KINH TẾ LƯỢNG Đề tài
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀỞ TP.HCM
GVHD:Lê Thanh Hoa
Nhóm thực hiện:
Chung Thủy Hảo K104071180
Võ Thị Ngọc Hậu K104071182
Tô Kim Hồng K104071187
Trần Ngọc Sông Ngân K104071211
Lê Hoài Phương K104071232
Lê Thị Bảo Yến K104071276
Tp.HCM, ngày 23 tháng 5 năm 2012 I. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
Ông cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp”, đây là kinh nghiệm được đúc kết qua
hàng trăm năm lịch sử và trở thành phương châm phát triển kinh tế của nước ta
trong mọi thời đại, đặc biệt là khi dân số đang không ngừng gia tăng một cách
nhanh chóng như hiện nay. Nhân khẩu càng nhiều, nhu cầu về nơi ăn chốn ở càng
cao thì việc tìm kiếm nhà cửa càng trở nên bức thiết, mọi người đổ xô đi thuê nhà,
mua nhà và chỗ ở ngày càng khan hiếm hơn. Nhưng không phải muốn nhà là có thể
mua nhà, vậy làm thế nào để có thể sở hữu một ngôi nhà phù hợp với mong muốn
và khả năng tài chính của bản thân?
Vấn đề nan giải này đã được đặt ra từ lâu, nhưng nhìn chung vẫn chưa được giải
quyết một cách triệt để, bên cạnh những yếu tố người ta có thể đánh giá một cách
khách quan vẫn tồn tại rất nhiều khía cạnh khó nhìn thấy, cho nên, đôi khi chúng ta
dễ bị lợi dụng trong quá trình tìm kiếm và mua nhà. Thông thường, người mua hay
tin vào lời của những nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán này mà bỏ qua việc tự
mình tìm hiểu sơ lược về thị trường bất động sản có liên quan. Để khắc phục tình
trạng trên, nhóm chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài nghiên cứu về“Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM”. Sở dĩ chúng tôi chọn địa bàn nghiên cứu là
Tp HCM bởi vì đây được xem là trung tâm kinh tế lớn với diện tích khá rộng, đồng
thời cũng là nơi tập trung của hàng triệu người đang sinh sống và làm việc, cho nên
nhu cầu về nhà ở được xem là một trong những vấn đề đáng quan tâm hiện nay.
2. Mục đích, nhiệm vụ ● Mục đích: -
Giúp người mua nhà có được những hiểu biết cơ bản về giá cả và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá cả nhà đất để tránh những thiệt hại không đáng có. -
Tạo điều kiện cho những người quan tâm đến vấn đề nhà đất (đặc biệt là sinh viên
theo ngành bất động sản) có cái nhìn toàn diện về mức độ tác động của các yếu tố
đến giá nhà đất cũng như nắm bắt được nhu cầu của người mua nhà trên thị trường. 2
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM -
Đi vào phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố nói trên để đưa ra những giải pháp tối
ưu nhằm hạn chế tối đa các rủi ro trên thị trường nhà đất nói riêng và thị trường bất
động sản nói chung (rút ra ý nghĩa thực tế). ● Nhiệm vụ: -
Tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá cả nhà đất hiện nay. -
Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá cả nhà đất. -
Đưa ra những kết luận cụ thể để góp phần xây dựng các giải pháp nhằm đánh giá
chính xác giá trị của nhà đất (giá cả phải phù hợp với giá trị).
3. Đối tượng, phạm vi -
Đối tượng: Giá nhà đất giai đoạn 1/2012- 5/2012. -
Phạm vi: Các quận, huyện ở Tp HCM (bao gồm nội thành và ngoại thành). -
Do thời gian và hiểu biết có hạn nên nhóm chúng tôi chỉ lựa chọn một số yếu tố tiêu
biểu có tác động rõ rệt đến giá cả nhà đất là diện tích, số phòng, số phòng, vị trí,
giấy tờ pháp lý và mặt tiền. Bên cạnh đó, các Chính sách của Nhà nước, sự khuyết
tật của thị trường bất động sản, sự đầu cơ, tích trữ bất động sản… cũng có ảnh
hưởng đến giá cả nhà đất, nhưng mức độ ảnh hưởng rất thấp và phụ thuộc vào từng
giai đoạn và đối tượng cụ thể, cho nên, xét trong một thời gian ngắn, có thể cho
rằng các yếu tố này không cần thiết.
4. Phương pháp nghiên cứu -
Tìm kiếm, thu thập và tổng hợp số liệu thông qua Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng
và Internet, cụ thể là các trang web về bất động sản ở Tp HCM như:
http://www.housinggroup.vn/Forum/tabid/191/forumid/31/postid/132/scope/pos ts/Default.aspx
http://muabannhadat.com.vn/nha_ban/t59_TP_Ho_Chi_Minh/ http://batdongsanvn.vn/ -
Xử lý , phân tích số liệu bằng phần mềm Eviews. -
Sử dụng mô hình hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá cả
nhà đất, tiến hành loại biến, chọn biến và ước lượng, kiểm định mô hình hồi quy tốt nhất.
II. MÔ HÌNH HỒI QUY TỔNG QUÁT Trong đó: 3
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
Biến phụ thuộc: Y: Giá nhà Biến độc lập: - X₁: Diện tích - X₂: Số phòng - X₃: Số tầng Biến giả -
D₁i=0: Nhà ở trung tâm, D₁i=1: Nhà ở ven. -
D₂i=0: Nhà ngoài mặt tiền, D₂i=1: Nhà ở trong hẻm -
D₃i=0: Giấy tờ là sổ hồng, D₃i=1: Giấy tờ là sổ đỏ
Lưu ý: Nhà ở trung tâm trong đề tài là những ngôi nhà ở quận 1, 2, 3, 10, Tân Bình và Phú Nhuận. 4
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
III. CƠ SỞ LÝ LUẬN
Như chúng ta đã biết, giá cả nhà đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -
cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả thường bị đẩy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá cả có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ
thuộc chặt chẽ vào nhiều yếu tố khác như: 1. Diện tích
Có tính quyết định đến giá cả của ngôi nhà, ngôi nhà có một kích thước hợp lý
và diện tích tối ưu khi nó thoả mãn một số loại nhu cầu cụ thể nào đó của đa số
những người mua. Khi mà diện tích đất ngày càng bị thu hẹp và trở nên khan hiếm
thì các kích thước của mảnh đất cất nhà trở nên đáng được quan tâm, người ta
thường để ý đến những ngôi nhà cấp 4 có diện tích lớn nhiều hơn là những ngôi nhà
hình ống – không gian không được rộng lắm. Điều đó có nghĩa là, ngôi nhà có diện
tích sử dụng lớn chưa hẳn đã là ngôi nhà mà nhiều người mong muốn, cái họ cần là
một ngôi nhà có không gian sinh sống và làm việc tương đối thoải mái với chiều
ngang , chiều dài cân đối. 2. Vị trí
Có mối quan hệ mật thiết với giá cả nhà ở, vị trí có khả năng sinh lời ( trong
kinh doanh thu lợi nhuận bên cạnh việc định cư) càng lớn thì giá trị (và giá cả) của
ngôi nhà đó càng cao. Một ngôi nhà nằm ở trung tâm Tp HCM chắc chắn sẽ thu hút
người mua nhiều hơn là khi nó nằm ở vùng ven ngoại thành. Tuy nhiên , ở đây
chúng ta bỏ qua trường hợp có những người muốn mua nhà ở ngoại thành bởi họ
thích sự yên tĩnh và không khí nơi đó. 3. Số phòng
Tùy theo mục đích sử dụng mà người mua sẽ quan tâm đến kết cấu bên trong
ngôi nhà, nếu mua nhà sinh hoạt chung cho gia đình hoặc để sống tập thể thì căn
nhà có nhiều phòng ngủ, toilet hay phòng bếp sẽ được ưu tiên hàng đầu; còn nếu
mua nhà để hoạt động kinh doanh dịch vụ, sản xuất,… thì người ta sẽ lựa chọn
những ngôi nhà có diện tích rộng rãi, mặt bằng phòng khách thoáng, không cần 5
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
nhiều phòng nhưng phòng phải rộng và có thể đáp ứng nhu cầu của người đó. Và
nếu xét trên bình diện 2 ngôi nhà như nhau, chỉ khác nhau về kết cấu phòng thì
chắc chắn giá cả của 2 ngôi nhà này sẽ khác nhau. 4. Số tầng
Tầng nhà được xem xét ở đây là những tầng đúc, có phân cách hoàn toàn, chứ
không phải gác lở hay tầng “tum”- tầng thượng hay còn gọi là sân thượng trong các căn nhà.
Cũng như yếu tố số phòng, số tầng thường chỉ phụ thuộc vào kết cấu và diện
tích của ngôi nhà, phần lớn những ngôi nhà nhiều tầng có hình ống, được xây dựng
trên cơ sở mặt bằng hạn chế ở những vị trí tương đối đắc địa, cho nên nó thích hợp
với việc mua để kinh doanh nhiều hơn là sinh sống, tuy nhiên, ngoại thành cũng có
không ít những ngôi nhà cao tầng được sử dụng dành cho sinh hoạt gia đình. Tùy
theo mục đích sử dụng mà người mua sẽ có nhu cầu tìm kiếm những ngôi nhà cao tầng hay ít tầng. 5. Mặt tiền
Mặt tiền hay trong hẻm được xem là vị trí tuyệt đối của ngôi nhà, nó có vai trò
quan trọng đối với giá trị sử dụng ngôi nhà. Một ngôi nhà đẹp, kết cấu phù hợp nằm
ở ngã 3, ngã 4 hay trước sau là mặt phố sẽ hấp dẫn người mua nhiều hơn là khi nó
nằm sâu trong hẻm, xa với đường lộ và bất lợi về giao thông, đi lại,… Đường với lộ
giới trên 4m , có tên đường, đầu đường và cuối đường đều thông với đường lớn
khác, đường trải nhựa, có hệ thống cống ngầm, nước máy… được xem là các tuyến
đường chính và nhà 2 bên đường được xem là nhà mặt tiền. Nhà nằm trên các
đường nhỏ, đường rẽ vào ngõ cụt, lộ giới dưới 4m, trải bê tông… là nhà trong hẻm. 6
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
6. Giấy tờ pháp lý
Trước thực trạng lừa đảo của các “cò” hay môi giới nhà đất ngày càng lan rộng,
để tránh tình trạng bị mất mát tài sản, tiền bạc một cách vô nghĩa và phải tham gia
vào các phiên toà kiện tụng giải quyết tranh chấp nhà ở, người mua thường rất coi
trọng các giấy tờ pháp lý của ngôi nhà mà họ có nhu cầu mua, cho nên, hầu hết
những ngôi nhà đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng rõ ràng thường được khách hàng lựa chọn
nhiều hơn, họ luôn muốn nắm trong tay quyền sở hữu tài sản sau khi thực hiện
xong giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Như vậy, các giấy tờ pháp lý cũng là yếu
tố góp phần làm thay đổi giá cả của ngôi nhà, ngôi nhà nào được bảo đảm quyền sở
hữu bằng những chứng nhận pháp lý thường sẽ có giá cao hơn trên thị trường.
Trong đó, sổ đỏ do cơ quan quản lý tài nguyên môi trường cấp, nhằm chứng
nhận quyền sử dụng đất ở vùng ngoại thành, bao gồm đất ruộng, đất vườn và đất
thổ cư của chủ sở hữu theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT; số hồng có hoa
văn trống đồng và màu hồng cánh sen do cơ quan quản lý xây dựng cấp phép xây
dựng và sở hữu nhà ở đô thị cho chủ sỡ hữu được ban hành theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT.
Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông
nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự
nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành
viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Còn đối với
sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những
người đứng tên trên Giấy chứng nhận. 7
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
IV. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
1. Mô hình hồi quy mẫu: Kết quả hồi quy:
Từ bảng kết xuất Eview, ta có phương trình hồi quy mẫu như sau:
Log() = 2.066659 + 0.006142.X₁ + 0.045144.X₂ + 0.517294.log(X₃)
-2.470904.D₁i – 0.796534.D₂i – 0.061860.D₃i Với: Độ phù hợp R2 = 0.868410 Prob(F-statistic) = 0.000003 8
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
1.1 Ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi qui
Ta có ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi quy như sau (trong trường hợp các biến khác không đổi):
● 2 = 0.006142: Khi X₁ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 0.6142 % hay nói rõ hơn diện tích
nhà tăng lên 1 m2 thì giá nhà tăng lên 0.6142%.
● 3 = 0.045144: Khi X₂ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 4.5144 %, khi nhà có thêm 1 phòng thì giá tăng 4.5144%.
● 4 = 0.517294: Khi X₃ tăng 1% thì Y tăng 0.517294 %, tức khi nhà có thêm 100% số
phòng (tăng gấp đôi) thì giá tăng 517.294%.
● 5 = – 2.470904: Cùng một căn nhà, nếu nó nằm ở vùng ven (D₁i = 1) thì giá sẽ rẻ
hơn 2.470904 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₁i = 0).
● 6 = – 0.796534: Cùng một căn nhà, nếu nằm ở trong hẻm (D₂i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn
0.79653 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₂i = 0).
● 7 = – 0.061860: Cùng một căn nhà, nếu giấy tờ buôn bán là sổ đỏ (D₃i = 1) thì giá sẽ
rẻ hơn 0.06186 tỷ đồng nếu là sổ hồng (D₃i = 2).
1.2 Ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi qui (mức ý nghĩa ) Giả thiết
Dựa vào kết quả kết xuất Eview, xét hệ số P_Value: ● 0.0002 ● ● ● ●
Vậy ta bác bỏ H0, chấp nhận H1, nghĩa là các biến X₁, X₃, D₁i, D₂i có ảnh
hưởng đến Y, hay nói cách khác chúng có ý nghĩa thống kê. ● ●
Vậy ta chấp nhận H0, nghĩa là các biến X₂ và D₃i không có ảnh hưởng đến Y,
hay nói cách khác chúng không có ý nghĩa thống kê. 2. Kiểm định Wald
Ta nghi ngờ sự không cần thiết của 2 biến X₂ và D₃i nên tiến hành kiểm định Wald Giả thiết 9
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Bảng xuất Eview:
Theo kết quả của bảng trên, vì P(F > 0.411945) = 0.669188 > 0.1 nên ta chấp
nhận giả thiết H0, tức hệ số hồi quy của các biến X₂ và D₃i khác 0 không có ý
nghĩa. Hay X₂ và D₃i không ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y. Vì vậy, ta không nên
đưa 2 biến này vào mô hình.
3. Mô hình hồi quy mới
Từ bảng kết xuất Eview, ta có phương trình hồi quy mẫu mới như sau: 10
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
Log() = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Với: Độ phù hợp R2 = 0.861635 Prob(F-statistic) = 0.000000 Giả thiết:
Với mức ý nghĩa 5%, ta có hệ số P_Value của các biến X₁, X₃, D₁i, D₂i đều nhỏ
hơn α = 0.05, nên ta bác bỏ H0, tức là các biến này đều ảnh hưởng đến biến phụ
thuộc Y, hay nói cách khác chúng đều có ý nghĩa thống kê. 11
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM 4. Đa cộng tuyến
● Bảng xuất Eview ma trận tương quan giữa các hệ số hồi quy
Kiểm tra đa cộng tuyến bằng mô hình hồi quy phụ: Kiểm định giả thiết:
● Mô hình hồi quy phụ của X₁ theo log(X₃)
Từ việc hồi quy X₁ theo log(X₃), ta có phương trình hồi quy sau:
X₁ = 81.34504 + 17.53932log(X₃) Với R2 = 0.017892 < F(1;21;0.05) = 4.32
Từ đó ta chấp nhận H0, tức không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa biến X₁ và log(X₃). 12
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
● Mô hình hồi quy phụ của log(X₃) theo D₁i, D₂i
Từ việc hồi quy log(X₃) theo D₁i, D₂i, ta có phương trình hồi quy sau:
Log(X₃) = 1.466406 – 0.410811D₁i – 0.313797D₂i Với R2 = 0.105500 < F(1;21;0.05) = 4.32
Từ đó ta chấp nhận H0, tức không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa biến log(X₃) và D₁i, D₂i.
Vậy mô hình hồi qui mẫu không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.
5. Mô hình hồi quy hiệu quả
Từ các phân tích ở trên, ta kết luận mô hình hồi quy hiệu quả là mô hình mới:
Log() = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i
Ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi qui:
Ta có ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi quy như sau (trong trường hợp các biến khác không đổi):
● 2 = 0.005806: Khi X₁ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 0.005806%, tức diện tích nhà tăng
lên 1 m2 thì giá nhà tăng lên 0.005806%. 13
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
● 3 = 0.688365: Khi X₃ tăng 1% thì Y tăng 0.688365%, , tức khi nhà có thêm 100%
số phòng (tăng gấp đôi) thì giá tăng 688.365%.
● 4 = – 2.446253: Cùng một căn nhà, nếu nó nằm ở vùng ven (D₁i = 1) thì giá sẽ rẻ
hơn 2.446253 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₁i = 0)
● 5 = – 0.804268: Cùng một căn nhà, nếu nằm ở trong hẻm (D₂i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn
0.804268 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₂i = 0)
Ước lượng khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui (mức ý nghĩa )
Để tìm khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui ta dùng thống kê:
Với mức ý nghĩa , tra bảng phân phối Student t(23-5;0.025) = t(18; 0.025) =2.101 ● 2.151444 2.1010.408153
Khoảng ước lượng của là (1.293915; 3.008973) ●
Khoảng ước lượng của là (0.001783; 0.009829) ● 0.688365 0.217258
Khoảng ước lượng của là (0.231906; 1.144824) ● -2.446253 0.298434
Khoảng ước lượng của là (-3.073263; -1.819243) ● -0.804268 0.269621
Khoảng ước lượng của là (-1.370741; -0.237794)
Ước lượng khoảng tin cậy của phương sai các yếu tố ngẫu nhiên (mức ý nghĩa )
Để tìm khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui ta dùng thống kê:
Với = ESS/(n-k) = 6.599388/(23-5) = 0.366633
Với mức ý nghĩa , tra bảng phân phối chi bình phương với độ tự do , ta được
khoảng tin cậy là cho là [8.23; 31.5], suy ra khoảng tin cậy cho là : 0.209505 ≤ 0.801870
Vậy khoảng tin cậy cho là (0.209505; 0.801870 )
Các hệ số xác định của mô hình
Dựa vào bảng kết xuất Eview ta có: và 14
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Mà suy ra Và Vậy:
Đo độ phù hợp của mô hình (mức ý nghĩa )
R2= tức là mô hình giải thích được % sự biến động của biến tự do ảnh hưởng dến biến phụ thuộc. H : 2 R 0 = 0   H : 2 R ≠ 0 Kiểm định giả thiết : Tiêu chuẩn kiểm định: Miền bác bỏ H0 Kết luận: Bác bỏ
, tức là mô hình hồi quy là phù hợp, giải thích được
86.16% sự thay đổi của giá nhà.
6. Dự báo giá trị trung bình và giá trị riêng biệt
Ta thử dự báo giá của một căn nhà (Y0) có diện tích 100m2 (X₁ = 100m2), 3
tầng (X₃ = 3), nằm ở trung tâm thành phố (D₁i = 0) và ở trong hẻm (D₂i = 1)
Sử dụng công cụ Eview, thực hiện dự báo giá trị = 16.44733 15
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Ta có: ; , Từ công thức:
Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị trung bình của biến phụ thuộc với độ
tin cậy 95%, ta áp dụng công thức:
Khoảng ước lượng cho giá trị trung bình của biến phụ thuộc là
Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị riêng biệt của biến phụ thuộc với độ
tin cậy 95%, ta áp dụng công thức:
Khoảng ước lượng cho giá trị cá biệt của biến phụ thuộc là V. KẾT LUẬN
Sau khi tổng hợp phân tích mô hình dựa trên các số liệu thu thập ta có thể kết
luận rằng giá nhà hiện nay ở Tp HCM chịu ảnh hưởng không chỉ bởi diện tích, kết
cấu nhà như số tầng, mà còn phụ thuộc vào vị trí ngôi nhà, nhà ở trung tâm sẽ có
giá cao hơn nhà ở vùng ven , nhà mặt tiền sẽ cao giá hơn nhà trong hẻm. Giá nhà
trên thị trường hiện nay theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà vì tâm lí 16
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
người mua nhà hiện nay chỉ chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao
dịch trên thị trường đều có giấy tờ nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá
nhà. Hầu hết nhà được mua bán trên thị trường đều có sổ hồng bởi vì phần lớn đất ở
thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng
ven. Chính vì vậy nên việc phân biệt hai loại sổ này không ảnh hưởng gì đến giá
nhà. Số phòng ở mỗi căn nhà cũng không ảnh hưởng đến giá nhà ,do mỗi nhà có
cách phân chia phòng khác nhau tùy mục đích sử dụng nên việc có bao nhiêu phòng
trong căn nhà hầu như không ảnh hưởng đến giá cả của ngôi nhà trên thị trường.
Trên đây là những ý kiến chủ quan của nhóm dựa trên mẫu thu thập và mô hình
phân tích, nên có thể chưa bao quát hết thị trường thực tế. 17
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM PHỤ LỤC
Bảng số liệu 23 căn nhà ở Tp.HCM Giá (tỷ Diện tích Vị trí Mặt tiền Số phòng Số tầng Giấy tờ VNĐ) (m2) hay hẻm 0.55 30 Ven Mặt tiền 3 1 Sổ hồng 5.6 40 Trung tâm Hẻm 2 2 Sổ hồng 0.83 45 Ven Hẻm 2 2 Sổ hồng 30.5 48 Trung tâm Mặt tiền 6 4 Sổ hồng 7.5 56 Trung tâm Hẻm 4 3 Sổ hồng 6.8 60 Trung tâm Hẻm 2 3 Sổ hồng 44 60 Trung tâm Mặt tiền 10 5 Sổ hồng 22 70 Trung tâm Hẻm 14 6 Sổ hồng 17 71 Trung tâm Hẻm 5 4 Sổ hồng 19 88 Trung tâm Hẻm 3 3 Sổ hồng 74 90 Trung tâm Mặt tiền 8 8 Sổ hồng 21 94 Trung tâm Hẻm 4 3 Sổ hồng 1.8 96 Ven Mặt tiền 5 1 Sổ đỏ 18.2 100 Trung tâm Hẻm 5 1 Sổ hồng 8.9 112 Ven Mặt tiền 12 9 Sổ hồng 3.82 122 Ven Hẻm 8 4 Sổ đỏ 9.2 60 Trung tâm Hẻm 10 4 Sổ hồng 84.6 136 Trung tâm Mặt tiền 3 4 Sổ hồng 3 150 Ven Mặt tiền 6 4 Sổ đỏ 26.6 180 Trung tâm Hẻm 6 3 Sổ hồng 37.9 256 Trung tâm Hẻm 5 4 Sổ hồng 6.1 350 Ven Mặt tiền 5 3 Sổ đỏ 2.96 21 Trung tâm Hẻm 5 4 Sổ hồng 18
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM
Bảng phân công công việc STT Họ và tên Nhiệm vụ MSSV 1 Chung Thủy Hảo
Thu thập số liệu, kết luận K104071180 2 Võ Thị Ngọc Hậu
Thu thập số liệu, Power point K104071182 3 Tô Kim Hồng
Phân tích Eviews, tổng hợp bài K104071187 4
Trần Ngọc Sông Ngân Phần mở đầu, cơ sở lý luận K104071211 5 Lê Hoài Phương
Thu thập số liệu, thuyết trình K104071232 6 Lê Thị Bảo Yến
Mô hình HQTQ, phân tích Eviews K104071276 19
Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM MỤC LỤC 20
Document Outline

• I. PHẦN MỞ ĐẦU
  • 1. Lý do chọn đề tài
  • 2. Mục đích, nhiệm vụ
  • 3. Đối tượng, phạm vi
  • 4. Phương pháp nghiên cứu
• II. MÔ HÌNH HỒI QUY TỔNG QUÁT
• III. CƠ SỞ LÝ LUẬN
  • 1. Diện tích
  • 2. Vị trí
  • 3. Số phòng
  • 4. Số tầng
  • 5. Mặt tiền
  • 6. Giấy tờ pháp lý
• IV. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
  • 1. Mô hình hồi quy mẫu:
    • 2. Kiểm định Wald
  • 3. Mô hình hồi quy mới
  • 4. Đa cộng tuyến
  • 5. Mô hình hồi quy hiệu quả
  • 6. Dự báo giá trị trung bình và giá trị riêng biệt
• V. KẾT LUẬN
• PHỤ LỤC