Muốn xin giấy phép xây dựng cho dự án, cần phải làm những thủ tục gì

Muốn xin giấy phép xây dựng cho dự án, cần phải làm những thủ tục gì?
1. Muốn xin giấy phép xây dựng cho dự án cần phải làm gì?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi là Hưng, ở Hà Nội. Quý công ty cho tôi hỏi: Muốn xin giấy
phép xây dựng cho dự án thì tôi cần phải làm những thủ tục gì? Cảm ơn luật sư Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 10, Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng
ngày 30/06/2016, để tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án, trước hết cần
chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD
hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư của chủ dự án đầu tư.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ
thi công các công trình xây dựng đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
 Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn của dự án tỷ lệ 1/100 – 1/500;
 Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
 Bản vẽ các mặt đứng và các mặt cắt chính của từng công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
 Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 của từng công trình kèm
theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin
liên lạc tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm
định, các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã
được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công
trình, kèm theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản tham
gia ý kiến về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước về công trình xây dựng
chuyên ngành theo quy định;
- Văn bản phê duyệt biện pháp thi công móng và tầng hầm của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho
công trình và công trình lân cận (đối với công trình xây chen có tầng hầm);
- Bản vẽ hệ thống phòng cháy chống cháy tỷ lệ 1/50 – 1/200, được đóng dấu thẩm duyệt đối với
công trình thuộc danh mục yêu cầu phải thẩm duyệt phương án phòng cháy chống cháy theo quy
định của pháp luật về phòng cháy chống cháy;
- Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công
của chủ đầu tư theo quy định; Báo cáo thẩm tra thiết kế do cơ quan quản lý nhà nước về xây
dựng hoặc tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện, kèm theo các bản vẽ
kết cấu chịu lực chính có ký tên, đóng dấu của tổ chức, cá nhân thiết kế;
- Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế,
kèm theo bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên, người nộp hồ sơ sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại bộ
phận một cửa Phòng Quản lý và cấp phép xây dựng thuộc Sở Xây dựng tỉnh/ thành phố trực
thuộc trung ương. Lệ phí nộp hồ sơ là 150.000 đồng/1 hồ sơ.
Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tỉnh / thành phố
trực thuộc Trung ương sẽ trả giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc ra văn bản từ chối cấp
giấy phép xây dựng (nếu hồ sơ không hợp lệ).
2. Chuyển quyền sử dụng đất có cần hủy hồ sơ đất lên thổ cư để xây dựng nhà trọ trước?
Chào luật sư, Bà tôi có thửa đất 1000m2, vừa làm thủ tục lên thổ cư cho 600m2 với
mục đích xin xây nhà trọ, đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, đã đóng tiền và lấy sổ
đỏ. Sau đó bà tôi không thực hiện xây nhà trọ vì lý do tài chính mà chuyển sang bán miếng đất nêu trên.
Khi nộp hồ sơ cho việc chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước báo là không được vì
việc làm sai mục đích lên thổ cư ban đầu. Cơ quan nhà nước yêu cầu bà em phải hủy
bỏ hồ sơ đã được cấp phép lên thổ cư từ đất nông nghiệp trước đó, sau đó lên thổ cư
lại với mục đích chuyển nhượng thì mới được tiến hành chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 1000m2 trên. Luật sư cho em hỏi là cơ quan nhà nước trả lời như vậy có
đúng không ? và trường hợp của bà em bây giờ phải làm như thế nào? Vì mỗi lần xin
phép lên thổ cứ rất mất thời gian.
Em cảm ơn luật sư rất nhiều! Trân trọng kính chào! Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 188, Luật đất đai năm 2013 :
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa
kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy
định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Theo trường hợp của bà bạn thì bà bạn đã làm giấy tờ lên thổ cư, đã đóng tiền và lấy sổ đỏ. Do
đó mà đất ở đây là được sử dụng lâu dài và hơn nữa đất cũng không thuộc đất do nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất và đất đó cũng chưa đi vào xây dựng. Hơn nữa nếu bà bạn có đủ điều kiện
nêu tại Điều 188 như trên thì hoàn toàn có thể chuyển quyền sử dụng đất mà không cần hủy hồ
sơ lên thổ cư trước đó.
3. Nộp thuế khi xây dựng nhà ở khi thuê thầu thi công?
Thưa luật sư! Tôi thuê xây nhà ở, "Hợp đồng thi công xây thô" ghi "bên chủ nhà giao
bên thi công ( là Công ty Thiết kế, Thi công xây dựng) cung cấp vật tư và xây phần thô,
giá trị hợp đồng là 1 tỉ. Nhưng bên thi công ghi trong Hợp đồng "Chủ nhà có trách
nhiệm làm thủ tục hoàn công và giải quyết các vấn đề về thuế".
Xin hỏi: Thuế ở đây là thuế gì, mức đóng là bao nhiêu, theo qui định của pháp luật thì
bên nào đóng? bên thi công nói sẽ chỉ xuất "Hóa đơn nhân công". Khi xây nhà có Hợp
đồng như trên, chủ nhà phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào? Tôi xin cảm ơn! Luật sư tư vấn:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn ký hợp đồng xây dựng, lắp đặt với công ty thiết
kế - thi công xây dựng. Về nguyên tắc khi công ty có phát sinh hoạt động xây dựng, lắp đặt thì
công ty phải là người nộp thuế đối với phần doanh thu từ hoạt động này. Tuy nhiên trong hợp
đồng lại thỏa thuận rõ gia đình bạn là bên nộp thuế này thay cho công ty. Vậy loại thuế mà công
ty này phải nộp là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, để nộp được
loại thuế này bạn cần liên hệ với công ty để biết cách tính thuế và những chứng từ, tài liệu liên
quan đến doanh thu tháng/quý có hoạt động xây dựng cho gia đình bạn để tính phân bổ số thuế phải nộp.
Về thuế giá trị gia tăng, sẽ có 2 trường hợp hợp xảy ra.
-Trường hợp công ty phát sinh xây dựng, lắp đặt ngoại tỉnh, thuế GTGT tạm nộp là 2% (nếu
công ty tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ) hoặc 3% (nếu công ty tính thuế GTGT theo
phương pháp trực tiếp vì đây là hoạt động xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu): Theo quy định
tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-BTC có quy định: "a) Người nộp thuế kinh doanh xây
dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh thì khai thuế giá trị gia
tăng tạm tính theo tỷ lệ 2% đối với hàng hoá chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng 10% hoặc theo tỷ
lệ 1% đối với hàng hoá chịu thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% trên doanh thu hàng hoá chưa có
thuế giá trị gia tăng với cơ quan Thuế quản lý địa phương nơi có hoạt động xây dựng, lắp đặt,
bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh."
- Trường hợp công ty xây dựng, lắp đặt nội tỉnh thì gia đình bạn tiến hành nộp thay cho công ty
như sau: Nếu công ty tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thì nộp thuế GTGT là 10% đối
với giá trị công trình (sau khi đã khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ dùng để xây
dựng nhà của gia đình bạn). Nếu công ty tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp thì nộp
thuế GTGt là 3% đối với phần giá trị công trình đã bao gồm cả giá trị nguyên vật liệu (Xây dựng
có bao thầu nguyên vật liệu).
Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Công ty phải tính các chi phí và doanh thu từ việc xây dựng nhà
cho gia đình bạn và tính thuế với thuế sất là 20% (Thông tư 78/2014/TT-BTC).
4. Bồi thường thiệt hại do xây dựng nhà cửa gây ra?
Thưa luật sư, xin hỏi: Em tên T, nhà ở quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh, nguyên là nhà bên cạnh
có nhu cầu xây dựng lại mới muốn đúc 7 tấm nên trong quá trình xây dựng đã đập phá hiện trạng
nhà 5 tấm, đã gây ảnh hưởng, thiệt hại nghiêm trọng đến nhà em. Em có liên lạc với chủ nhà và
thầu xây dựng thì ban đầu hứa sẽ khắc phục mọi hậu quả gây ra nhưng sau đó lại nói ngang
ngược không chịu trách nhiệm.
Trước khi nhà họ xây dựng thì nhà em hoàn toàn bình thường và không có những hiện tượng đã
nêu trên. Em đã làm đơn phản ánh lên uỷ ban nhân dân phường và có xuống làm bản cam kết nói
họ trong vòng 3 ngày phải qua khắc phục và thoả thuận hậu quả gây ra cho nhà em nhưng đến
hôm nay đã 10 ngày họ vẫn chưa qua khắc phục mà họ vẫn tiếp tục thi công khiến nhà em càng
lúc càng nứt và hư hại nặng. Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp em, bây giờ bên nhà em phải làm
những việc gì để nhờ chính quyền can thiệp yêu cầu nhà bên cạnh ngưng thi công và khắc phục,
bồi thường những thiệt hại chính đáng và đảm bảo an toàn tính mạng cho gia đình em từ khi nhà
bên cạnh tiến hành xây dựng cho đến khi bàn giao nhà. Và nội dung bồi thường thiệt hại gồm những gì? Cảm ơn! Trả lời:
Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định như sau:
“3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý
chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công
trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật
dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về
sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu
phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”
Và căn cứ tại 605 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
"Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng
khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác."
Căn cứ vào hai quy định nêu trên, nếu công trình xây dựng trong quá trình thi công, xây dựng
công trình gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà của bạn thì phải chủ nhà phải ngừng việc thi công và
có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra. Bạn có thể gửi
đơn đến Ủy ban nhân dân phường nơi bạn đang sinh sống để yêu cầu ngừng thi công công trình
do ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài sản của bạn.
Về mức độ bồi thường thiệt hại: Mức độ bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận, căn cứ theo
quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra, cụ thể gồm: mức thiệt hại thực tế đối với công
trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự xác định mức thiệt
hại của công trình liền kề nếu không tự xác định được mức độ thiệt hại thì một trong hai bên có
thể thuê cơ quan định giá để xác định mức thiệt hại cụ thể để làm căn cứ bồi thường.
5. Khi nào xây dựng nhà ở không cần phải xin giấy phép?
Theo khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014 quy định việc khởi công xây dựng nhà ở riêng
lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép.
Theo đó, không phải tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng. Tại
khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định:
“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng, công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm nhiều loại,
trong đó có nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Như vậy, chỉ trongtrường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ khi xây trong khu bảo
tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) mới không cần phải có giấy phép xây dựng.