Bài tập nhóm Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất” môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội.
Thứ ba,QSDĐ có tính hạn chế.VìQSDĐ là quyềnphái sinh từquyền SHTD về đất đai, .Bài tập nhóm Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướngngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất” môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội. Tài liệu được sưu tầm gồm 20 trang giúp bạn tham khảo , ôn tập và đạt kết quả cao
Môn: Luật đất đai(LDD101) 78 tài liệu
Trường: Đại học Lao động - Xã hội 1.9 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG – XÃ HỘI ------------ BÀI TẬP NHÓM
MÔN HỌC: LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ 5:
Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, anh (chị)
hãy làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình phát triển
của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng
ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử
dụng đất”. Anh (chị) có nhận định, đánh giá gì về việc
tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua? NHÓM 01 : LỚP: N03 - TL2 KHÓA: K46 Hà Nộ1i, 2023
BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM 1, Nhóm: 01 2, Lớp: N03 - TL2
3, Số lượng: 05 thành viên
4, Bảng đánh giá cụ thể Họp nhóm Đánh Tiến độ STT Họ và tên MSSV Tham gia Tích cực giá xếp thực hiện đầy đủ sôi nổi loại 1 Đặng Trần Minh Ngọc 463122 Tốt X X A 2 Hồ Bảo Ngọc 463123 Tốt X X A 3 Nghiêm Minh Ngọc 463124 Tốt X X A 4 Trần Phương Nguyên 463126 Tốt X X A 5 Đỗ Bình Khánh Ninh 463127 Tốt X X A Nguyễn Mạnh Hà 6 463128 Tốt X X A Phương
Hà nội, ngày 29 tháng 11 năm 2023 Trưởng nhóm Ninh Đỗ Bình Khánh Ninh 2 MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 4
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 5
NỘI DUNG CHÍNH ...................................................................................... 5
I. Các vấn đề lý luận về QSDĐ .................................................................. 5
1. Khái niệm về QSDĐ .......................................................................... 5
2. Đặc điểm QSDĐ ................................................................................ 6
II. Bình luận, đánh giá nhận định ............................................................... 7
1. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1945 - 1986 ............ 7
2. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1986 - 1993 ............ 9
3. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1994 - 2003 .......... 10
4. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2003 - 2013 .......... 12
5. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2013 đến nay ....... 13
6. Đánh giá nhận định “Quá trình phát triển của PLĐĐ qua các thời kỳ
có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho NSDĐ .................. 15
III. Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền của NSDĐ trên
thực tế thời gian qua .......................................................................................... 15
1. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của
người sử dụng đất trong thời gian qua ............................................................ 15
2. Những tồn tại, hạn chế trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trong thời gian qua .......................................................................... 17
3. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về QSDĐ .............. 18
KẾT LUẬN ................................................................................................. 19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 20 3
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ Luật Dân sự CMT8 Cách mạng tháng Tám CQNN Cơ quan nhà nước GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã LĐĐ Luật đất đai NSDĐ Người sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SHTD Sở hữu toàn dân VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật 4 LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai xưa nay là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân mà còn là tư liệu sản xuất, đồng thời là cơ sở vật chất đặc
biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Để có thể tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất
đai, thì pháp luật Việt Nam đã đưa ra những quy định pháp lý về QSDĐ để mở rộng
quyền cho NSDĐ, từ đó tạo tiền để phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, để có cái nhìn
cụ thể và sâu sắc hơn về quá trình phát triển, cũng như sự hoàn thiện của LĐĐ theo
từng thời kì về việc mở rộng quyền năng cho NSDĐ, bọn em xin chọn đề bài số 1
để nghiên cứu, làm sáng tỏ. NỘI DUNG CHÍNH
I. Các vấn đề lý luận về QSDĐ
1. Khái niệm về QSDĐ
Hiện nay, do QSDĐ chưa được quy định cụ thể trong luật, vì vậy QSDĐ
được tiếp cận dưới nhiều góc độ. Trước hết, xét dưới góc độ quyền của chủ thể sử
dụng đất, theo Từ điển luật học năm 2006 định nghĩa: “QSDĐ là quyền của các chủ
thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…”. Dưới góc độ này,
QSDĐ là quyền mà Nhà nước trao lại cho các chủ thể sử dụng đất thông qua các
hình thức khác nhau như cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,... để khai thác, sử dụng,
đồng thời tạo ra của cải vật chất, đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần của cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội. Ngoài ra, xét dưới góc độ quyền sử dụng là
loại tài sản đặc biệt. Trước hết, Đảng ta xác định “QSDĐ là một loại tài sản và
hàng hoá đặc biệt nhưng không phải là QSH”1. Ngoài ra, do chưa có định nghĩa
chính thức nào về QSDĐ ngoài quy định tại Điều 105 và Điều 115 BLDS năm 2015
xác định QSDĐ là một loại quyền tài sản, quyền tài sản là một loại tài sản, từ đó suy
luận ra QSDĐ là một loại tài sản.
2. Đặc điểm QSDĐ
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm 2015
1 Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII 5
quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 BLDS
năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền
tài sản đối với QSH trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc
độ này QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ
luôn được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà
nước trao QSDĐ cho NSDĐ, thì QSDĐ là một loại quyền tài sản. NSDĐ có quyền
tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với
QSDĐ của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ....
Thứ hai, QSDĐ là một vật quyền hạn chế. Vì QSDĐ có đối tượng là vật, cụ
thể là dưới dạng đất đai. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con
người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của
QSDĐ là không thể phủ nhận. Ngoài ra, căn cứ vào Điều 166 LĐĐ năm 2013 quy
định các quyền năng chung của QSDĐ bao gồm: “Quyền được cấp GCN QSDĐ;
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình...;”. Ngoài ra,
những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát
sinh QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ...
Thứ ba, QSDĐ có tính hạn chế. Vì QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền SHTD
về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao
QSDĐ cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận
QSDĐ thì lúc này mới làm phát sinh QSDĐ của các chủ thể.
Thứ tư, QSDĐ là quyền phụ thuộc. Cụ thể, QSDĐ bị hạn chế về rất nhiều nội
dung như không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng có đầy đủ các quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ;
khi được Nhà nước trao QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đất, không được tự ý
thay đổi mục đích sử dụng đất...
Thứ năm, QSDĐ không có tính vĩnh viễn. Nó được thể hiện qua hạn sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm hoặc dài nhất theo 6
quy định của luật hiện hành thì chỉ có thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm
việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm... khi hết
thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì QSDĐ của các chủ thể bị chấm dứt.
II. Bình luận, đánh giá nhận định
1. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1945 - 1986
1.1. Những kết quả đạt được
Sau CMT8, các quy định của pháp luật triều Nguyễn về ruộng đất đều bị bãi
bỏ. Hiến pháp đầu tiên năm 1946 tuyên bố với quốc dân đồng bào rằng: “Nhà nước
sẽ bảo hộ quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam”2. Áp dụng vào lĩnh vực đất
đai, có thể hiểu rằng, Nhà nước bảo bộ quyền tư hữu về ruộng đất, song với các giai
cấp khác nhau sẽ thực hiện theo các chính sách khác nhau, và QSH ruộng đất của
địa chủ vẫn chưa bị đụng chạm đến. Chính sách đất đai của Đảng trong CMT8 năm
1945 và những năm kháng chiến chống Pháp là tạm gác lại khẩu hiệu về ruộng đất,
chỉ tiến hành giảm tô, giảm tức, chia ruộng đất của đế quốc và tay sai cho dân cày,
chia lại công điền công thổ hợp lý. Chính nhờ mang lại ruộng đất cho nông dân và
thực hiện chính sách giảm tô đã bước đầu xóa bỏ hình thức bóc lột phong kiến, làm
cho nông dân tin tưởng, đi theo cách mạng, đưa đến thắng lợi to lớn sau 9 năm
kháng chiến chống Pháp, giải phóng miền Bắc.
Năm 1953, Quốc hội ban hành Luật Cải cách ruộng đất. Đây được coi là pháp
luật thành văn đầu tiên của Việt Nam tập trung các quy định về đất đai. Trong Luật
này, Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân
cày (chủ yếu là bần, cố nông), đồng thời bảo hộ QSH của họ trên những diện tích
đất được chia. Đến tháng 7/1956, công cuộc Cải cách ruộng đất cơ bản hoàn thành.
Kết quả là QSH ruộng đất của địa chủ, phong kiến bị thủ tiêu. Số ruộng đất lấy
được đem chia cấp cho nông dân, QSH ruộng đất đã chuyển từ địa chủ sang nông
dân cá thể, chủ yếu là trung, bần nông. Mục đích của cải cách ruộng đất là thực hiện
khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Từ vị trí người làm thuê, nay người nông dân đã
trở thành chủ nhân của đồng ruộng. Năm 1957, 8 chính sách quan trọng về ruộng
2 Điều 12 Hiến pháp 1946 7
đất đã được Đảng và Nhà nước ban hành, đó là: trao QSH ruộng đất cho nông dân,
cho thuê mướn lao động, phát triển kinh tế hộ, khuyến khích đổi công, khuyến
khích khai hoang phục hóa...
Song, sở hữu tư nhân về ruộng đất chỉ tồn tại và chiếm ưu thế trong một thời
gian rất ngắn. Hiến pháp năm 1959 xác nhận chỉ có 3 hình thức sở hữu đất đai là sở
hữu Nhà nước (SHTD), sở hữu tập thể (sở hữu HTX) và sở hữu của người lao động
riêng lẻ (sở hữu tư nhân). Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể được khuyến khích,
còn sở hữu tư nhân tiêu giảm dần và không còn vai trò đáng kể trong đời sống kinh
tế - xã hội. QSH ruộng đất trên danh nghĩa là SHTD, sở hữu tập thể do HTX quản
lý, xã viên chỉ là người làm thuê cho HTX.
1.2. Những hạn chế tồn tại
Như vậy, PLĐĐ năm 1953 của nước ta đã bước đầu thừa nhận quyền của
NSDĐ, cũng là “người được chia ruộng đất”, đó là “QSH ruộng đất đó”. Tuy nhiên,
pháp luật nước ta không hề đưa ra một lý giải rõ ràng về QSH ruộng đất mà chỉ quy
định rất khái quát quyền của NSDĐ lúc ấy là QSH ruộng đất được hình thành trên
cơ sở “được chia ruộng đất” và quyền đó, về mặt pháp lý, được thể hiện ở “GCN
QSH” ruộng đất được cấp bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đoạn ba Điều
31 Luật cải cách ruộng đất có cụ thể hóa những quyền cơ bản của NSDĐ thời kì
này. Những người được chia đất thì có QSH tư nhân đối với đất của mình bao gồm
các quyền chia, cầm, bán, cho…, tuy nhiên, lại chưa rõ ràng và cụ thể. Vì vậy có thể
thấy, các quy định của LĐĐ giai đoạn này chỉ mới dừng lại ở bước thừa nhận, thông
báo chứ chưa thực sự thể hiện rõ được những quyền cơ bản của NSDĐ là gì và
được thực thi như thế nào trong thực tế.
2. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1986 - 1993
2.1. Những kết quả đạt được
Thứ nhất, ở thời kì này xuất hiện sự ra đời của LĐĐ năm 1987, đây là một
trong hai đạo luật ra đời sau khi nhà nước ta thực hiện công cuộc đổi mới, bao gồm
những đặc điểm nổi bật sau đây:
Một là, Luật khẳng định chỉ có một chế độ sở hữu đất đai là SHTD, có nghĩa
là không thừa nhận sở hữu tư nhân của nông dân cá thể không vào HTX cũng như 8
sở hữu tập thể của xã viên HTX. Ở phương diện này, có thể hiểu, Nhà nước đã quốc
hữu hoá toàn bộ đất đai.
Hai là, NSDĐ nhận đất do Nhà nước giao để sử dụng ổn định có thời hạn
hoặc tạm thời được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao; kể cả
quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao
khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng; nộp thuế
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Song, NSDĐ chỉ có quyền quyền sử dụng
trực tiếp đất, không có quyền thuê lại để hưởng địa tô, không được chuyển đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác, khi không trực tiếp sử dụng phải giao trả lại cho CQNN.
Thứ hai, Nghị quyết số 10/NQ-TW ngày 05/04/1988 đã xác lập cơ chế giao
khoán cho hộ gia đình, cá nhân; trong đó, quy định giao khoán ruộng đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đồng thời xác định địa vị làm chủ của hộ gia
đình, cá nhân trong sản xuất nông nghiệp. Như vậy, việc giao khoán trong HTX
nông nghiệp mà thực chất là giao đất với quyền năng hạn chế cho hộ gia đình nông
dân cá thể cùng với việc đổi mới quản lý trong HTX đã tạo xung lực mới cho sản
xuất nông nghiệp, góp phần to lớn vào sự tăng trưởng sản lượng và chuyển dịch cơ
cấu nông nghiệp trong thời kỳ này.
2.2. Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, các nguyên tắc thị trường chưa được lồng ghép và thể hiện trong
nội dung các quy định của LĐĐ năm 1987. NSDĐ chưa được quyền thực hiện các
giao dịch về QSDĐ. Pháp luật chưa quy định việc giao đất phải nộp tiền sử dụng
đất, không thừa nhận đất có giá, nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
dưới mọi hình thức,...
Thứ hai, các quy định về QSDĐ của tổ chức kinh tế, của nhà đầu tư nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam còn khá mờ nhạt,
chưa đầy đủ và đồng bộ.
Thứ ba, chưa quy định cụ thể, đầy đủ về thu hồi đất cũng như cơ chế bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, nguyên tắc công
khai, minh bạch và tham vấn ý kiến của người dân trong thu hồi đất chưa được coi 9
trọng, quy định trong LĐĐ năm 1987. Bên cạnh đó, quy định thu hồi đất vì lý do
“Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước và xã hội”3 đã cho phép CQNN có
thẩm quyền thu hồi đất tùy tiện ở phạm vi lớn, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền của NSDĐ.
3. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 1994 - 2003
3.1. Những kết quả đạt được
Thứ nhất, Hiến pháp năm 1992 được ban hành thay thế Hiến pháp năm 1980,
đã hiến định rõ ràng quyền giao đất của Nhà nước và QSDĐ có thể chuyển nhượng được của NSDĐ.
Thứ hai, LĐĐ năm 1993 đã đưa một số nguyên tắc thị trường vào trong nội
dung các quy định như lần đầu tiên thừa nhận đất đai có giá bằng quy định khung
giá đất (Điều 12); quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân (gọi chung là NSDĐ) sử dụng ổn định lâu dài và họ được chuyển
QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất; quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền
thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân;… Bên cạnh đó, ngày
14/10/1994, UBTVQH đã ban hành Pháp lệnh4 cụ thể hoá quy định về quyền và
nghĩa vụ của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam của LĐĐ năm 1993.
Thứ ba, Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 kèm theo bản quy định về giao
đất nông nghiệp, cho thuê đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp đã xác định đất nông
nghiệp theo quy định trên dựa theo căn cứ về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất nông
nghiệp, sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân là giao chính thức và người được giao đất, cho thuê đất nông nghiệp được cấp GCN QSDĐ.
3.2. Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, về hạn mức đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là rào cản
cho việc tích tụ, tập trung đất đai để phát triển nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá.
3 Khoản 8 Điều 14 Luật Đất đai 1987
4 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 10
Hơn nữa, thời hạn 20 năm giao đất, cho thuê đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản làm cho NSDĐ không yên tâm gắn bó lâu dài với đất, không
thực hiện các hoạt động đầu tư, tu bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thứ hai, LĐĐ năm 1993 chưa quy định trực tiếp đến thị trường QSDĐ: chưa
đề cập đến những giao dịch chuyển QSDĐ nào được thực hiện trên thị trường bất
động sản, điều kiện để được tham gia vào loại thị trường,.. từ đó, dẫn đến việc
NSDĐ không tận dụng được tối đa quyền năng của mình.
Thứ ba, các quy định về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam còn khá mờ nhạt. Nội dung quy
định quyền của các chủ thể trên chỉ được ghi nhận trong Pháp lệnh, có giá trị pháp
lý thấp hơn đạo Luật, do đó, thể hiện được sự không công bằng trong việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể.
4. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2003 - 2013
4.1. Những kết quả đạt được
Thứ nhất, việc quy định về QSDĐ đã có sự thay đổi rõ nét. Lần đầu tiên,
LĐĐ đã quy định một chương riêng về QSDĐ (Chương IV LĐĐ năm 2003), đồng
thời quy định cá biệt về quyền năng sử dụng đất tuỳ vào mục đích, hình thức sử
dụng đất. Các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để được
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 9 LĐĐ 2003, tạo nền tảng cho sự bình
đẳng cho các chủ thể trong xã hội trong việc tiếp cận QSDĐ. Đồng thời, việc mở
rộng nhiều QSDĐ: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,..., trong đó, sự bổ
sung quy định về quyền tặng cho và QSDĐ trong thị trường bất động sản giúp mở
rộng quyền năng của NSDĐ, đảm bảo sự công bằng trong quá trình sử dụng đất đai của NSDĐ.
Thứ hai, LĐĐ 2003 đã quy định về các tổ chức dịch vụ công về đất đai. Các
tổ chức dịch vụ công gồm văn phòng đăng ký QSDĐ (có chức năng tổ chức thực
hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,...5) và tổ
5 Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC 11
chức phát triển quỹ đất (có chức năng tổ chức thực hiện viê ̣c bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư,...6) Bằng quy định trên, người dân đã có cơ sở tiếp cận, khai thác, sử
dụng quyền năng của mình, đồng thời tạo sự công khai, minh bạch trong quá trình
giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai hiệu quả hơn.
4.2. Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, LĐĐ 2003 chưa giải quyết được sự bất bình đẳng về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất. Có thể thấy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và giao đất có thu tiền sử
dụng đất nhưng ngược lại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài được Nhà nước lại được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng không được giao đất
có thu tiền sử dụng đất. Sự không đồng đều này khiến cho quyền lợi của hai nhóm
chủ thể không được đảm bảo một cách trọn vẹn.
Thứ hai, LĐĐ 2003 chưa khai thông việc cho phép các nhà đầu tư trong và
ngoài nước được tiếp cận đất nông nghiệp thông qua việc nhận chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Sự hạn chế này khiến việc
đầu tư, phát triển trong thị trường bất động sản chưa có “mảnh đất màu mỡ” để phát
triển vì các nhà đầu tư không có điều kiện đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở để kinh doanh.
Thứ ba, LĐĐ 2003 không quy định chi tiết, cụ thể các trường hợp Nhà nước
thu hồi đất để phát triển kinh tế. Điều này khiến cho một số cơ quan nhà nước thu
hồi đất không có chiến lược, kế hoạch cụ thể hoặc khiến tình trạng thu hồi vì lợi ích
nhóm xảy ra nhiều hơn. Việc thu hồi không có khuôn khổ này ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống sản xuất và thu nhập của người làm nông bởi phần lớn đất bị thu hồi là đất nông nghiệp.
5. Thực trạng pháp luật sử dụng đất thời kỳ từ năm 2013 đến nay
5.1. Những kết quả đạt được
Thứ nhất, LĐĐ hiện hành đã mở rô ̣ng hơn quyền tiếp câ ̣n đất đai đối với hô ̣
gia đình, cá nhân và tổ chứ. Cụ thể, LĐĐ 2013 đã quy định chă ̣t chẽ về điều kiê ̣n để
6 Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư liên tịch 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC 12
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đảm
bảo đối xử công bằng và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, giữa doanh nghiệp
nhà nước với doanh nghiệp dân doanh, giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư
nước ngoài. Ngoài ra, LĐĐ 2013 còn bổ sung quyền sử dụng hạn chế đối với thửa
đất liền kề (Điều 171) và quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172), tạo
cơ sở hạn chế các tranh chấp giữa những NSDĐ. Cùng với đó, quyền lợi của NSDĐ
là những đối tượng yếu thế trong xã hội được quan tâm nhiều hơn, bảo đảm nhiều
quyền lợi cho người nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Thứ hai, quyền của NSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng ngày càng được chú trọng bảo đảm hơn. Chẳng hạn, NSDĐ được bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng an ninh (Điều 26 LĐĐ 2013), tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi đủ các nội
dung cần thiết theo luật quy định (Điều 69 LĐĐ 2013),...
Thứ ba, LĐĐ hiện hành đã sửa đổi, bổ sung quy định về hạn mức giao đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 129 LĐĐ hiện hành), đồng thời mở
rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp
(Điều 126 LĐĐ hiện hành) và quy định rõ về xác định giá đất (điểm c Điều 188,
Điều 114 LĐĐ hiện hành), tạo điều kiện sử dụng đất gắn bó, lâu dài cho NSDĐ.
5.2. Những hạn chế, tồn tại
Thứ nhất, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp LĐĐ năm 2013 vẫn còn sự hạn
chế. LĐĐ năm 2013 giới hạn diện tích đất đã hạn chế khả năng tích tụ đất đai và
gây trở ngại cho đầu tư dài hạn, có thể thấy cụ thể ở Điều 129 LĐĐ hiện hành. Việc
này gây ra tình trạng đất đai manh mún, khó tập trung đầu tư, sản xuất, dẫn đến tác
động tiêu cực đến việc sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, làm giảm năng suất
cây trồng và ảnh hưởng đến sinh kế của người dân.
Thứ hai, thời hạn sử dụng đất còn chưa đảm bảo bình đẳng giữa các loại đất.
Điểm đầu tiên có thể thấy là quy định thời hạn sử dụng của một số loại đất còn có
sự chênh lệch khá, thể hiện ở việc người nông dân bị giới hạn quyền sử dụng đất
trong vòng 50 năm, trong khi quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư cho các dự án 13
thương mại, dịch vụ, sản xuất lên tới 70 năm.7 Quy định như vậy tạo ra sự bất bình
đẳng giữa những người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử dụng đất theo mong muốn của mình.
6. Đánh giá nhận định “Quá trình phát triển của PLĐĐ qua các thời kỳ có xu
hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho NSDĐ
Như vậy, qua phân tích sự phát triển của pháp LĐĐ qua các thời kỳ, ta có thể
khẳng định: PLĐĐ nước ta qua các thời kỳ đã thể hiện xu hướng mở rộng quyền
năng cho NSDĐ. Trước tiên, điểm rõ nét nhất có thể thấy là sự mở rộng quy định
về QSDĐ cho các chủ thể. Từ sự khởi đầu với việc thừa nhận quyền của NSDĐ vào
năm 1953, ghi nhận SHTD về đất đai và ghi nhận những quyền cơ bản của NSDD
vào năm 1987, PLĐĐ trong những giai đoạn tiếp theo đã có sự phát triển vượt bậc
trong việc xây dựng cơ chế bảo vệ QSDĐ như quy định giá đất, các hình thức giao
đất, cho thuê đất, ghi nhận các quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho,... Ngoài
ra, các thủ tục hành chính cũng như quy định về các cơ quan có thẩm quyền bảo vệ
quyền lợi của NSDĐ cũng ngày càng đảm bảo tính minh bạch, công khai trong quản lý đất đai.
III. Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền của NSDĐ trên thực tế thời gian qua
1. Những kết quả đã đạt được trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử
dụng đất trong thời gian qua
Đầu tiên, công tác tuyên truyền, phổ biến nâng cao nhận thức xã hội về quyền
của NSDĐ được quan tâm hơn. Trên 63 tỉnh, thành phố, các tỉnh đã tổ chức 797 Hội
nghị với số người tham dự là 100.092 người, mở 803 lớp tập huấn cho 120.170
người tham dự và thực hiện 1.806 phóng sự, 93 bài phát thanh trên truyền hình. Một
số địa phương đã làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp LĐĐ với hình thức
đa dạng, phong phút như Nam Định, Kon Tum, Đắk Lắk, Thừa Thiên Huế....8 Có
nơi đã lồng ghép tuyên truyền về LĐĐ và quyền của NSDĐ với tuyên truyền Hiến
pháp; đưa một số nội dung cơ bản vào trong tài liệu “Bản tin nội bộ” phục vụ sinh
7 GS. TS Trần Đức Viên, “Luật Đất đai đã công bằng với người nông dân?”, Tạp chí Toà án nhân dân, năm 2022
8 Tổng hợp báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố về tình hình thi hành LĐĐ. 14
hoạt chi bộ hàng tháng của tỉnh. Đây là những mô hình hiệu quả, góp phần nâng cao
hiểu biết cho người dân về QSDĐ của mình.
Ngoài việc được bồi thường bằng đất hoặc tiền, người có đất thu hồi còn
được Nhà nước xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển
đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác. Đến nay, 63/63
tỉnh, thành phố trực thuộc TW đã ban hành quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn. Đã quy định và phân định rõ trách
nhiệm các sở, ban, ngành, các đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thực
hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhờ đó đã bước đầu khắc phục được tình trạng
thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất.
Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, giai đoạn 2013 - 2020, các cơ quan
hành chính các cấp đã tiếp 2.361.157 lượt công dân, với tổng số 2.250.443 người
đến khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh với 1.423.418 vụ, việc, trong đó liên quan
đến đất đai là 419.202 vụ, việc; tiếp nhận 2.180.665 đơn khiếu nại, tố cáo, kiến
nghị, phản ánh, trong số đó liên quan đến đất đai là 324.241 đơn. Như vậy, công tác
thanh tra, kiểm tra, giám sát bước đầu có chuyển biến; tình hình đơn, thư khiếu nại
về đất đai có xu hướng giảm so với giai đoạn 2009 - 2013.
Kết quả rà soát sau khi LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành, số lượng thủ tục hành
chính đã giảm 30 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một
cấp; giảm 9 thủ tục đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp.
Số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa
phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao. Quyền chuyển nhượng QSDĐ đã
đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp,
đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động
tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tổng hợp báo cáo của các địa phương, hiện nay,
chủ yếu là các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ (26,28%), thế chấp QSDĐ
(56,58%), giao dịch cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ chiếm tỷ trọng thấp
(lần lượt là 0,09% và 0,20%) và chủ yếu tập trung vào thị trường chuyển nhượng,
thế chấp QSDĐ phi nông nghiệp (lần lượt là 19 13,7%1 và 26,24%). 15
2. Những tồn tại, hạn chế trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng
đất trong thời gian qua
Thứ nhất, về hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất chưa được đảm bảo một cách hợp lý. Đầu tiên là về mức giá đền bù và các điều
kiện bồi thường đảm bảo sinh kế lâu dài cho chủ thể bị thu hồi đất chưa thỏa đáng.
Bởi giá đất đền bù khi Nhà nước thu hồi không tính theo giá đất thị trường mà theo
giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, các địa phương chưa quan tâm đúng mức đến vấn đề
thực hiện chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, định
hướng việc hỗ trợ chuyển đổi nghề gắn với tạo việc làm mới.
Tiếp đến, tốc độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại một số địa
phương còn chậm. Một số dự án lớn thực hiện kéo dài đã nhiều năm nhưng chưa
hoàn thành, vừa ảnh hưởng đến tiến độ của dự án đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống
của người dân, vừa tác động không tốt đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Thứ hai, về sự hiểu biết những quy định cụ thể về đất đai trong các VBQPPL
của người dân còn hạn chế. Đa số người dân vẫn chưa nắm bắt được PLĐĐ, chưa
hiểu biết hết những quyền lợi đương nhiên của mình trong quá trình sử dụng đất nên
quyền lợi của NSDĐ chưa được đảm bảo. Về phía các cơ quan ban hành luật, trong
các VBQPPL còn tồn tại nhiều mâu thuẫn và chồng chéo, quyền lợi của NSDĐ
chưa được đảm bảo một cách tối đa.
Thứ ba, về những quyền của NSDĐ chưa được quy định một cách đầy đủ.
Pháp luật hiện hành chỉ quy định NSDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại,… Trong khi thực tế hiện nay, việc đem “tài sản thuộc SHTD” để
thực hiện các giao dịch khác nhằm phục vụ cho nhu cầu, lợi ích của cá nhân, tổ
chức sử dụng đất được diễn ra phổ biến, thường xuyên. Nếu chỉ bó hẹp trong một số
quyền nhất định sẽ gây ra thiếu sự bình đẳng, thống nhất cho NSDĐ trong việc thực
hiện các quyền liên quan đối với QSDĐ.
Thứ tư, về hoạt động tổ chức thi hành BLĐĐ của các cấp chính quyền còn
hạn chế, chưa quyết liệt. Các vụ việc phức tạp chủ yếu liên quan đến thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Theo đó, kết quả khảo sát của một số cơ quan
tổ chức thời gian qua thì trong lĩnh vực hành chính, đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, 16
phản ánh phát sinh chủ yếu liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai và việc thực hiện
thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi triển
khai các dự án (chiếm trên 69,5%), ngày càng diễn biến phức tạp và có xu hướng
vượt cấp lên các cơ quan trung ương.
3. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về QSDĐ
3.1 , Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Một là, tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất theo hướng Nhà
nước chỉ được thu hồi đất cho các dự án phát triển KT - XH gắn với lợi ích công
cộng, quốc gia tránh tình trạng thu hồi tràn lan, gây thiệt hại cho người có QSDĐ,
vừa bảo đảm lợi ích quốc gia và nhu cầu phát triển đất nước. Trong trường hợp khi
thời điểm thu hồi giá đất trên thị trường gia tăng cao hơn mức giá đăng ký khi nộp
thuế đất hàng năm, thì thực hiện đền bù cho NSDĐ theo mức giá thực tế.
Hai là, việc giải quyết tình trạng dự án “treo” nên quy định người bị thu hồi
đất trong trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư sẽ không được trả lại tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đã nộp, không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản
gắn liền với đất; và việc chấp thuận chỉ được thực hiện một lần và không quá thời
hạn 12 tháng thì Nhà nước thu hồi. Đối với các trường hợp vì lý do khách quan bất
khả kháng mà các dự án đầu tư không thực hiện đúng tiến độ nêu trên thì được Nhà
nước bồi thường phần tài sản gắn liền với đất.
Ba là, tăng cường công tác nghiên cứu đơn giản hóa thủ tục hành chính đất
đai nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các VBQPPL. Đặc biệt, cần có sự
phối hợp chặt chẽ giữa các ban soạn thảo của các đạo luật có liên quan như Luật
Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… bảo đảm có sự kết nối chặt chẽ giữa thủ tục
hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác, hoàn thiện cơ sở pháp lý
thống nhất, đồng bộ với các luật liên quan.
3.2 , Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
Đầu tiên, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến đến mọi tầng lớp
nhân dân các quy định của LĐĐ, đặc biệt thông qua vài trò của các CQNN như Ủy 17
ban MTTQ Việt Nam thuộc các tỉnh phối hợp với Sở Tư pháp, Trung tâm Trợ giúp
pháp lý Nhà nước tỉnh, Hội Luật gia,…; đảm bảo công bằng đối với mỗi người dân
trong việc được tiếp cận đến các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
xét duyệt dự án đầu tư.
Tiếp đến, đẩy mạnh thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ để sớm hoàn thành,
tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân về nhu cầu
nhà ở, hạn chế các quyền của chủ sở hữu tài sản theo quy định cũng như tình hình
thu ngân sách của Nhà nước.
Cuối cùng, tiếp tục củng cố và kiện toàn bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước
về đất đai các cấp; cụ thể cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai phục vụ; kiểm kê,
hạch toán đất đai, đăng ký quyền đất đai và tài sản trên đất theo địa chính 3D…;
đảm bảo chia sẻ, liên thông dữ liệu thông tin đất đai với các hệ thống quản lý nhà
nước khác, đặc biệt là liên thông thuế.9 Ngoài ra, nâng cao trình độ chuyên môn
nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, ý thức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính, quản lý đất đai các cấp. KẾT LUẬN
Hệ thống PLĐĐ trải qua các thời kỳ đổi mới ngày càng được hoàn thiện và
một trong những thành tựu lớn của PLĐĐ đó là mở rộng quyền của NSDĐ. Việc
mở rộng quyền của NSDĐ đã mang lại những kết quả to lớn giúp cho việc sử dụng
đất đai ngày càng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc thực thi quyền NSDĐ trong thực tế
tuy đã có nhiều tiến bộ song vẫn còn tồn tại những bất cập cần được cả Nhà nước và
NSDĐ tích cực sửa đổi và cải thiện.
9 Bích Liên, “Hoàn thiện bộ máy, tổ chức cơ quan quản lý đất đai trong tình hình mới”, Báo điện tử Đảng
Cộng sản Việt Nam, ngày 23/06/2021. 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2021, NXB. Công an nhân dân
2. Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay : đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Trường / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Quang
Tuyến chủ nhiệm đề tài ; Đỗ Xuân Trọng thư ký đề tài ; Trần Thị Minh Châu,
Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thị Thu Hồng
3. Báo cáo số 85/BC-BTNMT về “Đánh giá tình hình thi hành LĐĐ 2013 và định
hướng sửa đổi LĐĐ (Phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp)”, Bộ Tài
Nguyên và Môi trường, ngày 03/08/2022.
4. Đinh Văn Liêm, “Một số góp ý về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trong Dự thảo LĐĐ sửa đổi”, Cổng thông tin Đại biểu Nhân dân
tỉnh Nghệ An, ngày 20/03/2023.
https://dbndnghean.vn/mot-so-gop-y-ve-thu-hoi-boi-thuong-ho-tro-tai-dinh-cu-khi-
nha-nuoc-thu-hoi-dat-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-8273.htm
5. CTTĐT, “Một số tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai”, Bộ Tài nguyên
và Môi trường, ngày 10/05/2021.
https://monre.gov.vn/Pages/mot-so-ton-tai,-han-che-trong-cong-tac-quan-ly-dat- dai.aspx
6. An Vũ, “Vì sao giá đất bồi thường lại thấp, chênh lệch nhiều so với thị
trường?”, Báo Dân Việt, ngày 20/03/2021.
https://danviet.vn/vi-sao-gia-dat-boi-thuong-lai-thap-chenh-lech-nhieu-so-voi-thi- truong-2021030416193345.htm
7. Thu Hà, “Dự thảo Luật Đất đai: Đảm bảo quyền của người sử dụng đất”, Đài VOV, ngày 01/11/2022.
https://vov2.vov.vn/phap-luat/dam-bao-quyen-cua-nguoi-su-dung-dat-38393.vov2
8. Phạm Thị Phương Hoa, “Bổ sung quyền của NSDĐ vào Hiến pháp”, Sở Tư pháp
tỉnh Đắk Lắk, ngày 26/02/2013.
https://sotuphap.daklak.gov.vn/bo-sung-quyen-cua-nguoi-su-dung-dat-vao-hien- phap-2131.html 19
10, TS. Mai Hải Đăng, “Một số bất cập của Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất
hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, ngày 26/06/2023.
http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211685 20