 14.599 16.177 17.907 17.907 17.907 17.907 16.510 Khấu hao 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 Lợi nhuận và khấu hao 16.810 18.009 19.322 20.762 22.340 24.070 24.070 24.070 24.070 22.673
Vốn đầu tư còn ở cuối năm 113.397 95.388 76.066 55.304 32.964 8.894 -15.176 -39.246 -63.316 -85.989 Nội dung
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30
Vốn đầu tư ở đầu năm -85.989 -108.793 - - - - - - - - 131.597 154.401 177.205 200.009 222.813 245.617 268.421 291.225 Lợi nhuận 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 16.641 17.620 Khấu hao 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 Lợi nhuận và khấu hao 22.804 22.804 22.804 22.804 22.804 22.804 22.804 22.804 22.804 23.783
Vốn đầu tư còn ở cuối năm -108.793 -131.597 - - - - - - - - 154.401 177.205 200.009 222.813 245.617 268.421 291.225 315.008 127
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) Nội dung
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40
Vốn đầu tư ở đầu năm
-315.008 -337.825 -360.642 -383.459 -406.276 -429.093 -451.910 -474.727 -497.544 -520.361 Lợi nhuận 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 16.654 34.938 Khấu hao 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 Lợi nhuận và khấu hao 22.817 22.817 22.817 22.817 22.817 22.817 22.817 22.817 22.817 41.101
Vốn đầu tư còn ở cuối năm
-337.825 -360.642 -383.459 -406.276 -429.093 -451.910 -474.727 -497.544 -520.361 -561.462
- Tại năm thứ 16 , vốn đầu tư còn ở cuối năm là 8.894 tiệu đồng
- Tại năm thứ 17 , vốn đầu tư còn ở cuối năm là -15.176 triệu đồng
Bằng phương pháp nội suy , tính được thời điểm vốn đầu tư còn ở cuối năm bằng 0
Vậy thời điểm hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao là : T= 17 -
× (−15.176 )=16,37 năm
Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA 6.2.
Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động
Sử dụng bảng tính NPV xác định thời điểm NPV = 0, từ đó tìm ra thời gian hoàn vốn động. - Từ bảng 5.3 ta thấy:
+ Tại năm phân tích thứ 21 có NPV = -2.451 triệu đồng
+ Tại năm phân tích thứ 22 có NPV = 1.455 triệu đồng
- Bằng phương pháp nội suy ta tìm được thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động là
T hv=22−×1.455=21,63năm 1.455
Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn 6.3.
Phân tích khả năng trả nợ của dự án
6.3.1 Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ * Căn cứ xác định.
- Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ (B ) gồm: lợi nhuận, phần trích cho trả lãi t
trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm.
- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi (At). - Xác định hệ số
khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: Kt = Bt/At + Kt < 1 Không có khả năng trả nợ.
+ 1 ≤ Kt ≤ 2 Có khả năng trả nợ đúng hạn.
+ Kt 2 Có khả năng trả nợ vững chắc 129
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
Bảng 42: Bảng tính hệ số khả năng trả nợ Đơn vị: triệu đồng Nội dung Năm vận hành
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm Năm Năm Năm 12 13 14 15 Lợi nhuận
-6.417 -5.938 -4.126 -2.266 -1.635 6.087 6.846 7.676 8.586
10.563 10.647 11.846 13.159 14.599 16.177 trong năm Khấu hao trong năm
13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 Trả lãi vay
18.441 17.842 17.185 16.466 15.677 14.813 13.865 12.827 11.689 10.442 9.075 7.577 5.935 4.135 2.163 trong năm
Nguồn trả nợ 25.372 25.252 26.407 27.548 27.390 27.063 26.874 26.666 26.438 27.168 25.885 25.586 25.257 24.897 24.503 trong năm Tổng số nợ
24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 24.681 phải trả trong năm 1,03 Hệ số trả nợ 1,03 1,07 1,12 1,11 1,10 1,09 1,08 1,07 1,10 1,05 1,04 1,02 1,01 1
- Từ bảng 6.2 ta có Kt = 1,1 ( 1 ≤ Kt ≤ 2 ) => Có khả năng trả nợ đúng hạn.
6.3.2. Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ * Căn cứ tính
- Tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh
- Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định
- Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ
Bảng 43: Xác định thời gian có khả năng trả nợ của dự án Đơn vị: triệu đồng 131
Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm
Năm Năm Năm Năm Năm 10 11 12 13 14 15
Số nợ đầu 192.093 185.853 179.014 171.518 163.303 154.299 144.431 133.615 121.761 108.769 94.530 78.924 61.819 43.073 22.527 năm Khấu hao lợi 6.931 7.410
9.222 11.082 11.713 12.250 13.009 13.839 14.749 16.726 16.810 18.009 19.322 20.762 24.070 nhuận trong năm Cân đối nợ
trong năm 185.162 178.443 169.792 160.436 151.590 142.049 131.422 119.776 107.012 92.043 77.720 60.915 42.497 22.311 -1.543
Cân đối nợ đổi dấu từ dương ở cuối năm vận hành thứ 14 sang âm ở cuối năm vận hành thứ 15
- Bằng cách nội suy ta tính được thời gian có khả năng trả nợ của dự án là: T=15−
× (−1.543)=14.94năm
- Nhận thấy Tn = 14,94 năm < thời gian trả nợ dự kiến (15 năm) => Dự án có khả năng trả nợ đúng hạn lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
6.4. Phân tích điểm hoà vốn
- Căn cứ xác định: dựa vào doanh thu hàng năm, chi phí cố định hàng năm trong sản
xuấtkinh doanh, chi phí biến đổi trong sản xuất kinh doanh hàng năm.
- Chi phí cố định hằng năm bao gồm các khoản:
+ Chi phí khấu hao tài sản cố định
+ Chi phí thuê đất vận hành + Trả lãi vay dài hạn + Chi phí trả lương
+ Chi phí nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp phí công
đoàn + Chi phí sửa chữa,bảo dưỡng 1 (lấy 50%) + Chi phí
quản lý khác (lấy 50%)).
- Chi phí biến đổi hằng năm gồm các khoản: + Chi phí điện nước.
+ Chi phí trả lãi vay vốn lưu động
+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 2 (lấy 50%)
+ Chi phí quản lý khác (lấy 50%)
* Xác định doanh thu hòa vốn và mức hoạt động hòa vốn của dự án
- Doanh thu hòa vốn của dự án: FC Rh= VC 1− R
- Mức hoạt động hòa vốn của dự án: Rh Mh= R ∗100% 133
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA - Trong đó:
+ Rh - Doanh thu hoà vốn của dự án
+ Mh - Mức hoạt động hoà vốn của dự án + FC - Chi phí cố định + VC - Chi phí biến đổi
+ R - Doanh thu thực tế hàng năm của dự án 134
Bảng 44: Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Chi phí cố định 34.367 33.768 33.119 32.408 31.619 23.578 22.630 21.592 20.454 19.207 1
Chi phí khấu hao tài sản 13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Trả lãi vay dài hạn
18.441 17.842 17.185 16.466 15.677 14.813 13.865 12.827 11.689 10.442 3 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 4
Chi phí nôp bảo hiểm, y tệ́ 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 6
Chi phí quản lý khác (50%) 140 140 148 156 156 164 164 164 164 164 II Chi phí biến đổi 1.333 1.333 1.357 1.381 1.398 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1 Chi phí điên, nước ̣ 279 279 295 311 328 328 328 328 328 328 2
Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông ̣ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 4
Chi phí quản lý khác (50%) 140 140 148 156 156 164 164 164 164 164 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 I Chi phí cố định 17.840 16.342 14.700 12.900 10.928 8.765 8.765 8.765 8.765 8.765 1
Chi phí khấu hao tài sản 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Trả lãi vay dài hạn 9.075 7.577 5.935 4.135 2.163 0 0 0 0 0 3 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 4
Chi phí nôp bảo hiểm, y tệ́ 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 6
Chi phí quản lý khác (50%) 164 164 164 164 164 164 164 164 164 164 II Chi phí biến đổi 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1 Chi phí điên, nước ̣ 328 328 328 328 328 328 328 328 328 328 2
Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông ̣ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 4
Chi phí quản lý khác (50%) 164 164 164 164 164 164 164 164 164 164 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 I Chi phí cố định 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 1
Chi phí khấu hao tài sản 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Trả lãi vay dài hạn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 4
Chi phí nôp bảo hiểm, y tệ́ 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 5
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 855 855 855 855 855 855 855 855 855 855 6
Chi phí quản lý khác (50%) 156 156 156 156 156 156 156 156 156 156 II Chi phí biến đổi 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1 Chi phí điên, nước ̣ 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 2
Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông ̣ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 855 855 855 855 855 855 855 855 855 855 4
Chi phí quản lý khác (50%) 156 156 156 156 156 156 156 156 156 156 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 I Chi phí cố định 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.749 1
Chi phí khấu hao tài sản 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Trả lãi vay dài hạn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 Chi phí trả lương 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 1.234 4
Chi phí nôp bảo hiểm, y tệ́ 290 290 290 290 290 290 290 290 290 290 5
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 6
Chi phí quản lý khác (50%) 156 156 156 156 156 156 156 156 156 148 II Chi phí biến đổi 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.357 1 Chi phí điên, nước ̣ 311 311 311 311 311 311 311 311 311 295 2
Chi phí trả lãi vay vốn lưu đông ̣ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng (50%) 914 914 914 914 914 914 914 914 914 914 4
Chi phí quản lý khác (50%) 156 156 156 156 156 156 156 156 156 148
Bảng 45: Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu 27.853 27.853 29.492 31.130 31.130 32.768 32.768 32.768 32.768 33.992 2 Chi phí cố định 34.367 33.768 33.119 32.408 31.619 23.578 22.630 21.592 20.454 19.207 3 Chi phí biến đổi 1.333 1.333 1.357 1.381 1.398 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 4 Doanh thu hòa vốn 36.094 35.465 34.716 33.912 33.106 24.635 23.645 22.560 21.371 20.036 5 Mức hoạt đông hòa ̣ 129,59 127,33 117,71 108,94 106,35 vốn % % % % % 75,18% 72,16% 68,85% 65,22% 58,94% TT Nội dung Năm vận hành Năm 12 Năm 16 Năm 11
Năm 13 Năm 14 Năm
Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 15 1 Doanh thu 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 31.021 2 Chi phí cố định 17.840 16.342 14.700 12.900 10.928 8.765 8.765 8.765 8.765 8.765 3 Chi phí biến đổi 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 1.406 4 Doanh thu hòa vốn 18.640 17.075 15.359 13.478 11.418 9.158 9.158 9.158 9.158 9.181 5 Mức hoạt đông hòa ̣ vốn 56,88% 52,11% 46,87% 41,13% 34,84% 27,95% 27,95% 27,95% 27,95% 29,60% TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 1 Doanh thu 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 32.354 2 Chi phí cố định 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 9.322 3 Chi phí biến đổi 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 1.322 4 Doanh thu hòa vốn 9.735 9.735 9.735 9.735 9.735 9.735 9.735 9.735 9.735 9.719 5 Mức hoạt đông hòa ̣ vốn 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 31,27% 30,04% TT Nội dung Năm vận hành
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 1 Doanh thu 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 53.952 2 Chi phí cố định 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.757 8.749 3 Chi phí biến đổi 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.381 1.357 4 Doanh thu hòa vốn 9.164 9.164 9.164 9.164 9.164 9.164 9.164 9.164 9.164 8.975 5 Mức hoạt đông hòa ̣ vốn 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 29,44% 16,63%
+ Mức hoạt động hòa vốn lớn nhất ở năm thứ 1: Mh = 129,59%
+ Mức hoạt động hòa vốn nhỏ nhất ở năm thứ 40: Mh = 16,63%
+ Mức hoạt động hòa vốn trung bình: Mh = 47,414%. => Dự án có độ an toàn trung bình. lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư có thể thực hiện theo phương pháp phân
tích một số chỉ tiêu đơn giản sau:
1. Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra
- Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp nên tổng sản phẩm quốc dân
càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.
1.1 Cơ sở xác định
+ Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu,
khấu hao... và dịch vụ mua ngoài hàng năm.
+ Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm vận hành. 144
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
Bảng 46: Bảng xác định chi phí đầu vào và dịch vụ mua ngoài Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1
Khấu hao tài sản cố định 13.348 13.348 13.348 13.348 13.348 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Chi phí điện nước 279 279 295 311 328 328 328 328 328 328
Chi phí bảo dưỡng, sửa 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 chữa 3 Tổng 15.455 15.455 15.471 15.487 15.504 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA TT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 1
Khấu hao tài sản cố định 328 328 328 328 328 328 328 328 328 328 2 Chi phí điện nước
Chi phí bảo dưỡng, sửa 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 chữa 3 Tổng 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 TT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 30 21 22 23 24 25 26 27 28 29 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 1
Khấu hao tài sản cố định 146
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) 311 311 311 311 311 311 311 311 311 2 Chi phí điện nước 311
Chi phí bảo dưỡng, sửa 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 chữa 3 Tổng 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 TT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 40 31 32 33 34 35 36 37 38 39 1
Khấu hao tài sản cố định 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 6.163 2 Chi phí điện nước 311 311 311 311 311 311 311 311 311 295
Chi phí bảo dưỡng, sửa 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 chữa 3 Tổng 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.286 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
1.2 Lập bảng tính giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra
* Xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra:
- Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm do dự án tạo ra: GGT = R - CVH Trong đó:
G : Giá trị sản phẩm gia tăng hằng năm. GT
R: Doanh thu hằng năm (Giá trị sản phẩm làm ra)
C : Chi phí đầu vào vật chất (Giá trị sản phẩm lao động quá khứ) VH
- Giá trị sản phẩm cả đời dự án: 30 GDA =∑G t=1 148
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)
Bảng 47: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng
Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu 27.853 27.853 29.492 31.130 31.130 32.768 32.768 32.768 32.768 33.992 2
Chi phí đầu vào vât chất ̣ và dịch vụ 15.455 15.455 15.471 15.487 15.504 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 3
Giá trị sản phẩm gia tăng 12.398 12.398 14.021 15.643 15.626 24.449 24.449 24.449 24.449 25.673 4
Giá trị sản phẩm gia tăng công dồṇ 12.398 24.796 38.817 54.460 70.086 94.535
118.984 143.433 167.882 193.555 TT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm 14 Năm 20 Năm 11
Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 12 13 19 1 Doanh thu 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 31.021 2
Chi phí đầu vào vât chất ̣ và dịch vụ 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 8.319 3
Giá trị sản phẩm gia tăng 24.449 24.449 24.449 24.449 24.449 24.449 24.449 24.449 24.449 22.702 4
Giá trị sản phẩm gia tăng công dồṇ 218.004 242.453 266.902 291.351 315.800 340.249 364.698 389.147 413.596 436.298 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 1 Doanh thu 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 32.354 2
Chi phí đầu vào vât chất ̣ và dịch vụ 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 3
Giá trị sản phẩm gia tăng 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 24.052 4
Giá trị sản phẩm gia tăng công dồṇ 459.12 618.92 6 481.954 504.782 527.610 550.438 573.266 596.094 2 641.750 665.802 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 1 Doanh thu 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 53.952 2
Chi phí đầu vào vât chất ̣ và dịch vụ 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.302 8.286 3
Giá trị sản phẩm gia tăng 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 22.828 45.666 4
Giá trị sản phẩm gia tăng công dồṇ 688.630 711.458 734.286 757.114 779.942 802.770 825.598 848.426 871.254 916.920 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA Kết luận:
- Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là 916.920( triệu đồng ) 916.920
- Giá trị sản phẩm bình quân là Gbq= 40 = 22.923 (triệu đồng)
- Dự án tạo ra được lượng giá trị sản phẩm gia tăng ổn định => Dự án có lợi về kinh tế.
2. Mức thu h甃Āt lao động vào làm việc trong dự án -
Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 15 người -
Tỷ lệ số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án được xác định bằng công thức n K= V TM Trong đó : n
- số lao động thu hút làm việc hàng năm, n= (người/năm)
VTM - tổng vốn đầu tư của dự án ,VTM = 247.138.209 (nghìn đồng) = 247,138 (tỷ đồng) => K= =¿ 0,0607
Vậy cứ 1 tỷ đồng vốn đầu tư của dự án sẽ tạo ra 0,0607 chỗ làm việc cho người lao động
3. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách
- Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế-xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân
sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh.
- Căn cứ vào luật thuế của nhà nước, các khoản đóng góp của dự án vào ngân sách nhà nước bao gồm: 152
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp.
+ Thuế môn bài: Thuế môn bài là một sắc thuế gián thu và thường định nghạch
đánh giá vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp. Do doanh nghiệp
có số vốn đăng kí trên 10 tỉ nên mỗi năm doanh nghiệp phải nộp thuế môn bài cho nhà
nước ở mức 3 Triệu đồng (Theo thông tư 302/2016/TT-BTC của bộ tài chính)
+ Thuế gia tăng nộp nhà nước: TGTGT=TGTGTR+TGTGTV T
: Thuế giá trị gia tăng đầu ra = 10% Doanh thu cho thuê diện tích. GTGTR T
: Thuế giá trị gia tăng đầu vào = GTGTV
10% Chi phí điện nước + 10% Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng. 153
Bảng 48. Xác định thuế VAT nộp ngân sách
Đơn vị tính: triệu đồng T Nội dung Năm vận hành T Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Thuế VAT đầu ra 2.785 2.785 2.949 3.113 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 1
Doanh thu cho thuê diện tích 27.853 27.853 29.492 31.130 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 2 Thuế VAT đầu ra 2.785 2.785 2.949 3.113 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277
II Thuế VAT đầu vào 211 211 212 214 216 216 216 216 216 216 1 Chi phí điện nước 279 279 295 311 328 328 328 328 328 328 2 Thuế VAT điện nước 28 28 30 31 33 33 33 33 33 33 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
III Thuế VAT nộp ngân sách nhà 2.575 2.575 2.737 2.899 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 nước TT Nội dung Năm vận hành
Năm 12 Năm 13
Năm 14 Năm 15 Năm Năm Năm 1 8 Năm 1 9 Năm Năm 11 16 17 20 I Thuế VAT đầu ra 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 1
Doanh thu cho thuê diện tích 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 32.768 2 Thuế VAT đầu ra 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277 3.277
II Thuế VAT đầu vào 216 216 216 216 216 216 216 216 216 216 1 Chi phí điện nước 328 328 328 328 328 328 328 328 328 328 2 Thuế VAT điện nước 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
III Thuế VAT nộp ngân sách 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 nhà nước TT Nội dung Năm vận hành
Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 I Thuế VAT đầu ra 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 1
Doanh thu cho thuê diện tích 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 2 Thuế VAT đầu ra 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113
II Thuế VAT đầu vào 214 214 214 214 214 214 214 214 214 214 1 Chi phí điện nước 311 311 311 311 311 311 311 311 311 311 2 Thuế VAT điện nước 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
III Thuế VAT nộp ngân sách nhà nước 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 TT Nội dung Năm vận hành
Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 I Thuế VAT đầu ra 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 2.949 1
Doanh thu cho thuê diện tích 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 31.130 29.492 2 Thuế VAT đầu ra 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 3.113 2.949
II Thuế VAT đầu vào 214 214 214 214 214 214 214 214 214 212 1 Chi phí điện nước 311 311 311 311 311 311 311 311 311 295 2 Thuế VAT điện nước 31 31 31 31 31 31 31 31 31 30 3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 1.828 4
Thuế VAT sửa chữa bảo dưỡng 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
III Thuế VAT nộp ngân sách 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.737 nhà nước
Bảng 49: Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 Thuế TNDN 0 0 0 0 0 0 1.522 1.711 1.919 2.147 3 Thuế GTGT 2.575 2.575 2.737 2.899 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 TT Nội dung Năm vận hành 4 Tiền thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 2.578 2.578 2.740 2.902 3.064 3.064 4.586 4.775 4.983 5.211 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 Thuế TNDN 2.662 2.961 3.290 3.650 4.044 4.477 4.477 4.477 4.477 4.127 3 Thuế GTGT 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 3.061 4 Tiền thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 5.726 6.025 6.354 6.714 7.108 7.541 7.541 7.541 7.541 7.191 TT Nội dung Năm vận hành Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 1 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 Thuế TNDN 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.160 4.405 3 Thuế GTGT 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 4 Tiền thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 7.062 7.062 7.062 7.062 7.062 7.062 7.062 7.062 7.062 7.307 TT Nội dung Năm vận hành Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 1 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 Thuế TNDN 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.974 3.942 3 Thuế GTGT 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.899 2.737 4 Tiền thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 6.876 6.876 6.876 6.876 6.876 6.876 6.876 6.876 6.876 6.682
- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là 245.194 (triệu đồng)
- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 6.130 (triệu đồng)
4. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án -
Dựa vào bảng 2.3 Chi phí trả tiền lương trong các năm vận hành ta có:
+ Thu nhập bình quân hằng năm của một người lao động: TNBQN = 1.234.000/15 = 82.267 (nghìn đồng)
+ Thu nhập bình quân hàng tháng của một người lao động: TNBQT = TNBQN/12 =
82.267 /12 = 6.856 (nghìn đồng) Kết luận:
Đây là một dự án đáng giá, có tính khả thi và tính hiệu quả . Được thể hiện ở các mặt sau: -
Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng nhà đang ngày càng tăng lên do sự
pháttriển của lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng và mức cải thiện đời sống hiện nay; - Hiệu
quả tài chính, độ an toàn về tài chính tương đối cao:
+ Như đã phân tích ở trên, chỉ số NPV, IRR ( trên quan điểm vốn chung và trên
quan điểm vốn chủ sở hữu) đều cho thấy dự án đáng giá.
+ Ngoài ra độ an toàn về măt tài chính của dự án tương đối cao. Dự án có thời hạn
thu hồi vốn tương đối vừa phải, có khả năng trả nợ, doanh thu hòa vốn và mức hoạt
động hòa vốn ở mức trung bình.
+ Qua phân tích độ nhạy cho thấy, dự án có mức an toàn tốt. -
Dự án đem lại nhiều hiệu quả kinh tế - xã hội
+ Dự án tạo ra một giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp một phần
đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thuế ( thuế VAT,thuế môn bài,
thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí thuê đất…)
+ Dự án góp phần tạo việc làm cho một lượng người lao động (trực tiếp) ổn định
với mức thu nhập phù hợp, hoặc gián tiếp tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho nhiều
người dân thông qua viêc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhụ cầu sử dụng của khách hàng.
+ Ngoài ra, dự án còn góp phần thay đổi cơ cấu và phát triển kinh tế vùng. 161
Bảng 50. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án TT Các chỉ tiêu Đơn vị Trị số
I. Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng 1 Cấp công trình Nhóm III 2
Mức độ tiện nghi và trang thiết bị Ba sao 3 Tuổi thọ Năm 40 4 Diện tích khu đất m2 16 706,24 5 Số nhà cho thuê Nhà 56 6
Diện tích sàn cho thuê để ở m2 25 751,74
II. Các chỉ tiêu tài chính 7 Vốn đầu tư nghìn đồng 247.138.209 8 Vốn cố định nghìn đồng 245.745.552 9 Vốn lưu động nghìn đồng 1.392.657 10 Suất vốn đầu tư nghìn đồng 6.124 11 Tổng lợi nhuận ròng Triệu đồng 546.539 12
Lợi nhuận ròng bình quân năm Triệu đồng 13.663 13
Mức doanh lợi vốn đầu tư % 4,12% 14
Mức doanh lợi vốn cố định % 4,15% 15
Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu % 32,15% 16
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được % 10,24% 17
Giá trị hiện tại ròng (NPV) Triệu đồng 39.036 18
Suất thu lợi nội tại IRR % 9,18
Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao 19 năm (thời gian phân tích DA) 16,37
Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ 20 năm
theo thời gian (thời gian phân tích DA) 21,63 21
Doanh thu khi đạt công suất thiết kế Triệu đồng 29.889.300 22 Doanh thu hòa vốn Triệu đồng 24.979.208 23 Tỷ lệ hòa vốn % 47,414% 24 Khả năng trả nợ Có khả năng
III. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội 25
Tổng giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng Triệu đồng 916.920 26
Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng bình quân Triệu đồng 22.923 năm 27
Số lao động trong 1 năm vận hành Người 15
Thu nhập bình quân của người lao động trên 1 Triệu đồng 28 năm 82.267 29
Tổng mức đóng góp cho ngân sách Triệu đồng 245.194 30
Mức đóng góp cho ngân sách bình quân Triệu đồng 6.130 162
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com) lOMoAR cPSD| 36625228
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: LÊ VIỆT HÒA
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ 163 lOMoAR cPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HN
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ KHOA QUẢN LÝ ĐÔ THỊ GVHD: LÊ VIỆT HÒA 164
Downloaded by Jin Dian (dianjin008@gmail.com)

Đồ án môn Kinh tế đầu tư

Tài liệu liên quan:

Tiểu luận đề tài "Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động Marketing - Mix tại Công ty Cổ phần Gạch ốp lát Thái Bình"