Bài tập nhóm: Phân tích thị trường nhà ở khu chung cư môn Thị trường bất động sản | Đại học Kinh tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 58569740
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ---------***--------- BÀI TẬP NHÓM 4
MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI: Báo cáo phân tích thị trường nhà ở khu chung cư
BEA SKY Nguyễn Xiển
Họ tên: Đinh Anh Hưng (11218811)
Nguyễn Tuấn Nghĩa (11214267)
Nguyễn Việt Hà (11211942)
Phạm Trần Nhật Linh(11218815)
Lê Nguyễn Thành Đạt (11218809)
Phan Bảo Ngọc (11214387) lOMoAR cPSD| 58569740 Mục lục
A. TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ 9 THÁNG NĂM 2022 .............................................................................................................................. 3
1. Tốc độ tăng tổng sản phẩm ........................................................................................................................................................... 3
2. Hoạt động thương mại, vận tải và du lịch ..................................................................................................................................... 4
3. Hoạt động của doanh nghiệp ........................................................................................................................................................ 4
4. Đầu tư phát triển .......................................................................................................................................................................... 5
5. Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng và đô la Mỹ .................................................................................................................................... 5
6. Hoạt động ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán .......................................................................................................... 6
7. Một số tình hình xã hội ................................................................................................................................................................. 6
B. TÌM HIỂU VỀ LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ CHUNG CƯ ............................................................................................................. 7
1. Đặc điểm, tính chất của loại hình bất động sản căn hộ chung cư: ............................................................................................... 7
2. Các yếu tố tác động tới giá trị của căn hộ chung cư: .................................................................................................................... 7
3. Các hàng hóa thay thế và bổ sung đối với căn hộ chung cư trên thị trường: ............................................................................... 7
C. RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG VÀ VỊ TRÍ CỦA CHUNG CƯ BEA SKY .............................................................................................................. 8
1. Ranh giới tòa nhà .......................................................................................................................................................................... 8
2. Vị trí dự án .................................................................................................................................................................................... 8
D. PHÂN TÍCH CUNG CẦU THỊ TRƯỜNG ..................................................................................................................................................... 9
I. PHÂN TÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG............................................................................................................................................................ 9
1. Nhân khẩu trong khu vực thị trường ............................................................................................................................................ 9
2. Thu nhập ....................................................................................................................................................................................... 9
3. Lãi suất ........................................................................................................................................................................................ 10
4. Việc làm và tỉ lệ thất nghiệp ........................................................................................................................................................ 10
5. Thị hiếu ....................................................................................................................................................................................... 10
6. Sự thay đổi chính sách ................................................................................................................................................................ 11
7. Thị trường tài chính .................................................................................................................................................................... 11
II. PHÂN TÍCH CUNG THỊ TRƯỜNG ...................................................................................................................................................... 12
1. Tình hình cung của căn hộ chung cư tại Hà Nội .......................................................................................................................... 12
2. Nguồn cung căn hộ chung cư ...................................................................................................................................................... 13
E. Phân tích cạnh tranh ........................................................................................................................................................................... 14
1. Một số tòa nhà chung cư trong khu vực: .................................................................................................................................... 14
2. So sánh giá cả của một số dự án chung cư khác trong khu vực .................................................................................................. 14
3. Phân tích các khía cạnh phi giá cả ............................................................................................................................................... 16
F. Kết Luận ............................................................................................................................................................................................... 20
Tài liệu tham khảo: .................................................................................................................................................................................. 21 Lời nói đầu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với
nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây lOMoAR cPSD| 58569740
dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển
đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Trong giai
đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát
triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở
nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào
tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động
sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ
thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như
yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường.
Tầm quan trọng của việc phát triển các dự án BĐS tại các đô thị lớn là không thể phủ nhận,
nhất là trong giai đoạn đất nước đang phát triển mạnh mẽ hiện nay. Sự ra đời của các dự án
BĐS đã thay đổi đáng kể diện mạo thành phố Hà Nội. Trong 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS
Hà Nội luôn là một trong những “điểm nóng”, được nhiều người quan tâm. Đây được đánh giá
là một thị trường rất lớn, thu hút được một lượng vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và
ngoài nước. Thêm vào đó, quy mô và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng
mở rộng và phát triển, điều đó làm cho thị trường này ngày càng trở nên rất sôi động, hấp dẫn
nhưng cũng có những biến động và đầy rủi ro. Các chung cư BĐS được xây dựng lên đồng
nghĩa với việc chúng ta phải đánh giá một cách khách quan về chất lượng hay các khả năng
cạnh tranh của nó từ đó nhóm 4 chúng em có bài phân tích: “ Báo cáo phân tích thị trường
nhà ở chung cư BEA SKY Nguyễn Xiển ’’ giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan hơn về một bất
động sản chung cư điển hình. Bài báo cáo vẫn còn nhiều thiếu sót mong cô và các bạn đóng góp
để nhóm chúng em hoàn thiện sản phẩm hơn em xin cảm ơn !
A. TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ 9 THÁNG NĂM 2022
1. Tốc độ tăng tổng sản phẩm
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý III/2022 ước tính tăng khá cao ở mức 13,67% so
với cùng kỳ năm trước. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức
tăng cao nhất của 9 tháng trong giai đoạn 2011-2022.
Trong mức tăng chung của toàn nền kinh tế 9 tháng năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp
và thủy sản tăng 2,99% (đóng góp 4,04%); khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 9,44% (đóng
góp 41,79%), trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo là động lực tăng trưởng của toàn nền
kinh tế với tốc độ tăng 10,69%, chỉ thấp hơn tốc độ tăng của cùng kỳ các năm 2011, 2017 và
2018; khu vực dịch vụ tăng 10,57% (đóng góp 54,17%), trong đó một số ngành dịch vụ thị trường
tăng cao như: Bán buôn, bán lẻ tăng 10,24% so với cùng kỳ năm trước; vận tải kho bãi tăng
14,2%; dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 41,7%; hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 9,05%. lOMoAR cPSD| 58569740
Về cơ cấu nền kinh tế 9 tháng năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ
trọng 11,27%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 38,69%; khu vực dịch vụ chiếm 41,31%;
thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 8,73%.
Về sử dụng GDP 9 tháng năm 2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,26% so với cùng kỳ năm
2021, đóng góp 44,46% vào tốc độ tăng chung của nền kinh tế; tích lũy tài sản tăng 5,59%, đóng
góp 18,46%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 8,94%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng
4,74%; chênh lệch xuất, nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ đóng góp 37,08%.
2. Hoạt động thương mại, vận tải và du lịch
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 9 tháng năm 2022 ước đạt
4.170,2 nghìn tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 giảm 5%), nếu
loại trừ yếu tố giá tăng 16,8% (cùng kỳ năm 2021 giảm 6,6%), trong đó III/2022, đạt 1.450,4
nghìn tỷ đồng, tăng 3,8% so với quý trước và tăng 41,7% so với cùng kỳ năm trước. Xét theo
ngành hoạt động, doanh thu bán lẻ hàng hóa 9 tháng năm 2022 ước đạt 3.300 nghìn tỷ đồng, tăng
15,8% so với cùng kỳ năm trước; doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống ước đạt 430,9 nghìn tỷ đồng,
tăng 54,7%; doanh thu du lịch lữ hành ước đạt 18,2 nghìn tỷ đồng, gấp 3,9 lần; doanh thu dịch vụ
khác ước đạt 421,1 nghìn tỷ đồng, tăng 34,5%.
Trong 9 tháng, vận tải hành khách ước đạt 2.842,3 triệu lượt khách vận chuyển, tăng 40,7%
so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 giảm 23,7%) và luân chuyển đạt 132 tỷ lượt
khách.km, tăng 59,4% (cùng kỳ năm trước giảm 30,8%). Vận tải hàng hóa ước đạt 1.492,7 triệu
tấn hàng hóa vận chuyển, tăng 24,4% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 giảm 5,2%)
và luân chuyển 318,1 tỷ tấn.km, tăng 31% (cùng kỳ năm trước giảm 0,3%).
Khách quốc tế đến Việt Nam tháng 9 đạt 431,9 nghìn lượt người, giảm 11,2% so với tháng
trước và gấp 45,4 lần so với cùng kỳ năm trước do Việt Nam đã mở cửa du lịch, các đường bay
quốc tế được khôi phục trở lại. Trong tổng số gần 1.872,9 nghìn lượt khách quốc tế đến Việt Nam
9 tháng năm nay, khách đến bằng đường hàng không đạt 1.659,9 nghìn lượt người, chiếm 88,6%
lượng khách quốc tế đến Việt Nam và gấp 22 lần so với cùng kỳ năm trước; bằng đường bộ đạt
212,5 nghìn lượt người, chiếm hơn 11,3% và gấp 5,5 lần; bằng đường biển đạt 494 lượt người,
chiếm 0,03% và tăng 24,1%. Khách đến từ châu Á đạt 1.310,7 nghìn lượt người, gấp 13,3 lần so
với cùng kỳ năm trước; khách đến từ châu Âu đạt 261,6 nghìn lượt người, gấp 25,2 lần; khách
đến từ châu Mỹ đạt 209,6 nghìn lượt người, gấp 52,6 lần; khách đến từ châu Úc đạt 84,6 nghìn
lượt người, gấp 93 lần; khách đến từ châu Phi đạt 6,4 nghìn lượt người, gấp 6,7 lần.
3. Hoạt động của doanh nghiệp
Trong tháng Chín, cả nước có 11.466 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký là
136 nghìn tỷ đồng và số lao động đăng ký là 61,9 nghìn lao động, tăng 194,1% về số doanh
nghiệp, tăng 117,9% về vốn đăng ký và tăng 24,1% về số lao động so với cùng kỳ năm 2021.
Tính chung 9 tháng năm 2022, cả nước có 112,8 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với
tổng số vốn đăng ký là 1.272,3 nghìn tỷ đồng và tổng số lao động đăng ký là 758,1 nghìn lao
động, tăng 31,9% về số doanh nghiệp, tăng 6,4% về vốn đăng ký và tăng 16,8% về số lao động lOMoAR cPSD| 58569740
so với cùng kỳ năm trước. Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong 9 tháng
đạt 11,3 tỷ đồng, giảm 19,4% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính cả 2.635,9 nghìn tỷ đồng vốn
đăng ký tăng thêm của 38,7 nghìn lượt doanh nghiệp thay đổi tăng vốn thì tổng số vốn đăng ký
bổ sung vào nền kinh tế trong 9 tháng năm nay là 3.908,2 nghìn tỷ đồng, tăng 36% so với cùng
kỳ năm trước. Bên cạnh đó, còn có 50,5 nghìn doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 56,1%
so với 9 tháng năm 2021, nâng tổng số doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại
hoạt động trong 9 tháng lên 163,3 nghìn doanh nghiệp, tăng 38,6% so với cùng kỳ năm trước.
Bình quân một tháng có 18,1 nghìn doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động.
Cũng trong 9 tháng năm 2022, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 62,5
nghìn doanh nghiệp, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước; 36,3 nghìn doanh nghiệp ngừng hoạt
động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 12,1%; 13,8 nghìn doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng
8%. Bình quân một tháng có 12,5 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.
4. Đầu tư phát triển
Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hành 9 tháng năm 2022 đạt 2.130,3 nghìn
tỷ đồng, tăng 12,5% so với cùng kỳ năm trước (quý III/2022 đạt 833,8 nghìn tỷ đồng, tăng
18,1%), bao gồm: Vốn khu vực Nhà nước đạt 544,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 25,6% tổng vốn và tăng
16,1%; khu vực ngoài Nhà nước đạt 1.227,1 nghìn tỷ đồng, bằng 57,6% và tăng 10%; khu vực có
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 358,3 nghìn tỷ đồng, bằng 16,8% và tăng 16,3%.
Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam[15] tính đến ngày 20/9/2022 bao gồm:
Vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư
nước ngoài đạt gần 18,75 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có 1.355 dự
án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 7,12 tỷ USD, tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước về
số dự án và giảm 43% về số vốn đăng ký; có 769 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng
ký điều chỉnh vốn đầu tư tăng thêm 8,35 tỷ USD, tăng 29,9%; có 2.697 lượt với tổng giá trị góp
vốn 3,28 tỷ USD, tăng 1,9% so cùng kỳ năm trước. Trong đó có 1.209 lượt góp vốn, mua cổ phần
làm tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp với giá trị góp vốn là 1,62 tỷ USD và 1.488 lượt nhà đầu
tư nước ngoài mua lại cổ phần trong nước mà không làm tăng vốn điều lệ với giá trị 1,66 tỷ USD.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 9 tháng năm 2022 ước tính đạt 15,43 tỷ
USD, tăng 16,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện
cao nhất của 9 tháng trong 5 năm qua.
Đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài trong 9 tháng năm 2022 có 80 dự án được cấp mới giấy
chứng nhận đầu tư với tổng số vốn của phía Việt Nam là 347,4 triệu USD, gấp 2,3 lần so với cùng
kỳ năm trước; có 15 lượt dự án điều chỉnh vốn với số vốn điều chỉnh tăng 50,9 triệu USD, giảm
87,9%. Tính chung tổng vốn đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài (vốn cấp mới và điều chỉnh) đạt
398,3 triệu USD, giảm 30,4% so với cùng kỳ năm trước.
5. Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng và đô la Mỹ
Trong mức tăng 0,4% của CPI tháng 9/2022 so với tháng trước có 9 nhóm hàng hóa và dịch
vụ có chỉ số giá tăng và 2 nhóm hàng có chỉ số giá giảm, trong đó nhóm giáo dục có mức tăng lOMoAR cPSD| 58569740
cao nhất với 5,84%. Hai nhóm hàng hóa và dịch vụ có chỉ số giá giảm gồm: Nhóm giao thông
giảm 2,23%; nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,04%.
Chỉ số giá vàng tháng 9/2022 giảm 1,71% so với tháng trước; tăng 1,34% so với tháng
12/2021; tăng 4,06% so với cùng kỳ năm trước; bình quân 9 tháng năm 2022 tăng 6,22%.
Chỉ số giá đô la Mỹ tháng 9/2022 tăng 0,53% so với tháng trước; tăng 2,87% so với tháng 12/2021
và tăng 3,45% so với cùng kỳ năm trước; bình quân 9 tháng năm 2022 tăng 0,7%.
6. Hoạt động ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán
Tính đến thời điểm 20/9/2022, tổng phương tiện thanh toán tăng 2,49% so với cuối năm
2021 (cùng thời điểm năm 2021 tăng 4,95%); huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 4,04%
(cùng thời điểm năm 2021 tăng 4,28%); tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 10,54% (cùng
thời điểm năm 2021 tăng 7,17%).
Tổng doanh thu phí toàn thị trường bảo hiểm 9 tháng năm 2022 ước tăng 17% so với cùng
kỳ năm trước (quý III/2022 ước tăng 18%), trong đó doanh thu phí bảo hiểm lĩnh vực nhân thọ
ước tăng 17%, lĩnh vực bảo hiểm phi nhân thọ ước tăng 18%.
Trên thị trường cổ phiếu, tính đến ngày 27/09/2022, chỉ số VNIndex đạt 1.166,54 điểm,
giảm 8,9% so với cuối tháng trước và giảm 22,14% so với cuối năm 2021. Tính đến ngày
16/9/2022, mức vốn hóa thị trường cổ phiếu đạt 6.437 nghìn tỷ đồng, giảm 17,1% so với cuối
năm 2021; giá trị giao dịch bình quân đạt 16.394 tỷ đồng/phiên, giảm 12% so với tháng trước.
Tính chung 9 tháng năm 2022, giá trị giao dịch bình quân đạt 22.743 tỷ đồng/phiên, giảm 14,5%
so với bình quân năm trước.
Trên thị trường trái phiếu, tính đến ngày 16/9/2022, giá trị giao dịch bình quân đạt 6.987 tỷ
đồng/phiên, tăng 13% so với tháng trước; tính chung 9 tháng năm 2022, giá trị giao dịch bình
quân đạt 9.326 tỷ đồng/phiên, giảm 18,2% so với bình quân năm 2021.
Trên thị trường chứng khoán phái sinh, tính đến ngày 16/9/2022, khối lượng giao dịch bình
quân sản phẩm hợp đồng tương lai trên chỉ số VN30 đạt 215.090 hợp đồng/phiên, tăng 10% so
với tháng trước; tính chung 9 tháng năm 2022 đạt 210.910 hợp đồng/phiên, tăng 12% so với bình quân năm trước.
7. Một số tình hình xã hội
Tình hình lao động, việc làm quý III/2022 tiếp tục đà phục hồi, lực lượng lao động, số
người đang làm việc và thu nhập bình quân tháng của người lao động tăng so với quý trước và
cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm giảm so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước.
Đời sống dân cư và công tác an sinh xã hội được chính quyền các cấp quan tâm thực hiện;
chương trình xây dựng nông thôn mới trong những năm qua có tác động tích cực, góp phần nâng
cao đời sống người dân khu vực nông thôn.
Hoạt động giáo dục đào tạo đã trở lại bình thường sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát.
Kỳ thi trung học phổ thông quốc gia năm 2021-2022, cả nước có 1.002,4 nghìn thí sinh đăng ký lOMoAR cPSD| 58569740
dự thi, trong đó số thí sinh tham dự thi là 989,9 nghìn thí sinh, bằng 98,7% so với số thí sinh đăng
ký dự thi. Tỷ lệ tốt nghiệp trung học phổ thông năm học 2021-2022 đạt 98,62%.
B. TÌM HIỂU VỀ LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ CHUNG CƯ.
1. Đặc điểm, tính chất của loại hình bất động sản căn hộ chung cư:
Từ những năm 50 của thế kỷ XX, căn hộ chung cư xuất hiện ở Việt Nam đầu tiên là dưới dạng
các khu nhà tập thể. Với công nghệ xây dựng lạc hậu, những căn nhà này thường có điều kiện
sinh hoạt thấp, phục vụ cho những người không đủ điều kiện mua nhà mặt đất. Trong vòng 10
năm trở lại đây, chung cư tại Việt Nam thực sự phát triển so với thời gian trước. Hiện nay, các
khu chung cư được xây dựng phục vụ cho đủ phân khúc cấp thấp – trung cấp – cao cấp. Vậy hiện
tại, chúng ta định nghĩa căn hộ chung cư như thế nào?
● Tòa chung cư là các tòa nhà có ít nhất 2 tầng. Trong đó, phân chia thành các căn hộ riêng.●
Các hộ gia đình và cư dân trong tòa nhà sở hữu không gian khép kín riêng biệt. Khi bàn giao,
các căn hộ có thể đã được lắp đặt nội thất đầy đủ hoặc không, để gia chủ tự thiết kế theo ý mình.
● Các cư dân trong cùng một khu chung cư sử dụng chung lối đi, cầu thang và các hệ thống hạtầng chung.
● Tòa chung cư có thể được xây dựng với mục đích chỉ để ở hoặc vừa để ở, vừa để kinh doanh.
Với tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, khu vực kinh doanh và ở phải được thiết kế riêng.
Trong đó, những không gian dùng vào mục đích kinh doanh, thương mại thường ở các tầng dưới.
2. Các yếu tố tác động tới giá trị của căn hộ chung cư:
● Vị trí dự án, căn hộ.
● Chất lượng căn hộ và cơ sở hạ tầng chung cư.
● Tính pháp lý của dự án, căn hộ.
● Các bất động sản xung quanh.
● Sự phát triển các hoạt động xã hội.
3. Các hàng hóa thay thế và bổ sung đối với căn hộ chung cư trên thị trường: ●
Hàng hóa thay thế : Đất ở, nhà ở thấp tầng, nhà ở công vụ, nhà ở cho mộtnhóm người. ●
Hàng hóa bổ sung : Phí dịch vụ,phí gửi xe, thang máy, máy điều hòa trung tâm,
bảo vệ, hệthống phòng cháy chữa cháy. lOMoAR cPSD| 58569740
C. RANH GIỚI THỊ TRƯỜNG VÀ VỊ TRÍ CỦA CHUNG CƯ BEA SKY
1. Ranh giới tòa nhà
Vị trí Bea Sky Nguyễn Xiển ở tại khu Đô thị mới Tây Nam Kim Giang I, thuộc địa bàn
phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thủ đô Hà Nội, sát bên là dự án siêu đô thị The Manor Central
Park và công viên Chu Văn An quy mô 100ha. Vị trí được đánh giá vô cùng đắc địa khi cùng nằm
trên trục đường kết nối trực tiếp Xa La và Nguyễn Xiển.
Vị trí đẹp giúp các căn hộ tại dự án được hưởng trọn tầm view toàn cảnh tuyệt đẹp, hướng
về công viên cây xanh Chu Văn An rộng lớn kế bên và khu đô thị Tây Nam Kim Giang trù phú. 2. Vị trí dự án
Cung đường mặt tiền quy hoạch dự án có lộ giới rộng đến 40m, xe lớn ra vào dễ dàng. Từ
dự án cư dân có thể dễ dàng di chuyển và kết nối đến các địa điểm quan trọng trong thành phố,
thông qua các tuyến đường như: Nguyễn Trãi - Hà Đông, Chu Văn An, Khuất Duy Tiến, Vành đai 3,...
Kết nối giao thông từ dự án: •
Cách khu đô thị The Manor chỉ khoảng 100m •
Cách Công Viên Chu Văn An quy mô 100ha khoảng 600m. •
Chỉ khoảng 300m kết nối -> đường Khuất Duy Tiến. •
Khoảng 1km -> Kết nối đến tuyến Nguyễn Trãi - Hà Đông. •
Khoảng 3km tiếp cận > Siêu thị Big C Thăng Long. •
Khoảng 1.5 km > Di chuyển đến Trung tâm thương mại Royal City. •
Cách Đại học Thăng Long khoảng 500m. •
Cách bệnh viện Bạch Mai khoảng 2.5 km. lOMoAR cPSD| 58569740 •
Cách Bệnh Viện Đại học Y khoảng 3km.
Vì thuộc khu vực dân cư hiện hữu lâu đời, hạ tầng đồng bộ hiện đại nên cư dân tại dự án
chung cư | Đại Đông Á được hưởng lợi lớn về hạ tầng và tiện ích ngoại khu xung quanh. Gần bên
dự án có rất nhiều trụ sở ban ngành lớn như: Bộ công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Ngoại
giao, Bộ Nội vụ, Bộ Khoa học và Công nghệ,...
Ngoài ra, hệ thống các bệnh viện lớn, các trường học công lập, dân lập các cấp cũng đảm
bảo phục vụ nhu cầu an sinh thiết thực cho quý khách hàng.
D. PHÂN TÍCH CUNG CẦU THỊ TRƯỜNG
I. PHÂN TÍCH CẦU THỊ TRƯỜNG
1. Nhân khẩu trong khu vực thị trường
- Tính đến đầu năm 2022, dựa theo website World Population Review thì tổng dân số Hà
Nội đạt 8.418.883 người. Trong đó, dân số sống ở khu vực thành thị là 3.962.310 người,
chiếm 49,2% và ở khu vực nông thôn là 4.091.353 người, chiếm 50,8%. Mật độ dân số
của thành phố Hà Nội là 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước.
- Quận Hoàng Mai có diện tích lớn thứ 4 thành phố với 41km2, chỉ sau các quận Long
Biên, Hà Đông và Bắc Từ Liêm. Dân số quận Hoàng Mai năm 2019 là 506.347 người với
mật độ 10.309 người/km². Với số dân này thì hiện Hoàng Mai là quận đông dân nhất thành phố Hà Nội.
Dân số ngày càng tăng trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm là áp lực lớn làm tăng nhu
cầu về đất ở và nhà ở. Đặc biệt đối với các chung cư khu vực trung tâm với vị trí đắc địa
như dự án Chung cư Bea Sky Nguyễn Xiển 2. Thu nhập
- Tổng sản phẩm trên địa bàn Hà Nội (GRDP) 6 tháng đầu năm 2021 tăng 5,91% so với
cùng kỳ năm trước (quý I tăng 5,17%; quý II tăng 6,61%).
- Thu nhập bình quân tháng của người lao động quý III năm 2022 là 6,7 triệu đồng, tăng
143 nghìn đồng so với quý trước. Trong quý II năm 2022 nền kinh tế Việt Nam đang trên
đà tăng trưởng mạnh mẽ, thu nhập bình quân của người lao động ghi nhận mức tăng
trưởng dương so với quý I năm 2022, trái ngược với xu hướng thường quan sát được
trong các năm trước khi mà thu nhập quý II thường giảm so với quý I. Bước sang quý III
năm 2022, thu nhập bình quân của người lao động tiếp tục có nhiều chuyển biến theo đà tăng trưởng tích cực. lOMoAR cPSD| 58569740
- Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và rộng khắp tại nhiều địa phương đã tác động đến quá
trình phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động. Khi thu nhập tăng lên cũng đồng
nghĩa với việc nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống đặc biệt là nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo. 3. Lãi suất
- Trong năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm lãi suất điều hành nhằm giúp nền
kinh tế chống chọi và vực dậy trong và sau dịch Covid-19. Các ngân hàng liên tục giảm lãi
suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân.
- Từ ngày 01/01/2021, theo Quyết định 2195/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam thì mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội để cho thuê mua, bán là 4.8%/năm (giảm 0.2%); mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với
khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê là 4.3%/năm (giảm 0.2%).
- Theo tôi, với việc giảm lãi suất cho vay như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán, cho thuê; tạo nguồn cung về nhà ở xã hội.
4. Việc làm và tỉ lệ thất nghiệp
- Trong năm 2022, thành phố Hà Nội sẽ giải quyết việc làm mới cho 160.000 lao động, qua
đó giảm tỷ lệ thất nghiệp thành thị xuống dưới 4% và nâng tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt trên 72%.
- Có thể thấy tỉ lệ thất nghiệp giảm đã phản ảnh mức độ hoạt động hoạt động thị trường
cũng đang “ ấm dần ” lên. Thu nhập cũng tăng lên từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới cầu về
bất động sản. Mỗi việc làm, mức thu nhập lại có những nhu cầu riêng đối với bất động
sản nhà ở bởi khả năng chi trả và tính chất, mục đích sử dụng là khác nhau ở mỗi nghề,
mỗi mức thu nhập cá nhân khả dụng 5. Thị hiếu
- Ngày nay chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao kéo theo đó là nhu cầu về môi
trường sống cũng nâng lên rõ rệt. Khách hàng đang hướng tới một môi trường sống đầy
đủ tiện nghi, quan tâm hơn tới các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống,
chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả
năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố.
- Đây là một điểm cộng rất lớn với dự án Chung cư Imperial Plaza khi đáp ứng được thị
hiếu của khách hàng. Chung cư Bea Sky Nguyễn Xiển trang bị đầy đủ mọi tiện ích cao
cấp hàng đầu như: Công viên sân vườn, Bể bơi ngoài trời, khu vui chơi, hệ thống an ninh,
phòng cháy chữa cháy, bảo vệ 24/24, siêu thị, nhà hàng…… Vị trí của dự án cũng hết sức lOMoAR cPSD| 58569740
đắc địa khi xung quanh rất thuận tiện di chuyển với phương tiện công cộng như xe buýt
hay tàu, trung tâm thương mại Royal City, Vincom Phạm Ngọc Thạch, các bệnh viện lớn,
trường học quốc tế,...
6. Sự thay đổi chính sách
- Năm 2021, nhiều chính sách liên quan tới xây dựng và kinh doanh bất động sản sẽ tác
động tới thị trường. Cụ thể là luật xây dựng sửa đổi; luật đầu tư sửa đổi; nghị định
148/2020/NĐ-CP sửa đổi; bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai; nghị quyết 164 (11/2020); kế hoạch xây dựng Nghị 12 Quyết phát triển nhà ở giá
thấp; nghị định 15 (3/3/2021) quy định chi tiết 1 số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Các luật, định hướng, chính sách đang được sửa đổi theo hướng hoàn thiện, tinh giảm
quy trình, thủ tục nhằm hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Những sự thay đổi này
còn góp phần tiết giảm thời gian, chi phí và giá thành sản phẩm, tháo gỡ cho các dự án
bất động sản. Đặc biệt, sự thay đổi này còn định hướng vào sản phẩm giá rẻ nhằm cân đối
cung - cầu thị trường và cơ cấu sản phẩm phù hợp, giảm thiểu hoạt động đầu cơ giá
- Thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ về hỗ trợ và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đặc
biệt trong giai đoạn nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi đại dịch COVID-19, từ
đầu năm 2020 đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành nhiều cơ chế chính
sách về tiền tệ tín dụng và ngân hàng để hỗ trợ cho doanh nghiệp duy trì, ổn định và
phục hồi tăng trưởng, vượt qua khó khăn. NHNN ban hành Thông tư 01/2020/TT-NHNN,
Thông tư 03/2021/TT-NHNN, Thông tư 14/2021/TT-NHNN về việc cơ cấu thời hạn trả
nợ, miễn giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi
dịch bệnh COVID-19. Luật chứng khoán sửa đổi, cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư
BĐS (REIT); QĐ 316 của TTg (ngày 9/3/2021) về thí điểm dịch vụ Mobile Money.
7. Thị trường tài chính
- trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán
mới tại 16 dự án, tăng 3% theo năm. quý III/2022 của CBRE Hà Nội cũng ghi nhận,
nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2022 thấp hơn đáng kể so
với giai đoạn trước dịch bệnh. Cụ thể, ba quý đầu năm thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805
căn mở bán mới, trong đó, quý III/ 2022 ghi nhận 3.640 căn mở bán mới.
- Mặt khác, nhiều người coi BĐS là tài sản đầu tư an toàn khi giá có xu hướng tăng theo
thời gian và do đó nhiều đã mua BĐS để đầu tư vào năm ngoái và vẫn tiếp tục như vậy.
Ngoài ra, lãi suất giảm đã đẩy lãi suất cho vay mua nhà xuống và điều này tạo cơ hội cho
nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS. lOMoAR cPSD| 58569740
II. PHÂN TÍCH CUNG THỊ TRƯỜNG
1. Tình hình cung của căn hộ chung cư tại Hà Nội a. Qúy 1,2 – 2021:
- Trong quý đầu năm 2021, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 4.400 căn hộ mở bán mới.
Mặc dù mức mở bán mới này giảm 39% theo quý do sự gián đoạn của nghỉ Tết và đợt
dịch Covid-19 mới, nhưng con số này tương đương mức tăng 270% theo năm cho thấy sự
phục hồi mạnh mẽ của thị trường, nếu so sánh với Q1/2020 khi dịch Covid-19 bắt đầu
bùng phát ở Việt Nam. Nguồn cung sơ cấp gồm 24.400 căn, giảm 10% so với Q4/2020 và
giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới mở bán trong quý đến từ
các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán (14 dự án) và chỉ có 3 dự án lần đầu
được mở bán. Theo phân khúc, chung cư trung cấp tiếp tục là sản phẩm phổ biến nhất
trên thị trường khi chiếm đến 80% tổng nguồn cung mở bán mới trong quý này b. Qúy 1,2 - 2022:
- 32 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 23,300 căn. Trong đó, căn hộ
Hạng B chiếm 70% tổng nguồn cung. Giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ
việc phát triển cơ sở hạ tầng. Giá bán thứ cấp của các dự án gần tuyến đường sắt đô thị
tăng cao đến mức 18% theo quý.
- Giá bán trên thị trường sơ cấp quý 2/2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.872
USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm
trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng cung đang chào bán trên thị trường
- Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình
cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ
năm trước. Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn lOMoAR cPSD| 58569740
toàn hồi phục nên lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục
hồi rõ nét, chủ yếu dao động ngưỡng 4,0%-5,5%.
- Trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với
các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người
được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. Trong
tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi
(90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng
giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.
2. Nguồn cung căn hộ chung cư
a. Dự án The Legend (109 Nguyễn Tuân)
- Tên dự án: Chung cư The Legend 109 Nguyễn Tuân
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Đại Việt Trí Tuệ
- Vị trí: 109 Nguyễn Tuân, quận Thanh xuân, TP Hà Nội. Nằm trên ngã tư giao tuyến
đường Nguyễn Tuân và Ngụy Như Kom Tum có tầm nhìn đẹp. Từ đây cư dân có một góc
nhìn toàn cảnh về khu đô thị phát triển mang tới một không gian sống thoáng đãng, giao
thông thuận tiện dễ dàng kết nối đến trung tâm thành phố Hà Nội và các khu đô thị phát
triển lân cận. Nằm trong khu vực hạ tầng xã hội hoàn chỉnh kết nối với các trung tâm văn
hóa, dịch vụ : gần Trung tâm hội nghị Quốc Gia, Trung tâm Thương Mại Big C, Trường
THPT chuyên Amsterdam, khu đô thị Royal City…nằm gần công viên Hồ điều hòa Nhân
Chính khiến dự án thực sự là nơi định cư trong lành thoáng mát, tiện nghi đầy đủ.
- Tiện ích: Bể bơi bốn mùa, khu tập Gym; siêu thị, sảnh tiếp đón cư dân tiêu chuẩn khách
sạn 5 sao, khu nhà hàng ẩm thực và cà phê tiêu chuẩn quốc tế…phục vụ mọi nhu cầu đa dạng của các cư dân.
- Thiết kế căn hộ: thiết kế đa dạng, cung cấp cho khách hàng 460 căn hộ sang trọng,
hướng tới phân khúc khách hàng hiện đại và thành đạt. Ngoài thiết kế kiến trúc tinh tế
đến từng chi tiết, tất cả các căn hộ đều có mặt thoáng và 60% căn hộ có 2 mặt thoáng
đảm bảo nguồn gió và ánh sáng tự nhiên đến từng căn hộ.
- Giá bán: Giá bán đợt 1 chung cư The Legend từ 36 triệu/m2 ( đã bao gồm VAT & nội thất hoàn thiện cao cấp )
b. Dự án Riverside Garden (349 Vũ Tông Phan)
- Tên dự án: Dự án khu nhà ở để bán kết hợp văn phòng và dịch vụ Riverside Garden 349 Vũ Tông Phan. - Chủ đầu tư: Videc
- Vị trí: Số 349, phố Vũ Tông Phan, phường Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội - vị trí
“vàng” trung tâm Thủ đô Hà Nội. Dự án tọa lạc trong khu vực sầm uất, là trung tâm
thương mại, trung tâm hành chính, văn hóa và các đại sứ quán giúp cho cư dân tương lai lOMoAR cPSD| 58569740
di chuyển dễ dàng, đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt hay giao dịch thương mại. Chung cư
còn nằm trên hệ thống giao thông thuận lợi, liên kết vùng của dự án với hệ thống giáo
dục các cấp, trường cao đẳng, đại học nổi tiếng như Trường Đại học Y, Học viện Ngân
Hàng, Đại học Ngoại Thương,Đại học Kinh tế Quốc Dân, …
- Tiện ích: trang bị đầy đủ tiện ích gồm có hệ thống thang máy tốc độ cao; hệ thống an ninh
bảo đảm 24/24h; bản quan lý – giám sát chuyên nghiệp; hệ thống phòng cháy chữa cháy
chất lượng cao; máy phát điện nhanh chóng khi xảy ra sự cố mất điện, hệ thống cảnh
quan cây xanh toàn bộ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, trong khu vực dự án có hơn 38
tiện ích vượt trội hàng đầu là khu bể bơi bốn mùa, trung tâm thương mại, hệ thống Spa
chăm sóc vẻ đẹp, phòng tập Gym, cafe xông hơi, khu vui chơi dành cho trẻ em mang tới
cho cư dân một cuộc sống hiện đại, tiện nghi, trọn vẹn và hoàn hảo.
- Thiết kế: Khu căn hộ cao cấp dự án Riverside Garden được bố trí từ tầng 5 đến tầng 30
của tòa nhà với tổng số 572 căn hộ hạng sang. Mỗi sàn được bố trí với 22 căn hộ/ mặt sàn
trang bị có 8 thang máy đảm bảo việc di chuyển của cư dân trong tòa nhà hoàn toàn dễ dàng.
- Căn hộ thiết kế 1PN – 1 Phòng đa năng – 1 WC: 49m2
- Căn hộ thiết kế 2PN – 2WC: 61.3m2 – 68.7m2
- Căn hộ thiết kế 2PN – 1 phòng đa năng – 2WC: 82m2
- Căn hộ thiết kế 3PN – 2WC: 85m2
- Căn hộ thiết kế 3PN – 2WC – 1 phòng đa năng: 125m2 - Giá bán: từ 25tr/m2
E. Phân tích cạnh tranh
1. Một số tòa nhà chung cư trong khu vực: •
Chung cư The Legend - 109 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Riverside Garden - 349 Vũ Tông Phan, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Việt Đức Complex - 99 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Royal City - 75A Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Star Tower - 283 Khương Trung, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Five Star Garden - 2 Kim Giang, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chung cư Sunshine Boulevard - 2 Khuất Duy Tiến. Thanh Xuân, Hà Nội
2. So sánh giá cả của một số dự án chung cư khác trong khu vực
a. Chung cư The Legend (109 Nguyễn Tuân) •
Tên dự án: Chung cư The Legend 109 Nguyễn Tuân •
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Đại Việt Trí Tuệ •
Địa điểm: 109 Nguyễn Tuân, quận Thanh xuân, TP Hà Nội •
Thiết kế: Công ty cổ phần đầu tư và tư vấn công nghệ Archivina Đơn vị thi công:
Công ty cổ phần xây dựng Phục Hưng Holdings Diện tích đất xây dựng: 5.579m2. •
Tổng diện tích sàn xây dựng 60.000m2 lOMoAR cPSD| 58569740 •
Mật độ xây dựng phần tháp: chiếm 35,7% •
Quy mô dự án: Dự án gồm 2 tòa tháp, mỗi tòa cao 30 tầng, trong đó gồm 3 tầng hầm, 5
tầng trung tâm thương mại, 25 tầng để ở. •
- Diện tích 2 tầng hầm: 8.337,5m2 •
- Diện tích xây dựng phần tháp: 1993,8 m2 •
- Diện tích sàn các tầng đế: 12.622,6 m2 • - Tổng số căn hộ: 460 •
- Dân số dự kiến: khoảng 1537 người •
Tầng 1-5: Sảnh căn hộ, TTTM, nhà trẻ. Tầng Tầng 5 bể bơi bốn mùa •
Tầng 6-25: Căn hộ cao cấp với 2-4 phòng ngủ diện tích từ 68,5m2 – 176m2 •
Tầng 26: Sân vườn trên cao •
Tầng 27-30: Căn hộ penthouse đẳng cấp •
Ngân hàng bảo lãnh: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV •
Giá bán đợt 1 chung cư The Legend từ 36 triệu/m2 ( đã bao gồm VAT & nội thất hoàn thiện cao cấp )
b. Chung cư Riverside Garden (349 Vũ Tông Phan) •
Tên dự án: Dự án khu nhà ở để bán kết hợp văn phòng và dịch vụ Riverside Garden 349 Vũ Tông Phan. • Chủ đầu tư: Videc •
Tọa lạc : Số 349, phố Vũ Tông Phan, phường Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội •
Chức năng: Tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng, dịch vụ thương mại kết hợp biệt thự và
các nhà liền kề thấp tầng với đầy đủ các tiện ích tạo thành một quần thể đồng bộ, hoàn
chỉnh đạt tiêu chuẩn 5 sao. •
Tổng diện tích khu đất: 9.000 m2. •
Diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng: 2.789m2 •
Diện tích đất xây dựng khu thấp tầng: 2.304m2 •
Diện tích cây xanh, đường nội bộ: 3.780m2 •
Mật độ xây dựng chung: 40,6% •
Diện tích đất xây dựng nhà ở liên kế khoảng 1.192 m2 •
Diện tích đất xây dựng nhà biệt thự khoảng 1.112 m2 •
Diện tích đất xây dựng công trình cao tầng (tổ hợp công trình hỗn hợp: thương mại dịch
vụ, văn phòng kết hợp nhà ở…), cây xanh, sân đường nội bộ khoảng 6.569 m2 •
Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tính trên toàn khu đất: Diện tích xây dựng công trình khoảng 3.606 m2. •
Diện tích xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng khoảng 2.789 m2 •
Diện tích xây dựng nhà ở liên kế khoảng 682 m2 •
Diện tích xây dựng nhà ở biệt thự khoảng 135 m2 •
Mật độ xây dựng chung khoảng 40,6 m2 lOMoAR cPSD| 58569740 •
Giá bán của chung cư Riverside Garden từ 25tr/m2
3. Phân tích các khía cạnh phi giá cả
Chất lượng căn hộ chung cư
1.Thiết kế căn hộ Bea Sky Nguyễn Xiển
Chung cư Bea Sky Nguyễn Xiển được thiết kế bởi các tiến sỹ, kỹ sư xây dựng, kiến trúc
sư giàu kinh nghiệm trong ngành, trong quá trình thiết kế, dự án Bea Sky đã được tính toán chi
tiết đến tải trọng động, gió và động đất theo tiêu chuẩn chung cư cao cấp. Tất cả các căn hộ Bea
Sky được sử dụng công nghệ xây đựng mới nhất, hiện đại nhất , chính vì vậy trong căn hộ sẽ
không có cột, kèo làm ảnh hưởng tới thẩm mỹ và phong thủy. Ở chung cư Bea Sky 100% căn hộ
được thiết kế có ánh sáng và gió tự nhiên với các loại diện tích hợp lý, từ 2 tới 3 phòng ngủ mang
lại nhiều sự lựa chọn cho khách hàng. Thiết kế của căn hộ Bea Sky Đại Đông Á đa dạng về diện
tích phù hợp với tất cả khách hàng. •
Căn hộ 2 phòng ngủ diện tích : 61 – 64m2 •
Căn hộ 3 phòng ngủ diện tích: 76 – 87 – 96m2 • 6 thang máy tốc độ cao lOMoAR cPSD| 58569740 •
Giá bán và tiến độ thanh toán
Giá bán phụ thuộc vào vị trí, tầng và hướng căn hộ.
Các căn hộ chung cư Bea Sky có giá hấp dẫn chỉ từ 32 tr/m2, đầy đủ nội thất cao cấp. Hỗ trợ
vay với lãi suất 0% đến khi nhận nhà. •
Giá bán Căn 2 PN: 69 – 74 m2. Giá từ 2.2 tỷ/căn. •
Giá bán Căn 3 PN: 85 – 88 – 96 – 104,7 m2. Giá từ 2.6 tỷ/căn.
Tiến độ thanh toán dự án chung cư Bea Sky dự kiến chia thành 6 đợt: •
Đặt cọc : 50 triệu đồng •
Đợt 1: Thanh toán 30% giá trị căn hộ khi ký HĐMB •
Đợt 2: Thanh toán 15% giá trị căn hộ khi xây đến tầng 10 •
Đợt 3: Thanh toán 15% giá trị căn hộ khi xây đến tầng 20 •
Đợt 4: Thanh toán 10% giá trị căn hộ khi cất nóc dự án •
Đợt 5: Thanh toán 25% giá trị căn hộ khi nhận nhà + 2% phí bảo trì Đợt 6: Thanh toán
5% giá trị căn hộ khi nhận sổ hồng. • Vị trí, giao thông
Bea Sky Nguyễn Xiển tọa lạc đắc địa tại vị trí vàng trên mặt đường Đại lộ Chu Văn An
53m và đang được TP. Hà Nội đầu tư 1.475 tỷ đồng. Thuộc khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang, Hoàng Mai. lOMoAR cPSD| 58569740
Dự án Bea Sky dễ dàng di chuyển đến con đường huyết mạch của Thủ đô đi các tỉnh lân
cận như: Nam Định, Hà Nam, Thanh Hóa, Ninh Bình, Thái Bình,...Từ Bea Sky cư dân có thể di
chuyển đến vào trung tâm thành phố và các khu vực lân cận nhanh chóng: •
50m đến khu đô thị The Manor •
60m đến Công Viên Chu Văn An Rộng hơn 100ha •
300m đến đường Khuất Duy Tiến •
1km đến đoạn đường Nguyễn Trãi, Hà Đông. •
3km đến Siêu thị Big C Thăng Long • 1.5 km đến TTTM Royal City •
0.5 km đến Đại Học Thăng Long •
2.5 km đến Bệnh Viện Bạch Mai, 3km đến Bệnh Viện Đại học Y
Xung quanh khu chung cư Bea Sky còn nhiều trụ sở Bộ ngành như Bộ Ngoại giao, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Công an, Bộ Khoa học và Công nghệ, Bộ Nội vụ theo dọc đường
vành đai 3 rộng mở, nên phần an ninh luôn được đảm bảo tốt nhất. Các trường học từ mầm non
đến đại học, bệnh viện…xung quanh dự án đáp ứng nhu cầu thiết thực về sức khỏe, học tập cho gia đình bạn. • Tiện ích
Hệ thống dịch vụ tiện ích hiện đại đồng bộ vườn, đường dạo bộ, khu vui chơi trẻ em, câu
lạc bộ sức khỏe, siêu thị tiện ích, công viên chu văn an 100ha, cafe trên cao…giúp mang đến cho
cư dân một không gian sống thoải mái và an toàn nhất.
Bể bơi bốn mùa ngoài trời tại tầng 5 chung cư Bea Sky ở giữa khối đế. Đáp ứng nhu cầu
thể dục thể thao, rèn luyện sức khỏe cho cư dân dự án. lOMoAR cPSD| 58569740
Ngoài ra dự án còn thừa hưởng tiện ích từ 2 khu đô thị là: The Manor Central Park và
Tây Nam Kim Giang, Công viên Chu Văn An rộng hơn 100ha.
Chỉ cần vài bước chân là đã có thể hưởng tiện ích ngoại khu đẳng cấp.
Dự án Bea Sky đã thừa hưởng hầu hết các tiện ích xung quanh, Ngoài ra còn nhiều tiện ích ngoại khu như •
Trường học: Học Viện An Ninh (4km), Đại học Thăng Long (0.5km), Đại học Hà Nội (3km)... •
Bệnh viện: 103 (4km), Bạch Mai (3.5km)... •
Siêu thị, Trung tâm thương mại: Big C Thăng Long (3km), Royal City (1,5km) Bến
xe: Nước ngầm (6km), Giáp bát (6km)... • Chính sách bán hàng
Chương trình hỗ trợ vay lãi suất
- Hỗ trợ 0% đến khi nhận nhà (chậm nhất đến 31/12/2020) với mức lãi suất tối đa
8.1%/nămNếu khách hàng không vay
- Chiết khấu 3%: Đối với căn hộ từ A1 - A5 và B1 - B7
- Chiết khấu 2%: Đối với căn hộ từ A6 - A10 và B8 - B11
Chương trình tặng 20 triệu / 1 giao dịch thành công
- Áp dụng từ căn A1 - A5 và B1 đến B7 • Đánh giá về dự án •
Nhược điểm: •
Giá nhỉnh hơn so với một số dự án xung quanh, vì CĐT bàn giao full nội thất: ĐH, NL,
sàn gỗ, thiết bị vệ sinh nhập khẩu Clara của Australia. lOMoAR cPSD| 58569740 •
Là tòa đơn nguyên, nhưng dự án nằm trong quần thể khu Tây Nam Kim Giang 1, nên
được thừa hưởng hạ tầng đồng bộ của cả khu. •
Giá dịch vụ là 10.000 vnđ/m²/th. Nhỉnh hơn so với các chung cư khác. Điều này là do
CĐT Bea Holding mong muốn có được đội ngũ quản lý dịch vụ tốt nhất cho Bea Sky. • Ưu điểm: •
Là tòa chung cư duy nhất trong khu đô thị TNKG 1 thuộc quận Hoàng Mai, các dự án
khác như Eco Green, Eco Dream, Grand Housinco... Đều thuộc huyện Thanh Trì. •
100% căn hộ 2 mặt thoáng. •
Nằm trên mặt đường Xa La Nguyễn Xiển, tuyến đường nối liền các quận: Thanh Xuân,
Hoàng Mai, Thanh Trì, Hà Đông. •
Nằm giữa 2 khu đô thị lớn The Manor Central Park và Tây Nam Kim Giang 1, nền dự án
được thừa hưởng tất cả các tiện ích của khu đô thị cao cấp. •
Cạnh công viên Chu Văn An 100ha. •
Ngoài ra, dự án có thêm một số điểm cộng như: An ninh đa cấp, bể bơi ngoài trời 390m²,
100% căn hộ 2 mặt thoáng. F. Kết Luận
Từ những phân tích thị trường, ta đã phân tích được một loại hình của thị trường bất động sản
cụ thể là Chung cư BEA SKY Nguyễn Xiển. Qua đây ta đã chỉ ra được sự phát triển của kinh tế
vĩ mô, sự thay đổi của cung - cầu và xu thế về chung cư ở hiện tại và tương lai. Thu nhập, dân
số, mật độ dân số, tỷ lệ sở hữu nhà ... sẽ ngày càng tăng, các chính sách, dự án đầu tư cơ sở hạ
tầng, mở rộng quy hoạch ... của nhà nước đã và đang dễ dàng hơn với các nhà đầu tư nhằm thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế.Thị trường chung cư cũng vì thế mà ngày càng được mở rộng,
phát triển và đa dạng hơn.
Qua những phân tích trên là người mua mỗi người sẽ có những lựa chọn tốt nhất cho nhu cầu
của mình, các nhà đầu tư sẽ có những dự án, hướng đi mới để tối đa hóa được doanh thu, về
phía nhà nước sẽ có những đổi mới và nhìn nhận để có những chính sách, quy định để cho nền
kinh tế ngày càng phát triển, xã hội văn minh.