Làm sổ đỏ bao nhiêu tiền 1m2 năm 2025? Phí làm sổ đỏ đất thổ cư?

Làm sổ đỏ bao nhiêu tiền 1m2 năm 2025? Phí
làm sổ đỏ đất thổ cư?
Theo đó, hiện nay người dân hoàn toàn có thể thực hiện các thủ tục pháp lý
để xác định quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, quá trình thực hiện thủ
tục này có tốn nhiều chi phí không? Để cấp được sổ đỏ cần bao nhiêu tiền
chính là thắc mắc của đa số người dân.
Để trả lời cho những câu hỏi trên, Luật Minh Khuê sẽ nêu chi tiết về những
khoản chi phí cần làm sổ đỏ cụ thể trong bài viết sau đây: 1. Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là một khái niệm rất quen thuộc trong lĩnh vực đất đai, là từ mà người
dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Land Use
Rights Certificate) dựa theo căn cứ màu sắc của Giấy chứng nhận.
Trước đây, tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 (đã hết hiệu lực) có
quy định rằng: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất."
Hiện nay, theo quy định tại khoản 21, điều 3, Luật đất đai năm 2024 mới
nhất về giải thích từ ngữ có quy định: "21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài
sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của
Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này."
Như vậy, sổ đỏ là tên gọi mà người dân tự đặt ra dùng để gọi tắt cho "Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" dựa
theo màu sắc của giấy tờ.
2. Làm sổ đổ bao nhiêu tiền 1m2?
Để xác định quyền sử dụng đất theo thủ tục pháp lý, người dân phải nộp lệ
phí trước bạ. Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải thanh toán để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, công thức tính lệ phí trước bạ được quy định trong Điều 6 và Điều
8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau: Lệ phí trước bạ =
Giá tính lệ phí trước bạ đất x Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của
pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Do đó mà giá tính
cũng được phản ánh khác nhau đối với đất ở từng địa phương khác nhau.
Bản chất của việc này là xác định đúng giá trị đất trong nhu cầu sở hữu, trong
trình độ phát triển kinh tế - xã hội và các yếu tố khác.
Cụ thể, giá tính lệ phí trước bạn đối với đất được tính như sau:
Giá tính lệ phí trước bạn đối với đất = Diện tích đất (m2) x
Giá một mét vuông đất theo bảng giá đất tại địa phương
Như vậy, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất khi người dân làm thủ tục cấp sổ
đỏ sẽ phụ thuộc vào diện tích đất rộng hay hẹp và bảng giá đất tại địa phương.
3. Phí cấp sổ đỏ đất thổ cư
Đất thổ cư cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, ngoài lệ phí
trước bạ để đảm bảo điều kiện, yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì người sử dụng đất còn phải nộp thêm một khoản tiền để các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền tiến hành làm sổ đỏ. Do đó, đây là lệ phí cho việc
làm, cấp giấy chứng nhận và nằm ngoài khoản lệ phí trước bạ.
Theo đó, căn cứ vào khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh căn cứ trên tình hình thực tế của hoạt động quản lý của tỉnh. Do
vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
Như vậy, lệ phí cấp sổ đỏ trên 63 tỉnh thành sẽ dựa trên Nghị quyết của Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh được ban hành chi tiết về mức thu khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ví dụ, lệ phí cấp sổ đỏ tại Hà Nội hiện nay quy định mức thu đối với mỗi
trường hợp cấp sổ đỏ như sau (dựa theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND):
Cấp giấy chứng nhận mới: 
Từ 10.000 đồng đến 100.000 đồng tùy khu vực đối với cá nhân, hộ gia đình; 
Từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng đối với tổ chức.
Trong cùng một địa bàn tỉnh, thành phố, cá nhân và tổ chức mà ở các khu
vực khác nhau cũng là một yếu tố xác định lệ phí thực tế trên địa bàn.
4. Phí thẩm định hồ sơ khi cấp sổ đỏ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí được thanh toán cho các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định hồ sơ, giải quyết các nhu cầu trong
quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, tại điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về phí
thẩm định cấp sổ đỏ như sau: "Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều
kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận
đã cấp) theo quy định của pháp luật."
Theo đó, dựa trên các khía cạnh, yếu tố thực tế mà phí thẩm định cũng khác
nhau. Trong đó, các yếu tố được căn cứ bao gồm:
1. Quy mô, diện tích của thửa đất;
2. Tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ tiến hành thẩm định;
3. Mục đích sử dụng đất;
4. Điều kiện cụ thể của địa phương;
Từ đó xác định được mức thu phí thẩm định cấp sổ đỏ cho phù hợp.
Ví dụ, mức thu phí thẩm định hồ sơ khi cấp sổ đỏ tại Hà Nội hiện nay được
quy định theo Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND cụ thể như sau:
- Mức thu phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất = 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000/hồ sơ.
5. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân được Nhà nước thống nhất quản lý. Do
đó, khi được cấp đất để sử dụng, người dân phải nộp tiền sử dụng đất là một nghĩa vụ bắt buộc.
Thông thường, đây là chi phí lớn nhất khi làm sổ đỏ. Các chủ thể khi tiến
hành chuyển nhượng đất cần nắm được cụ thể quyền lợi, nghĩa vụ trong
trường hợp đất của mình. Theo đó hiện nay, tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
được chia làm hai trường hợp dưới đây.
5.1. Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Căn cứ theo quy định từ điều 3 đến điều 16 tại Chương II: Tính, thu, nộp tiền
sử dụng đất của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất thì việc tính, thu và nộp tiền sử dụng đất được căn cứ tính theo diện
tích sử dụng đất (đơn vị tính là mét vuông) và giá đất tính tiền sử dụng đất.
Bao gồm một số trường hợp cơ bản như sau:
Trường hợp 1 (Khoản 1, điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Tiền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng = Diện tích đất tính tiền sử dụng x Giá đất tính tiền sử dụng đất đất đất Trong đó: 
Diện tích đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 4 Nghị định này. 
Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 5 Nghị định này. 
Thời điểm tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 3
Điều 155 Luật Đất đai.
Trường hợp 2 (Khoản 3, điều 6, Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Trường hợp
nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối
tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử
dụng. Việc phân bổ tiền sử dụng đất cho từng đối tượng sử dụng đất được thực hiện như sau:
Tiền sử dụng đất
= Tiền sử dụng đất tính x Diện tích sàn sử dụng
phân bổ cho từng đối
theo quy định khoản 1
của từng đối tượng được tượng Điều này giao
Tổng diện tích sàn sử dụng Trong đó: 
Diện tích sàn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây
dựng, pháp luật về nhà ở. 
Tổng diện tích sàn sử dụng gồm tổng diện tích sàn sử dụng sở hữu riêng
của các chủ sở hữu nhà ở nhiều tầng (nhà chung cư) tính theo diện tích
thông thủy của các căn hộ, phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ
mà phải nộp tiền sử dụng đất (không bao gồm phần diện tích sàn sử dụng
thuộc sở hữu chung cho các chủ sở hữu). 
Việc phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản này không áp dụng
đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nay là nhà ở thuộc
tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở) cho người đang thuê.
Trường hợp 3 (Khoản 1, điều 7 Nghị 103/2024/NĐ-CP): Khi được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án nhà ở thương mại đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều
122 Luật Đất đai, dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt quy định tại
khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều 121, Điều 156 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khi chuyển mục
của loại đất sau khi
các loại đất thuộc phạm vi thực
đích sử dụng đất
chuyển mục đích sử
hiện dự án trước khi chuyển mục dụng đất
đích sử dụng đất (nếu có) Trong đó:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất của = Diện tích đất tính tiền sử x Giá đất tính tiền sử loại đất sau khi
dụng đất sau khi chuyển dụng đất theo quy
chuyển mục đích sử
mục đích theo quy định tại
định tại khoản 2 Điều dụng đất
Điều 4 Nghị định này 5 Nghị định này
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự
án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì
tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
Trường hợp 4 (Theo khoản 1, điều 8 Nghị 103/2024/NĐ-CP): Hộ gia đình, cá
nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi = Tiền sử dụng đất của - Tiền sử dụng đất, tiền thuê
chuyển mục đích sử loại đất sau khi
đất của các loại đất trước khi
dụng đất sang đất ở
chuyển mục đích sử
chuyển mục đích sử dụng đất dụng đất (nếu có) Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của = Diện tích đất tính tiền sử x Giá đất tính tiền sử loại đất sau khi
dụng đất sau khi chuyển dụng đất theo quy
chuyển mục đích sử
mục đích theo quy định tại
định tại khoản 1 Điều dụng đất
Điều 4 Nghị định này 5 Nghị định này
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích
sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất)
được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì
tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
và một số trường hợp khác liên quan đến quyền sử dụng đất trước ngày 18
tháng 12 năm 1980 (xem khoản 1, điều 10, Nghị 103/2024/NĐ-CP); quyền sử
dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 (xem khoản 2, điều 10, Nghị 103/2024/NĐ-CP) ... sẽ có những công
thức tính tiền sử dụng đất riêng căn cứ theo từng trường hợp cụ thể.
Theo đó, các mức thu cũng được xác định cho các trường hợp và điều kiện
cụ thể trên thực tế. Do đó mà các chủ thể khi làm giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ và giá trị nghĩa vụ như nhau.
5.2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Các trường được miễn tiền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại điều 18 và
giảm tiền sử dụng đất theo điều 19 Nghị 103/2024/NĐ-CP như sau:
Miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp
Giấy chứng nhận) trong hạn mức đất ở cho người sử dụng đất trong các trường hợp sau:
1. Để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh
không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính;
2. Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống
tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.
3. Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
4. Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền
với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về
đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã
nơi có đất bị thu hồi.
5. Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư
bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy
định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.
Giảm tiền sử dụng đất được chia thành các bậc như sau:
1. Giảm 50% tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số tại các địa
bàn không thuộc địa bàn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định này.
2. Giảm 50% tiền sử dụng đất với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a
và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên
giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
3. Giảm 30% tiền sử dụng đất đối với đất ở cho các đối tượng quy định tại
điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã
biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
4. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm
giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người
đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được
giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
5. Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật có
liên quan đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng
nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng
cơ sở lưu giữ tro cốt theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai:
a) Giảm 50% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
b) Giảm 30% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án được đầu tư tại địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
c) Giảm 20% tiền sử dụng đất trong trường hợp dự án không thuộc các địa
bàn quy định tại điểm a, điểm b khoản này.
Document Outline

• Làm sổ đỏ bao nhiêu tiền 1m2 năm 2025? Phí làm sổ
  • 1. Sổ đỏ là gì?
  • 2. Làm sổ đổ bao nhiêu tiền 1m2?
  • 3. Phí cấp sổ đỏ đất thổ cư
  • 4. Phí thẩm định hồ sơ khi cấp sổ đỏ
  • 5. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ
    • 5.1. Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm
    • 5.2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất kh