Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 và giá đất tại TPHCM

Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 và giá đất tại TPHCM
1. Cách xác định các vị trí đất theo quy định mới nhất
Việc xác định các vị trí đất trong một tỉnh thành có nghĩa là xác định các khu đất với những giá trị khác nhau
bằng việc dựa trên những phương pháp nhất định để xác định được chính xác giá trị của mảnh đất (hay còn
gọi là giá đất) tại một địa phương cụ thể. Theo đó căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định vị trí
đất để xây dựng bảng giá đất được quy định như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm (gồm: đất trồng lúa nước và đất trồng câu hàng năm khác; đất trồng câu
lâu năm; đấy rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối): việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị
hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trông, điều kiện kết cấu hạ
tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm); căn
cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nơi cư trú của
cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập
trung sản phẩm ( đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối ) và thực hiện theo các quy định sau:
+ Vị trí 1: Là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất
+ Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó
- Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, đoạn
đường, hoặc khu vực căn cứ vào điều kiện kết các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản
xuất, kinh doanh trong khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và
thực hiện theo các quy định sau:
+ Vị trí 1: là các vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất
- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kế trước đó
- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì việc xác định vị trí đất theo từng đường, phố, đoạn đường, đoạn
phố căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong
khu vực; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện theo quy định sau:
+ Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất
+ Các vị trí tiếp theo: là các vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn do với
vị trí liền kề trước đó
Và căn cứ theo quy định trên, giá trị đất thị trường và tình hình thực tế tại địa phương sẽ do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh của từng địa phương quy định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất và mức giá của
từng vị trí đất phù hợp với khung giá đất
2. Cách xác định vị trí đất số 1, 2, 3 tại Thành phố Hồ Chí Minh
Việc xác định vị trí số đất theo quy định có ý nghĩa trong việc xác định, định khung bảng giá đất tại khu vực
Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh:
2.1. Đối với đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được phân loại thành các vị trí đất như sau:
- Đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, trồng câu lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng
thủy sản được chia làm ba vị trí như sau:
+ Vị trí 1: tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200 mét
+ Vị trí 2: không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400 mét
+ Vị trí 3: các vị trí còn lại
- Đối với đất làm muối cũng được chia làm ba vị trí:
+ Vị trí 1: thực hiện như cách xác định đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản
+ Vị trí 2: có khoảng cách đến đường giao thông thủy, đường bộ hoặc đến kho muối tập trung tại khu vực
sản xuất trong phạm vi 400 mét
+ Vị trí 3: các vị trí còn lại
2.2. Đối với đất phi nông nghiệp
- Vị trí 1; đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với
đường quy định trong bảng giá đất
Các vị trí tiếp theo sẽ không tiếp giáp mặt tiền đường bao gồm:
- Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất chó ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5 mét trở
lên thì tính bằng 0,5 của vị trí 1
- Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3 mét đến
dưới 5 mét thì tính bằng 0.8 của vị trí 2
- Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0.8 của vị trí 3
Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong lề đường của mặt tiền đường (theo bản đồ địa
chính) từ 100 mét trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng vị trí. Khi áp dụng quy định trên thì giá đất
thuộc đô thị đặc biệt tại vị trí không mặt tiền đường không được thấp hơn mức giá tối thiểu trong khung giá
đất của Chính phủ, tương ứng với từng loại đất
3. Bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay
Bảng giá đất dưới đây do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định và được dùng để làm căn cứ
trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần
diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
- Tính thuế sử dụng đất
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất
trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng
đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Bảng giá đất này là căn cứ để xác định giá cụ thể thep phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại
Điều 18 Nghị định số 44/2014/ND-CP
- Tính tiền thuê đất trong Khu công nghệ cao quy định tại Điều 12 Nghị định số 35/2017/ND-CP
Và sau đây sẽ là danh mục bảng giá đất cũng như cách thức xác định, xây dựng khung giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
3.1. Bảng giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh được xác định dựa theo căn cứ nào?
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/ND-CP, việc xây dựng bảng giá đất được xác định theo một trong các
phương pháp sau tùy trường hợp hoặc có thể áp dụng nhiều phương pháp cùng lúc:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện
tích, hình thế, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại
trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu
được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước
có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao
nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh
giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành
3.2. Bảng giá đất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh mới nhất
Tại phần này, Luật Minh Khuê sẽ cung cấp đến quý khách khung bảng giá đất mới nhất năm 2022 trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh đối với các loại đất. Trước hết là đất nông nghiệp:
- Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đơn vị tính: đồng/ mét vuông:
Vị trí khu vực I Khu vực II Khu vực III Vị trí 1 250000 200000 160000 Vị trí 2 200000 160000 128000 Vị trí 3 160000 128000 102400
- Bảng giá đất trồng cây lâu năm: Đơn vị tính: đồng/ mét vuông:
Vị trí Khu vực I Khu vực II Khu vực III Vị trí 1 300000 240000 192000 Vị trí 2 240000 192000 153600 Vị trí 3 192000 153600 122900
- Bảng giá đất rừng sản xuất: Đơn vị tính: đồng/ mét vuông: Vị trí Đơn giá Vị trí 1 190000 Vị trí 2 152000 Vị trí 3 121600
- Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất:
- Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản: Đơn vị tính: đồng/ mét vuông
Vị trí Khu vực I Khu vực II Khu vực III Vị trí 1 250000 200000 160000 Vị trí 2 200000 160000 128000 Vị trí 3 160000 128000 102400
- Bảng giá đất làm muối: Đơn vị tính: đồng/ mét Vị trí Đơn giá Vị trí 1 135000 Vị trí 2 108000 Vị trí 3 86400
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất
nông nghiệp cùng khu vực của cùng loại đất
3.3. Bảng giá đất phi nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh
- Bảng giá đất ở được quy định như sau:
+ Giá đất ở của vị trí 1: sẽ căn cứ cụ thể tạo Phụ lục Bảng 6 đính kèm Quyết định 02/2020/QD-UBND quy
định về Bảng giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh
- Bảnh giá đất thương mại, dịch vụ:
+ Giá đất tính bằng 80% giá đất ở liền kề theo Phụ lục Bảng 6 đính kèm Quyết định 02 nêu trên và theo các
vị trí phân loại đất thương mại, dịch vụ tại mục 2.2 của bài viết
+ Giá đất sẽ không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực
- Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào
các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp:
+ Giá đất tính bằng 60% giá đất ở liền kề theo phụ lục Bảng 6 Quyết định 02 nêu trên và các vị trí theo mục 2.2 của bài viết
+ Giá đất sẽ không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực
- Bảng giá đất nghĩa trang, nghĩa địa (tập trung): tính bằng 60% giá đất ở liền kề
- Bảng giá đất giao dục, y tế: tính bằng 60% giá đất ở liền kề
- Bảng giá đất tôn giáo: tính bằng 60% giá đất ở liền kề
- Bảng giá đất trong Khu Công nghệ cao: tính theo mặt bằng giá đất ở, sau đó quy định bảng giá các loại
đất trong khu công nghệ cao như sau:
+ Đối với đất thương mại, dịch vụ: tính bằng 80% giá đất ở: Phụ lục Bảng 7 đính kèm Quyết định 02 nêu trên
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ: tính bằng 60% giá
đất ở theo Phụ lục Bảng 8 đính kèm Quyết định 02
- Các loại đất phi nông nghiệp còn lại thì giá đất sẽ tính căn cứ vào phương pháp định giá, so sánh các loại
đất liền kề để quy định mức giá đất
3.4. Bảng giá đất của các loại đất khác tại Thành phố Hồ Chí Minh
- Giá đất của các loại đất nông nghiệp khác được tính bằng giá của loại đất nông nghiệp liền kề. Trường
hợp không có giá của loại đất nông nghiệp liền kề thì tính bằng giá của loại đất nông nghiệp trước khi
chuyển sang loại đất nông nghiệp khác
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì
được tính giá đất như sau:
+ Sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì giá đất tính bằng 100% giá đất nuôi trồng thủy sản
+ Sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì giá đất tính bằng 50% giá loại đất phi nông nghiệp liền kề cùng loại đất
+ Sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp nuôi trồng thủy sản: giá đất được xác định trên diện tích
từng loại đất cụ thể. Trường hợp không xác định được diện tích từng loại thí sinh theo loại đất sử dụng chính
- Đối với giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì được tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất
- Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử
dụng thì căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho
thuê đất tạo khu vực lân cận để xác định mức giá.