Báo Cáo Tóm Tắt Luật Đất Đai 2024: Tác Động Đến Doanh Nghiệp Bất Động Sản | Môn Luật đất đai - Học viện Tư pháp

lOMoAR cPSD| 59452058
MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 TÁC ĐỘNG ĐẾN DOANH
NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Điểm Cơ sở Luật Đất ai 2024
Ghi chú, diễn giải mới pháp lý - Việc không quy
ịnh: hộ gia ình là thành -
Hộ gia ình không còn là chủ
viên sử dụng ất => hạn thể sử dụng ất; chế tranh chấp, vì -
Người Việt Nam ịnh cư ở nhiều trường hợp
nước ngoài là công dân Việt Nam: không xác ịnh ược,
ược xếp chung nhóm với cá nhân không xác ịnh chính Việt - Điều 4 xác thành viên hộ gia Nam; Luật Đất Về chủ ình sử dụng ất; -
“Người gốc Việt Nam ịnh cư ở ai 2024; - thể sử - Tăng cơ hội tiếp
nước ngoài” sẽ ược quy ịnh thành Điều 5 dụng ất cận ất ai của doanh
chủ thể ộc lập với người Việt Nam Luật Đất nghiệp có vốn ầu tư
ịnh cư ở nước ngoài là công dân ai 2013 nước ngoài; Việt Nam; - Giảm bớt sự -
Tổ chức kinh tế có vốn ầu tư phân biệt ối xử giữa
nước ngoài (áp dụng thủ tục ầu tư doanh nghiệp trong
như nhà ầu tư nước ngoài) mới bị nước và doanh nghiệp phân biệt ối xử có vốn ầu tư nước ngoài. lOMoAR cPSD| 59452058
Nêu căn cứ giao ất cụ thể cho từng
trường hợp: ấu giá, ấu thầu; giao ất
không thông qua ấu giá, ấu thầu:
- Đối với dự án ã nằm trong kế
hoạch sử dụng ất hàng năm: Kế - Điều 67, Căn cứ
hoạch sử dụng ất hàng năm và văn Điều 116 giao ất,
bản xác ịnh có dự án (quyết ịnh Luật Đất cho thuê
chấp thuận chủ trương ầu tư ồng ai 2024; - ất, cho
thời chấp thuận nhà ầu tư hoặc Luật Đất ai 2013 không Điều 52 chuyển
quyết ịnh chấp thuận nhà ầu tư) - chia từng trường hợp Luật Đất mục ích
Đối với dự án chưa có trong kế ai 2013; - sử dụng
hoạch sử dụng ất hàng năm: không Điều 29 ất
phải bổ sung kế hoạch sử dụng ất Luật Đầu
hàng năm, căn cứ vào: quyết ịnh tư 2020.
chấp thuận chủ trương ầu tư ồng
thời chấp thuận nhà ầu tư hoặc
quyết ịnh chấp thuận nhà ầu tư Giao ất, cho thuê - Điều ất ối với
Phải: thực hiện xong bồi thường, hỗ
117 Luật Nhà nước không phải
ất ang có trợ, tái ịnh cư Đất ai thực hiện thủ tục thu người sử
- Bổ sung thêm trường hợp ngoại trừ: 2024;
hồi ất ể giao lại cho bên
dụng cho trường hợp ược chuyển nhượng dự
- Điều 53 nhận chuyển nhượng dự người
án theo pháp luật kinh doanh bds Luật Đất án bất ộng sản khác ai 2013 - Điều
Bổ sung trường hợp “Đồng bào dân 118 Luật Giao ất
tộc thiểu số không phải là cá nhân Đất ai không thu
trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng tiền sử 2024;
thuộc ối tượng giao ất không thu tiền dụng ất - Điều 54
sử dụng ất theo chính sách quy ịnh tại Luật Đất
Điều 16 của Luật này.” ai 2013 lOMoAR cPSD| 59452058
Ngoài các trường hợp theo Luật Đất
ai 2013, Luật Đất ai 2024 Bổ sung
thêm trường hợp ược giao ất có thu
tiền sử dụng ất, cụ thể: - Tổ chức kinh
tế: giao ất ể thực hiện dự án nhà ở xã
hội; dự án ầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư theo quy ịnh của pháp
luật về nhà ở; nhà ở cho lực lượng vũ Hai trường hợp ược
trang nhân dân; xây dựng cơ sở lưu giao ất có thu tiền sử
giữ tro cốt. - Tổ chức kinh tế có vốn Điều 119 dụng ất áng ể doanh
Giao ất có ầu tư nước ngoài, người gốc Việt Luật Đất nghiệp lưu ý ó là: thu
Nam ịnh cư ở nước ngoài: sử dụng ất ai 2024; - Giao ất ể thực hiện tiền sử
do nhận chuyển nhượng dự án bất ộng Điều 55
dự án nhà ở xã hội; - dụng ất
sản theo quy ịnh của pháp luật về kinh Luật Đất Tổ chức kinh tế có
doanh bất ộng sản thuộc trường hợp ai 2013 vốn ầu tư nước ngoài
Nhà nước giao ất có thu tiền sử dụng nhận chuyển nhượng ất dự án bất ộng sản
Hộ gia ình, cá nhân, người gốc Việt
Nam ịnh cư ở nước ngoài, tổ chức
kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn ầu tư
nước ngoài ược giao ất do ược bồi
thường bằng ất khi Nhà nước thu hồi lOMoAR cPSD| 59452058
- Giới hạn trường hợp ược Nhà nước
cho thuê ất trả tiền một lần, cụ thể
các trường hợp sau ây mới ược cho
thuê trả tiền một lần
+ Thực hiện dự án ầu tư sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Điều 120 Luật
+ Sử dụng ất khu công nghiệp, cụm Đất ai
Cho thuê công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà 2024; Giúp tăng ngân sách ất
lưu trú công nhân trong khu công Điều 56; nhà nước
nghiệp; ất sử dụng vào mục ích công
cộng có mục ích kinh doanh; sử dụng - Luật
ất thương mại, dịch vụ ể hoạt ộng du Đất ai
lịch, kinh doanh văn phòng; 2013.
+ Sử dụng ất ể xây dựng nhà ở xã hội
cho thuê theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở.
Bổ sung thêm trường hợp chuyển
mục ích sử dụng ất nhưng không
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính: - Điều
Trường hợp sử dụng ất có nguồn gốc 121 Luật Chuyển
là ất ở hoặc ất phi nông nghiệp có Đất ai mục ích
thời hạn sử dụng ất ổn ịnh lâu dài 2024; sử dụng
phù hợp quy ịnh của pháp luật ã - Điều 57 ất
chuyển sang sử dụng vào mục ích Luật Đất
khác mà nay có nhu cầu chuyển lại ai 2013.
thành ất ở và phù hợp với quy hoạch
sử dụng ất thì không phải nộp tiền sử dụng ất. lOMoAR cPSD| 59452058 Điều kiện giao ất,
Điều chỉnh thẩm quyền cho phép - Điều
chuyển mục ích sử dụng ất trồng cho thuê 122 Luật
lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ất, cho Đất ai
ặc dụng, ất rừng sản xuất chỉ phép 2024;
thuộc về Hội ồng nhân dân cấp tỉnh, chuyển - Điều 58
(trừ... ). LĐĐ 2013 thì chia theo quy mục ích Luật Đất
mô diện tích xin chuyển ể xác ịnh ai 2013. sử dụng
thẩm quyền thuộc về Thủ tướng ất
Chính Phủ hay Hội ồng nhân dân cấp tỉnh;
- Bổ sung quy ịnh chuyển mục ích sử
dụng ất ể thực hiện dự án nhà ở thương mại lOMoAR cPSD| 59452058 Điều 127 LĐĐ 2024:
1. Được thực hiện trong các trường - Không bắt buộc hợp: phù hợp với kế hoạch -
Không thuộc trường hợp nhà
sử dụng ất hàng năm; -
nước thu hồi ất ể phát triển kinh tế
Trường hợp chủ ầu tư
xã hội ược quy ịnh tại Điều 79 LĐĐ có ất thì Nhà nước 2024; không thực hiện thu -
Đối với trường hợp sử dụng ất hồi ất;
ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở thương mại thì chỉ ược thỏa thuận - So sánh quy ịnh
về nhận quyền sử dụng ất ở; - Các tại Điều 127 và Khoản
trường hợp không sử dụng vốn ngân 6 Điều 45 LĐĐ 2024?
sách nhà nước và thuộc trường hợp
“6. Tổ chức kinh tế
thu hồi ất tại Điều 79 mà nhà ầu tư Thỏa ược nhận chuyển
lựa chọn phương án thỏa thuận về
nhượng quyền sử dụng
thuận về nhận quyền sử dụng ất, không ề xuất
ất nông nghiệp phải có nhận thu hồi ất.
phương án sử dụng ất quyền sử 2.
Nếu có diện tích ất do cơ
Điều 45, nông nghiệp ược Ủy
dụng ất ể quan, tổ chức của Nhà nước quản lý Điều 127 ban nhân dân cấp
thực hiện nhưng không tách ược thành dự án Luật Đất
huyện chấp thuận. dự
án ộc lập thì diện tích ất do cơ quan, tổ ai 2024.
Phương án sử dụng ất
phát triển chức của Nhà nước quản lý ược ưa
nông nghiệp phải có
kinh tế - vào tổng diện tích ất ể lập dự án và
các nội dung chính sau xã hội
ược Nhà nước thu hồi ể giao, cho ây:
thuê cho nhà ầu tư thực hiện dự án
không phải thông qua hình thức ấu
a) Địa iểm, diện tích,
giá quyền sử dụng ất, không phải ấu
mục ích sử dụng ất; b)
thầu lựa chọn nhà ầu tư thực hiện dự
Kế hoạch sản xuất, án có sử dụng ất. kinh doanh nông 3. Điều kiện: nghiệp; a)
Phù hợp với quy hoạch sử c) Vốn ầu tư;
dụng ất cấp huyện ã ược phê duyệt d) Thời hạn sử và công bố; dụng ất; b)
Chủ ầu tư phải áp ứng các
) Tiến ộ sử dụng ất.
iều kiện quy ịnh tại Điều 122 của
Luật này; ối với trường hợp sử dụng ất lOMoAR cPSD| 59452058
ể thực hiện dự án ầu tư xây dựng nhà
ở thương mại thì ược thỏa thuận về
nhận quyền sử dụng ất ở; c) Có văn
bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận
quyền sử dụng ất ể thực hiện dự án.
=> Chờ Chính phủ hướng dẫn chi tiết
Một vài dự án nhà nước thu hồi ất ể
phát triển kinh tế - xã hội: - Thực
hiện dự án ầu tư xây dựng nhà ở xã
hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận - LĐĐ 2024
về nhận quyền sử dụng ất; - Dự án không chia theo thẩm
ầu tư xây dựng nhà ở công vụ; quyền chấp thuận như -
Dự án ầu tư cải tạo, xây dựng Luật Đất ai 2013, mà
lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ
chỉ xác ịnh loại dự án ó
sở hữu nhà chung cư thỏa thuận có thuộc trường hợp
chuyển nhượng quyền sử dụng ất cho phải thu hồi ất hay Thu hồi
chủ ầu tư ể thực hiện dự án ầu tư cải không; ất ể
tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo - Dự án nhà ở
phát triển quy ịnh của Luật Nhà ở;
thương mại; dự án bất kinh tế - - Dự án tái ịnh cư; ộng sản thương mại, xã hội -
Thực hiện dự án khu công dịch vụ (toàn nhà văn
nghiệp, cụm công nghiệp; khu công phòng, trung tâm nghệ cao; thương mại, căn hộ du -
Thực hiện dự án ầu tư xây
lịch, biệt thự du lịch)
dựng khu ô thị có công năng phục vụ không thuộc trường
hỗn hợp, ồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ hợp nhà nước thu hồi
thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo ất
quy ịnh của pháp luật về xây dựng ể
xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang ô thị; -
Dự án khu dân cư nông thôn; lOMoAR cPSD| 59452058 Nguyên
Bổ sung một số nguyên tắc quan tắc bồi - Điều 91 trọng sau: Luật Đất ai 2013 không thường,
- Việc phê duyệt phương án bồi LĐĐ hỗ trợ tái có nguyên tắc này
thường, hỗ trợ, tái ịnh cư và việc bố 2024; ịnh cư
trí tái ịnh cư phải ược hoàn thành - Điều 71
trước khi có quyết ịnh thu hồi ất. LĐĐ 2013 Bồi
thường về 1. Hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất ất
khi nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ất, - Điều 96 Tăng sự lựa chọn, linh
Nhà nước nếu có ủ iều kiện ược bồi thường quy Luật Đất
hoạt về hình thức bồi
thu hồi ất ịnh tại Điều 95 của Luật này thì ược ai 2024; - thường khi thu hồi ất nông
bồi thường bằng ất nông nghiệp hoặc Điều 77 nông nghiệp của hộ gia nghiệp
bằng tiền hoặc bằng ất có mục ích sử Luật Đất ình, cá nhân
của hộ gia dụng khác với loại ất thu hồi hoặc ai 2013. ình, cá bằng nhà ở. nhân lOMoAR cPSD| 59452058 -
Đã bỏ quy ịnh về khung giá
ất, xác ịnh giá ất theo giá thị trường
và quy ịnh về bảng giá ất ược xây
dựng ịnh kỳ hàng năm. Việc bỏ
khung giá ất nhằm luật hóa theo nội
dung tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương Đảng.; - Bỏ khung giá ất
-Luật Đất ai 2024 quy ịnh nguyên tắc - Bỏ phương pháp
Bỏ quy ịnh giá ất, giá ất thị trường, căn cứ chiết trừ; ịnh
về ịnh giá ất, thông tin ầu vào ể xác ịnh - Việc bỏ khung “khung
giá ất, các phương pháp ịnh giá ất; bổ giá ất và xây dựng - Từ Điều giá ất”
sung quy ịnh về tư vấn thẩm ịnh giá bảng giá ất phù hợp 158 ến theo quy ất; với thị trường; linh Điều 162 ịnh hiện -
Bảng giá ất lần ầu ể công bố hoạt trong việc iều Luật Đất
hành, chỉ và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm chỉnh bảng giá ất; ơn ai 2024 còn
2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân giản hóa quy trình iều
“bảng giá cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội chỉnh bảng giá ất có ất”
ồng nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh iều thể sẽ tháo gỡ ược
chỉnh, sửa ổi, bổ sung bảng giá ất ể vướng mắc cho các dự
công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng án ang triển khai
01 của năm tiếp theo. - Quy ịnh 04
phương pháp ịnh giá ất, bao gồm:
Phương pháp so sánh, phương pháp
thu nhập, phương pháp thặng dư,
phương pháp hệ số iều chỉnh giá ất. Quyền
Đối với ất giao có thu, thuê ất trả tiền Từ Điều của chủ
một lần, bổ sung quyền: 32 ến lOMoAR cPSD| 59452058 thể sử
Thế chấp QSDĐ tại tổ chức kinh tế Điều 44
dụng ất: tổ khác hoặc cá nhân theo quy ịnh của Luật Đất
chức kinh pháp luật; (tổ chức kinh tế có vốn ầu ai 2024.
tế, tổ chức tư nước ngoài không có quyền này) kinh
Đối với ất thuê trả tiền hàng năm, bổ tế có vốn sung quyền:
ầu tư nước + Thế chấp tài sản tại tổ chức kinh tế ngoài
khác hoặc cá nhân theo quy ịnh của
pháp luật; (Tổ chức kinh tế có vốn ầu
tư nước ngoài thì không có quyền này)
+ bán tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với ất và quyền thuê trong hợp ồng thuê ất.
+ Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với ất và quyền thuê trong hợp ồng thuê ất;