Bài kiểm tra môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động -  xã hội.

Họ tên: Vũ Như Quỳnh MSV: 22061301
Môn: Pháp luật đất đai và Môi trường
Trường: Đại học Lao Động – xã hội ĐỀ BÀI
Câu 1: Nêu những điểm mới của Nghị định số 08 ngày 19/9/2023 (Đây là văn bản
hợp nhất các nghị định về đất đai).
Câu 2: Những hành vi bị nghiêm cấm trong luật đất đai? Nêu và bình luận 7
trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 3: Anh/chị hiểu thế nào về nhận định sau đây: “Nhà nước sẽ điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Căn cứ pháp lí Căn cứ thực tiễn
Phân tích và bình luận về việc điều tiết giá trị bằng tiền trong việc định giá đất. BÀI LÀM Câu 1:
Những điểm mới của Văn bản hợp nhất 08/VBHN-BTNMT hợp nhất các Nghị
định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 -
Quy định rõ việc định giá đất, bao gồm phương pháp xác định giá đất, thành
phần chi phí để xác định giá khởi điểm khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. -
Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp, thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. -
Quy định mức thuê đất, phí sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm theo từng
loại hình sử dụng đất. -
Quy định rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
xử lý vi phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai. -
Quy định chi tiết việc sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, mục tiêu quốc gia. Câu 2:
Theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai năm 2013 thì những hành vi bị nghiêm cấm
trong lĩnh vực đất đai được quy định cụ thể bao gồm:
- Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
- Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
- Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia
đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
- Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo
quy định của pháp luật.
- Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai có 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường
hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Trong một số trường hợp, việc giao đất cho tổ chức và cộng đồng dân cư để
quản lý không nhằm mục đích sử dụng đất cá nhân hay kinh doanh. Thay
vào đó, mục đích là để phục vụ lợi ích cộng đồng như làm đường, công trình
công cộng, hoặc quản lý đất nông nghiệp công ích. Trong những trường hợp
này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân không phù hợp,
mà thay vào đó sẽ có các biện pháp khác để quản lý và sử dụng đất chung một cách hiệu quả.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Quỹ đất công ích thường được dành riêng cho mục đích công cộng như xây
dựng cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, công viên, khu vực dự trữ và các
mục đích khác. Khi đó,đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp
nên không cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người quản lý.
- Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất
của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận thường được cấp cho những
trường hợp có mục đích sử dụng đất lâu dài như xây dựng nhà ở, kinh
doanh, sản xuất. Trong trường hợp người thuê, thuê lại đất chỉ có mục đích
sử dụng tạm thời hoặc không liên quan đến các mục đích trên, không cần
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Một số trường hợp quyền sử dụng đất không cần phải được chứng nhận
bằng giấy tờ pháp lý mà được xác định thông qua hợp đồng giữa người sử
dụng đất và người thuê, thuê lại đất. Hợp đồng này có thể đủ để xác định và
bảo vệ quyền sử dụng đất của người thuê, thuê lại mà không cần cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông,
lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Đất trong trường hợp này thường được quản lý và sử dụng để phục vụ mục
tiêu nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc bảo vệ môi trường. Nó có tính chất đặc
thù và thường không được chuyển nhượng hoặc sử dụng cho mục đích khác
ngoài mục tiêu chính. Vì vậy, không cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện
pháp lý về Điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo Điều 100, Điều
101, Điều 102 Luật đất đai 2013 đề ra.
- Điều kiện này có thể bao gồm việc có hợp đồng thuê đất, đăng ký chuyển
nhượng đất, hoặc tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất.
- Nếu người sử dụng đất không đáp ứng đủ các điều kiện này, họ không được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể quyết định thu hồi đất trong các
trường hợp như cải tạo đô thị, phát triển hạ tầng công cộng, xây dựng công
trình quan trọng, hoặc cho mục đính quốc phòng, an ninh.
- Khi đất được thu hồi, người sử dụng đất không còn đủ quyền sử dụng và sở
hữu đất nữa, do đó không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền
dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
- Đất được giao cho tổ chức và UBND cấp xã để xây dựng công trình công
cộng không nhằm mục đích kinh doanh, mà phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.
Việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là
để đảm bảo rằng đất vẫn thuộc quản lý công cộng và không được sử dụng
cho mục đích thương mại hay cá nhân.
- Nhà nước có thể giữ quyền sở hữu và quản lý đất này để đảm bảo tài nguyên
đất quan trọng này được sử dụng hiệu quả và không bị lãng phí hoặc lạm dụng. Câu 3: Căn cứ pháp lý :
- Quy định trong Luật đất đai 2013: Luật Đất đai quy định rõ ràng về quyền
của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Căn cứ vào khoản 2 điều 19 Luật Đất đai năm 2013:"Nhà nước điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ
sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi".
- Khoản 10, Điều 16 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Quyền của Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai:"Quyết định chính sách thu, chi tài
chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ
cho người có đất thu hồi"
- Do vậy, Nhà nước có thể áp dụng các quy định, luật lệ để điều tiết giá trị
tăng thêm từ đất. Các quy định này có thể bao gồm việc áp đặt thuế, phí
hoặc các biện pháp quản lý khác để giới hạn hoặc kiểm soát giá trị tăng thêm từ đất. Căn cứ Thực tiễn:
- Hiện nay, việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất chưa có phương pháp, công
cụ, nền tảng công nghệ, dữ liệu giá để tạo động lực áp dụng cho quy định
này. Điều này đã làm cho công cụ điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai
không mang lại hiệu quả cao trong suốt 20 năm qua.
- Quản lý đất đai công: Chính phủ có thể quản lý một phần lớn đất đai trong
quốc gia, đặc biệt là các khu vực quan trọng như đô thị, khu công nghiệp,
khu đất công. Chính phủ có thể áp dụng các chính sách và quy định để điều
tiết việc sử dụng và phát triển đất đai trong các khu vực này để đảm bảo lợi
ích chung của cộng đồng và phát triển bền vững.
- Chính phủ có thể can thiệp để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua
chính sách đất đai và quy định xây dựng. Chính phủ có thể áp dụng các giới
hạn về sử dụng đất, quy định về phân chia đất, xử lý tranh chấp đất, và quy
định về phân phối lợi ích từ tăng trưởng giá trị đất.
• Trên thực tế, hiệu quả và hiệu lực của quá trình thực thi chính sách không đạt yêu cầu
• Khiếu kiện liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng
• Nhà nước thất thu các khoản thu từ đất
• Các dự án đối đất lấy hạ tầng xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật về ngân
sách nhà nước, xây dựng, quản lý đất đai, đấu thầu, đầu tư công, quản lý tài
sản công và gây ra nhiều thất thoát tài sản công, “ẩn chứa” tham nhũng...
• Giá đất và cơ chế giá đất- đóng vai trò trung tâm trong điều tiết giá trị đất
gia tăng như hiện đang gặp nhiều bất cập. Khó xác định mức giá đất thị
trường để áp dụng khi điều tiết các quan hệ đất đai giữa các chủ thể (Nhà
nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất)
- Các công cụ hiện hành để điều tiết giá trị tăng thêm của bất động sản cũng
chỉ dừng lại ở công cụ thuế như thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông
nghiệp, thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá
trị chuyển nhượng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất hiện hành
20% phần thu nhập chịu thuế). Nhưng người bán là doanh nghiệp và người
bán là cá nhân đã không có sự công bằng. Điều tiết giá tăng thêm bằng công
cụ thuế cũng cần áp dụng đồng bộ và công bằng. Về cơ bản thì có lãi mới
đóng thuế và nếu lỗ sẽ được khấu trừ thuế. Việc áp đặt 2% thuế chuyển
nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân dù lãi hay lỗ so với 20% thu
nhập chịu thuế chỉ khi có lãi của doanh nghiệp đầu tư đã tạo ra điểm vênh và
không công bằng trên thị trường. Nếu không có sự đồng bộ tốt trong mọi
yếu tố điều tiết giá đất tăng thêm thì việc áp dụng sâu vào thị trường lại sinh
ra những tồn tại pháp lý khác cần xử lý trong tương lai.
Phân tích và bình luận về điều tiết giá trị bằng tiền trong việc định giá đất:
- Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng tiền là một biện pháp hợp lý để kiểm
soát và điều chỉnh thị trường địa ốc. Bằng cách áp dụng thuế hoặc phí đối
với giá trị tăng thêm từ đất, nhà nước có thể tạo ra một nguồn thu cho quỹ
quốc gia và đồng thời kiềm chế sự tăng giá không kiểm soát của đất đai.
- Để định giá đất và điều tiết giá trị tăng thêm, việc có dữ liệu tập trung và
công khai là rất quan trọng. Công nghệ hiện đại có thể giúp số hóa bất động
sản và quản lý dữ liệu thực công khai, minh bạch và không có sự can
thiệp.Với công nghệ hiện đại có thể giúp chúng ta số hóa bất động sản (tài
sản) và quản lý dữ liệu thực công khai, minh bạch và không có khả năng
gian lận trong tương lai. Mọi giao dịch được ghi nhận trên các chuỗi khối, sổ
cái và tồn tại vĩnh viễn mà không thể sửa, xóa được. Khi đó thị trường sẽ rất
sạch và tích cực. Cần có được dữ liệu giá chính xác, minh bạch, công khai,
công bằng thì chúng ta phải áp dụng đồng bộ nhiều biện pháp. - Ví dụ:
• Xây dựng dữ liệu giá phi tập trung
• Định giá bằng đa phương pháp để xác định giá trị thực
• Điều tiết giá trị tăng thêm bằng công cụ thuế giữa nhà đầu tư là tư nhân và doanh nghiệp
Document Outline

• ĐỀ BÀI
• BÀI LÀM
• Câu 2:
• Câu 3: