Bài thu hoạch"THỰC TẾ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG VÀ TẠI BỘ PHẬN 1 CỬA" môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động -  xã hội.

BÀI THU HOẠCH THỰC TẾ Tên sinh viên:
1. Nguyễn Hồng Nhật - 31231021071
2. Nguyễn Lê Thanh An – 31231020944
Giảng viên: Dương Kim Thế Nguyên
Môn: Luật Đất đai
Mã lớp: 24C1LAW51101503
THỰC TẾ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG
CHỨNG/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG VÀ TẠI BỘ PHẬN 1 CỬA UBND
HUYỆN/QUẬN/ TP VÀ THỦ TỤC HỒ SƠ, CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1. Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất
Các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế
quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, hoặc tặng
cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, và các trường hợp
khác quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai. 1
- Đất không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng
bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc cơ quan trọng tài.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án dân sự.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Trong đó, Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng đất, nhận tặng cho đất bao gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất
khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực
thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng Hồ sơ
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hợp đồng chuyển nhượng đất và
tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng. 2
- Dự thảo hợp đồng (nếu có)
- Giấy tờ tùy thân hai bên: Căn cước công dân (CCCD)/ Căn cước/hộ chiếu còn
thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân… -
Sổ hộ khẩu/giấy xác nhận nơi cư trú.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
- Giấy ủy quyền (nếu có)
Trình tự, thủ tục
Sau khi xem xét điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng (Quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên sẽ tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng
này phải đáp ứng điều kiện về hình thức là công chứng và chứng thực. Các bên có thể
đến trực tiếp văn phòng công chứng để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng. Hai
bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh
nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3. Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN. 3
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá
nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động
không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Nơi nộp hồ sơ:
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
● Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
● Văn phòng đăng ký đất đai
● Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp cần phải xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phân Một
cửa của UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức, cá nhân
nước ngoài có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
● Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
● Văn phòng đăng ký đất đai
- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được lựa chọn nơi
nộp hồ sơ quy định tại:
● Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
● Văn phòng đăng ký đất đai
● Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4. Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết và thực hiện nghĩa vụ tài chính 4
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển
qua Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chueyern
hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư
85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế
thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
** Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân: ** Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND
cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
** Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau. 5
3. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua cho thuê đất Hồ sơ
Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư 14/2024/TT-BTNMT, hồ sơ khi nộp khi thực hiện
thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm có các thành phần sau:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh
tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn
liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người cho thuê đất nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện
các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường. 6
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ giấy chứng nhận cho
người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp
xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
4. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua thừa kế Hồ sơ
Theo các quy định hiện hành của pháp luật, bao gồm Điều 656, 657, 658 của Bộ luật
Dân sự năm 2015; Điều 57, Điều 58 của Luật Công chứng năm 2014 và Điều 36
của Nghị định 23/2015/NĐ-CP, để thừa kế đất đai và các tài sản phải đăng ký sở hữu
khác, người thừa kế cần có các giấy tờ cơ bản sau đây:
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản
- Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản.
- CMND/căn cước công dân/hộ chiếu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.
- Giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục.
● Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa
người để lại di sản và người được hưởng di sản như giấy khai sinh, giấy
đăng ký kết hôn, giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc có quan hệ gia đình.
● Trường hợp thừa kế theo di chúc: Bản sao hoặc bản gốc di chúc. 7
Trình tự, thủ tục
Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng
Để bắt đầu quá trình khai nhận di sản thừa kế, người thừa kế cần chuẩn bị một hồ sơ
đầy đủ và công chứng tại văn phòng công chứng.
Sau khi hồ sơ thừa kế được xác minh bởi công chứng viên, người thừa kế sẽ thực hiện
ký kết văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công
chứng, đồng thời mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp.
Bước 2: Đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân
Người thừa kế tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý nhà ở. Quy trình
đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:
- Người thừa kế (cá nhân) hoặc tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp
huyện (đối với cá nhân) hoặc cấp tỉnh (đối với tổ chức).
- Nếu người thừa kế không có di chúc hoặc bản án, họ cần thực hiện thủ tục khai
nhận di sản thừa kế hoặc nhận chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản
thừa kế tại văn phòng công chứng. Trong trường hợp có tranh chấp, tranh chấp
phải được giải quyết trước khi tiến hành đăng ký.
- Nộp thuế theo thông báo của cơ quan thuế và nộp biên lai thuế, lệ phí trước bạ
cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
● Thời gian xử lý hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tối đa là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Bước 3: Hoàn thành hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Cuối cùng, để hoàn tất quá trình đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở, người thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 8
- Các giấy tờ liên quan đến thừa kế như di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế
(có công chứng của nhà nước).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản.
- Bản sao công chứng giấy khai sinh của người thừa kế và của người đã qua đời
để làm cơ sở miễn nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).
- Bản sao công chứng giấy chứng tử.
- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất. 9
Document Outline

• Tên sinh viên:
• THỰC TẾ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG VÀ TẠI BỘ PHẬN 1 CỬA UBND HUYỆN/QUẬN/ TP VÀ THỦ TỤC HỒ SƠ, CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
• 2. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng
  • Hồ sơ
  • Trình tự, thủ tục
• Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng (Quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)
• Bước 3. Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Nơi nộp hồ sơ:
• Bước 4. Tiếp nhận hồ sơ, giải quyết và thực hiện nghĩa vụ tài chính
• 3. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua cho thuê đất
• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
• Bước 3: Trả kết quả
• 4. Giao dịch quyền sử dụng đất thông qua thừa kế
  • Hồ sơ
• Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng công chứng
• Bước 2: Đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân
• Bước 3: Hoàn thành hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở