-
Thông tin
-
Quiz
Tóm tắt Giáo trình Tâm lý học giáo dục | Học viện Hành chính Quốc gia
Điều kiện hoạt động của các DN thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Tiêu chuẩn của thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Tài liệu giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời đọc đón xem!
Tiếng Anh chuyên ngành (TA2024) 122 tài liệu
Học viện Hành chính Quốc gia 768 tài liệu
Tóm tắt Giáo trình Tâm lý học giáo dục | Học viện Hành chính Quốc gia
Điều kiện hoạt động của các DN thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Tiêu chuẩn của thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay. Tài liệu giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời đọc đón xem!
Môn: Tiếng Anh chuyên ngành (TA2024) 122 tài liệu
Trường: Học viện Hành chính Quốc gia 768 tài liệu
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
lOMoARcPSD|50713028
Câu 1: Điều kiện hoạt ộng của các DN thẩm ịnh giá ở Việt Nam hiện nay.
Ngày 19/6/2023, Quốc hội thông qua Luật Giá 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024. Điều kiện
hoạt ộng của doanh nghiệp thẩm ịnh giá từ 01/7/2024 ( LUẬT GIÁ 2023 CHƢƠNG VI THẨM ĐỊNH GIÁ)
Theo Điều 52 Luật Giá 2023 quy ịnh iều kiện hoạt ộng của doanh nghiệp và chi nhánh doanh
nghiệp thẩm ịnh giá như sau:
- Được cấp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá ồng thời phải bảo ảm
duy trì các iều kiện quy ịnh tại Điều 49 và Điều 50 Luật Giá 2023.
(Điều 49. Điều kiện cấp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá
Khi ề nghị cấp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá, doanh nghiệp
phải có ít nhất 05 người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 Điều 45. Đăng ký hành nghề thẩm ịnh giá
1. Người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá phải áp ứng ủ các iều kiện sau ây:
a) Có năng lực hành vi dân sự ầy ủ;
b) Có hợp ồng lao ộng theo quy ịnh của pháp luật về lao ộng ang còn hiệu lực với doanh nghiệp mà
người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá, trừ trường hợp người có thẻ thẩm
ịnh viên về giá là người ại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
c) Có tổng thời gian thực tế làm việc tại các doanh nghiệp thẩm ịnh giá, cơ quan quản lý nhà nước về
giá và thẩm ịnh giá với trình ộ ại học trở lên từ ủ 36 tháng. Trường hợp làm việc với trình ộ ại học
trở lên về chuyên ngành giá hoặc thẩm ịnh giá theo chương trình ịnh hướng ứng dụng theo quy ịnh
của pháp luật thì tổng thời gian thực tế làm việc tại các doanh nghiệp thẩm ịnh giá, cơ quan quản lý
nhà nước về giá và thẩm ịnh giá từ ủ 24 tháng;
d) Đã cập nhật kiến thức về thẩm ịnh giá theo quy ịnh của Bộ Tài chính, trừ trường hợp thẻ thẩm ịnh
viên về giá ược cấp dưới 01 năm tính ến thời iểm ăng ký hành nghề; ) Không thuộc ối tượng quy ịnh
tại khoản 2 Điều này.
2. Đối tượng không ược hành nghề thẩm ịnh giá bao gồm:
a) Cán bộ, công chức theo quy ịnh của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, ơn vị thuộc Quân ội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan
nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, công nhân công an trong cơ quan, ơn vị thuộc Công an nhân dân;
b) Người ang bị cấm hành nghề thẩm ịnh giá theo bản án, quyết ịnh của Tòa án ã có hiệu lực pháp
luật; người ang trong thời gian bị khởi tố, truy tố, xét xử theo quy ịnh của pháp luật về tố tụng hình sự;
người ã bị kết án về một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan ến tài chính, giá, thẩm ịnh giá mà
chưa ược xóa án tích; người ang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị
trấn; người ang bị ưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, ưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc;
c) Người ang bị tước thẻ thẩm ịnh viên về giá theo quyết ịnh xử phạt vi phạm hành chính của người
có thẩm quyền theo quy ịnh của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
của Luật này ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp và áp ứng iều kiện sau ây:
Đối với doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty hợp danh
thì chủ doanh nghiệp, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc doanh nghiệp tư nhân; người ại diện theo
pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng Giám ốc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty
hợp danh phải áp ứng yêu cầu quy ịnh tại Điều 51 của Luật này.
Điều 51. Người ại diện theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc của doanh nghiệp thẩm ịnh
giá, người ứng ầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá lOMoARcPSD|50713028
1. Người ại diện theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc của doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải áp
ứng ủ các iều kiện sau ây:
a) Là người ại diện theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc ược ghi trên Giấy chứng nhận ăng ký doanh nghiệp;
b) Là thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp ó;
c) Có từ ủ 36 tháng là thẩm ịnh viên về giá;
d) Duy trì iều kiện quy ịnh tại các iểm a, b, d và khoản 1 Điều 45 của Luật này;
) Không thuộc các trường hợp ã giữ vị trí người ại diện theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc
của doanh nghiệp thẩm ịnh giá ã bị thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh
giá trong thời gian 12 tháng ối với doanh nghiệp thẩm ịnh giá ã bị thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện
kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá lần ầu và 60 tháng ối với doanh nghiệp thẩm ịnh giá ã bị thu hồi giấy
chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá từ lần 02 trở lên tính tới thời iểm nộp hồ sơ
cấp, cấp lại giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá.
2. Người ại diện theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc của doanh nghiệp thẩm ịnh giá, người
ứng ầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược ghi tên trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm ịnh giá cấp cho doanh nghiệp thẩm ịnh giá.
Chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân, các thành viên hợp danh
công ty hợp danh phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp;
b) Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần thì người ại diện
theo pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng Giám ốc của doanh nghiệp phải áp ứng yêu cầu quy ịnh tại
Điều 51 của Luật này; ồng thời doanh nghiệp phải có ít nhất 02 thành viên góp vốn hoặc 02 cổ
ông phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp.
Trường hợp thành viên góp vốn hoặc cổ ông là tổ chức thì người ại diện theo ủy quyền của của
tổ chức góp vốn phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại
doanh nghiệp; tổng phần vốn góp của các thành viên là tổ chức không quá 35% vốn iều lệ. Tổng
số vốn góp của các thành viên hoặc cổ ông là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành
nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp phải chiếm trên 50% vốn iều lệ của doanh nghiệp.
2. Trường hợp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá bị mất, rách hoặc
thông tin thay ổi so với thông tin trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh
giá, doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm ịnh giá.
3. Chính phủ quy ịnh hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp, cấp lại giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh
doanh dịch vụ thẩm ịnh giá.
Điều 50. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá
1. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá là ơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm ịnh giá
ược thành lập theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp, áp ứng các iều kiện quy ịnh tại khoản
2 Điều này và ược ghi tên trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá của
doanh nghiệp thẩm ịnh giá.
2. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải áp ứng ủ các iều kiện sau ây:
a) Phải có ít nhất 03 người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 của Luật này ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại chi
nhánh. Những người này không ược ồng thời ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại trụ sở chính
hoặc chi nhánh khác của doanh nghiệp thẩm ịnh giá; lOMoARcPSD|50713028
b) Người ứng ầu chi nhánh phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký
hành nghề thẩm ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 của Luật này ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá tại chi nhánh ó.
3. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược thực hiện hoạt ộng thẩm ịnh giá theo quyết ịnh
bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm ịnh giá và ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo
thẩm ịnh giá ối với các hợp ồng thẩm ịnh giá do chi nhánh ký kết với khách hàng thẩm ịnh giá.
4. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá chịu trách nhiệm về hoạt ộng cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá của chi nhánh.)
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày không áp ứng một trong các iều kiện quy ịnh tại Điều 49
và Điều 50 Luật Giá 2023, doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải báo cáo Bộ Tài chính; ồng thời
phải khắc phục trong thời hạn tối a 03 tháng kể từ ngày không ủ iều kiện.
- Trong thời gian khắc phục iều kiện hoạt ộng theo quy ịnh tại khoản 2 Điều 52 Luật Giá
2023, (Điều 52. Điều kiện hoạt ộng của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá
2. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày không áp ứng một trong các iều kiện quy ịnh tại Điều 49 và Điều
50 của Luật này, doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải báo cáo Bộ Tài chính; ồng thời phải khắc phục trong
thời hạn tối a 03 tháng kể từ ngày không ủ iều kiện.) hoạt ộng cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá của
doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá thực hiện như sau: + Trường hợp người ại
diện theo pháp luật của doanh nghiệp không còn là thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp hoặc
không còn áp ứng iều kiện quy ịnh tại các iểm a, b, d và khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023 thì
doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá không ược phát hành chứng thư thẩm
ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá.
Trường hợp người ứng ầu chi nhánh không còn là thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp hoặc
không còn áp ứng iều kiện quy ịnh tại các iểm a, b, d và khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023 thì chi
nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá không ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá;
+ Trường hợp không ủ số lượng thẩm ịnh viên về giá tối thiểu nhưng không thuộc trường hợp
quy ịnh tại iểm a khoản 3 Điều 52 Luật Giá 2023 ( Trong thời gian khắc phục iều kiện hoạt ộng
theo quy ịnh tại khoản 2 Điều này, hoạt ộng cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá của doanh nghiệp, chi nhánh
doanh nghiệp thẩm ịnh giá thực hiện như sau: a) Trường hợp người ại diện theo pháp luật của doanh
nghiệp không còn là thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp hoặc không còn áp ứng iều kiện quy ịnh tại
các iểm a, b, d và khoản 1 Điều 45 của Luật này thì doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh
giá không ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá. Trường hợp người ứng ầu chi
nhánh không còn là thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp hoặc không còn áp ứng iều kiện quy ịnh tại
các iểm a, b, d và khoản 1 Điều 45 của Luật này thì chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá không ược
phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá;)
thì doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá,
báo cáo thẩm ịnh giá với những hợp ồng thẩm ịnh giá ã ký kết trong giai oạn còn ủ iều kiện về
số lượng thẩm ịnh viên về giá nhưng không ược ký kết hợp ồng dịch vụ thẩm ịnh giá mới.
- Sau thời hạn 03 tháng kể từ ngày không ủ iều kiện quy ịnh tại Điều 49 và Điều 50 Luật Giá
2023, doanh nghiệp thẩm ịnh giá không khắc phục các iều kiện hoạt ộng thẩm ịnh giá thì bị ình
chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá hoặc thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch
vụ thẩm ịnh giá theo quy ịnh tại Điều 54 Luật Giá 2023;
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá không khắc phục các iều kiện hoạt ộng thẩm ịnh giá thì
bị xóa tên trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá.
(Điều 54. Đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá và thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện
kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá lOMoARcPSD|50713028
1. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá bị ình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá khi thuộc một trong các trường hợp sau ây:
a) Không áp ứng một trong các iều kiện quy ịnh tại khoản 1 Điều 49 của Luật này trong 03 tháng liên tục;
b) Phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá do người không phải là thẩm ịnh
viên về giá ký với vai trò thẩm ịnh viên về giá;
c) Các trường hợp ình chỉ hoạt ộng theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp, xử lý vi phạm hành chính và hình sự.
2. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá bị thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm
ịnh giá khi thuộc một trong các trường hợp sau ây:
a) Kê khai không úng hoặc gian lận, giả mạo hồ sơ ề nghị cấp, cấp lại giấy chứng nhận ủ iều
kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá;
b) Không phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm ịnh giá trong 12 tháng liên tục;
c) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày bị ình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá, doanh nghiệp
không khắc phục ược vi phạm quy ịnh tại iểm a khoản 1 Điều này; d) Tự chấm dứt hoạt ộng
kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá;
) Bị thu hồi giấy chứng nhận ăng ký kinh doanh hoặc giấy chứng nhận ăng ký doanh nghiệp.
3. Trong thời gian bị ình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá, doanh nghiệp thẩm ịnh giá không
ược ký hợp ồng dịch vụ thẩm ịnh giá và không ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá. Doanh
nghiệp thẩm ịnh giá bị thu hồi giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá phải
chấm dứt việc kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá kể từ ngày quyết ịnh thu hồi có hiệu lực thi hành.
Người ại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm ịnh giá tại thời iểm bị thu hồi giấy chứng
nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ lưu trữ hồ
sơ, tài liệu về thẩm ịnh giá của doanh nghiệp thẩm ịnh giá quy ịnh tại iểm i khoản 2 Điều 53 của Luật này.
(Điều 53. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm ịnh giá 2.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược quy ịnh như sau:
a) Tuân thủ quy ịnh về hoạt ộng thẩm ịnh giá theo quy ịnh của Luật này;
b) Thực hiện thẩm ịnh giá theo úng hợp ồng thẩm ịnh giá và lĩnh vực chuyên môn ược phép thực hiện;
bố trí thẩm ịnh viên về giá, người có ủ năng lực chuyên môn, nghiệp vụ ể thực hiện thẩm ịnh giá
theo hợp ồng ã ký kết; tạo iều kiện ể thẩm ịnh viên về giá thực hiện hoạt ộng thẩm ịnh giá ộc lập, khách quan;
c) Xây dựng, tổ chức thực hiện kiểm soát chất lượng báo cáo thẩm ịnh giá ể phát hành và cung cấp
chứng thư thẩm ịnh giá cho khách hàng thẩm ịnh giá;
d) Bảo ảm chứng thư thẩm ịnh giá phát hành tuân thủ các quy ịnh của Chuẩn mực thẩm ịnh giá Việt
Nam, trừ trường hợp khách hàng thẩm ịnh giá cố tình cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm
ịnh giá; chịu trách nhiệm trước khách hàng về việc cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá theo hợp ồng ã ký kết;
) Bồi thường thiệt hại theo quy ịnh của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp ồng thẩm ịnh
giá hoặc trong trường hợp hoạt ộng thẩm ịnh giá gây thiệt hại ến lợi ích của cơ quan, tổ chức, cá nhân
do không tuân thủ các quy ịnh về thẩm ịnh giá;
e) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt ộng thẩm ịnh giá hoặc trích lập dự phòng rủi
ro nghề nghiệp theo quy ịnh của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
g) Quản lý, giám sát hoạt ộng của thẩm ịnh viên về giá tại doanh nghiệp;
h) Thực hiện ầy ủ các quy ịnh về chế ộ báo cáo về hoạt ộng thẩm ịnh giá theo quy ịnh của Bộ lOMoARcPSD|50713028
trưởng Bộ Tài chính;
i) Tổ chức bảo quản, lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm ịnh giá an toàn, ầy ủ, hợp pháp và bảo mật theo
quy ịnh của pháp luật về lưu trữ;
k) Nghĩa vụ khác theo quy ịnh của pháp luật.)
4. Chính phủ quy ịnh chi tiết việc ình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá, thu hồi giấy
chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá.)
Câu 2: Tiêu chuẩn của thẩm ịnh giá ở Việt Nam hiện nay.
13 Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam
1. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 01 (Ký hiệu: TĐGVN 01)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 01 “Những quy tắc ạo ức hành nghề thẩm ịnh giá’
ược Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-
BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Nội dung tiêu chuẩn:
Thẩm ịnh viên, doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải tôn trọng và chấp hành úng quy ịnh của
Luật Giá, các văn bản hướng dẫn và các quy ịnh khác của pháp luật có liên quan trong
quá trình hành nghề thẩm ịnh giá. Thẩm ịnh viên phải là người có phẩm chất ạo ức tốt,
liêm khiết, trung thực, khách quan khi tiến hành thẩm ịnh giá, áp ứng các tiêu chuẩn của
thẩm ịnh viên về giá quy ịnh tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn. Thẩm ịnh viên ký
báo cáo kết quả thẩm ịnh giá, chứng thư thẩm ịnh giá phải chịu trách nhiệm trước pháp
luật, trước người ại diện theo pháp luật, Tổng Giám ốc hoặc Giám ốc doanh nghiệp thẩm
ịnh giá về kết quả thẩm ịnh giá. Người ại diện theo pháp luật, Tổng Giám ốc hoặc Giám
ốc doanh nghiệp thẩm ịnh giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính úng ắn, trung thực,
khách quan của kết quả thẩm ịnh giá trước pháp luật, khách hàng và bên thứ ba có liên
quan do khách hàng thẩm ịnh giá xác ịnh và ược doanh nghiệp thẩm ịnh giá thống nhất
ghi trong hợp ồng thẩm ịnh giá. Các tiêu chuẩn ạo ức và trình ộ chuyên môn nghề nghiệp
thẩm ịnh giá gồm: Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bảo mật; Công khai, minh bạch;
Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; Tư cách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
2. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 02 (Ký hiệu: TĐGVN 02)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 02 “Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm ịnh giá’
ược Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-
BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Nội dung tiêu chuẩn: Cơ
sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị
tài sản ược ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường và ược xác ịnh bằng
các cách tiếp cận theo quy ịnh của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam. Giá trị
thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời iểm, ịa iểm thẩm ịnh giá, giữa một bên
là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
khách quan, ộc lập, có ủ thông tin, các bên tham gia hành ộng một cách có hiểu biết,
thận trọng và không bị ép buộc. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị
trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị
trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng
hạn chế người mua, người bán. Trường hợp có sự hạn chế ối với việc xác ịnh giá trị thị
trường của tài sản (thông tin, dữ liệu trên thị trường, iều kiện thẩm ịnh giá hoặc các hạn
chế khác), thẩm ịnh viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) và thể hiện
mức ộ ảnh hưởng ến kết quả thẩm ịnh giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết quả thẩm ịnh giá./.
3. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 03 (Ký hiệu: TĐGVN 03) lOMoARcPSD|50713028
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 03 “Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm ịnh giá’
ược Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của
Bộ trưởng Bộ Tài chính. Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ
sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản ược ước tính trên cơ sở giá trị phi thị trường là
giá trị phi thị trường và ược xác ịnh bằng các cách tiếp cận theo quy ịnh của hệ thống
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một
tài sản tại thời iểm, ịa iểm thẩm ịnh giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào
ặc iểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản
mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị ối với một số người mua ặc biệt, giá trị khi giao
dịch trong iều kiện hạn chế, giá trị ối với một số mục ích thẩm ịnh giá ặc biệt và các giá
trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị ặc biệt, giá trị ầu tư, giá trị ể tính thuế hoặc các giá trị khác
Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm ịnh viên cần nêu tên của loại giá trị phi
thị trường cụ thể ược áp dụng và ưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: Đặc iểm ặc
biệt của tài sản thẩm ịnh giá; Người mua, nhà ầu tư ặc biệt; Giao dịch trong thị trường
hạn chế, bắt buộc phải bán; Giá trị theo những mục ích ặc biệt như mục ích tính thuế./.
4. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 04 (Ký hiệu: TĐGVN 04)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 04 “Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt ộng
thẩm ịnh giá” ược Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TTBTC ngày 27 tháng 10
năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Nội dung tiêu chuẩn Giá trị của tài sản ược hình
thành bởi sự tác ộng của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả
năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm ịnh giá, thẩm ịnh viên cần nghiên cứu, vận dụng
các nguyên tắc cơ bản dưới ây ể phân tích, ánh giá các yếu tố tác ộng ến quá trình hình
thành giá trị của tài sản, từ ó ưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Hiện nay có 11 Nguyên
tắc kinh tế chi phối hoạt ộng thẩm ịnh giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất Nguyên tắc cung – cầu Nguyên tắc thay ổi Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc cân
bằng Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Nguyên tắc phân phối thu nhập Nguyên tắc
óng góp Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc cạnh tranh Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
5. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 05 (Ký hiệu: TĐGVN 05)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm ịnh giá’ ược Ban hành kèm
theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Quy
trình thẩm ịnh giá bao gồm các bước sau: Bước 1. Xác ịnh tổng quát về tài sản cần thẩm
ịnh giá và xác ịnh giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm ịnh giá. Bước 2.
Lập kế hoạch thẩm ịnh giá. Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4. Phân
tích thông tin. Bước 5. Xác ịnh giá trị tài sản cần thẩm ịnh giá. Bước 6. Lập báo cáo kết
quả thẩm ịnh giá, chứng thư thẩm ịnh giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
6. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 06 (Ký hiệu: TĐGVN 06)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 06 “Báo cáo kết quả thẩm ịnh giá, Chứng thư
thẩm ịnh giá, Hồ sơ thẩm ịnh giá’ ược Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
6.1. Báo cáo kết quả thẩm ịnh giá Báo cáo kết quả thẩm ịnh giá (sau ây gọi là Báo cáo)
phải thể hiện thông tin úng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể
ể thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm ịnh giá. Những thông tin này phải ược
trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản ến những yếu tố tác ộng
tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên
thị trường hình thành kết quả thẩm ịnh giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của
Chứng thư thẩm ịnh giá. Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay ổi theo ối tượng thẩm
ịnh giá, mục ích, yêu cầu tiến hành thẩm ịnh và theo yêu cầu của khách hàng. lOMoARcPSD|50713028
6.2. Chứng thư thẩm ịnh giá Chứng thư thẩm ịnh giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Số hợp ồng thẩm ịnh giá và/hoặc văn bản yêu cầu/ ề nghị thẩm ịnh giá. Thông tin về
khách hàng thẩm ịnh giá. Thông tin chính về tài sản thẩm ịnh giá (tên và chủng loại tài
sản, ặc iểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật). Mục ích thẩm ịnh giá. Thời iểm thẩm
ịnh giá. Căn cứ pháp lý. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm ịnh giá. Giả thiết và giả thiết ặc
biệt Cách tiếp cận và phương pháp thẩm ịnh giá. Những iều khoản loại trừ và hạn chế
của kết quả thẩm ịnh giá. Kết quả thẩm ịnh giá cuối cùng. Họ tên, số thẻ và chữ ký của
thẩm ịnh viên ược giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm ịnh giá ã ký Báo cáo. Họ tên,
số thẻ, chữ ký của người ại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người ại diện
theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm ịnh giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm ịnh giá và
dấu của doanh nghiệp thẩm ịnh giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp
thẩm ịnh giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người ứng ầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh
giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược phát hành chứng thư tại chi
nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm ịnh giá. Thời
hạn có hiệu lực của kết quả thẩm ịnh giá. Các phụ lục kèm theo (nếu có). Chứng thư
thẩm ịnh giá gửi cho khách hàng bao gồm cả báo cáo kết quả thẩm ịnh giá. Mẫu chứng
thư thẩm ịnh giá ược quy ịnh tại Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
6.3. Hồ sơ thẩm ịnh giá
a) Thẩm ịnh viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm ịnh giá ể chứng minh quá trình thẩm
ịnh giá ã ược thực hiện theo úng các Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam và các quy ịnh
của pháp luật về giá có liên quan. Hồ sơ thẩm ịnh giá ược khai thác, sử dụng theo quy
ịnh của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm ịnh giá phải
ảm bảo tính bảo mật theo quy ịnh của pháp luật.
b) Hồ sơ thẩm ịnh giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục vụ cho
quá trình thẩm ịnh giá tài sản ể hình thành kết quả thẩm ịnh giá cuối cùng. Tài liệu trong
hồ sơ thẩm ịnh giá phải ược phân loại, sắp xếp theo thứ tự và ược thể hiện trên giấy,
phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy ịnh của pháp luật hiện hành. Thành
phần của từng hồ sơ thẩm ịnh giá có thể khác biệt căn cứ vào mục ích thẩm ịnh giá và
loại tài sản cần thẩm ịnh giá.
c) Lưu trữ hồ sơ thẩm ịnh giá Hồ sơ thẩm ịnh giá phải ược ưa vào lưu trữ bằng giấy
và dữ liệu iện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp thẩm
ịnh giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá phát hành Chứng thư thẩm ịnh giá.
7. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 07 (Ký hiệu: TĐGVN 07)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 07 “Phân loại tài sản trong thẩm ịnh giá” ược Ban
hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính. Nội dung tiêu chuẩn
7.1. Các tài sản thẩm ịnh giá phải là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có
quy ịnh khác. Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản bị
mất, bị cháy, bị hủy hoại do ịch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai
báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh
mục tài sản trong Bảng cân ối kế toán gần nhất của doanh nghiệp ể tiến hành thẩm ịnh giá.
7.2. Tài sản có thể ược phân chia theo các cách sau: Phân loại theo khả năng di dời, tài
sản ược chia thành: bất ộng sản và ộng sản; Phân loại theo ặc tính vật chất và hình
thức mang giá trị, tài sản ược chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.
7.3. Bất ộng sản và ộng sản
a) Bất ộng sản là các tài sản không di dời ược Bất ộng sản có ặc iểm là gắn cố ịnh với
một không gian, vị trí nhất ịnh, không di dời ược, bao gồm: Đất ai; Công trình xây dựng lOMoARcPSD|50713028
trên ất gắn liền với ất ai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng ó; Các tài
sản khác gắn liền với ất ai; Các tài sản khác theo quy ịnh của pháp luật.
b) Động sản Động sản là những tài sản không phải là bất ộng sản. Động sản có ặc iểm
là không gắn cố ịnh với một không gian, vị trí nhất ịnh và có thể di dời ược, ví dụ: máy,
thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ. Việc nhận biết tính hợp pháp
của ộng sản ược căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa ơn mua bán, chứng từ nhập
khẩu và các căn cứ khác của tài sản.
7.4. Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính
a) Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ ể sử
dụng phục vụ các mục ích của mình. – Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: ất ai,
nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết
bị truyền dẫn. – Tài sản hữu hình có những ặc iểm nhận biết sau: + Có ặc tính vật lý; +
Thuộc sở hữu của chủ tài sản; + Có thể trao ổi ược; + Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
b) Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các
quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau ây: + Tài sản trí tuệ;
+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy ịnh của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả,
quyền sở hữu công nghiệp,…; + Quyền mang lại lợi ích kinh tế ối với các bên ược quy
ịnh cụ thể tại hợp ồng dân sự theo quy ịnh của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng
sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng ược; + Các mối quan hệ
phi hợp ồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà
cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu; + Các tài sản vô hình khác.
c) Tài sản tài chính bao gồm: – Tiền mặt; – Công cụ vốn chủ sở hữu của ơn vị khác.
Trong ó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp ồng chứng tỏ ược những lợi ích còn lại về tài
sản của ơn vị sau khi trừ i toàn bộ nghĩa vụ của ơn vị ó. – Quyền theo hợp ồng – Hợp
ồng sẽ hoặc có thể ược thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của ơn vị. Tài sản
tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại
trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và
phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu ãi, hợp ồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.
7.5. Quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá ược bằng tiền theo quy ịnh của pháp
luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác. Quyền tài
sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản ược hưởng một các hợp pháp.
7.6. Doanh nghiệp Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở
giao dịch ổn ịnh, ược ăng ký kinh doanh theo quy ịnh của pháp luật nhằm mục ích thực
hiện các hoạt ộng kinh doanh. Việc phân loại tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho việc
lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm ịnh giá ể xác ịnh giá trị của doanh nghiệp.
8. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 08 (Ký hiệu: TĐGVN 08)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ ược Ban hành
kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá thông
qua việc so sánh tài sản thẩm ịnh giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự ã có các
thông tin về giá trên thị trường. Nội dung tiêu chuẩn
8.1. Cách tiếp cận từ thị trường có thể ược sử dụng ể xác ịnh giá trị tài sản thẩm ịnh giá
theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam.
Để xác ịnh giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh ược
quan iểm của các ối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm ịnh giá, căn lOMoARcPSD|50713028
cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi ã iều chỉnh mức ộ tác ộng ến
giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm ịnh giá cần ược ước lượng, ánh giá
trên cơ sở nhu cầu của ối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm ịnh, không
dựa trên các ặc iểm ặc biệt chỉ có giá trị ối với một số cá biệt ối tượng tham gia thị
trường tài sản thẩm ịnh giá. Để xác ịnh giá trị phi thị trường, thẩm ịnh viên cần xác ịnh
giá trị tài sản thẩm ịnh giá trên cơ sở các iểm ặc biệt của tài sản thẩm ịnh giá, nhóm
khách hàng (hoặc nhà ầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các ặc iểm ặc biệt ó của tài sản.
Từ ó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các ặc iểm ặc biệt tương tự
với ối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà ầu tư) cá biệt, có nhu cầu
sử dụng các ặc iểm ặc biệt trên của tài sản thẩm ịnh giá.
8.2. Phương pháp so sánh thường ược áp dụng ể thẩm ịnh giá các tài sản thẩm ịnh giá
có giao dịch phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm ịnh
giá, xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản so sánh ể ước tính, xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá. Phương pháp so sánh
thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm ịnh viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố
so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm ịnh giá ể iều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của
tài sản so sánh, từ ó xác ịnh mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố so sánh cơ
bản cần thu thập ối với một số loại hình tài sản theo quy ịnh tại Phụ lục số 01 ban hành
kèm theo Tiêu chuẩn này. 9. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 09 (Ký hiệu: TĐGVN 09)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ ược Ban hành kèm
theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Cách
tiếp cận từ chi phí là cách thức xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá thông qua chi phí
tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm ịnh
giá và hao mòn của tài sản thẩm ịnh giá. Nội dung tiêu chuẩn 9.1. Cách tiếp cận từ chi
phí có thể ược sử dụng ể xác ịnh giá trị tài sản thẩm ịnh giá theo cơ sở giá thị trường
hoặc phi thị trường. Để xác ịnh giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần
phản ánh ược quan iểm của ối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm ịnh
giá. Cụ thể: chi phí thay thế, mức ộ hữu dụng mong muốn ối với tài sản, giá trị hao mòn
của tài sản,… cần ược ánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan iểm, nhu
cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm ịnh viên cũng cần
xác ịnh mục ích sử dụng tài sản ể áp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác ịnh giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh ược
các ặc iểm ặc thù của ối tượng sử dụng ặc biệt, ặc iểm ặc biệt hoặc tính năng sử dụng ặc
biệt của tài sản thẩm ịnh giá. Ví dụ: trong trường hợp xác ịnh giá trị tài sản ối với người
chủ sở hữu, thẩm ịnh viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí trên cơ sở ánh giá nhu cầu
sử dụng tài sản, khả năng tài chính,… của người chủ sở hữu.
9.2. Cách tiếp cận từ chi phí thường ược áp dụng trong trường hợp: – Không có ủ thông
tin trên thị trường ể áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập. – Có dự
ịnh tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm ịnh giá công trình mới ược xây dựng hoặc tài
sản mới ược chế tạo. – Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm ịnh giá khác. Tùy vào
mục ích thẩm ịnh giá, ặc iểm của tài sản và mức ộ sẵn có của số liệu, thẩm ịnh viên lựa
chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận
chi phí ể tiến hành thẩm ịnh giá. Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm ịnh
giá xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo
ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm ịnh giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao
mòn của tài sản thẩm ịnh giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm ịnh giá xác ịnh giá trị của tài sản
thẩm ịnh giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế ể tạo ra một tài sản tương lOMoARcPSD|50713028
tự tài sản thẩm ịnh giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và
giá trị hao mòn của tài sản thẩm ịnh giá.
Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
10. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 10 “Cách tiếp cận từ thu nhập’ ược Ban hành kèm
theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Cách
tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác ịnh giá trị của tài sản thông qua việc quy ổi dòng
tiền trong tương lai có ược từ tài sản về giá trị hiện tại. 10.1. Cách tiếp cận từ thu nhập
có thể ược sử dụng ể xác ịnh giá trị tài sản thẩm ịnh giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc
phi thị trường. Để xác ịnh giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần
phản ánh ược ặc iểm của a số ối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm ịnh giá. Cụ thể:
thu nhập thuần, chi phí hoạt ộng, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu ầu
vào khác cần ược ánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm
ịnh, dự oán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường
ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng ến việc dự báo. Thẩm ịnh viên cũng cần
xác ịnh mục ích sử dụng tài sản ể áp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác ịnh giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh ược
các ặc iểm ặc thù của ối tượng sử dụng ặc biệt hoặc tính năng sử dụng ặc biệt của tài
sản thẩm ịnh. Ví dụ: Thẩm ịnh viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết
khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm ịnh có ược do những ặc iểm khác biệt của tài sản hoặc
tiêu chí ầu tư ặc biệt của nhà ầu tư. 10.2.
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu
nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài
sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không ổi, thu nhập mang lại
từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu
nhập ược áp dụng ối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo ược
thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính ược tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu
phù hợp. Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa
trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong ó: – Phương pháp vốn hóa trực
tiếp ược áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương ối ổn ịnh (không ổi hoặc
thay ổi theo một tỷ lệ nhất ịnh) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại ( ược tính
bằng tuổi ời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. – Phương pháp dòng tiền chiết
khấu ược áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến ổi qua các giai oạn khác
nhau (không ổn ịnh), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt ầu hoạt ộng hoặc
một công trình mới bắt ầu xây dựng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp
thẩm ịnh giá xác ịnh giá trị của tài sản thẩm ịnh giá dựa trên cơ sở quy ổi dòng thu nhập
thuần ổn ịnh hàng năm dự kiến có ược từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử
dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu
nhập. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm ịnh giá xác ịnh giá trị của
tài sản thẩm ịnh giá dựa trên cơ sở quy ổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có ược
từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương
pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
11. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 11 (Ký hiệu: TĐGVN 11)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 11 “Thẩm ịnh giá bất ộng sản” ược Ban hành kèm
theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Nội
dung tiêu chuẩn Khi tiến hành thẩm ịnh giá bất ộng sản, thẩm ịnh viên có thể áp dụng
các cách tiếp cận và phương pháp thẩm ịnh giá tại Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam về
cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng
trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm ịnh viên có thể áp dụng phương pháp chiết
trừ và phương pháp thặng dư quy ịnh tại iểm 3 và iểm 4 Mục này ể xác ịnh giá trị quyền lOMoARcPSD|50713028
sử dụng ất. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư ược xây dựng trên cơ sở
kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với từng phương pháp thẩm ịnh giá, thẩm ịnh viên lựa chọn các thông tin thu thập
nhằm ảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm ịnh giá.
12. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 12 (Ký hiệu: TĐGVN 12)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 12 “Thẩm ịnh giá doanh nghiệp” ượcBan hành
kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
12.1. Lựa chọn cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm ịnh giá doanh nghiệp 12.2.1.
Cơ sở giá trị của thẩm ịnh giá doanh nghiệp Cơ sở giá trị doanh nghiệp là
giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp ược xác ịnh trên
cơ sở mục ích thẩm ịnh giá, ặc iểm pháp lý, ặc iểm kinh tế-kỹ thuật và ặc iểm thị trường
của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá, yêu cầu của khách hàng thẩm ịnh giá tại hợp ồng
thẩm ịnh giá (nếu phù hợp với mục ích thẩm ịnh giá) và quy ịnh của pháp luật có liên
quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy ịnh tại Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam
số 2 và số 3. Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của
doanh nghiệp, mục ích thẩm ịnh giá và quy ịnh của pháp luật, thẩm ịnh viên ưa ra nhận
ịnh về tình trạng hoạt ộng, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp
cần thẩm ịnh giá sau thời iểm thẩm ịnh giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là
giá trị doanh nghiệp hoạt ộng liên tục. Trong trường hợp thẩm ịnh viên nhận ịnh rằng
doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt ộng sau thời iểm thẩm ịnh giá thì giá trị của doanh nghiệp
sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt ộng có thời hạn hoặc giá trị thanh lý. Việc áp dụng các
phương pháp thẩm ịnh giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và
nhận ịnh của thẩm ịnh viên về trạng thái hoạt ộng của doanh nghiệp tại và sau thời iểm thẩm ịnh giá. 12.2.2.
Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm ịnh giá doanh nghiệp Căn cứ vào cách
tiếp cận, phương pháp thẩm ịnh giá doanh nghiệp ược lựa chọn, thời iểm thẩm ịnh giá
và ặc iểm của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá, thẩm ịnh viên phân tích, ánh giá ể sử dụng
Báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng Báo cáo tài chính ã
ược kiểm toán, soát xét bởi ơn vị kiểm toán ộc lập. Một số lưu ý khi sử dụng báo cáo tài
chính trong thẩm ịnh giá doanh nghiệp bao gồm: – Thẩm ịnh viên ối chiếu, kiểm tra tính
hợp lý của báo cáo tài chính ể bảo ảm ộ tin cậy, trường hợp cần thiết, thẩm ịnh viên ề
nghị doanh nghiệp ược thẩm ịnh giá iều chỉnh lại báo cáo tài chính và sổ sách kế toán
trước khi ưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm
ịnh giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá không iều chỉnh thì thẩm ịnh viên
xác ịnh chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ iều chỉnh và ghi rõ trong Báo cáo
kết quả thẩm ịnh giá. – Khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa ược kiểm toán,
soát xét, hoặc báo cáo tài chính ược kiểm toán, soát xét nhưng có ý kiến không phải là
ý kiến chấp nhận toàn phần thì thẩm ịnh viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn
chế của Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm ịnh giá ể khách hàng thẩm ịnh giá và người
sử dụng kết quả thẩm ịnh giá ược biết. – Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị
trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá,
doanh nghiệp so sánh ể tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi
nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường
nhằm mục ích thẩm ịnh giá, thẩm ịnh viên cần iều chỉnh ể loại trừ thu nhập và chi phí
của các tài sản phi hoạt ộng, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính
thường xuyên. – Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số
liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm
ịnh giá nhằm mục ích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp lOMoARcPSD|50713028
cần thẩm ịnh giá, thẩm ịnh viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường,
không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt ộng.
– Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi
phí liên quan ến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán
tài sản; thay ổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy
giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết ịnh của tòa án và
các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi iều
chỉnh phải xem xét ến tác ộng của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có). 12.3.
Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm ịnh giá doanh nghiệp Các cách tiếp
cận áp dụng trong thẩm ịnh giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách
tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá cần lựa chọn
các cách tiếp cận, phương pháp thẩm ịnh giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu ược cung cấp và
thông tin tự thu thập ể thẩm ịnh giá doanh nghiệp. – Trong cách tiếp cận từ thị trường,
giá trị doanh nghiệp ược xác ịnh thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh
nghiệp cần thẩm ịnh giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro
kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch ã thành công của
chính doanh nghiệp cần thẩm ịnh giá. Phương pháp ược sử dụng trong cách tiếp cận từ
thị trường ể xác ịnh giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương
pháp giá giao dịch. – Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp ược xác ịnh
thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp ược sử dụng trong cách
tiếp cận từ chi phí ể xác ịnh giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản. – Trong cách
tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp ược xác ịnh thông qua việc quy ổi dòng tiền
thuần trong tương lai có thể dự báo ược về thời iểm thẩm ịnh giá. Phương pháp ược sử
dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập ể xác ịnh giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết
khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương
pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu. Khi xác ịnh giá trị doanh nghiệp bằng
cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt ộng tại thời iểm thẩm
ịnh giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo ược của các tài sản hoạt ộng tại
thời iểm thẩm ịnh giá. Trong trường hợp không dự báo ược một cách áng tin cậy dòng
tiền của một số tài sản hoạt ộng thì thẩm ịnh viên có thể không dự báo dòng tiền của tài
sản hoạt ộng này và xác ịnh riêng giá trị của tài sản hoạt ộng này ể cộng vào giá trị
doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản
phi hoạt ộng là tiền mặt và tương ương tiền.
13. Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 13 (Ký hiệu: TĐGVN 13)
Tiêu chuẩn thẩm ịnh giá Việt Nam số 13 “Thẩm ịnh giá tài sản vô hình” ược Ban hành
kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Tài sản vô hình: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền,
lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình ược ề cập trong tiêu chuẩn này phải thỏa mãn ồng thời
các iều kiện sau: Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể
chứa ựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không
áng kể so với giá trị tài sản vô hình; Có thể nhận biết ược và có bằng chứng hữu hình
về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp ồng, bằng chứng nhận, hồ sơ ăng ký, ĩa mềm
máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.); Có khả năng tạo thu nhập cho
người có quyền sở hữu; Giá trị của tài sản vô hình có thể ịnh lượng ược. Tài sản vô hình
bao gồm các loại sau: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy ịnh của pháp luật
về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế ối với các bên ược quy ịnh cụ thể tại
hợp ồng dân sự theo quy ịnh của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác
khoáng sản,…; Các mối quan hệ phi hợp ồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các
mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách
khách hàng, cơ sở dữ liệu…; Nội dung tiêu chuẩn Khi tiến hành thẩm ịnh giá tài sản vô lOMoARcPSD|50713028
hình, cần thu thập các thông tin sau: Mục ích thẩm ịnh giá; Đặc iểm của tài sản vô hình
cần thẩm ịnh giá; Tình trạng pháp lý của việc sở hữu tài sản vô hình (bao gồm cả việc
sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp hay không hợp pháp); Thời iểm thẩm ịnh giá; Triển vọng
của ngành cụ thể liên quan và ảnh hưởng ến giá trị tài sản vô hình cần thẩm ịnh giá;
Triển vọng của nền kinh tế có tác ộng ến giá trị của tài sản vô hình, gồm các yếu tố của
môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối oái,.. ) và môi trường chính trị trong nước
và ngoài nước; Các thông tin nêu tại iểm 3.1; Các thông tin liên quan khác về tài sản vô
hình cần thẩm ịnh giá. Xác ịnh cơ sở giá trị của thẩm ịnh giá. Căn cứ vào mục ích thẩm
ịnh giá, thẩm ịnh viên xác ịnh rõ loại giá trị cần ước tính của tài sản vô hình là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường. Trường hợp ước tính giá trị phi thị trường của tài sản
vô hình là giá trị ối với người sở hữu tài sản vô hình ó, cần tính ến các yếu tố ặc trưng
liên quan chỉ tác ộng ến người chủ sở hữu tài sản vô hình, ví dụ như các ưu ãi về thuế,
giá trị tăng thêm do sử dụng kết hợp tài sản vô hình cần thẩm ịnh giá với các tài sản
khác cùng thuộc sở hữu của một chủ sở hữu,… Câu 3: Điều kiện thành lập công ty
TĐG ở Việt Nam hiện nay.
Điều kiện kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá từ ngày 01/7/2024
Căn cứ Điều 49 Luật Giá 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024) quy ịnh iều kiện kinh
doanh dịch vụ thẩm ịnh giá như sau:
- Khi ề nghị cấp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá, doanh nghiệp
phải có ít nhất 05 người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký hành nghề thẩm ịnh
giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023 ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh
nghiệp và áp ứng iều kiện sau ây:
+ Đối với doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty hợp danh
thì chủ doanh nghiệp, Giám ốc hoặc Tổng giám ốc doanh nghiệp tư nhân; người ại diện theo
pháp luật, Giám ốc hoặc Tổng Giám ốc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty
hợp danh phải áp ứng yêu cầu quy ịnh tại Điều 51 Luật Giá 2023.
Chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân, các thành viên hợp danh
công ty hợp danh phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp;
Trường hợp thành viên góp vốn hoặc cổ ông là tổ chức thì người ại diện theo ủy quyền của của
tổ chức góp vốn phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại
doanh nghiệp; tổng phần vốn góp của các thành viên là tổ chức không quá 35% vốn iều lệ.
Tổng số vốn góp của các thành viên hoặc cổ ông là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ăng ký
hành nghề thẩm ịnh giá tại doanh nghiệp phải chiếm trên 50% vốn iều lệ của doanh nghiệp.
- Trường hợp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá bị mất, rách hoặc
thông tin thay ổi so với thông tin trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh
giá, doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm ịnh giá.
Quy ịnh về doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá
(1) Doanh nghiệp thẩm ịnh giá
Căn cứ Điều 48 Luật Giá 2023 thì doanh nghiệp thẩm ịnh giá là doanh nghiệp ược thành
lập, ăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá theo quy ịnh của pháp luật về
doanh nghiệp và ược Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh
giá theo quy ịnh của Luật Giá 2023. lOMoARcPSD|50713028
Người có chức vụ, quyền hạn thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về giá, sau khi thôi giữ chức vụ,
không ược thành lập hoặc giữ các chức danh, chức vụ quản lý, iều hành tại doanh nghiệp thẩm
ịnh giá trong thời hạn theo quy ịnh của pháp luật về phòng, chống tham nhũng.
(Điều 48. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá
1. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá là doanh nghiệp ược thành lập, ăng ký ngành, nghề kinh doanh
dịch vụ thẩm ịnh giá theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp và ược Bộ Tài chính cấp giấy
chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá theo quy ịnh của Luật này.
2. Người có chức vụ, quyền hạn thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về giá, sau khi thôi giữ chức
vụ, không ược thành lập hoặc giữ các chức danh, chức vụ quản lý, iều hành tại doanh nghiệp
thẩm ịnh giá trong thời hạn theo quy ịnh của pháp luật về phòng, chống tham nhũng.)
(2) Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá
Căn cứ Điều 50 Luật Giá 2023 thì chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá là ơn vị phụ thuộc
của doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược thành lập theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp,
áp ứng các iều kiện quy ịnh và ược ghi tên trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ
thẩm ịnh giá của doanh nghiệp thẩm ịnh giá.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải áp ứng ủ các iều kiện sau ây: -
Phải có ít nhất 03 người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023 ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại chi
nhánh. Những người này không ược ồng thời ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại trụ sở chính
hoặc chi nhánh khác của doanh nghiệp thẩm ịnh giá; -
Người ứng ầu chi nhánh phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký
hành nghề thẩm ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023 ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá tại chi nhánh ó.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược thực hiện hoạt ộng thẩm ịnh giá theo quyết ịnh bằng
văn bản của doanh nghiệp thẩm ịnh giá và ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo cáo thẩm
ịnh giá ối với các hợp ồng thẩm ịnh giá do chi nhánh ký kết với khách hàng thẩm ịnh giá.
Doanh nghiệp thẩm ịnh giá chịu trách nhiệm về hoạt ộng cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá của chi nhánh.
(Điều 50. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá
1. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá là ơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược
thành lập theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp, áp ứng các iều kiện quy ịnh tại khoản
2 Điều này và ược ghi tên trên giấy chứng nhận ủ iều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm ịnh giá
của doanh nghiệp thẩm ịnh giá.
2. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá phải áp ứng ủ các iều kiện sau ây:
a) Phải có ít nhất 03 người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 của Luật này ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại chi
nhánh. Những người này không ược ồng thời ăng ký hành nghề thẩm ịnh giá tại trụ sở chính
hoặc chi nhánh khác của doanh nghiệp thẩm ịnh giá;
b) Người ứng ầu chi nhánh phải là người có thẻ thẩm ịnh viên về giá ủ các iều kiện ăng ký
hành nghề thẩm ịnh giá theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 45 của Luật này ăng ký hành nghề thẩm
ịnh giá tại chi nhánh ó.
3. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm ịnh giá ược thực hiện hoạt ộng thẩm ịnh giá theo quyết ịnh
bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm ịnh giá và ược phát hành chứng thư thẩm ịnh giá, báo lOMoARcPSD|50713028
cáo thẩm ịnh giá ối với các hợp ồng thẩm ịnh giá do chi nhánh ký kết với khách hàng thẩm ịnh giá.
4. Doanh nghiệp thẩm ịnh giá chịu trách nhiệm về hoạt ộng cung cấp dịch vụ thẩm ịnh giá của chi nhánh.)
Câu 4: Anh chị cho biết khái niệm tài sản và phân tích khái niệm tài sản theo Luật Dân sự 2015.
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Tài sản bao gồm bất ộng sản và ộng sản. Bất ộng sản và ộng sản có thể là tài sản hiện có và tài
sản hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản
(1) Vật , là bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm
nhận bằng giác quan của mình. Với ý nghĩa phạm trù pháp lý, vật chỉ có ý nghĩa trở thành ối
tượng của quan hệ pháp luật, tức là nó ược con người kiểm soát và áp ứng ược một nhu cầu
nào ó của con người. Không phải bất kỳ một bộ phận nào của thế giới vật chất cũng ều ược
coi là vật. Vì vậy, có những bộ phận của thế giới vật chất ở dạng này thì ược coi là vật nhưng
ở dạng khác thì không ược coi là vật Ví dụ, ô xi ở dạng không khí trong tự nhiên thì chưa thể
ược coi là vật vì chưa thể ưa vào ể thực hiện ược giao dịch dân sự, chỉ khi ược nén vào bình,
tức là con người có thể nắm giữ, quản lý ược thì mới có thể ưa vào giao lưu dân sự và lúc này
mới ược coi là vật. Như vậy, muốn trở thành vật trong dân sự phải thoả mãn ầy ủ các iều kiện
sau: là bộ phận của thế giới vật chất; con người chiếm hữu ược, mang lại lợi ích cho chủ thể,
có thể ang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
Vật ược phân loại thành các nhóm khác nhau. Dựa vào mối liên hệ, phụ thuộc về công
dụng của vật với nhau mà vật ược phân thành vật chính và vật phụ. Vật chính là vật ộc lập có
thể khai thác theo tính năng (ti vi, iều hoà, máy ảnh…), còn vật phụ là vật trực tiếp phục vụ
cho việc khai thác công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính nhưng có thể tách
rời vật chính ( iều khiển ti vi, vỏ iều hoà, vỏ máy ảnh…). Dựa vào việc xác ịnh giá trị sử dụng
của vật khi ược chia thành nhiều phần nhỏ mà Bộ luật Dân sự phân chia vật thành vật chia
ược và vật không chia ược. Dựa vào ặc tính, giá trị của các tài sản sau khi sử dụng thì chia
thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Dựa vào các dấu hiệu phân biệt của vật mà người ta
phân loại vật thành vật cùng loại và vật ặc ịnh. Ngoài ra, người ta còn chia ra làm vật ồng bộ và vật không ồng bộ.
(2) Tiền, theo Mác thì tiền là một thứ hàng hoá ặc biệt, ược tách ra khỏi thế giới hành hoá,
dùng ể o lường và biểu hiện giá trị của tất cả các loại hàng hoá khác. Nó trực tiếp thể hiện lao
ộng xã hội và biểu hiện quan hệ sản xuất giữa những người sản xuất hàng hoá. Bộ luật Dân sự
năm 2005 và cả Bộ luật Dân sự năm 2015 ều quy ịnh tiền là một loại tài sản nhưng lại không
có quy ịnh ể làm rõ bản chất pháp lý của tiền. Chỉ có loại tiền có giá trị
ang ược lưu hành trên thực tế, tức là ược pháp luật thừa nhận, mới ược coi là tài sản. Tiền là
công cụ thanh toán a năng, là công cụ tích luỹ tài sản và là thước o giá trị. (3) Giấy tờ
có giá, ược hiểu là giấy tờ trị giá ược bằng tiền và chuyển giao ược trong giao lưu dân sự.
Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi
phiếu, kỳ phiếu, công trái…Xét về mặt hình thức, thì giấy tớ có giá là một chứng chỉ ược lập
theo hình thức, trình tự luật ịnh. Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài
sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này ược pháp luật bảo vệ. Giấy tờ
có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với iều kiện chuyển nhượng
toàn bộ một lần, viêc chuyển nhượng một phần giấy tờ có giá là vô hiệu. Ngoài ra, giấy tờ có
giá có tính thời hạn, tính có thể ưa ra yêu cầu, tính rủi ro. Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, giấy lOMoARcPSD|50713028
chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy ăng ký xe máy, xe ô tô,…không phải là giấy tờ có giá.
Những loại giấy tờ này chỉ ược coi là một vật thuộc sở hữu của người ứng tên trên giấy tờ ó.
(3) Quyền tài sản, theo quy ịnh tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền tài sản là
quyền trị giá ược bằng tiền, bao gồm quyền tài sản ối với ối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền
sử dụng ất và các quyền tài sản khác. Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể
và ược pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá
nhân, tổ chức ược pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự ối với tài sản của mình và yêu
cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ em lại lợi ích vật chất cho mình. Xét theo ý nghĩa
này thì quyền sở hữu (vật quyền) cũng là một loại tài sản.
Thứ hai, tài sản bao gồm ộng sản và bất ộng sản. Bất ộng sản và ộng sản có thể là tài
sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy ịnh bất ộng sản và ộng sản như sau:
1. Bất ộng sản bao gồm: a) Đất ai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ất ai;
c) Tài sản khác gắn liền với ất ai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy ịnh của pháp luật
2. Động sản là những tài sản không phải là bất ộng sản”.
Việc phân loại tài sản thành ộng sản và bất ộng sản là cách phân loại tài sản dựa vào ặc tính
vật lý của tài sản là có thể di dời ược hay không thể di dời ược. Bất ộng sản do ặc tính tự
nhiên, ược hiểu là các tài sản không thể di dời ược do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản ó, bao gồm:
Một là, ất ai. Đất ai trong giao lưu dân sự ược xác ịnh bằng diện tích ất cùng vị trí của mảnh
ất ó. Điều này ược thể hiện trên bản ồ ịa chính, ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
nhận thông qua quyết ịnh giao ất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ó. Hai là, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với ất ai. Nhà, công trình trên ất ược coi là một dạng của bất ộng sản
do ặc tính tự nhiên nếu nó ược xây dựng gắn liền với ất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không
ơn thuần “ ặt” trên ất. Vì vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm thì không ược coi là bất ộng sản.
Ba là, cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên ất như: khoáng sản, cây cối hoa màu trên ất
cũng ược coi là bất ộng sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây hay hái lượm. Nếu
chúng ược tách khỏi ất thì chúng trở thành ộng sản. Giả sử khoáng sản, cây cối, hoa màu tuy
vẫn chưa ược khai thác nhưng ã là ối tượng của hợp ồng mua bán trước, việc mua bán trước
này có làm cho khoáng sản, cây cối hoa màu trở thành ộng sản hay không cho dù nó vẫn còn
ở trên ất? Luật pháp các quốc gia ều cho rằng các tài sản này, trong trường hợp trên thì ã trở thành ộng sản.
Bốn là, các ộng sản trở thành bất ộng sản vì mục ích sử dụng chúng: các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng ều ược coi là bất ộng sản. Nhưng trong iều kiện nào thì ộng sản ược
coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng? Thông thường, việc gắn một ộng sản vào nhà,
công trình xây dựng thì một mặt phải nhằm tạo một chỉnh thể thống nhất phục vụ cho mục
ích sử dụng nhà, công trình ó, mặt khác, việc gắn ộng sản vào nhà, công trình xây dựng phải
do người có quyền (quyền sở hữu hoặc một quyền năng khác) ối với nhà, công trình xây
dựng ó thực hiện. Hơn nữa, việc gắn liền phải mang tính chất kiên cố, không thể tháo ra mà
không làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan của nhà, công trình. Ví dụ như hệ thống iện, nước
trong nhà, bức tượng, nếu ược gắn vào tường một cách kiên cố thì cũng có thể ược coi là bất ộng sản.
Bất ộng sản do pháp luật quy ịnh, thì ngoài những tài sản là bất ộng sản kể trên, khi cần thiết
bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy ịnh những tài sản khác là bất ộng sản.
Ví dụ, Điều 5 Luật Kinh doanh bất ộng sản năm 2014 quy ịnh thì quyền sử dụng ất là bất ộng sản. lOMoARcPSD|50713028
Căn cứ vào thời iểm hình thành tài sản và thời iểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, bất
ộng sản và ộng sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hiện
có là tài sản ã tồn tại vào thời iểm hiện tại và ã ược xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của
tài sản ó (nhà ã ược xây dựng…). Tài sản hình thành trong tương lai ược hiểu là tài sản chưa
tồn tại hoặc chưa hình thành ồng bộ vào thời iểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có hoặc ược
hình thành trong tương lai (nhà ang ược xây dựng theo dự án, tiền lương sẽ ược hưởng…).
Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm tài sản ã ược hình thành tại thời
iểm giao kết giao dịch tài sản ó mới thuộc sở hữu của các bên (tài sản mua bán, thừa kế nhưng
chưa hoàn thành thủ tục chuyển giao cho chủ sở hữu).
Câu 5: Nêu iều kiện cơ bản ể 1 BĐS có thể ƣợc làm sổ ỏ.
1. Điều kiện cấp Sổ ỏ cho ất có giấy tờ về quyền sử dụng ất
Theo Điều 137 Luật Đất ai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy
ịnh iều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất có giấy tờ về quyền sử dụng ất như sau:
Trƣờng hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng ất (giấy tờ ứng tên mình) lập trƣớc ngày 15/10/1993
Theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất ổn ịnh mà có
một trong các loại giấy tờ sau lập trước ngày 15/10/1993 thì ược cấp Giấy chứng nhận và không
phải nộp tiền sử dụng ất:
- Những giấy tờ về quyền ược sử dụng ất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực
hiện chính sách ất ai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy tờ về quyền sử dụng ất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ộ cũ cấp cho người sử dụng
ất như: Bằng khoán iền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Văn bản oạn mãi bất ộng sản có chứng
nhận của cơ quan thuộc về chế ộ cũ; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Bản án của Toà án chế ộ cũ
ã có hiệu lực thi hành;...
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất tạm thời ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong Sổ ăng ký ruộng ất, Sổ ịa chính.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ất, mua bán nhà ở gắn liền với ất ở ược UBND cấp xã
xác nhận là ã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Sổ mục kê ất, sổ kiến iền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên của người sử dụng ất.
- Một trong các giấy tờ ược lập trong quá trình thực hiện việc ăng ký ruộng ất theo Chỉ thị
299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ liên quan ến công tác o ạc, phân hạng, ăng
ký ruộng ất trong cả nước do cơ quan nhà nước quản lý mà có tên của người sử dụng ất, bao gồm: •
Biên bản xét duyệt của Hội ồng ăng ký ruộng ất cấp xã về việc xác ịnh người ang sử dụng ất là hợp pháp; •
Đơn xin ăng ký quyền sử dụng ruộng ất; •
Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng ất hợp pháp ược UBND cấp xã/Hội ồng ăng ký ruộng
ất cấp xã/cơ quan quản lý ất ai cấp huyện, tỉnh lập;... -
Giấy tờ về kê khai, ăng ký nhà cửa ược UBND cấp xã/huyện/tỉnh xác nhận mà trong ó có
ghi diện tích của ất có nhà. lOMoARcPSD|50713028 -
Giấy tờ của ơn vị quốc phòng về việc giao ất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị
số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và việc giao ất này phù hợp với
quy hoạch sử dụng ất làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch ất quốc phòng ã ược phê
duyệt tại thời iểm ược giao ất. -
Dự án/danh sách/văn bản về di dân i xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái ịnh cư ược UBND
cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên của người sử dụng ất. -
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở và công trình; giấy tờ về xây dựng, sửa chữa
nhà ở, công trình ược UBND cấp huyện/tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và xây
dựng chứng nhận/cho phép. -
Giấy tờ tạm giao ất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn ề nghị về việc ược sử dụng ất ược
UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc ược UBND
cấp huyện, tỉnh phê duyệt, chấp thuận. -
Giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền về giao ất cho cơ quan, tổ chức ể bố trí ất cho cán bộ,
công nhân viên ể tự làm nhà hoặc xây dựng nhà ể phân/cấp cho cán bộ và công nhân viên bằng
vốn không thuộc ngân sách nhà nước/do cán bộ, công nhân viên tự óng góp ể xây dựng. -
Giấy tờ khác về quyền sử dụng ất trước ngày 15/10/1993 ược UBND cấp tỉnh quy ịnh phù
hợp với thực tế của ịa phương.
Trường hợp 2: Hộ gia ình, cá nhân có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh:
Theo khoản 2 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân có giấy tờ của nông, lâm
trường quốc doanh về giao ất ể làm nhà ở/làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước
01/7/2004 thì ược cấp giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng ất.
Trường hợp 3: Hộ gia ình, cá nhân có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, thanh lý, hoá giá,...
Theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất ổn ịnh, có
một trong các giấy tờ sau thì ược cấp giấy chứng nhận mà không cần nộp tiền sử dụng ất: -
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ất hoặc tài sản gắn liền với ất; giấy
tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà ại oàn kết gắn liền với ất. -
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
theo quy ịnh của pháp luật.
Trường hợp 4: (Căn cứ khoản 4 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024): Hộ gia ình, cá nhân ang sử
dụng ất ược Nhà nước giao, cho thuê ất từ ngày 15/10/1993 ến ngày 01/8/2024 mà chưa ược
cấp Giấy chứng nhận thì ược cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện, trường hợp chưa nộp tiền sử dụng ất thì phải nộp
Trường hợp 5: Có một trong các giấy tờ tại trường hợp 1, 2, 3, 4 nhưng giấy tờ ó ghi tên người khác
Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân ược cấp giấy chứng nhận và
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ịnh pháp luật nếu ủ các iều kiện: •
Đang sử dụng ất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ất nhưng giấy tờ ó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ất. •
Nhưng ến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ất. lOMoARcPSD|50713028 • Không có tranh chấp.
Trường hợp 6: Hộ gia ình, cá nhân ược sử dụng ất theo bản án, quyết ịnh của Tòa án, kết
quả hòa giải…
Theo khoản 6 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư ược sử dụng ất theo:
- Bản án/quyết ịnh của Tòa án nhân dân.
- Quyết ịnh/phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.
- Quyết ịnh thi hành án của cơ quan thi hành án.
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
- Quyết ịnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ất ai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ã ược thi hành.
Lƣu ý: Khi ược cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện
theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp 7: Có bản sao của một trong các giấy tờ thuộc trường hợp 1, 2, 3, 4, 5, 6 mà
bản gốc bị thất lạc
Theo khoản 7 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, hộ gia ình, cá nhân có bản sao của một trong các
giấy tờ nêu trên mà bản gốc bị thất lạc ược cấp Giấy chứng nhận khi:
- Cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ quản lý việc cấp giấy tờ này; và
- Được Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có ất xác nhận ất ược sử dụng ổn ịnh, không tranh chấp.
Lƣu ý: Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính phải ược thực hiện theo quy ịnh.
Trường hợp 8: Theo khoản 8 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, người ang sử dụng ất có một
trong các giấy tờ thuộc các trường hợp 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 mà trên ó có các thời iểm khác nhau thì
ược chọn thời iểm trên giấy tờ làm căn cứ ể cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 9: Cộng ồng dân cư ang sử dụng ất có công trình: ền, miếu, am, chùa, ất nông nghiệp,...
Theo khoản 9 Điều 137 Luật Đất ai năm 2024, cộng ồng dân cư ang sử dụng ất có một trong
các công trình dưới ây và áp ứng iều kiện quy ịnh thì ược cấp Giấy chứng nhận:
- Đền, ình, miếu, nhà thờ họ, am, công trình tín ngưỡng khác.
- Chùa mà không thuộc ất tôn giáo.
- Đất nông nghiệp ược Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng ất ể bảo tồn bản sắc văn hoá
dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán, tín ngưỡng.
Và áp ứng các iều kiện: - Không có tranh chấp.
- Có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã nơi có ất là ất này sử dụng chung cho cộng ồng dân cư.
2. Điều kiện cấp Sổ ỏ cho ất không có giấy tờ lOMoARcPSD|50713028
Theo ó, ất này không vi phạm pháp luật ất ai, không thuộc trường hợp giao ất không úng thẩm quyền
Căn cứ Điều 138 Luật Đất ai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận ối với trường hợp ất không có
giấy tờ mà không vi phạm pháp luật ất ai, không thuộc trường hợp giao ất không úng thẩm
quyền ược thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng ất trước ngày 18/12/1980, nay ược UBND cấp xã nơi có ất xác nhận
không có tranh chấp thì ược xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
(i) Đối với thửa ất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho ời sống, nếu diện tích ất bằng/lớn
hơn hạn mức công nhận theo quy ịnh thì diện tích ất ở ược công nhận bằng hạn mức công nhận
ất ở, người sử dụng ất không phải nộp tiền sử dụng ất.
Nếu diện tích ã xây dựng lớn hơn hạn mức ược công nhận ất ở thì diện tích ất ở ược công nhận
theo diện tích thực tế ã ược xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng
ất ối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời iểm này.
(ii) Đối với thửa ất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho ời sống nếu diện tích ất nhỏ hơn
hạn mức công nhận ất ở thì diện tích ất ở ược xác ịnh là toàn bộ diện tích của thửa ất ó và không
cần phải nộp tiền sử dụng ất.
(iii) Đối với thửa ất có sử dụng cho mục ích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại,
dịch vụ thì việc công nhận ất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, ất thương mại, dịch vụ dựa theo
diện tích thực tế ã sử dụng; Hình thức sử dụng ất ược công nhận như ối với hình thức giao ất có
thu tiền sử dụng ất, thời hạn sử dụng ất: ổn ịnh, lâu dài.
(iv) Đối với phần diện tích ất còn lại sau khi ược xác ịnh theo mục (i) và (iii) thì sẽ ược xác ịnh
theo hiện trạng sử dụng ất. •
Nếu hiện trạng sử dụng là ất phi nông nghiệp không phải là ất ở thì sẽ ược công nhận theo mục (iii). •
Nếu hiện trạng sử dụng là ất nông nghiệp thì sẽ ược công nhận theo hình thức Nhà nước giao
ất không thu tiền sử dụng ất •
Nếu người sử dụng ất có nhu cầu công nhận vào mục ích ất phi nông nghiệp mà phù hợp với
quy hoạch sử dụng ất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây
dựng/quy hoạch nông thôn thì ược công nhận vào mục ích ó, ồng thời phải nộp tiền sử dụng ất theo quy ịnh.
Trƣờng hợp 2: Sử dụng ất từ ngày 18/12/1980 ến trước ngày 15/10/1993, nay ược UBND cấp
xã nơi có ất xác nhận không có tranh chấp thì ược xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
(i) Đối với thửa ất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho ời sống, nếu diện tích ất bằng/lớn
hơn hạn mức công nhận ất ở thì diện tích ất ở ược công nhận bằng hạn mức ược công nhận ất
ở, không phải nộp tiền sử dụng ất.
Nếu diện tích ã xây dựng lớn hơn hạn mức ược công nhận ất ở thì diện tích ất ở ược công nhận
theo diện tích thực tế ã ược xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng
ất ối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời iểm này.
(ii) Đối với thửa ất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho ời sống nếu diện tích ất nhỏ hơn
hạn mức công nhận ất ở thì diện tích ất ở ược xác ịnh là toàn bộ diện tích của thửa ất ó và không
cần phải nộp tiền sử dụng ất.