Báo cáo Thẩm Định Giá tại TP. HCM môn Thẩm định dự án đầu tư | Trường Đại học ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
Tổ thẩm định giá và thẩm định viên đã khảo sát thực tế giá có khả năng giao dịch chênh lệch với giá chào bán trên thị trường trong khoảng 2% – 10% (thông tin chào bán đa số từ môi giới tự do) và thông tin giao dịch của các TSSS giữa người mua, người bán và các môi giới là đáng tin cậy do khu vực dân cư ổn định. Từ các cơ sở trên tổ thẩm định giá và thẩm định viên lựa chọn Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TĐGVN 02 – Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) cho tài sản cần thẩm định giá. Tài liệu được sưu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuẩn bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đọc đón xem!
Môn: Thẩm định dự án đầu tư 6 tài liệu
Trường: Trường Đại học ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh 323 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ Ngày 18 tháng 11 năm 2023
MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Làm cơ sở tham khảo để mua bán, chuyển nhượng
KHÁCH HÀNG THẨM ĐỊNH GIÁ Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung NHÓM 1
NGƯỜI THỰC HIỆN Lâm Nguyễn Nhi Nguyễn Mai Sang Nguyễn Thảo Ngân Nguyễn Trần Hoàng Yến Trần Thái Châu Lê Mai Anh Lê Thị Ngọc Diệu TP Hồ Chí Minh, 2023 1
CÔNG TY TNHH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THẨM ĐỊNH GIÁ Nhom1 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --- ______________________ Số: 018/23/Nhom1
TP. HCM, ngày 18 tháng 11 năm 2023
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung
Căn cứ vào Phiếu yêu cầu dịch vụ tư vấn thẩm định giá ngày 18 tháng 11 năm 2023 về việc
cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản.
Công ty TNHH Thẩm định giá Nhóm1 cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 018/23/Nhom1
với các nội dung sau đây:
1. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản thẩm định giá: 190/7 Phan Văn Trị, phường 12, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh.
2. THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản thẩm định giá được thức hiện tại thời điểm: Ngày 18 tháng 11 năm 2023
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Xác định giá trị thực tế của tài sản thẩm định giá làm cơ sở tham khảo để mua bán, chuyển nhượng 4. CĂN CỨ PHÁP LÝ (Xem tại phụ lục 1)
5. THÔNG TIN VỀ KHÁCH HÀNG THẨM ĐỊNH GIÁ
Khách hàng: Nguyễn Thị Tuyết Nhung
Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, quận 10, TP.HCM.
Thông tin liên hệ: nhungntt@ueh.edu.vn
6. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
Tổ thẩm định giá và thẩm định viên đã khảo sát thực tế giá có khả năng giao dịch chênh lệch
với giá chào bán trên thị trường trong khoảng 2% – 10% (thông tin chào bán đa số từ môi
giới tự do) và thông tin giao dịch của các TSSS giữa người mua, người bán và các môi giới là
đáng tin cậy do khu vực dân cư ổn định. Từ các cơ sở trên tổ thẩm định giá và thẩm định viên
lựa chọn Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TĐGVN 02 – Ban hành kèm theo Thông
tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) cho tài sản cần thẩm định giá.
7. CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Cách tiếp cận:
● Tiếp cận từ thị trường ● Tiếp cận từ chi phí
Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh cặp
8. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 2
Công ty TNHH Thẩm định giá Nhom1 thông báo kết quả thẩm định giá của tài sản thẩm định
giá vào thời điểm thẩm định như sau:
Tài sản thẩm định tọa lạc tại địa chỉ số 190/7 Phan Văn Trị, phường 12, quận Bình
Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. Hạng Diện tích CLCL STT Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng) mục (m2) (%) Giá trị 89,9 m2 1 123.988.082 đồng 11.146.528.535 đồng đất Công trình xây 8.109.000 đồng 2 265,6 m2 98,67% 2.125.105.520 đồng dựng trên đất Tổng cộng: 13.271.634.055 đồng Làm tròn: 13.271.634.000 đồng Bằng
Mười ba tỷ hai trăm bảy mươi mốt triệu sáu trăm ba mươi bốn nghìn. chữ
Công ty TNHH Thẩm định giá Nhom1 thông báo cho bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung để làm cơ
sở tham khảo cho việc mua bán, chuyển nhượng theo quy định hiện hành của Pháp luật.
9. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ
Nội dung được thể hiện rõ trong Báo cáo thẩm định giá đính kèm trong chứng thư này.
10. THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Chứng thư có thời hạn hiệu trong trong thời hạn 06 (sáu) tháng và có hiệu lực kể từ ngày phát hành.
TP. HCM, ngày 18 tháng 11 năm 2023
Công ty TNHH Thẩm định giá Nhom1 Ghi chú: ●
Chứng thư được phát hành 03 (ba) bản chính; phát hành cho khách hàng 02 (hai) bản
và lưu tại Công ty TNHH Thẩm định giá Nhom1 (một) bản. ●
Nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Công ty TNHH Thẩm định giá Nhom1
mọi hình thức sao chép chứng thư thẩm định giá cả về nội dung lẫn hình thức đều được coi là
hành vi vi phạm pháp luật. ●
Chứng thư thẩm định giá này không có giá trị chứng nhận Quyền sở hữu tài sản. 3
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Số: 018/23/Nhom1
THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ Ngày 18 tháng 11 năm 2023
MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ Làm cơ sở tham khảo để mua bán, chuyển nhượng
KHÁCH HÀNG THẨM ĐỊNH GIÁ Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung NHÓM 1
NGƯỜI THỰC HIỆN Lâm Nguyễn Nhi Nguyễn Mai Sang Nguyễn Thảo Ngân Nguyễn Trần Hoàng Yến Trần Thái Châu Lê Mai Anh Lê Thị Ngọc Diệu TP Hồ Chí Minh, 2023 4 MỤC LỤC
1. THÔNG TIN VỀ KHÁCH HÀNG VÀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ..............................................5
1.1. Thông tin về khách hàng............................................................................................................................................................ 5
1.2. Thông tin về doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá........................................................................................................... 5
2. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ..............................................................................5
3. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI SẢN SO SÁNH:............................................9
3.1. Tài sản thẩm định:........................................................................................................................................................................ 9
3.2. Tài sản so sánh 1......................................................................................................................................................................... 10
3.3. Tài sản so sánh 2......................................................................................................................................................................... 10
3.4. Tài sản so sánh 3......................................................................................................................................................................... 10
4. GIẢ THIẾT THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG...........................................................................................................11
4.1. Thông tin tổng quan thị trường............................................................................................................................................ 11
4.2. Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.....................................................11
4.3. Vị trí, đặc điểm, khu vực.......................................................................................................................................................... 11
4.4. Tiềm năng phát triển................................................................................................................................................................ 12
4.5. Tình hình giao dịch.................................................................................................................................................................. 12
5. CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ....................................................................................................................................12
6. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ.................................................................................13
6.1. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá.................................................................................................................... 13
6.2. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá....................................................................................................................... 13
7. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ..................................................................................................................................14
7.1. Công trình trên đất..................................................................................................................................................................... 15
7.2. Quyền sử dụng đất...................................................................................................................................................................... 17
7.3. Tổng giá trị tài sản thẩm định............................................................................................................................................... 19
8. THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH...........................................................................19
9. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ.........................................................................................19
PHỤ LỤC 1: Tài sản thẩm định...................................................................................................................................22
Thông tin quy hoạch........................................................................................................................................................................... 23
Thông tin pháp lý................................................................................................................................................................................. 23
PHỤ LỤC 2: Các tài sản so sánh..................................................................................................................................24
Tài Sản So Sánh 1............................................................................................................................................................................... 24
Tài Sản So Sánh 2............................................................................................................................................................................... 25
Tài Sản So Sánh 3............................................................................................................................................................................... 26 5
CÔNG TY TNHH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THẨM ĐỊNH GIÁ Nhom1 Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --- ______________________ Số: 018/23/Nhom1
TP. HCM, ngày 18 tháng 11 năm 2023
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Đính kèm Chứng thư Thẩm định giá)
1. THÔNG TIN VỀ KHÁCH HÀNG VÀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1. Thông tin về khách hàng
Khách hàng: Nguyễn Thị Tuyết Nhung
Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, quận 10, TP.HCM. Thông tin liên hệ: nhungntt@ueh.edu.vn
1.2. Thông tin về doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá
CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ NHÓM1
Trụ sở: 279 Nguyễn Tri Phương, quận 10, TP.HCM.
Số điện thoại: 0917487680
Người đại diện : Lâm Nguyễn Nhi
Email: nhilam.31211025514@st.ueh.edu.vn
Họ và tên người thực hiện: Lâm Nguyễn Nhi Nguyễn Mai Sang Nguyễn Thảo Ngân Nguyễn Trần Hoàng Yến Trần Thái Châu Lê Mai Anh Lê Thị Ngọc Diệu
2. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ
Tên tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của tài sản sau: -
Tài sản thẩm định: 190/7 Phan Văn Trị, phường 12, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. -
Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá: Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu
chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành được thể hiện qua bảng sau: 6 STT Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung văn bản A - LUẬT 1 Luật giá
Số 11/2012/QH13, Ngày 20 Quy định về giá tháng 6 năm 2012 2 Luật đất đai
Số 45/2013/QH13, Ngày 29 Quy định về quản lý và sử dụng đất đai tháng 11 năm 2013 3 Luật nhà ở
Số 65/2014/QH13, ngày 25 Quy định về nhà ở tháng 11 năm 2014 4 Văn bản hợp Số 03/VBHN-VPQH,
Hợp nhất tất cả các sửa đổi, bổ sung của nhất
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13. Ngày 15 tháng 7 năm 2020
B - NGHỊ ĐỊNH CHÍNH PHỦ 1 Nghị định Số 89/2013/NĐ-CP,
Quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật giá về thẩm định giá. Ngày 06 tháng 8 năm 2013 2 Nghị định Số 12/2021/NĐ-CP,
Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị
định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng Ngày 24 tháng 2 năm
8 năm 2013 của chính phủ quy định chi 2021
tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá 3 Nghị định
Số 177/2013/NĐ-CP, Ngày Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 14 tháng 11 năm 2013
một số điều của Luật Giá. 4 Nghị định
Số 149/2016/NĐ-CP, Ngày Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị 11 tháng 11 năm 2016
định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng
11 năm 2013 của chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá 5 Nghị định
Số 209/2013/NĐ-CP, Ngày Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 18 tháng 12 năm 2013
một số điều Luật Thuế Giá trị gia tăng 7 6 Nghị định
Số 99/2015/NĐ-CP, Ngày Hướng dẫn về luật nhà ở 20 tháng 10 năm 2015 7 Nghị định
Số 30/2019/NĐ-CP, Ngày Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị 28 tháng 03 năm 2019
định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng
10 năm 2015 của chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở. 8 Nghị định
Số 30/2021/NĐ-CP, Ngày Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị 26 tháng 03 năm 2021
định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng
10 năm 2015 của chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.
C - THÔNG TƯ, QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ, LIÊN BỘ VÀ NGANG BỘ 1. Bộ tài chính 1 Thông tư Số 219/2013/TTBTC,
Hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia Ngày 31 tháng 12 năm
tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP 2013
ngày 18/12/2013 của Chính Phủ Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều luật thuế giá trị gia tăng. 22 Thông tư Số 38/2014/TT-BTC,
Hướng dẫn một số điều của Nghị định
số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm
Ngày 28 tháng 3 năm 2014 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá. 3 Thông tư Số 36/2014/TTBTNMT,
Quy định Chi tiết phương pháp định giá
Ngày 30 tháng 6 năm 2014 đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 4 Thông tư Số 158/2014/TTBTC,
Về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định Ngày 27 tháng 10 năm
giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 2014 5 Thông tư
Số 28/2015/TT-BTC, ngày Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định 06 tháng 03 năm 2015
giá Việt Nam số 05, 06, 07. 6 Thông tư Số 126/2015/TTBTC,
Về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định Ngày 20 tháng 08 năm
giá Việt Nam số 08, 09 và 10. 2015 8 7 Thông tư Số 145/2016/TTBTC,
Về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định Ngày 06 tháng 10 năm giá Việt Nam số 11. 2016 8 Thông báo
Số 408/TB-BTC, Ngày 14 Về việc công bố Danh sách thẩm định tháng 05 năm 2019
viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm
định giá tài sản năm 2019 tại các doanh
nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá 9 Thông báo Số 18/TB-BTC, Ngày
Về việc công bố Danh sách thẩm định
viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm 26 tháng 02 năm 2020
định giá tài sản năm 2020 tại các doanh
nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá. 10 Thông báo Số 1079/TB-BTC, Ngày
Về việc công bố Danh sách thẩm định 31 tháng 12 năm 2020
viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm
định giá tài sản năm 2021 tại các doanh
nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá. 2. Bộ Xây dựng 1 Quyết định
Số 510/QĐ-BXD, ngày 19 Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công tháng 5 năm 2023
trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu công trình năm 2022. 2 Thông tư Số 13/LB-TT, ngày 18
Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị tháng 8 năm 1994 còn lại của nhà ở.
3. Bộ Giao thông vận tải 1 Thông tư
29/2022/TT-BGTVT, ngày Hướng dẫn xây dựng định mức kinh tế 1 tháng 12 năm 2022 kỹ thuật.
4. Quyết định, Văn bản hướng dẫn của UBND các cấp 1 Quyết định Số 02/2020/QĐUBND,
Về việc Ban hành Quy định về Bảng giá Ngày 16 tháng 01 năm
đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 2020 giai đoạn 2020-2024. 2 Quyết định Số 13/2023/QĐUBND
Về hệ số điều chỉnh giá đất để lập ngày 08 tháng 03 năm
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định 2023 cư. 3 Quyết định
Số 05/2023/QĐ- UBND, Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất 9 ngày 17/01/2023
năm 2023 trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh do Ủy Ban Nhân Dân - Thành phố Hồ Chí Minh
3. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI SẢN SO SÁNH:
3.1. Tài sản thẩm định: STT Nội dung Mô tả chi tiết
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và tài sản 1 Pháp lý
khác gắn liền với đất số CH05124 ngày 29/03/2022 do Ủy ban nhân
dân quận Bình Thạnh cấp.
Địa chỉ: 190/7 Phan Văn Trị, phường 12, quận
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. Diện tích: 89.9 m2
Diện tích xây dựng: 265.6 m2 Lô đất: 79
Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ 2 Đặc điểm
Hiện trạng sử dụng: Tại thời điểm thẩm định tài
sản, nhà đang được rao bán
Kết cấu công trình: trệt, 2 lầu, sân thượng Hướng nhà: Đông Nam
Mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị
Thời hạn sử dụng: lâu dài
Khả năng tiếp Vị trí của bất động sản: Xung quanh có nhiều tiện ích: Trường học 3 cận
các cấp 1,2,3, mầm non, chợ, ngân hàng, siêu thị, ... 10
3.2. Tài sản so sánh 1 -
Địa chỉ: 318/16A Đường Phan Văn Trị, Phường 11, Bình Thạnh, Hồ Chí Minh -
Diện tích đất: 63.5m2 -
Diện tích sàn xây dựng: 253.1m2 -
Diện tích xây dựng: 59.1m2 - Hình dáng: Nở hậu -
Kết cấu: Trệt, lửng, 2 lầu, sân thượng -
Hướng: Đông - Bắc -
Vị trí: Ngay chợ Cây Thị, Trường học, Bệnh viện, Bước ra đầu đường 50m đầy đủ
các tiện ích... (Thông hẻm xe hơi ra 332 Phan Văn Trị). - Giá bán: 8,65 tỷ
3.3. Tài sản so sánh 2 -
Địa chỉ: 497 Đ. Phan Văn Trị, Phường 5, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh -
Diện tích đất: 81m2 -
Diện tích sàn xây dựng: 259.2m2 -
Diện tích xây dựng: 67.2m2 -
Hình dáng: Vuông vức -
Kết cấu: trệt, 3 lầu -
Vị trí: BĐS nằm trên hẻm ba gác. gần siêu thị Emart, trường Đại Học Công Nghiệp. - Hướng: Đông Bắc - Giá bán: 8.8 tỷ
3.4. Tài sản so sánh 3 -
Địa chỉ: 332/5B Phan Văn Trị, P11, Q. Bình Thạnh, TPHCM -
Diện tích đất: 94.9m2 -
Diện tích sàn xây dựng: 307.1m2 -
Diện tích xây dựng: 65.4m2 -
Hình dáng: Vuông vức -
Kết cấu: Trệt, lửng, 2 lầu, sân thượng - Hướng: Tây Bắc -
Vị trí: Hẻm thông, ngay Ngã tư Phạm Văn Đồng Phan Văn Trị. - Giá bán: 11.8 tỷ 11
4. GIẢ THIẾT THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG
4.1. Thông tin tổng quan thị trường
Thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm 2023 tiếp tục ghi nhận sự trầm lắng, với
tổng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án ở thị trường sơ cấp, chưa
được 10% so với cùng thời điểm 2018, 2019, trước đại dịch Covid-19.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự trầm lắng của thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm 2023, bao gồm:
Yếu tố vĩ mô: Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid-19, lạm
phát tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng, ... khiến cho nhu cầu mua nhà của người dân giảm sút.
Yếu tố pháp lý: Tình trạng phân lô, bán nền trái phép, dự án chậm triển khai, ... khiến cho
niềm tin của nhà đầu tư và người dân đối với thị trường bất động sản giảm sút.
Yếu tố tâm lý: Người dân đang có xu hướng chờ đợi thị trường hồi phục mới quyết định mua
nhà, đầu tư bất động sản.
4.2. Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp
tục trầm lắng, nhưng sẽ có những dấu hiệu tích cực từ quý IV/2023.
Thị trường sẽ phục hồi từ quý IV/2023: Kinh tế Việt Nam dự kiến sẽ phục hồi mạnh mẽ trong
giai đoạn cuối năm 2023, lạm phát sẽ được kiểm soát, lãi suất ngân hàng sẽ có xu hướng
giảm, ... Đây là những yếu tố tích cực sẽ hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Xu hướng đầu tư bất động sản sẽ thay đổi: Người dân và nhà đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn
các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao, vị trí thuận tiện, pháp lý minh bạch.
4.3. Vị trí, đặc điểm, khu vực
Khu vực Phan Văn Trị, Phường 12, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh là khu vực
lưu thông ra Đại lộ Phạm Văn Đồng - tuyến đường vành đai huyết mạch số 1 của thành phố.
Tuyến đường Phan Văn Trị là tuyến đường được giao cắt bởi một số đường như: Đại lộ Phạm
Văn Đồng, đường Nguyên Hồng, Mai Xuân Thưởng, Trần Quý Cáp, Nguyễn Văn Đậu, Nơ
Trang Long,Tăng Hạt Bổ, Nguyễn Khuyến, Nguyễn Đức Kế, Hồ Xuân Hương Lê Quang
Định, Bùi Đình Túy – đây đèu là các tuyến đường có lợi thế kinh doanh sầm uất, dân cư đông đúc.
Khu vực Phường 12 là khu vực tiếp giáp giữa các trường Đại học Văn Lang - Cơ sở 2,
Trường Trung Cấp Nghề Bình Thạnh, Trường Mầm Non, Trường Tiểu học Phan Văn Trị,
Trung Tâm Y tế quận Bình Thạnh,... vì vậy đây là tuyến đường kinh doanh đa dạng và sầm uất. 12
Khu vực xung quanh bất động sản cần thẩm định đều thuận tiện kết nối với các tiện ích, tiện
nghi xung quanh khu vực, chẳng hạn cách Sacombank - PGD Phan Văn trị 700m, Chợ Phan
Văn Trị 200m, Circle 110m, Bách hóa xanh 800m, Vinmart 400m, Nhà thuốc An Khang
400m, Thế giới di động 500m, Sân vận động Gia Định 1,1km, Co.op Mart 1,2km, Công viên
Văn hóa Phú Nhuận 1,9km ….
Về nhược điểm khu vực, mặc dù đây là khu vực dân số đông, đầy đủ tiện ích tuy nhiên rất dễ
ùn tắc giao thông, bên cạnh đó dân số đông nhưng dân trí chưa cao vì vậy tệ nạn xã hội vẫn còn tồn tại
4.4. Tiềm năng phát triển
Với lợi thế gần trường học, chợ, sân vận động khu vực hứa hẹn là nơi phát triển thuận lợi các
lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ,… Ngoài ra, đây là tuyến đường giao thông 2 chiều riêng biệt
trước hẻm vào rất thuận lợi cho việc lưu thông cũng như khác là yên tĩnh.
4.5. Tình hình giao dịch
Hiện nay, hàng loạt chính sách được ban hành mang lại sinh khí cho thị trường bất động sản
như việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư
03/2023/TT-NHNN cho phép các Ngân hàng thương mại chủ động thực hiện giãn, hoãn các
khoản vay tín dụng đến hạn chưa trả nợ được do tác động khách quan của nền kinh tế; trong
đó có lĩnh vực bất động sản. Động thái này giúp giải quyết những khó khăn hiện tại của
doanh nghiệp và người dân, giảm bớt áp lực trả nợ, hỗ trợ phát triển kinh doanh mới. Tuy
nhiên số lượng giao dịch thực tế trên thị trường nhìn chung còn thấp do đa số khách hàng vẫn
đang rất thận trọng trong vấn đề tài chính sau thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi đại dịch
COVID-19; dòng tiền nhàn rỗi chủ yếu vẫn được gửi tiết kiệm ở ngân hàng, chưa quay lại thị
trường bất động sản do nhiều người lo ngại nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu.
5. CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
"Giá trị thị trường của một tài sản là ước tính giá của nó tại thời điểm và địa điểm thẩm định,
trong một giao dịch mà người mua và người bán đều tham gia một cách khách quan và độc
lập, với đầy đủ thông tin, kiến thức, và sự thận trọng, không bị áp đặt hay ép buộc" (Tiêu
chuẩn TĐGVN số 02). Cụ thể:
a. Thời điểm và địa điểm thẩm định giá là thời gian và không gian cụ thể liên quan đến điều
kiện cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường mà giá trị của tài sản được xác định.
b. Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với
mức giá tốt nhất có thể trên thị trường.
c. Người bán sẵn sàng bán là người sở hữu tài sản hợp pháp và muốn bán với mức giá tốt
nhất có thể trên thị trường. 13
d. Giao dịch phải được thực hiện một cách khách quan và độc lập, với đầy đủ thông tin. Các
bên tham gia cần có đủ thời gian để nghiên cứu và tiếp cận thông tin về tài sản và thị trường
sau quá trình tiếp thị thích hợp. Các mối quan hệ đặc biệt bao gồm quan hệ gia đình ruột thịt,
quan hệ gia đình trực tiếp, quan hệ mạng lưới công ty, và các mối quan hệ đặc biệt khác theo
quy định của pháp luật.
e. Hành động phải được thực hiện một cách có hiểu biết và thận trọng, không bị ép buộc. Các
bên tham gia cần có khả năng hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất
từ thông tin thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc bán một cách hoàn toàn tự
nguyện, không bị áp đặt hay ép buộc.
6. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
6.1. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Nhóm thẩm định dựa vào 2 cách tiếp cận: tiếp cận từ thị trường và tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp thẩm định giá nhóm sử dụng là phương pháp so sánh cặp: là phương pháp thẩm
định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các
tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh
thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,
thận trọng và không bị ép buộc”
6.2. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Quyền sử dụng đất
Trong quá trình thẩm định giá, nhóm thẩm định đã thu thập thông tin về các Thông Tin Sản
Sản (TSSS) đang được giao dịch thông qua khảo sát. Bằng cách trực tiếp giao tiếp với người
bán, giá rao bán đã được điều chỉnh (thường cao hơn mức giá thị trường khoảng 2% - 10%)
dựa trên tỷ lệ thương lượng của các TSSS để ước tính giá có thể thực hiện giao dịch.
Trong quá trình điều chỉnh, nhóm thẩm định đã điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch
của tài sản (như tình trạng pháp lý) trước, sau đó điều chỉnh các yếu tố so sánh về đặc điểm
của tài sản (như vị trí, quy mô, mặt tiền, hình dáng,...) theo quy định của Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Việt Nam và nguyên tắc khống chế là chênh lệch giữa các đơn giá chỉ dẫn không quá 15%.
Nếu các yếu tố của tài sản so sánh kém hơn, giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh
được điều chỉnh tăng. Ngược lại, nếu tố tài sản so sánh tốt hơn, giá tính theo đơn vị chuẩn 14
được điều chỉnh giảm. Đối với các yếu tố giống nhau, giá của tài sản so sánh được giữ nguyên.
Để thống nhất mức giá chỉ dẫn, nhóm thẩm định đã đánh giá chất lượng thông tin về các tài
sản so sánh và sử dụng đơn giá chỉ dẫn trung bình của ba TSSS theo quy định của Tiêu chuẩn
Thẩm định giá Việt Nam.
Đơn giá đất chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá được xác định theo Bảng tính toán. Đơn vị tư
vấn đã thực hiện khảo sát thị trường và thu thập thông tin về 3 bất động sản đang giao dịch,
và việc sử dụng 3 tài sản so sánh chưa giao dịch thành công không được coi là có ảnh hưởng
đáng kể đến giá trị của tài sản thẩm định, do đơn vị tư vấn đã đánh giá và điều chỉnh tương ứng.
Công trình, nhà cửa vật kiến trúc
Nhóm thẩm định đã áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ
tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế theo Tiêu chuẩn Đánh giá Giá Trị Tài Sản Việt Nam. Tỷ
lệ % chất lượng còn lại của công trình được xác định sau đó.
Đơn giá xây dựng mới được chọn dựa trên Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 của
Bộ Xây dựng, và giá trị của công trình được tính toán chi tiết trong Bảng tính toán.
7. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Trước khi áp dụng cách tiếp cận từ thị trường hay chi phí, nhóm tiến hành tách bạch giữa giá
trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình trên đất vì tài sản thẩm định và tài sản so sánh là
loại hình nhà phố. Đầu tiên, nhóm tiến hành thu thập sổ hồng của tất cả tài sản để xác định
kết cấu, diện tích đất, diện tích sàn, diện tích xây dựng, và chất lượng còn lại (dựa vào năm
hoàn công), cùng với tham khảo Quyết định số 510/QĐ-BXD để
thu thập đơn giá xây dựng
(suất vốn đầu tư). Với tất cả dữ liệu thu thập trên, nhóm tiến hành tính toán giá trị công trình
trên đất và đất của tất cả các tài sản.
THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH VÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH STT THÔNG TIN
TS THẨM ĐỊNH TS SO SÁNH 1 TS SO SÁNH 2 TS SO SÁNH 3 318/16A Đường 497 Đ. Phan Văn 190/7 Phan Văn 332/5B Phan Văn Phan Văn Trị. Trị Phường 5, Gò Trị. phường 12. Trị, P11, Q. Bình 1 Vị trí Phường 11. Bình Vấp, Thành phố quận Bình Thạnh. Thạnh, TPHCM Thạnh. Hồ Chí Hồ Chí Minh TP.HCM. Minh Mục đích sử 2 Đất ở Đất ở Đất ở Đất ở dụng đất 3 Pháp lý Có sổ hồng Có sổ hồng Có sổ hồng Có sổ hồng 15 Diện tích đất 4 89,9 63,5 81 94,9 (m2) Diện tích sàn 5 265,6 253,1 259,2 307,3 (m2) Diện tích xây 6 69,00 59,10 67,20 65,40 dựng (m2) Trệt. 2 lầu. sân Trệt. lửng. 2 lầu. Trệt. lửng. 2 lầu. 7 Số tầng Trệt. 3 lầu thượng sân thượng sân thượng 8 Hình dáng Nở hậu Nở hậu Vuông vức Vuông vức 9 Hẻm vào (m) 8 6 5 5 10 Hướng Đông Nam Đông Bắc Đông Bắc Tây Bắc Giá Rao bán 11 8300000000 8800000000 11800000000 (VNĐ) Thời điểm giao 12 Tháng 11/2023 Tháng 11/2023 Tháng 11/2023 Tháng 11/2023 dịch Điều kiện giao 13 Thanh toán 1 lần Thanh toán 1 lần Thanh toán 1 lần Thanh toán 1 lần dịch Thời điểm thu 14 11/18/2023 11/18/2023 11/18/2023 11/18/2023 thập thông tin
7.1. Công trình trên đất -
Tài sản thẩm định:
+ Công trình xây dựng hoàn thành vào năm 2022
+ Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà và
đất). Và nhóm đã ước lượng tuổi đời kinh tế của tài sản cần thẩm định là 75 năm, tức tuổi đời
kinh tế sẽ kéo dài đến năm 2097
+Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình 2023 – 2022 = 1 năm
Tuổi đời hiệu quả 1 Tỷ lệ hao mòn = x 100% = x 100% = 1.33% Tuổi đời kinh tế 75
Chất lượng còn lại: 100% - 1.33% = 98.67% - T
ài Sản So Sánh 1
+ Công trình xây dựng hoàn thành vào năm 2013 16
+ Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà và
đất). Và nhóm đã ước lượng tuổi đời kinh tế của tài sản cần thẩm định là 60 năm, tức tuổi đời
kinh tế sẽ kéo dài đến năm 2073
+Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình 2023 – 2013 = 10 năm
Tuổi đời hiệu quả 10 Tỷ lệ hao mòn = x 100% = = 16.7% Tuổi đời kinh tế 60
Chất lượng còn lại: 100% - 16.7% = 83.3% - T
ài Sản So Sánh 2
+ Công trình xây dựng hoàn thành vào năm 2011
+ Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà và
đất). Và nhóm đã ước lượng tuổi đời kinh tế của tài sản cần thẩm định là 60 năm, tức tuổi đời
kinh tế sẽ kéo dài đến năm 2071
+Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình 2023 – 2011 = 12 năm
Tuổi đời hiệu quả 12 Tỷ lệ hao mòn = x 100% = = 20% Tuổi đời kinh tế 60
Chất lượng còn lại: 100% - 20% = 80% - T
ài Sản So Sánh 3
+ Công trình xây dựng hoàn thành vào năm 2019
+ Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà và
đất). Và nhóm đã ước lượng tuổi đời kinh tế của tài sản cần thẩm định là 75 năm, tức tuổi đời
kinh tế sẽ kéo dài đến năm 2094
+Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình 2023 – 2019 = 4 năm
Tuổi đời hiệu quả 4 Tỷ lệ hao mòn = x 100% = = 5.3% Tuổi đời kinh tế 75
Chất lượng còn lại: 100% - 5.3% = 94.7 % - Giá xây mới
Tham khảo Quyết định số 510/QĐ-BXD để thu thập đơn giá xây dựng (suất vốn đầu tư).
Nhà từ 4 đến 5 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ 17
tại chỗ, không có tầng hầm, diện tích xây dựng từ 50 - dưới 70m2. Nhóm lấy giá xây mới là 8109000 đ/m2.
Bảng 1: So sánh công trình trên đất của tài sản thẩm định và các tài sản so sánh STT TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 1 Đất (m2) 89,9 63,5 81 94,9 2 Sàn xây dựng (m2) 265,6 253,1 259,2 307,3 3 Chất lượng còn lại 98,67% 83,3% 80% 94,7% 4 Giá xây mới 8109000 8109000 8109000 8109000 5 Giá nhà (VNĐ) 2125105520 1709639121 1681482240 2359825228 6 Giá bán (VNĐ) 8300000000 8800000000 11800000000 7 Giá đất 6590360879 7118517760 9440174772
→ Vậy giá trị ước tính công trình trên đất là 2125105520 VNĐ
7.2. Quyền sử dụng đất
Điều chỉnh “Hẻm vào”
Giá nhà phố có hẻm vào 6m bằng 90.66% giá nhà phố có hẻm vào 8m, cùng nằm trên đường Phan Văn Trị.
Giá nhà phố có hẻm vào 5m bằng 86.65% giá nhà phố có hẻm vào 8m, cùng nằm trên đường Phan Văn Trị.
Điều chỉnh “Hướng”
Giá nhà phố có hướng Đông Bắc bằng 88.84% giá nhà phố có hướng Đông Nam, cùng nằm
trên đường Phan Văn Trị
Giá nhà phố có hướng Tây Bắc bằng 86.81% giá nhà phố có hướng Đông Nam, cùng nằm
trên đường Phan Văn Trị
Điều chỉnh “Hình dáng đất”
Giá nhà phố có hình dáng đất Vuông vức bằng 98.2% giá nhà phố có hình dáng đất Nở hậu,
cùng nằm trên đường Phan Văn Trị.
Bảng 2: Bảng điều chỉnh STT YẾU TỐ SO SÁNH TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Đơn giá QSD 1 103785210.7 87882935.31 99474971.26 Đất(đ/m2) 18 A Hẻm vào (m) 8 6 5 5 Tỷ lệ 100% 90.66% 86.65% 86.65% Tỷ lệ điều chỉnh 10.30% 15.41% 15.41% Mức điều chỉnh 10692189.15 13539955.99 15325918.83 B Hướng Đông Nam Đông Bắc Đông Bắc Tây Bắc Tỷ lệ 100% 88.84% 88.84% 86.81% Tỷ lệ điều chỉnh 13% 13% 15% Mức điều chỉnh 13037403.78 11039774 15114328.66 C Hình dáng Nở hậu Nở hậu Vuông vức Vuông vức Tỷ lệ 100% 100% 98.2% 98.2% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 2% 1.83% Mức điều chỉnh 0 248.186.566 1823370 Mức giá chỉ dẫn 2 127514803.6 112710852 131738589 (đ/m2)
Giá trị trung bình của 123988082 mức giá chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung bình 2.84% -9.10% 6.25%
của các mức giá chỉ dẫn
Tổng hợp các số liệu 3 điều chỉnh Số điều chỉnh gộp 23729593 24827917 32263618 Số lần điều chỉnh 2 3 3 Số điều chỉnh thuần 23729593 24827917 32263618 (đồng)
Thống nhất mức giá 4 123988082 chỉ dẫn (đồng)
→ Vậy giá trị ước tính của đất là 123.988.082 * 89,9 = 11.146.528.535 VNĐ
7.3. Tổng giá trị tài sản thẩm định Tài sản Giá trị (VN đồng) 19
Tài liệu liên quan:
-
Bài tập làm thêm môn Thẩm định dự án đầu tư | Trường Đại học ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
23 12 -
Trắc nghiệm ôn tập môn Thẩm định dự án đầu tư có đáp án
1.3 K 642 -
Tiểu luận môn Thẩm định Dự án đầu tư đề tài "Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư cửa hàng bánh ngọt"
3 K 1.5 K -
Câu hỏi trắc nghiệm môn Thẩm định dự án đầu tư có đáp án
873 437