Châu Thành là một trong những huyện sản xuất nông nghiệp hàng đầu của tỉnh An Giang , với diện tích tự nhiên 35.506 ha ( khoảng 355 km vuông) | Tiểu luận lớp chuyên viên | Học viện Hành Chính Quốc Gia
Châu Thành là một trong những huyện sản xuất nông nghiệp hàng đầu của tỉnh An Giang , với diện tích tự nhiên 35.506 ha ( khoảng 355 km vuông) | Tiểu luận lớp chuyên viên | Học viện Hành Chính Quốc Gia. Tài liệu được biên soạn dưới dạng file PDF gồm 20 trang, giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời bạn đọc đón xem!
Preview text:
MỞ ĐẦU
Châu Thành là một trong những huyện sản xuất nông nghiệp hàng đầu
của tỉnh An Giang, với diện tích tự nhiên 35.506 ha (khoảng 355 km2), trong
đó: diện tích sản xuất nông nghiệp là 30.739 ha. Dân số 34.711 hộ, 170.650
nhân khẩu; trong đó có 20.281 hộ (chiếm 58,43% tổng số hộ) sống bằng nghề
nông nghiệp. Chính vì vậy, đất đai vừa là nguồn tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là
nguồn tài sản có giá trị rất quan trọng đối với nhiều hộ nông dân.
Trong xu thế hội nhập quốc tế, đời sống người nông dân từng bước được
cải thiện đáng kể. Nhưng nhìn chung, mức sống vẫn còn thấp so với các thành
phần kinh tế khác. Để phát triển sản xuất, nhiều hộ nông dân đã thế chấp quyền
sử dụng đất của mình để có vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh nhằm phát triển
kinh tế hộ gia đình. Tuy nhiên, do trình độ còn hạn chế, không am hiểu các quy
định của pháp luật hoặc “cả tin” do thân quen, nên việc vay mượn tiền có thế
chấp quyền sử dụng đất không được thực hiện đúng các thủ tục theo quy định
của pháp luật, đã dẫn đến những hệ quả khó lường, làm phát sinh tranh chấp,
khiếu nại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian qua, công tác
giải quyết khiếu nại mặc dù đã đạt được một số kết quả nhất định nhưng vẫn
còn tồn tại những vướng mắc, khó khăn, cần phải sớm giải quyết dứt điểm để
đảm bảo sự công bằng của pháp luật, đồng thời góp phần giữ vững ổn định tình
hình an ninh trật tự ở địa phương.
Với tính cấp thiết của vấn đề trên, bản thân là cán bộ công chức đang công tác
tại Văn phòng HĐND và UBND huyện Châu Thành và được phân công nhiệm vụ
tiếp công dân, xử lý đơn thư khiếu nại, tố cáo tại Ban Tiếp công dân huyện, tôi chọn
Chuyên đề: “Giải quyết khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
thị trấn An Châu, huyện Châu Thành, tỉnh An Giang năm 2017” làm đề tài tiểu luận
cuối khóa lớp Bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước chương trình chuyên viên,
nhằm vận dụng các kiến thức và kỹ năng đã học tập để áp dụng vào quá trình giải 1
quyết khiếu nại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó, phát hiện các
hạn chế, thiếu sót và tìm ra những giải pháp hiệu quả để nâng cao chất lượng công tác
giải quyết khiếu nại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tới. 2
PHẦN NỘI DUNG
1. MÔ TẢ TÌNH HUỐNG
Ngày 10/10/2017, UBND huyện Châu Thành nhận được đơn của bà
Phan Thị Minh, địa chỉ: tổ 29, ấp Hòa Phú II, thị trấn An Châu, huyện Châu
Thành, yêu cầu xử lý bà Phan Thu Nga (cư trú cùng địa chỉ) về hành vi lừa đảo,
gian dối trong việc xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo nội
dung đơn: vào khoảng tháng 10/2015, bà Phan Thu Nga có hỏi mượn số tiền
300 triệu đồng của bà Phan Thị Minh để làm ăn, với lãi suất thỏa thuận là
2%/tháng. Bà Nga giao cho bà Minh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi
tắt là GCN QSDĐ) số H.001111L, tờ bản đồ số 5, thửa số 1.234, loại đất 2 Lúa,
diện tích 5.120m2, tọa lạc tại tổ 29 ấp Hòa Phú II, thị trấn An Châu, huyện Châu
Thành (sau đây gọi tắt là GCN QSDĐ số H.001111L) để thế chấp. Do hai gia
đình là láng giềng, quen biết, nên chỉ làm giấy mượn tiền viết tay. Sau vài tháng
trả lãi đúng hạn, nhưng do làm ăn thua lỗ nên bà Nga không có khả năng trả lãi
và nhiều lần tìm cách tránh mặt bà Minh. Đến tháng 7/2017, bà Nga làm thủ tục
xin cấp (bản nhì) GCN QSDĐ với lý do giấy chứng nhận (bản nhất) bị mất và
được UBND huyện cấp lại GCN QSDĐ với diện tích nên trên. Sau đó, bà Nga
là thủ tục chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho ông Lê Văn Nhờ, ngụ:
ấp Bình Hòa, xã Bình Mỹ, huyện Châu Phú, tỉnh An Giang. Ngày 01/10/2017,
ông Lê Văn Nhờ đã được UBND huyện Châu Thành cấp GCN QSDĐ số
H.002222L tờ bản đồ số 5, thửa số 1.234, loại đất 2 Lúa, diện tích 5.120m2, tọa
lạc tại tổ 29, ấp Hòa Phú II, thị trấn An Châu, huyện Châu Thành (sau đây gọi
tắt là GCN QSDĐ số H.002222L).
Sau khi biết được thông tin, bà Minh đã làm đơn gửi đến UBND huyện,
yêu cầu xử lý hành vi lừa đảo của bà Nga, đồng thời yêu cầu hủy các GCN
QDSĐ liên quan đến thửa đất số 1.234, loại đất 2 Lúa, diện tích 5.120m2, tọa 3
lạc tại tổ 29 ấp Hòa Phú II, thị trấn An Châu, huyện Châu Thành (Vì bà Minh
vẫn còn giữ bản nhất giấy chứng nhận).
Sau khi nhận đơn, Văn phòng HĐND và UBND huyện đã nghiên cứu và
tham mưu cho Chủ tịch UBND huyện xử lý tại Công văn số 799/UBND-VP
ngày 13/10/2017, với nội dung: “Giao Thanh tra huyện tiến hành thẩm tra, xác
minh hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số
1.234, loại đất 2 Lúa, diện tích 5.120m2, tọa lạc tại tổ 29 ấp Hòa Phú II, thị
trấn An Châu, huyện Châu Thành; báo cáo kết quả cho Chủ tịch UBND huyện
trước ngày 13/11/2017”.
Cơ quan Thanh tra huyện tiến hành các bước thẩm tra, xác minh hồ sơ và
có Báo cáo số 12/BC-TTr ngày 12/11/2017 về kết quả thanh tra hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đối với hồ sơ cấp bản nhì GCN QDSĐ số H.001111L cho bà Phan Thu
Nga: Về trình tự, thủ tục đảm bảo đúng theo quy định tại Điều 77, Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai và Điều 30 của Quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và đăng
ký biến động sau khi cấp giấy trên địa bàn tỉnh An Giang (ban hành kèm theo
Quyết định số 45/2011/QĐ-UBND ngày 30/9/2011 của UBND tỉnh An Giang). Cụ thể:
+ Đơn đề nghị cấp lại GCN QSDĐ số H.001111L do bị mất của bà Phan Thu Nga.
+ Tờ cớ về mất GCN QSDĐ ngày 02/7/2017 của bà Nga được UBND thị
trấn An Châu xác nhận ngày 03/7/2017.
+ Thông báo số 66/TB-UBND ngày 04/7/2017 của UBND thị trấn An
Châu về mất GCN QSDĐ số H.001111L do bà Nga lập thủ tục khai báo mất.
Sau thời gian thực hiện niêm yết công khai tại địa phương theo quy định, do
không nhận được đơn khiếu nại của tổ chức, cá nhân liên quan việc xin cấp bản 4
nhì GCN QSDĐ của bà Nga, nên ngày 04/8/2017 UBND thị trấn xác nhận vào
đơn xin cấp bản nhì GCN QSDĐ của bà Nga là đã hoàn tất niêm yết công khai
việc mất GCN QSDĐ của bà Phan Thu Nga.
+ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện kiểm tra hồ sơ, xác nhận
vào Đơn đề nghị cấp lại GCN QSDĐ gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
thẩm tra, trình UBND huyện về việc ban hành quyết định hủy GCN QSDĐ số
H.001111L. Đồng thời, trình UBND huyện cấp lại GCN QDSĐ số H.001111L
(bản nhì) cho bà Phan Thu Nga vào ngày 05/9/2017.
- Đối với GCN QSDĐ số H.002222L của ông Lê Văn Nhờ (nhận chuyển
nhượng từ bà Phan Thu Nga): Về trình tự, thủ tục đảm bảo đúng theo quy định
tại Điều 64, Mục 3, Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký biến động sau khi
cấp giấy trên địa bàn tỉnh An Giang (ban hành theo Quyết định số 45/2011/QĐ-
UBND ngày 30/9/2011 của UBND tỉnh An Giang). Cụ thể:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Văn phòng Công
chứng huyện Châu Thành chứng thực theo đúng quy định vào ngày 10/9/2017.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H.001111L (bản nhì) đứng tên
Phan Thu Nga do UBND huyện cấp ngày 05/9/2017.
+ Tại thời điểm giao kết hợp đồng, đất không có tranh chấp (theo xác
nhận của UBND thị trấn An Châu ngày 25/9/2017).
Như vậy, qua kết quả thanh tra, hồ sơ cấp GCN QSDĐ số H.001111L
(bản nhì) của bà Nga và hồ sơ chuyển nhượng cho ông Lê Văn Nhờ (để cấp
GCN QSDĐ số H.002222L) là đúng trình tự, thủ tục theo quy định.
Tuy nhiên, hành vi gian dối của bà Phan Thu Nga trong việc khai man hồ
sơ, báo mất giấy chứng nhận (trong khi “đang thế chấp” cho bà Minh) để được
cấp lại bản nhì GCN QSDĐ số H.001111L không được phát hiện kịp thời, dẫn
đến việc chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Lê Văn Nhờ. Như vậy, vấn
đề đặt ra trong tình huống này phải xử lý như thế nào; yêu cầu hủy giấy CN 5
QSDĐ của bà Phan Thị Minh có được xem xét, giải quyết hay không; quyền và
lợi ích hợp pháp của bà Minh, ông Nhờ có được bảo đảm hay không; bà Nga có
bị xử lý vi phạm không; các căn cứ pháp lý nào làm cơ sở để giải quyết tình huống này.
2. PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ
2.1. Nguyên nhân
2.1.1. Nguyên nhân khách quan
Quy định của pháp luật về cấp lại GCN QSDĐ (bản nhì) do bị mất còn
nhiều kẽ hở, quy định chưa chặt chẽ: chỉ cần làm tờ cớ báo mất giấy và thông
báo niêm yết của UBND cấp xã, chưa có hình thức bắt buộc (đối với cá nhân,
hộ gia đình) phải công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng
như: phải đăng tin trên báo, đài truyền hình…để các tổ chức và cá nhân liên
quan biết, nếu có tranh chấp thì sẽ kịp thời phát hiện, ngăn chặn.
2.1.2. Nguyên nhân chủ quan
- Sự thiếu thống nhất trong cách hiểu của các cơ quan nhà nước đối với
quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Giao dịch giữa cá nhân với cá
nhân có được đăng ký giao dịch bảo đảm hay không? Tại thời điểm năm 2015,
Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao
dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm đều xác định cá nhân với cá nhân là đối tượng được thực hiện việc
giao dịch bảo đảm. Trong khi đó, nhiều cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai
(trong đó có huyện Châu Thành) lại từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm giữa
các cá nhân với nhau; chỉ nhận đăng ký giao dịch giữa tổ chức với tổ chức hoặc
giữa tổ chức với công dân.
- Do “tập quán cũ” trong giao dịch dân sự là “trọng chữ tín” nên dẫn đến
sự “cả tin” của bà Minh trong việc cho bà Nga vay mượn tiền mà không làm
hợp đồng hay chứng thực. 6
- Có thể do hai bên không hiểu biết các quy định của pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm nên không thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo bảm với
cơ quan có thẩm quyền, nên việc vay mượn tiền giữa bà Minh và bà Nga dù có
thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng không được hiện đúng quy
định về giao dịch bảo đảm và không đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong thực tế, việc một cá nhân khi có nhu cầu vay tiền thì điều đầu tiên
họ nghĩ đến là vay tiền của những người thân quen trong gia đình hoặc bạn bè,
có rất ít trường hợp họ nghĩ đến sẽ vay tiền của ngân hàng hoặc của các tổ chức
tín dụng. Vì nhiều lý do khác nhau, nhưng tựu chung lại có lẽ do thủ tục vay
tiền của cá nhân nhanh hơn, gọn hơn so với vay của ngân hàng hoặc của các tổ
chức tín dụng. Đối với những khoản vay lớn, thông thường, bên vay sẽ thế chấp
tài sản của mình (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay vẫn thường được gọi
là giấy tờ nhà, đất hoặc sổ hồng - sổ đỏ) cho bên cho vay để làm tin. Đây là
quan niệm khá phổ biến trong xã hội hiện nay, đặc biệt là ở khu vực nông thôn.
- Do việc làm ăn của bà Nga thua lỗ, dẫn đến mất khả năng trả nợ cho bà Minh.
- Do trình độ hiểu biết pháp luật của bà Nga còn hạn chế, không nghĩ đến
hậu quả của việc khai man hồ sơ cấp GCN QSDĐ là vi phạm pháp luật, có thể
bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Công tác thu thập thông tin, quản lý địa bàn của cán bộ địa chính cấp
xã chưa tốt, thiếu kiểm tra, xác minh tại khu vực xung quanh diện tích khu đất,
nên không phát hiện được việc GCN QSDĐ của bà Nga đang thế chấp cho bà Minh.
2.2 Hậu quả
- Làm phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện giữa gia đình bà Minh
với gia đình bà Nga, làm mất đi lòng tin trong nhân dân, mất tình làng nghĩa
xóm - vốn là truyền thống tốt đẹp của nhân dân ta. 7
- Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của công dân
(quyền và lợi ích của ông Lê Văn Nhờ và bà Phan Thị Minh).
- Mất thời gian, công sức tham gia giải quyết vụ việc, ảnh hưởng công
việc, không an tâm sản xuất kinh doanh; các cơ quan nhà nước phải mất thời
gian, nhân lực và kinh phí để giải quyết, ảnh hưởng đến hiệu quả các công việc chuyên môn khác.
- Vụ việc nếu không được giải quyết nhanh chóng và kiên quyết sẽ ảnh
hưởng đến an ninh trật tự địa phương, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với
chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước nói chung và sự nghiêm minh của pháp luật nói riêng.
- Hành vi gian dối của bà Phan Thu Nga đã vi phạm pháp luật, có dấu
hiệu của lừa đảo, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
3. MỤC TIÊU XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
Đây là một trong những vụ việc khiếu nại điển hình, liên quan đến việc
cấp GCN QSDĐ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra nhiều trong xã
hội hiện nay. Theo số liệu thống kê của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Châu Thành, trong năm 2017, trên địa bàn huyện tiếp nhận và xử lý 32 đơn số
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến đất đai. Trong đó, số vụ khiếu nại về
cấp GCN QSDĐ chiếm hơn 65% tổng số vụ (với 21 đơn). Do đó, việc xử lý
tình huống trên cần phải đảm bảo tính khách quan, đúng pháp luật, để đảm bảo
ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội. Với những mục tiêu cụ thể như sau:
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
- Xử lý nghiêm các hành vi lừa dối, xâm phạm quyền và lợi ích của người khác.
- Là hồi chuông cảnh tỉnh đối với nhân dân trong việc chấp hành các quy
định của pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản trong giao dịch hợp
đồng dân sự, nhất là những hợp đồng giao dịch có giá trị lớn. 8
- Giữ vững kỷ cương, pháp luật, duy trì ổn định trật tự xã hội.
4. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN GIẢI
QUYẾT TỐI ƯU
4.1. Xây dựng phương án giải quyết
4.1.1. Phương án 1: Giữ nguyên GCN QSDĐ số H.001111L (bản nhất);
hủy GCN QSDĐ số H.001111L (bản nhì) và GCN QSDĐ số H.002222L đã cấp cho ông Lê Văn Nhờ.
* Cơ sở pháp lý:
- Việc cấp bản nhì GCN QSDĐ số H.001111L là không hợp pháp, do bà
Nga đã thực hiện việc khai man hồ sơ, là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó,
giấy chứng nhận bản nhì này không có giá trị.
- Mặc khác, khi GCN QSDĐ số H.001111L(bản nhì) không hợp pháp thì
dẫn đến hồ sơ chuyển nhượng cho ông Lê Văn Nhờ (GCN QSDĐ số
H.002222L) cũng không đảm bảo thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2013
và Quyết định số 45/2011/QĐ-UBND ngày 30/9/2011 của UBND tỉnh An
Giang (do không có GCN QSDĐ hợp pháp trong bộ hồ sơ chuyển nhượng).
* Ưu điểm của phương án:
- Bảo vệ được quyền lợi cho bà Minh, vì hiện nay bà Minh đang giữ
GCN QSDĐ số H.001111L (bản nhất).
- Tạo được dư luận xã hội tốt vì Nhà nước có biện pháp xử lý ngay và
kiên quyết đối với hành vi gian dối của bà Nga (khai man hồ sơ). 9
* Nhược điểm của phương án:
- Thừa nhận việc cấp giấy GCN QSDĐ H.001111L (bản nhì) cho bà Nga là
sai quy định pháp luật, do lỗi của UBND huyện, làm ảnh hưởng đến uy tín của UBND huyện.
- Gây thiệt hại đến quyền lợi của ông Lê Văn Nhờ là người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là đúng quy định. Từ đó, có thể dẫn đến việc ông
Nhờ khởi kiện Ủy ban nhân dân huyện yêu cầu trách nhiệm bồi thường do cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Công nhận việc cho vay và nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của bà Minh là có giá trị pháp lý (trong khi theo quy định bắt buộc
phải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm mới có giá trị).
Từ đó, dẫn đến việc cho vay và nhận thế chấp quyền sử dụng đất tùy
tiện, không thể kiểm soát, sẽ dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, gây bất ổn xã hội.
4.1.2. Phương án 2: Giữ nguyên GCN QSDĐ số H.002222L đã cấp cho
ông Lê Văn Nhờ; thu hồi và hủy GCN QSDĐ số H.001111(bản nhất) do bà
Phan Thị Minh đang giữ. Hướng dẫn bà Phan Thị Minh làm đơn tố cáo gửi
Công an huyện Châu Thành để làm rõ hành vi gian dối của bà Phan Thu Nga theo quy định.
* Cơ sở pháp lý:
- Tại thời điểm Bà Phan Thị Minh “nhận thế chấp quyền sử dụng đất”
của bà Nga, nhưng không làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định
tại Khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 về thế chấp tài sản và Điều 3 Nghị
định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về đăng ký giao dịch
bảo đảm. Do đó, việc vay mượn tiền và thế chấp quyền sử dụng đất trong
trường hơp này là chưa đúng quy định pháp luật, nên không có giá trị pháp lý
đối với phần tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của bà Nga. 10
- Ông Lê Văn Nhờ là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp, ngay tình; thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật đất đai.
Mặc khác, khi đã thực hiện xong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà
Nga sang tên cho ông Nhờ, thì GCN QSDĐ số H.001111L(bản nhì) đã không còn tồn tại.
- Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5 và Khoản 6, Điều 87 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định: “5. Nhà nước không thu hồi Giấy
chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d
Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã
thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải
quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực
hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi
phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định
tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.
6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy
định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án
hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.”
Do đó, trong trường hợp này, UBND huyện không thể thu hồi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Lê Văn Nhờ.
* Ưu điểm của phương án
- Khẳng định được giấy GCN QSDĐ (bản nhì) số H.001111L do UBND
huyện cấp cho bà Phan Thu Nga là đúng theo trình tự, thủ tục quy định (theo
Kết luận của Thanh tra huyện). Do đó, sẽ không phát sinh trách nhiệm bồi
thường của UBND huyện khi cho rằng cấp giấy chứng nhận sai. (Hơn nữa, việc 11
khai man hồ sơ của bà Nga là hành vi gian dối, vi phạm pháp luật. Đây là lỗi
của bà Nga chứ không phải lỗi của UBND huyện).
- Đảm bảo được quyền lợi của ông Lê Văn Nhờ do nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đúng quy định. Từ đó, không phát sinh trách nhiệm bồi thường của UBND huyện.
- Đối với việc gian dối của bà Nga, có dấu hiệu phạm tội, do đó chuyển
cho cơ quan điều tra Công an huyện làm rõ, nếu có đủ yếu tố cấu thành tội
phạm thì sẽ khởi tố để xử lý nghiêm minh theo pháp luật hình sự;
- Bên cạnh đó, có thể đảm bảo quyền lợi của bà Minh bằng việc hướng
dẫn bà Minh làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bằng
một vụ án tranh chấp hợp đồng vay mượn tài sản (tiền) theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
* Nhược điểm của phương án
- Bà Minh có thể tiếp tục khiếu nại đến cơ quan cấp Tỉnh (Sở Tài nguyên
– Môi trường) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện vì bà Minh cho rằng
quyền lợi chính đáng của mình bị xâm phạm.
- Gây dư luận xã hội không tốt, vì cho rằng Nhà nước không có biện
pháp xử lý ngay (thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản nhì) đối với
hành vi gian dối của bà Nga để được cấp lại GCN QSDĐ.
4.2. Lựa chọn phương án
Qua phân tích các ưu điểm và hạn chế của từng phương án nêu trên,
chúng ta có thể nhận thấy Phương án 2 có nhiều ưu điểm nổi trội, phù hợp với
các quy định của pháp luật hiện hành. Đó là việc giao dịch hợp đồng có thế
chấp bằng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải được đăng ký giao dịch đảm bảo
mới có hiệu lực pháp luật. Khi đó, pháp luật mới có thể bảo đảm quyền và lợi
ích của người nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện đúng thỏa thuận
trong hợp đồng dân sự. Mặc khác, theo quy định của Luật đất đai 2013 và Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã nêu rõ: “Nhà nước không thu hồi 12
Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm
d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã
thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (…)…..”
Do đó, tôi chọn Phương án 2 là phương án tối ưu và hiệu quả nhất để tổ chức thực hiện.
Mặc dù phương án này còn mắc phải khuyết điểm không thỏa mãn yêu
cầu trước mắt của bà Minh là quyền lợi của mình đối với “tài sản thế chấp”
chưa được bảo đảm, nên có khả năng sẽ tiếp tục khiếu nại hoặc khởi kiện ra
Tòa án. Nhưng, phương án này đã đáp ứng được các yêu cầu cần thiết là: khẳng
định việc cấp GCN QSDĐ của UBND huyện đảm bảo đúng trình tự, thủ tục
theo quy định pháp luật; đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của
ông Lê Văn Nhờ do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định;
đối với việc gian dối của bà Phan Thu Nga có dấu hiệu phạm tội thì chuyển cho
cơ quan điều tra Công an huyện làm rõ. Đây cũng là biện pháp răn đe, giáo dục
cho người dân đối với việc vay mượn nợ và nhận thế chấp tài sản phải thực
hiện theo đúng quy định pháp luật, nhất là đối với lĩnh vực đất đai, hiện nay
đang nóng bỏng và nhạy cảm; nếu cố tình làm trái hoặc không biết, không hiểu,
không thực hiện theo quy định của pháp luật thì sẽ thiệt thòi cho chính mình.
Bên cạnh đó, quyền lợi của bà Phan Thị Minh cũng có thể được đảm bảo
bằng việc tổ chức đối thoại, giải thích quy định về việc bắt buộc phải đăng ký
giao dịch bảo đảm theo đúng quy định mới được pháp luật bảo vệ. Từ đó, tạo
được sự đồng thuận trong việc giải quyết vụ việc. Đồng thời, hướng dẫn bà
Phan Thị Minh làm đơn gửi Tòa án nhân dân huyện Châu Thành khởi kiện bà
Phan Thu Nga vi phạm hợp đồng vay mượn tiền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. 13
5. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Với phương án tối ưu đã được phân tích và lựa chọn nên trên, với chức
trách, nhiệm vụ của mình, bản thân tham mưu cho Lãnh đạo Văn phòng đề xuất
Chủ tịch UBND huyện tổ chức thực hiện như sau:
* Thời gian và các bước thực hiện
- Vào lúc 08 giờ ngày 17/11/2017, tổ chức họp Đoàn công tác giải quyết
khiếu nại, tố cáo của huyện để nghe Thanh tra huyện thông qua Báo cáo kết
quả thanh tra hồ sơ cấp GCN QSDĐ; qua đó phân tích, thống nhất với nội dung
phương án thực hiện, trước khi tổ chức đối thoại với người khiếu nại.
Sau khi có ý kiến kết luận cuộc họp của Chủ tịch UBND huyện, ngày
20/11/2017, Văn phòng HĐND và UBND huyện ban hành thông báo ý kiến chỉ
đạo của Chủ tịch UBND huyện đến các đơn vị có liên quan để tổ chức thực hiện.
- Lúc 08 giờ sáng ngày 25/11/2017, UBND huyện tổ chức đối thoại với
bà Phan Thị Minh để giải quyết đơn khiếu nại theo quy định. Tại cuộc họp, các
đại biểu tham dự đã phân tích, giải thích về những quy định của pháp luật có
liên quan đến nội dung khiếu nại của bà Minh; ghi nhận ý kiến trình bày và yêu
cầu của bà Minh. Qua đó, Chủ tịch UBND huyện đã căn cứ các quy định của
pháp luật và phân tích cho bà Minh thông hiểu, đồng thời kết luận: “Qua buổi
đối thoại, không làm phát sinh tình tiết mới so với Báo cáo của Thanh tra
huyện về kết quả thanh tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất của
bà Phan Thu Nga và ông Lê Văn Nhờ. Do đó, UBND huyện thống nhất với
phương án giải quyết vụ việc theo đề nghị của Thanh tra huyện: Bác yêu cầu
khiếu nại của bà Phan Thị Minh; giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số H.002222L tờ bản đồ số 5, thửa số 1.234, loại đất 2 Lúa, diện tích
5.120m2 do UBND huyện Châu Thành cấp cho ông Lê Văn Nhờ ngày
01/10/2014. Thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H.001111L
(bản nhất) do bà Phan Thị Minh đang giữ. Giao Thanh tra huyện, phối hợp 14
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện hoàn chỉnh các văn bản và thủ tục cần
thiết, tham mưu Chủ tịch UBND huyện ban hành Quyết định giải quyết khiếu
nại theo quy định của pháp luật, chậm nhất là 07 (bảy) ngày kể từ khi kết thúc
buổi đối thoại”.
- Ngày 28/11/2017, Văn phòng HĐND và UBND huyện ban hành thông
báo kết luận của Chủ tịch UBND huyện tại buổi đối thoại giải quyết khiếu nại
với công dân, gửi ý kiến chỉ đạo đến các đơn vị có liên quan để tổ chức thực hiện.
* Biện pháp thực hiện
- Thanh tra huyện ban hành Kết luận thanh tra hồ sơ cấp GCN QSDĐ gửi
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và các đơn vị liên quan. Trên cơ sở đó,
Phòng Tài nguyên và Môi trường dự thảo Quyết định giải quyết khiếu nại trình
Chủ tịch UBND huyện ký ban hành. Đồng thời, phối hợp với UBND thị trấn
An Châu tổ chức trao quyết định cho bà Minh và các tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND huyện ban hành
thông báo thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H.001111L (bản nhất)
do bà Phan Thị Minh đang giữ. Sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho
người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì tham mưu UBND huyện ra
quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp (theo Điểm b, Khoản 4 Điều 87
Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện việc thu hồi và
quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi (GCN số H.001111L) (theo Điểm d, Khoản
4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trường hợp bà Phan Thị Minh không giao nộp Giấy chứng nhận thì Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện có trách nhiệm báo cáo UBND huyện
ban hành quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo
quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi 15
trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin
điện tử (theo Khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Thanh tra huyện tham mưu UBND huyện văn bản hướng dẫn bà Phan
Thị Minh làm đơn tố cáo gửi Công an huyện Châu Thành để xem xét, xử lý
hành vi lừa dối, khai man hồ sơ của bà Phan Thu Nga; đồng thời hướng dẫn bà
Phan Thị Minh làm đơn gửi Tòa án nhân dân huyện Châu Thành khởi kiện bà
Phan Thu Nga vi phạm hợp đồng vay mượn tiền theo quy định pháp luật. 16
PHẦN KẾT LUẬN 1. KẾT LUẬN
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Cùng với sự phát triển
của xã hội, đất đai có một vị trí ngày càng quan trọng, đặt biệt là đối với người
nông dân, quyền sử dụng đất đã trở thành nguồn vốn lớn để người sử dụng đất
đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Do đó, công tác quản lý nhà nước về đất
đai trong giai đoạn hiện nay là một trong những nhiệm vụ hàng đầu của huyện
Châu Thành nói riêng và các địa phương khác nói chung, góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho người nông dân san tâm sản xuất.
Trong những năm qua, công tác này đã đạt được nhiều kết quả khả quan,
tạo điều kiện cho người dân được quyền làm chủ đất đai, là động lực phát triển
sản xuất, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Tuy
nhiên, những hành vi vi phạm pháp luật đất đai như: tranh chấp, khiếu kiện, sử
dụng đất không đúng mục đích, khai thác mặt đất nông nghiệp trái phép để làm
gạch…vẫn xảy ra thường xuyên. Điều này gây nhiều khó khăn cho công tác
quản lý đất đai nói chung và công tác giải quyết khiếu kiện về đất đai nói riêng.
Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn cần phải quan tâm
xây dựng đội ngũ cán bộ có phẩm chất đạo đức tốt, đủ trình độ, năng lực công
tác, quản lý chặt chẽ địa bàn, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp
vi phạm pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, cần quan tâm giải quyết dứt điểm các
tranh chấp, khiếu nại về đất đai; phát huy vai trò hòa giải của các tổ hòa giải ở
khóm, ấp; Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã, để kịp thời hòa giải, xóa
bỏ các mâu thuẫn, tranh chấp ngay khi vừa mới phát sinh. Từ đó, góp phần giữ
vững tình làng nghĩa xóm, tạo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, giữ vững ổn
định trật tự an toàn xã hội, tạo tiền đề thuận lợi để thúc đẩy kinh tế - xã hội này càng phát triển. 17
2. KIẾN NGHỊ
- Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Sở Tư pháp An Giang tăng
cường triển khai thực hiện công tác phổ biến giáo dục pháp luật rộng rãi trong
nhân dân liên quan đến các quy định về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân theo quy định
của Bộ luật Dân sự, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính
phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm... Luật khiếu nại, Luật tố cáo năm 2011, Luật
Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản có liên quan về
hướng thi hành Luật đất đai để nâng cao sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp
luật trong cộng đồng dân cư.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm này sẽ giúp cho Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện nắm và quản lý được các trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất trong nhân dân (không chỉ có tổ chức, mà có cả những trường hợp thế
chấp giữa các cá nhân với nhau). Từ đó, hạn chế được tình trạng gian dối khi
khai báo hồ sơ mất giấy để được cấp lại bản nhì GCN QSDĐ như tình huống nêu trên.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, sửa đổi quy định việc
cấp bản nhì GCN QSDĐ theo hướng chặt chẽ hơn. Đẩy mạnh biện pháp công
khai rộng rãi trên tất cả các phương tiện thông tin đại chúng như: báo chí (địa
phương, trung ương), đài phát thanh và truyền hình, cổng thông tin điện tử…
đối với các tất cả các trường hợp khai báo mất GCN QSDĐ, xin cấp bản nhì
GCN QSDĐ (không phân biệt cá nhân hay tổ chức, người nước ngoài hay công
dân Việt Nam), nhằm giúp cho các tổ chức, cá nhân có liên quan dễ dàng theo
dõi, giám sát, phát hiện và ngăn chặn kịp thời những trường hợp xin cấp bản
nhì GCN QSDĐ nhằm né tránh trách nhiệm, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của
người khác hoặc thực hiện hành vi lừa đảo. Bởi vì, không phải lúc nào người
dân cũng phải đến UBND xã để xem thông báo niêm yết của UBND xã, chỉ khi 18
có việc cần, liên quan đến các thủ tục hành chính thì mới đến UBND xã. Trong
khi đó, việc đăng tải các thông tin mất GCN QSDĐ lên các phương tiện thông
tin đại chúng thì người dân có thể tiếp cận và theo dõi thường xuyên hơn.
- Các cơ quan chức năng cần kiên quyết xử lý nghiêm các hành vi khai
man, giả mạo hồ sơ trong làm các thủ tục hành chính, nhằm răn đe, giáo dục và
phòng ngừa chung cho xã hội.
- Thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn cho đội ngũ công chức làm nhiệm
vụ Địa chính - Xây dựng (nhất là ở cấp xã) để nâng cao trình độ chuyên môn,
nghiệp vụ công tác, bám sát địa bàn cơ sở, thực hiện tốt công tác quản lý đất đai trên địa bàn. 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Luật Dân sự năm 2005;
2. Bộ Luật Dân sự năm 2015;
3. Luật Đất đai năm 2013;
4. Luật Khiếu nại năm 2011;
5. Luật Tố cáo năm 2011;
6. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;
7. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm;
8. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
9. Quyết định số 45/2011/QĐ-UBND ngày 30/9/2011 của UBND tỉnh An
Giang về việc ban hành quy định về đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong
quản lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh An Giang;
10. Niên giám thống kê huyện Châu Thành, tỉnh An Giang năm 2016. 20