HỌC PHẦN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (REAL ESTATE MARKET)
Giảng viên: ThS. Nguyễn Thanh Lân
Email: Lannt.neu@gmail.com Tel: 097 996 1838
Khoa: Bất động sản và Kinh tế tài nguyên P411, Nhà 7,NEU NỘI DUNG
 Chương 1: Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS
 Chương 2: Cầu trong thị trường BĐS
 Chương 3: Cung trong trị trường BĐS
 Chương 4: Quan hệ cung cầu và giá cả trong thị trường BĐS
 Chương 5: Phân tích thị trường BĐS
 Chương 6: Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS 1 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Bắt buộc:
 Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất (Lê Đình Thắng, 2000, NXB Chính trị Quốc gia)
 Thị trường BĐS (Hoàng Văn Cường, 2006, NXB Xây dựng)
 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (2007), Luật Nhà ở sửa đổi 2014
và Luật đất đai sửa đổi 2013  Tham khảo:
 Quản lý nhà nước thị trường BĐS ở TPHCM: Thực trạng và giải
pháp (Nguyễn Điển, 2012, NXB Chính trị Quốc gia)
 Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam (Đinh Văn Ân,
2011, NXB Chính trị Quốc gia)
 Bình ổn quyền sử dụng đất đô thị (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008, NXB Xây dựng)
 Quản lý đất đai và BĐS đô thị (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2005, NXB Xây dựng)
 Website: cbrevietnam.com, dothi.net, savills.com.vn, knightfrank.com,
cafeland.vn, tapchitaichinh.vn…
 Văn bản pháp luật: vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn,
 Giảng viên sẽ cung cấp thêm trong quá trình học tập
PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HỌC PHẦN
Tham gia đầy đủ và tích cực các buổi
học trên lớp: 10% tổng số điểm
Điểm kiểm tra định kỳ: 20%(Kiểm tra hoặc thảo luận)
Điểm thi hết môn: 70% 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS
2. Khái niệm, phân loại và đặc điểm thị trường BĐS
3. Các lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển
của thị trường BĐS
1. Khái niệm và đặc điểm BĐS
1.1. Khái niệm và phân loại 1.1.1. Khái niệm
BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm:  Đất đai  Nhà ở
 Công trình xây dựng gắn liền với đất đai(cả
tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng)
 Tài sản khác gắn với đất
 Tài sản do pháp luật quy định
(Điều 174 – Bộ Luật Dân sự 2005) 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS
 Là yếu tố vật chất có ích cho con người
 Tài sản được chiếm giữ (sở hữu)
 Tài sản có thể đo lường được giá trị
 Tài sản không thể di dời được
 Tồn tại lâu dài
 Tài sản phải thỏa mãn đầy đủ cả 5 tiêu chí
trên mới là BĐS
1.1.2. Phân loại bất động sản  Phân loại
 Theo cấu thành:  Đất đai
 Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản gắn liền
với công trình xây dựng)
 Tài sản khác gắn với đất đai
 Tài sản khác do pháp luật quy định  Theo mục đích:  Để ở  Thương mại  Văn phòng, công sở  Công nghiệp  Nông nghiệp  Chuyên biệt 4
1.2. Đặc điểm của BĐS
1) TÍNH CỐ ĐỊNH VỀ VỊ TRÍ 2) TÍNH LÂU BỀN 3) TÍNH DỊ BIỆT 4) TÍNH KHAN HIẾM 5) TÍNH ẢNH HƯỞNG
6) CÓ GIÁ TRỊ LỚN VÀ BẢO TỒN GIÁ TRỊ
7) CHỊU SỰ CHI PHỐI CỦA PHÁP LUẬT
8) MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM KHÁC
1.2.1. Tính cố định về vị trí
 Nguyên nhân: BĐS gắn với đất đai - không thể di dời  Biểu hiện:
 Vị trí tương đối và tuyệt đối
 Vị trí tương đối quyết định giá trị và khả năng sinh lời:
o Khoảng cách đến trung tâm o Khả năng tiếp cận
 Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực: Tự nhiên – KT – XH - MT
 Vấn đề đặt ra
Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố
Phát triển các yếu tố
Cải thiện các yếu tố không thay đổi được 5 1.2.2. Tính lâu bền  Nguyên nhân:
 BĐS gắn với đất đai – thiên nhiên tạo ra, trường tồn
 Vật liệu xây dựng cấu trúc lên BĐS có tuổi thọ cao  Biểu hiện:
 Thời gian sử dụng BĐS dài
 Tuổi vật lý: Phụ thuộc vật liệu XD, thiết kế, thi công
 Tuổi kinh tế: phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác
 Vấn đề đặt ra
 Khi đầu tư và định giá BĐS?
 Dự tính tuổi thọ của BĐS khi quyết định đầu tư
 Các thành tố, cấu trúc  quyết định đến tuổi thọ BĐS
 Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần
1.2.3. Tính dị biệt  Nguyên nhân 
Vị trị BĐS là cố định, không di dời  Biểu hiện  Khác lô đất 
Khác kết cấu, kiến trúc  Khác hướng 
Khác cảnh quan và ngoại cảnh
 BĐS được “sản xuất” đơn chiếc, không theo khuôn mẫu; Khó tìm 2 BĐS giống nhau hoàn toàn
 Vấn đề đặt ra
 Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS
 Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt
 Không so sánh dập khuôn
 Quản lý nhà nước về quy hoạch, không gian và kiến trúc 6
1.2.4. Tính ảnh hưởng lẫn nhau  Nguyên nhân
 Vị trị BĐS cố định, không di dời  ả/h lẫn nhau  Biểu hiện
Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS
 Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS
 Vấn đề đặt ra Khi đầu tư BĐS  Khi định giá BĐS
 Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích BĐS
1.2.5. Tính khan hiếm  Nguyên nhân
 Đất đai giới hạn về diện tích
 Vị trị BĐS cố định, không di dời
 BĐS không có sẵn, thời gian tạo lập dài  Biểu hiện
 Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối
 Vấn đề đầu cơ BĐS và đất đai
 Vấn đề đặt ra
Quản lý nhà nước đối với thị trường
Chính sách hạn chế đầu cơ 7
1.2.6. Tính có giá trị lớn và bảo tồn giá trị  Nguyên nhân Giá trị đất đai cao
Chi phí đầu tư xây dựng công trình lớn  Biểu hiện  Khả năng sinh lời cao
 Khả năng tạo vốn mới
 Vấn đề đặt ra
Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn
 Khả năng tái tạo vốn
 Phát sinh quan hệ vay vốn
1.2.7. Hàng hóa chịu quản lý trực tiếp của NN  Nguyên nhân
BĐS là tài sản quan trọng của Quốc gia  Biểu hiện
Các chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS
 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước
 Vấn đề đặt ra
 Đăng ký đất, nhà ở
 Đăng ký giao dịch BĐS 8
1.2.8. Một số đặc điểm khác
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh
hoạt: giá trị lớn, vấn đề quyền tài sản, khó chia nhỏ
 Độ “hấp dẫn” của BĐS biểu hiện hữu hình dưới
nhiều dạng khác nhau: • Lợi nhuận tài chính
• Kì vọng giá trị (tăng giá do biến động KT-XH)
• Tài sản cố định, không bị khấu hao
• Hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa”
 BĐS chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội
2. KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM  PHÂN LOẠI  VAI TRÒ  ĐẶC ĐIỂM 9
2.1. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng thể các quan
hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông
qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ
 Điều kiện ra đời: (2 đk)
+ Hàng hóa BĐS  Sự khan hiếm tương đối
+ Môi trường kinh doanh BĐS  Pháp luật
 Điều kiện phát triển: Tăng trưởng kinh tế
2.2. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất hiện trên thị trường: • Thị trường mua bán •
Thị trường thuê và cho thuê •
Thị trường thế chấp và bảo hiểm
 Dựa vào trình tự tham gia: •
Thị trường chuyển nhượng QSD đất •
Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê •
Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản
 Dựa vào mức độ kiểm soát: • Thị trường chính thức •
Thị trường phi chính thức
 Dựa vào hàng hóa bất động sản: • Thị trường QSD đất • Thị trường nhà ở •
Thị trường nhà xưởng công nghiệp •
Thị trường bất động sản dịch vụ •
Thị trường nhà cho các đối tượng xã hội 10
2.2. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
 Phân loại thị trường theo phân nhóm
 Phân loại thị trường theo liệt kê  2 nhóm lớn
 Thị trường tài sản
 Thị trường không gian xây dựng
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG THEO PHÂN NHÓM
 Thị trường tài sản: (2 loại) 
Thị trường BĐS để ở
• Thị trường đất đô thị
• Thị trường nhà đô thị (Nhà ở, chung cư, biệt thự) 
Thị trường BĐS không để ở •
Thị trường địa điểm phát triển sản xuất •
Thị trường văn phòng cho thuê
 Thị trường không gian xây dựng: (2 loại)
 Thị trường đất nông thôn
 Thị trường đất đô thị 11
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG THEO LIỆT KÊ
 Thị trường tài sản: (9 loại)
 Thị trường trái phiếu bất động sản
 Thị trường cổ phiếu bất động sản
 Thị trường tín dụng bất động sản
 Thị trường thế chấp bất động sản
 Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản
 Thị trường cho thuê bất động sản
 Thị trường quản lý bất động sản
 Thị trường thông tin bất động sản
 Thị trường đào tạo bất động sản
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG THEO LIỆT KÊ (tt)
 Thị trường không gian xây dựng: (9 loại)
 Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
 Thị trường khu đô thị mới
 Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê
 Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí
 Thị trường nhà ở khu đô thị cũ
 Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn
 Thị trường đất nông nghiệp
 Thị trường nhà ở xã hội
 Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập trung 12
2.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
 Thúc đẩy sản xuất phát triển
 Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển  Tăng thu ngân sách
 Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước
 Góp phần ổn định xã hội
 Nâng cao đời sống nhân dân
 Đổi mới chính sách, pháp luật
2.4. ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(1) Cách biệt hàng hóa và địa điểm giao dịch
(2) Thực chất giao dịch các quyền và lợi ích BĐS
(3) Mang tính vùng, khu vực
(4) Là thị trường không hoàn hảo
(5) Khó thâm nhập khó rút lui
(6) Hoạt động của thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước
(7) Cung phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS
(8) Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác 13
2.4.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và
địa điểm giao dịch
Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS Biểu hiện:
 Địa điểm giao dịch khác địa điểm của hàng hóa
 Chợ giao dịch “ảo”
 3 khâu giao dịch cơ bản
Vấn đề đặt ra:
Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý
Quan hệ giao dịch kéo dài
Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu
2.4.2 Tính vùng, khu vực của TT BĐS
Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS  Tự nhiên-KT-XH-MT
 BĐS phụ thuộc tâm lý, tập quán, thị hiếu Biểu hiện:
 Hàng loạt thị trường nhỏ  Mang tính địa phương
Vấn đề đặt ra:
 Quan hệ cung-cầu, giá cả mang tính địa phương
 Nghiên cứu BĐS đặt trong vực, khu vực nhất định 14
2.4.3 Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Nguyên nhân: Thông tin không phổ biến rộng
rãi, BĐS mang tính vùng và khu vực Biểu hiện:
Tiêu chí đánh giá không chính xác
 Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh
 Số lượng người tham gia cung cầu ít
Vấn đề đặt ra:
 Giá sản phẩm BĐS  đơn chiếc
 Lợi thế độc quyền bán
 Vấn đề sốt giá BĐS
2.4.4 Thị trường BĐS là thị trường khó
thâm nhập và rút lui Nguyên nhân:
 Thông tin không sẵn có
 Hàng hóa không được bày bán  Thủ tục phức tạp
 Tham gia không thường xuyên Biểu hiện:
 Người mua – bán ít quen thuộc, ít kinh nghiệm
Vấn đề đặt ra:
 Vai trò của các nhà tư vấn BĐS, môi giới BĐS chuyên nghiệp
 Cần có các nhân tố trung gian 15
2.4.5 Hoạt động của thị trường BĐS chịu
sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Nguyên nhân:  BĐS có giá trị lớn
 Các hàng hóa BĐS do NN quản lý
 Giao dịch BĐS phải qua đăng ký
 Nhạy cảm với các chính sách Biểu hiện:
 Nhà nước quản lý mọi BĐS
 Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch
Vấn đề đặt ra:
 Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS
 Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức
 Chính sách đối với phát triển thị trường BĐS
2.4.6 THỊ TRƯỜNG BĐS LIÊN HỆ CHẶT CHẼ VỚI
CÁC THỊ TRƯỜNG KHÁC 16
3. CÁC LỰC LƯỢNG THAM GIA VÀ GIAI ĐOẠN
PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
 CÁC LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG
 CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
3.1. CÁC LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• Chủ thể thị trường
 Chủ thể tham gia vào cung
 Chủ thể tham gia vào cầu
 Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu
• Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS
 Các tổ chức thông tin  Các tổ chức tư vấn
 Các tổ chức môi giới
 Các tổ chức đánh giá
 Tổ chức phát triển quỹ đất 17
3.1. CÁC LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
• Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS
Tổ chức tín dụng: Ngân hàng (thương mại, đầu
tư, phát triển, chính sách…)
Các quỹ đầu tư, công ty cho thuê tài chính…
Định chế tài chính khác: Công ty tín thác, công ty bảo hiểm…
• Cơ quan QLNN về thị trường BĐS
 Ngành Xây dựng, Ngành Tài nguyên và Môi trường, Tài chính…
Đóng vai trò quản lý: Sử dụng các công cụ để
thực hiện quản lý và điều tiết hoạt động thị trường
Đóng vai trò là 1 chủ thể thị trường
3.2. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5. PHỨC . HỢP HỢ 4. TÀI . CHÍNH CHÍNH HÓA 3. TIỀN . TỆ TIỀN HÓA 2. TẬ . P TẬ P TRUNG TRU 1. SƠ KHA I SƠ KHA
5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS 18
3.2. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
 Giai đoạn sơ khai: Thị trường đất đai
 Giai đoạn tập trung: Thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS
 Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển
 Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính –
chứng khoán hóa. Liên thông TTBĐS&TT tài chính – tiền tệ
 Giai đoạn phức hợp (phát triển): Phát triển
tất cả các loại thị trường 19
CHƯƠNG 2. CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM
2. PHÂN LOẠI CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BĐS
4. XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU BĐS
1. Khái niệm, đặc điểm cầu BĐS
1.1. Khái niệm cầu BĐS
 Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu
dùng mong muốn có được và có khả năng
thanh toán với một mức giá nhất định để nhận
được khối lượng BĐS đó trên thị trường tại
những thời điểm nhất định
 Điều kiện xuất hiện cầu:  Có nhu cầu
 Có nguồn lực tài chính  Cơ hội kinh doanh
 Có thị trường hoạt động 20
1.2. Đặc điểm cầu BĐS  Không phân chia  Không thường xuyên
 Đa dạng và có tính khuôn mẫu
 Mối quan hệ nhạy cảm với cung
 Ít co giãn so với giá cả
2. Phân loại cầu BĐS
 Theo mục tiêu đầu tư:  Cầu BĐS cho tiêu dùng  Cầu BĐS đầu tư  Theo nhu cầu:  Mua  Cho thuê  Theo giá trị:
 Giá trị lớn, trung bình, nhỏ
 Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột..
 Theo địa điểm 
Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận, khu sầm
uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu cư trú lâu đời,
khu phố cổ, khu phố mới 
Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đang đô thị hoá  Quận/ huyện 21
2. Phân loại cầu BĐS (tt)
 PHÂN LOẠI THEO ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG: 
Cá nhân/ Hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ gia
đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà ở cho
người độc thân, người nước ngoài 
Doanh nghiệp: theo quy mô nhu cầu về BĐS và
lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp
 PHÂN LOẠI THEO TÍNH CHẤT CỦA BĐS:
 Nhà bê tông, mái ngói…
 Văn phòng hạng A, B, C…
 Tòa nhà cao cấp, trung cấp, cấp thấp...
2. Phân loại cầu BĐS (tt) 
PHÂN LOẠI THEO LOẠI BĐS: (4 loại)  ĐẤT ĐAI: 
Cầu về đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch: trung tâm
thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể thao 
Cầu về đất đai cho văn phòng, công sở 
Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng 
Cầu về đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ  NHÀ Ở:  Nhà ở chung cư  Nhà biệt thự  Nhà ở riêng biệt  Nhà liền kề
 CÔNG TRÌNH THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ:  Trung tâm thương mại  Khu dịch vụ, du lịch  Văn phòng
 CÔNG TRÌNH ĐỂ SẢN XUẤT:  Nhà xưởng  Kho bãi 22
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CẦU BĐS (1) QUY MÔ VÀ CƠ CẤU DÂN CƯ (2)
SỰ THAY ĐỔI VỀ TÍNH CHẤT, MỤC ĐÍCH SDĐ (3) THU NHẬP VÀ VIỆC LÀM (4)
ĐÔ THỊ HÓA VÀ QUY HOẠCH (5)
PHÁT TRIỂN CƠ CẤU HẠ TẦNG (6)
CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC (7) MỐT VÀ THỊ HIẾU (8) KỲ VỌNG TƯƠNG LAI
3.1. Quy mô và kết cấu dân cư  Quy mô dân số  Đất nông nghiệp  Đất khác  Kết cấu dân số  Gia đình hạt nhân  Tuổi
 Tập quán của các nhóm dân cư 23
3.2. Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất
 Tính chất sản xuất
 Sản xuất tự túc, tự cấp
 Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa
 Mục đích sử dụng đất  Đất nông nghiệp
 Đất công nghiệp, TMDV, ở…
3.3. Việc làm và thu nhập  Việc làm:
 Tác động đến nhu cầu về nhà ở: tùy vào tích
chất, đặc điểm công việc có nhu cầu về nhà ở khác nhau  Thu nhập:
 Quan hệ chặt chẽ với thu nhập: công việc tốt
 thu nhập    cầu nhà ở
 Thay đổi và tác động đến thị hiếu nhà ở: làm
thay đổi cầu về nhà ở 24
3.4. QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA & PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
 Thay đổi cơ cấu dân cư nông thôn – thành thị 
Thay đổi căn bản cầu nhà ở (xuất hiện dạng cầu
mới về BĐS tại đô thị - ổ chuột, xóm liều)
 Thay đổi quy hoạch, cơ cấu các hoạt động kinh
tế - xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất
 Mở ra các cơ hội kinh doanh BĐS: đất ở vùng
đô thị hóa, đất ven đô, ngoại thành
3.5. PHÁT TRIỂN & HOÀN THIỆN CƠ CẤU HẠ TẦNG
 Tăng khả năng tiếp cận các BĐS (Ví dụ: đường
Lê Văn Lương kéo dài, Quốc lộ 32...)
 Điều kiện kinh doanh thuận lợi, thu hút nhiều hoạt động đầu tư
 Tạo ra các cơ hội kinh doanh BĐS: tăng cầu
BĐS mục tiêu (kì vọng), đồng thời tăng thêm cung BĐS 25
3.6. MỐT VÀ THỊ HIẾU
 Trào lưu, thói quen và xu thế VD: -
Không ở nhà chung cư, không thích nhà ở phải qua sông -
Thích nhà độc lập (nhà gắn liền với đất)
 Văn hoá và tập quán: Phong thuỷ... VD: - Nhà hướng Đông Nam - Nhà đất nở hậu…
3.7. CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC
 Chính sách quản lý BĐS:
 Quan hệ quyền sở hữu và sử dụng BĐS
(VD: thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở)
 Thừa nhận thị trường và hàng hóa BĐS: giảm thị
trường ngầm (tăng cầu BĐS)
 Quy định tiêu chuẩn xây dựng, giới hạn XD BĐS
 Chính sách tài chính BĐS: thế chấp, cho vay, thuê, thuê mua BĐS...
 Chính sách thuế, phí BĐS: (VD: thuế BĐS giảm 
tăng số vụ kinh doanh BĐS)
 Thủ tục hành chính trong giao dịch BĐS
 Chính sách tiền tệ 26 3.8. KỲ VỌNG
 NHỮNG KỲ VỌNG TRONG TƯƠNG LAI
 Lợi ích nhận được khi sở hữu/ sử dụng BĐS
 Giá BĐS và điều kiện thị trường
4. XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA
CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
 ĐỘ CO GIÃN CỦA CẦU BĐS
 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU BĐS (ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở) 27
4.1. ĐỘ CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
 Khái niệm: Độ co giãn của cầu bất động sản là
quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so
với tốc độ biến động của các nhân tố tác động (biến số)
 Ý nghĩa: Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến cầu BĐS
 Công thức:
4.1. ĐỘ CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
 Độ co giãn của cầu BĐS theo giá:
 Gọi là hiệu ứng giá
 Độ co giãn của cầu BĐS theo giá < 1 (ít co giãn)  Vì:
+ BĐS không/ ít có hàng hóa thay thế
+ Không có hàng hóa nào thay thế được đất đai
+ Bản thân hàng hóa BĐS khó thay thế cho nhau
 Việc xác định hệ số co giãn theo giá là rất khó 28
4.1. ĐỘ CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN (tt)
 Độ co giãn của cầu bất động sản theo thu nhập:
 Gọi là hiệu ứng thu nhập
 Độ co giãn của cầu BĐS theo thu nhập thường nhỏ hơn 1
 Cầu đất tăng chậm hơn so với thu nhập
4.2. XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU BĐS
 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU ĐẤT ĐAI CHO SẢN XUẤT:
 Không phải quan hệ cơ bản trên thị trường BĐS, trong
nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản xuất được
đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải là quan hệ thị trường
 Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất phụ
thuộc vào trình độ sản xuất
 Ở giai đoạn chuyển giao giữa các trình độ sản xuất,
giữa các phương thức kinh doanh, cầu co giãn rất lớn 29
4.2. XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU BĐS (tt)
Lượng cầu đất đai
Cầu đất đai sản xuất
Trình độ sản xuất
Sản xuất thủ công Cơ khí hóa
Kết hợp tự động hóa và cơ khí hóa
4.2. XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA CẦU BĐS (tt)
 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU VỀ NHÀ Ở:
 Biến động cầu nhà ở theo thu nhập
 Biến động cầu nhà ở theo quy mô gia đình
 Biến động cầu nhà ở theo giá cả 30
XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU VỀ NHÀ Ở THEO THU NHẬP
XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU VỀ NHÀ Ở THEO QUY MÔ GIA ĐÌNH Lượng cầu nhà ở 3 GIAI ĐOẠN
Gia đình độc thân Quy mô và kết cấu Tăng quy mô nhưng
và gia đình có con nhỏ gia đình thay đổi
kết cấu không đổi Quy mô gia đình 31
Chương 3. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS
1.1 Khái niệm cung BĐS •
Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa
ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm
nhất định với một mức giá nhất định •
Điều kiện xuất hiện cung:
 BĐS phải là hàng hóa
 Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường
 Có sự phù hợp về giá cả
 Có thị trường hoạt động 32
1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.2 Các nguồn cung BĐS  Nhà nước
 Nguồn cung chính thức từ các tổ chức, cá nhân
 Nguồn cung phi chính thức (bình dân) 2. Dự báo cung BĐS
2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS
2.1.1 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
2.1.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
2.1.3 Các yếu tố đầu vào,chi phí phát triển BĐS
2.1.4 Chính sách và pháp luật của nhà nước
2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ 33
2.2 Độ co giãn của cung BĐS
• Tổng cung đất đai không co giãn
• Cung BĐS ít co giãn so với giá
• Cung BĐS co giãn hơn so với giá nguyên vật liệu, giá đất
• Cung BĐS nhạy cảm so với tiến bộ KHKT, công nghệ trong xây dựng…
2.3 Sự dịch chuyển của đường cung BĐS Cung Gi¸ CÇu Më réng quy ho¹ch Khèng chÕ cÊp phÐp Số lượng 34
Chương 4: Quan hệ cung cầu và giá cả trên TT BDS 1. Cân bằng cung cầu
1.1. Cân bằng ngắn hạn: không bền vững Giá S E1 P1 D1 P2 E2 D2 Q (Sản lượng) Q2 Q1
1.2. Cân bằng dài hạn
Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều
hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn. Giá E1 P1 D1 P2 E2 D2 Q1 Q2 Q (Sản lượng) 35
2. Sự hình thành giá cả BĐS
2.1. Bản chất của giá trị và giá cả
a. Quan niệm cổ điển -
Giá trị sử dụng là công dụng, lợi ích của
hàng hóa có thể mang lại cho con người khi tiêu dùng nó - Giá trị:
+ Chất: hao phí sức lao động vào hàng hóa
+ Lượng: thời gian lao động xã hội cần thiết
để sản xuất ra hàng hóa đó
2.1. Bản chất của giá trị và giá cả
b. Quan niệm hiện đại
- Giá trị BĐS: Lợi ích và luồng thu nhập do BĐS mang lại
- Số tiền thị trường trả cho BĐS đó
c. Mối quan hệ giữa giá trị và giá cả
- Giá cả hình thành dựa trên cơ sở giá trị
- Giá cả có thể không bằng với giá trị 36
2.2. Các yếu tố cấu thành giá cả BĐS
a. Nhóm yếu tố cấu thành kết tinh giá trị BĐS
và các yếu tố tự thân BĐS
 Yếu tố cấu thành giá trị BĐS -
Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng -
Lợi thế về vị trí (địa tô) -
Mức sinh lợi và triển vọng BĐS -
Mức sinh lợi và triển vọng của ngành sử dụng BĐS
 Yếu tố tự thân BĐS
- Yếu tố vật lý: kích thước, diện tích, địa hình, hình thể
- Yếu tố pháp lý: quyền năng
- Đặc tính của BĐS: yếu tố lịch sử
2.2. Các yếu tố cấu thành giá cả BĐS (tt)
b. Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường
– Mối quan hệ cung cầu: vùng đang tăng trưởng, phát triển
– Tính chất cạnh tranh của thị trường: Không hoàn hảo, độc quyền…
c. Nhóm yếu tố tâm lý
– Hướng, kiêng kỵ trong xây dựng … – Yếu tố lịch sử – Quan niệm cá nhân – Đẳng cấp xã hội – Tâm lý đám đông… 37
3. Các loại giá cả BĐS 
Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value) 
Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value) 
Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value) 
Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value) 
Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve) 
Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation) 
Giá dùng cho mục đích đâu tư (Value for Investment Purpose) 
Giá sử dụng hiện thời (Curent use Value) 
Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo 
Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance) 
Giá tính thuế (Value for Taxation) 
Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) 38
CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
2. CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG BĐS
3. CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
4. CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
5. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG CÁC THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU
 KHÁI NIỆM: Phân tích thị trường là hoạt
động nhận dạng, nghiên cứu thị trường của 1 BĐS cụ thể
Phân tích thị trường là:
 Tìm hiểu thị trường
 Nghiên cứu thị trường  Thăm dò thị trường 39
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU (tt)  MỤC ĐÍCH CHUNG: 
Cung cấp được thông tin thị trường (S, D, P) 
Đánh giá các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới
BĐS  Xu hướng thị trường
 MỤC ĐÍCH CỦA TỪNG CHỦ THỂ 
Cơ quan quản lý thị trường  Người định giá 
Nhà đầu tư, kinh doanh BĐS  Người quản lý BĐS
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU (tt)
 Cơ quan quản lý thị trường : Tìm lỗ
hổng trong quản lý , chính sách  có điều chỉnh, điều tiết
 Người định giá:
- Đánh giá tác động cung cầu đến giá cả
- Xác định MĐ sử dụng cao nhất, tốt nhất
- Xác định hiệu suất sử dụng tối đa 40
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU (tt)
 Nhà đầu tư, kinh doanh BĐS: -
Đánh giá mức độ phù hợp của hàng hoá BĐS đối với
thị trường trong tương lai -
Xác định thời điểm cung hàng hoá BĐS phù hợp -
Xác định các điểm cần điều chỉnh, sửa đổi của hàng
hoá, của các khâu trong quá trình kinh doanh -
Dự báo nhu cầu trong tương lai
 Người quản lý BĐS: -
Đánh giá tác động cung cầu đến giá cả BĐS -
Xác định mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất -
Xác định hiệu suất sử dụng tối đa
1. KHÁI NIỆM, MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU (tt)  YÊU CẦU: 
Thông tin: thông tin sẵn có/ thông
tin phải thu thập; thông tin sơ cấp/ thông tin thứ cấp 
Phương pháp: định lượng/ định tính 
Kết quả đầu ra (cơ cấu sản phẩm, số lượng ...) 
Nhận định rút ra: đánh giá cung,
cầu, khả năng biến động thị trường 41
2. CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG BĐS
Mô hình 5 lực lượng của Michael Porter
Cấu trúc thị trường BĐS theo tiêu chí cạnh tranh
2.1. SỬ DỤNG MÔ HÌNH 5 LỰC LƯỢNG 42
2.2. CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG BĐS THEO TIÊU CHÍ CẠNH TRANH
a) Số lượng người tham gia các hoạt động
giao dịch trên thị trường
b) Các sản phẩm thay thế thị trường
c) Sức mạnh thị trường của người mua và
người bán (thông tin, giá)
d) Rào cản ra nhập thị trường
3. CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU
ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ 43
ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU
QUAN SÁT TOÀN CẢNH KT TẠI ĐÁNH GIÁ CUNG CẦU
KHU VỰC BĐS TỌA LẠC PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ
PHÂN TÍCH CẠNH TRANH SỬ DỤNG BĐS
3.1. ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU Tổng quan kinh tế Lập bảng Ước lượng Phân tích danh mục (Phân tích vùng, khả năng
sự cân bằng cung cầu cung cạnh tranh khu vực, địa cầu
Phân tích số lượng còn lại phương) (1) (2)
Phân tích khả năng hấp
thụ, kiểm tra loại BDS Chiến lược
Dự báo thị trường
mục tiêu và BDS thay thế marketing BĐS mục tiêu
(Phân tích hiệu suất) (4) (3) 44
3.1. ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ
ĐẾN BĐS MỤC TIÊU (tt) Tiến hành: 1.Kiểm tra thị trường
2.So sánh cung cầu, xác định cân bằng, giá
cả hiện tại và tương lai
3.Nghiên cứu các sử dụng có thể thay thế của BĐS mục tiêu
4.Xây dựng chiến lược và dự báo thị trường
ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ
KIỂM TRA PHÁP LÝ BĐS & QUY
ĐÁNH GIÁ TÍNH CẠNH TRANH
ĐỊNH TẠI NƠI BĐS TỌA LẠC CỦA BĐS MỤC TIÊU
PHÂN TÍCH NỀN KINH TẾ
PHÂN TÍCH CẠNH TRANH
TÁC ĐỘNG ĐẾN BĐS CUNG CẦ CU U NG CẦ BĐS BĐ 45
3.2. ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ Phân tích hiệu Tổng quan kinh tế Lập bảng quả danh mục (Phân tích vùng, và khả năng sử cung cạnh tranh dụng thay thế khu vực, địa phương) Dự báo Ước lượng thị trường BĐS khả năng mục tiêu
Phân tích khả năng cầu
hấp thụ, kiểm tra
loại bất động sản Phân tích mục tiêu và bất Chiến lược sự cân bằng
động sản thay thế marketing cung cầu (Phân tích hiệu suất)
3.2. ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN
CẢNH NỀN KINH TẾ (tt) Tiến hành:
1.Kiểm tra ưu thế, hiệu quả BĐS mục tiêu;
2.Phân tích hiệu quả BĐS;
3.Ước lượng cầu và lập bảng kê cung hiện tại và tương lai;
4.Xác định cân bằng & dự báo thị trường 46
4. CÁC BƯỚC PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NÓI CHUNG Bước 1
Xác định vấn đề Bước 2 Xây dựng mục tiêu Bước 3
Xây dựng phương án
Thu thập thông tin (yếu tố Bước 4 đầu vào) Bước 5
Phân tích dữ liệu Bước 6 Kết quả đầu ra Bước 7
Phân tích, chọn phương án tối ưu
B1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
 Xác định rõ BĐS mục tiêu và khu vực thị trường BĐS sẽ cạnh tranh  BĐS mục tiêu:  Loại BĐS
 Đặc điểm BĐS: Hình thức cư trú, loại khách
hàng, chất lượng, đặc điểm thiết kế, tiện nghi
 Khu vực thị trường nghiên cứu:
 Đặc điểm, tính chất địa lý
 Sử dụng các dữ liệu đã khảo sát 47
B2. XÂY DỰNG MỤC TIÊU
 Xác định rõ BĐS cạnh tranh: căn cứ vào đặc
điểm và thuộc tính BĐS mục tiêu  tìm BĐS thay thế
 Xác định nhân tố của thị trường: nhân tố khách
quan ảnh hưởng BĐS mục tiêu
 Đánh giá những BĐS bổ sung vào thị trường
B3. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN
 Phân mảng thị trường: Xác định những người
tham thị trường có liên quan đến giao dịch
 Phân lớp BĐS theo lớp: BĐS mục tiêu, BĐS bổ sung, BĐS cạnh tranh
 Sử dụng phương pháp định tính hoặc định
lượng hoặc kết hợp cả 2 phương pháp 48
B4. THU THẬP THÔNG TIN  Thông tin sẵn có
 Thông tin phải thu thập  Thông tin sơ cấp  Thông tin thứ cấp
B5. PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
 Về cầu thị trường
 Về cung thị trường 49
B5. PHÂN TÍCH DỮ LIỆU (tt)  Phân tích cầu:
 Cầu hiện tại và cầu tiềm năng (BĐS mục tiêu)
 Sự thay đổi của các yếu tố tác động đến cầu
 Xem xét cơ cấu tiêu dùng và quy mô cầu BĐS
 Xu hướng biến động cầu BĐS
XEM XÉT 10 NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG KHI PHÂN TÍCH CẦU
1. Dân số trong khu vực thị trường 2. Thu nhập
3. Các loại việc làm và tỷ lệ thất nghiệp
4. Tỷ lệ chủ sở hữu/tỷ lệ thuê nhà 5. Mức độ tiết kiệm
6. Lãi suất vay, tỷ lệ cho vay
7. Định hướng phát triển và tăng trưởng của đô thị
8. Đặc điểm địa chất, địa lý của khu vực 9. Thuế bất động sản
10.Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội xung quanh bất động sản 50
B5. PHÂN TÍCH DỮ LIỆU (tt)
 Phân tích cung và cung cạnh tranh:
 Cung ứng BĐS hiện tại: Số lượng/ chất lượng BĐS;
 Cung ứng tiềm năng của BĐS mục tiêu:
 Số lượng/ chất lượng BĐS trên thị trường
 Thực lực kinh doanh (Vốn, CN, kỹ thuật, kinh nghiệm…) 
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS: (10)
XEM XÉT 10 YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS
1. Sự có mặt của đơn vị kinh doanh BĐS
2. Quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường BĐS
3. Thị trường đất đai và các yếu tố xây dựng
4. Hệ thống các tác nhân tham gia thị trường BĐS hiện tại
5. Mức độ thay thế của các BĐS
6. Mức độ lấp kín và bỏ trống BĐS
7. Chi phí xây dựng và đầu tư BĐS
8. Khung cảnh và điều kiện kinh tế cá biệt
9. Tình hình tài chính và tín dụng
10. Chính sách của chính phủ 51
B6. KẾT QUẢ ĐẦU RA
 Đánh giá cung cầu  cân bằng thị trường:  Ngắn hạn  Dài hạn
 Chu kỳ hoạt động của thị trường BĐS:  Ngắn hạn  Dài hạn
 Đánh giá được hệ số hấp thụ thị trường, tỷ lệ bỏ trống của hàng hóa BĐS.
B7. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TỐI ƯU  Chính sách quản lý  Quyết định đầu tư  Chiến lược kinh doanh  Chiến lược marketing 52
5. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG CÁC THỊ TRƯỜNG BĐS CỤ THỂ
 Phân tích thị trường nhà ở chung cư
 Phân tích thị trường văn phòng cho thuê
 Phân tích thị trường nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp
 Phân tích thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHUNG CƯ 53
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO CÔNG NHÂN 54
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP 55
CHƯƠNG 6: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. VAI TRÒ VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2. CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
1. VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS VÌ SAO?
KHIẾM KHUYẾT CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
 Thị trường BĐS thiếu thông tin, kém minh bạch, dễ xuất hiện độc quyền
 Tình trạng đầu cơ, mua bán phi chính thức  Giá cả BĐS quá cao
 Thị trường BĐS luôn trong trạng thái phập phồng, bất ổn
 Mối liên thông thị trường: Tài chính – tiền tệ - BĐS 56
1. VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS (tt)
 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC:
 Xây dựng chủ trương, đường lối chính sách về phát triển thị trường BĐS
 Thiết lập thị trường BĐS
 Điều hành và định hướng thị trường BĐS phát triển
 Kiểm soát việc sử dụng đất đai
 Nhà nước đóng vai trò “nhạc trưởng”
1. VAI TRÒ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS (tt)
 NỘI DUNG QUẢN LÝ:
 Ban hành hệ thống văn bản pháp luật  cơ sở để quản lý thị trường
 Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường
 Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS
 Tổ chức, xây dựng và hoàn thiện bộ máy quản lý thị
trường từ TW – địa phương 57
2. CÔNG CỤ QLNN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS  LUẬT PHÁP
 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
 TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN
 QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH
 TÀI SẢN QUỐC GIA
3. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM KẾT QUẢ HẠN CHẾ 58