Báo cáo thực tập chuyên môn: Hợp đồng thuê nhà ở - Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng

Báo cáo thực tập chuyên môn: Hợp đồng thuê nhà ở - Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng

B PHÁP B GIÁO DC ĐÀO
TO
TRƯỜNG ĐẠI HC LUT NI
BÁO CÁO THC TP CHUYÊN N
HP ĐỒNG THUÊ N - MT S BT CP TRONG
THC TIN ÁP DNG
( MÔN: LUT DÂN S )
S THC TP
VĂN PHÒNG LUT NS ĐOÀN LUT TNH THÁI BÌNH
Năm 2021
B PHÁP B GIÁO DC ĐÀO
TO
TRƯỜNG ĐẠI HC LUT NI
BÁO CÁO THC TP CHUYÊN N
HP ĐỒNG THUÊ N - MT S BT CP TRONG
THC TIN ÁP DNG
( MÔN: LUT DÂN S )
S THC TP
VĂN PHÒNG LUT NS ĐOÀN LUT TNH THÁI BÌNH
Năm 2021
2
- Li cam đoan ô xác nhn ca cán b ng dn thc tp
LI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây báo cáo thc tp do
tôi thc hin trong thi gian thc tp ti
quan tiếp nhn thc tp. Các ni dung trong
báo cáo trung thc, đảm bo độ tin cy./.
Xác nhn ca
Cán b ng dn
thc tp
Tác gi báo cáo thc tp
(Ký ghi h tên)
ii
Mc Lc
Trang
- Trang ph bìa i
- Trang li cam đoan ii
- Mc lc iii
iii
M ĐU
Dân s ca nước ta hin nay ngày càng tăng. Cùng vi s phát trin công nghip,
độ th hóa rt nhanh dn đến xu hướng tp trung dân v thành ph nhng khu
công nghip phát trin. Thành phn dân s cũng rt đa dng, t trí thfíc, công nhân,
sinh viên, nói chung khá đông nhng người thu nhp trung bình. Nhng ngôi nhà
được y lên ngày ng nhiu. Vi mfíc thu nhp không q d, để hi tham
gia th trưng mua n bt động sn không h d dàng, thế bin pháp cfíu cánh cho
h không khác ngoài vic tìm thuê nhà . Thuê nhà nhu cu thiết yếu ca con
người không ch còn ch , nơi ngh ngơi còn ch da tinh thn khiến cho con
người th yên tâm làm vic cng hiến cho đt nước.
Hp đồng thuê nhà hin nay đã nhiu văn bn pháp lut được ban hành to ra
hành lang pháp để điu chnh hp đồng th nhà như: B lut dân s 2015, Lut
nhà 2014 các văn bn khác liên quan. Thuê nhà ng chng vic đơn
gin nhưng vi s thiếu kiến thfíc v pháp lut ca người cho th nhà ; người thuê
nhà cng vi vic vn còn mt s quy định chưa được ràng c th đã khiến cho
hp đồng thuê nhà d tr thành phát sinh tranh chp v hp đồng thuê nhà gây ra
s căng thng gia các bên, m mt n định, trt t khu vc nói riêng hi nói
chung.
Vn đề v hp đồng th nhà tuy không mi, nhưng luôn mi quan tâm ca
người dân.Thông qua ln thc tp ti văn phòng Lut NS chuyên vn pháp lut,
tham gia t tng gii quyết các v vic v dân s, kinh doanh thương mi, lao động,
đất đai, hôn nhân gia đình…do Lut NVN ngưi đi din theo pháp lut. Trong
quá trình thc tp ti đây, dưới s hướng dn tn tình ca Lut NVN bng s tìm
tòi các tài liu; nghiên cfíu mt s h v kin “Tranh chp v hp đồng thuê nhà ở”
cng vi nhng kiến thfíc ca mình, tôi xin đưc chn chuyên đề “Hp đồng thuê nhà
-mt s bt cp trong thc tin áp dụng” thuc b môn Lut n s để m báo cáo
thc tp trong k này.
Để đạt được mc tiêu nghiên cfíu tôi đã áp dng các phương pháp như: phương
pháp lun; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích, phương pháp tng hợp… để
tiến hành đánh giá, phân tích, bình lun nhng quy định ca pháp lut v hp đng
thuê nhà ch ra mt s bt cp trong thc tin áp dng.
Vi thi gian thc tp ngn vi nhng kiến thfíc pháp lut, thc tin yêu cu ca
chuyên đề cũng như phm vi trình độ còn hn chế thì chc chn báo cáo thc tp này
ca tôi còn nhiu hn chế. Nhưng vi hoài bão ca sinh viên ngành Lut khi ra trưng
s đóng góp mt phn sfíc lc cho đất nước. Nay tôi xin phép được trình bày đề tài ca
tôi gm các chương sau đây:
Chương 1. Khái quát chung v hp đồng thuê nhà .
Chương 2. Quy định ca pháp lut Vit Nam hin hành v hp đồng thuê nhà .
Chương 3. Nhng vn đề trong thc tin áp dng hp đồng thuê nhà .
Chương 4. Gii pháp, kiến ngh nhm hn chế nhng bt cp trong thc tin áp
dng hp đồng thuê nhà .
5
NI DUNG
Chương 1. Khái quát chung v hp đng thuê nhà .
1.1 Khái nim chung v hp đng dân s.
“Có th hiu hp đồng không ch s tha thun để mt bên chuyn giao tài sn,
thc hin mt công vic cho bên kia th còn s tha thun để thay đổi hay
chm dfít các nghĩa v đó”
1
.
Theo Điu 394 B lut Dân s 1995 Điu 388 B lut n s 2005 đều quy định:
“Hp đồng dân s s tho thun gia các bên v vic xác lp, thay đổi hoc chm
dfít quyn, nghĩa v dân s”.
Theo Điu 385 B lut Dân s 2015 quy định: “Hp đồng s tha thun gia các
bên v vic xác lp, thay đổi hoc chm dfít quyn, nghĩa v dân s”.
th thy B lut Dân s 1995 2005 mt b ng “dân s sau t “Hp
đồng”. “B ng “dân sự” y đã to ra bt cp trong thc tin. V mt cu trúc ca h
thng pháp lut, nhng nước s phân bit ngành lut công lut thì B lut
Dân s thưng được coi b lut nn tng ca lut tư... Vic thêm b ng “dân sự”
đằng sau th khiến cho nhng người thc hành pháp lut hiu nhm rng chế định
v hp đồng dân s trong B lut Dân s 1995 2005 ch áp dng cho các quan h
dân s thun túy (phc v mc đích sinh hot, tiêu dùng, không làm phát sinh li
nhun) không áp dng cho các quan h khác như thương mi, kinh doanh, lao
động”
2
.
Đến khi sfía đi thut ng trong B lut Dân s 2015 đã loi b đi b ng “dân s”.
“Nhng người son tho B lut Dân s 2015 trình y rng, s sfía đổi này nhm loi
b mi cách hiu không chính xác c v mt khoa hc trong thc tin v phm vi
điều chnh ca chế định hp đồng trong B lut Dân s, để chế định hp đồng này
nn tng ca mi quan h hp đồng trong lĩnh vc tư”
2
.
1.2 Khái nim v hp đng thuê nhà .
Hp đồng th nhà mt dng ca hp đồng dân s. định nghĩa như sau:
“Hp đồng thuê nhà s tho thun ca các bên, theo đó bên cho thuê nghĩa
v chuyn giao nhà hoc din tích nhà cho bên thuê sfí dng vào vic trong mt
thi hn nht định nhn tin cho thuê nhà; còn bên thuê nhà nghĩa v sfí dng
ngôi nhà hoc din tích nhà thuê để tr tin thuê nhà theo thi hn phương
thfíc tha thun hoc theo quy định ca pháp lut”
3
.
T khái nim trên th thy rng hp đồng thuê nhà mt loi hp đồng thuê tài
sn phi tuân th theo đúng các quy định ca hp đồng dân s vi ni dung do các
bên t tha thun vi nhau không b ép buc v mt ý chí không vi phm quy định
ca pháp lut; v hình thfíc phi được lp thành văn bn theo quy định ca pháp lut.
Do đó da trên tính cht đặc điểm ca hp đồng thuê nhà ta khái nim rút gn
như sau:
1 https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-the-nao--.aspx
2 Đỗ Văn Đại, b.t.v, Bình lun khoa hc nhng điểm mi ca B lut Dân s năm 2015 (Hà Ni: Nxb.
Hng Đfíc, 2016), tr. 367.
3 Th Luyến, lun văn thc lut hc, Hp đồng thuê nhà theo quy định ca pháp lut hin
hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dn, Ni 2011.
6
“Hp đng thuê n s tha thun gia các bên theo đó bên cho thuê giao nhà
cho bên thuê sfí dng trong mt thi hn nht định, còn bên thuê phi tr tin theo tha
thun hoc theo quy định ca pháp lut”
4
.
1.3 Đc đim v hp đng thuê nhà .
- Hp đồng thuê nhà s tha thun ca các bên tham gia giao kết hp đồng các
bên s tham gia mt cách t nguyn, s thng nht ý chí.
- Hp đồng thuê nhà hp đồng đối ng nhà không phi nhà sfí dng
vào mc đích khác.
- Hp đồng th nhà hp đồng mc đích chuyn quyn sfí dng tài sn. Bên
thuê quyn sfí dng nhà cho thuê trong mt thi hn nht định theo tha thun hoc
theo quy định ca pháp lut.
- Hp đồng thuê nhà hp đồng song v. Theo đó, hp đồng s làm phát sinh quan
h nghĩa v gia các bên tham gia hp đồng trong quan h nghĩa v đó mi bên
đều nghĩa v đối vi nhau. Tương fíng vi quyn ca bên cho thuê nghĩa v ca
bên thuê ngược li, tương fíng vi quyn ca bên thuê nghĩa v ca bên cho thuê
nhà.
- Hp đồng thuê nhà hp đồng đền bù. Trong đó, mt bên nhn được li ích t
bên kia chuyn giao thì phi chuyn giao li cho bên kia mt li ích tương fíng.
- Hp đồng thuê nhà hp đồng ưng thun. Theo đó, thi điểm hiu lc ca
được xác định thi điểm tha thun hoc thi điểm giao kết hp đồng.
- Hp đồng thuê nhà hp đồng chu s điều chnh ca nhiu h thng pháp lut
khác nhau.
- Hp đồng thuê nhà loi hp đồng mc đích sfí dng tài sn đưc xác định
theo công dng ca nhà .
1.4 Hình thc v hp đng thuê nhà .
Theo Điu 121 Lut nhà 2014 quy định: “Hp đồng v nhà do các bên tha
thun phi được lp thành văn bản”. Bi l, đối ng ca hp đng thuê nhà
nhà - mt loi bt động sn giá tr ln d xy ra tranh chp gia các bên khi tham
gia vào giao dch nếu h không tha thun đầy đủ các điều khon bn ca hp
đồng. Hp đồng thuê nhà loi hp đồng không bt buc phi được công chfíng,
chfíng thc nhưng phi được xác lp bng văn bn. Trưc đây B lut dân s 2005
Lut nhà 2005 quy định, hp đồng thuê nhà thi hn t 6 tháng tr lên phi
được công chfíng chfíng thc theo quy định. Hin nay, vic công chfíng hoc chfíng
thc hp đồng thuê nhà ch được thc hin nếu các bên yêu cu.
2. Quy đnh ca pháp lut Vit Nam hin hành v hp đồng thuê n .
2.1 Ch th ca hp đồng thuê nhà .
Điu 119 Lut nhà 2014 quy định c th.
- Bên cho thuê nhà phi điều kin sau đây.
4 Nguyn Quang Thái, lun văn thc Lut hc, Hp đồng thuê nhà theo pháp lut hin hành
thc tin áp dng trên địa bàn tnh Hoà Bình, PGS. TS. Trn Th Hu ng dn, Ni 2020.
7
+ ch s hu nhà hoc người được ch s hu cho phép, y quyn để thc hin
giao dch v nhà theo quy định ca Lut y pháp lut v dân s. Điu y đảm
bo tính tương thích linh hot trong các hot động thưng ngày ca đời sng hi.
+ Nếu nhân thì phi đầy đủ năng lc hành vi dân s để thc hin giao dch v
nhà theo quy định ca pháp lut dân s; nếu t chfíc thì phi cách pháp nhân,
tr trưng hp t chfíc tng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Khi xét v độ tui,
kh năng nhn thfíc, điều khin hành vi thì nhân được tham gia o các giao dch v
nhà nói chung phi đảm bo phi t đủ 18 tui tr lên không b mt năng lc hành vi
dân s, không khó khăn trong nhn thfíc làm ch hành vi, không b hn chế năng
lc hành vi dân s hoc phi t đủ 15 đến chưa đủ 18 tui thì phi s đồng ý ca
người đại din theo pháp lut. Đối vi pháp nhân phi tha mãn theo Điu 74 B lut
dân s 2015.
- Bên thuê nhà phi điều kin sau đây.
+ Nếu nhân trong nước thì phi đủ năng lc hành vi dân s để thc hin c
giao dch v nhà theo quy định ca pháp lut dân s không bt buc phi đăng
tm trú hoc đăng thường trú ti nơi nhà được giao dch.
+ Nếu nhân nước ngoài, người Vit Nam định nước ngoài thì phi đủ
năng lc hành vi dân s để thc hin giao dch v nhà theo quy định ca pháp lut
Vit Nam; đáp fíng mt s quy định pháp lut người nước ngoài đủ điều kin đưc
phép thuê nhà ti Vit Nam.
+ Bên thuê nhà t chfíc thì phi cách pháp nhân không ph thuc vào nơi
đăng kinh doanh, nơi thành lp; nếu t chfíc đưc y quyn qun nhà thì phi
chfíc năng kinh doanh dch v bt động sn đang hot động ti Vit Nam theo
quy định ca pháp lut v kinh doanh bt động sn.
2.2 Đối ng ca hp đồng thuê nhà .
- “Đi ng ca hp đồng thuê nhà chính ngôi nhà hoc din tích nhà cho thuê
được tính bng mét vuông”
3
.Theo quy định ti Khon 1 Điu 3 Lut nhà 2014: “Nhà
công trình y dng vi mc đích để phc v các nhu cu sinh hot ca h
gia đình, nhân”. Ngoài ra đối ng nhà th nhà riêng l; Nhà chung cư;
Nhà thương mi; Nhà công v; Nhà để phc v tái định cư; N hi.
- Tuy nhiên vn phi đảm bo các điều kin lut định ti Điu 118 Lut nhà 2014;
Phi đảm bo điều kin chung ca hp đồng quan h nghĩa v Khon 2 Điu 276
B lut dân s 2015, nếu không hp đồng s hiu. Theo đó, “muốn tr thành đối
ng ca hp đồng thuê, đồng thi đảm bo được tính kh thi trong quá trình thc
hin thì nhà phi được xác định c th (da theo phng hoc hin trng thc tế,
càng c th bao nhiêu kh năng tranh chp càng gim bt by nhiêu) để đảm bo tính
xác thc v loi đối ng ca hp đồng thuê giá tr sfí dng trong quá trình khai
thác”
4
.
2.3 Giá thuê nhà .
- Theo Điu 473 B lut dân s 2015 quy đnh:
“1. Giá thuê do các bên tha thun hoc do người thfí ba xác định theo yêu cu ca
các bên, tr trưng hp lut quy định khác.
8
2. Trưng hp không tha thun hoc tha thun không ràng thì giá thuê được
xác định theo giá th trường ti địa đim thi điểm giao kết hp đng thuê”.
- Ngoài ra Theo Điu 129 Lut nhà 2014 quy định:
“1. Bên cho thuê bên thuê nhà được tha thun giá thuê hình thfíc tr tin
thuê nhà theo định k hoc tr mt ln; trưng hp Nhà c quy định v giá thuê
nhà thì các bên phi thc hin theo quy định đó.
2. Trưng hp chưa hết hn hp đồng thuê nhà bên cho th thc hin ci to
nhà đưc bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyn điều chnh giá thuê nhà .
Giá thuê nhà mi do các bên tha thun; trưng hp không tha thun được thì bên
cho thuê quyn đơn phương chm dfít hp đồng thuê nhà phi bi thưng cho
bên thuê theo quy định ca pháp lut”.
- Ngoài nhng quy định trên thì vic xác định điu khon giá trong hp đồng thuê nhà
còn được xem xét da trên quy định chuyên ngành theo quy định ca pháp lut.
2.4 Thi hn ca hp đồng thuê nhà .
- Theo Điu 129 Lut n 2014 quy định: 1. Bên cho thuê bên thuê nhà được
tha thun v thi hn thuê…”. th thy thi hn ca hp đồng thuê nhà được
xác định ch yếu thông qua tha thun ca các bên. Tuy nhiên đối vi trưng hp nếu
không tha thun thì được xác định theo mc đích thuê. Trưng hp các bên không
tha thun v thi hn thuê thi hn thuê không th xác định được theo mc đích
thuê thì mi bên quyn chm dfít hp đồng bt cfí lúc nào, nhưng phi thông báo
cho bên kia trưc mt thi gian hp (Điều 474 B lut dân s 2015).
- Theo Đim a Khon 2 Điu 131 Lut nhà quy định li đặt ra trưng hp trong hp
đồng không xác định thi hn thì hp đồng chm dfít sau 90 ngày, k t ngày bên cho
thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết vic chm dfít hp đồng. “Đây điểm
c th v thi hn ca hp đồng thuê nhà nếu các bên không tha thun thi hn
hoc tha thun nhưng không xác định rõ. vy, trưng hp tranh chp v điều
khon thi hn đối vi hp đồng thuê nhà thì quy định y s được ưu tiên áp dng
để gii quyết nhà
4
.
2.5 Quyn nghĩa v các bên trong hp đồng thuê nhà .
- B lut dân s 2015, Lut Nhà , Lut Kinh doanh bt động sn các văn bn
hướng dn để điều chnh li không đề cp mt cách c th ti quyn, nghĩa v ca các
bên trong hp đồng.
- Nhìn chung da trên s t tha thun thng nht gia các bên v quyn nghĩa
v ca các bên trong hp đồng thuê nhà pháp lut s tôn trng bo đảm thc
hin tha thun đó ca các bên nếu không vi phm điều cm ca lut trái đạo đfíc
hi. Nếu phát sinh các trưng hp ngoài tha thun gii hn quyn nghĩa v ca c
hai bên vn được lut điều chnh trong phn chung ca hp đồng thuê tài sn ( B lut
dân s 2015), các quy định khác ca Lut nhà năm 2014.
2.6 Các trưng hp chm dfít hp đồng thuê nhà .
- Theo Điu 131 Lut nhà 2014 quy định:
9
“1. Trưng hp thuê n thuc s hu nhà nước thì vic chm dfít hp đồng thuê
nhà được thc hin khi mt trong các trưng hp quy định ti khon 1 Điu 84 ca
Lut này.
2. Trưng hp thuê nhà không thuc s hu nhà nước thì vic chm dfít hp đồng
thuê nhà được thc hin khi mt trong các trưng hp sau đây:
a) Hp đồng thuê nhà hết hn; trưng hp trong hp đồng không xác định thi
hn thì hp đồng chm dfít sau 90 ngày, k t ngày bên cho thuê nhà thông báo cho
bên thuê nhà biết vic chm dfít hp đồng;
b) Hai bên tha thun chm dfít hp đồng;
c) Nhà cho thuê không n;
d) Bên thuê nhà chết hoc tuyên b mt tích ca Tòa án khi chết, mt tích
không ai đang cùng chung sng;
đ) Nhà cho thuê b hng nng, nguy sp đổ hoc thuc khu vc đã
quyết định thu hi đất, gii ta nhà hoc quyết định phá d ca quan nhà c
thm quyn; nhà cho thuê thuc din b Nhà nước trưng mua, trưng dng để sfí
dng vào các mc đích khác.
Bên cho thuê phi thông báo bng n bn cho bên thuê biết trưc 30 ngày v vic
chm dfít hp đồng thuê nhà quy định ti điểm y, tr trưng hp các bên tha
thun khác;
e) Chm dfít theo quy định ti Điu 132 ca Lut này”.
- Theo Khon 1 Điu 84 Lut nhà 2014 quy định:
“1. Vic thu hi nhà thuc s hu nhà nước được thc hin khi mt trong các
trưng hp sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà không đúng thm quyn, không đúng đối
ng hoc không đủ điu kin theo quy định ca Lut y;
b) Hết thi hn thuê theo hp đồng bên thuê không còn nhu cu thuê tiếp hoc
khi hai bên tha thun chm dfít hp đồng thuê, thuê mua nhà ;
c) Bên thuê, bên thuê mua tr li nhà đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kin được thuê nhà theo quy định ca Lut này;
đ) Bên thuê chết hoc tuyên b mt tích ca Tòa án không ai đang cùng
sinh sng; trưng hp thuê nhà công v thì khi người được thuê nhà công v chết
hoc tuyên b mt tích ca Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà không np tin thuê nhà t 03 tháng tr lên không
do chính đáng;
g) Nhà cho thuê, cho thuê mua thuc din phi phá d để ci to, xây dng li
theo quyết định ca quan nhà nước thm quyn;
h) Bên thuê, bên thuê mua sfí dng nhà không đúng mc đích như đã tha thun
trong hp đồng thuê nhà hoc t ý chuyn đổi, bán, cho thuê li, cho n n
hoc t ý đục phá, cơi ni, ci to, phá d nhà đang thuê, thuê mua”.
- Theo Điu 132 Lut nhà 2014 quy định:
“1. Trong thi hn thuê nhà theo tha thun trong hp đồng, bên cho thuê không
được đơn phương chm dfít hp đồng thuê nhà thu hi nhà đang cho thuê, tr các
trưng hp quy định ti khon 2 Điu y.
2. Bên cho thuê nhà quyn đơn phương chm dfít thc hin hp đng thuê nhà
thu hi nhà đang cho thuê khi thuc mt trong các trưng hp sau đây:
a) Bên cho th nhà thuc s hu nhà nước, nhà hi cho thuê không đúng
thm quyn, không đúng đối ng, không đúng điều kin theo quy định ca Lut này;
10
b) Bên thuê không tr tin thuê nhà theo tha thun t 03 tháng tr lên không
do chính đáng;
c) Bên thuê sfí dng nhà không đúng mc đích như đã tho thun trong hp đồng;
d) Bên thuê t ý đc phá, cơi ni, ci to, phá d nhà đang thuê;
đ) Bên thuê chuyn đổi, cho n, cho thuê li nhà đang thuê không s
đồng ý ca bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mt trt t, v sinh môi trưng, nh hưởng nghiêm trng đến sinh
hot ca nhng người xung quanh đã được bên cho thuê nhà hoc t trưng t dân
ph, trưng thôn, làng, p, bn, buôn, phum, sóc lp biên bn đến ln thfí ba vn
không khc phc;
g) Thuc trưng hp quy định ti khon 2 Điu 129 ca Lut này.
3. Bên thuê nhà quyn đơn phương chm dfít thc hin hp đồng thuê nhà khi
bên cho thuê nhà mt trong các hành vi sau đây:
a) Không sfía cha nhà khi hng nng;
b) Tăng giá thuê nhà bt hp hoc tăng giá thuê không thông báo cho bên
thuê nhà biết trưc theo tho thun;
c) Khi quyn sfí dng nhà b hn chế do li ích ca ngưi thfí ba.
4. Bên đơn phương chm dfít thc hin hp đồng thuê nhà phi thông báo cho bên
kia biết trưc ít nht 30 ngày, tr trưng hp các bên tho thun khác; nếu vi phm
quy định ti khon này gây thit hi thì phi bi thưng theo quy định ca pháp
luật”.
- th thy Lut nhà 2014 đã quy định rt c th v các trưng hp chm dfít hp
đồng thuê nhà . T đó đảm bo vic chm dfít hp đồng thuê nhà được din ra mt
cách chính xác phù hp vi thc tin pháp lut, góp phn gim thiu nhng tranh
chp không đáng .
- Ngoài ra trong hp đồng thuê nhà th điều khon v chm dfít hp đồng thuê
nhà trưc thi hn do hai bên kết gi định nhng nguyên nhân, tác động khách
quan, ch quan… phương thfíc thanh toán, bi thưng khi chm dfít hp đồng thuê
nhà trưc thi hn.
3. Nhng vn đ trong thc tin áp dng hp đng thuê nhà .
3.1 Thc tin áp dng hp đng thuê nhà .
Trong nhng m qua tc độ đô th hóa ca Viêt Nam ngày càng tăng, theo “Phó Cc
trưng Cc Phát trin đô th, Tng thư VUF, Trn Th Lan Anh cho biết: C
nước hin 833 đô th, trong đó bao gm 2 đô th đặc bit, 20 đô th loi I, 29 đô th
loi II, 45 đô th loi III, 85 đô th loi IV 652 đô th loi V. T l đô th hóa Vit
Nam năm 2019 38,4% d kiến s vượt mc 40% vào năm 2020”
5
. Kéo theo đó
hàng lot s h tng, nhà s được y mi, cng vi vic tp trung quá đông dân
t nơi khác đến để hc tp làm vic. S khiến cho nhu cu th nhà gia tăng
nhanh chóng.
Hin nay “có 11,7% h dân đang sng trong các ngôi nhà/căn h đi thuê/mượn,
tăng 4,6 đim phn trăm so vi năm 2009 (năm 2009 7,1%). Đặc bit, ti các địa
phương đông dân tp trung nhiu khu công nghip, t l h sng trong các ngôi
nhà/căn h đi thuê/mượn cao hơn các địa phương khác như Bình Dương (56,5%),
5 https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40-vao-nam-2020.html
11
thành ph H Chí Minh (32,8%), Bc Ninh (27,0%), Ni (15,8%). T l h sng
trong nhng ngôi nhà thuê/mượn khu vc thành th cao gp gn 3,5 ln so vi khu
vc nông thôn”
6
. T đó d làm phát sinh các vn đề liên quan đến hp đồng thuê nhà
trên thc tế. Đin hình như mt s v vic i đây.
V vic thfí nht: Ngày 18/8/2020 Tòa án nhân dân Thành ph Biên Hòa, Tnh Đồng
Nai xét xfí v vic Tranh chp v hp đng thuê nhà”
7
.
- Nguyên đơn: Ông Nguyn Ngc T, sinh m 1975
Địa ch: S 16/4C, khu ph 1, phường T, thành ph B, tnh Đồng Nai.
- B đơn: Đặng Th Hng N, sinh m 1988
Địa ch: S 7F, t 6, khu ph 10, phường A, thành ph B, tnh Đồng Nai.
Đại din theo y quyn Đào Th Phương Dung, sinh m 1989 (Theo văn bn y
quyn ngày 21/5/2020).
Địa ch: D27, khu ph 1, phường B, thành ph B, tnh Đồng Nai.
- Ngưi quyn li, nghĩa v liên quan:
1/ Nguyn Th Thúy D, sinh năm 1979
Địa ch: S 16/4C, khu ph 1, phường T, thành ph B, tnh Đồng Nai.
2/ Ông Đặng Văn N, sinh năm 1957.
3/ Hoàng Th N1, sinh năm 1941.
4/ Th Dung, sinh m 1980.
5/ Cháu Đặng Văn D1, sinh m 2017.
6/ Cháu Đặng Văn B, sinh năm 2010.
- Tóm tt ni dung bn án.
Ngày 30/11/2017, gia anh T vi ch Đặng Hng N hp đồng thuê nhà
quyn sfí dng đt ti s nhà D16, khu dân An Hòa, phường An Hòa, thành ph
Biên a, tnh Đồng Nai, căn nhà được xây dng trên thfía đất s 421, t bn đồ s
12, phường An Hòa, thành ph Biên Hòa, tnh Đồng Nai. Giá cho thuê 15.000.000
đồng/tháng; phương phfíc thanh toán: tr bng tin mt hoc chuyn khon, tr vào
ngày mng 05 hàng tháng (ngày dương lch); thi hn thuê 01 năm (t ngày
30/11/2017 đến ngày 30/11/2018).Tuy nhiên t ngày hết hn hp đồng ch N không tr
li nhà, đất thanh toán tin thuê nhà mc anh đã nhiu ln yêu cu.
Nay anh T khi kin yêu cu Tòa án gii quyết: Chm đfít hp đồng thuê nhà
ngày 30/11/2017 do b đơn vi phm nghĩa v thanh toán. Giao tr căn nhà quyn sfí
dng đất đã thuê theo hp đồng kết hai bên ngày 30/11/2017 tr tin thuê nhà
trong 16 tháng, tính t ngày 30/11/2017 đến ngày 30/3/2019 là: 240.000.000 đồng.
6 http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan-so-va-nha-o-nam-
2019.html
7 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an
12
Ngưi quyn li, nghĩa v liên quan Nguyn Th Thúy D trình bày: Ch thng
nht vi toàn b yêu cu khi kin ca chng ch anh Nguyn Ngc T.
Ngưi quyn li, nghĩa v liên quan ông Đặng Văn N trình y: năm 2016, gia
ông vi ch Đặng Hng N anh Nguyn Thanh Hi giao dch bng ming vi
nhau để mua căn nhà đất ti s nhà D16, khu dân An Hòa, phường An Hòa,
thành ph Biên Hòa, tnh Đồng Nai vi giá 2.000.000.000 đồng. Ông đã thanh toán
cho ch N, anh Hi s tin 1.964.000.000 đồng. Ông đã nhiu ln đôn đốc ch N, anh
Hi làm th tc sang tên nhưng ch N anh Hi không làm. Năm 2017 ông yêu cu
ch N, anh Hi tr li cho ông s tin trên thì ch N, anh Hi mi tr cho ông được s
tin 900.000.000 đồng. Ch N anh Hi viết giy cam kết khi nào ch N anh
Hi thanh toán cho ông s tin còn li 1.064.000.000 đồng thì ông giao tr căn nhà trên
cho ch N, anh Hi. Hin nay ông cùng v con m v ông đang sinh sng trên nhà
đất trên. Nay ông T khi kin buc ch Nguyn Hng N chm dfít hp đồng thuê
nhà, đất đồng thi tr li nhà quyn sfí dng đất thanh toán toàn b s tin thuê
nhà, đất ngày 30/11/2017 thì ông không ý kiến gì, ông không yêu cu độc lp.
Nếu sau y gia ông N tranh chp thì ông s khi kin N bng mt v
kin khác.
Ngưi quyn li, nghĩa v liên quan: Hoàng Th N1, ch Th Dung, cháu
Đặng Văn D1 cháu Đặng Văn B đã được Tòa án triu tp hp l nhưng vng mt
không do nên không ý kiến trình y.
- Quyết định ca tòa án.
Chp nhn yêu cu khi kin ca anh Nguyn Ngc T đối vi ch Đng Hng N v
vic “Tranh chp hp đồng thuê nhà”.
Chm dfít hp đồng thuê nhà lp ngày 30/11/2017, gia anh Nguyn Ngc T vi
ch Đặng Hng N đối vi căn nhà s D16, khu dân An Hòa, phưng An Hòa, thành
ph Biên Hòa, tnh Đồng Nai thuc thfía đất s 421, t bn đồ s 12, phường An Hòa,
thành ph Biên Hòa, tnh Đồng Nai.
Buc ch Đặng Hng N giao tr căn nhà D16, khu dân An Hòa, phường An Hòa,
thành ph Biên Hòa, tnh Đồng Nai cho anh Nguyn Ngc T.
Buc ch Đặng Hng N phi thanh toán cho anh Nguyn Ngc T tin thuê nhà t
ngày 30/11/2017 đến tháng 3/2019 240.000.000 đồng.
- Nhn xét v v án.
Xét thy tòa án cn b sung thêm Điu 189 v quyn sfí dng; Điu 191 v quyn
sfí dng ca người không phi ch s hu B lut dân s 2015 Điu 129 v thi
hn thuê giá thuê nhà ; Điu 131 v các trường hp chm dfít hp đồng thuê nhà
Lut nhà 2014 vào bn án để căn cfí pháp đươc chc chn hơn.
V vic thfí hai: Ngày 06/04/2021 Tòa án nhân dân tnh Thái Bình xét xfí v vic
“Tranh chp v hp đồng thuê nhà”
8
.
- Nguyên đơn: Nguyn Văn H, sinh năm 1955; Th N, sinh m 1963.
Đều trú: T 01,phưng P, thành ph T, tnh Thái Bình.
8 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an
13
Ngưi đại din theo y quyn ca ông Nguyn Văn H Th N: Lut
Nguyn Văn N - Văn phòng Lut N, thuc Đoàn Lut tnh Thái Bình. Địa ch:
S 154, đường T, phưng T, thành ph T, tnh Thái Bình.
- B đơn: Đoàn Th T, sinh năm 1966;
Nơi trú: S nhà 59, đưng P, t 16 (t 36 cũ), phường K, thành ph T, tnh Thái
Bình.
- Tóm tt ni dung bn án.
Ngày 21/9/2016 ông cho Đoàn Th T thuê li nhà để kinh doanh vi giá
04 triu đồng/tháng, thi hn thuê 3 m tính t ngày 21/9/2016 đến ngày 21/9/2019.
Khi hết hn hp đồng thuê nhà, T xin thuê tiếp nên ông đồng ý cho T thuê
tiếp nhiu ln, mi ln thuê t 02 đến 03 tháng, ln cui cùng T xin thuê đến ngày
08/02/2020, giao dch thuê nhà nhng ln sau đều ch tha thun ming.
Đến thi hn phi tr nhà cho ông bà, T không tr nhà không tr tin thuê
nhà ca 4 tháng cui, tng 12 triu đồng. Ông nhiu ln đòi T tr nhà tr
tin thuê nhà nhưng T không tr đưa ra do không chính đáng để c tình chiếm
gi nhà nên ngày ngày 14/02/2020 ông H, N đến ngôi nhà s 59, đường P ct
khoá cfía đại, hàn cfía li không cho T na nhưng T vn m cfía sau ca
ngôi nhà để vào .
Ông H, N khi kin yêu cu T phi tr li căn nhà s 59, đường P cho ông H,
N nghĩa v tr cho ông tin thuê nhà còn thiếu 12 triu đồng. Ti phiên
toà thm, nguyên đơn rút yêu cu v vic đòi T tr s tin 12 triu đồng tin thuê
nhà.
V hp đồng thuê nhà ca v chng ông H vi thi hn 03 năm, T xác nhn ni
dung hình thfíc như nguyên đơn trình bày. đã tr đủ tin thuê nhà. Khi gn hết
hn hp đồng T đề ngh ông H cho thuê tiếp 06 tháng na, v chng ông H đồng
ý. Ln hp đồng thuê nhà y, hai bên ch giao dch ming, không lp văn bn.
T trình y đã tr tin thuê nhà cho v chng ông H nhiu ln, khi tr tin
viết giy biên nhn, ln tr cui cùng giáp Tết Canh m 2020.
T ngày 21/01/2020 (âm lch) đến nay T không ti căn n s 59 đưng P,
nhưng đồ dùng sinh hot hàng ngày ca vn để trong nhà thnh thong vào
nhà qua cfía sau.
Quá trình gii quyết v án ti Tòa án cp thm, T quan điểm: Không chp
nhn yêu cu khi kin ca nguyên đơn, đã tr hết tin thuê nhà cho v chng
ông H, xin chuc li căn nhà s nhà 59, đưng P yêu cu v chng ông H tr li
cho s tin 350 triu đồng b mt ngày 21/01/2020 (âm lch). Sau đó, T thay
đổi quan điểm, đồng ý tr li n cho v chng ông H nhưng ch tr khi quan
Công an gii quyết xong vic b mt 350 triu đồng.
Tiếp đó T li quan điểm: không đồng ý tr li nhà cho v chng ông H khi
chưa hết thi hn thuê nhà, v chng ông H đã t ý đến phá cfía nhà,vt đồ đạc ca
ra ngoài đường. T không yêu cu v chng ông H tr li s tin thuê nhà ca 09
ngày (t ngày 21/01/2020 âm lch đến ngày 30/01/2020 âm lch) đã tr tin thuê
nhà nhưng không đưc .
- Quyết định ca tòa thm.
14
Bn án s 22/2020/DS-ST ngày 15/12/2020 ca Tòa án nhân dân thành ph T
quyết định: Chp nhn yêu cu khi kin v tranh chp hp đồng thuê nhà ca nguyên
đơn; Buc Đoàn Th T phi di ri toàn b đồ dùng nhân ca T tr li nhà
s 59, ph Phan Vành, t 16 (t 36 cũ), phường K, thành ph T, tnh Thái Bình cho
ông H N.
- Quyết định ca tòa phúc thm.
Chp nhn yêu cu khi kin v tranh chp hp đồng thuê nhà ca nguyên đơn;
Buc Đoàn Th T phi di ri toàn b đồ dùng nhân ca T tr li nhà s 59,
ph Phan Vành, t 16 (t 36 cũ), phường K, thành ph T, tnh Thái Bình cho ông H
N.
Đình ch yêu cu khi kin ca ông H N v vic kin đòi T tr 12 triu
đồng tin thuê nhà.
- Nhn xét v v án.
Lúc đầu Tòa án cp thm áp dng mt s điều lut ca B lut Dân s 2015
gm: Điu 280 v thc hin nghĩa v tr tin; Điu 463 v hp đồng vay i sn; Điu
466 v nghĩa v tr n ca bên vay; Điu 470 v thc hin hp đồng vay k hn;
Điu 473 v giá thuê; Điu 476 v giao tài sn thuê áp dng pháp lut không chính
xác; Tòa án cp thm đình ch gii quyết đối vi mt phn yêu cu khi kin ca
nguyên đơn do nguyên đơn rút yêu cu ti phiên tòa nhưng không áp dng Điu 244
B lut T tng dân s không đầy đủ Tòa án cp thm tuyên trùng lp nhiu
ln v quyn yêu cu thi hành án ca người đưc thi hành án. Tòa án cp phúc thm đã
sfía bn án thm để khc phc các vn đề trên rút kinh nghim đi vi Tòa án
cp thm. Do đó tôi Đồng tình vi phán quyết ca tòa án phúc thm.
3.2 Nhng bt cp trong thc tin áp dng hp đồng thuê nhà .
Mc đã nhng lut điều chnh v hp đồng thuê nhà như: Lut dân s 2015;
Lut nhà 2014; Lut Kinh doanh bt động sn 2014. Tuy nhiên t thc tế kết
thc hin hp đồng thuê nhà còn nhiu vn đề phát sinh dn đến các tranh chp
không nhng gia tăng v s ng tính cht ca cũng hết sfíc phfíc tp ngày
càng gay gt. Nhiu v tranh chp được gii quyết nhiu ln nhưng vn còn khiếu kin
kéo dài. Qua đó ta thy được mt s bt cp như sau.
- Thfí nht nhiu hp đồng thuê nhà hiu khi xác lp.
Căn cfí hiu đó th do sai v hình thfíc, các bên giao kết hp đồng thuê nhà
bng ming trong khi Lut quy định phi đưc lp thành văn bn bao gm các ni
dung theo lut định (Điu 121 Lut nhà 2014); không đáp fíng được v điều kin ca
nhà tham gia giao dch (Điu 118 Lut nhà 2014); không đáp fíng được v điều
kin ca bt động sn đưa vào kinh doanh (Điu 3 Lut kinh doanh bt động sn
2014)
Dn đến khi xy ra tranh chp s y nhiu khó khăn trong vic gii quyết v
vic. Trong thc tế gii quyết tranh chp nhng v vic không căn cfí để gii
quyết do không hp đồng thuê nhà . Giao dch thuê nhà ch tha thun bng ming
hoc đã được lp bng văn bn nhưng đã tht lc.
- Thfí hai chưa đảm bo được quyn, li ích chính đáng phù hp ca nhân khi đặt
điều kin v năng lc hành vi dân s.
Theo Đim b Khon 1 Điu 119 Lut nhà 2014 quy định: “Nếu nhân thì phi
đầy đủ năng lc hành vi dân s để thc hin giao dch v nhà theo quy định ca
pháp lut dân sự…”. Đim a Khon 2 Điu 119 Lut nhà 2014 quy định: “Nếu
15
nhân trong nước thì phi đủ năng lc hành vi dân s để thc hin các giao dch v
nhà theo quy định ca pháp lut dân sự…”. Đim b Khon 2 Điu 119 Lut nhà
2014 quy định: “Nếu nhân c ngoài, người Vit Nam định nước ngoài thì
phi đủ năng lc nh vi dân s để thc hin giao dch v nhà theo quy định ca
pháp lut Vit Nam…”.
Trong khi đó theo Khon 2 Điu 16 B Lut dân s 2015 quy định: “Mi nhân
đều năng lc pháp lut dân s như nhau”. Khon 3 Điu 16 B Lut dân s 2015
quy định: Năng lc pháp lut dân s ca nhân t khi ngưi đó sinh ra chm
dfít khi người đó chết”. Khon 3 Điu 7 B Lut dân s 2015 quy định: “Quyn tham
gia quan h dân s nghĩa v phát sinh t quan h đó”. T các Điu lut y cho
thy rng mi nhân đều được tham gia vào các quan h cho thuê nhà nghĩa
v phát sinh t quan h đó.
Đối vi trưng hp người b mt ng lc, hn chế hay khó khăn trong nhn thfíc
làm ch nh vi h nhu cu th nhà như nhng người khác, trong khi đó nếu
h không th t xác lp giao dch thì ngưi đại din hp pháp s người khác lp
thc hin thay. Nhưng Điu 119 k trên ti Lut Nhà 2014 đ cp nhân phi
đủ năng lc hành vi dân s để thc hin giao dch v nhà mi đưc tham gia, li
đang t hn chế quyn tham gia giao dch thuê nhà ca nhân không s
không thng nht B Lut dân s 2015.
- Thfí ba v điều kin ca các bên khi tham gia giao dch v nhà .
Đim b Khon 2 Điu 119 Lut nhà 2014 quy định: “Nếu nhân nước ngoài,
người Vit Nam định nước ngoài thì phi thuc đối ng đưc s hu nhà
ti Vit Nam theo quy định ca Lut này không bt buc phi đăng tm trú
hoc đăng thưng trú ti nơi nhà được giao dch”. Bên cnh đó, quy định
nhân phi thuc đối ng được s hu nhà ti Vit Nam “ch phù hp đối vi các
giao dch v mua bán, chuyn nhưng hp đồng, thuê mua nhà , tng cho, trao đổi…
tfíc các giao dch phát sinh quyn s hu nói chung”
4
. Còn đi vi hot động thuê,
n, u quyn qun không nht thiết phi điều kin này. Cho nên vic quy định
quá vn tt để áp dng cho các loi giao dch chung v nhà s không phù hp.
4. Gii pháp, kiến ngh nhm hn chế nhng bt cp trong thc tin áp dng hp
đồng thuê nhà .
Thfí nht hin nay theo Khon 2 Điu 122 Lut Nhà 2014 quy định: “vi trưng
hp cho thuê thì không bt buc phi công chfíng, chfíng thc hp đồng, tr
trưng hp các bên nhu cầu”. Hp đồng thuê nhà không bt buc phi công
chfíng, do đó, giá tr pháp ca hp đồng thuê nhà không ph thuc vào vic hp
đồng được công chfíng, chfíng thc hay không. các bên ch kết hp đồng
thuê nhà không nhu cu công chfíng, chfíng thc thì hp đồng vn giá tr
pháp lý. Tuy nhiên trên thc tế cho thy đa s các v vic tranh chp liên quan hp
đồng thuê nhà đều bt ngun t vic hp đồng thuê nhà không công chfíng,
chfíng thc, khi xy ra tranh chp vi các hp đồng thuê nhà thì s m tăng thi
gian nghĩa v chfíng minh khi xut trình hp đồng thuê nhà vi các quan pháp.
Nhưng nếu bt hp đồng thuê nhà nào cũng cn phi công chfíng, chfíng thc nht
đối vi din tích nhà cho thuê nh, giá tr không ln thì li y mt thi gian, công
sfíc, tn kém thêm tin bc ca các bên. Theo đó nên sfía đổi Khon 2 Điu 122 Lut
Nhà 2014 theo hướng quy định hp đng thuê nhà din tích t 20m
2
tr lên thì
16
bt buc phi công chfíng, chfíng thc hp đồng; còn hp đồng thuê nhà din tích
t 20m
2
tr xung thì không bt buc phi công chfíng, chfíng thc hp đồng. Vic
công chfíng, chfíng thc hp đồng thuê nhà s đảm bo cho vic ni dung ca hp
đồng đã hoàn toàn được pháp lut tha nhn, đảm bo quyn nghĩa v ca các bên
đều bình đẳng như nhau. Đồng nghĩa vi vic nếu xy ra tranh chp trên thc tế
cn s can thip gii quyết ca Tòa án thì hp đồng thuê nhà đã được công
chfíng, chfíng thc s đưc sfí dng như mt bng chfíng trưc Tòa không cn phi
chfíng minh.
Thfí hai pháp lut cn các bin pháp hành chính ng chế h tr khi hp đng
thuê nhà đã hết hn, khi bên thuê nhà vi phm hp đồng c tình không tr li
nhà cho thuê… thì buc n thuê nhà phi giao li nhà cho ch s hu nếu
chfíng cfí xác thc, tránh cho bên thuê nhà li dng pháp lut để khi kin dân s
tìm cách kéo dài v kin để tiếp tc li căn nhà đó. Do quá trình t tng dân s t
nhn đơn khi kin, th v án, thu thp chfíng cfí, chun b xét xfí, xét xfí thm,
kháng cáo, xét xfí phúc thm, thi hành án… mt rt nhiu thi gian khi kéo dài đến
c m s y thit hi cho ch s hu làm mt thi gian, hao tn nhân lc, vt lc
cho vic xét xfí v kin.
Thfí ba nhà nước cn ban hành nhng chính sách đảm bo các quyn dân sinh cho
người thuê nhà : như giá nhà, giá điện, giá c….; quy định v các điều kin nhà tr
phi đảm bo an toàn, v sinh; quy định v đăng tm trú, công nhn nơi trú
các quyn li nơi trú nói chung để đảm bo tt nht cho ngưi thuê nhà .
Thfí vic nâng cao ý thfíc pháp lut cho mi tng lp nhân dân, xây dng li sng
tuân th pháp lut mt công vic quan trng, va tính cp thiết, va công vic
tm chiến c lâu dài, nht trong thi k hi nhp, công nghip hoá, hin đại
hoá, cn yêu cu phát huy hơn na vai trò ca ý thfíc pháp lut. Ch nâng cao ý thfíc
pháp lut ca người n mi nhng bn hp đồng thuê nhà cht ng đúng
pháp lut. T đó gim ti được các v vic tranh chp thuê nhà cho tòa án, để tòa án
th tp trung gii quyết được nhiu v vic khác.
Thfí năm cn đẩy mnh công tác bi ng đội ngũ cán b pháp năng lc
trình độ, phm cht chính tr phong cách làm vic tt để b trí vào các quan
làm công tác pháp lut, pháp chế. Hot động ca đội ngũ cán b pháp này s góp
phn hn chế nhng v vic liên quan đến hp đồng thuê nhà đã xét xfí thm
nhưng b kháng cáo phi xét xfí phúc thm.
Thfí sáu pháp lut vai trò quan trng trong đời sng hi, được coi phương
tin bn để nhà nước qun hi, nhân t điều chnh c quá trình hi.
“Hin nay h thng các văn bn pháp lut hin hành còn bc l s mâu thun, chng
chéo, chưa đảm bo tính thng nht hài hoà, s mâu thun gia các văn bn lut vi
nhau, gia văn bn lut văn bn dưới lut, các văn bn dưới lut vi nhau còn khá
ph biến. Đây hn chế ln nht ca h thng pháp lut nước ta, điều đó y khó
khăn rt nhiu cho công tác t chfíc thc hin áp dng pháp lut”
9
. Cho nên cn y
dng h thng pháp lut hoàn chnh, đồng b, đủ để điều chnh mi quan h hi,
s cho mi hot động ca quan nhà nước, t chfíc hi công dân. Ch
9 http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-nham-xay-dung-loi-
song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707
17
như thế mi gii quyết được nhanh chóng hp tình, hp nhng tranh chp liên
quan đến hp đồng thuê nhà .
Thfí by Vit Nam nên hc hi nhng kinh nghim t s thành công v vn đ hp
đồng thuê nhà ca các nước trên Thế gii. Hc hi chn lc, phù hp vi tình
hình kinh tế - hi ca đất nước, tâm ca ngưi dân Vit Nam nhưng vn đi theo
xu hướng hi nhp Thế gii. Để làm đưc điều này, cn phi nhng nhà làm lut
chuyên ngành, nghiên cfíu k ng v vn đề này để th đưa ra nhng ý kiến đạt
hiu qu cao. T đó áp dng được vào thc tin hi ca Vit Nam.
KT LUN
Cùng vi tiến trình hi nhp kinh tế đang din ra mnh m, các vn đề hi mi
ny sinh nh hưởng đến xu hướng phát trin chung ca c đất nước. Trong đó các vn
đề v hp đồng thuê nhà cũng bfíc thiết do hin ti nhu cu tìm nhà đang din
ra mt cách nhanh chóng. Không ch nhu cu bn ca con người còn đóng
góp cho s phát trin ca nn kinh tế - hi hin ti. Do đó vic hoàn thin pháp lut
v hp đồng thuê nhà mt vn đề cn quan tâm ngay lúc này.
Qua báo cáo thc tp trên v chuyên đề “Hp đồng thuê nhà -mt s bt cp
trong thc tin áp dụng”. Tôi đã khái quát đưc v hp đồng thuê nhà ; phân tích
nhng quy định ca pháp lut Vit Nam hin hành v hp đồng thuê nhà ; nêu ra
nhng vn đề trong thc tin áp dng hp đồng thuê nhà đưa ra gii pháp, kiến
ngh nhm hn chế nhng bt cp trong thc tin áp dng hp đồng th nhà .
Do kiến thfíc kinh nghim còn hn chế nên báo cáo thc tp này không tránh
khi nhng sai sót nht định, rt mong nhn đưc s nhn xét góp ý ca thy/cô để bài
báo cáo thc tp y đưc hoàn thin hơn.
18
DANH MC TÀI LIU THAM KHO
B Lut
1. Lut dân s 1995.
2. Lut dân s 2005.
3. Lut nhà 2014.
4. Lut Kinh doanh bt động sn 2014.
5. B lut T tng Dân s 2015.
6. Lut dân s 2015.
Giáo trình, Sách tham kho
7. Trưng Đại hc Lut Ni (2020) , Giáo Trình Lut dân s Vit Nam , tp 1,
Nxb Công an nhân dân Ni.
8. Trưng Đại hc Lut Ni (2020) , Giáo Trình Lut dân s Vit Nam, tp 2,
Nxb Công an nhân dân Ni.
9. Đỗ Văn Đại, Bình lun khoa hc nhng điểm mi ca B lut Dân s năm 2015
(Hà Ni: Nxb. Hng Đfíc, 2016), tr. 367.
Lun văn
10. Th Luyến (2011), lun văn thc lut hc, Hp đồng thuê nhà theo quy
định ca pháp lut hin hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dn, Ni.
11. Nguyn Quang Thái (2020), lun văn thc Lut hc, Hp đồng thuê nhà
theo pháp lut hin hành thc tin áp dng trên địa bàn tnh Hoà Bình, PGS.
TS. Trn Th Hu hướng dn, Ni.
Trang Wed
12. https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40-
vao-nam-2020.html
13. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an
14. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an
15. https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-
the-nao--.aspx
16. http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-
nham-xay-dung-loi-song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-
phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707
19
17. http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan-
so-va-nha-o-nam-2019.html
20
| 1/20

Preview text:

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG
THỰC TIỄN ÁP DỤNG
( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )
SỞ THỰC TẬP
VĂN PHÒNG LUẬT NS ĐOÀN LUẬT TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ - MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG
THỰC TIỄN ÁP DỤNG
( MÔN: LUẬT DÂN SỰ )
SỞ THỰC TẬP
VĂN PHÒNG LUẬT NS ĐOÀN LUẬT TỈNH THÁI BÌNH Năm 2021 2
- Lời cam đoan ô xác nhận của cán bộ hướng dẫn thực tập
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây báo cáo thực tập do
tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại
quan tiếp nhận thực tập. Các nội dung trong
báo cáo trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.
Xác nhận của
Tác giả báo cáo thực tập
Cán bộ hướng dẫn (Ký và ghi rõ họ tên) thực tập ii Mục Lục Trang
- Trang phụ bìa i
- Trang lời cam đoan ii - Mục lục iii iii
M ĐU
Dân số của nước ta hiện nay ngày càng tăng. Cùng với sự phát triển công nghiệp,
độ thị hóa rất nhanh dẫn đến xu hướng tập trung cư dân về thành phố và những khu
công nghiệp phát triển. Thành phần dân số cũng rất đa dạng, từ trí thfíc, công nhân,
sinh viên, nói chung khá đông những người có thu nhập trung bình. Những ngôi nhà
được xây lên ngày càng nhiều. Với mfíc thu nhập không quá dư dả, để có cơ hội tham
gia thị trường mua bán bất động sản không hề dễ dàng, vì thế biện pháp cfíu cánh cho
họ không gì khác ngoài việc tìm thuê nhà ở. Thuê nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con
người không chỉ còn là chỗ ở, nơi nghỉ ngơi mà còn là chỗ dựa tinh thần khiến cho con
người có thể yên tâm làm việc cống hiến cho đất nước.
Hợp đồng thuê nhà ở hiện nay đã có nhiều văn bản pháp luật được ban hành tạo ra
hành lang pháp lý để điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở như: Bộ luật dân sự 2015, Luật
nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan. Thuê nhà ở tưởng chừng là việc đơn
giản nhưng với sự thiếu kiến thfíc về pháp luật của người cho thuê nhà ở; người thuê
nhà ở cộng với việc vẫn còn một số quy định chưa được rõ ràng và cụ thể đã khiến cho
hợp đồng thuê nhà ở dễ trở thành phát sinh tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở gây ra
sự căng thẳng giữa các bên, làm mất ổn định, trật tự khu vực nói riêng và xã hội nói chung.
Vấn đề về hợp đồng thuê nhà ở tuy không mới, nhưng luôn là mối quan tâm của
người dân.Thông qua lần thực tập tại văn phòng Luật sư NS chuyên tư vấn pháp luật,
tham gia tố tụng và giải quyết các vụ việc về dân sự, kinh doanh thương mại, lao động,
đất đai, hôn nhân gia đình…do Luật sư NVN là người đại diện theo pháp luật. Trong
quá trình thực tập tại đây, dưới sự hướng dẫn tận tình của Luật sư NVN và bằng sự tìm
tòi các tài liệu; nghiên cfíu một số hồ sơ vụ kiện “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở”
cộng với những kiến thfíc của mình, tôi xin được chọn chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà
ở-một số bất cập trong thực tiễn áp dụng” thuộc bộ môn Luật dân sự để làm báo cáo
thực tập trong kỳ hè này.
Để đạt được mục tiêu nghiên cfíu tôi đã áp dụng các phương pháp như: phương
pháp luận; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… để
tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận những quy định của pháp luật về hợp đồng
thuê nhà ở và chỉ ra một số bất cập trong thực tiễn áp dụng.
Với thời gian thực tập ngắn với những kiến thfíc pháp luật, thực tiễn yêu cầu của
chuyên đề cũng như phạm vi trình độ còn hạn chế thì chắc chắn báo cáo thực tập này
của tôi còn nhiều hạn chế. Nhưng với hoài bão của sinh viên ngành Luật khi ra trường
sẽ đóng góp một phần sfíc lực cho đất nước. Nay tôi xin phép được trình bày đề tài của
tôi gồm các chương sau đây:
Chương 1. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 3. Những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Chương 4. Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp
dụng hợp đồng thuê nhà ở. 5
NI DUNG
Chương 1. Khái quát chung v hp đng thuê nhà .
1.1
Khái nim chung v hp đng dân s.
“Có thể hiểu hợp đồng không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài sản,
thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để thay đổi hay
chấm dfít các nghĩa vụ đó”1.
Theo Điều 394 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 388 Bộ luật Dân sự 2005 đều quy định:
“Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dfít quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dfít quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Có thể thấy Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 có một bổ ngữ “dân sự” ở sau từ “Hợp
đồng”. “Bổ ngữ “dân sự” này đã tạo ra bất cập trong thực tiễn. Về mặt cấu trúc của hệ
thống pháp luật, ở những nước có sự phân biệt ngành luật công và luật tư thì Bộ luật
Dân sự thường được coi là bộ luật nền tảng của luật tư... Việc thêm bổ ngữ “dân sự” ở
đằng sau có thể khiến cho những người thực hành pháp luật hiểu nhầm rằng chế định
về hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 chỉ áp dụng cho các quan hệ
dân sự thuần túy (phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng, không làm phát sinh lợi
nhuận) mà không áp dụng cho các quan hệ tư khác như thương mại, kinh doanh, lao động”2.
Đến khi sfía đổi thuật ngữ trong Bộ luật Dân sự 2015 đã loại bỏ đi bổ ngữ “dân sự”.
“Những người soạn thảo Bộ luật Dân sự 2015 trình bày rằng, sự sfía đổi này nhằm loại
bỏ mọi cách hiểu không chính xác cả về mặt khoa học và trong thực tiễn về phạm vi
điều chỉnh của chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự, để chế định hợp đồng này là
nền tảng của mọi quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực tư”2.
1.2 Khái nim v hp đng thuê nhà .
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự. Nó có định nghĩa như sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa
vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sfí dụng vào việc ở trong một
thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê nhà có nghĩa vụ sfí dụng
ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương
thfíc thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”3.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài
sản nó phải tuân thủ theo đúng các quy định của hợp đồng dân sự với nội dung do các
bên tự thỏa thuận với nhau mà không bị ép buộc về mặt ý chí không vi phạm quy định
của pháp luật; về hình thfíc phải được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật.
Do đó dựa trên tính chất và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ta có khái niệm rút gọn như sau:
1 https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu-the-nao--.aspx
2 Đỗ Văn Đại, b.t.v, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (Hà Nội: Nxb.
Hồng Đfíc, 2016), tr. 367.
3 Lê Thị Luyến, luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện
hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội 2011. 6
“Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho thuê giao nhà
cho bên thuê sfí dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật”4.
1.3 Đc đim v hp đng thuê nhà .
- Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng mà các
bên sẽ tham gia một cách tự nguyện, có sự thống nhất ý chí.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đối tượng là nhà ở mà không phải nhà sfí dụng vào mục đích khác.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sfí dụng tài sản. Bên
thuê có quyền sfí dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan
hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên
đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương fíng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của
bên thuê và ngược lại, tương fíng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ
bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương fíng.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận. Theo đó, mà thời điểm có hiệu lực của
nó được xác định là thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau.
- Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng mà mục đích sfí dụng tài sản được xác định
theo công dụng của nhà ở.
1.4 Hình thc v hp đng thuê nhà .
Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa
thuận và phải được lập thành văn bản”. Bởi lẽ, đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là
nhà ở - một loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên khi tham
gia vào giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp
đồng. Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải được công chfíng,
chfíng thực nhưng phải được xác lập bằng văn bản. Trước đây Bộ luật dân sự 2005 và
Luật nhà ở 2005 quy định, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải
được công chfíng chfíng thực theo quy định. Hiện nay, việc công chfíng hoặc chfíng
thực hợp đồng thuê nhà ở chỉ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.
2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.
2.1 Chủ
thể của hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 119 Luật nhà ở 2014 có quy định cụ thể.
- Bên cho thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây.
4 Nguyễn Quang Thái, luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và
thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS. TS. Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội 2020. 7
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Điều này đảm
bảo tính tương thích và linh hoạt trong các hoạt động thường ngày của đời sống xã hội.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chfíc thì phải có tư cách pháp nhân,
trừ trường hợp tổ chfíc tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Khi xét về độ tuổi,
khả năng nhận thfíc, điều khiển hành vi thì cá nhân được tham gia vào các giao dịch về
nhà ở nói chung phải đảm bảo phải từ đủ 18 tuổi trở lên không bị mất năng lực hành vi
dân sự, không có khó khăn trong nhận thfíc và làm chủ hành vi, không bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự hoặc phải từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi thì phải có sự đồng ý của
người đại diện theo pháp luật. Đối với pháp nhân phải thỏa mãn theo Điều 74 Bộ luật dân sự 2015.
- Bên thuê nhà ở phải có điều kiện sau đây.
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng
ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Việt Nam; đáp fíng một số quy định pháp luật người nước ngoài đủ điều kiện và được
phép thuê nhà ở tại Việt Nam.
+ Bên thuê nhà ở là tổ chfíc thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; nếu tổ chfíc được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải
có chfíc năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.
- “Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê
được tính bằng mét vuông”3 .Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014: “Nhà
ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân”. Ngoài ra đối tượng là nhà ở có thể là nhà ở riêng lẻ; Nhà chung cư;
Nhà ở thương mại; Nhà ở công vụ; Nhà ở để phục vụ tái định cư; Nhà ở xã hội.
- Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các điều kiện luật định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014;
Phải đảm bảo điều kiện chung của hợp đồng và quan hệ nghĩa vụ Khoản 2 Điều 276
Bộ luật dân sự 2015, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, “muốn trở thành đối
tượng của hợp đồng thuê, đồng thời đảm bảo được tính khả thi trong quá trình thực
hiện thì nhà ở phải được xác định cụ thể (dựa theo mô phỏng hoặc hiện trạng thực tế,
càng cụ thể bao nhiêu khả năng tranh chấp càng giảm bớt bấy nhiêu) để đảm bảo tính
xác thực về loại đối tượng của hợp đồng thuê và giá trị sfí dụng trong quá trình khai thác”4.
2.3 Giá thuê nhà ở.
- Theo Điều 473 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thfí ba xác định theo yêu cầu của
các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. 8
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được
xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê”.
- Ngoài ra Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận … giá thuê và hình thfíc trả tiền
thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê
nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo
nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.
Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên
cho thuê có quyền đơn phương chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho
bên thuê theo quy định của pháp luật”.
- Ngoài những quy định trên thì việc xác định điều khoản giá trong hợp đồng thuê nhà
ở còn được xem xét dựa trên quy định chuyên ngành theo quy định của pháp luật.
2.4 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
- Theo Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định: “1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được
thỏa thuận về thời hạn thuê…”. Có thể thấy thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở được
xác định chủ yếu thông qua thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên đối với trường hợp nếu
không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không
thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích
thuê thì mỗi bên có quyền chấm dfít hợp đồng bất cfí lúc nào, nhưng phải thông báo
cho bên kia trước một thời gian hợp lý (Điều 474 Bộ luật dân sự 2015).
- Theo Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở quy định lại đặt ra trường hợp trong hợp
đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dfít sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho
thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dfít hợp đồng. “Đây là điểm
cụ thể về thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở nếu các bên không thỏa thuận thời hạn
hoặc có thỏa thuận nhưng không xác định rõ. Vì vậy, trường hợp có tranh chấp về điều
khoản thời hạn đối với hợp đồng thuê nhà ở thì quy định này sẽ được ưu tiên áp dụng
để giải quyết nhà ở”4.
2.5 Quyền nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
- Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
hướng dẫn để điều chỉnh lại không đề cập một cách cụ thể tới quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
- Nhìn chung dựa trên sự tự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên về quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở mà pháp luật sẽ tôn trọng và bảo đảm thực
hiện thỏa thuận đó của các bên nếu không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đfíc
xã hội. Nếu phát sinh các trường hợp ngoài thỏa thuận giới hạn quyền nghĩa vụ của cả
hai bên vẫn được luật điều chỉnh trong phần chung của hợp đồng thuê tài sản ( Bộ luật
dân sự 2015), các quy định khác của Luật nhà ở năm 2014.
2.6 Các trường hợp chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở.
- Theo Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định: 9
“1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dfít hợp đồng thuê
nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dfít hợp đồng
thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời
hạn thì hợp đồng chấm dfít sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho
bên thuê nhà ở biết việc chấm dfít hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dfít hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích
không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có
quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sfí
dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc
chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dfít theo quy định tại Điều 132 của Luật này”.
- Theo Khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối
tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc
khi hai bên thỏa thuận chấm dfít hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng
sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết
hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sfí dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận
trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở
hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua”.
- Theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không
được đơn phương chấm dfít hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà
và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng
thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; 10
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sfí dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự
đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân
phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thfí ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi
bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sfía chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên
thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
c) Khi quyền sfí dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thfí ba.
4. Bên đơn phương chấm dfít thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên
kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm
quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
- Có thể thấy Luật nhà ở 2014 đã quy định rất cụ thể về các trường hợp chấm dfít hợp
đồng thuê nhà ở. Từ đó đảm bảo việc chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở được diễn ra một
cách chính xác và phù hợp với thực tiễn pháp luật, góp phần giảm thiểu những tranh chấp không đáng có.
- Ngoài ra trong hợp đồng thuê nhà có thể có điều khoản về chấm dfít hợp đồng thuê
nhà trước thời hạn do hai bên ký kết giả định những nguyên nhân, tác động khách
quan, chủ quan… và phương thfíc thanh toán, bồi thường khi chấm dfít hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
3. Nhng vn đ trong thc tin áp dng hp đng thuê nhà .
3.1
Thc tin áp dng hp đng thuê nhà .
Trong những năm qua tốc độ đô thị hóa của Viêt Nam ngày càng tăng, theo “Phó Cục
trưởng Cục Phát triển đô thị, Tổng thư ký VUF, bà Trần Thị Lan Anh cho biết: Cả
nước hiện có 833 đô thị, trong đó bao gồm 2 đô thị đặc biệt, 20 đô thị loại I, 29 đô thị
loại II, 45 đô thị loại III, 85 đô thị loại IV và 652 đô thị loại V. Tỷ lệ đô thị hóa Việt
Nam năm 2019 là 38,4% và dự kiến sẽ vượt mốc 40% vào năm 2020”5. Kéo theo đó là
hàng loạt cơ sở hạ tầng, nhà ở sẽ được xây mới, cộng với việc tập trung quá đông dân
cư từ nơi khác đến để học tập và làm việc. Sẽ khiến cho nhu cầu thuê nhà ở gia tăng nhanh chóng.
Hiện nay “có 11,7% hộ dân cư đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn,
tăng 4,6 điểm phần trăm so với năm 2009 (năm 2009 là 7,1%). Đặc biệt, tại các địa
phương đông dân cư và tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống trong các ngôi
nhà/căn hộ đi thuê/mượn cao hơn các địa phương khác như Bình Dương (56,5%),
5 https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40-vao-nam-2020.html 11
thành phố Hồ Chí Minh (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), Hà Nội (15,8%). Tỷ lệ hộ sống
trong những ngôi nhà thuê/mượn ở khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với khu
vực nông thôn”6. Từ đó dễ làm phát sinh các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở
trên thực tế. Điển hình như một số vụ việc dưới đây.
Vụ việc thfí nhất: Ngày 18/8/2020 Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng
Nai xét xfí vụ việc “Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà”7.
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1975
Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
- Bị đơn: Bà Đặng Thị Hồng N, sinh năm 1988
Địa chỉ: Số 7F, tổ 6, khu phố 10, phường A, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
Đại diện theo ủy quyền bà Đào Thị Phương Dung, sinh năm 1989 (Theo văn bản ủy quyền ngày 21/5/2020).
Địa chỉ: D27, khu phố 1, phường B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Bà Nguyễn Thị Thúy D, sinh năm 1979
Địa chỉ: Số 16/4C, khu phố 1, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
2/ Ông Đặng Văn N, sinh năm 1957.
3/ Bà Hoàng Thị N1, sinh năm 1941.
4/ Bà Vũ Thị Dung, sinh năm 1980.
5/ Cháu Đặng Văn D1, sinh năm 2017.
6/ Cháu Đặng Văn B, sinh năm 2010.
- Tóm tắt nội dung bản án.
Ngày 30/11/2017, giữa anh T với chị Đặng Hồng N có ký hợp đồng thuê nhà ở và
quyền sfí dụng đất tại số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, căn nhà được xây dựng trên thfía đất số 421, tờ bản đồ số
12, phường An Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Giá cho thuê là 15.000.000
đồng/tháng; phương phfíc thanh toán: trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, trả vào
ngày mồng 05 hàng tháng (ngày dương lịch); thời hạn thuê 01 năm (từ ngày
30/11/2017 đến ngày 30/11/2018).Tuy nhiên từ ngày hết hạn hợp đồng chị N không trả
lại nhà, đất và thanh toán tiền thuê nhà mặc dù anh đã nhiều lần yêu cầu.
Nay anh T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Chấm đfít hợp đồng thuê nhà ký
ngày 30/11/2017 do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Giao trả căn nhà và quyền sfí
dụng đất đã thuê theo hợp đồng ký kết hai bên ngày 30/11/2017 và trả tiền thuê nhà
trong 16 tháng, tính từ ngày 30/11/2017 đến ngày 30/3/2019 là: 240.000.000 đồng. 6
http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan-so-va-nha-o-nam- 2019.html
7 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an 12
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thúy D trình bày: Chị thống
nhất với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chồng chị là anh Nguyễn Ngọc T.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Văn N trình bày: năm 2016, giữa
ông với chị Đặng Hồng N và anh Nguyễn Thanh Hải có giao dịch bằng miệng với
nhau để mua căn nhà và đất tại số nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với giá 2.000.000.000 đồng. Ông đã thanh toán
cho chị N, anh Hải số tiền 1.964.000.000 đồng. Ông đã nhiều lần đôn đốc chị N, anh
Hải làm thủ tục sang tên nhưng chị N và anh Hải không làm. Năm 2017 ông yêu cầu
chị N, anh Hải trả lại cho ông số tiền trên thì chị N, anh Hải mới trả cho ông được số
tiền 900.000.000 đồng. Chị N và anh Hải có viết giấy cam kết là khi nào chị N và anh
Hải thanh toán cho ông số tiền còn lại 1.064.000.000 đồng thì ông giao trả căn nhà trên
cho chị N, anh Hải. Hiện nay ông cùng vợ con và mẹ vợ ông đang sinh sống trên nhà
và đất trên. Nay ông T khởi kiện buộc chị Nguyễn Hồng N chấm dfít hợp đồng thuê
nhà, đất đồng thời trả lại nhà và quyền sfí dụng đất và thanh toán toàn bộ số tiền thuê
nhà, đất ký ngày 30/11/2017 thì ông không có ý kiến gì, ông không yêu cầu độc lập.
Nếu sau này giữa ông và bà N có tranh chấp thì ông sẽ khởi kiện bà N bằng một vụ kiện khác.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị N1, chị Vũ Thị Dung, cháu
Đặng Văn D1 và cháu Đặng Văn B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt
không có lý do nên không có ý kiến trình bày.
- Quyết định của tòa án.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Ngọc T đối với chị Đặng Hồng N về
việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.
Chấm dfít hợp đồng thuê nhà lập ngày 30/11/2017, giữa anh Nguyễn Ngọc T với
chị Đặng Hồng N đối với căn nhà số D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa, thành
phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai thuộc thfía đất số 421, tờ bản đồ số 12, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Buộc chị Đặng Hồng N giao trả căn nhà D16, khu dân cư An Hòa, phường An Hòa,
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho anh Nguyễn Ngọc T.
Buộc chị Đặng Hồng N phải thanh toán cho anh Nguyễn Ngọc T tiền thuê nhà từ
ngày 30/11/2017 đến tháng 3/2019 là 240.000.000 đồng. - Nhận xét về vụ án.
Xét thấy tòa án cần bổ sung thêm Điều 189 về quyền sfí dụng; Điều 191 về quyền
sfí dụng của người không phải là chủ sở hữu Bộ luật dân sự 2015 và Điều 129 về thời
hạn thuê và giá thuê nhà ở; Điều 131 về các trường hợp chấm dfít hợp đồng thuê nhà ở
Luật nhà ở 2014 vào bản án để có căn cfí pháp lý đươc chắc chắn hơn.
Vụ việc thfí hai: Ngày 06/04/2021 Tòa án nhân dân tỉnh Thái Bình xét xfí vụ việc
“Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà”8.
- Nguyên đơn: Nguyễn Văn H, sinh năm 1955; Bà Vũ Thị N, sinh năm 1963.
Đều cư trú: Tổ 01,phường P, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
8 https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an 13
Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn H và bà Vũ Thị N: Luật sư
Nguyễn Văn N - Văn phòng Luật sư N, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Thái Bình. Địa chỉ:
Số 154, đường T, phường T, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
- Bị đơn: Bà Đoàn Thị T, sinh năm 1966;
Nơi cư trú: Số nhà 59, đường P, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình.
- Tóm tắt nội dung bản án.
Ngày 21/9/2016 ông bà cho bà Đoàn Thị T thuê lại nhà để ở và kinh doanh với giá
04 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê 3 năm tính từ ngày 21/9/2016 đến ngày 21/9/2019.
Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bà T xin thuê tiếp nên ông bà đồng ý cho bà T thuê
tiếp nhiều lần, mỗi lần thuê từ 02 đến 03 tháng, lần cuối cùng bà T xin thuê đến ngày
08/02/2020, giao dịch thuê nhà những lần sau đều chỉ thỏa thuận miệng.
Đến thời hạn phải trả nhà cho ông bà, bà T không trả nhà và không trả tiền thuê
nhà của 4 tháng cuối, tổng là 12 triệu đồng. Ông bà nhiều lần đòi bà T trả nhà và trả
tiền thuê nhà nhưng bà T không trả và đưa ra lý do không chính đáng để cố tình chiếm
giữ nhà ở nên ngày ngày 14/02/2020 ông H, bà N đến ngôi nhà số 59, đường P cắt
khoá cfía đại, hàn xì cfía lại không cho bà T ở nữa nhưng bà T vẫn mở cfía sau của ngôi nhà để vào ở.
Ông H, bà N khởi kiện yêu cầu bà T phải trả lại căn nhà số 59, đường P cho ông H,
bà N và có nghĩa vụ trả cho ông bà tiền thuê nhà còn thiếu là 12 triệu đồng. Tại phiên
toà sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu về việc đòi bà T trả số tiền 12 triệu đồng tiền thuê nhà.
Về hợp đồng thuê nhà của vợ chồng ông H với thời hạn 03 năm, bà T xác nhận nội
dung và hình thfíc như nguyên đơn trình bày. Bà đã trả đủ tiền thuê nhà. Khi gần hết
hạn hợp đồng bà T đề nghị ông H cho bà thuê tiếp 06 tháng nữa, vợ chồng ông H đồng
ý. Lần hợp đồng thuê nhà này, hai bên chỉ giao dịch miệng, không lập văn bản.
Bà T trình bày đã trả tiền thuê nhà cho vợ chồng ông H nhiều lần, khi trả tiền có
viết giấy biên nhận, lần trả cuối cùng là giáp Tết Canh Tý năm 2020.
Từ ngày 21/01/2020 (âm lịch) đến nay bà T không ở tại căn nhà số 59 đường P,
nhưng đồ dùng sinh hoạt hàng ngày của bà vẫn để trong nhà và thỉnh thoảng bà có vào nhà qua cfía sau.
Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, bà T có quan điểm: Không chấp
nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì bà đã trả hết tiền thuê nhà cho vợ chồng
ông H, bà xin chuộc lại căn nhà số nhà 59, đường P và yêu cầu vợ chồng ông H trả lại
cho bà số tiền 350 triệu đồng bà bị mất ngày 21/01/2020 (âm lịch). Sau đó, bà T thay
đổi quan điểm, bà đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ông H nhưng chỉ trả khi cơ quan
Công an giải quyết xong việc bà bị mất 350 triệu đồng.
Tiếp đó bà T lại có quan điểm: không đồng ý trả lại nhà cho vợ chồng ông H vì khi
chưa hết thời hạn thuê nhà, vợ chồng ông H đã tự ý đến phá cfía nhà,vất đồ đạc của bà
ra ngoài đường. Bà T không yêu cầu vợ chồng ông H trả lại số tiền thuê nhà của 09
ngày (từ ngày 21/01/2020 âm lịch đến ngày 30/01/2020 âm lịch) bà đã trả tiền thuê
nhà nhưng không được ở.
- Quyết định của tòa sơ thẩm. 14
Bản án số 22/2020/DS-ST ngày 15/12/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T
quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà của nguyên
đơn; Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn bộ đồ dùng cá nhân của bà T và trả lại nhà
số 59, phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H và bà N.
- Quyết định của tòa phúc thẩm.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê nhà của nguyên đơn;
Buộc bà Đoàn Thị T phải di rời toàn bộ đồ dùng cá nhân của bà T và trả lại nhà số 59,
phố Phan Bá Vành, tổ 16 (tổ 36 cũ), phường K, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho ông H và bà N.
Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông H và bà N về việc kiện đòi bà T trả 12 triệu đồng tiền thuê nhà. - Nhận xét về vụ án.
Lúc đầu Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng một số điều luật của Bộ luật Dân sự 2015
gồm: Điều 280 về thực hiện nghĩa vụ trả tiền; Điều 463 về hợp đồng vay tài sản; Điều
466 về nghĩa vụ trả nợ của bên vay; Điều 470 về thực hiện hợp đồng vay có kỳ hạn;
Điều 473 về giá thuê; Điều 476 về giao tài sản thuê là áp dụng pháp luật không chính
xác; Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết đối với một phần yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn do nguyên đơn rút yêu cầu tại phiên tòa nhưng không áp dụng Điều 244
Bộ luật Tố tụng dân sự là không đầy đủ và Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trùng lặp nhiều
lần về quyền yêu cầu thi hành án của người được thi hành án. Tòa án cấp phúc thẩm đã
sfía bản án sơ thẩm để khắc phục các vấn đề trên và rút kinh nghiệm đối với Tòa án
cấp sơ thẩm. Do đó tôi Đồng tình với phán quyết của tòa án phúc thẩm.
3.2 Những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Mặc dù đã có những luật điều chỉnh về hợp đồng thuê nhà ở như: Luật dân sự 2015;
Luật nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên từ thực tế ký kết và
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở còn nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến các tranh chấp
không những gia tăng về số lượng mà tính chất của nó cũng hết sfíc phfíc tạp và ngày
càng gay gắt. Nhiều vụ tranh chấp được giải quyết nhiều lần nhưng vẫn còn khiếu kiện
kéo dài. Qua đó ta thấy được một số bất cập như sau.
- Thfí nhất nhiều hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu khi xác lập.
Căn cfí vô hiệu đó có thể là do sai về hình thfíc, các bên giao kết hợp đồng thuê nhà
ở bằng miệng trong khi Luật quy định phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội
dung theo luật định (Điều 121 Luật nhà ở 2014); không đáp fíng được về điều kiện của
nhà ở tham gia giao dịch (Điều 118 Luật nhà ở 2014); không đáp fíng được về điều
kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản
2014) Dẫn đến khi xảy ra tranh chấp sẽ gây nhiều khó khăn trong việc giải quyết vụ
việc. Trong thực tế giải quyết tranh chấp có những vụ việc không có căn cfí để giải
quyết do không có hợp đồng thuê nhà ở. Giao dịch thuê nhà chỉ thỏa thuận bằng miệng
hoặc đã được lập bằng văn bản nhưng đã thất lạc.
- Thfí hai chưa đảm bảo được quyền, lợi ích chính đáng phù hợp của cá nhân khi đặt
điều kiện về năng lực hành vi dân sự.
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá nhân thì phải
có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự…”. Điểm a Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá 15
nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về
nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự…”. Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở
2014 quy định: “Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam…”.
Trong khi đó theo Khoản 2 Điều 16 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Mọi cá nhân
đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau”. Khoản 3 Điều 16 Bộ Luật dân sự 2015
quy định: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm
dfít khi người đó chết”. Khoản 3 Điều 7 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Quyền tham
gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó”. Từ các Điều luật này cho
thấy rằng mọi cá nhân đều được tham gia vào các quan hệ cho thuê nhà ở và có nghĩa
vụ phát sinh từ quan hệ đó.
Đối với trường hợp người bị mất năng lực, hạn chế hay có khó khăn trong nhận thfíc
và làm chủ hành vi họ có nhu cầu thuê nhà ở như những người khác, trong khi đó nếu
họ không thể tự xác lập giao dịch thì người đại diện hợp pháp sẽ là người khác lập
thực hiện thay. Nhưng Điều 119 kể trên tại Luật Nhà ở 2014 có đề cập cá nhân phải có
đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở mới được tham gia, lại
đang tự hạn chế quyền tham gia giao dịch thuê nhà ở của cá nhân và không có sự
không thống nhất Bộ Luật dân sự 2015.
- Thfí ba về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở.
Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nếu là cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì … phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú
hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”. Bên cạnh đó, quy định cá
nhân phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam “chỉ phù hợp đối với các
giao dịch về mua bán, chuyển nhượng hợp đồng, thuê mua nhà ở, tặng cho, trao đổi…
tfíc là các giao dịch phát sinh quyền sở hữu nói chung”4. Còn đối với hoạt động thuê,
mượn, uỷ quyền quản lý không nhất thiết phải có điều kiện này. Cho nên việc quy định
quá vắn tắt để áp dụng cho các loại giao dịch chung về nhà ở sẽ không phù hợp.
4. Giải pháp, kiến nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp
đồng thuê nhà ở.
Thfí nhất hiện nay theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “với trường
hợp … cho thuê … thì không bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có nhu cầu”. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công
chfíng, do đó, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở không phụ thuộc vào việc hợp
đồng có được công chfíng, chfíng thực hay không. Dù các bên chỉ ký kết hợp đồng
thuê nhà ở mà không có nhu cầu công chfíng, chfíng thực thì hợp đồng vẫn có giá trị
pháp lý. Tuy nhiên trên thực tế cho thấy đa số các vụ việc tranh chấp liên quan hợp
đồng thuê nhà ở đều bắt nguồn từ việc hợp đồng thuê nhà ở không có công chfíng,
chfíng thực, khi xảy ra tranh chấp với các hợp đồng thuê nhà ở thì sẽ làm tăng thời
gian nghĩa vụ chfíng minh khi xuất trình hợp đồng thuê nhà ở với các cơ quan tư pháp.
Nhưng nếu bắt hợp đồng thuê nhà ở nào cũng cần phải công chfíng, chfíng thực nhất là
đối với diện tích nhà ở cho thuê nhỏ, giá trị không lớn thì lại gây mất thời gian, công
sfíc, tốn kém thêm tiền bạc của các bên. Theo đó nên sfía đổi Khoản 2 Điều 122 Luật
Nhà ở 2014 theo hướng quy định hợp đồng thuê nhà ở có diện tích từ 20m2 trở lên thì 16
bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng; còn hợp đồng thuê nhà ở có diện tích
từ 20m2 trở xuống thì không bắt buộc phải công chfíng, chfíng thực hợp đồng. Việc
công chfíng, chfíng thực hợp đồng thuê nhà ở sẽ đảm bảo cho việc nội dung của hợp
đồng đã hoàn toàn được pháp luật thừa nhận, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên
đều bình đẳng như nhau. Đồng nghĩa với việc nếu có xảy ra tranh chấp trên thực tế mà
cần có sự can thiệp giải quyết của Tòa án thì hợp đồng thuê nhà ở đã được công
chfíng, chfíng thực sẽ được sfí dụng như một bằng chfíng trước Tòa mà không cần phải chfíng minh.
Thfí hai pháp luật cần có các biện pháp hành chính cưỡng chế hỗ trợ khi hợp đồng
thuê nhà ở đã hết hạn, khi bên thuê nhà ở vi phạm hợp đồng mà cố tình không trả lại
nhà ở cho thuê… thì buộc bên thuê nhà ở phải giao lại nhà cho chủ sở hữu nếu có
chfíng cfí xác thực, tránh cho bên thuê nhà ở lợi dụng pháp luật để khởi kiện dân sự
tìm cách kéo dài vụ kiện để tiếp tục ở lại căn nhà đó. Do quá trình tố tụng dân sự từ
nhận đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, thu thập chfíng cfí, chuẩn bị xét xfí, xét xfí sơ thẩm,
kháng cáo, xét xfí phúc thẩm, thi hành án… mất rất nhiều thời gian có khi kéo dài đến
cả năm sẽ gây thiệt hại cho chủ sở hữu và làm mất thời gian, hao tổn nhân lực, vật lực
cho việc xét xfí vụ kiện.
Thfí ba nhà nước cần ban hành những chính sách đảm bảo các quyền dân sinh cho
người thuê nhà ở: như giá nhà, giá điện, giá nước….; quy định về các điều kiện nhà trọ
phải đảm bảo an toàn, vệ sinh; quy định về đăng kí tạm trú, công nhận nơi cư trú và
các quyền lợi nơi cư trú nói chung để đảm bảo tốt nhất cho người thuê nhà ở.
Thfí tư việc nâng cao ý thfíc pháp luật cho mọi tầng lớp nhân dân, xây dựng lối sống
tuân thủ pháp luật là một công việc quan trọng, vừa có tính cấp thiết, vừa là công việc
có tầm chiến lược lâu dài, nhất là trong thời kỳ hội nhập, công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, cần yêu cầu phát huy hơn nữa vai trò của ý thfíc pháp luật. Chỉ có nâng cao ý thfíc
pháp luật của người dân mới có những bản hợp đồng thuê nhà ở chất lượng và đúng
pháp luật. Từ đó giảm tải được các vụ việc tranh chấp thuê nhà ở cho tòa án, để tòa án
có thể tập trung giải quyết được nhiều vụ việc khác.
Thfí năm cần đẩy mạnh công tác bồi dưỡng đội ngũ cán bộ pháp lý có năng lực và
trình độ, có phẩm chất chính trị và phong cách làm việc tốt để bố trí vào các cơ quan
làm công tác pháp luật, pháp chế. Hoạt động của đội ngũ cán bộ pháp lý này sẽ góp
phần hạn chế những vụ việc liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở đã xét xfí sơ thẩm
nhưng bị kháng cáo phải xét xfí phúc thẩm.
Thfí sáu pháp luật có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, được coi là phương
tiện cơ bản để nhà nước quản lý xã hội, là nhân tố điều chỉnh các quá trình xã hội.
“Hiện nay hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành còn bộc lộ sự mâu thuẫn, chồng
chéo, chưa đảm bảo tính thống nhất hài hoà, sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật với
nhau, giữa văn bản luật và văn bản dưới luật, các văn bản dưới luật với nhau còn khá
phổ biến. Đây là hạn chế lớn nhất của hệ thống pháp luật nước ta, điều đó gây khó
khăn rất nhiều cho công tác tổ chfíc thực hiện và áp dụng pháp luật”9. Cho nên cần xây
dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, đủ để điều chỉnh mọi quan hệ xã hội, là
cơ sở cho mọi hoạt động của cơ quan nhà nước, tổ chfíc xã hội và công dân. Chỉ có
9 http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-nham-xay-dung-loi-
song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 17
như thế mới giải quyết được nhanh chóng và hợp tình, hợp lý những tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thuê nhà ở.
Thfí bảy Việt Nam nên học hỏi những kinh nghiệm từ sự thành công về vấn đề hợp
đồng thuê nhà ở của các nước trên Thế giới. Học hỏi có chọn lọc, phù hợp với tình
hình kinh tế - xã hội của đất nước, tâm lý của người dân Việt Nam nhưng vẫn đi theo
xu hướng hội nhập Thế giới. Để làm được điều này, cần phải có những nhà làm luật
chuyên ngành, nghiên cfíu kỹ lưỡng về vấn đề này để có thể đưa ra những ý kiến đạt
hiệu quả cao. Từ đó áp dụng được vào thực tiễn xã hội của Việt Nam. KẾT LUẬN
Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế đang diễn ra mạnh mẽ, các vấn đề xã hội mới
nảy sinh ảnh hưởng đến xu hướng phát triển chung của cả đất nước. Trong đó các vấn
đề về hợp đồng thuê nhà ở là vô cũng bfíc thiết do hiện tại nhu cầu tìm nhà ở đang diễn
ra một cách nhanh chóng. Không chỉ là nhu cầu cơ bản của con người nó còn đóng
góp cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội hiện tại. Do đó việc hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng thuê nhà ở là một vấn đề cần quan tâm ngay lúc này.
Qua báo cáo thực tập trên về chuyên đề “Hợp đồng thuê nhà ở-một số bất cập
trong thực tiễn áp dụng”. Tôi đã khái quát được về hợp đồng thuê nhà ở; phân tích
những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở; nêu ra
những vấn đề trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở và đưa ra giải pháp, kiến
nghị nhằm hạn chế những bất cập trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê nhà ở.
Do kiến thfíc và kinh nghiệm còn hạn chế nên báo cáo thực tập này không tránh
khỏi những sai sót nhất định, rất mong nhận được sự nhận xét góp ý của thầy/cô để bài
báo cáo thực tập này được hoàn thiện hơn. 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật 1. Luật dân sự 1995. 2. Luật dân sự 2005. 3. Luật nhà ở 2014.
4. Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
5. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 6. Luật dân sự 2015.
Giáo trình, Sách tham khảo
7. Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân sự Việt Nam , tập 1,
Nxb Công an nhân dân Hà Nội.
8. Trường Đại học Luật Hà Nội (2020) , Giáo Trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2,
Nxb Công an nhân dân Hà Nội.
9. Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015
(Hà Nội: Nxb. Hồng Đfíc, 2016), tr. 367. Luận văn
10. Lê Thị Luyến (2011), luận văn thạc sĩ luật học, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy
định của pháp luật hiện hành ,PGS. TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn, Hà Nội.
11. Nguyễn Quang Thái (2020), luận văn thạc sĩ Luật học, Hợp đồng thuê nhà ở
theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hoà Bình, PGS.
TS. Trần Thị Huệ hướng dẫn, Hà Nội. Trang Wed
12. https://www.acvn.vn/toc-do-do-thi-hoa-o-viet-nam-du-kien-se-vuot-moc-40- vao-nam-2020.html
13. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta563917t1cvn/chi-tiet-ban-an
14. https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta696113t1cvn/chi-tiet-ban-an
15. https://luatminhkhue.vn/hop-dong-la-gi---khai-niem-hop-dong-duoc-hieu-nhu- the-nao--.aspx
16. http://www.thanhtravietnam.vn/nghien-cuu-trao-doi/nang-cao-y-thuc-phap-luat-
nham-xay-dung-loi-song-tuan-thu-phap-luat-cua-nhan-dan-trong-nha-nuoc-
phap-quyen-xhcn-viet-nam-190707 19
17. http://www.tongdieutradanso.vn/thong-cao-bao-chi-ket-qua-tong-dieu-tra-dan- so-va-nha-o-nam-2019.html 20