Báo cáo thực tập chuyên môn: Hợp đồng thuê nhà ở - Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng
Báo cáo thực tập chuyên môn: Hợp đồng thuê nhà ở - Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng
Preview text:
BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG
THỰC TIỄN ÁP DỤNG
( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )
CƠ SỞ THỰC TẬP
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐOÀN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG
THỰC TIỄN ÁP DỤNG
( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )
CƠ SỞ THỰC TẬP
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NS – ĐOÀN LUẬT SƯ TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 2
- Lời cam đoan và ô xác nhận của cán bộ hướng dẫn thực tập
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do
tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại cơ
quan tiếp nhận thực tập. Các nội dung trong
báo cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.
Xác nhận của
Tác giả báo cáo thực tập
Cán bộ hướng dẫn (Ký và ghi rõ họ tên) thực tập ii Mục Lục Trang
- Trang phụ bìa i
- Trang lời cam đoan ii - Mục lục iii iii
MỞ ĐẦU
Dân số của nước ta hiện nay ngày càng tăng. Cùng với sự phát triển công nghiệp,
độ thị hóa rất nhanh dẫn đến xu hướng tập trung cư dân về thành phố và những khu
công nghiệp phát triển. Thành phần dân số cũng rất đa dạng, từ trí thfíc, công nhân,
sinh viên, nói chung khá đông những người có thu nhập trung bình. Những ngôi nhà
được xây lên ngày càng nhiều. Với mfíc thu nhập không quá dư dả, để có cơ hội tham
gia thị trường mua bán bất động sản không hề dễ dàng, vì thế biện pháp cfíu cánh cho
họ không gì khác ngoài việc tìm thuê nhà ở. Thuê nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con
người không chỉ còn là chỗ ở, nơi nghỉ ngơi mà còn là chỗ dựa tinh thần khiến cho con
người có thể yên tâm làm việc cống hiến cho đất nước.
Hợp đồng thuê nhà ở hiện nay đã có nhiều văn bản pháp luật được ban hành tạo ra
hành lang pháp lý để điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở như: Bộ luật dân sự 2015, Luật
nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan. Thuê nhà ở tưởng chừng là việc đơn
giản nhưng với sự thiếu kiến thfíc về pháp luật của người cho thuê nhà ở; người thuê
nhà ở cộng với việc vẫn còn một số quy định chưa được rõ ràng và cụ thể đã khiến cho
hợp đồng thuê nhà ở dễ trở thành phát sinh tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở gây ra
sự căng thẳng giữa các bên, làm mất ổn định, trật tự khu vực nói riêng và xã hội nói chung.
Vấn đề về hợp đồng thuê nhà ở tuy không mới, nhưng luôn là mối quan tâm của
người dân.Thông qua lần thực tập tại văn phòng Luật sư NS chuyên tư vấn pháp luật,
tham gia tố tụng và giải quyết các vụ việc về dân sự, kinh doanh thương mại, lao động,
đất đai, hôn nhân gia đình…do Luật sư NVN là người đại diện theo pháp luật. Trong
quá trình thực tập tại đây, dưới sự hướng dẫn tận tình của Luật sư NVN và bằng sự tìm
tòi các tài liệu; nghiên cfíu một số hồ sơ vụ kiện “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở”
cộng với những kiến thfíc của mình, tôi xin được chọn chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà
ở-một số bất cập trong thực tiễn áp dụng” thuộc bộ môn Luật dân sự để làm báo cáo
thực tập trong kỳ hè này.
Để đạt được mục tiêu nghiên cfíu tôi đã áp dụng các phương pháp như: phương
pháp luận; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… để
tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật về hợp đồng
thuê nhà ở và chỉ ra một số bất cập trong thực tiễn áp dụng.
Với thời gian thực tập ngắn với những kiến thfíc pháp luật, thực tiễn yêu cầu của
chuyên đề cũng như phạm vi trình độ còn hạn chế thì chắc chắn báo cáo thực tập này
của tôi còn nhiều hạn chế. Nhưng với hoài bão của sinh viên ngành Luật khi ra trường
sẽ đóng góp một phần sfíc lực cho đất nước. Nay tôi xin phép được trình bày đề tài của
tôi gồm các chương sau đây:
Chương 1. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 3. Những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 4. Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp
dụng hợp đồng thuê nhà ở. 5
NỘI DUNG
Chương 1. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.
1.1 Khái niệm chung về hợp đồng dân sự.
“Có thể hiểu hợp đồng không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài sản,
thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để thay đổi hay
chấm dfít các nghĩa vụ đó”1.
Theo Điều 394 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005 đều quy định:
“Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dfít quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dfít quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Có thể thấy Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 có một bổ ngữ “dân sự” ở sau từ “Hợp
đồng”. “Bổ ngữ “dân sự” này đã tạo ra bất cập trong thực tiễn. Về mặt cấu trúc của hệ
thống pháp luật, ở những nước có sự phân biệt ngành luật công và luật tư thì Bộ luật
Dân sự thường được coi là bộ luật nền tảng của luật tư... Việc thêm bổ ngữ “dân sự” ở
đằng sau có thể khiến cho những người thực hành pháp luật hiểu nhầm rằng chế định
về hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 chỉ áp dụng cho các quan hệ
dân sự thuần túy (phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng, không làm phát sinh lợi
nhuận) mà không áp dụng cho các quan hệ tư khác như thương mại, kinh doanh, lao động”2.
Đến khi sfía đổi thuật ngữ trong Bộ luật Dân sự 2015 đã loại bỏ đi bổ ngữ “dân sự”.
“Những người soạn thảo Bộ luật Dân sự 2015 trình bày rằng, sự sfía đổi này nhằm loại
bỏ mọi cách hiểu không chính xác cả về mặt khoa học và trong thực tiễn về phạm vi
điều chỉnh của chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự, để chế định hợp đồng này là
nền tảng của mọi quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực tư”2.
1.2 Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự. Nó có định nghĩa như sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa
vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sfí dụng vào việc ở trong một
thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê nhà có nghĩa vụ sfí dụng
ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương
thfíc thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”3.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài
sản nó phải tuân thủ theo đúng các quy định của hợp đồng dân sự với nội dung do các
bên tự thỏa thuận với nhau mà không bị ép buộc về mặt ý chí không vi phạm quy định
của pháp luật; về hình thfíc phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.
Do đó dựa trên tính chất và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ta có khái niệm rút gọn như sau:
1 https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-the-nao--.aspx
2 Đỗ Văn Đại, b.t.v, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (Hà Nội: Nxb.
Hồng Đfíc, 2016), tr. 367.
3 Lê Thị Luyến, luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện
hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 2011. 6
“Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho thuê giao nhà
cho bên thuê sfí dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật”4.
1.3 Đặc điểm về hợp đồng thuê nhà ở.
- Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng mà các
bên sẽ tham gia một cách tự nguyện, có sự thống nhất ý chí.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đối tượng là nhà ở mà không phải nhà sfí dụng vào mục đích khác.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sfí dụng tài sản. Bên
thuê có quyền sfí dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan
hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên
đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương fíng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của
bên thuê và ngược lại, tương fíng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ
bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương fíng.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận. Theo đó, mà thời điểm có hiệu lực của
nó được xác định là thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau.
- Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng mà mục đích sfí dụng tài sản được xác định
theo công dụng của nhà ở.
1.4 Hình thức về hợp đồng thuê nhà ở.
Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa
thuận và phải được lập thành văn bản”. Bởi lẽ, đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là
nhà ở - một loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên khi tham
gia vào giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp
đồng. Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải được công chfíng,
chfíng thực nhưng phải được xác lập bằng văn bản. Trước đây Bộ luật dân sự 2005 và
Luật nhà ở 2005 quy định, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải
được công chfíng chfíng thực theo quy định. Hiện nay, việc công chfíng hoặc chfíng
thực hợp đồng thuê nhà ở chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.
2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.
2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 119 Luật nhà ở 2014 có quy định cụ thể.
- Bên cho thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây.
4 Nguyễn Quang Thái, luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và
thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS. TS. Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội 2020. 7
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Điều này đảm
bảo tính tương thích và linh hoạt trong các hoạt động thường ngày của đời sống xã hội.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chfíc thì phải có tư cách pháp nhân,
trừ trường hợp tổ chfíc tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Khi xét về độ tuổi,
khả năng nhận thfíc, điều khiển hành vi thì cá nhân được tham gia vào các giao dịch về
nhà ở nói chung phải đảm bảo phải từ đủ 18 tuổi trở lên không bị mất năng lực hành vi
dân sự, không có khó khăn trong nhận thfíc và làm chủ hành vi, không bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự hoặc phải từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi thì phải có sự đồng ý của
người đại diện theo pháp luật. Đối với pháp nhân phải thỏa mãn theo Điều 74 Bộ luật dân sự 2015.
- Bên thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây.
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng
ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Việt Nam; đáp fíng một số quy định pháp luật người nước ngoài đủ điều kiện và được
phép thuê nhà ở tại Việt Nam.
+ Bên thuê nhà ở là tổ chfíc thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; nếu tổ chfíc được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải
có chfíc năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.
- “Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê
được tính bằng mét vuông”3 .Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014: “Nhà
ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân”. Ngoài ra đối tượng là nhà ở có thể là nhà ở riêng lẻ; Nhà chung cư;
Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở để phục vụ tái định cư; Nhà ở xã hội.
- Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các điều kiện luật định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014;
Phải đảm bảo điều kiện chung của hợp đồng và quan hệ nghĩa vụ Khoản 2 Điều 276
Bộ luật dân sự 2015, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, “muốn trở thành đối
tượng của hợp đồng thuê, đồng thời đảm bảo được tính khả thi trong quá trình thực
hiện thì nhà ở phải được xác định cụ thể (dựa theo mô phỏng hoặc hiện trạng thực tế,
càng cụ thể bao nhiêu khả năng tranh chấp càng giảm bớt bấy nhiêu) để đảm bảo tính
xác thực về loại đối tượng của hợp đồng thuê và giá trị sfí dụng trong quá trình khai thác”4.
2.3 Giá thuê nhà ở.
- Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thfí ba xác định theo yêu cầu của
các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. 8
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được
xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê”.
- Ngoài ra Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận … giá thuê và hình thfíc trả tiền
thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê
nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo
nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.
Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên
cho thuê có quyền đơn phương chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho
bên thuê theo quy định của pháp luật”.
- Ngoài những quy định trên thì việc xác định điều khoản giá trong hợp đồng thuê nhà
ở còn được xem xét dựa trên quy định chuyên ngành theo quy định của pháp luật.
2.4 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
- Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định: “1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được
thỏa thuận về thời hạn thuê…”. Có thể thấy thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở được
xác định chủ yếu thông qua thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên đối với trường hợp nếu
không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không
thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích
thuê thì mỗi bên có quyền chấm dfít hợp đồng bất cfí lúc nào, nhưng phải thông báo
cho bên kia trước một thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật dân sự 2015).
- Theo Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở quy định lại đặt ra trường hợp trong hợp
đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dfít sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho
thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dfít hợp đồng. “Đây là điểm
cụ thể về thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở nếu các bên không thỏa thuận thời hạn
hoặc có thỏa thuận nhưng không xác định rõ. Vì vậy, trường hợp có tranh chấp về điều
khoản thời hạn đối với hợp đồng thuê nhà ở thì quy định này sẽ được ưu tiên áp dụng
để giải quyết nhà ở”4.
2.5 Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
- Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
hướng dẫn để điều chỉnh lại không đề cập một cách cụ thể tới quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
- Nhìn chung dựa trên sự tự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở mà pháp luật sẽ tôn trọng và bảo đảm thực
hiện thỏa thuận đó của các bên nếu không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đfíc
xã hội. Nếu phát sinh các trường hợp ngoài thỏa thuận giới hạn quyền nghĩa vụ của cả
hai bên vẫn được luật điều chỉnh trong phần chung của hợp đồng thuê tài sản ( Bộ luật
dân sự 2015), các quy định khác của Luật nhà ở năm 2014.
2.6 Các trường hợp chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở.
- Theo Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định: 9
“1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dfít hợp đồng thuê
nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dfít hợp đồng
thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời
hạn thì hợp đồng chấm dfít sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho
bên thuê nhà ở biết việc chấm dfít hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dfít hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích
không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có
quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sfí
dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc
chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dfít theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
- Theo Khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối
tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc
khi hai bên thỏa thuận chấm dfít hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng
sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết
hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sfí dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận
trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở
hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua”.
- Theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không
được đơn phương chấm dfít hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà
và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng
thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; 10
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sfí dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự
đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân
phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thfí ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi
bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sfía chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên
thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
c) Khi quyền sfí dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thfí ba.
4. Bên đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên
kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm
quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
- Có thể thấy Luật nhà ở 2014 đã quy định rất cụ thể về các trường hợp chấm dfít hợp
đồng thuê nhà ở. Từ đó đảm bảo việc chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở được diễn ra một
cách chính xác và phù hợp với thực tiễn pháp luật, góp phần giảm thiểu những tranh chấp không đáng có.
- Ngoài ra trong hợp đồng thuê nhà có thể có điều khoản về chấm dfít hợp đồng thuê
nhà trước thời hạn do hai bên ký kết giả định những nguyên nhân, tác động khách
quan, chủ quan… và phương thfíc thanh toán, bồi thường khi chấm dfít hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
3. Những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
3.1 Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Trong những năm qua tốc độ đô thị hóa của Viêt Nam ngày càng tăng, theo “Phó Cục
trưởng Cục Phát triển đô thị, Tổng thư ký VUF, bà Trần Thị Lan Anh cho biết: Cả
nước hiện có 833 đô thị, trong đó bao gồm 2 đô thị đặc biệt, 20 đô thị loại I, 29 đô thị
loại II, 45 đô thị loại III, 85 đô thị loại IV và 652 đô thị loại V. Tỷ lệ đô thị hóa Việt
Nam năm 2019 là 38,4% và dự kiến sẽ vượt mốc 40% vào năm 2020”5. Kéo theo đó là
hàng loạt cơ sở hạ tầng, nhà ở sẽ được xây mới, cộng với việc tập trung quá đông dân
cư từ nơi khác đến để học tập và làm việc. Sẽ khiến cho nhu cầu thuê nhà ở gia tăng nhanh chóng.
Hiện nay “có 11,7% hộ dân cư đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn,
tăng 4,6 điểm phần trăm so với năm 2009 (năm 2009 là 7,1%). Đặc biệt, tại các địa
phương đông dân cư và tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống trong các ngôi
nhà/căn hộ đi thuê/mượn cao hơn các địa phương khác như Bình Dương (56,5%),
5 https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40-vao-nam-2020.html 11
thành phố Hồ Chí Minh (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), Hà Nội (15,8%). Tỷ lệ hộ sống
trong những ngôi nhà thuê/mượn ở khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với khu
vực nông thôn”6. Từ đó dễ làm phát sinh các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở
trên thực tế. Điển hình như một số vụ việc dưới đây.
Vụ việc thfí nhất: Ngày 18/8/2020 Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng
Nai xét xfí vụ việc “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà”7.
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1975
Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
- Bị đơn: Bà Đặng Thị Hồng N, sinh năm 1988
Địa chỉ: Số 7F, tổ 6, khu phố 10, phường A, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
Đại diện theo ủy quyền bà Đào Thị Phương Dung, sinh năm 1989 (Theo văn bản ủy quyền ngày 21/5/2020).
Địa chỉ: D27, khu phố 1, phường B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Bà Nguyễn Thị Thúy D, sinh năm 1979
Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
2/ Ông Đặng Văn N, sinh năm 1957.
3/ Bà Hoàng Thị N1, sinh năm 1941.
4/ Bà Vũ Thị Dung, sinh năm 1980.
5/ Cháu Đặng Văn D1, sinh năm 2017.
6/ Cháu Đặng Văn B, sinh năm 2010.
- Tóm tắt nội dung bản án.
Ngày 30/11/2017, giữa anh T với chị Đặng Hồng N có ký hợp đồng thuê nhà ở và
quyền sfí dụng đất tại số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, căn nhà được xây dựng trên thfía đất số 421, tờ bản đồ số
12, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Giá cho thuê là 15.000.000
đồng/tháng; phương phfíc thanh toán: trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, trả vào
ngày mồng 05 hàng tháng (ngày dương lịch); thời hạn thuê 01 năm (từ ngày
30/11/2017 đến ngày 30/11/2018).Tuy nhiên từ ngày hết hạn hợp đồng chị N không trả
lại nhà, đất và thanh toán tiền thuê nhà mặc dù anh đã nhiều lần yêu cầu.
Nay anh T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Chấm đfít hợp đồng thuê nhà ký
ngày 30/11/2017 do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Giao trả căn nhà và quyền sfí
dụng đất đã thuê theo hợp đồng ký kết hai bên ngày 30/11/2017 và trả tiền thuê nhà
trong 16 tháng, tính từ ngày 30/11/2017 đến ngày 30/3/2019 là: 240.000.000 đồng. 6
http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan-so-va-nha-o-nam- 2019.html
7 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an 12
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thúy D trình bày: Chị thống
nhất với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chồng chị là anh Nguyễn Ngọc T.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Văn N trình bày: năm 2016, giữa
ông với chị Đặng Hồng N và anh Nguyễn Thanh Hải có giao dịch bằng miệng với
nhau để mua căn nhà và đất tại số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với giá 2.000.000.000 đồng. Ông đã thanh toán
cho chị N, anh Hải số tiền 1.964.000.000 đồng. Ông đã nhiều lần đôn đốc chị N, anh
Hải làm thủ tục sang tên nhưng chị N và anh Hải không làm. Năm 2017 ông yêu cầu
chị N, anh Hải trả lại cho ông số tiền trên thì chị N, anh Hải mới trả cho ông được số
tiền 900.000.000 đồng. Chị N và anh Hải có viết giấy cam kết là khi nào chị N và anh
Hải thanh toán cho ông số tiền còn lại 1.064.000.000 đồng thì ông giao trả căn nhà trên
cho chị N, anh Hải. Hiện nay ông cùng vợ con và mẹ vợ ông đang sinh sống trên nhà
và đất trên. Nay ông T khởi kiện buộc chị Nguyễn Hồng N chấm dfít hợp đồng thuê
nhà, đất đồng thời trả lại nhà và quyền sfí dụng đất và thanh toán toàn bộ số tiền thuê
nhà, đất ký ngày 30/11/2017 thì ông không có ý kiến gì, ông không yêu cầu độc lập.
Nếu sau này giữa ông và bà N có tranh chấp thì ông sẽ khởi kiện bà N bằng một vụ kiện khác.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị N1, chị Vũ Thị Dung, cháu
Đặng Văn D1 và cháu Đặng Văn B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt
không có lý do nên không có ý kiến trình bày.
- Quyết định của tòa án.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Ngọc T đối với chị Đặng Hồng N về
việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.
Chấm dfít hợp đồng thuê nhà lập ngày 30/11/2017, giữa anh Nguyễn Ngọc T với
chị Đặng Hồng N đối với căn nhà số D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai thuộc thfía đất số 421, tờ bản đồ số 12, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Buộc chị Đặng Hồng N giao trả căn nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho anh Nguyễn Ngọc T.
Buộc chị Đặng Hồng N phải thanh toán cho anh Nguyễn Ngọc T tiền thuê nhà từ
ngày 30/11/2017 đến tháng 3/2019 là 240.000.000 đồng. - Nhận xét về vụ án.
Xét thấy tòa án cần bổ sung thêm Điều 189 về quyền sfí dụng; Điều 191 về quyền
sfí dụng của người không phải là chủ sở hữu Bộ luật dân sự 2015 và Điều 129 về thời
hạn thuê và giá thuê nhà ở; Điều 131 về các trường hợp chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở
Luật nhà ở 2014 vào bản án để có căn cfí pháp lý đươc chắc chắn hơn.
Vụ việc thfí hai: Ngày 06/04/2021 Tòa án nhân dân tỉnh Thái Bình xét xfí vụ việc
“Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà”8.
- Nguyên đơn: Nguyễn Văn H, sinh năm 1955; Bà Vũ Thị N, sinh năm 1963.
Đều cư trú: Tổ 01,phường P, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
8 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an 13
Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn H và bà Vũ Thị N: Luật sư
Nguyễn Văn N - Văn phòng Luật sư N, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Thái Bình. Địa chỉ:
Số 154, đường T, phường T, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
- Bị đơn: Bà Đoàn Thị T, sinh năm 1966;
Nơi cư trú: Số nhà 59, đường P, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
- Tóm tắt nội dung bản án.
Ngày 21/9/2016 ông bà cho bà Đoàn Thị T thuê lại nhà để ở và kinh doanh với giá
04 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê 3 năm tính từ ngày 21/9/2016 đến ngày 21/9/2019.
Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bà T xin thuê tiếp nên ông bà đồng ý cho bà T thuê
tiếp nhiều lần, mỗi lần thuê từ 02 đến 03 tháng, lần cuối cùng bà T xin thuê đến ngày
08/02/2020, giao dịch thuê nhà những lần sau đều chỉ thỏa thuận miệng.
Đến thời hạn phải trả nhà cho ông bà, bà T không trả nhà và không trả tiền thuê
nhà của 4 tháng cuối, tổng là 12 triệu đồng. Ông bà nhiều lần đòi bà T trả nhà và trả
tiền thuê nhà nhưng bà T không trả và đưa ra lý do không chính đáng để cố tình chiếm
giữ nhà ở nên ngày ngày 14/02/2020 ông H, bà N đến ngôi nhà số 59, đường P cắt
khoá cfía đại, hàn xì cfía lại không cho bà T ở nữa nhưng bà T vẫn mở cfía sau của ngôi nhà để vào ở.
Ông H, bà N khởi kiện yêu cầu bà T phải trả lại căn nhà số 59, đường P cho ông H,
bà N và có nghĩa vụ trả cho ông bà tiền thuê nhà còn thiếu là 12 triệu đồng. Tại phiên
toà sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu về việc đòi bà T trả số tiền 12 triệu đồng tiền thuê nhà.
Về hợp đồng thuê nhà của vợ chồng ông H với thời hạn 03 năm, bà T xác nhận nội
dung và hình thfíc như nguyên đơn trình bày. Bà đã trả đủ tiền thuê nhà. Khi gần hết
hạn hợp đồng bà T đề nghị ông H cho bà thuê tiếp 06 tháng nữa, vợ chồng ông H đồng
ý. Lần hợp đồng thuê nhà này, hai bên chỉ giao dịch miệng, không lập văn bản.
Bà T trình bày đã trả tiền thuê nhà cho vợ chồng ông H nhiều lần, khi trả tiền có
viết giấy biên nhận, lần trả cuối cùng là giáp Tết Canh Tý năm 2020.
Từ ngày 21/01/2020 (âm lịch) đến nay bà T không ở tại căn nhà số 59 đường P,
nhưng đồ dùng sinh hoạt hàng ngày của bà vẫn để trong nhà và thỉnh thoảng bà có vào nhà qua cfía sau.
Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, bà T có quan điểm: Không chấp
nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì bà đã trả hết tiền thuê nhà cho vợ chồng
ông H, bà xin chuộc lại căn nhà số nhà 59, đường P và yêu cầu vợ chồng ông H trả lại
cho bà số tiền 350 triệu đồng bà bị mất ngày 21/01/2020 (âm lịch). Sau đó, bà T thay
đổi quan điểm, bà đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ông H nhưng chỉ trả khi cơ quan
Công an giải quyết xong việc bà bị mất 350 triệu đồng.
Tiếp đó bà T lại có quan điểm: không đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ông H vì khi
chưa hết thời hạn thuê nhà, vợ chồng ông H đã tự ý đến phá cfía nhà,vất đồ đạc của bà
ra ngoài đường. Bà T không yêu cầu vợ chồng ông H trả lại số tiền thuê nhà của 09
ngày (từ ngày 21/01/2020 âm lịch đến ngày 30/01/2020 âm lịch) bà đã trả tiền thuê
nhà nhưng không được ở.
- Quyết định của tòa sơ thẩm. 14
Bản án số 22/2020/DS-ST ngày 15/12/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T
quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà của nguyên
đơn; Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn bộ đồ dùng cá nhân của bà T và trả lại nhà
số 59, phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H và bà N.
- Quyết định của tòa phúc thẩm.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà của nguyên đơn;
Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn bộ đồ dùng cá nhân của bà T và trả lại nhà số 59,
phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H và bà N.
Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông H và bà N về việc kiện đòi bà T trả 12 triệu đồng tiền thuê nhà. - Nhận xét về vụ án.
Lúc đầu Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng một số điều luật của Bộ luật Dân sự 2015
gồm: Điều 280 về thực hiện nghĩa vụ trả tiền; Điều 463 về hợp đồng vay tài sản; Điều
466 về nghĩa vụ trả nợ của bên vay; Điều 470 về thực hiện hợp đồng vay có kỳ hạn;
Điều 473 về giá thuê; Điều 476 về giao tài sản thuê là áp dụng pháp luật không chính
xác; Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết đối với một phần yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn do nguyên đơn rút yêu cầu tại phiên tòa nhưng không áp dụng Điều 244
Bộ luật Tố tụng dân sự là không đầy đủ và Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trùng lặp nhiều
lần về quyền yêu cầu thi hành án của người được thi hành án. Tòa án cấp phúc thẩm đã
sfía bản án sơ thẩm để khắc phục các vấn đề trên và rút kinh nghiệm đối với Tòa án
cấp sơ thẩm. Do đó tôi Đồng tình với phán quyết của tòa án phúc thẩm.
3.2 Những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Mặc dù đã có những luật điều chỉnh về hợp đồng thuê nhà ở như: Luật dân sự 2015;
Luật nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên từ thực tế ký kết và
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở còn nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến các tranh chấp
không những gia tăng về số lượng mà tính chất của nó cũng hết sfíc phfíc tạp và ngày
càng gay gắt. Nhiều vụ tranh chấp được giải quyết nhiều lần nhưng vẫn còn khiếu kiện
kéo dài. Qua đó ta thấy được một số bất cập như sau.
- Thfí nhất nhiều hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu khi xác lập.
Căn cfí vô hiệu đó có thể là do sai về hình thfíc, các bên giao kết hợp đồng thuê nhà
ở bằng miệng trong khi Luật quy định phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội
dung theo luật định (Điều 121 Luật nhà ở 2014); không đáp fíng được về điều kiện của
nhà ở tham gia giao dịch (Điều 118 Luật nhà ở 2014); không đáp fíng được về điều
kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản
2014) Dẫn đến khi xảy ra tranh chấp sẽ gây nhiều khó khăn trong việc giải quyết vụ
việc. Trong thực tế giải quyết tranh chấp có những vụ việc không có căn cfí để giải
quyết do không có hợp đồng thuê nhà ở. Giao dịch thuê nhà chỉ thỏa thuận bằng miệng
hoặc đã được lập bằng văn bản nhưng đã thất lạc.
- Thfí hai chưa đảm bảo được quyền, lợi ích chính đáng phù hợp của cá nhân khi đặt
điều kiện về năng lực hành vi dân sự.
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá nhân thì phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự…”. Điểm a Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá 15
nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự…”. Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở
2014 quy định: “Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam…”.
Trong khi đó theo Khoản 2 Điều 16 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Mọi cá nhân
đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau”. Khoản 3 Điều 16 Bộ Luật dân sự 2015
quy định: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm
dfít khi người đó chết”. Khoản 3 Điều 7 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Quyền tham
gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó”. Từ các Điều luật này cho
thấy rằng mọi cá nhân đều được tham gia vào các quan hệ cho thuê nhà ở và có nghĩa
vụ phát sinh từ quan hệ đó.
Đối với trường hợp người bị mất năng lực, hạn chế hay có khó khăn trong nhận thfíc
và làm chủ hành vi họ có nhu cầu thuê nhà ở như những người khác, trong khi đó nếu
họ không thể tự xác lập giao dịch thì người đại diện hợp pháp sẽ là người khác lập
thực hiện thay. Nhưng Điều 119 kể trên tại Luật Nhà ở 2014 có đề cập cá nhân phải có
đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở mới được tham gia, lại
đang tự hạn chế quyền tham gia giao dịch thuê nhà ở của cá nhân và không có sự
không thống nhất Bộ Luật dân sự 2015.
- Thfí ba về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở.
Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì … phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú
hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”. Bên cạnh đó, quy định cá
nhân phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam “chỉ phù hợp đối với các
giao dịch về mua bán, chuyển nhượng hợp đồng, thuê mua nhà ở, tặng cho, trao đổi…
tfíc là các giao dịch phát sinh quyền sở hữu nói chung”4. Còn đối với hoạt động thuê,
mượn, uỷ quyền quản lý không nhất thiết phải có điều kiện này. Cho nên việc quy định
quá vắn tắt để áp dụng cho các loại giao dịch chung về nhà ở sẽ không phù hợp.
4. Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp
đồng thuê nhà ở.
Thfí nhất hiện nay theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “với trường
hợp … cho thuê … thì không bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có nhu cầu”. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công
chfíng, do đó, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở không phụ thuộc vào việc hợp
đồng có được công chfíng, chfíng thực hay không. Dù các bên chỉ ký kết hợp đồng
thuê nhà ở mà không có nhu cầu công chfíng, chfíng thực thì hợp đồng vẫn có giá trị
pháp lý. Tuy nhiên trên thực tế cho thấy đa số các vụ việc tranh chấp liên quan hợp
đồng thuê nhà ở đều bắt nguồn từ việc hợp đồng thuê nhà ở không có công chfíng,
chfíng thực, khi xảy ra tranh chấp với các hợp đồng thuê nhà ở thì sẽ làm tăng thời
gian nghĩa vụ chfíng minh khi xuất trình hợp đồng thuê nhà ở với các cơ quan tư pháp.
Nhưng nếu bắt hợp đồng thuê nhà ở nào cũng cần phải công chfíng, chfíng thực nhất là
đối với diện tích nhà ở cho thuê nhỏ, giá trị không lớn thì lại gây mất thời gian, công
sfíc, tốn kém thêm tiền bạc của các bên. Theo đó nên sfía đổi Khoản 2 Điều 122 Luật
Nhà ở 2014 theo hướng quy định hợp đồng thuê nhà ở có diện tích từ 20m2 trở lên thì 16
bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng; còn hợp đồng thuê nhà ở có diện tích
từ 20m2 trở xuống thì không bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng. Việc
công chfíng, chfíng thực hợp đồng thuê nhà ở sẽ đảm bảo cho việc nội dung của hợp
đồng đã hoàn toàn được pháp luật thừa nhận, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên
đều bình đẳng như nhau. Đồng nghĩa với việc nếu có xảy ra tranh chấp trên thực tế mà
cần có sự can thiệp giải quyết của Tòa án thì hợp đồng thuê nhà ở đã được công
chfíng, chfíng thực sẽ được sfí dụng như một bằng chfíng trước Tòa mà không cần phải chfíng minh.
Thfí hai pháp luật cần có các biện pháp hành chính cưỡng chế hỗ trợ khi hợp đồng
thuê nhà ở đã hết hạn, khi bên thuê nhà ở vi phạm hợp đồng mà cố tình không trả lại
nhà ở cho thuê… thì buộc bên thuê nhà ở phải giao lại nhà cho chủ sở hữu nếu có
chfíng cfí xác thực, tránh cho bên thuê nhà ở lợi dụng pháp luật để khởi kiện dân sự
tìm cách kéo dài vụ kiện để tiếp tục ở lại căn nhà đó. Do quá trình tố tụng dân sự từ
nhận đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, thu thập chfíng cfí, chuẩn bị xét xfí, xét xfí sơ thẩm,
kháng cáo, xét xfí phúc thẩm, thi hành án… mất rất nhiều thời gian có khi kéo dài đến
cả năm sẽ gây thiệt hại cho chủ sở hữu và làm mất thời gian, hao tổn nhân lực, vật lực
cho việc xét xfí vụ kiện.
Thfí ba nhà nước cần ban hành những chính sách đảm bảo các quyền dân sinh cho
người thuê nhà ở: như giá nhà, giá điện, giá nước….; quy định về các điều kiện nhà trọ
phải đảm bảo an toàn, vệ sinh; quy định về đăng kí tạm trú, công nhận nơi cư trú và
các quyền lợi nơi cư trú nói chung để đảm bảo tốt nhất cho người thuê nhà ở.
Thfí tư việc nâng cao ý thfíc pháp luật cho mọi tầng lớp nhân dân, xây dựng lối sống
tuân thủ pháp luật là một công việc quan trọng, vừa có tính cấp thiết, vừa là công việc
có tầm chiến lược lâu dài, nhất là trong thời kỳ hội nhập, công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, cần yêu cầu phát huy hơn nữa vai trò của ý thfíc pháp luật. Chỉ có nâng cao ý thfíc
pháp luật của người dân mới có những bản hợp đồng thuê nhà ở chất lượng và đúng
pháp luật. Từ đó giảm tải được các vụ việc tranh chấp thuê nhà ở cho tòa án, để tòa án
có thể tập trung giải quyết được nhiều vụ việc khác.
Thfí năm cần đẩy mạnh công tác bồi dưỡng đội ngũ cán bộ pháp lý có năng lực và
trình độ, có phẩm chất chính trị và phong cách làm việc tốt để bố trí vào các cơ quan
làm công tác pháp luật, pháp chế. Hoạt động của đội ngũ cán bộ pháp lý này sẽ góp
phần hạn chế những vụ việc liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở đã xét xfí sơ thẩm
nhưng bị kháng cáo phải xét xfí phúc thẩm.
Thfí sáu pháp luật có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, được coi là phương
tiện cơ bản để nhà nước quản lý xã hội, là nhân tố điều chỉnh các quá trình xã hội.
“Hiện nay hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành còn bộc lộ sự mâu thuẫn, chồng
chéo, chưa đảm bảo tính thống nhất hài hoà, sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật với
nhau, giữa văn bản luật và văn bản dưới luật, các văn bản dưới luật với nhau còn khá
phổ biến. Đây là hạn chế lớn nhất của hệ thống pháp luật nước ta, điều đó gây khó
khăn rất nhiều cho công tác tổ chfíc thực hiện và áp dụng pháp luật”9. Cho nên cần xây
dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, đủ để điều chỉnh mọi quan hệ xã hội, là
cơ sở cho mọi hoạt động của cơ quan nhà nước, tổ chfíc xã hội và công dân. Chỉ có
9 http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-nham-xay-dung-loi-
song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 17
như thế mới giải quyết được nhanh chóng và hợp tình, hợp lý những tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thuê nhà ở.
Thfí bảy Việt Nam nên học hỏi những kinh nghiệm từ sự thành công về vấn đề hợp
đồng thuê nhà ở của các nước trên Thế giới. Học hỏi có chọn lọc, phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội của đất nước, tâm lý của người dân Việt Nam nhưng vẫn đi theo
xu hướng hội nhập Thế giới. Để làm được điều này, cần phải có những nhà làm luật
chuyên ngành, nghiên cfíu kỹ lưỡng về vấn đề này để có thể đưa ra những ý kiến đạt
hiệu quả cao. Từ đó áp dụng được vào thực tiễn xã hội của Việt Nam. KẾT LUẬN
Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ, các vấn đề xã hội mới
nảy sinh ảnh hưởng đến xu hướng phát triển chung của cả đất nước. Trong đó các vấn
đề về hợp đồng thuê nhà ở là vô cũng bfíc thiết do hiện tại nhu cầu tìm nhà ở đang diễn
ra một cách nhanh chóng. Không chỉ là nhu cầu cơ bản của con người nó còn đóng
góp cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội hiện tại. Do đó việc hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng thuê nhà ở là một vấn đề cần quan tâm ngay lúc này.
Qua báo cáo thực tập trên về chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà ở-một số bất cập
trong thực tiễn áp dụng”. Tôi đã khái quát được về hợp đồng thuê nhà ở; phân tích
những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở; nêu ra
những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở và đưa ra giải pháp, kiến
nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Do kiến thfíc và kinh nghiệm còn hạn chế nên báo cáo thực tập này không tránh
khỏi những sai sót nhất định, rất mong nhận được sự nhận xét góp ý của thầy/cô để bài
báo cáo thực tập này được hoàn thiện hơn. 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật 1. Luật dân sự 1995. 2. Luật dân sự 2005. 3. Luật nhà ở 2014.
4. Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
5. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 6. Luật dân sự 2015.
Giáo trình, Sách tham khảo
7. Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân sự Việt Nam , tập 1,
Nxb Công an nhân dân Hà Nội.
8. Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2,
Nxb Công an nhân dân Hà Nội.
9. Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015
(Hà Nội: Nxb. Hồng Đfíc, 2016), tr. 367. Luận văn
10. Lê Thị Luyến (2011), luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy
định của pháp luật hiện hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội.
11. Nguyễn Quang Thái (2020), luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà ở
theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS.
TS. Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội. Trang Wed
12. https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40- vao-nam-2020.html
13. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an
14. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an
15. https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu- the-nao--.aspx
16. http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-
nham-xay-dung-loi-song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-
phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 19
17. http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan- so-va-nha-o-nam-2019.html 20