Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở tính thế nào?

Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang
đất ở tính thế nào?
1. Đất trồng cây lâu năm chuyển sang đất ở là gì?
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm
sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Đất trồng cây lâu năm là một loại đất nông nghiệp theo quy định tại
điểm b, khoản 2, điều 9 của Luật đất đai năm 2024 về phân loại đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo
quy định tại điểm b, khoản 1, điều 121 của Luật Đất đai năm 2024 về chuyển
mục đích sử dụng đất thì:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
...b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp phải đóng thuế và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang
đất ở là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?
Theo quy định tại điều 8 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất xác định như sau:
Điều 8. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
đất đối với hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng
sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi = Tiền sử dụng đất của - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
chuyển mục đích sử
loại đất sau khi chuyển
của các loại đất trước khi
dụng đất sang đất ở
mục đích sử dụng đất
chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của = Diện tích đất tính tiền sử dụng x Giá đất tính tiền sử dụng
loại đất sau khi chuyển
đất sau khi chuyển mục đích
đất theo quy định tại
mục đích sử dụng đất
theo quy định tại Điều 4 Nghị
khoản 1 Điều 5 Nghị định này định này
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại
khoản 2, khoản 3 Điều này.
- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục
đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển
mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
sử dụng đất bằng không (=0).
2. Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển
nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất
nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền đất trước khi = Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá x Thời hạn sử
chuyển mục đích sử
đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của dụng đất còn dụng đất
đất trước khi chuyển mục đích lại
Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích Trong đó:
- Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi
chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn
giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-)
thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo
công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo
tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng
từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì
không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp
được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
3. Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử
dụng đất được tính như sau:
a) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của
pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử
dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời
gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương
ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất
hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
được tính bằng không (=0).
Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho
một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993
hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và
được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất
phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn
thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết)
tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả
(hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được
quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng
năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước
khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.
c) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo
hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có
thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích
sử dụng đất được tính như sau:
Tiền đất trước khi = Diện tích đất nhân (x) giá đất tương ứng với x Thời hạn sử
chuyển mục đích sử
thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước dụng đất còn dụng đất
khi chuyển mục đích lại
Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất
trước khi chuyển mục đích Trong đó:
- Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất
trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn
giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo
công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo
tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng
từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì
không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
4. Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng
đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này
là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này tính tại thời
điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất
ở là việc người sử dụng đất kê khai, đóng nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí hợp pháp khác khi được chuyển
mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 3 Điều 121 của Luật Đất đai năm 2024, trường hợp chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở
(đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu
năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại điều 8 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng
đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở của hộ
gia đình cá nhân được tính toán như sau:
Trường hợp chuyển mục đích
Số tiền phải nộp Ghi chú
- Giá đất được xác định tại thời
điểm có quyết định cho phép
- Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có
chuyển mục đích sử dụng;
nhà ở thuộc khu dân cư không được công
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là
nhận là đất ở thành đất ở; giá đất:
- Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn Tiền sử dụng đất phải nộp = + Tính theo bảng giá đất đối với
liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách
50% (giá đất ở - giá đất nông phần diện tích đất được chuyển ra để chuyển quyền;
nghiệp) / diện tích được chuyển mục đích
mục đích sử dụng đất trong hạn
- Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi mức;
đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01
+ Tính theo phương pháp hệ số
tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành
điều chỉnh giá đất, thặng dư, các thửa riêng;
chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.
- Giá đất được xác định tại thời
điểm có quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng;
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà
Tiền sử dụng đất phải nộp = + Tính theo bảng giá đất đối với
nước giao không thu tiền sử dụng đất
(giá đất ở - giá đất nông
phần diện tích đất được chuyển thành đất ở
nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích
mục đích sử dụng đất trong hạn mức;
+ Tính theo phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất, thặng dư,
chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi
có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự
khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ: Phí thẩm định hồ sơ trong phạm vi thành phố Hà Nội được thực hiện
theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Cụ thể, chi phí này được tính là 1000
đồng/1m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ
thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác
nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ:
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu
trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là các khoản chi phí hay còn được gọi là lệ phí chuyển đổi đất trồng
cây lâu năm lên đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.
4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở
Hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:
Điều 6 Thông tư số°30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường đã hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 theo Thông tư 20/2024/TT-
BTNMT bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai
nhưng chưa có văn bản thay thế có quy định người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ
sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: 
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất gồm: 
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
Biên bản xác minh thực địa; 
Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng
nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối
với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; 
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc
ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy
định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai; 
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; 
Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:
Căn cứ theo điều 227, Luật đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục
đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn
người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của
pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất cho người sử dụng đất.
5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường
hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc
chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập
nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục
đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng
đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.
Document Outline

• Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
  • 1. Đất trồng cây lâu năm chuyển sang đất ở là gì?
  • 2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất t
  • 3. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đấ
  • 4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm