lOMoARcPSD| 36625228
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA CHÍNH TRỊ VÀ LUẬT
TIỂU LUẬN PHÁP LUẬT ĐẠI CƯƠNG
ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH
CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . 3
1.Lí do chọn đề tài . . . . . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 3
2.Mục tiêu nghiên cứu .. . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 3
3.Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................................................. .. . . . 3
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1. Khái niệm: .. . . . .. . . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 4
1.2. Những đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán tài sản: .. . . . .. . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . 4 lOMoARcPSD| 36625228
1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ: ......................................................................................................... 4
1.2.2 Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù: .................................................................................................................... 4
1.2.3 Mục đích chuyển giao quyền sở hữu: ................................................................................................................................ 4
1.3 Những nội dung của hợp đồng mua bán tài sản: .. . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . 4
1.3.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán: ....................................................................................................................................
4 1.3.2 Chất lượng của tài sản mua bán: ........................................................................................................................................
5 1.3.3 Giá và phương thức thanh toán: ..........................................................................................................................................
6 1.3.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán: .......................................................................................................................... 6
1.3.5 Địa điểm giao tài sản: .............................................................................................................................................................. 7
1.3.6 Phương thức giao tài sản: ....................................................................................................................................................... 7
1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản: .. . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 7
1.5. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản .. . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 8
1.6 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản: .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . 8
CHƯƠNG 2.THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2.1.Quy định của BLDS về thời điểm chuyển quyền sở hữu .. . . . .. . . . . . . . .. .. . . . . . . . .. . . . . . . 10
2.2.Quy định của bộ luật dân sự 2015 về thời điểm chịu rủi ro . . .. . . . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . .10
2.3 Ví dụ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với đối với tài sản không
phải đăng ký quyền sở hữu
. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . 11
2.4 Xung đột pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất .. . . .12
CHƯƠNG 3.TÌNH HUỐNG THỰC TI N VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU . . . . . . . . 16
3.1 Sự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản .. . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . .. . .. . . . . . . .. . . . . . . 16
3.2 Rủi ro phải chịu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản .. . . .. . . . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . .17
KẾT LUẬN .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 LỜI MỞ ĐẦU
1.Lí do chọn ề tài
Tài sản là một vấn ề trung tâm và cốt lõi trong các mối quan hệ xã hội và pháp luật.Mua
bán tài sản là một trong những quan hệ pháp luật ược các nước trên thế giới quan tâm và lOMoARcPSD| 36625228
trong ó có Việt Nam.Ở Việt Nam, mua bán tài sản ược quy ịnh trong bộ luật dân sự năm
2015, ây không chỉ ơn thuần là loại hợp ồng mà bộ luật dân sự Việt Nam quy ịnh mà là sự
phổ biến,quan trọng trong ời sống của con người. Hợp ồng mua bán tài sản ra ời nhằm ể
bảo vệ quyền và lợi ích của các bên có liên quan cũng như là công cụ pháp lý giúp cho Nhà
nước có thể ngăn chặn,giải quyết mọi tranh chấp có thể xảy ra ,bảo vệ chủ thể khi tham gia vào giao dịch này.
Trong quá trình học tập, tìm hiểu,nghiên cứu, chúng tôi cảm thấy hợp ồng mua bán tài sản
là vô cùng quan trọng và cấp thiết.Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo iều kiện thuận lợi
cho việc hình thành và phát triển quan hệ hợp ồng.Chính vì lí do ó mà chúng tôi chọn ề tài
“Tìm hiểu về hợp ồng mua bán tài sản theo quy ịnh của bộ luật dân sự 2015” làm ề tài tiểu
luận thi cuối kì của mình.
2.Mục tiêu nghiên cứu
Dựa trên những quy ịnh chung bộ luật hợp ồng mua bán tài sản, những nghiên cứu i
trước của các bậc nghiên cứu cũng như những kiến thức tích lũy trong quá trình học tập,
nghiên cứu tài liệu liên quan.Người viết mong muốn khẳng ịnh vai trò quan trọng của hợp
ồng mua bán tài sản trong quan hệ pháp luật cũng như trong ời sống con người.Trong phạm
vi ề tài, người viết ưa ra những ý kiến, óng góp nhằm góp phần và hoàn thiện hợp ồng mua
bán tài sản.Bên cạnh ó người viết còn nhấn mạnh vào những lợi ích nhằm phát huy tối a
quyền lợi của chủ thể
3.Phạm vi nghiên cứu
Do phạm vi ề tài quá rộng,người viết chỉ nghiên cứu ề tài dựa trên bộ luật dân sự năm
2015 và các bên tài liệu có liên quan. Người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu,phân
tích,so sánh , ối chiếu giữa lí luận và thực tiễn ể ưa ra những giải pháp ể khắc phục những
hạn chế của bộ luật mua bán tài sản.
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 1.1. Khái niệm:
Theo Điều 430, Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp ồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo ó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.” lOMoARcPSD| 36625228
1.2. Những ặc iểm pháp lý của Hợp ồng mua bán tài sản:
Hợp ồng mua bán tài sản có các ặc iểm sau ây:
1.2.1 Hợp ồng mua bán tài sản là hợp ồng song vụ:
Bên bán và bên mua ều có quyền và nghĩa vụ ối nhau. Trong hợp ồng này,
bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua
có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật.
1.2.2 Hợp ồng mua bán là hợp ồng có ền bù:
Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản ền bù về
việc mua bán tài sản. Đặc iểm có ền bù trong Hợp ồng mua bán tài sản là yếu tố phân
biệt giữa hợp ồng này với hợp ồng tặng cho tài sản là hợp ồng không có ền bù
1.2.3 Mục ích chuyển giao quyền sở hữu:
Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc iểm này là yếu tố phân biệt
giữa Hợp ồng mua bán tài sản với hợp ồng cho mượn tài sản, hợp ồng cho thuê tài sản.
1.3 Những nội dung của hợp ồng mua bán tài sản:
1.3.1 Đối tượng của hợp ồng mua bán:
Tài sản ược quy ịnh tại Bộ luật dân sự ều có thể là ối tượng của Hợp ồng mua
bán. Đối tượng của hợp ồng mua bán tài sản cũng phải thỏa mãn những quy ịnh của
pháp luật về chế ộ pháp lí của ối tượng trong giao dịch dân sự. Đối tượng của hợp
ồng mua bán phải ược phép giao dịch. Nếu ối tượng của Hợp ồng mua bán là vật thì
vật phải ược xác ịnh rõ.
Đối tượng của Hợp ồng mua bán là quyền tài sản thì phải có những chứng từ
hoặc bằng chứng khác ể chứng minh quyền ó thuộc sở hữu của bên bán. Quyền tài
sản là ối tượng của Hợp ồng mua bán phổ biến là chuyển giao quyền òi nợ, mua bán lOMoARcPSD| 36625228
quyền sử dụng ất ai, mua bán quyền sở hữu các ối tượng của quyền sở hữu trí tuệ
chuyển giao ược. Cho dù ối tượng của Hợp ồng mua bán là vật cụ thể hay một quyền
tài sản thì phải ược xác ịnh rõ.
Đối tượng của Hợp ồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lại.
Trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật ó ang hoặc chuẩn bị ược hình thành.
1.3.2 Chất lượng của tài sản mua bán:
● Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thoả thuận.
● Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản ã ược công bố hoặc ược cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quy ịnh thì thỏa thuận của các bên về chất
lượng của tài sản không ược thấp hơn chất lượng của tài sản ược xác ịnh theo
tiêu chuẩn ã công bố hoặc theo quy ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
● Khi các bên không có thoả thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất
lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán ược xác ịnh theo
tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản ã ược công bố, quy ịnh của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.
● Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản ã ược công bố,
quy ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì
chất lượng của tài sản mua bán ược xác ịnh theo tiêu chuẩn thông thường
hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục ích giao kết hợp ồng và theo quy
ịnh của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
1.3.3 Giá và phương thức thanh toán:
● Giá, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác
ịnh theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy ịnh giá, phương thức
thanh toán phải theo quy ịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa
thuận của các bên phải phù hợp với quy ịnh ó. lOMoARcPSD| 36625228
● Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá,
phương thức thanh toán thì giá ược xác ịnh theo giá thị trường, phương thức
thanh toán ược xác ịnh theo tập quán tại ịa iểm và thời iểm giao kết hợp ồng.
1.3.4 Thời hạn thực hiện hợp ồng mua bán:
● Thời hạn thực hiện hợp ồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải
giao tài sản cho bên mua úng thời hạn ã thoả thuận; bên bán chỉ ược giao tài
sản trước hoặc sau thời hạn nếu ược bên mua ồng ý.
● Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu
cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài
sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
● Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác ịnh
hoặc xác ịnh không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán
ngay tại thời iểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
1.3.5 Địa iểm giao tài sản:
Địa iểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì ược
xác ịnh theo ịa iểm thực hiện nghĩa vụ như sau:
● Nơi có bất ộng sản, nếu ối tượng của nghĩa vụ là bất ộng sản;
● Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu ối tượng của nghĩa vụ không phải là bất ộng sản.
1.3.6 Phương thức giao tài sản:
● Tài sản ược giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả
thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua. lOMoARcPSD| 36625228
● Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều
lần mà bên bán thực hiện không úng nghĩa vụ ở một lần nhất ịnh thì bên mua
có thể hủy bỏ phần hợp ồng liên quan ến lần vi phạm ó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
1.4. Ý nghĩa của hợp ồng mua bán tài sản:
Hợp ồng mua bán thường ược thực hiện ngay sau khi các bên ạt ược thỏa thuận về
ối tượng và giá cả. Trong quy trình này, bên mua sẽ thanh toán tiền, và sau ó, bên bán sẽ
chuyển giao vật phẩm cho bên mua. Tuy nhiên, cũng có khả năng mà các bên có thể ạt ược
thỏa thuận khác nhau, như việc nhận tiền trước rồi chuyển giao vật phẩm sau, hoặc chuyển
giao vật phẩm trước và nhận tiền sau.
Trong trường hợp ối tượng của hợp ồng là một lượng lớn tài sản, các bên thường có
thể thực hiện việc chuyển giao vật phẩm thành nhiều lần, mỗi lần tương ứng với một số
lượng hay khối lượng nhất ịnh. Sau khi hoàn tất hợp ồng, các bên có thể thỏa mãn nhu cầu
tiêu dùng, sản xuất, hoặc kinh doanh của họ.
Hợp ồng mua bán không chỉ là một công cụ pháp lý quan trọng, mà còn là phương
tiện tạo iều kiện cho các cá nhân và tổ chức thực hiện trao ổi hàng hóa. Nó áp ứng nhu cầu
a dạng từ sinh hoạt tiêu dùng ến sản xuất kinh doanh. Trong một nền kinh tế a dạng, quan
hệ mua bán thể hiện mối liên kết về trao ổi vật liệu và sản phẩm giữa các ơn vị kinh tế thuộc
các thành phần kinh tế khác nhau, góp phần tạo iều kiện cho sự tồn tại và phát triển của các
thành phần này. Hơn nữa, quan hệ mua bán còn óng góp vào việc nâng cao ời sống vật chất,
văn hóa, và tinh thần của cộng ồng.
1.5. Đối tượng của hợp ồng mua bán tài sản
Căn cứ theo quy ịnh tại Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy ịnh về ối tượng của
hợp ồng mua bán tài sản như sau:
“Điều 431. Đối tượng của hợp ồng mua bán
1. Tài sản ược quy ịnh tại Bộ luật này ều có thể là ối tượng của hợp ồng mua bán.
Trường hợp theo quy ịnh của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản lOMoARcPSD| 36625228
là ối tượng của hợp ồng mua bán phải phù hợp với các quy ịnh ó. 2. Tài sản bán thuộc sở
hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán”
1.6 Hình thức của hợp ồng mua bán tài sản:
Hợp ồng mua bán có thể có nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc vào thoả thuận của
các bên hoặc theo quy ịnh của pháp luật. Hình thức này óng vai trò quan trọng trong việc
xác ịnh quyền và nghĩa vụ của từng bên, cũng như trách nhiệm dân sự ối với những hành vi vi phạm hợp ồng.
Cụ thể, hình thức của hợp ồng mua bán có thể ược thực hiện bằng miệng hoặc bằng
văn bản, tùy thuộc vào thoả thuận của các bên. Nếu ối tượng của hợp ồng là tài sản phải
ăng ký quyền sở hữu, thì theo quy ịnh của pháp luật, hợp ồng mua bán phải ược lập bằng
văn bản có công chứng hoặc chứng thực ể ảm bảo tính chính xác và pháp lý.
Hình thức của hợp ồng mua bán không chỉ là phương tiện ể xác ịnh người bán và
người mua, mà còn là căn cứ quan trọng ể xác ịnh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
ồng. Nó cũng giúp xác ịnh trách nhiệm dân sự của bên nào vi phạm hợp ồng, tạo ra cơ sở
pháp lý cho quá trình giải quyết tranh chấp nếu có. Như vậy, hình thức của hợp ồng mua
bán không chỉ là một quy ịnh hình thức, mà còn là yếu tố quyết ịnh quan trọng trong quản
lý và thi hành hợp ồng.
CHƯƠNG 2.THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
2.1.Quy ịnh của BLDS về thời iểm chuyển quyền sở hữu
Theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), thời iểm chuyển
quyền sở hữu là thời iểm phát sinh quyền sở hữu của người ược chuyển giao ối với tài sản.
Điều 238 BLDS năm 2015 quy ịnh:
"Thời iểm chuyển quyền sở hữu ối với tài sản là thời iểm bên có quyền hoặc người
ại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản." lOMoARcPSD| 36625228
Như vậy, thời iểm chuyển quyền sở hữu ược xác ịnh theo nguyên tắc chiếm hữu là
sở hữu. Theo ó, người ược chuyển giao tài sản sẽ trở thành chủ sở hữu của tài sản ó kể từ
thời iểm họ chiếm hữu tài sản.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có thể quy ịnh thời iểm chuyển quyền sở hữu tài sản khác
với thời iểm chiếm hữu tài sản. Ví dụ, theo quy ịnh tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm
2014, thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ược xác ịnh là thời iểm ăng ký biến ộng về quyền
sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, các bên trong hợp ồng chuyển quyền sở hữu tài sản có thể thỏa thuận về
thời iểm chuyển quyền sở hữu tài sản. Thỏa thuận này phải ược lập thành văn bản và ược
công chứng, chứng thực nếu pháp luật quy ịnh như vậy.
2.2.Quy ịnh của bộ luật dân sự 2015 về thời iểm chịu rủi ro
Theo quy ịnh tại Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, thời iểm chịu rủi ro trong hợp ồng
mua bán tài sản ược quy ịnh như sau: ● Nguyên tắc chung
● Bên bán chịu rủi ro ối với tài sản trước khi tài sản ược giao cho bên mua, bên mua
chịu rủi ro ối với tài sản kể từ thời iểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy ịnh khác.
● Trường hợp tài sản phải ăng ký quyền sở hữu
● Đối với hợp ồng mua bán tài sản mà pháp luật quy ịnh tài sản ó phải ăng ký quyền
sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho ến khi hoàn thành thủ tục ăng ký, bên mua chịu rủi ro kể
từ thời iểm hoàn thành thủ tục ăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Giải thích
● Rủi ro là khả năng tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm oạt trái phép.
● Thời iểm chịu rủi ro là thời iểm mà bên có nghĩa vụ chịu rủi ro ối với tài sản trong hợp ồng mua bán. Áp dụng lOMoARcPSD| 36625228
Quy ịnh về thời iểm chịu rủi ro trong hợp ồng mua bán tài sản có ý nghĩa quan trọng
trong việc xác ịnh trách nhiệm của các bên trong trường hợp tài sản bị mất mát, hư hỏng,
giảm sút giá trị hoặc bị chiếm oạt trái phép.
Theo quy ịnh này, bên bán chịu rủi ro ối với tài sản cho ến khi tài sản ược giao cho
bên mua. Điều này có nghĩa là, nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị
chiếm oạt trái phép trong thời gian này, thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua.
Bên mua chịu rủi ro ối với tài sản kể từ thời iểm nhận tài sản. Điều này có nghĩa là,
nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc bị chiếm oạt trái phép kể từ thời iểm
này, thì bên mua phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên bán.
Trong trường hợp tài sản phải ăng ký quyền sở hữu, thì bên bán chịu rủi ro cho ến
khi hoàn thành thủ tục ăng ký. Điều này có nghĩa là, nếu tài sản bị mất mát, hư hỏng, giảm
sút giá trị hoặc bị chiếm oạt trái phép trong thời gian này, thì bên bán phải chịu trách nhiệm
bồi thường cho bên mua, ngay cả khi bên mua ã nhận tài sản.
Các bên có thể thỏa thuận khác về thời iểm chịu rủi ro trong hợp ồng mua bán tài
sản, nhưng phải phù hợp với quy ịnh của pháp luật.
2.3 Ví dụ về việc xác ịnh thời iểm chuyển quyền sở hữu ối với ối với tài sản
không phải ăng ký quyền sở hữu *Ví dụ :
A bán cho B một con lợn cái và thỏa thuận rằng B sẽ ược chuyển quyền sở hữu khi con
lợn ược chuyển giao và dẫn i. Nhưng trước khi B dẫn i thì nó ã hạ sinh một con lợn con.
Vậy con lợn con ở ây là tài sản chưa chuyển giao mà sinh ra hoa tức và lợi tức thì phần lợi
ó sẽ thuộc về bên nào?
Ở ây lợi ích ược sinh ra nhưng không xác ịnh ược bên nhận ược phần lợi. Căn cứ theo Điều
161 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Thời iểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác ối với tài sản thực hiện theo quy ịnh
của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy ịnh thì thực hiện
theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy ịnh và các bên không có thỏa
thuận thì thời iểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác ối với tài sản là thời iểm tài sản ược chuyển giao. lOMoARcPSD| 36625228
Thời iểm tài sản ược chuyển giao là thời iểm bên có quyền hoặc người ại diện hợp
pháp của họ chiếm hữu tài sản.
2. Trường hợp tài sản chưa ược chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi,
lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. “ Trong
trường hợp này tài sản phát sinh hoa tức và lợi tức là con lợn cái chưa ược chuyển giao cho
bên B nên nằm trong trường hợp chưa chuyển giao mà phát sinh hoa tức và lợi tức. Như
vậy hoa tức và lợi tức trong trường hợp này là con lợn con sẽ thuộc về phía A. Tuy nhiên
nếu A và B có thỏa thuận nào khác thì sẽ phải làm theo úng thỏa thuận ó
2.4 Xung ột pháp luật về thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ất *Quyền sở hữu nhà:
Điều 238 Bộ luật dân sự 2015: “Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho
người khác khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua
hợp ồng mua bán, trao ổi, tặng cho, cho vay, hợp ồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy
ịnh của pháp luật hoặc thông qua việc ể thừa kế thì quyền sở hữu ối với tài sản của người ó
chấm dứt kể từ thời iểm phát sinh quyền sở hữu của người ược chuyển giao”.
Luật Dân sự năm 2015 không i sâu vào các quy ịnh chi tiết về quyền sở hữu nhà.
Chúng ta cần tham chiếu ến Luật Nhà ở năm 2014 ể ịnh rõ thời iểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở
Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014 quy ịnh về thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy ịnh tại khoản 3 Điều này
và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời iểm
bên mua, bên thuê mua ã thanh toán ủ tiền mua, tiền thuê mua và ã nhận bàn giao nhà ở,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 2.
Trường hợp góp vốn, tặng cho, ổi nhà ở thì thời iểm chuyển quyền sở hữu là kể từ
thời iểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận ổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp
vốn, bên tặng cho, bên ổi nhà ở. lOMoARcPSD| 36625228 3.
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì
thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời iểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc
kể từ thời iểm bên mua thanh toán ủ tiền mua nhà ở cho chủ ầu tư. Đối với nhà ở thương
mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản thì thời iểm chuyển quyền sở hữu ược
thực hiện theo quy ịnh của pháp luật về kinh doanh bất ộng sản. 4.
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ược thực hiện
theo quy ịnh của pháp luật về thừa kế. 5.
Các giao dịch về nhà ở quy ịnh tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các
iều kiện về giao dịch nhà ở và hợp ồng phải có hiệu lực theo quy ịnh của Luật này”.
Với luật này quyền sở hữu nhà ược ấn ịnh ngay khi bên mua thanh toán ầy ủ mà không
còn phụ thuộc vào việc ăng kí sang tên ối với tài sản chuyển nhượng. Những quy ịnh này
hướng ến bảo vệ quyền và lợi ích cho bên mua nhiều hơn so với bên bán vì lúc nào bên mua
cũng là bên yếu thế hơn bên bán. Tuy vậy nếu chỉ thanh toán 1 phần thì thì quyền sỡ hữu vẫn thuộc về bên bán.
*Còn về quyền sử dụng ất:
Theo khoản 15 Điều 3 Luật ất ai 2013 xác ịnh: “Đăng ký ất ai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với ất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng ất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ất và quyền quản lý ất ối với một thửa ất vào hồ sơ ịa chính”
Điều 5 Luật ất ai 2013 người sử dụng ất:
Người sử dụng ất ược Nhà nước giao ất, cho thuê ất, công nhận quyền sử dụng ất,
nhận chuyển quyền sử dụng ất theo quy ịnh của Luật này, bao gồm: 1.
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, ơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác
theo quy ịnh của pháp luật về dân sự (sau ây gọi chung là tổ chức); 2.
Hộ gia ình, cá nhân trong nước (sau ây gọi chung là hộ gia ình, cá nhân); lOMoARcPSD| 36625228 3.
Cộng ồng dân cư gồm cộng ồng người Việt Nam sinh sống trên cùng ịa bàn
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và iểm dân cư tương tự có cùng phong tục,
tập quán hoặc có chung dòng họ; 4.
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh ường, niệm
phật ường, tu viện, trường ào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan ại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao ược Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc
tổ chức liên chính phủ, cơ quan ại diện của tổ chức liên chính phủ; 6.
Người Việt Nam ịnh cư ở nước ngoài theo quy ịnh của pháp luật về quốc tịch; 7.
Doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn ầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy ịnh của pháp luật về ầu tư.
Điều 166 Luật ất ai 2013: Quyền chung của người sử dụng ất: 1.
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ất. 2.
Hưởng thành quả lao ộng, kết quả ầu tư trên ất. 3.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo ất nông nghiệp. 4.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp ỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ất nông nghiệp. 5.
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về ất ai của mình. 6.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi ất theo quy ịnh của Luật này. 7.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng ất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ất ai. lOMoARcPSD| 36625228
CHƯƠNG 3.TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN VÀ QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM NGHIÊN CỨU
3.1 Sự thỏa thuận trong hợp ồng mua bán tài sản Tình huống :
Ông Tăng ký hợp ồng mua bán với anh Hiệp, hai bên thỏa thuận ông Tăng sẽ cung
cấp cho anh Hiệp 100 xe ạp ba bánh trẻ em. Tuy nhiên tới ngày giao hàng, sau khi kiểm tra
lô hàng, anh Hiệp phát hiện ông Tăng giao thiếu các chi tiết như yên xe, bánh phụ, ghế
sau… Do ó, anh Hiệp từ chối nhận hàng, hủy bỏ hợp ồng và yêu cầu ông Tăng phải bồi
thường thiệt hại do giao hàng không úng theo thỏa thuận.
Giải quyết vấn ề:
Theo iều 430 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy ịnh hợp ồng mua bán tài sản là:
Hợp ồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo ó bên bán chuyển quyền
sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp ồng mua bán nhà ở, mua bán nhà ể sử dụng vào mục ích khác ược thực hiện
theo quy ịnh của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Đồng thời, Điều 438 Bộ Luật Dân sự năm 2015 cũng quy ịnh trách nhiệm do giao
vật không ồng bộ trong hợp ồng mua bán như sau
1. Trường hợp vật ược giao không ồng bộ làm cho mục ích sử dụng của vật không
ạt ược thì bên mua có một trong các quyền sau ây:
a) Nhận và yêu cầu bên bán giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, yêu cầu bồi
thường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận ã nhận cho ến khi vật ược giao ồng bộ;
b) Hủy bỏ hợp ồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Trường hợp bên mua ã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao không ồng bộ thì ược
trả lãi ối với số tiền ã trả theo lãi suất thỏa thuận giữa các bên nhưng không ược vượt quá
mức lãi suất ược quy ịnh tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận
thì thực hiện theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này và yêu cầu bên bán bồi lOMoARcPSD| 36625228
thường thiệt hại do giao vật không ồng bộ, kề từ thời iểm phải thực hiện hợp ồng cho ền
khi vật ược giao ồng bộ.
Như vậy, căn cứ quy ịnh trên, anh Hiệp có quyền hủy bỏ hợp ồng và yêu cầu ông
Tăng bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, anh Hiệp có quyền khác là anh có thể nhận và yêu
cầu ông Tăng giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, ồng thời anh cũng có quyền yêu cầu
bồi thường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận ã nhận cho ến khi ược giao ồng bộ.
3.2 Rủi ro phải chịu khi thực hiện hợp ồng mua bán tài sản Tình huống :
Ông M thoả thuận bán cho bà N nhà vườn rộng 1.000 m vị trí gần bờ sông với giá 800
triệu ồng Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu lại trả sau hoàn tất thủ tục ăng ký quyền sở hữu
Hợp ồng mua bán công chứng vào ngày 15/8/2016 theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ làm
thủ tục ăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên thời gian chờ hoàn tất thủ tục ăng ký quyền sở hữu
êm 18/8/2016, sau trận mưa lớn, bờ sông bị sạt lỡ trôi gần 200 m2 ất khu vườn Bà N ề nghị
ông M giảm 200 triệu ồng lại ể khấu trừ vào số diện tích ất vườn bị trôi Ông M không ồng
ý, ông cho hợp ồng công chứng có hiệu lực Điều 162 Bộ luật D n sự năm 2015”... người ược
chuyển giao t i sản sẽ thừa hưởng to n bộ quyền sở hữu ối với t i sản và ồng thời, chịu cÆc
trÆch nhiệm v rủi ro gắn liền với t i sản ấy” Bà M bảo Đất bất ộng sản thuộc diện phải ăng
ký quyền sở hữu, theo quy ịnh Điều 105 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tính ến êm 18/8/2016
quyền sở hữu ất chưa chuyển dịch sang cho bà chưa hoàn thành thủ tục ăng ký quyền sở
hữu (theo quy ịnh Điều 452), iều ồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro vườn bị sạt lỡ
thủ tục ăng ký chưa hoàn thành (theo quy ịnh Điều 503 của Bộ luật D n sự năm 2015) Quan iểm của nhóm:
Quyền sử dụng ất và quyền sở hữu nhà dạng tài sản ặc biệt, cũng như các giao dịch
mua bán tài sản và bất ộng sản, ang chiếm tỷ lệ áng kể. Mặc dù chưa có số liệu thống kê cụ
thể về tỷ lệ số vụ tranh chấp ất ai so với tổng số vụ án dân sự, tuy nhiên, có thể nhận thấy
rằng tranh chấp ất ai ang chiếm tỷ lệ lớn trong số các vụ tranh chấp liên quan ến bất ộng
sản, và xu hướng này có vẻ gia tăng theo thời gian. lOMoARcPSD| 36625228
Để giải quyết xung ột về vấn ề này, nhóm nghiên cứu ưa ra một số quan iểm và kiến
nghị. Trong ó, quan iểm về hợp ồng mua bán tài sản là một iểm quan trọng. Cụ thể, nhóm ề xuất:
Nguyên tắc luật chung và luật chuyên ngành Việt Nam:
● Cần nêu rõ liệu hợp ồng mua bán tài sản có áp dụng nguyên tắc của luật chung hay
luật chuyên ngành Việt Nam không.
● Quy ịnh về quyền ưu tiên áp dụng luật văn cụ thể trong trường hợp có nhiều luật áp dụng.
Hiệu lực văn bản quy phạm pháp luật:
● Cần quy ịnh rõ ràng về thời iểm hết hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật, và
trường hợp nếu cần ghi nhận lại hiệu lực.
● Phải xác ịnh rõ trách nhiệm pháp lý nhẹ trong nội dung văn bản, và xem xét liệu văn
bản có lợi cho ối tượng áp dụng có quy ịnh hiệu lực trở lại hay không.
Hành vi chủ thể trong công chứng:
● Yêu cầu công chứng viên công chứng hành vi chủ thể, không thể xác ịnh hết tài sản
có tranh chấp, kê biên, và xác ịnh rõ ràng trường hợp tài sản mua bán có tranh chấp.
● Xác ịnh thời iểm chuyển quyền sở hữu từ thời iểm công chứng ể giảm rủi ro lớn cho bên mua.
Quy ịnh về ăng ký quyền sử dụng ất:
● Thực hiện ăng ký quyền sử dụng ất ngay sau thời iểm công chứng ể bảo ảm rằng bên
mua có thể yêu cầu hỗ trợ dừng việc mua bán trong trường hợp tranh chấp.
Nhóm nghiên cứu cũng ồng ý với quan iểm xác ịnh thời iểm chuyển quyền sở hữu là
từ thời iểm bên mua nhận ược giấy tờ về quyền sở hữu ối với quyền tài sản ó hoặc từ thời
iểm ăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy ịnh., theo quy ịnh của Điều 450
của Bộ Luật Dân sự năm 2015. KẾT LUẬN
Tóm lại, hợp ồng mua bán tài sản là một loại hợp ồng dân sự, ược xác lập trên cơ sở
tự do, tự nguyện, bình ẳng, hợp tác và thiện chí của các bên.Hợp ồng mua bán tài sản có thể lOMoARcPSD| 36625228
ược giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và có hiệu lực kể từ thời
iểm các bên ã thỏa thuận về tất cả nội dung của hợp ồng.Hợp ồng mua bán tài sản có thể
ược chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, do một bên vi phạm hợp ồng hoặc theo quy ịnh
của pháp luật.Trong quá trình thực hiện hợp ồng mua bán tài sản, các bên cần lưu ý một số
vấn ề sau:Các bên cần xác ịnh rõ ối tượng của hợp ồng, bao gồm loại tài sản, số lượng, chất
lượng, giá cả, thời hạn giao hàng, ịa iểm giao hàng, phương thức thanh toán và cần thỏa
thuận rõ về trách nhiệm bảo hành, bảo trì tài sản sau khi giao hàng.Các bên cần lưu giữ ầy
ủ hồ sơ, chứng từ liên quan ến hợp ồng mua bán tài sản ể làm căn cứ giải quyết tranh chấp
nếu xảy ra.Việc nắm vững các quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán tài sản sẽ giúp
các bên tham gia hợp ồng thực hiện hợp ồng một cách thuận lợi và bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1/ Hội, Q., & NGHĨA, C. (2015). Bộ luật Dân sự. Hà Nội.
2/ “Luật Nhà ở 2014 số 65/2014/QH13” truy cập 13/12/2023 tại ường link:
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx
3/ “Luật Nhà ở 2013 số 45/2014/QH13” truy cập 13/12/2023 tại ường link:
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx
4/ “Giải áp một số trường hợp hòa giải về hợp ồng mua bán” truy cập 15/12/2023 tại ường
link: https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=26&cn=753&tc=7047
5/ “Thời iểm chịu rủi ro trong hợp ồng mua bán tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 ược quy
ịnh như thế nào?” truy cập 14/12/2023 tại ường link: nganhangphapluat.lawnet.vn/tu-van-
phap-luat/quyen-dan-su/thoi-diem-chiu-rui-ro-tronghop-dong-mua-ban-tai-san-theo-bo- luat-241372 lOMoARcPSD| 36625228
6/ “Thời iểm chịu rủi ro trong hợp ồng mua bán tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 ược quy
ịnh như thế nào?” truy cập 15/12/2023 tại ường link:
thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/iframe/3AEDC-hd-thoi-diem-chiu-rui-ro-tronghop-
dong-mua-ban-tai-san-theo-bo-luat-dan-su-2015-duoc-quy-dinh-nhu-the-nao.html
7/ “Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/Q13” truy cập 13/12/2023 tại ường link:
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-296215.aspx