Sang tên sổ đỏ 2024: Tất cả các khoản thuế, phí phải nộp?

Sang tên sổ đỏ 2024: Tất cả các khoản thuế, phí phải nộp?
1. Khái niệm sang tên sổ đỏ
Sổ đỏ không phải là thuật ngữ được quy định chính thức trong pháp luật đất đai Việt Nam. Thuật
ngữ này xuất phát từ bìa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 10 tháng
12 năm 2009, có màu đỏ đặc trưng, và chỉ xác nhận quyền sử dụng đất mà không bao gồm quyền
sở hữu nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, toàn
quốc sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất mới, thường được gọi là Sổ hồng. Mẫu này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
và có màu hồng, bao gồm cả quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Mặc dù vậy, giá trị
pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ, hay còn gọi là sổ đỏ, vẫn được Nhà nước
thừa nhận và có giá trị tương đương trong các giao dịch pháp lý.
Việc "sang tên sổ đỏ" là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động quyền
sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hoặc các
thay đổi về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quy trình này được thực hiện để cập
nhật thông tin về quyền sở hữu và đảm bảo rằng các giao dịch được công nhận và thực thi hợp pháp.
Kết quả của quá trình sang tên Giấy chứng nhận (bao gồm cả Sổ đỏ và Sổ hồng) có thể được thể
hiện qua hai trường hợp:
- Trường hợp 1: Nếu việc chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất được thực hiện và người nhận
được cấp Giấy chứng nhận mới, thì người đó sẽ có Giấy chứng nhận đứng tên mình, và thông tin
quyền sử dụng đất mới sẽ được thể hiện trên Giấy chứng nhận mới.
- Trường hợp 2: Nếu người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho nhà đất không được cấp
Giấy chứng nhận mới, thông tin về việc chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất sẽ được ghi nhận
trên các trang 3 và 4 của Giấy chứng nhận hiện có. Trong trường hợp này, người nhận vẫn được
bảo đảm quyền sử dụng và sở hữu nhà đất theo thông tin được cập nhật trên Giấy chứng nhận cũ.
2. Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ năm 2024
Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP, tổ chức và cá nhân khi thực hiện việc đăng
ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đều phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ
đối với nhà đất hiện tại là 0,5% giá trị tài sản ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế hoặc giá trị tài sản theo quy định của pháp luật.
Phí thẩm định hồ sơ
Theo quy định trong Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi thực hiện việc sang tên
nhà đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm các tỉnh và thành phố trực
thuộc trung ương. Do đó, mức thu phí thẩm định hồ sơ có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành
phố. Phí thẩm định hồ sơ liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở bao gồm việc xem xét, đánh giá các điều kiện cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, bao gồm các trường hợp cấp lần đầu,
cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính
chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và điều kiện cụ thể của địa phương.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Lệ phí này bao gồm các khoản thu sau:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản gắn liền với đất.
- Cấp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai.
- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
- Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ được quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa
phương và chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Nguyên tắc quy định mức thu là:
+ Mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương,
phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn mức thu tại các khu vực khác.
+ Mức thu đối với tổ chức sẽ cao hơn mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.
Phí công chứng, chứng thực
Mức thu phí công chứng hợp đồng được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:
- Đối với giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng dưới 50 triệu đồng, mức phí là 50.000 đồng.
- Đối với giá trị từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng, mức phí là 100.000 đồng.
- Đối với giá trị từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, mức phí là 0,1% giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản.
- Đối với giá trị từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng, mức phí là 1 triệu đồng cộng với 0,06% giá trị hợp
đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng.
- Đối với giá trị từ 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng, mức phí là 2,2 triệu đồng cộng với 0,05% giá trị hợp
đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng.
- Đối với giá trị từ 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng, mức phí là 3,2 triệu đồng cộng với 0,04% giá trị
hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng.
- Đối với giá trị từ 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng, mức phí là 5,2 triệu đồng cộng với 0,03% giá trị
hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng.
- Đối với giá trị trên 100 tỷ đồng, mức phí là 32,2 triệu đồng cộng với 0,02% giá trị hợp đồng
hoặc giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng.
Thuế thu nhập cá nhân
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm c
Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT như sau:
Kể từ ngày 01/01/2015, thuế suất áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với việc
chuyển nhượng bất động sản, thay vì hai phương pháp tính thuế trước đây. Công thức tính thuế
thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (lưu ý rằng giá chuyển nhượng không
được thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành).
Trong trường hợp quyền sở hữu đất thuộc đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho
từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản của họ.
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ và các bước nộp thuế, phí
3.1. Thủ tục sang tên sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Có công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy tờ gốc (sổ đỏ).
- Giấy tờ tùy thân của các bên liên quan: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
- Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có).
- Biên lai thuế, phí: Chứng minh việc đã nộp các loại thuế và phí theo quy định.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Nếu có yêu cầu (như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (hoặc cơ
quan chức năng địa phương).
- Nộp hồ sơ cùng các giấy tờ đã chuẩn bị.
- Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra và yêu cầu bổ sung nếu cần thiết.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Thẩm định hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và thực hiện các bước
cần thiết để xác minh tính hợp pháp của hồ sơ.
Cập nhật thông tin: Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ cập nhật thông tin quyền sử dụng đất
của người mua vào hệ thống quản lý đất đai.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Sau khi hồ sơ được xử lý và chấp thuận, người mua sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có tên của mình.
Trong trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng sẽ được cập
nhật vào trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận cũ.
3. 2. Các bước nộp thuế, phí
Bước 1: Nộp lệ phí trước bạ
- Mức thu: 0,5% giá trị tài sản.
- Nơi nộp: Cơ quan thuế cấp huyện hoặc cơ quan thuế được chỉ định.
- Thủ tục: Nộp tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai thu tiền tại cơ quan thuế.
Bước 2: Nộp phí thẩm định hồ sơ
- Mức thu: Tùy thuộc vào quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, và căn cứ vào quy mô diện
tích và tính chất của hồ sơ.
- Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thẩm định hồ sơ.
Bước 3: Nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Mức thu: Được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào điều kiện địa phương và loại giấy chứng nhận.
- Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan cấp giấy chứng nhận.
Bước 4: Nộp phí công chứng (nếu có)
- Mức thu: Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc hợp đồng.
- Nơi nộp: Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.
Bước 5: Nộp thuế thu nhập cá nhân
- Mức thu: 2% trên giá chuyển nhượng.
- Công thức tính thuế: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng
giá đất do UBND tỉnh ban hành).
- Nơi nộp: Cơ quan thuế cấp huyện hoặc cơ quan thuế được chỉ định.